臺灣基隆地方法院101年度重訴字第57號

• 裁判案由: 確認債權不存在等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 102 年 07 月 10 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第57號原　　　告　聯華建設股份有限公司
法定代理人　盧立民
訴訟代理人　陳淑芬律師
複代理人　　黃介南律師
被　　　告　寫意山水大廈管理委員會
法定代理人　簡連梭
訴訟代理人　林昀璇律師
上列當事人間請求確認債權不存在等事件，本院於民國102 年6
月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：1.確認寫意山水大廈社區於民國101 年6 月16日召開之第12屆區分所有權人會議通過議題一之決議：「從101 年7 月份起，所有住戶的管理費，依權狀面積，按每坪新臺幣（下同）40元計算。」以及議題二中第2 項決議關於修訂寫意山水大廈財務管理辦法第7 條管理費用項目之決議無效。2.確認原告與被告寫意山水大廈管理委員會間，自101 年7 月起，原告應每月給付被告超過18,861元（詳附表一）之管理費債權不存在。嗣於102 年3 月15日提出民事準備（三）狀，變更聲明為：1.確認寫意山水大廈社區於101 年6 月16日召開之第12屆區分所有權人會議通過議題一之決議：「從101 年7 月份起，所有住戶的管理費，依權狀面積，按每坪40元計算。」之決議無效。2.確認原告與被告寫意山水大廈管理委員會間，原告101 年7 月應給付被告超過18,861元（詳附表一）之管理費債權不存在。3.確認原告與被告寫意山水大廈管理委員會間，自101 年8 月起，原告應每月給付被告超過18,261元（詳附表一）之管理費債權不存在（見卷一第173 頁）。復於102 年6 月19日本院言詞辯論期日當庭追加確認85年11月9 日區分所有權人會議決議第五大點討論事項一之1 「606 、608 地下三層停車場收費以停車位為計算單位每單位300 元整」之決議無效（見卷二第184 頁），核屬減縮暨擴張應受判決事項之聲明，被告雖當庭表示不同意原告上開追加，惟原告上開追加係基於兩造間管理費所生爭執涉訟，且其請求之基礎事實相同，無礙被告之防禦及訴之終結，應予准許，合先敘明。
二、按確認法律關係基礎事實存否之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係基礎事實之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去之者而言，故確認法律關係基礎事實存否之訴，苟具備前開條件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。查原告主張寫意山水大廈社區85年11月9 日區分所有權人會議決議第五大點討論事項一之1 、101 年6 月16日第12屆區分所有權人會議決議調整管理費收費標準，及被告就原告應繳納管理費之計算有誤等語，既為被告所否認，顯已影響身為區分所有權人之原告權益，且原告因上開決議之法律關係基礎事實存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告為寫意山水大廈社區602 、604 、606 號地下1 層及602 、604 、606 號地下2 層等6 個專有部分之區分所有權人，並有602 至608 號地下3 層107 分之65權利範圍（於101 年8 月14日後權利範圍為107 分之63），自84年間擁有前開不動產之所有權至今。該社區地下1 、2 層部分原規劃為商場空間，有獨立之對外出入口，完全不會使用到社區之電梯及公設，故在寫意山水大廈社區85年7 月13日區分所有權人會議中即決議地下1 、2 層部分收取較低之管理費，計算方式係「a.二樓以上之用戶：依權狀面積每坪計收新臺幣50元整。b.地下一、二層之用戶：以八戶計算，每戶依二樓以上用戶最小權狀面積之收費為計算基數，依左列用途計收。i 倉庫用或空戶：以半戶計收。ii辦公室：以一戶計收。iii 營業場所（特殊行業另計）：以二戶計收。c.停車位：每一單位每月計收300 元整。…」實際上地下1 、2 層部分10餘年來皆為空屋，原告未為任何利用，亦未使用社區之公共設施或公用水電。
（二）又寫意山水大廈社區地下3 層左半部（即606 、608 號）係設計供商場使用之停車場，約定由原告專用，此部分得由606 號地下1 、2 層獨立進出，無須使用社區電梯，長期以來係封閉未使用之狀態，10餘年來此部分係比照地下1 、2 層部分空戶之狀況收取管理費；地下3 層右半部（即602 、604 號）則規劃為住戶停車場，原告本有12個停車位，現尚餘9 個停車位，此部分與其他住戶相同每月每車位繳交300 元管理費。另依寫意山水大廈財務管理辦法第7 條之規定，應按各住戶每月管理費百分之5 計收公共設施修繕準備金。從而，原告自85年起即依此標準繳納管理費，先前每月繳交18,861元管理費（詳附表一）。
（三）詎被告於101 年6 月16日召開第12屆區分所有權人會議，在原告專有部分及約定專用部分之使用情況全未變動之情況下，以多數暴力之方式通過第1 項提案，決議所有住戶之管理費皆依權狀面積按每坪40元計算，同時修訂寫意山水大廈財務管理辦理第7 條關於管理費用項目之內容，擅將原告持有地下3 層606 、608 號部分以54個停車位計算管理費，調整後原告每月之管理費高達6 萬餘元（即如附表二所示）。依上開決議計算管理費之結果，係全面調降其他住戶之管理費，卻僅針對原告所有之專有部分及約定專用部分管理費調漲，惟原告未使用社區公設，使用情況與先前無異，未增加社區之支出，實無調漲費用之正當性，上開決議之內容完全無合理之計算基準，顯係以損害原告之權益為目的，依民法第148 條第1 項、第56條第2 項之規定，應屬無效。
（四）又觀之民法第820 條、公寓大廈管理條例第10條第1 項、第33條規定，強調關於約定專用部分之變更應經該約定專用部分使用人之同意，否則區分所有權人會議之決議亦不得對該約定專用部分為任何變更。被告擅自變更關於原告持有地下3 層606 、608 號商場停車區部分之管理費收取方式，既未經原告同意，縱經區分所有權人會議決定變更約定專用部分之管理方式，亦應為無效。況於101 年6 月16日之會議中並未討論變更原告地下3 層之約定專用部分，被告擅自改變管理費收取方式，顯然違法。
（五）原告規劃寫意山水大樓時，將住宅區及商場區出入口分開，地下1 、2 層規劃有獨立對外之出入口，完全不會使用到社區之電梯及公設，且1 樓之公設規劃由2 樓以上住戶專用及管理，其中1 樓公設約定由2 樓以上住戶專用之設施有桌球、撞球室（110.21平方公尺）、健身房、兒童遊戲間（110.21平方公尺）、閱讀室（276.6 平方公尺）等，共497.02平方公尺，相當於166 坪之公共空間。地下1
、2 層僅有8 個區分所有權( 其中6 個為原告所有) ，卻占上述供2 樓以上住戶專用之公共設施之比例高達10000
分之4286，而此部分公共設施均規劃由2 樓以上住戶使用，地下層層商場區之所有權人並未加以使用，基於使用者付費之原則，理應由被告妥善管理及由2 樓以上住戶繳納管理費。被告就原告未使用、且由2 樓以上住戶使用之公設面積，向原告收取管理費，已違反約定專用之精神。
（六）又被告提出90年1 月至101 年6 月寫意山水經常性收入及支出結餘表（見本院卷卷一第88頁）主張其經費短缺，而有調整管理費之必要。然觀之該結餘表表格中第一列「每年應提列修繕準備金」欄位之數字，實際上即為全年管理費之5 ％，亦即為「當年度所收取之修繕準備金總額」，如有動用修繕準備金支出修繕費用，當年度所剩餘之修繕準備金就會減少，故第三列「差異」之數字只會是零或負數，沒動用就是零，有動用就是負數，該等負數之數字即是當年度動用修繕準備金支出之費用金額。況依該結餘表所示，修繕準備金部分自90~100年間，共收取1,108,35 0元，扣除支出591,835 元後，尚結餘517,145 元，無被告所稱透支之情形。另原告於88年間曾支付被告300 萬元即維護公共設施之補貼款，被告當時用以修復相關公共設施僅花費1,751,400 元，至少尚餘100 萬元，亦無被告所稱經費短缺之情形。
（七）被告於102 年4 月23日之答辯狀(四)中雖提出旺佑工程有限公司工程報價單（即證物二十五，卷二第28頁）聲稱近期內欲進行社區外牆維修，須花費300 萬元云云。然社區屋齡僅約17、18年，並非老舊建物，是否有全面更新外牆之必要？被告於本件訴訟前從未提出欲更新外牆之議題，突然請廠商進行外牆更新之估價，顯然係臨訟製作之文件及辯詞。縱認社區確有如此大筆之非經常性開銷而現有經費不足以支應之情況，亦應由全體區分所有權人共同分擔此筆支出。況維修外牆之目的不外提升建築物本身之價值、增進美觀及層上住戶防治外牆漏水，但地下室除地下1
層有極小一部分突出地面外，根本無外牆可言，亦無防治外牆漏水之需求，此筆支出豈能以單獨大幅調漲原告管理費之方式處理。
（八）再者，寫意山水大廈地下3 層606 、608 號停車場實際並未畫設停車位使用，與地下3 層602 、604 號有畫設停車位使用之情形不同，因此85年11月9 日區分所有權人會議未區分地下3 層實際使用情況，決議向原告收取每車位300 元，顯有民法第148條權利濫用之情事。
（九）寫意山水大廈社區85年11月9 日區分所有權人會議決議第五大點討論事項一之1 、101 年6月 16日第12屆區分所有權人會議決議調整管理費收費標準，既因違法而無效，被告即不得向原告請求超出85年7 月13日區分所有權人會議所定範圍之管理費，超過部分之管理費債權即不存在。並聲明：
1.確認寫意山水大廈社區於101 年6 月16日召開之第12屆區分所有權人會議通過議題1 之決議：「從101 年7 月份起，所有住戶的管理費，依權狀面積，按每坪40元計算」之決議無效。
2.確認85年11月9 日區分所有權人會議決議第五大點討論事項一之1 「606 、608 地下三層停車場收費以停車位為計算單位每單位300 元整」之決議無效。
3.確認原告101 年7 月應給付被告超過18,861元之管理費債權不存在（詳附表一）。
4.確認原告自101 年8 月起每月應給付被告超過18,261元之管理費債權不存在（詳附表一）。
二、被告辯稱略以：
（一）寫意山水大廈全棟僅有2 部電梯與2 個地下室車庫進出口，地下1 、2 層各為602 、604 、606 、608 戶，地下1
層因面對暖暖街，可直接進出，亦可經由電梯出入，但地下2 層並無獨立進出口，必須經由電梯及層梯方能進出。原告所有608 號地下1 、2 層數年前已由訴外人奕華五金股份有限公司（下稱奕華公司）使用，主要供儲存五金料件及管材，該公司並派專人管理，606 號地下1 、2 層自101 年1 月起亦由該公司使用，該公司使用頻率甚高，幾乎每日都有貨車開上騎層載、卸貨，因貨車載貨重量過重致騎層地面磁磚損壞，管委會已多次修補。602 、604 號地下1 、2 層目前雖無人使用，惟面積廣大，被告仍須就電梯間、騎層地面、牆面壁燈及消防設施清潔、保養、維修及派員巡邏，原告稱其完全不會使用公共資源設備實有違誤。
（二）依寫意山水大廈財務管理辦法第7 條第2 項規定「公共設施修繕準備金：作為未來公共設施、設備重大維修及汰換準備之用，依各住戶每月管理費百分之5 計收修繕準備金，本款項不得挪為日常支出使用。」可見該修繕準備金係作為電梯之汰舊及重大設施修繕之用，且該費用動輒1 、2 百萬元，蓋因機電、供水、消防、監視等設備逐漸老舊，所需保養維修、汰舊換新等支出日益增加，故以每月提撥固定金額以備不時之需，況社區屋齡已近20年，近期可能汰換之工程即為外牆之維修，所需花費約300 萬元，此有旺佑工程有限公司工程報價單可證。然被告於94年、95年、98年、99年及101 年管理委員會之收入及支出盈餘皆為負數，且93年至99年無法依社區公約規定提撥修繕準備金，經統計近10年平均每月支出已明顯超過收入，自100
年11月起更將公共電費分攤至各住戶，已是變相增加管理費，始決定檢討、調整全體住戶之管理費，並非在無任何情事變更之情形下，隨意調漲原告所負擔之管理費。
（三）又依被告85年7 月13日區分所有權人會議決議（四）管理基金及費用收取，其中第2 點決議管理費用不論遷入與否，均應全額繳納。故不論有無遷入使用專有部分，均應繳納約定之管理費。再依最高法院97年度台上字第2347號之旨：「而其議案係採通案方式（提案討論11種行業，並調整八種行業之管理費）經大會表決，非如上訴人所主張係針對臺北市私立恆愛老人養護所之進駐而無理要求提高管理費之差別待遇。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離『按應有部分比例分擔』之原則。」顯見按「應有部分比例分擔管理費」之原則係公平之法則，亦為現今多數公寓大廈收取管理費之方式，101 年6 月16日第12屆區分所有權人會議決議所有住戶之管理費皆依權狀面積按每坪40元計算，就專有部分而言，所佔坪數與所負擔之管理費用等比例，符合上開判決「管理費用按應有部分分擔之」意旨。原告負擔管理費貌似調漲，但就整體住戶而言確係按應有部分負擔之公平原則，未單獨調漲原告部分而調降2 樓以上住戶，亦未強要求原告負擔不合理之高額管理費。況公共電費攤提入各2
樓以上住戶後，各戶之管理費已提高每坪將近50元，相比之下，依據101 年6 月16日區分所有權人決議，就原告所有地下1 、2 層部分，仍僅按每坪40元計算原告之管理費。
（四）依85年7 月13日區分所有權人會議及85年11月9 日區分所有權人會議決議，每1 單位停車位應收管理費300 元，而地下3 層使用執照為防空避難室兼停車場，原告起訴狀中亦承認皆為停車場且持有107 分之65，而住戶每買進1 個停車位即登記持有107 分之1 ，故原告本應上開2 決議依每單位即107 分之1 繳交300 元管理費。再被告並未變更地下3 層停車場之規劃，僅於101 年6 月16日決議執行前於85年第1 、2 次區分所有權人會議決議中所應收取之停車單位之管理費用。
（五）以原告於80年間預售社區時所使用之定型化契約為據，原告賣予606 號12樓之住戶1 格6 號停車位，該住戶所取得之建物所有權狀上標註為107 分之1 ，隨契約書所附之示意圖，停車位計算確為107 個停車位。原告於101 年7 月賣出示意圖中的8 號停車位予社區住戶608 號13樓李翠萍，因可畫為2 格停車位，故訴外人李翠萍之所有權狀記載為107 分之2 ，其夫陳聖泰先生亦每月繳交600 元停車位清潔費。可見所有停車位之費用皆係按照85年7 月15日及同年11月9 日之區分所有權人會議決議每單位300 元收費，所有公寓大廈住戶皆按此決議繳交，並無例外。原告一再主張停車位之計算應依據竣工圖，惟竣工圖未必與現在之客觀環境相同，且竣工圖所繪有停車格之地方僅602 、604 號地下室，606 、608 號地下室卻一片空白，自不適宜作為停車位個數之計算依據。
（六）依大法官釋字第576 號解釋，私法自治與契約自由原則，為個人自我發展與實現自我之重要機制，屬憲法第22條所保障其他自由權利之一種。又依公寓大廈管理條例第23條第1 項規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。住戶依私法自治原則，在無違背強制或禁止規定之情況底下，得多數決以決定社區內之團體規約事項，其中當然包括管理費之費率。另依公寓大廈管理條例第18條及施行細則第5 條規定可知，公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。而寫意山水社區依「1000萬元以下提列千分之二十」之標準提列，社區造價為83,967,000元，本應提撥1,309,000 元作為公共基金，但因起造人即原告於公寓大廈管理條例施行前取得建造執照，不適用上開應提撥一定公共基金之規定，方於財務管理辦法中規定收取修繕準備金。而修繕準備金係就各戶應收之管理費加計百分之5 收取，惟當月收取管理費之修繕準備金後，並未立即提撥，係待當年扣除所有社區設施修繕開支之後始行提撥，故於「90年1 月至101 年6
月寫意山水經常性收入及支出結餘表」會出現修繕準備金呈負數或無法提撥之情形。
（七）並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項及爭點整理
（一）不爭執事項
1.原告聯華建設股份有限公司為寫意山水大廈社區地下1 層602 、604 、606 號及地下2 層602 、604 、606 號專有部分之區分所有權人。
2.原告聯華建設股份有限公司持有寫意山水大廈602 、604
、606 、608 號地下3 層107 分之65之權利範圍，嗣於101 年7 月25日出售停車位予訴外人李翠萍，該停車位之權利範圍為107 分之2 ，現就602 至608 號地下3 層之權利範圍為107 分之63。
3.寫意山水大廈社區於85年7 月13日召開寫意山水大廈社區區分所有權人會議，決議：
（1）2 層以上用戶：依權狀面積每坪計收50元整。
（2）地下1 、2 層之用戶：以八戶計算，每戶依2 層以上用戶最小權狀面積之收費為計算基數，依左列用途計收：
i 倉庫用或空戶：以半戶計收。
ii辦公室：以1戶計收。
iii營業場所：以2 戶計收。
（3）停車位：每1單位每月計收300 元整。
4.寫意山水大廈社區於85年11月9 日召開寫意山水大廈區分所有權人會議，決議如下：
（1）606 、608 地下3 層停車費收費以停車位計算單位，每單位300 元整。
（2）全棟地下1 、2 層層之用戶以8 戶計算，每戶依2 層以上用戶之最小權狀面積之收費為計算基數或空戶以1 戶計收，其他用途不變。
5.寫意山水大廈社區於101 年6 月16日召開寫意山水大廈社區第12屆區分所有權人會議，其中議題（一）決議所有住戶的管理費皆依權狀面積按每坪40元計算；議題（二）則依85年7 月13日及同年11月9 日區分所有權人會議決議內容，修改寫意山水大廈財務管理辦法第7 條管理費收取方式。
6.被告自85年起迄101 年6 月止，均向原告收取管理費總計18,861元（詳附表一）。
7.於寫意山水大廈社區101 年6 月16日召開寫意山水大廈社區第12屆區分所有權人會議後，原告如依85年7 月13日、同年11月9 日、101 年6 月16日區分所有權人會議決議，其於101 年7 月應繳付被告管理費65,913元、於101 年8
月後每月應繳付被告管理費65,313元（詳附表二）。
（二）爭執事項：
寫意山水大廈社區於85年11月9 日、101 年6 月16日召開寫意山水大廈社區區分所有權人會議，決議606 、608 地下3 層停車費收費以停車位計算單位，每單位300 元整及所有住戶管理費皆依權狀面積按每坪40元計算，是否違反民法第148 條權利濫用、顯失公平而無效？
四、得心證之理由：
（一）依85年7 月13日、同年11月9 日、101 年6 月16日區分所有權人會議決議內容，寫意山水大廈地下1 、2 、3 層管理費之收取方式暨原告應繳納之管理費金額究為若干？
1.寫意山水大廈地下1、2層部分：
依寫意山水大廈於101 年6 月16日召開區分所有權人會議，依該會議議題（一）決議內容可知自101 年7 月起，所有住戶（含地下1 、2 層）依權狀面積，按每坪40元計算管理費，此有寫意山水大廈第十二屆區分所有權人會議開會記錄（見卷一第34、35頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。而原告就地下1 、2 層持有坪數如附表一所示，亦為兩造所不爭執（見卷二第8 頁），是如依該次決議以每坪40元計算，原告就寫意山水大廈地下1 、2
層602 、604 、606 號部分，應繳納之管理費合計為44,202元（詳如附表二所示）。
2.寫意山水大廈地下3層部分：
（1）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。關於寫意山水大廈地下3 層停車位部分管理費之收取，被告於85年7 月13日召開區分所有權人會議，其中就管理基金費用之收取決議「停車位：每一單位每月計收新臺幣300 元整。」其後復於85年11月9 日召開區分所有權人會議，就管理費費率部分變更案決議「606 、608 地下3 層停車場收費以停車位為計算單位，每單位為300 元整」，此有85年7 月13日及同年11月9 日寫意山水大廈區分所有權人會議開會記錄影本各1 份（見卷一第64至67頁）可憑。又證人即自85年起迄今任寫意山水大廈管理委員會總幹事甲○○到庭證稱：其負責開立繳費單據、收取管理費及大廈之總務事項，85年7 月13日區分所有權人會議決議停車位每個單位每月計收管理費300 元，係指地下3 層停車場部分（指602 、604 號部分），每單位收30 0
元是指以持份107 分之1 為計算單位，之後大家認為85年7 月13日區分所有權人會議決議關於地下3 層606 、608 號即封閉部分之收費不合理，始於85年11月9 日再召開區分所有權人會議補強管理費之問題，因為606 、608 號當時為封閉部分而未畫停車格，然之前原告賣給住戶1 個停車位之權利範圍為107 分之1 ，所以該次才決議每持份107 分之1 即收300 元費用，後來其有去地政事務所申請資料，扣除每一個住戶的停車位權利範圍後，剩餘即為被告之權利範圍，所以依該決議內容是每持有107 分之1 即收300 元，持有107 分之2 即收600
元，至於之前其依照附表一所示之方式向原告收費，是其疏忽導致短收等語明確（見卷二第148 至151 頁）。又徵之寫意山水大廈地下3 層之用途為防空避難室兼停車場，寫意山水大廈社區住戶張秀鑾、廖春華（登記為陳旭卿所有）、曾碧玉（登記為曾淳羚所有）、劉秀琴、盧立美（登記為周碧華所有）就地下3 層停車位部分之權利範圍均為107 分之2 ，渠等於86年間亦均繳納停車位管理費600 元，另訴外人李翠萍於101 年8 月向原告購買地下3 層停車位，其權利範圍為107 分之2 ，亦每月繳交600 元管理費，此有寫意山水大廈停車位所有權人清冊、建物登記第二類謄本、寫意山水大廈管理費收費表、管理費收費單據（見卷二第33、34、35、38、39、65至78頁）等影本在卷可憑，核與證人甲○○證述相符。從而，依上開證據，可悉寫意山水大廈於85年7
月13日、同年11月9 日區分所有權人會議決議係指602
至60 8號地下3 層停車費於權利範圍107 分之1 即收取管理費300 元，依此類推，權利範圍107 分之2 即收取管理費600 元，應堪認定。
（2）復原告自承其於101 年8 月14日前就寫意山水大廈地下3 層之權利範圍為107 分之65，目前權利範圍為107 分之63，並有建物登記第二類謄本（見卷二第34頁）在卷可憑。是依寫意山水大廈85年7 月13日、同年11月9 日區分所有權人會議決議，原告於101 年7 月就地下3 層應繳付被告管理費19,500元（即300 ×65＝19500 ）、
於101 年8 月後就地下3 層每月應繳付被告管理費18,900元（即300 ×63＝18900 ，見附表二）。
（二）寫意山水大廈社區於101年6月16日召開寫意山水大廈社區第12屆區分所有權人會議，決議所有住戶的管理費皆依權狀面積按每坪40元計算，未違反民法第148條之規定：
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例參照）。次按公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，此觀之公寓大廈管理條例第3 條第4 、6 款規定即明。依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，另有規定者，從其規定。而區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。
2.原告雖主張地下1 、2 層商場區部分規劃有獨立對外之出入口，完全不會使用到社區之電梯及公設云云，惟原告就寫意山水公寓大廈之公用部分及公設，仍登記有應分擔之應有部分，是就該共用部分之修繕、管理及維護，自應依其登記應有部分之比例分擔費用，尚不得以其主張較少經由公用門戶及電梯出入，遽謂其得以較低比例分擔共用部分之修繕、管理及維護費；況原告基於該部分之管理，為檢視公共設施，或其他之目的，難謂必無搭乘電梯及使用公用部分之情況，且電梯之使用頻率，因個人習慣不同，客觀上無從絕對區分各層層住戶、所有權人使用之次數，原告主張地下1 、2 層商場區有獨立對外之出入口，完全不會使用到社區之電梯及公設，核非減少分擔管理費之正當理由。
3.原告雖主張其未使用社區公設，使用情況與先前無異，未增加社區之支出，無調漲費用之正當性云云；惟查，依寫意山水大廈85年7 月13日區分所有權人會議開會記錄2「
管理費用：不論遷入與否，均應全額繳納」（見卷一第22頁），且社區公共設施、設備等自完工後經年累月有維修、重新建置、添購之需求，乃合於常情，社區住戶未約定禁止原告使用社區之公設，事實上亦未禁止原告使用，此為兩造所不爭執，則原告使用公共設施之權利並未受到限制，仍得自由選擇是否使用公共設施。況寫意山水社區目前消防排氣機、排氣管鏽蝕、公文櫃生鏽變形、油漆剝落、圍牆磁磚嚴重脫落，尚待修復及購置，需要支付工程款項，有被告所提602 、604 、606 、608 號頂層消防排氣機嚴重鏽蝕、地下3 層排氣管鏽蝕穿孔、車道防滑表層嚴重剝落、管理室唯一公文櫃嚴重生鏽變形、層梯間油漆剝落、大層圍牆磁磚嚴重脫落之照片（見卷一第89至92頁）在卷可參，此外，社區之維護亦有諸多應付款，如管理員及清潔員薪津、獎金、電梯保養費及其他雜項等經常性支出，如依原告主張，其未使用社區公設，即無調整管理費之正當性，以此推論，社區2 樓以上區分所有權人未進住使用者，當應降低管理費，甚無繳納管理費之義務，如此一來，社區之管理、維護勢必受到影響，有違公寓大廈管理條例第10條第2 項揭櫫「以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之規範意旨，原告此部分主張要不足採。
4.原告另主張每坪應繳納40元管理費之調整結果，僅係針對原告所有之部分管理費調漲，他住戶之管理費反而全面調降，101 年6 月16日之決議之內容完全無合理之計算基準，顯係以損害原告之權益為目的而有權利濫用之情事云云。然查相較於其他社區住戶，被告並未就原告專有部分特別以較高之管理費為計算基準，而係依原告專有部分之面積計算，並未違反「按應有部分比例分擔」之原則，且全部區分所有權人，包含其他地下1 、2 層之區分所有權人，於寫意山水大廈101 年6 月16日第12屆區分所有權人會議決議變更管理費計算方式，並修訂寫意山水大廈財務管理辦法第7 條第3 點後均一體適用，依權狀面積每坪40元計算管理費，並未針對原告約定特殊之管理費計算方式，原告繳納之管理費雖較過去為高，2 層以上住戶繳納之管理費雖較過去為低，惟究不得以原告地下1 、2 層部分過去受有繳納較少管理費之優惠，即要求區分所有權人會議不得決議原告管理費之計算方式回歸與其餘寫意山水大廈住戶相同，故原告此部分主張亦不可採。
5.原告雖主張其於88年間曾給付被告300 萬元，現至少尚餘100 餘萬元，公共基金無缺乏情事云云；惟查寫意山水大廈85年7 月13日區分所有權人會議既已決議管理費用不論遷入與否，均應全額繳納，有該次開會記錄在卷可憑（見卷一第22頁），是未入住使用之空戶亦須繳納全額管理費，而原告與其他住戶同為寫意山水大廈之區分所有權人，於無降低原告管理費之特別事由時，基於公平之法理，並無獨厚原告，允許原告繳納較低管理費之理由，業如前述，故縱如原告所述，其88年間給付被告300 萬元，至少尚餘100 餘萬元，公共基金無短缺之情事，仍無特別減少原告管理費之理由。
綜上所述，寫意山水大廈社區第12屆區分所有權人會議決議修訂管理費計算方式，係為達成健全社區財務狀況，維護社區居住環境之共同目的，該決議乃多數或全體區分所有權人為達成一定共同目的作成之平行意思表示，未違反「按應有部分比例分擔」之原則，且就寫意山水大廈地下1 、2 層之用戶與2 層以上之用戶均依權狀面積，以每坪40元計算管理費，非針對單一原告所為之決議，相較於其他住戶，管理費之計算方式均相同，原告並未適用較高之管理費計算基準，更非以損害原告為主要目的，對全體區分所有權人均有其拘束力，原告過去雖受有繳納較低管理費之優惠，惟不得以優惠之取消，即謂違反民法第148 條第1 項規定。從而，原告主張101 年6 月16日區分所有權人會議決議修改寫意山水公寓大廈管理費皆依權狀面積按每坪40元計算，顯失公平，違反民法第148 條第1 項規定，依民法第56條第2 項規定應為無效，要無足採。
（三）寫意山水大廈85年11月9 日區分所有權人會議決議第五大點討論事項一之1「606、608 地下三層停車場收費以停車位為計算單位每單位300 元整」之決議未違反民法第148
條及公寓大廈管理條例第33條規定：
1.原告主張寫意山水大廈地下3 層606 、608 號停車場並未畫設停車位使用，與地下3 層602 、604 號有畫設停車位使用之情形不同，該次會議未區分實際使用情形下，向原告收取每單位（即權利範圍107 分之1 ）300 元，有權利濫用之情事云云，惟查寫意山水大廈地下3 層之主要用途為防空避難室兼停車場，有建物登記第二類謄本（見卷二第34頁）在卷可憑，停車場既為寫意山水大廈地下3 層之主要用途，則原告自得於其權利範圍內，自行決定使用方式，就地下3 層606 、608 號部分是否仍維持封閉，或將該區域開放，為出售、出租等利用，以獲取經濟上利益，且停車場管理費之收取，如未經區分所有權人會議決議通過，殊無僅因是否實際畫設停車位，是否停有車輛，而有不同之理，原告此部分主張，要不足採。
2.原告另主張被告擅自變更原告地下3 層封閉部分之管理費收取方式，違反公寓大廈管理條例第33條規定云云，惟按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：... 三、依第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」公寓大廈管理條例第33條第3
款、第56條第1 項定有明文。該規定係指約定專用部分之位置、範圍、使用方式變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，非指該約定專用部分管理費之繳納、計算方式變更，須經約定專用部分之區分所有權人同意，寫意山水大廈社區85年11月9 日、101 年6 月16日區分所有權人會議並未決議變更原告就地下3 層專用部分之使用，原告此部分主張，容有誤會。
五、從而，原告主張寫意山水大廈社區101 年6 月16日第12屆區分所有權人會議決議所有住戶的管理費皆依權狀面積按每坪40元計算，違反民法第148 條規定；寫意山水大廈社區85年11月9 日區分所有權人會議決議第五大點討論事項一之1 「606 、608 地下三層停車場收費以停車位為計算單位每單位300 元整」違反民法第148 條、公寓大廈管理條例第33條規定，依民法第56條第2 項規定，應為無效等節，均不可採。是原告依據上開規定，請求確認寫意山水大廈社區101 年6
月16日第12屆區分所有權人會議，關於「所有住戶的管理費皆依權狀面積按每坪40元計算」之決議，85年11月9 日區分所有權人會議決議第五大點討論事項一之1 「606 、608 地下三層停車場收費以停車位為計算單位每單位300 元整」無效，進而請求確認原告101 年7 月應給付被告超過18,861元之管理費債權不存在，及原告自101 年8 月起，每月應給付被告超過18,261元之管理費債權不存在，均於法無據，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 10 日民事庭法 官 黃梅淑
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 10 日書記官 洪福基
附表一：（即原告起訴主張其於101 年7 月、101 年8 月後每月應繳納之管理費）
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│ 戶別 │ 面積 │ 管理費（元） │修繕準│ 合計 │ 備註 │
│ │ (坪) │ │備金（│（元）│ │
│ │ │ │元） │ │ │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│602號B1 │266.5 │ 2117 │ 106 │ 2223 │ │
│ │ │ │ │ │ │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│602號B2 │255.75│ 2117 │ 106 │ 2223 │ │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│604號B1 │117.73│ 2117 │ 106 │ 2223 │ │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│604號B2 │171.5 │ 2117 │ 106 │ 2223 │ │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│606號B1 │129.77│ 2117 │ 106 │ 2223 │ │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│606號B2 │163.8 │ 2117 │ 106 │ 2223 │ │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│602～608│606 、│ 2117 │ 106 │ 2223 │比照B1、│
│號B3 │608 號│ │ │ │B2方式收│
│ │部分 │ │ │ │取 │
│ ├───┼─────────┼───┼───┼────┤
│ │602 、│3300（於101 年8 月│ 0 │ │每個停車│
│ │604 號│僅餘9 個停車位，應│ │ │位每月30│
│ │部分 │繳納2700元） │ │ │0元 │
├────┼───┼─────────┼───┼───┴────┤
│總計 │ │ │ │18861 （於101 年│
│ │ │ │ │7 月應繳納之管理│
│ │ │ │ │費 │
│ │ ├─────────┼───┼────────┤
│ │ │ │ │18261 （於101 年│
│ │ │ │ │8 月後每月應繳納│
│ │ │ │ │之管理費 │
└────┴───┴─────────┴───┴────────┘
附表二：（即被告主張原告自101 年7 月、101 年8 月後每月應繳納之管理費）
┌────┬───┬─────────┬───┬───┬────┐
│ 戶別 │ 面積 │ 管理費（元） │修繕準│ 合計 │ 備註 │
│ │ (坪) │ │備金（│（元）│ │
│ │ │ │元） │ │ │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│602號B1 │266.5 │ 10660 │ 533 │11193 │面積×40│
│ │ │ │ │ │元 │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│602號B2 │255.75│ 10230 │ 512 │10742 │同上 │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│604號B1 │117.73│ 4709 │ 235 │4944 │同上 │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│604號B2 │171.5 │ 6860 │ 343 │7203 │同上 │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│606號B1 │129.77│ 5191 │ 260 │5451 │同上 │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│606號B2 │163.8 │ 6552 │ 328 │6880 │同上 │
├────┼───┼─────────┼───┼───┼────┤
│602～608│於101 │ 19500 │ 0 │19500 │300 元×│
│ │年7 月│ │ │ │65＝1950│
│ │權利範│ │ │ │0元 │
│ │圍為10│ │ │ │ │
│ │7 分之│ │ │ │ │
│ │65 │ │ │ │ │
│號B3 ├───┼─────────┼───┼───┼────┤
│ │於101 │ 18900 │ 0 │18900 │300 元×│
│ │年8 月│ │ │ │63＝1890│
│ │權利範│ │ │ │0 元 │
│ │圍為10│ │ │ │ │
│ │7 分之│ │ │ │ │
│ │63 │ │ │ │ │
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│總計 │ │ │ │65913 （原告於10│
│ │ │ │ │1 年7 月應繳納之│
│ │ │ │ │管理費） │
│ │ ├─────────┼───┼────────┤
│ │ │ │ │65313 （原告於10│
│ │ │ │ │1 年8 月後每月應│
│ │ │ │ │繳納之管理費） │
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