臺灣基隆地方法院101年度重訴字第17號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 102 年 05 月 07 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第17號原　　　告　江芝瑩
訴訟代理人　羅子武律師
江士權
陳梨峯
被　　　告　邵雲卿
訴訟代理人　陳雅萍律師
被　　　告　友呈房屋仲介有限公司
法定代理人　林憲三
被　　　告　游慶敦
林玉峰
劉維斌
前四人共同
訴訟代理人　吳文君律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時請求：被告邵雲卿、友呈房屋仲介有限公司、游慶敦、林玉峰、劉維斌應連帶給付原告新臺幣（下同）11,204,206元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。嗣於民國101年3月26日訴之聲明變更為：(一)被告邵雲卿、友呈房屋仲介有限公司、游慶敦、林玉峰、劉維斌應連帶給付原告15,239,406元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。再於101年5月3日將訴之聲明變更為：(一)被告邵雲卿應給付原告14,755,206元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。(二)被告友呈房屋仲介有限公司、游慶敦、林玉峰、劉維斌應連帶給付原告14,755, 206 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。(三)前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。(四)原告願供擔保，請准為假執行之宣告。(五)訴訟費用由被告負擔。是原告所為均屬訴之擴張及減縮，依法應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、被告邵雲卿部分：
（一）緣原告於100年1月6 日與被告邵雲卿就門牌號碼基隆市○○路000號1樓至5 樓（下爭系爭房屋）及其坐落基隆市○○區○○段00地號土地（權利範圍180000分之22518）（
下合稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書，而上開系爭不動產買賣事宜係透過訴外人太平洋房屋仲介有限公司（下稱太平洋房仲公司）之加盟店，即被告友呈房屋仲介有限公司（下稱友呈房仲公司）之店長林玉峰、營業員劉維斌、經紀人游慶敦等3 人辦理系爭不動產買賣仲介事宜。惟被告邵雲卿於簽訂不動產買賣契約書時，併同簽立「標的物現況說明書」，其中項次10：「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事？回答『否』」、項次20：「是否有佔用？回答『無』」，顯係保證系爭不動產並無違建或佔用他人土地之情事，被告邵雲卿應係保證系爭不動產有正常堪用之品質。惟被告邵雲卿於交屋後之100年7月間，原告接獲基隆市政府違章建築核定拆除通知單之違建位置略圖認圍牆及鐵捲門為違建，其中記載違章部分「依法不得補辦建造執照手續，應執行拆除」等語，然被告林玉峰竟告知違章部分得以補辦登記而為合法化，嗣後原告配合提出相關資料辦理相關手續，原告又於100年9月9 日再次接獲基隆市政府違章建築拆除時間通知單，預訂於100年9月20日將執行強制拆除違建部分。原告始知悉系爭不動產存有之違章建築部分應無法採以補辦手續而合法化，為避免遭行政機關強力拆除之損失，遂自行僱工進行拆除違建部分作業，並同時委託他人在拆除區域辦理合法圍牆工程，以減少損失。
（二）按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360 條定有明文。查被告邵雲卿於簽訂不動產買賣契約書時，併同簽立「標的物現況說明書」，顯係保證系爭不動產並無違建或佔用他人土地之情事，而屬保證系爭不動產有正常堪用之品質，但於交付系爭不動產後，竟發生基隆市政府將系爭房屋前面約有8.5坪、後面約有6.7坪之面積以違章建築為由拆除，顯係未具備其保證之品質，被告邵雲卿即應負民法第360 條債務不履行損害賠償之瑕疵擔保責任及民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償。復依系爭買賣契約書第9條第1項規定：「賣方若未依約履行各項義務，每逾一日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）…」。因此，被告邵雲卿未依承諾之不動產現況說明書履行，顯有未依約履行之情事，應依此規定賠償予原告。末按，被告邵雲卿未盡告知及保證品質之責，應依民法第227 條不完全給付之損害賠償責任，及民法第227條之1規定，負精神上損害賠償，並有民法第216 條損害賠償之範圍規定，就原告所受損害，所失利益負完全之賠償責任。
（三）原告所受之損害如下：
1、欠缺保證品質之面積使用短少之金額8,101,600 元：被告邵雲卿應負上開系爭不動產瑕疵擔保責任之損害賠償，依原告委請鑑定公司鑑價得系爭不動產1坪價額為533,000元，因此，被告邵雲卿就此部分應賠償8,101,600 元【計算式：（8.5坪＋6.7坪）×533,000元＝8,101,600元】。
2、鑑定費用30,000元：原告就系爭不動產之瑕疵花費鑑定費用30,000元，應由被告邵雲卿給付。
3、拆除違建及裝修違建範圍之費用494,900 元：原告為系爭房屋違建部分，自行僱工拆除、裝修拆除後之系爭房屋、申請雜項執照及施作圍牆，上開費用共計494,900元。
4、懲罰性違約金4,035,200元：被告邵雲卿未依簽立之標的物
現況說明書履行，於100年9月20日系爭違建拆除日起至101年3月31日止，就系爭不動產得以正常使用日止，共計194日，視為被告邵雲卿未依約履行義務之期日，依系爭不
動產買賣契約書第9條第1項規定，每逾一日，依原告已繳付之款項20,080,000元之千分之一計算懲罰性違約金，計4,035,200元【計算式：20,080,000元×1/1000×194日＝
4,035,200元】。
5、債務不履行精神慰撫金500,000 元：被告邵雲卿因買賣系爭不動產欠缺保證之品質，而應負債務不履行之損害賠償，使原告受有買受系爭不動產而遭拆除部分建物，並累及原告父、母親四處奔波處理違建拆除及復原修繕事宜，甚原承租系爭不動產之房客認定係原告及原告父母親之騙行所致，令原告及原告父母親於名譽精神上受有嚴重損害，故依據民法第227條之1及第195 條規定，請求被告邵雲卿給付精神慰撫金500,000元。
6、承租人店面修繕費用及賠償金額1,289,306 元：被告邵雲卿就系爭不動產買賣條件之一即是覓得承租人之事實，故原告購買系爭不動產時，即有承租人陳淑玲即亞米義麵屋，然因系爭不動產違建遭拆除致該承租人之店面需另行修繕，修繕費用為280,886 元；然承租人陳淑玲因承租之系爭不動產範圍、設備擺置等情與經營承租之初不同，故以此向原告要求解約並請求賠償500,000元，及營業損失508,420元。
7、所失利益之損失304,200 元：因系爭不動產違章之瑕疵，造成原告就系爭不動產原應有租金收入而無法收取之損失（按承租人陳淑玲承租系爭不動產租金：1樓為每月28,800元；2樓每月5,000元），計每月租金為33,800 元，為此，原告以原承租人陳淑玲即亞米義麵屋每月租金金額，自100年10月起計算至101年6月止（按101年7 月起系爭不動產已另行出租），計304,200元【計算式：（28,800元＋5,000元）×9個月＝304,200元】。
8、依上所述，被告邵雲卿應賠償原告14,755,206元【計算式：8,101,600元＋30,000元＋494,900元＋4,035,200元＋500,000元＋1,289,306元＋304,200元＝14,755,206元】。二、被告友呈房仲公司部分：
（一）按「經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「不動產之買賣…，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書。…」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，前項說明書提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經紀業管理條例第4條第8款、第22條第1項第5款、第23條、第24條、第26條第1項、第2項分別定有明文。
（二）次按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。再按仲介業務，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。另稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565、567條分別定有明文，是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負有據實報告及妥為媒介及調查之義務，此亦有最高法院84年台上字第1064號判決可資參照。由該判決意旨可知，仲介業者應審酌相關文件之真偽，而不動產狀況說明書，自屬買賣交易所應付之重要文件，因此，仲介業者有調查不動產狀況說明書所列各狀況之義務，該義務應認為是仲介業者之主給付義務，違反者，消費者得依侵權行為、債務不履行、不動產經紀業管理條例請求仲介人員賠償其損害，並請求仲介業者依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶責任。又按，居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567 條之規定自明。居間人如違反上述據實報告及調查之義務，致委託人因此受損害者，應負債務不履行責任。此有最高法院100年度台上字第1188號民事判決意旨可供參照。
（三）查原告與被告友呈房仲公司間訂有有償之仲介契約，則被告友呈房仲公司及其雇用之仲介人員居間仲介系爭不動產買賣時，應本於仲介契約仲介人所應負善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向原告解說，而被告友呈房仲公司、經紀人即被告游慶敦、經紀營業員即被告劉維斌竟對系爭不動產有違建如此重大事實，竟未予先行調查知悉，顯係有故意或過失，造成原告之損害，即應依前揭不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對原告負連帶賠償責任。被告林玉峰雖然為賣方之營業人員，惟依前揭不動產經紀業管理條例第23條第1 項規定，被告林玉峰亦負有向原告解說系爭不動產說明書之責任，而被告林玉峰未向原告說明系爭不動產之違章建築乙事，亦難辭其責，故亦應負不動產經紀業管理條例第26條第2項之連帶賠償責任。
（四）依上所陳，原告因與被告邵雲卿間之系爭不動產買賣契約書關係，損失計有14,755,206元，被告友呈房仲公司、游慶敦、林玉峰、劉維斌等4 人，對原告所受之損害，應連帶負賠償之責。
（五）被告邵雲卿應依買賣關係之出賣人瑕疵擔保責任及損害賠償責任，請求被告邵雲卿給付原告14,755,206元；而被告友呈房仲公司、游慶敦、林玉峰、劉維斌等人，亦應依不動產經紀業管理條例負連帶債務不履行賠償責任，賠償原告14,755,206元；而被告邵雲卿與被告友呈房仲公司、游慶敦、林玉峰、劉維斌等人乃因具有各別之發生原因，且對原告各負全部給付之義務，而成立不真正連帶債務關係。
三、對被告答辯所為之陳述：
（一）被告邵雲卿應知悉系爭不動產違建之情事：
1、依訴外人江士權對被告邵雲卿及第三人龐志成、李國賓指控竊佔等事件，依臺灣基隆地方法院檢察署102 年度偵字第88號不起訴處分書記載：「三、…被告李國賓辯稱：違建部分是97年間，事先與購買住戶約定大家都這樣蓋，這樣大家才有所區別，所有住戶也都同意，沒有書面記載，我們是建商所以就幫住戶統一加蓋等語。被告龐志成辯稱：做圍牆及鐵捲門是住戶大家都講好，邵雲卿買的時候圍牆及鐵捲門都已經蓋好了等語。被告邵雲卿辯稱：竊佔部分，當時建商就已蓋好，整個社區大家都這樣蓋，也是住戶間約定好的，至於是否違建是行政管理的問題…」等語，依上開被告邵雲卿及李國賓、龐志成等人之證詞可知，被告邵雲卿於購買系爭不動產時即知悉違建之事實，且不論是預售屋或成屋之買方，只要賣方是建設公司即紘新建設股份有限公司（下稱紘新公司），就是由紘新公司與各住戶間約定好，由紘新公司作二次施工，施作圍牆及鐵捲門，此有不動產買賣契約書可證，至被告邵雲卿於購買系爭不動產後，是否立即使用，亦不得脫免知悉違建之事實。再者，系爭不動產即門牌號碼基隆市信義區○○路000
號，其毗鄰之門牌號碼基隆市○○區○○路000 號則是由被告邵雲卿之夫鄭志平向紘新公司購買，且二間建物之違建部分係一起遭基隆市政府拆除，依常情而論，被告邵雲卿辯稱不知系爭不動產有違建之處，實難令人置信。
2、況於臺灣基隆地方法院檢察署102 年度偵字第88號竊佔案件之被告李國賓係紘新公司負責人，被告龐志成是紘新公司銷售人員，2 人均表示因晶鑽社區之住戶大家同意，是由建商統一加蓋圍牆及鐵捲門，是被告邵雲卿辯稱不知悉系爭不動產有違建乙事，應有虛假。
3、另訴外人李國賓於臺灣基隆地方法院檢察署101 年度偵字第2343號詐欺案中，以證人身分證述：「（問：當初是否知道○○路000號至130號違建部分是違建？）是，但是我們都有告知買受人，…126至130的違建部分是買主委託我們幫他施作的，當時我們有告知買主這樣施作是違建。」、「（問：為何你方才說有告知買受人，否則他不會126
號跟128 號二戶都買是何意？）是指因為平面圖上停車位不能在登記建物權狀內，我們當初都有跟買受人說，如果我們沒有告知買受人，他怎麼可能還買二戶。但關於登記的部分可能要問代書或地政單位較清楚。」、「（問：你確定基隆市○○路000號至130號前後違建是買受人要求加蓋的？）買受人都知道，他們都很清楚，是他們要求我們隔開的，因為一戶一戶都是連通的，可能是他們想要店面前面能夠充份使用。」等語，是李國賓為紘新公司負責人，負責踐履出售建物之責任，亦是建築之專業人士，應該知悉系爭不動產那裡是違建，且違建是由買方所要求而興建，絕不會未經買受人要求，而擅自興建違建銷售予買方，雖李國賓曾表示系爭不動產是由銷售人員龐志成與被告邵雲卿接觸買賣事宜，然倘無被告邵雲卿之要求，並透過龐志成轉知李國賓知悉及同意，李國賓豈會以紘新公司負責人身分恣意變更建物，或出售違建予買方，因此，縱使系爭不動產買賣與被告邵雲卿接洽之人非為李國賓，但依李國賓上開證述，即可證明被告邵雲卿知悉系爭建物違建乙事。
4、訴外人龐志成於臺灣基隆地方法院檢察署101 年度偵字第2343號詐欺案中，以證人身分證述：「（問：當初賣上開房地給邵雲卿，是否有告知邵雲卿？）我們預售時都會告知客戶，但我是不記得她是在預售還是成屋時買的，時間點我忘了，我們慣例是在預售時會告知客戶，但被告應該是在接近成屋時跟我們買的。」、「（問：本件二面牆是二次施工？本件二面牆應該是在使用執照後才施工的對嗎？）是。」、「（問：基隆市○○路000○000○000 號一樓違建的牆面是應客戶要求才二次施工，還是你們先二次施工後才賣給客戶的？）預售的客戶都會知道，但是成屋的客戶不會知道，因為成屋的買方沒有要求要看竣工圖。」等語云云，然而，系爭不動產之違建既然是使用執照取得後才興建，且是應住戶要求而興建，即與購買時間點是預售或成屋毫無關聯，更依李國賓、龐志成都表示興建圍牆及鐵捲門都是住戶同意，顯見，龐志成在詐欺案件之證詞已與客觀事實不符，殊不足採；而在竊佔案件以被告身份，為免觸犯刑責，始說出實話，因此，依龐志成在臺灣基隆地方法院檢察署102 年度偵字第88號竊佔案件之供述，可得知被告邵雲卿明知系爭不動產有違建乙事。
5、再依被告邵雲卿與紘新公司間之不動產買賣契約書記載「第二條、增建或占用部分本買賣標的物現況另增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：…（三）上述增建或占用部份無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方（即被告邵雲卿）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。上述之權利義務業經雙方充分了解，…（雙方皆有用印）」等情可知，依上開不動產買賣契約書第二條第一項，即載明建物涉有增建或占用部分之權責區分標準，並於第二項由買賣雙方加蓋印章確認責任，會有如此條款之記載，在一般新建好之成屋銷售時，倘無買方要求二次施工，而有產生違建之情形，應不會有上開之文字，是依上開條款之約定，益證李國賓、龐志成在竊佔案件所證稱，違建是由建設公司依住戶要求而興建等語，即有相符，被告邵雲卿應確實知悉系爭建物違建之情事。
6、被告邵雲卿就系爭不動產之前手，即紘新公司負責人李國賓於臺灣基隆地檢100 年度他字第1054號詐欺案件證稱：「（問：當初是否知道○○路000○000號違建部分是違建？）是，但是我們都有告知買受人…126至130號的違建部分是買主委託我們幫他施作的，當時我們有告知買主這樣施作是違建。」、「（問：是否是將該屋地即基隆市○○路000 號屋地買賣契約書賣給邵雲卿？是否有告知邵雲卿126 號前後是違建？）…因為我們合約書都有附圖，讓欲買人回去看內容並考慮一週，確定後才會簽約，所附就是方才檢察官所提示我們當初申請建築執照的平面圖。」、「（問：為何你方才說有告知買受人，否則他不會126 號跟128 號二戶都買的何意？）是指因為平面圖上停車位不能在登記在建物權狀內，我們當初都有跟買受人說，如果我們沒有告知買受人，他怎麼可能還買二戶…」、「（問：你確定基隆市○○路000號至130號前後違建是買受人要求加蓋的？）買受人都知道，他們都很清楚，是他們要求我們隔開的，因為一戶一戶都是連通的，可能是他們想要店面前面能夠充份使用。」等語，可證紘新公司負責人非常清楚系爭建物之違建情況，是買方即被告邵雲卿應知悉。
7、按被告邵雲卿所委託之友呈房仲公司業務員即被告劉維斌、被告林玉峰於臺灣基隆地檢100 年度他字第1054號詐欺案件皆供述「（問：本件你帶看時，是否知道一樓依使用執照，有部分空間是做為停車使用？）林玉峰：我知道。劉維斌：我知道」，被告邵雲卿之委託銷售人，均已知悉系爭建物一樓應作停車使用，而在銷售之時已變更使用目的，應屬違建，縱被告劉維斌、林玉峰均表示未將此一事實告知被告邵雲卿，顯有違常理外，又被告劉維斌、林玉峰均表示露台下方之空間，沒有辦法登記在權狀內，但可以合法使用云云，此乃係脫免責任之藉口，不得採信。
8、按建築技術規則建築設計施工篇第一章（用語定義）第1
條第20項規定：「本編建築技術用語，其他各編得適用，其定義如下：…二十、露臺及陽臺：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱露臺；直上方有遮蓋物者稱陽臺。」因此，陽臺與露臺確有不同，所謂露臺必需是其上方無任何頂遮蓋物之平臺，始稱為露臺。惟系爭建物之違建處上方，不僅其有頂遮蓋物外，四面亦有牆，與一般所謂之露臺完全不同，再依露臺下方之空間亦不該有三面牆。然而，系爭建物之現況，不僅有三面牆，還有一道升降鐵門得隔開外界，即為是四面均有遮蓋物。而露台下方之空間，是否得登記於權狀面積內，雖是法令適用或解說的問題，但與本件之客觀現況完全不符，應可證明被告劉維斌、林玉峰等專業人士，故意以此作為免責之藉口，被告邵雲卿既曾至現場看過系爭建物，且一樓權狀之面積，於謄本及買賣契約上，其記載均較二樓面積為小，惟現場其一、二樓面樓相同，如此可知，系爭建物有違建之事實，被告劉維斌、林玉峰、邵雲卿均知之甚詳。
9、另被告邵雲卿以系爭不動產買賣契約書第8條第4項為免責主張，然系爭不動產之賣方，雖非為營業機關而是被告邵雲卿個人，但提供系爭不動產買賣契約書之人，乃係被告邵雲卿之代理人即被告友呈房仲公司，因此，縱認被告邵雲卿非屬民法第247條之1定型化契約之提供者，就上開說明，依誠信原則而論，系爭不動產買賣契約書亦應有定型化契約之認定，否則透過專業之仲介出售不動產，並使用仲介所提供之不動產買賣契約書，則屬賣方之自然人或法人，皆無定型化契約之適用，應非事理之平，故本件原告仍主張應有定型化契約之適用；再者，系爭不動產買賣契約書第8條第4項雖載有違章建築之處理方式，然在買賣不動產之經驗法則下，對於違章建築部分尤為重視，且對建物日後之使用，影響最大，所以，倘被告邵雲卿並未說明系爭建物之違章建築情形為何，原告根本無從判斷是否同意接受該違章建築之情況，因此，縱使契約書中載明交屋後被通知須拆除時，則由買方自行負擔風險云云，不僅有違賣方應負之瑕疵擔保責任，亦有違誠實信用原則，應屬無效；況依系爭買賣契約書第1條第1項規定，就系爭建物有無增建情形，區分「無」及「有」二種情況，倘有增建物之情事時，則依系爭買賣契約書第1條第1項第2 款應勾選違建區域後，並載明「買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第八條第四項辦理。」等語，換言之，倘當初被告邵雲卿明確告知原告系爭建物究係何處有增建部分，並經原告接受時，則其日後被拆除與否之風險，當然應由原告承受；但系爭不動產買賣契約書在第1條第1項之內容，賣方是勾選「本買賣標的建物無增建部份。」顯見，被告邵雲卿完全沒有告知原告，系爭建物有何增建之情形，依上開條文規定，即應無系爭不動產買賣契約書第8條第4項之適用，始符誠信原則及契約之真意。
10、依上可知，依被告劉維斌、林玉峰、游慶敦等人之房仲專業知識，從系爭不動產建物之謄本一、二樓面積大小不同，及善良管理人之注意義務，應就上開事實為主動查詢資料及辨明，以及對露臺定義之知悉，皆可證明系爭建物應有違建存在；而被告邵雲卿與紘新公司之不動產買賣契約書簽訂之內容、訴外人林國賓之證詞及被告邵雲卿所委託銷售之房仲人士之可歸責觀之，被告邵雲卿應明白系爭建物確有違建之事實。然被告邵雲卿故意不告知原告，而在標的物現況說明書上為虛偽記載，亦未在雙方之不動產買賣契約書第一條增建說明部分載明，因此，系爭不動產契約書第八條第四項所載違章建築免責約定，即不得拘束原告，縱認依系爭不動產契約書第8條第4項約定得拘束原告，則因被告邵雲卿確實知悉系爭建物違建而故意不告知原告，則應依民法第366條規定而無效，並應依民法第360條、第184條第1項前項，負損賠償之責。
（二）「不動產說明書」並非系爭不動產契約書所附之「標的物現況說明書」：
1、依不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款規定：「不動產之買賣…如委由經紀業仲介…，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書…」、同條第3 項規定：「第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」及同條例第24條第2 項亦規定，不動產說明書視為買賣契約書之一部分。
2、次依雙方系爭買賣契約簽訂時，內政部91年3 月19日所頒「不動產說明書應記載事項及不得記載事項」，其內容相較於系爭不動產契約書所附之「標的物現況說明書」詳細，且前者應為經紀業者應製作之文件，而後者為賣方說明系爭不動產現況之文件，其內容及責任，皆屬不同。
3、按「不動產說明書應記載事項及不得記載事項」第壹、應記載事項，二、成屋之應記載事項（一）建築物改良物標示、權利範圍及用途：2.建築改良物用途（詳如建築改良物使用執照），而依系爭建物改良物使用執照，載有法定室外停車空間14輛數，是被告友呈房仲公司應可查知系爭建物違物之情況；次按「不動產說明書應記載事項及不得記載事項」第壹、應記載事項，二、成屋之應記載事項（四）目前管理與使用情況：（2）共用部分之範圍。（3）有無約定專用、共同部分等情事（按系爭不動產買賣契約書第8條第1項，即載有依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等內容，仲介公司當應進而調查其內容所指為何），是被告友呈房仲公司即可查知系爭建物之共用範圍為何處，即可得知系爭建物有違建之事實。
4、被告友呈房仲公司並未依不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款規範，不動產經紀業於不動產買賣時，應製作之「不動產說明書」，且上開條例所指稱之「不動產說明書」亦非為卷附之系爭不動產契約書所附之「標的物現況說明書」；此一事實，經內政部函覆表示「說明：…三、按『不動產說明書』係委託人與不動產仲介業簽訂委託銷售契約書後所製作，並經委託人（出賣人）簽章確認後，作為經紀人員於執行業務時向不動產交易相對人（承買人）說明之依據，俾讓其決定是否購買。而『標的現況說明書』係不動產委託銷售契約書範本（尚無強制性）之附件，於成立委託銷售契約時，由委託人（出賣人）與受託人（仲介業）在『標的現況說明書』簽章，以確認標的現在的狀況，避免委託人與受託人雙方產生爭議。又不動產經紀業於執行仲介業務過程，若未製作不動產說明書，而以標的現況說明書替代，其標的現況說明書內容不得低於不動產說明書之項目，並依同條例第22條第1 項規定由經紀業指派經紀人簽章，始得視同不動產說明書。」；且原告否認友呈房仲公司所提出之「系爭房屋不動產說明書影本」之真正，被告友呈房仲公司亦未於系爭不動產交易時，提出向原告說明，且系爭房屋不動產說明書資料，亦與不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款規範之「不動產說明書」，大不相同；至於卷附系爭買賣契約書附件之「標的現況說明書」，不僅其內容較「不動產說明書」之項目內容少及不足，亦未由友呈房仲公司之經紀人在其上簽章，當然不得視同為不動產經紀業管理條例所規定之「不動產說明書」。
5、依內政部函覆表示「說明：…四、按不動產說明成屋應記載事項之『建築改良物用途（詳如附建築改良物使用執照）』其使用執照係指建築主管機關核發者為準。」，即可得知被告友呈房仲公司應有向建築主管機關申請核發之建築改良物使用執照之義務，並依該建築改良物使用執照上所載內容，載入建築改良物用途，然被告友呈房仲公司並未調取此一資料，即屬有所歸責；然依中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於102年2月25日以房屋全聯榮字第102043號函稱「說明：…三、另有關是否有無調閱使用執照之義務等…鈞院所詢問之『使用執照』未列為不動產說明書之應記載不得記載事項必要調查內容，故不動產經紀業並無調閱義務。」云云，即與內政部前揭函文意旨牴觸，因內政部為有權解釋機關，故應以內政部之函文意旨為準，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會之上開說明，應不足為採。
6、依內政部函覆表示「說明：…五、按不動產說明成屋應記載事項（四）目前管理與使用情況1.公寓大廈應記載住戶規約內容，無法記載者，應說明原因，應就『住戶規約內容』逐項查詢及說明。又該記載事項（六）建築改良物瑕疵情形，亦應就其內容逐項查詢及說明。」，被告友呈房仲公司既未將系爭社區之「住戶規約內容」按「不動產說明書應記載事項及不得記載事項」壹、應記載事項…二、成屋之應記載事項…（四）目前管理與使用情況所規定之4 大項內容逐一查詢及說明，尤其是「專有部分之範圍」、「共用部分之範圍」、「有無約定專用、共用部分（如有，請註明其標示範圍及使用方式）、「是否有依慣例使用之現況：共用部分有無分管協議及其協議內容」皆漏未記載及說明；及（六）建築改良物瑕疵情形所規定之6 大項內容逐一查詢及說明，尤其是「有無違建及…情事？」漏未記載及說明，是被告友呈房仲公司縱無故意，亦有過失之責；至於中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於102年2月25日以房屋全聯榮字第102043號函稱「說明：…二、…『不動產標的現況說明』供委售人填寫…實務上該相關資訊由出賣人告知相關細節後填載於現況說明書上並簽名。故對於曾否遭拆除或接獲拆除通知均須由委售人協助告知，否則在公部門相關資訊並未完全揭露下，尚難對於物件精準判斷。」云云，除與內政部前揭函文意旨不符外，不動產經紀人仍有依「不動產說明書應記載事項及不得記載事項」之內容，逐一查詢及說明之義務，尤不得僅憑委賣人之告知內容，即作為不動產經紀人應盡善良管理人之注意義務標準，否則，不動產經紀人僅是委賣人之筆記人員，而非專業之不動產經紀人，再者，倘被告友呈房仲公司確實依「不動產說明書應記載事項及不得記載事項」內容履行，就本件系爭不動產有違建乙節，必然有跡可尋並獲知其內容，因此，被告友呈房仲公司漏未製作『不動產說明書』，即屬可歸責。
7、被告友呈房仲公司並未於系爭不動產簽約前調取系爭建物之「建物測量成果圖」，而係遲至100 年12月22日始向相關單位調取，此有被告友呈房仲公司所提出系爭建物之「建物測量成果圖」可證；至被告友呈房仲公司辯稱，上開資料早於99年5 月18日即已調取云云，經中華電信股份有限公司數據通信分公司於102年2月22日數府三字第0000000000號函所檢附之附件所示，於99年5 月18日只有由被告林玉峰調取「深澳段00000000地號」之地籍圖、「深澳段00000000地號」之登記謄本、「深澳段00000000建號」之登記謄本等資料，並無系爭建物之「建物測量成果圖」，顯然被告友呈房仲公司所稱應有不實，而原告訴訟代理人江士權於101 年12月25日言詞辯論時所稱「我現在承認我確實有收取到友呈公司所交付土地、建物登記謄本及地籍圖」等語，即非虛假，反觀被告友呈房仲公司執詞所稱確有將建物測量成果圖交付予江士權云云，方屬不實在；益證被告友呈房仲公司所提出之「系爭房屋不動產說明書影本」顯係臨訟編撰，殊不足信。
8、就「不動產說明書」與「標的物現況說明書」實屬不同之資料，前已說明，是被告所附之刑事不起訴處分書及再議處分書中，倘有混淆前開二件資料之部分，應不足採，且刑事責任本與民事責任，應屬二事，應不得逕自援引作為被告等人免責之說明。
四、基於上述，並聲明：(一)被告邵雲卿應給付原告14,755,206元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息。(二)被告友呈房屋仲介有限公司、游慶敦、林玉峰、劉維斌應連帶給付原告14,755,206元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(三)
前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。(四)原告願供擔保，請准為假執行之宣告。(五)訴訟費用由被告負擔。
叁、被告方面：
一、被告邵雲卿部分：
（一）緣被告邵雲卿於97年5 月間向紘新建設股份有限公司（下稱紘新公司）購買門牌號碼基隆市信義區○○路000 號房屋及其基地，並簽訂不動產買賣契約書，嗣系爭不動產辦妥所有權移轉登記程序後，紘新公司即將所有權狀交付被告邵雲卿，惟於辦理不動產所有權移轉登記程序期間紘新公司經辦人龐先生即向被告邵雲卿請求於系爭不動產所有權移轉登記後仍將系爭不動產借予紘新公司充供辦公室之用，待系爭不動產基地對面新建案雛型建構後再行將系爭不動產交還被告邵雲卿，被告邵雲卿既有意租售系爭不動產，紘新公司借用辦公期間亦可順道無償為被告邵雲卿處理房屋租售事宜，被告邵雲卿同意紘新公司上開借用請求，故於約定交付權狀及交屋之日，僅取走系爭不動產所有權狀，房屋鑰匙則仍由紘新公司繼續持用，紘新公司於97年年底始將系爭不動產連同鑰匙交付被告邵雲卿，故系爭不動產名義上雖於97年5月間辦理交屋，惟實際交屋日為97年底。嗣被告邵雲卿於99年5月起將系爭不動產出租僑福房屋，再於99年12月間將系爭不動產委由太平洋房屋新豐加盟店即即友呈房仲公司營業員林玉峰出售，並與友呈房仲公司簽立專任委託契約書，經友呈房仲公司居間仲介而於100 年元月間將系爭不動產出售予原告，此有不動產買賣契約書為憑。此際，因僑福房屋尚承租系爭不動產1 樓，故約定於產權過戶完成交屋時辦理租約換約，由原告與原承租房客僑福房屋簽立租賃契約，詎料系爭不動產買賣契約簽立後，僑福房屋即為提前終止租賃契約之表示，原告即藉此拖延產權過戶及交屋程序，嗣再經協商後，達成由被告友呈房仲公司協助覓得第三人承租系爭不動產1 樓後，再行辦理後續不動產買賣及交屋程序，嗣於友呈房仲公司協助下覓得系爭不動產1 樓之新房客，買賣雙方遂再續行後續過戶及交屋程序，而於100年5月間完成全部買賣程序。
（二）又系爭不動產客觀上雖曾於97年7 月間經基隆市政府通知違建拆除，然被告邵雲卿於出售系爭房屋予原告時就上情均無所悉，且系爭遭拆除之違建亦非邵雲卿所興建，上開各情業經臺灣基隆地方法院檢察署以101 年度偵字第2343號（原為臺灣基隆地方法院檢察署101 年度他字第1054號）查明，並予以不起訴處分，且依如下理由可得被告邵雲卿於出售系爭不動產時並無隱匿系爭不動產曾遭違建拆除之情事，蓋：
1、查被告邵雲卿於97年底與紘新公司辦理實際交屋程序後，除將一樓樓梯遷移位置及進行部分室內裝潢外，未曾就系爭房屋結構或外牆有何變更或施工情形，紘新公司於被告邵雲卿購買系爭房屋甚至交屋過程，未曾告知被告邵雲卿系爭房屋存有違建，或曾有於97年7 月間遭拆除情形，此由被告邵雲卿與紘新公司所簽立之不動產買賣契約書第二條「本買賣標的物…(一)增建或占用範圍：□地下室□壹樓空地□平台□頂樓□露台□夾層□防火巷□天井□其他…」各欄位□處均未勾選，可得紘新公司即係以系爭房屋未存有任何增建或占用物之狀態告知並出售系爭房屋予被告，再由上開不動產買賣契約書第二條所載「…(二)若增建或占用部分於交屋前曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方應即通知甲方，甲方得以請求損害賠償或解約」，若被告邵雲卿於交屋前（實際交屋日為97年年底）獲悉系爭房屋有違建、增建情形，甚有遭拆除之紀錄，衡情焉有不依約向紘新公司請求賠償之理，由上開契約內容應可認定被告邵雲卿對於系爭房屋存有違增建或曾遭拆除之情，先前無所知悉。
2、原告雖謂依被告邵雲卿與紘新公司所簽立之不動產買賣契約書第二條規定，既有「本買賣標的物…(一)增建或占用範圍」等字句，顯然被告邵雲卿於購買系爭不動產時即已獲悉系爭不動產存有違建，否則契約即不會如此載記云云，然依不動產買賣契約書第二條「本買賣標的物…(一)增建或占用範圍：□地下室□壹樓空地□平台□頂樓□露台□夾層□防火巷□天井□其他…」各欄位均未勾選，即可確認紘新公司於出售系爭不動產與被告邵雲卿時確未告知邵雲卿有違建情形，該約定乃一般買賣契約常見條款，由買賣雙方依實際有無違建情形自行勾選，依該條款不足為被告邵雲卿於購買系爭不動產時即獲悉存有違建之證明。否則系爭買賣契約亦有類此規定，若以原告上開之推論，是否得依此論定原告於購買系爭不動產時即知系爭不動產存有違建，其理至明。
3、依臺灣基隆地方法院檢察署上開不起訴處分書所載，系爭不動產於97年7 月間曾遭拆除，然被告邵雲卿未曾收受各該通知函文，迄本次違建拆除前亦未知悉97年間該次拆除情事。又被告邵雲卿雖係於前次違建拆除日（97年7 月）前之97年5 月間購買系爭不動產，惟系爭不動產因紘新公司借用當辦公室，實際交屋日為97年底，紘新公司於借用當辦公室期間之97年7 月間因接獲基隆市政府違建拆除通知，而逕行為違建拆除，並將遭拆除之違建部分予以復原，然未將此情告知被告邵雲卿，有關基隆市政府各次違建拆除通知亦未通知被告邵雲卿，故被告邵雲卿於出售系爭不動產予原告時，對於系爭房屋於97年7 月間曾經違建拆除乙事自無認識之可能。
4、被告邵雲卿向紘新公司購買系爭不動產係以現況交屋，被告邵雲卿於買賣過程中同一般消費者所注意者乃係是否確實取得不動產所有權（即權狀登記坪數與不動產買賣契約書是否相符），是於取得所有權狀確認所有權已確實登記後，即無任何疑義，被告邵雲卿未曾就系爭房屋向相關單位調閱相關建築圖面文件與房屋現況加以比對，且以被告邵雲卿之智識能力，亦無專業足資比對建築圖面之能力，自無可能獲悉系爭房屋存有與建築執照圖面部分不符之情形。
5、又查，100年7月之拆除通知單並非僅針對系爭不動產，而係與系爭房屋同一建案且位於同一排之9 間房屋均存有同樣違建而須遭拆除之情形，出售系爭不動產予被告邵雲卿之紘新公司銷售人員龐志成於臺灣基隆地方法院檢察署偵查案件亦到庭證述「因被告邵雲卿購買系爭房屋是成屋，故以現況出售，未提示成果圖、建照圖，被告邵雲卿來看房子時，先前遭拆除的牆面已做起來，系爭遭拆除牆面即已存在，該違建牆面為二次施工乙情未告知被告邵雲卿，被告邵雲卿購買系爭不動產後有向其借用系爭不動產當辦公室，97年借用辦公室期間，建管單位有以在屋外貼單子方式通知違建拆除通知，紘新公司即將通知違建部分拆除拍照給建管單位，建管單位檢查完後即再回復原狀，97年通知拆除違建乙事因拆完檢查後隨即復原，故未再通知屋主（即被告邵雲卿）」，足見，被告邵雲卿於出售系爭不動產予原告時對於系爭不動產存有違建，且曾於97年7 月間經基隆市政府通知拆除等情均無所悉。
（三）原告雖引紘新公司負責人李國賓於臺灣基隆地方法院檢察署101年度偵字第2343號案件101年3 月19日偵訊證言主張被告邵雲卿對於系爭建物違建情形應屬知悉，惟觀諸李國賓於該案之證詞有關被告邵雲卿對於違建情形應屬知悉等證言均係其個人推論之詞，李國賓於系爭房屋買賣過程亦非實際與被告邵雲卿接觸之人，其個人推論證詞即難據為邵雲卿於購買系爭房地時是否知悉存有違建之認定。
1、李國賓證述「（問：○○路000 號後來賣給何人？）我只是知道一個小姐，至於他姓什麼我不是很清楚。…（問：當初基隆市○○路000 號屋地簽約，是否是你跟買主簽約？）不是，都是一個業務龐志成去簽約的…（問：是否是將該屋賣給邵雲卿？是否有告知邵雲卿126 號前後是違建？）不是我們建商公司跟邵雲卿借該屋的，是讓代銷人員龐志成跟屋主借的，但是他也是我們公司的股東，我們公司實際只有三、四個人，我是負責開發，實際銷售是由龐志成負責，至於建造是委託營造公司…（問：是否有跟買受人解釋過基隆市○○路000○000號前後加蓋部分是停車位？）雖然我沒有親自銷售，但是我都有要求銷售人員跟客戶就圖跟現狀做比對…」，顯然實際與被告邵雲卿接觸銷售系爭房地者為龐志成，而非證人李國賓，雖證人李國賓證述有「要求」銷售人員跟客戶就圖跟現狀做比對，然銷售人員於銷售時未必確實踐行該要求，故有關被告邵雲卿購買系爭房地之過程及賣方告知內容應以龐志成之證述內容為據。
2、雖李國賓證述「我們都有告知買受人，當初這一部分有一部分是預售時，靠車道的那二戶即130、142的人先買的，他們說為美觀所以要隔起來，後來基隆市府說不行，我們就拆除了，後來是130、142號的住戶請我們找土水將牆再隔起來。126至130的違建部分是買主委託我們幫他施作的，當時我們有告知買主這樣施作是違建」、「因為我們合約都有附圖，讓欲買人回去看內容並考慮一週，確定後才會簽約…所附的就是當初申請建築執照的平面圖」、「（問：為何你方才說有告知買受人，否則他不會126號跟128號二戶都買是何意？）因為平面塗上停車位不能登記在建物權狀內，我們當初都有跟買受人說，如果我們沒有告知買受人，他怎麼可能還買二戶..」、「（問：你確定基隆市○○路000號至130號前後違建是買受人要求加蓋的？）買受人都知道，他們都很清楚，是他們要求我們隔開的，因為一戶一戶都是連通的，可能是他們想要店面」，該證言內容除充滿揣測之詞外，證述內容亦與實際銷售系爭房地予被告邵雲卿之銷售人員龐志成所述不同。
3、按依證人龐志成於同一刑事案件101年4月9 日證述「（問：當初賣上開房地給邵雲卿時，是否有告知邵雲卿？）我們預售時都會告知客戶，…我們慣例是在預售時會告知客戶，但被告（即邵雲卿）應該是在接近成屋時跟我們買的…（問：紹雲卿來接洽買屋時，是否有跟邵雲卿過該屋兩面牆的問題？）如果是在預售時，我們會跟客戶解釋這一塊，但是邵雲卿來買，我印象中應該是在成屋時，但是否是跟邵雲卿說這兩面牆並不在使用執照。但是如果是成屋來買我們就不會跟客人說…（問：邵雲卿來看屋時，該二面牆是否存在？）應該是都已經做起來了…（問：本件竣工圖、平面圖是否曾給邵雲卿夫妻看過？）他們應該沒有看過竣工圖，因為他們不是預售屋客戶…（問：為何你老闆李國賓稱你們都一定會告知客戶？）李國賓應該是說預售時一定會告知客戶，而李國賓並沒有實際跟客戶接觸，邵雲卿他們應該是不知道…（問：本件二面牆是二次施工？本件二面牆是在使用執照後才施工的對嗎？）是。（問：基隆市○○路000○000○000 號一樓違建的牆面是應客戶要求才二次施工，還是你們先二次施工後才賣給客戶的？）預售的客戶都會知道，但是成屋的客戶不會知道，因為成屋的買方沒有要求要看竣工圖」，而邵雲卿係於系爭房地興建完成後購買成屋，於購買時本案所爭執之牆面早已完成，證人龐志成僅有於預售房屋時依循李國賓之要求以圖面對客戶解說，於本件成屋銷售時僅是以現況出售交屋，並未提供任何平面圖、竣工圖等圖面詳予解說，故被告邵雲卿於購屋時對於系爭遭拆除之二牆面係建商二次施工乙情確實不知。
4、依上開刑事案件不起訴處分書已敘明「…李國彬雖證稱會要求銷售之業務人員向客戶告知有違建部分等語，然經傳訊證人及紘新公司96、97年實際負責銷售系爭房屋予被告邵雲卿之銷售人員龐志成則證稱，並未告知被告邵雲卿系爭房屋一樓是法定停車空間，與之前施作的圍牆是違建…」，該不起訴處分理由並為臺灣高等法院檢察署以101 年度上聲議字第6012號處分書維持原不起訴處分裁定，故原告上開被告邵雲卿對於系爭建物違建情形應屬知悉主張即無可採。
（四）原告雖主張建築技術規則有關露臺定義及被告邵雲卿對於一樓登記面積較二樓面積為小，然現場實際面積相同，顯然對於存有違建應屬知悉云云，然：
1、有關建築技術規則對於露臺之定義為何，並非身為單純消費者之被告邵雲卿所得知悉，上開規則既屬「建築技術」範疇，難以苛求非屬專業建築技術人員之被告通徹明瞭。2、又被告邵雲卿購屋時係以現況交屋，於購屋買賣過程中同一般消費者所注意者乃係是否確實取得不動產所有權（即權狀登記坪數與不動產買賣契約書是否相符），然對於登記情形與實際情形是否相符並未查證，被告邵雲卿未曾就系爭房地向相關單位調閱各圖面文件與房屋現況加以比對，被告既非專業人員且未曾接觸相關建築圖面，自無可能獲悉系爭房屋存有與建築執照圖面部分不符之情形。
3、倘如原告所稱被告邵雲卿對於系爭房地一、二樓實際面積相同，與登記面積所載一樓面積較二樓面積為小情形不符時，即應知悉系爭房地存有違建情形云云，然以此邏輯原告亦係看屋後始決定購買系爭房地，於購屋前即知悉系爭房地實際情形，而系爭房地登記面積於買賣契約書亦詳細登載，基此，原告於購屋時即應知悉系爭房地存有違建情形，被告邵雲卿又何有刻意隱匿違建不告知之情事。
（五）原告雖主張被告邵雲卿於系爭不動產標的現況說明書項次10「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事」，回答「否」，項次20「是否有占用」回答「無」，顯然保證系爭建物並無違建或占用他人土地之情事，竟發生系爭建物前面約8.5坪，後面約6.7坪之面積大小處，未具備保證品質，被告邵雲卿應負民法第360 條債務不履行損害賠償之瑕疵擔保責任、另原告使用權、財產權受侵害，依民法第184條第1 項侵權行為損害賠償，另依系爭買賣契約書第9條第1 項規定給付未依約履行之懲罰性違約金、另因未盡告知及保證品質之責，而依民法第227條、第227條之1 規定負損害賠償之責，爰就原告對被告邵雲卿主張各項請求權詳述如後：
1、對於原告主張「被告邵雲卿在買賣物簽訂之時及交付標的物之時，就系爭標的物產生使用上之瑕疵，及系爭標的物係有增建及違建之情形，原告除了標的物本身，無法為完全之使用，故使用權、財產權均受侵害，系爭標的物也無法合法出租他人」，而依民法第184條第1項前段請求權部分：
（1）查系爭不動產買賣契約書所載之買賣權利範圍均經移轉登記予原告，此次遭基隆市政府違章拆除部分亦非包含於本次買賣權利範圍，被告就買賣標的物本身得為完全之利用，並無標的物使用瑕疵情形。
（2）按民法第184條第1項前段規定「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」，又按「侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言…（參最高法院54年度台上字第1253號判例）」，故侵權行為需以故意或過失不法侵害他人之權利為要件，然系爭拆除圍牆部分非在買賣標的權利範圍，且基隆地方法院檢察署就遭拆除圍牆部分業經調查確認被告邵雲卿並無隱瞞違建不告知之情事，有臺灣基隆地方法院檢察署101 年度偵字第2343號不起訴處分書可證，難認邵雲卿有何故意或過失之不法情事，又如前所述，原告已完全取得系爭買賣契約第1 條所載之不動產標示及買賣權利範圍之所有權，其契約權利亦無遭侵害情事，故而本件即與民法第184條第1項前段規定之請求要件不合。
（3）再按「侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之。民法第二百三十一條第一項，因債務遲延所發生之賠償損害請求權，與同法第一百八十四條第一項，因故意或過失不法侵害他人之權利所發生之損害賠償請求權有別…（最高法院43年度台上字第752 號判例參照）」，本件縱如原告所稱有適用瑕疵，或有違、增建拆除爭議，所涉者亦僅係被告對於買賣契約有無債務不履行情事或需負瑕疵擔保責任，尚非侵權行為範疇，殊無以民法第184條第1項規定請求之餘地。
2、有關原告主張「出售系爭建物時，保證無增建、無違建，也無占用他人之土地，也無車位分管協議有約定專用情形，有出具之標的物現況說明書、賣賣契約書第1條第1項記載本標的物無增建部分可證，故欠缺保證品質」而依民法第360條前段規定請求之請求權基礎：
（1）系爭「標的物現況說明書」項次10該項「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事」，雖勾選「否」之欄位，此乃因被告邵雲卿於委託太平洋房屋出售系爭不動產時，太平洋公司人員即就上開「標的物現況說明書」所載各項逐項詢問被告邵雲卿，被告邵雲卿就此項表示向建設公司買來後除遷移一樓樓梯位置（由一樓是內前方改為後方）及室內隔間裝潢外，未曾對結構或外牆進行施工，仲介公司人員遂依被告邵雲卿所述於該欄位勾選，被告邵雲卿於委託出售之時，對於系爭不動產曾於97年7月間經違建拆除乙情並無所悉已如前述，是對於「
標的物現況說明書」回答內容均係就所知資訊據實回覆，並無任何隱匿或刻意造假之情。
（2）原告係以「標的物現況說明書」上之記載為被告有保證品質之主張，惟有關「標的物現況說明書」內容之勾選係賣方針對所知標的物狀狀況之說明，難認係對於買賣標的物之「品質保證」。況該「標的物現況說明書」應係對不動產買賣契約書所載買賣權利範圍之說明，上開項次10之重點在說明系爭買賣標的範圍是否包含未登記之改建、違建、增建、加建部分，非契約所載「買賣權利範圍」即非在該「標的物現況說明書」說明範圍之內。
（3）按「買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第三百五十九條、第三百六十條之規定自明（83年度台上字第1205號判決參照）」，如上所述，被告就標的物品質並無特別之保證，縱有原告所述與「標的物現況說明書」所載不符情形（被告否認有與標的物現況說明書不符情事），亦僅能依瑕疵擔保或債務不履行規定為主張，尚非民法第360 條前段規定之「保證品質」。
（4）況系爭買賣標的物僅有買賣契約書第一條所載範圍，而不包括遭基隆市政府以違建拆除部分，上開買賣契約書所載買賣權利範圍並無「增建、改建、禁建」或「占用」情形，縱認上開現況說明書之勾選屬品質之保證，然保證範圍依法亦僅限於「買賣之物」，此關之民法第360 條規定文義至明，系爭買賣契約書所載之買賣標的與「標的現況說明書」勾選內容相符，自無欠缺保證品質之情形。
（5）再者，系爭賣賣標的物確無占用他人土地、亦無車位分管協議之情事，所涉之違建爭議亦非於買賣契約書所載之買賣標的物權利範圍內，復兩造間對於增違建之危險負擔亦有約定，此觀諸系爭不動產買賣契約第八條房地點交規定「四、違章建築物部分，在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責」之約定甚明，故兩造對於交屋後通知拆除之違章建築物之風險已約定除賣方於交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知外，均由買方（即原告）負擔，即難認被告就此節有為特別品質保證之約定。
（6）原告雖謂上開不動產買賣契約書第八條規定應認屬民法第247條之1 規定之定型化契約，而有同條第1項免除當事人之責任、第3 項使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利等情而顯失公平，應屬無效，但民法第247條之1規定之定型化契約係指「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約」而言，系爭契約並非當事人一方之被告邵雲卿預定用於同類契約之條款而訂定之契約，自非民法第247條之1所規定規定之定型化契約，從而即無依該條所規定各款認定無效情形之適用。況系爭不動產買賣契約書第八條規定對於違章建築物危險負擔之約定，類同於民法第373 條之規定，並無特別免除個別當事人之責任或使任一方當事人拋棄權利或限制其行使權利之顯失公平情形，該約定既經契約當事人雙方合意而為有效，當無原告所稱之無效情形。
3、原告復主張被告邵雲卿未盡告知及保證品質之責，而認被告應依民法第227條、第227條之1 負不完全給付之損害賠償責任，惟按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」民法第227 條定有明文。又所謂不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，出賣人若依契約成立時買賣標的物之現狀交付，即屬依債務本旨給付，尚不構成不完全給付，茲系爭不動產雖有基隆市政府認定之違建情形，惟被告邵雲卿亦無未依債之本旨提出給付而應負不完全給付損害賠償責任之責，蓋被告邵雲卿之給付義務乃在於將系爭買賣契約第1 條所載之不動產標示及買賣權利範圍交付及移轉登記予原告，而被告邵雲卿確實履行上開給付義務，縱基隆市政府於100年7月後有通知及執行違建拆除，該經拆除部分亦與上開所示「不動產標示及買賣權利範圍」無涉，被告邵雲卿並無不完全給付之情形。
4、原告再主張依民法第227條之1規定請求精神上損害賠償，惟民法第227條之1係規定「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第一百九十二條至第一百九十五條及第一百九十七條之規定」，即上開法條係以「債權人」因「債務不履行」致「人格權」受有損害為適用前提，然被告邵雲卿確實依約履行，系爭遭拆除違建並非買賣標的範圍而無債務不履行情形已如前述，該民法第227 條之1之規定於本件應無適用餘地。
5、原告主張依系爭不動產買賣契約第九條違約罰則第1 項規定「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方」，是以被告邵雲卿未履行契約義務，始有懲罰性違約金之適用，查原告主張被告未依簽名承諾之不動產現況說明書履行，而有未依約履行之情事，故應依上開約定給付懲罰性違約金云云，惟被告邵雲卿業已履行買賣契約各項義務，並無未依約履行情形，自無依上開契約約定給付懲罰性違約金之理。原告雖主張被告有未依簽名承諾之不動產現況說明書履行之情形，然如前所述，本件買賣權利範圍並無「增建、改建、禁建」或「占用」情形，即本件買賣權利範圍並無與不動產現況說明書不符情事，當無原告所稱未依約履行情形。況且買賣標的縱有如原告所稱與不動產現況說明書不符情形，所涉亦係「瑕疵擔保」範疇，難認屬系爭不動產買賣契約第九條罰則約自定所欲規範之「遲延給付」之情形。
（六）茲原告各項請求權基礎均無理由已如前述，爰再就原告對被告邵雲卿各項請求金額，詳述如下：
1、欠缺保證品質之面積使用短少之金額14,755,206元：
（1）系爭不動產經基隆市政府認定應拆除之違建為露臺兩側牆面（露臺為合法建物，僅兩邊圍牆及附於兩邊圍牆所設之鐵捲門為違建）、後方圍牆及遮雨棚，原告所主張前方8.5坪空間及後方約6.7坪空間均非違建，原告並無不能使用之情形。再者，上開空間並非系爭不動產買賣契約買賣標的範圍，該部分之使用亦非涵蓋於系爭買賣契約買賣標的範圍內，則原告就該部分無論是否得為使用，亦無從據系爭買賣契約對被告邵雲卿為瑕疵擔保責任之請求。
（2）原告以其自行委任之寰宇不動產鑑定公司鑑定報告書所載每坪價額533,000 元為其請求金額依據，就原告所提鑑價報告，被告否定其公正性，亦爭執該私文書之真正。況該鑑定價額係以「一樓店面平均建坪單價為基準」，且鑑定價額係以「所有權價值」為鑑價，非針對「使用價值」原告主張上開面積亦非保證為店面使用，則原告以上開鑑定價格主張為「面積使用」短少價值之計算，即有可議。
（3）又，原告於本案既主張於違建拆除後重新辦理合法雜項執照及興建合法圍牆工程，且實際亦已辦理完成，則該遭拆除違建既已復原，原告又何來所稱面積使用短少之損失可言。
2、欠缺保證品質之面積使用短少金額之鑑定費30,000元：
本案並無面積使用短少情形已如前述，就該部分鑑定費用之支出即非必要。況縱有鑑定之必要，亦應經契約雙方合意共同委託鑑定，原告單方委託寰宇不動產鑑定中心進行鑑價所支付之鑑定費用，乃係原告本於其自身與寰宇不動產鑑定中心之契約關係所支付，與被告無涉，亦非必要費用，故無權主張。
3、拆除違建及裝修違建範圍之費用494,000元：
（1）有關原告主張因違建拆除、復建及申請費用共計花費494,900元，然原告所提出之（原證10之1）僅係原告片面列表及匯款單據，無足證明匯款緣由與原告所主張違建拆除、復建及申請費用有關，且對於上開費用是否確係用於違建拆除、復建及申請所必須，亦未見原告加以舉證。
（2）系爭遭拆除之圍牆及遮雨棚並非買賣標的範圍已如前述，則該部分之拆除違建及復建費用，即非被告所應負擔之瑕疵擔保責任。
（3）再查，依民法第373 條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限」，對於買賣標的物之交付後之風險已規定由買受人負擔，另依系爭不動產買賣契約第八條房地點交「四、違章建築物部分，在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責」，對於交屋後通知拆除之違章建築物之風險已約定除賣方於交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知外，均由買方（即原告）負擔，茲被告於基隆市政府100年7月通知違建拆除前，未曾收受違建拆除通知，亦不知系爭遭拆除之牆面係屬違建，依約該部分違建拆除相關費用當應由原告負擔。
4、懲罰性違約金4,035,200元：
被告邵雲卿業已履行買賣契約各項義務，並無未依約履行情形，自無依上開契約約定給付懲罰性違約金之理。原告雖主張被告有未依簽名承諾之不動產現況說明書履行之情形，然無論本件買賣權利範圍有無原告所稱不動產現況說明書不符情事，所涉亦係「瑕疵擔保」範疇，難認屬系爭不動產買賣契約第九條罰則約自定所欲規範之「遲延給付」之情形。
5、債務不履行精神慰撫金500,000元：
（1）民法第227條之1係規定「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第一百九十二條至第一百九十五條及第一百九十七條之規定」，即上開法條係以「債權人」因「債務不履行」致「人格權」受有損害為適用前提，而被告確實依約履行，系爭遭拆除違建並非買賣標的範圍而無債務不履行情形已如前述，該民法第227條之1之規定於本件應無適用餘地，且上開法條僅係針對「債權人」人格權損害而設之規定，原告之父母人格是否受損，均非上開法條得請求之範圍。
（2）按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分」民法第195條第1項定有明文，又上述規定，於債務不履行致債權人之人格權受侵害者，準用之，亦為民法第227 條之1 所規定。惟買賣標的有無違建，至多僅係心情上之不悅，與人格權受損仍有所不同，不動產買賣紛爭實難認與原告所主張「名譽」權之損害有何因果關係，原告對於所主張被告有債務不履行情形，及該債務不履行致其人格權確造成損害等節並未舉證，就部分之主張即屬無據。
6、承租人店面修繕費用及賠償金額1,289,306元及所失利益304,200元：
（1）「覓得承租人」並非被告邵雲卿就系爭買賣之條件，系爭買賣契約第十六條其他約定事項「3…賣方同意，太
平洋房屋將1樓出租後，買方即無條件辦理案件後續動
作及撥款入履約保證專戶，並與賣方辦理交屋手續」，是以「太平洋房屋將1 樓出租」為「雙方辦理後續撥款及交屋手續」之停止條件，並非系爭買賣契約成立與否或是否生效之條件，而太平洋房屋確實為原告出租1 樓房屋，後續撥款及交屋手續繼續辦理條件即已成就，該租賃契約乃存在於原告與其承租人間，有關原告與其承租人租賃契約之履行及相關租約責任，均與被告無涉。（2）原告雖主張系爭建物違建遭拆除致店面需另行花費修繕，此部分費用280,886 元，又因承租建物範圍、設置擺設等與最初經營承租之初大不相同，故承租人提出解約及賠償請求，請求賠償500,000元，營業損失508,420元，另自100年10月起至101年6 月止無法出租而受有租金損失，然原所提出片面製作之表格、估價單及匯款單據（原證十五），不足為承租人確實因系爭建物違建遭拆除所花費必須之修繕費用之證明，該重新設計施工範圍與系爭違建拆除是否具關聯性並未可知。
（3）本件違建拆除部分非買賣標的範圍，且依系爭買賣契約第一條「主要用途」欄，亦明載系爭不動產係以「住家」用途出售，被告既係以「住家」用途出售系爭不動產，原告是否得出租他人營業則非被告出售保證之點，且依民法第373 條及系爭買賣契約第八條規定，於買賣標的物交付後之風險應由原告負擔，是無論承租人是否因違建拆除而須重新設花費修繕，被告均無須負擔該修繕費用。
（七）末就中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合處102年2月25日函覆內容，詳述如下：
1、就有關「買賣標的物增建、違建、是否曾遭拆除或接獲拆除通知，不動產經紀業之查知方式」乙節，該會函覆「二、…依92年6 月26日內授中辦地字第0000000000號內政部公告有『不動產委託銷售契約書範本』，其範本內容訂有『不動產標的現況說明書』供委售人填寫，其中第六項『建築改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分』即有相關之資訊揭露。大體而言，實務上該相關資訊均由出賣人告知相關細節後填載於現況說明書上並簽名。故對於曾否遭拆除或接獲拆除通知均須由委售人協助告知，否則在公部門相關資訊並未完全揭露下，尚難對於物件精準判斷」，由上開函文內容可證有關「建築改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」，除非於出賣人告知或公部門資訊公開揭露情況下，仲介業者無從查知，就此部分即難認仲介業者有違受委任事務之注意義務。
2、另就有關有無「調閱使用執照義務」乙節，該會函旨「據內政部不動產經紀管理條例第22條第3項規定，於89年5月19日（同年7月15日、91年3月19日修正）所訂頒『不動產說明書應記載及不得記載事項』乙種，乃作為經紀人員在執行業務過程中，各與委託人交易之相對人解說之準據，意即不動產經紀人員對於應記載及不得記載事項悉依內政部所詳列之細項本於專業能力所作之獨立調查。鈞院所詢問之『使用執照』未列為不動產說明書之應記載不得記載事項必要調查內容，故不動產經紀業並無調閱義務」，故而原告主張仲介公司於本案有漏未調閱使用執照之疏失，即屬無據，該使用執照之調閱並非不動產仲介業者應盡義務。況不動產經辦理第一次登記後，相關權利事項即揭露於公開之建物謄本，供不特定之大眾參閱，藉由謄本之調閱即足明瞭買賣標的權利範圍，又何調閱使用執照之必要。本案仲介業者於受託系爭買賣事務時，確有調閱不動產登記謄本、地籍圖等資料，且原告業取得該謄本登記資料所表彰之權利，難認仲介業者有未盡其應盡義務或致原告權利受損之情形。
（八）另就內政部102年3月7 日內授中辦地字第0000000000號函函覆內容，詳述如下：
1、有關「三、按『不動產說明書』係委託人與不動產仲介業簽訂委託銷售契約書後所製作，並經委託人（出賣人）簽章確認後作為經紀人員執行業務時向不動產交易相對人（承買人）說明之依據，俾讓其決定是否購買。而『標的物現況說明書』係不動產委託銷售契約書範本（尚無強制性）之附件，於成立委託銷售契約時，由委託人（出賣人）與受託人（仲介業）在標的現況說明書簽章，以確認標的現在狀況，避免委託人與受託人雙方產生爭議。又不動產經紀業於執行仲介業務過程，若未製作不動產說明書，而以標的物現況說明書替代，其標的現況說明書內容不得低於不動產說明書項目，並依同條例第22條第1 項規定由經紀業指派經紀人簽章，始得視同不動產說明書」，茲由被告友呈房仲公司於被告邵雲卿委託出售系爭房屋時即提出製作不動產說明書，並請被告邵雲卿於所述標的物現況說明書簽名，由被告友呈房仲公司所提出之不動產說明書所載內容與不動產說明書成屋應記載事項各項大略相同，應認已盡其製作不動產說明書之義務。
2、又上函載「四、按不動產說明書成屋應記載事項之『建築改良物用途…』，其使用執照係指建築主管機關核發為準。…至於法定停車位之座落及使用情形，應記載及不得記載事項尚無明文應予查知」，查被告邵雲卿自建商處取得之使用執照，則依該使用執照亦無從獲悉系爭房屋是否曾遭基隆市政府拆除之違建，且依上開中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合處函覆內容，於仲介實務亦無調閱使用執照之必要。
3、再按上函雖載「五、按不動產說明書成屋應記載事項(四)目前管理與使用情況1.公寓大廈應記載住戶規約內容，無法記載者，應說明原因。應就『住戶規約內容』逐項查詢及說明」。茲系爭房屋所在社區並未成立管理委員會，亦無定有住戶規約，此於「標的物現況說明書」項次1 「是否有住戶規約」欄業已載明。
4、上函載「六…至於『露臺』及『陽台』二建築名詞，何屬『未登記而可使用』之情事及其理由一事，按民法第757
條及第758 條規定，地政機關辦理登記之標的限於物權登記。又目前建物竣工平面圖載有陽臺、屋簷或雨遮者，依地籍測量實施規則第237 條規定，始得以附屬建物辦理測繪登記。另民眾於簽訂買賣契約時，就建物特定部分約定使用者，如未違反法律規定，非屬不可」，系爭房屋所有權均依法移轉登記予原告，而露台部分雖因內政部函令規定無法辦理所有權登記，然並非違建，亦未在基隆市政府違建拆除範圍內。
5、再按函覆內容亦載「七、又不動產買賣契約之訂定，係屬私權行為，雙方權利義務關係端視買賣雙方合意訂定契約條款內容而定。倘不動產經紀業提供之不動產買賣契約條款，若有免除或減輕契約當事人一方之責任，或是使他方拋棄權利或限制其行使權利者，該經紀業是否有責任，涉及具體個案情形，仍宜由法院判斷之」，查兩造間於系爭買賣契約第8 條所約定「四、違章建築物部分，在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責」係屬私權行為，且係雙方合意訂定之買賣契約條款，該買賣契約書第8 條規定係以「交屋時點」前後為危險負擔之時點，與民法第373 條規定意旨類同，並無原告主張「有免除或減輕契約當事人一方之責任，或是使他方拋棄權利或限制其行使權利者」，亦無顯失公平之情形。
（九）基於前述，並聲明：
1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告友呈房仲公司、游慶敦、劉維斌、林玉峰部分：
（一）被告友呈房仲公司係太平洋房屋仲介股份有限公司新豐加盟店，系爭不動產即門牌號碼基隆市○○路000 號房屋，係由被告邵雲卿與友呈房仲公司營業員即被告林玉峰接洽，而在99年12月間將系爭不動產委託友呈房仲公司出售，並與友呈房屋公司簽立專任委託契約書。
（二）而被告林玉峰於邵雲卿委託出售時，以專任委託契約書末頁「標的物現況說明書」針對委託出售標的物現況詢問委託人邵雲卿。依據邵雲卿口述內容勾選，並經邵雲卿簽名確認。對於原告爭議「標的物現況說明書」之項次10「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事」該欄，因邵雲卿回答：「伊跟建設公司買來就是這樣了，伊只有室內裝潢、隔間，有變更一樓樓梯位置，沒有發生過改建、違建、禁建糾紛」等語，被告林玉峰遂依邵雲卿回答意旨於第10欄勾選「否」之欄位。另對於項次14之「是否有車位之分管協議及圖說」，邵雲卿亦向被告林玉峰表示，系爭房屋並無車位分管情形，被告林玉峰依此回答於第14欄「否」之欄位加以勾選。
（三）友呈公司於接受邵雲卿之委託後，即於在99年5 月間向地政機關調閱委託房屋的土地、建物登記謄本、地籍圖等資料（依中華電信股份有限公司數據通信分公司102年2月22日數府三函附關於被告林玉峰所有之中華電信帳號「00000000」向內政部地政司委託中華電信營運「全國地政電子謄本系統」申請「基隆市○○區○○段000000000 地號及00000-000 建號」建物測量成果圖之查詢結果，被告林玉峰曾分別於99年5月18日16時14分8秒、16時24分26秒、16時24分26秒申請「基隆市○○區○○段000000000 地號」地籍圖、登記謄本及「00000-000 建號」登記謄本）。並依據前開資料製作「不動產說明書」交由邵雲卿簽認，期間不動產經紀人游慶敦、營業員林玉峰也曾前往系爭不動產現場查看，發現系爭不動產現況與調閱之房屋土地資料比對下多出一露台，被告游慶敦遂請被告林玉峰調查差異原因，經查閱相關法規後，得知內政部81年5 月30日訂定建物所有權第一次登記法令補充規定，對於因退縮建築形成之露台及建築牆外突出部分准予登記，然於85年6月4日修正建物所有權第一次登記法令補充規定，該規定將原可登記的露台變更為「不予登記」，其後於90年2 月16日再次修正建物所有權第一次登記法令補充規定，仍維持「露台不予登記」之立場，然仍可合法使用，因建物成果圖所顯現者為登記部分，此即為依法不予登記之露台未顯現於建物成果圖之原因，有關露臺未於產權登記範圍但可合法使用乙情，於業務員帶客戶查看系爭不動產時均確實告知客戶。
（四）原告訴訟代理人江士權因見友呈房仲公司於系爭不動產外牆所懸掛之售屋廣告，而前往友呈公司營業處所詢問，當日由營業員即被告劉維斌接待江士權，江士權主動詢問友呈房仲公司是否有受託出售系爭不動產，嗣江士權數度與劉維斌接洽，劉維斌亦多次帶同江士權前往系爭不動產查看屋況，江士權確認有購屋意願，欲友呈房仲公司代與屋主洽商，故簽立「不動產購買意願書」，被告劉維斌曾告知一樓樓梯有移動位置、頂樓內部格局曾變動、露臺雖未登記但可使用等情，故在「不動產購買意願書」第一條二、「□壹樓□頂樓..」打勾，又因江士權要求其買賣要連同房屋設備及租賃合約一併移交，故在該條「□其他」打勾並備註。又劉維斌於與江士權接洽過程中，確有出示經委託人邵雲卿簽章之「不動產說明書」向江士權解說。另曾交付土地、建物登記謄本及地籍圖予江士權，亦為江士權所自承。由江士權簽名之「不動產購買意願書」上確實載有系爭不動產標示，江士權尚要求註記將屋內現有設備及租賃一概移交等節，可見江士權對於系爭房屋產權及實際情形知之甚詳。而原告雖稱被告於簽立「不動產購買意願書」時未將「不動產說明書」交江士權簽章，然不動產經紀業管理條例第23條規定「不動產說明書」於向委託人交易之相對人解說前，應經委託人（即邵雲卿）簽章，故於以「不動產說明書」向江士權解說時，依法無須由被解說人簽章。
（五）待買賣雙方於100年1月間經居間議妥買賣價格及買賣條件後，即由訴外人楊美娟代書於100年1月6 日與買賣雙方確認賣賣條件，並簽訂「不動產買賣契約書」，於簽約前數日即依買方請求交付空白「不動產買賣契約書」予買方審閱，於簽約時，楊美娟代書復再根據不動產買賣契約書各條款逐項與買賣雙方確認、勾選並填寫（原告亦確認楊美娟有針對不動產買賣契約逐條詢問及說明），對於不動產買賣契約書第一條之填載，楊美娟代書確有針對系爭買賣標的物是否有增、違建部分詢問邵雲卿，邵雲卿表示購入系爭不動產時外觀就是這樣，除了內部裝潢、隔間及樓梯外，無二次施工，楊美娟代書即依其回答內容於「□本買賣標的建物無增建部分」處勾選，楊美娟代書也有向買賣雙方確認不動產說明書內容，由買賣雙方於「標的物現況說明書」上簽名確認附於買賣契約書，當日詢問江士權是否確認過屋況，同不同意以房屋現況交屋，買方表示有去看過屋況，同意以現況交屋（契約第十六條其他約定事項有約定「依現況交屋」），待雙方完成不動產買賣契約書簽訂後，就進行交款、完稅、過戶等程序。
（六）系爭房屋不動產說明書暨所附標的物現況說明書，乃符合「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定，原告雖主張系爭房屋不動產說明書內容不符不動產經紀條例第22條第1項之規定，然：
1、按內政部102年3月7日內授中辦地字第0000000000 號函覆略以：「說明:…二、依不動產經紀業管理條例第22條第3項規定，…『不動產說明書應記載及不得記載事項』…，其應包括項目如附件1 。三、按『不動產說明書』係委託人與不動產仲介業簽訂委託銷售契約書後所製作，並經委託人（出賣人）簽章確認後，作為經紀人員於執行業務時向不動產交易相對人（承買人）說明之依據，俾讓其決定是否購買。而『標的現況說明書』係不動產委託銷售契約書範本之附件，於成立委託銷售契約時，由委託人（出賣人）與受託人（仲介業）在『標的現況說明書』簽章，以確認標的現在的狀況，避免委託人與受託人雙方產生爭議，又不動產經紀業於執行仲介業務過程，若未製作不動產說明書，而以標的現況說明書代替，其標的現況說明書內容不得低於不動產說明書之項目，並依同條例第22條第1
項規定由經紀業指派經紀人簽章，始得視同不動產說明書」。
2、查被告友呈公司於系爭房屋委賣後，即於99年5 月25日製作系爭房屋之不動產說明書。又不動產說明書本無一定之範本或格式，而由不動產經紀業者參照「不動產說明書應記載及不得記載事項」製作，且包括該規定之項目即可。而系爭房屋不動產說明書內容包含:「1.區域環境簡述；2、物件基本資料；3、標的物現況說明書；4、標的物現場照片；5、土地登記謄本；6、建物登記謄本；7、地籍圖
謄本；8、建物平面圖；9、使用分區說明」等項目，細鐸其載記之內容核與內政部所訂定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」之「土地應記載事項」及「成屋之應記載事項」雖格式編排有異，然項目內容均無一不相符，且亦未載列任何「不得記載事項」。再者，系爭房屋之不動產說明書業經被告公司指派經紀人游慶敦簽章於其上，另於製作完畢後，業已交由出賣人即被告邵雲卿確認無誤後併簽章。而於被告等執行仲介業務時，均持之向買受人即原告及江士權解說，業經原告閱覽後簽章於其上。被告友呈房仲公司於執行仲介業務時所製作系爭房屋不動產說明書之形式及實體內容均符合內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，自無任何不法。
3、又系爭房屋之不動產說明書所附之「3、標的物現況說明
書」之內容本為不動產說明書之一部，其中項目1-25項，涵蓋「不動產說明書應記載及不得記載事項」之「成屋應記載事項」各項目，且經被告公司指派之經紀人簽章於其上，依內政部函覆說明三後段，亦得視同不動產說明書。4、原告一再否認系爭房屋不動產說明書內容符合不動產經紀條例第22條第1 項之規定，然迄今均未指明被告等所製作之系爭房屋不動產說明書有何違反「不動產說明書應記載及不得記載事項」之處，原告又爭執被告友呈房仲公司係以系爭房屋之不動產說明書之「3、標的物現況說明書」
代替應製作之「不動產說明書」，仍屬不法。然依上所述，系爭房屋於託售時確已依法製作不動產說明書，其中關於「標的物現況說明書」實屬系爭房屋不動產說明書之一部分，亦符內政部函覆說明而縱「以標的物現況說明書代替不動產說明書」之要件，得視為不動產說明書。是以，原告認被告等因未依法製作不動產說明書，於執行仲介業務時涉有注意義務之違反而有過失，自非可採。
（七）被告友呈房仲公司等4人業已善盡調查、解說之義務。
1、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履約能力或訂立該約之能力，有調查之義務」民法第567 條第1項前段、第2項分別定有明文。友呈房仲公司為不動產仲介經紀業，其所提供服務之性質應屬民法上之居間，依其就本件房地買賣之服務內容，係為向邵雲卿及原告報告訂約之機會，並為雙方訂約之媒介，以其在房地買賣之專業知識，就所從事之仲介業務，善盡預見危險及調查之義務，即應審酌房地所有權及相關文件之真偽。至於系爭房屋之違章建築部分是否曾獲拆除通知或前曾有違章建築被拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利等項，茍屬於其能調查者，其竟怠以調查，尚難免除其義務；茍屬於其不能調查者，因出賣人邵雲卿未予告知，其亦無權查悉，自難苛責令其應告知買受人。
2、依中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會102
年2月25日房仲全聯榮字第102043號函示：「說明：……
二、有關鈞院函詢就買賣標的物增建、違建、是否曾遭拆除或接或（按:應為「獲」）拆除通知等我不動產經紀業
之查知方式乙節。依92年6月26日內授中辦地字第0000000000 號內政部公告有『不動產委託銷售契約書範本』，其範本內容訂有『不動產標的現況說明書』供委售人填寫，其中第六項『建築改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分』即有關之資訊揭露。大體而言，實務上該相關資訊均由出賣人告知相關細節後填載於現況說明書上並簽名。故對於曾否遭拆除或接獲拆除通知均須由委售人協助告知，否則在公部門相關資訊並未完全揭露下，尚難對於物件精準判斷。」
3、是以，不動產經紀業依據民法第567條第2項及不動產管理條例第23條應有其調查解說義務，但若涉及其他特別法律規範（如個人資料保護法或個人隱私權）事實實務面或非不動產經紀業能力之所及者（如涉及公部門之相關資訊調查），不動產經紀業之調查義務即有一定之限制。不動產經紀業實務關於委賣房屋增建部分是否有被拆除或委售人有無接獲拆除通知，不動產經紀業查詢方式係向委售人主動詢問，並請委售人自動誠實於『標的物現況說明書』上『增建部分是否曾被拆除或接獲拆除通知』項目上勾選『是』或『否』；以示自我負責，因其責任歸屬乃為對他義務，委賣人若不實說明或填寫不實，則應對買受人負債務不履行責任或物之瑕疵擔保責任。
4、簡言之，於仲介實務上，不動產經紀業對於有增、改建調查義務部分，因有礙於個人隱私及公部門資料查詢之困難而受一定限制，而僅能主動要求委售人自願誠實填寫或說明，不動產經紀業應依委售人之填寫資料而據實告知買受人而詳載於不動產說明書上，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會前揭回函所述情形及考慮之法律層面，並無錯誤可指。本件被告友呈房仲公司關於系爭房屋有無增、違建部分被拆除或接獲拆除通知之情，已於出賣人委買之時，主動詢問並請出買人誠實說明後，依出買人所述在系爭買賣契約附表「標的物現況說明書」據實填寫。而出賣人即被告邵雲卿以其購買後未改、違建，於占有系爭房屋期間，既未發生增、違建部分被拆除或接獲拆除通知之情，並據以答覆其仲介即被告林玉峰之查詢，被告林玉峰再將此資訊記載於前開「標的物現況說明書」，對於買賣標的物範圍內，業已透過審酌所有權狀及相關文件之真偽後與現實屋況勾稽比較，而就買賣標的物範圍內，並無發現有違建、增建之情，自已就系爭房屋之有無增建、違章乙節善盡調查義務。
（八）被告友呈公司於本件仲介買賣中，於製作系爭不動產說明書時，並無調閱使用執照之義務：
1、按，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會102年2月25日房仲全聯榮字第102043號函示：「說明：…三、另有關是否有無調閱使用執照之義務等，據內政部依不動產經紀業管理條例第22條第3 項規定，…，訂頒『不動產說明書應記載及不得記載事項』，乃作為經紀人員在執行業務過程中，各與委託人交易之相對人解說之準據。意即不動產經紀人員對於應記載及不得記載事項悉依內政部所詳列之細項本於專業能力所作之獨立調查。 鈞院所詢
問之『使用執照』未列為不動產說明書之應記載事項必要調查內容，故不動產經紀業並無調閱義務。」依上開函覆內容，不動產經紀業於成屋仲介買賣時，並無主動調閱使用執照之義務。
2、又按內政部回函說明四雖以：「按不動產說明書成屋應記載事項之『建築改良物用途（詳如附建築改良物使用執照）』，其使用執照係指建築管理機關核發者為準。…」然查，依不動產說明書應記載及不得記載事項之規定，調取使用執照之目的，應在於究明「建築改良物用途」乙節。又關於建築改良物用途之記載，不獨於使用執照中僅見，蓋於一般成屋情形，建物登記謄本中之「建築物標示部」、「主要用途」及「附屬建物用途」欄項，即係依建物於使用執照上記載之用途別而登載於建物登記謄本上。於系爭房屋不動產說明書中所附「信義區深澳段00000-000 建號」建物登記謄本，業而於該謄本中之「建築物標示部」、「主要用途」欄業詳實記載「一層：店鋪‧住宅、二至五層：住宅」；另載明「附屬建物用途：陽台、雨遮」，縱被告公司未於製作系爭房屋不動產說明書時調閱「使用執照」，仍無礙於不動產說明書中對於「建築改良物用途」登載之正確性，就此節自無再調取使用執照之必要。
3、甚依臺灣基隆地方法院檢察署100 年度他字第1054號卷第74頁所附乃被告邵雲卿所取得之系爭房屋(96)基府都建使字第00090號使用執照存根，佐以建商代表龐志成於101年4月9 日於該案偵查庭之證詞謂：「（問:買方看屋時，會否讓買方看使用執照？）我們有給客人看該張使用執照，但是並沒有後面的附表，因為我們後面的附表我們也看不是很清楚，我自己也沒有看過。」（參臺灣基隆地方法院檢察署100年度他字1054號卷第107至108 頁），可知被告邵雲卿僅自建商處取得系爭房屋(96)基府都建使字第00090號使用執照存根第1頁，可供商業登記用，該使用執照附件資料並未交付。故縱使調閱上開使用執照，亦未必有附件資料，況觀使用執照上載資料確比建物登記謄本上所揭露之資料更少，另由「使用執照存根」上亦無從得出系爭房屋存有增、違建遭基隆市政府拆除之違建區域。
4、再者，遍查不動產說明書應記載及不得記載事項之規定，除上開關於成屋應記載事項部分、「建築改良物用途」欄外，再無任何項目列明「應」調取使用執照之處，益徵上開中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會函示謂：「使用執照」未列為不動產說明書之應記載事項必要調查內容，故不動產經紀業並無調閱義務是實。原告主張被告友呈房仲公司應主動調閱使用執照，既無法源依據，亦與常情有悖，自乏所據。
5、綜上，關於系爭建物有無增、違建或是否曾接獲增、違建通知乙節之調查義務範圍，業經中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會回函闡述甚明，被告等僅能要求出賣人邵雲卿在其仲介詢問時，誠實說明，並在系爭買賣契約附表「標的物現況說明書」據實填寫說明，再轉知原告及代理人，以保障買受人之權利。而邵雲卿於占有系爭房屋期間，既未發生該增建部分被拆除或接獲拆除通知等情，並據以答覆被告林玉峰之查詢，林玉峰再依邵雲卿所述，在上開「標的物現況說明書」第14項關於「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事」欄，勾選「否」，被告劉維斌則據以告知原告代理人江士權，依前揭說明，被告等就其能力所及且能調查部分，已盡調查之義務。
6、從而，原告所稱被告等基於居間及委任契約之契約關係，應就系爭房屋增、違建部分及該部分是否遭主管機關通知拆除一事，負調查之義務，被告等竟怠於調查，即未善盡居間人之義務云云，與上開函文內容不符。又調取使用執照者，旨在明「建築改良物之用途」，而因建物登記謄本本即有與使用執照上關於「建築改良物之用途」相同之記載，並無調取之必要。原告主張被告友呈房仲公司於「製作不動產說明書」時有應「調取使用執照」之調查義務，涉有善良管理人注意義務之違反，已屬有誤。縱被告等未調取使用執照，然就造成原告有何損害？與該損害間有何因果關係？原告俱未具實證以證。是以，原告主張倘被告友呈房仲公司調閱使用執照，即能發現系爭建物有違章建築情事，因有調查義務之未竟，而認被告等違反善良管理人之注意義務，從而應負不動產經紀業管理條例第26條第2項之連帶賠償責任，即屬無理由。
（九）綜上，友呈房仲公司之經紀人員已依法製作不動產說明書，並持以向原告解說，詳實揭露原告系爭房屋關於露臺部分之現況，並將向邵雲卿查詢所得房屋現況，經調閱相關文件資料查核結果，據實告知原告，要無怠於調查之情事，即已善盡居間人預見危險及調查之義務，至系爭房屋之違章建築部分是否曾接獲拆除通知或前曾有違章建築被拆除，非屬於被告友呈公司等人能調查之事項，原告復無法舉證證明被告等人執行系爭房地買賣仲介業務時，有何故意或過失行為致其受損，其主張友呈公司未善盡居間人之調查義務，應依不動產經紀業管理條例第26條規定，與其經紀人員負連帶賠償責任云云，亦屬無據。
（十）基於前述，聲明：
1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、得心證之理由：
一、被告邵雲卿部分：
（一）原告主張其於100年1月6 日與被告邵雲卿就其所有坐落基隆市○○區○○段00地號土地及其上建物即門牌號碼基隆市○○路000號1樓至5 樓房屋簽訂不動產買賣契約書。而被告邵雲卿於系爭不動產契約書簽立時，併同簽立之標的物現況說明書第10項中問題「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事？」回答「否」，項次第20問題「是否有佔用？」回答「無」，顯然係保證系爭建物並無違建或佔用他人土地之情事。詎料原告竟於100年7月17日接獲基隆市政府違章建築拆除時間通知單，通知系爭建物前面約8.5坪，後面約有6.7坪是均有違建，顯然系爭建物並無被告邵雲卿所保證之品質，為此依據民法第360 條規定瑕疵擔保責任規定、民法第227 條不完全給付之規定，請求被告邵雲卿負擔賠償之責。被告邵雲卿固對基隆市政府於100
年7 月17日通知原告系爭建物前後均有違建等情不爭執，但否認其應負瑕疵擔保責任及不完全給付賠償責任。
（二）按依私法自治、契約自由原則，買賣標的物如有瑕疵，及瑕疵擔保責任之負擔方式，及契約履行責任均應優先適用兩造契約之約款，如有未約定之情況方適用法律規定補充之。而依據兩造均不爭執真實之系爭不動產買賣契約書第8條第4項已明白約定：「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是買方在交屋前已收到相關單位之查報，拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」因此兩造間就系爭建物如有違建之情況發生，已有處理方式之特別約定，則依據私法自治、契約自由原則，兩造間就系爭建物發生違建情況，其處理方式應優先適用上揭條款，而排除民法關於瑕疵擔保責任及債務不履行責任規定之適用。
（三）經查，原告既然主張係在被告邵雲卿交付系爭房屋後之100年7月17日方接獲基隆市政府違章建築拆除時間通知單，則依據上揭契約條款約定，應由買方即原告自行負擔風險，換言之原告應自行吸收所受損害，其請求被告邵雲卿負擔賠償責任顯然違背雙方契約上揭約款約定，顯屬無據。（四）又查，原告另主張依據民法第247條之1規定，上揭契約條款第8條第4項約定，應屬顯失公平而無效。然按民法第247條之1針對定型化契約應受衡平原則限制之立法意旨，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。而本件契約雙方當事人均係一般房屋買賣交易之通常消費者，締約條件之談判能力均屬相等，並無任何一方居於強勢，而另一方居於劣勢之狀況，甚且被告如對契約條件不能接受，亦可自由選擇不訂立買賣契約，被告並無僅能片面接受契約條款而被迫成立契約可言，是以堪信兩造間契約條款乃為雙方自由意願基於平等地位所簽立，顯不符合適用民法第247條之1規定之要件，因此法院自無依據該條規定宣告部分契約條款無效之餘地。
（五）原告再主張被告邵雲卿事先知悉系爭建物存在違建之事實，故意不告知原告，因此認為依據民法第366 條規定「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵者，其特約無效。」契約約款第8條第4項應屬無效。然被告邵雲卿否認其事先知悉系爭建物有違建而故意不告知原告。因此原告就此部分應負擔舉證責任，茲分別依據原告舉證審酌如下：
1、第三人李國賓於另案偵查中之證述或陳述：
李國賓於台灣基隆地方法院檢察署100 年他字第1054號案件（本院調閱上開偵查案卷在卷可參）於101年3月19日偵查庭中陳述略以：「（問：當初基隆市○○路000 號屋地簽約，是否你跟買主簽約？）答：不是，都是一個業務龐志成去簽約的。」因此證人李國賓既然並非與被告邵雲卿最初向紘新公司購買系爭建物接洽及簽訂契約之人，其不可能親自告知被告邵雲卿系爭建物有無違建存在，因此李國賓對於被告邵雲卿是否受告知而知悉系爭建物存在違建等情根本未曾親身經歷，不具證人適格，其陳述毫無證據能力，無庸審酌。
2、第三人龐志成於另案偵查中之證述或陳述：
龐志成於100 年度他字第1054號案件（本院業經調閱上開偵查案卷在卷可參）於101年4月9 日偵查庭中陳述略以：「（問：邵雲卿來接洽買屋時，是否有跟邵雲卿講過該屋二面牆的問題？）答：如果在預售中，我們會跟客戶解釋這一塊，但是邵雲卿來買，我印象中應該是在成屋時。但是否是跟邵雲卿說這二面牆並不在使用執照。但是如果是成屋來買我們就不會跟客人說。如果是執照取得我們就是現況交屋，我忘了我是否有跟邵雲卿他們說明這一個問題。」「（問：97年間你們自己拆除二面牆時，是否有告知邵雲卿夫妻？）答：沒有，我們拆除後就請建管單位來檢查，檢查完後我們又趕快將該二面牆蓋回去。」「（問：是否有跟邵雲卿夫妻說過本件違建拆除的部分是二次施工？）答：我確定沒有明確跟邵雲卿說過本件系爭的牆是違建，後來我們在交屋時也沒有跟邵雲卿夫妻說該屋一樓的是法定停車空間，之前施作的牆是違建，我們只是單純回復原狀而已。」，依據上述龐志成在另案偵查庭之陳述，很明確的說明其並未告知被告邵雲卿系爭建物存在違建之事，因此依據龐志成之陳述，反而證明被告邵雲卿事先並不知悉系爭建物存在違建之事。
3、原告引用基隆地方法院檢察署102 年度偵字第88號不起訴處分書其中記載李國賓、龐志成及被告邵雲卿之陳述部分：
⑴、依據上揭不起訴處分書記載，該偵查案件係因原告之訴訟代理人江士權向基隆地方法院檢察署告發被告邵雲卿及龐志成、李國賓等人於民國97年間起於系爭房屋公共區域興築圍牆及鐵捲門涉嫌刑法竊佔罪嫌而發動，是以偵查及被告答辯重點均在於興建圍牆、鐵捲門有無構成竊佔罪，關於被告龐志成等人有無告知被告邵雲卿系爭建物存在違建之情況，業於原告對被告邵雲卿等人提出詐欺告訴之101
年度偵字第2343號偵查案件中調查完竣（本院業已調閱上揭卷宗在卷可參），因此本院認為102 年度偵字第88號竊佔罪部分偵查卷宗顯無調閱之必要。
⑵、並閱覽上揭不起訴處分書全文意旨，雖認定紘新公司得到當時住戶之同意興建圍牆之鐵捲門。但依據龐志成在該案之陳述，被告邵雲卿購買系爭建物時，圍牆、鐵捲門均已蓋好。則據此可知被告邵雲卿並非原始同意興建圍牆、鐵捲門之人，因此更無法推認被告邵雲卿知悉圍牆及鐵捲門為違建之事實。被告邵雲卿於上揭處分書答辯要旨係針對是否構成竊佔罪要件之答辯，亦無承認知悉違建存在之意。是以原告爰引上揭不起訴處分書，主張足以證明被告邵雲卿知悉系爭建物有違建存在，顯無可信。
4、另被告邵雲卿前於97年5 月間向第三人紘新公司間購買系爭建物之買賣契約中第二條針對系爭建物涉有增建或占用部分之責任歸屬有特別約款，為兩造所不爭執，並有契約書影本一份在卷可稽。然查上揭契約條款並未特別註明系爭建物特定部分有增建或占用部分存在，因此無法僅依有一般性增建占用責任約定之約款存在，即遽認被告邵雲卿知悉系爭建物現存之圍牆、鐵捲門為違建。否則原告與被告邵雲卿間契約上針對系爭建物違建部分亦有特別約款，原告仍大力主張對於系爭建物存在違建毫無所悉，因此堪認不可僅以契約約款存在而直接推論被告邵雲卿知悉違建存在，否則豈非自可一併推認原告早已知悉系爭建物存在違建，則其臨訟自稱不知違建而提出本訴，反而欠缺正當性。既然原告在其與被告邵雲卿契約存在違建特約下，都可能不知違建存在，則單以被告與紘新公司存在違建責任條款，就推論被告邵雲卿知悉違建存在，顯欠缺合理性，不可採信。
5、又原告主張同案被告劉維斌、林玉峰於另案台灣基隆地方法院100 年度他字第1054號案件中陳稱知悉一樓部分空間是應該作為停車使用，卻未告知被告邵雲卿，乃屬違背常理為由，而作為推論被告邵雲卿知悉違建存在之論述。原告此部分論述更屬無據。蓋被告劉維斌、林玉峰有無告知被告邵雲卿乃為事實問題，與常理無關，既然該二人已於另案陳稱並未告知被告邵雲卿，則原告主張被告邵雲卿知悉系爭建物存在違建要無證據可堪佐證。
6、據此，堪信原告無法舉證證明被告邵雲卿知悉系爭建物存有違建。
（六）末以，依據本院調閱台灣基隆地方法院檢察署以100 年度他字第1054號案卷，證人基隆市政府都市發展處使用管理科技士連廷芳於101年3月19日到偵查庭證述略以：系爭建物曾在96年11月19日核定為違建，但當時系爭建物之所有權人為紘新公司，因此只通知紘新公司等語。堪信被告邵雲卿未曾收到系爭建物部分核定為違建之拆除通知。則其辯稱出售系爭建物予原告前，不知系爭建物存在違建顯屬可信。
（七）是以台灣基隆地方法院檢察署以101 年度偵字第2343號偵辦後，作出不起訴處分書，於處分書已敘明「…李國彬雖證稱會要求銷售之業務人員向客戶告知有違建部分等語，然經傳訊證人及紘新公司96、97年實際負責銷售系爭房屋予被告邵雲卿之銷售人員龐志成則證稱，並未告知被告邵雲卿系爭房屋一樓是法定停車空間，與之前施作的圍牆是違建…」，該不起訴處分理由並為臺灣高等法院檢察署以101 年度上聲議字第6012號處分書維持原不起訴處分裁定，故原告上開被告邵雲卿對於系爭建物違建情形應屬知悉主張即無可採。
（八）另原告主張「被告邵雲卿在買賣物簽訂之時及交付標的物之時，就系爭標的物產生使用上之瑕疵，及系爭標的物係有增建及違建之情形，原告除了標的物本身，無法為完全之使用，故使用權、財產權均受侵害，系爭標的物也無法合法出租他人」，而依民法第184條第1項前段請求權部分：
1、查系爭不動產買賣契約書所載之買賣權利範圍被告邵雲卿均經移轉登記予原告，此次遭基隆市政府違章拆除部分亦非包含於本次買賣權利範圍，原告就買賣標的物本身得為完全之利用，並無標的物無法使用瑕疵情形。
2、按民法第184條第1項前段規定「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」，又按「侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言…（參最高法院54年度台上字第1253號判例）」，故侵權行為需以故意或過失不法侵害他人之權利為要件，然系爭拆除圍牆部分非在買賣標的權利範圍，且基隆地方法院檢察署就遭拆除圍牆部分業經調查確認被告邵雲卿並無隱瞞違建不告知之情事，有臺灣基隆地方法院檢察署101 年度偵字第2343號不起訴處分書可證，難認被告邵雲卿有何故意或過失之不法情事，又如前所述，原告已完全取得系爭買賣契約第1 條所載之不動產標示及買賣權利範圍之所有權，其契約權利亦無遭侵害情事，故而本件即與民法第184條第1項前段規定之請求要件不合。
3、再按「侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之。民法第二百三十一條第一項，因債務遲延所發生之賠償損害請求權，與同法第一百八十四條第一項，因故意或過失不法侵害他人之權利所發生之損害賠償請求權有別…（最高法院43年度台上字第752 號判例參照）」，本件縱如原告所稱有適用瑕疵，或有違、增建拆除爭議，所涉者亦僅係被告對於買賣契約有無債務不履行情事或需負瑕疵擔保責任，尚非侵權行為範疇，殊無以民法第184條第1項規定請求之餘地。
（九）綜上所述，原告與被告邵雲卿間就違建存在已有契約特別約款存在，復且該約款查無任何無效事由存在，依據私法自治及契約自由原則，其等間解決違建情況應該完全依據約款處理，而無再適用瑕疵擔保責任、不完全給付責任、侵權行為責任規定處理之餘地，則依據該約款原告應承擔交付房屋後違建之風險，則其於法不得向被告邵雲卿請求關於系爭建物因違建所生任何損害賠償。因此原告以系爭建物有違建之理由請求被告邵雲卿賠償14,755,206元顯屬無據，應予駁回。
二、被告友呈房仲公司、游慶敦、林玉峰、劉維彬等部分（以下簡稱被告友呈房仲公司等4人）
（一）原告主張被告游慶敦、林玉峰、劉維彬均為系爭不動產之仲介經紀人員，其等在執行仲介業務時，因有過失未將系爭建物存在違建之事告知原告，導致原告受有損害，因此上開經紀人員及其所屬友呈房仲公司應依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定對原告負擔連帶損害賠償之責。被告友呈房仲、游慶敦、林玉峰、劉維彬等人對於為系爭建物之經紀業及經紀人員均不爭執，僅抗辯其等已善盡調查告知之責任，並無故意或過失不告知違建之情，因此無庸依據不動產經紀業管理條例第26條規定對原告負擔連帶損害賠償責任。
（二）按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。再按仲介業務，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。另稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565
、567 條分別定有明文，是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負有據實報告及妥為媒介及調查之義務，此亦有最高法院84年台上字第1064號判決可資參照。由該判決意旨可知，仲介業者應審酌相關文件之真偽，而不動產狀況說明書，自屬買賣交易所應付之重要文件，因此，仲介業者有調查不動產狀況說明書所列各狀況之義務，該義務應認為是仲介業者之主給付義務。而依據內政部函定之不動產說明書應記載事項應中（六）建築改良物瑕疵情形中第4 點為有無違建或禁建情事？為應記載事項。因此堪信仲介房屋時，房屋相關現況包含有無違建情事乃為仲介業及仲介人員應調查後並向交易當事人說明之項目，此為房仲業及房仲人員應負擔之義務。
（三）而系爭經被告友呈房仲公司等4 人仲介出售之房屋確實在100年7月間收到基隆市政府發函認定有違建應予拆除之通知，而該違建於被告友呈房仲公司等4 人仲介時即早已存在，且被告友呈房屋、游慶敦、林玉峰、劉維彬等人並未告知原告有違建存在，均為兩造所不爭執。因此本件第一個爭點乃在被告友呈房仲公司等4人 對於未告知房屋現況是否有過失或債務不履行之情況？
（四）經查，被告林玉峰、劉維彬等二人於基隆地方法院檢察署100年度他字第1054號偵查案101年4月30日訊問筆錄中（
該案卷第185 頁）「（問林、劉：本件你帶看時，是否知道一樓依使用執照，有部分空間是做為停車使用？）林答：我知道。劉答：我知道，是因為店長有跟我說過。這部分是設計成停車位。」，「（問劉：簽約前是否有跟告訴人說一樓依使用執照，有部分空間需作為停車使用？）劉答：這個部分我是沒有跟告訴人說，我以為他們已經知道，因為這部分告訴人江太太即陳梨峰曾經跟我說過一樓有部分是停車空間。」，又被告友呈房仲等4 人於訴狀中承認於調閱系爭房屋地籍圖、建物測量成果圖、登記簿謄本後已發現系爭房屋現況與調閱資料相比多出一個露台，並未登記在權狀範圍內等情。因此堪信以被告友呈房仲等4
人等分別為不動產經紀業及經紀人員之專業，已可大致上判斷系爭建物一樓現況使用現況與使用執照、房屋權狀等文件記載不符，且有一部份應該作為停車使用的竟然變成一樓店面範圍，則顯然依據房仲專業已可初步判斷部分建築可能係屬違建，縱然尚未可立即確認違建範圍，但依據房仲契約及不動產經紀業管理規則所揭示之報告義務，至少被告友呈房仲公司等4 人應有就其知悉房屋使用現狀與書面資料不符之處向原告報告，使原告瞭解，詎料其等並未詳盡告知原告上情。因此被告友呈公司顯有違反仲介契約之告知說明意義之債務不履行情狀。而被告游慶敦、林玉峰、劉維彬等人則違反不動產經紀業管理條例課予仲介人員之報告義務，應有過失。如有損害賠償債務存在友呈房仲公司亦應與之連帶負責。
（五）雖然依據前述認定被告友呈房仲公司等4 人分別依據仲介契約及不動產經紀業管理條例規定，確有債務不履行及過失未盡告知義務之情況存在，但具體是否應負賠償責任，則仍有待原告舉證是否因被告友呈房仲公司等4 人未盡被告義務，而有具有相當因果關係之損害存在。因此以下依據原告所主張損害項目逐一審酌與被告友呈公司等4 人疏未告知原告系爭建物使用狀況是否具有因果關係：
1、原告主張系爭欠缺保證品質之面積使用短少金額8,101,600元部分：
⑴、系爭不動產經基隆市政府認定應拆除之違建為露臺兩側牆面（露臺為合法建物，僅兩邊圍牆及附於兩邊圍牆所設之鐵捲門為違建）、後方圍牆及遮雨棚，原告所主張前方8.5坪空間及後方約6.7坪空間均非違建，原告並無不能使用之情形。再者，上開被拆除違建之空間並非系爭不動產買賣契約房屋坪數買賣範圍，因此原告並未針對該部分給付建物價金，因此何來計算多付價金可言。
⑵、因此被告友呈房仲公司等4 人雖未告知原告房屋使用現狀有部分實應為停車使用，但因原告與被告邵雲卿成立房屋買賣契約約定價金與房地面積之互相對價中約定中並未將部分面積計入，則原告顯然並無因此溢付價金，則原告並無此部分損害存在。
⑶、又，原告於本案既主張於違建拆除後重新辦理合法雜項執照及興建合法圍牆工程，且實際亦已辦理完成，則該遭拆除違建既已復原，益徵原告並無面積使用短少之損失可言。
2、欠缺保證品質之面積使用短少金額之鑑定費30,000元：
本案並無面積使用短少情形已如前述，就該部分鑑定費用之支出即非必要。
3、拆除違建及裝修違建範圍之費用494,000元：
⑴、有關原告主張因違建拆除、復建及申請費用共計花費49
4,900 元，然原告所提出之僅係原告片面列表及匯款單據，無足證明匯款緣由與原告所主張違建拆除、復建及申請費用有關，且對於上開費用是否確係用於違建拆除、復建及申請所必須，亦未見原告加以舉證。
⑵、系爭建物存在違建，乃為既存之事實，與被告友呈房仲等4 人是否告知原告並無相關，而且原告並無意解除系爭房屋之買賣契約，因此其顯然仍想保有系爭建物之所有權，而系爭建物上存在違建，房屋所有權人依法負有拆除義務，且其裝修拆除後房屋亦係基於所有權人之修繕義務，因此原告此部分支出均因其為系爭建物所有權人所致，顯與被告友呈房仲等4 人是否告知系爭建物是否有違建並無因果關係，被告友呈房仲等4 人應無庸負擔賠償原告該部分支出。
4、依據原告與邵雲卿間買賣契約書第9條第1項約定之懲罰性違約金4,035,200元部分：
該部分約款並非原告與被告友呈房仲公司等4 人所訂立之約款，原告不得依據該約款向被告友呈房仲公司等4 人請求支付懲罰性違約金。
5、債務不履行精神慰撫金500,000元部分：
民法第227條之1，債務人債務不履行，致債權人之人格權受侵害者方得請求精神慰撫金。原告主張被告友呈房仲等4 人未告知原告系爭建物存在違建，導致原告本人名譽權受到侵害，然查，民法上名譽權有無受損害，應以社會上對其人評價是否貶損作為判斷之依據，苟其行為足以使他人在社會上之評價受到貶損方能認為侵害名譽權。而被告友呈房仲等4 人單純未告知系爭建物存在違建，豈有可能造成原告名譽權受損，因此原告主張被告友呈房仲等4 人應給付慰撫金顯無依據。
6、第三人即系爭建物承租人陳淑玲向原告請求修繕費及賠償金1,289,306元部分：
上開部分之賠償金額乃因原告與被第三人陳淑玲之契約責任，原告是否應負擔賠償責任均依據原告與第三人陳淑玲之契約約定處理，與被告友呈房仲公司等4 人之告知義務並無相當因果關係，不得請求被告友呈房仲等4人賠償。
7、所失利益304,200元部分：
系爭建物存在違建之事實，與被告友呈房仲公司等4 人是否告知原告無關，而原告是否得持續使用系爭房屋使用收益，亦非被告友呈房仲等4 人是否告知所得左右，因此該部分顯與被告友呈房仲4 人無關，原告不得請求被告賠償此部分金額。
（六）因此被告友呈房仲等4 人確實有未盡告知原告系爭房屋詳細使用狀況之情，但原告所列舉請求賠償之項目，均與被告等未盡告知義務間並無相關因果關係，因此均不得請求被告友呈房仲等4人賠償。
三、綜上，原告之訴均無理由，應予駁回，而原告之訴已經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 7 日民事庭法 官 王翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 7 日書記官 王月娥