臺灣基隆地方法院103年度訴字第474號｜法律人

臺灣基隆地方法院民事判決 103年度訴字第474號原　　　告　寶得利國際股份有限公司法定代理人　張雅琍訴訟代理人　黃雅羚律師黃丁風律師被　　　告　吳建旺顏榮砲楊聰明楊文德楊文吉蔡萬來蔡文旺蔡萬財蔡萬發蔡文田蔡金榜蔡秋山上　十二人訴訟代理人　周仕傑律師被　　　告　蔡阿泉蔡吉雄蔡美華蔡美嬌蔡美珠楊顏滿黃明鐘黃明雄黃秀英黃明亮黃明峯顏建興顏吳忠謝顏吳春謝顏秀桃顏麗雪上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年6月21日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣柒萬肆仟肆佰伍拾柒元由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第2項分別定有明文。原告起訴時，訴之聲明原為：(一)被告吳建旺應將坐落基隆市○○區○○段00000地號土地(下稱系爭土地)如起訴狀附圖編號B-1所示建物即門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋(下稱系爭474號房屋)及其附屬工作物(占用面積50平方公尺)拆除，並將上開土地返還原告。(二)被告顏榮砲應將坐落系爭土地如起訴狀附圖編號B-2所示建物即門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋( 下稱系爭476號房屋)及其附屬工作物(占用面積50平方公尺 )拆除，並將上開土地返還原告。(三)被告楊聰明應將坐落系爭土地如起訴狀附圖編號B-3所示建物即門牌號碼基隆市 ○○區○○路000號房屋(下稱系爭478號房屋)及其附屬工作物(占用面積25平方公尺)拆除，並將上開土地返還原告。( 四)被告蔡萬來應將坐落系爭土地如起訴狀附圖編號B-5所示建物即門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋(下稱系爭490號房屋)及其附屬工作物(占用面積40平方公尺)拆除，並將上開土地返還原告。(五)被告蔡金榜應將坐落系爭土地如起訴狀附圖編號B-6所示建物即門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋(下稱系爭492號房屋)及其附屬工作物(占用面積50平方公尺)拆除，並將上開土地返還原告。(六)被告蔡秋山應將坐落系爭土地如起訴狀附圖編號B-7所示建物即門牌號碼基隆市○○區○○路00000號房屋(下稱系爭492-1號房屋)及其附屬工作物(占用面積50平方公尺)拆除，並將上開土地返還原告。(七)原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告依基隆市稅務局房屋稅籍證明書、建物登記第一類謄本，追加系爭478號房屋之其他事實上處分權人楊文吉、楊文德為被告；追加系爭490號房屋之其他事實上處分權人蔡文旺、蔡萬財、蔡萬發、蔡文田為被告；追加系爭474、476號房屋之其他所有權人顏建興、顏吳忠、謝顏吳春、謝顏秀桃、顏麗雪、楊顏滿、黃明鐘、黃明雄、黃秀英、黃明亮、黃明峯、顏榮砲(其中顏榮砲於系爭476號房屋部分已起訴，僅追加系爭474號房屋部分)為被告；追加系爭492號房屋、系爭492-1號房屋之其他所有權人蔡阿泉、蔡美華、蔡吉雄、蔡美嬌、蔡美珠為被告。並按實測結果，變更聲明：(一)被告吳建旺應自坐落系爭土地上如附圖編號A之系爭474號房屋遷出；被告顏建興、顏吳忠、謝顏吳春、謝顏秀桃、顏麗雪、楊顏滿、顏榮砲、黃明鐘、黃明雄、黃秀英、黃明亮、黃明峯(下稱被告顏建興等12人)應將坐落系爭土地上所占用如附圖編號A部分，面積123.29平方公尺之系爭474號房屋、附圖編號B部分，面積100.26平方公尺、附圖編號B1部分，面積1.44 平方公尺、附圖編號B2部分，面積2.66平方公尺、附圖編號B3部分，面積6.5平方公尺、附圖編號B4部分，面積7.34平方公尺、附圖編號B5部分，面積3.41平方公尺之系爭476號房屋(含雨棚、廁所)拆除，並將上開土地返還原告。(二)被告楊聰明、楊文德、楊文吉(下稱被告楊聰明等3人)應將坐落系爭土地上所占用如附圖編號C部分，面積43.3平方公尺、附圖編號C1部分，面積7.4平方公尺之系爭478號房屋拆除，並將上開土地返還原告。(三)被告蔡萬來、蔡文旺、蔡萬發、蔡萬財、蔡文田(下稱被告蔡萬來等5人)應將坐落系爭土地上所占用如附圖編號D部分，面積120.29平方公尺、附圖編號D1部分，面積7.19平方公尺、附圖編號(D、E)部分，面積2.31平方公尺、附圖編號(B5、D)部分，面積0.6平方公尺之系爭490號房屋(含雨棚、系爭490號房屋與系爭492號房屋重疊部分、系爭476號房屋之廁所與系爭490號房屋重疊部分)拆除，並將上開土地返還原告。(四)被告蔡金榜、蔡秋山、蔡阿泉、蔡美華、蔡吉雄、蔡美嬌、蔡美珠(下稱被告蔡金榜等7人)應將坐落系爭土地上所占用如附圖編號E所示之部分，面積79.21平方公尺、附圖編號E1部分，面積14.33平方公尺、附圖編號(D、E)部分，面積2.31平方公尺之系爭492號房屋(含雨棚、系爭490號房屋與系爭492號房屋重疊部分)拆除，及如附圖編號F部分，面積71.71平方公尺、附圖編號F1部分，面積14.53平方公尺之系爭492-1號房屋(含雨棚)拆除，並將上開土地返還原告。核其所起訴之基礎事實同一，且依實測結果而變更訴之聲明，被告亦無異議並為本案之言詞辯論，是依前揭規定，其所為訴之變更、追加應予准許。二、被告蔡阿泉、蔡美華、蔡吉雄、蔡美嬌、蔡美珠、楊顏滿、黃明鐘、黃明雄、黃秀英、黃明亮、黃明峯、顏建興、顏吳忠、謝顏吳春、謝顏秀桃、顏麗雪經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告到場之訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張： (一)系爭土地係原告所有，被告顏建興等12人所有或具有事實上處分權之系爭474號房屋及系爭476號房屋、被告楊聰明等3 人所有或具事實上處分權之系爭478號房屋、被告蔡萬來等5人所有或具事實上處分權之系爭490號房屋、被告蔡金榜等7人所有或具事實上處分權之系爭492號房屋及系爭492-1號房屋，無正當權源而分別占有原告所有如附圖編號A部分，面積123.29平方公尺(即系爭474號房屋)及附圖編號B部分，面積100.26平方公尺、附圖編號B1部分，面積1.44平方公尺、附圖編號B2部分，面積2.66平方公尺、附圖編號B3部分，面積6.5平方公尺、附圖編號B4部分，面積7.34平方公尺、附圖編號B5部分，面積3.41平方公尺(即系爭476號房屋含雨棚、廁所)；附圖編號C部分，面積43.3平方公尺、附圖編號C1部分，面積7.4平方公尺(即系爭478號房屋)；附圖編號D部分，面積120.29平方公尺、附圖編號D1部分，面積7.19平方公尺、附圖編號(D、E)部分，面積2.31平方公尺、附圖編號(B5、D)部分，面積0.6平方公尺(即系爭490號房屋含雨棚、系爭490號房屋與系爭492號房屋重疊部分、系爭476號房屋之廁所與系爭490號房屋重疊部分)；附圖編號E部分，面積79.21平方公尺、附圖編號E1部分，面積14.33平方公尺、附圖編號(D、E)部分，面積2.31平方公尺(即系爭492號房屋含雨棚、系爭490號房屋與系爭492號房屋重疊部分)及附圖編號F部分，面積71.71平方公尺、附圖編號F1部分，面積14.53平方公尺(即系爭492-1號房屋含雨棚)之土地(以下就前揭占有之位置及面積，簡稱為附圖編號A、B、B1、B2、B3、B4、B5、C、C1、D、D1、(D、E)、(B5、D)、E、E1、F、F1部分)，且被告吳建旺為系爭474號房屋之現占有人。經原告請求被告吳建旺自系爭474號房屋遷出、被告顏建興等12人拆除系爭474號房屋及系爭476號房屋、被告楊聰明等3人拆除系爭478號房屋、被告蔡萬來等5人拆除系爭490號房屋、被告蔡金榜等7人拆除系爭492號房屋及系爭492-1號房屋，並分別返還上開占用之土地，被告等均置之不理，原告為系爭土地之所有權人，自得依據民法第767條之規定，提起本件訴訟，並聲明如變更後之訴之聲明所示。 (二)對被告抗辯之陳述： ⒈被告固抗辯系爭474號房屋與系爭490號房屋均曾辦理第一次所有權登記等語。惟系爭474號房屋與系爭490號房屋在興建或登記時已取得系爭土地所有權人同意之事實，仍應由被告負舉證責任。倘系爭土地所有權人曾出具土地使用同意書，惟「土地使用同意書」與租賃契約有別，並無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，不能單憑系爭474號房屋與系爭490號房屋合法登記之事實，而認定有租賃關係存在。又系爭土地所有權人出具「土地使用同意書」，縱可認定為使用借貸，惟使用借貸契約為債之關係，基於債之相對性，其效力不及輾轉繼受系爭土地之後手及原告，況被告迄今未能提出當時所有權人同意使用系爭土地之書面文件，則如何認定輾轉繼受系爭土地之後手或原告，業已明知或可得而知該情事，難認系爭土地受讓人之原告應受該債權契約之拘束。 ⒉被告又抗辯系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋與系爭土地有租賃關係存在。惟按租賃，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，因此租賃須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立。觀諸基隆市政府於64年12月3日所召開之協調會議(下稱協調會議)紀錄之會議名稱為「土地利用協調會」，會議結論為「目前已使用部分土地由本府工務局代辦規劃作方整之建築基地并劃定巷路，計劃當以目前使用情形作參考，但每宗土地面積有少部分增減……」等語，可見協調會議非因「租賃關係」爭議而召開，而是為協調「土地利用」為目的，協調會議目的既不在協調陳情戶與地主間之租賃關係爭議，自無就陳情戶與地主間之租賃關係作實質查證，協調會議紀錄自不得作為陳情戶與地主間有租賃關係之證明；又協調云者，須雙方當事人均參加始可，而協調成立云者，乃雙方當事人均互為意思表示一致，協調會議紀錄雖有土地所有人杜開松之配偶洪阿珠以代理人身分簽名，惟已逾越民法第1003條：「夫妻於日常家務，互為代理人」之範圍，被告又未提出證據證明訴外人洪阿珠有權代理訴外人杜開松，是協調會議記錄之內容，對地主杜開松不生效力；至主持人報告雖稱：「今天吳吾成先生等39戶向本府陳情在北寧路望海巷一帶……在該地居住已數十年之久，均向地主繳租，從今年起地主不願收取租金，……」等語，惟上開供述乃主持人片面說詞，原告否認其真正，並無證據佐證其供述內容即39戶房屋權利人數十年來均有向地主繳納租金一事為真正，自不能作為39戶房屋權利人承租系爭土地之證明。尤以洪阿珠回以：「關於自本年起不願收取租金並非事實，因無人繳租，就未收，本人全不知情。」等語。又協調會議紀錄之主持人續稱：「租金問題請暫不談，希望針對土地如何利用，將來是放租、出售或另有開發方式，請洪女士表示意見」等語，洪阿珠稱：「土地上現有建築物零亂不堪，有礙市容，占地約有三千坪，本人希望連其他自有土地整體計畫開發。」等語，訴外人何飛輝稱：「希望地主同意能在就地承租或出售以利改建」等語，足證與會之陳情戶與地主杜開松間尚無租賃關係，否則，主持人當不致詢問洪阿珠「土地日後有無『出租』、出售或其他開發之計畫」，陳情戶何飛輝亦不致表示「希望地主同意能原地『出租』或出售之請求」。又協調會議紀錄雖有陳情戶多人簽名，惟就該內容以觀，其間已乏足可特定建物之標註(如「門牌號碼」等，一概未載明於協調會議紀錄)，則協調會議究與何筆建物有關，客觀上已欠明確，遑論據以認定「哪一筆建物」之屋主，就何範圍之土地，與地主有租賃關係。從而，協調會議紀錄無足作為系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋與系爭土地間有租賃關係之證明，自無民法第425條之買賣不破租賃原則之適用。至於被告提出之提存書、存證信函、掛號郵件收件回執影本，原告否認其真正，且其內容均屬提存人、寄件人之片面陳述，況被告無法提出辦理提存、寄發存證信函前後數十年繳納租金之證明，亦難單憑提存書、存證信函等證明有租賃關係存在。 ⒊況且，觀諸系爭474、478、490、492、492-1號房屋之建物登記謄本或房屋稅籍證明書(按系爭492-1號房屋未辦理保存登記，亦未辦理稅籍登記)： ⑴依建物登記第二類謄本所載系爭474號房屋之登記面積為 84.94平方公尺，於12年建造；依房屋稅籍證明書，系爭 474號房屋折舊年數89年(約15年間建造)之木石磚造房屋(面積7 0.30平方公尺)與折舊年數13年(約91年間建造)之木石磚造房屋(面積32.30平方公尺)二間，系爭476號房屋折舊年數89年(約15年間建造)之木石磚造房屋(面積93平方公尺)與折舊年數13年(約91年間建造)之木石磚造房屋(面積30.90平方公尺)二間。而15年、91年間系爭土地所有權人分別為杜書北、東北角育樂股份有限公司(下稱東北角公司)，被告顏建興等12人應就系爭474、476號房屋建造人與當時土地所有權人杜書北、東北角公司間成立租賃契約，及89年、13年來均依約繳納租金等情提出證據，證明租賃關係存在，但被告顏建興等12人就此始終未能提出任何租金收據證明之。甚且，本院囑託基隆市信義地政事務所複丈測量，系爭474號房屋面積為123.29平方公尺、系爭476號房屋面積為122.21平方公尺(計算式：100.26＋1.44＋2.66＋6.5＋7.43＋3.41＋0.6＝122.21)，合計達245.5平方公尺，相較系爭474房屋之建物登記謄本登記面積(84.94平方公尺)，增擴建160.56平方公尺，被告就此增擴建部分亦未能舉證證明有租賃關係存在。且依系爭474號房屋建築改良物所有權狀，系爭474號房屋係於12年間建造完成，已逾「基隆市房屋折舊率及耐用年數表」之最高折舊年數47年甚久，倘現仍存在，堪稱古蹟，然又無古蹟之樣式，復衡以房屋非屬可伸縮之物，擴大2.9倍，必僅有拆除原建物，另行重建一途，又納稅義務人應於房屋建造完成30日內申報房屋稅籍辦理房屋稅起課事宜，房屋稅條例第7條定有明文，是「房屋稅起課日」與「房屋建造完成日」應相距不遠，惟系爭474號房屋及系爭476號房屋折舊年數89年之部分，面積163.3平方公尺(70.30＋93 ＝163.3)，與系爭474號房屋之登記面積84.94平方公尺，差距甚大，更足證系爭474號房屋、系爭476號房屋已非原建物，而屬重建之另一建物；至系爭474號房屋、系爭476號房屋折舊年數13年部分，約91年間建造，當然係屬另行建造，原建物業已滅失，被告何能以未辦理滅失登記之建物登記謄本而主張其係有權占有？ ⑵依房屋稅籍證明書，系爭478號房屋折舊年數51年(約53年間建造)之木石磚造房屋(面積41.90平方公尺)與折舊年數15年(約89年間建造)之木石磚造房屋(面積6.90平方公尺)二間。而53年、89年間系爭土地所有權人分別為杜書北、東北角公司，然被告未能提出系爭478號房屋建造人與當時土地所有權人杜書北、東北角公司間成立租賃契約，及51年、15年來均依約繳納租金等情提出證據，證明租賃關係存在。 ⑶依房屋稅籍證明書，系爭490號房屋折舊年數47年(約57年間建造)之木石磚造房屋(面積88.60平方公尺)與折舊年數19年(約84年間建造)之木石磚造房屋(面積8平方公尺)二間。而57年、84年間系爭土地所有權人分別為杜書北、東北角公司，然被告未能提出系爭490號房屋建造人與當時土地所有權人杜書北、東北角公司間成立租賃契約，及47年、19年來均依約繳納租金等情提出證據，證明租賃關係存在。甚且，經本院囑託基隆市信義地政事務所複丈測量，系爭490號房屋面積合計為128.08平方公尺(計算式：120.29＋7.19＋0.6＝128.08)，相較系爭490號房屋之建築改良物所有權狀登記面積(103.68平方公尺)，增擴建24.4平方公尺，被告就此增擴建部分亦未能舉證證明有租賃關係存在。且承前所述，房屋乃非可伸縮之物，系爭490號房屋之實測面積與登記面積，差距甚大，更足證系爭490 號房屋非經重建，尚有何法？原建物既已滅失，被告何能以未辦理滅失登記之建物登記謄本而主張其係有權占有？⑷系爭492號房屋折舊年數71年(約33年間建造)之木石磚造房屋(面積95.20平方公尺)與折舊年數19年(約84年間建造)之木石磚造房屋(面積24.90平方公尺)二間。而33年、84年間系爭土地所有權人分別為杜書北、東北角公司，然被告未能提出系爭492號房屋建造人與當時土地所有權人杜書北、東北角公司間成立租賃契約，及71年、19年來均依約繳納租金等情提出證據，證明租賃關係存在。甚且，經本院囑託基隆市信義地政事務所複丈測量，系爭492號房屋面積為95.85平方公尺(計算式：79.21＋14.33＋2.31＝95.85)、系爭492-1號房屋面積為86.24平方公尺(計算式：71.71＋14.53＝86.24)，系爭492號、492-1號房屋之面積合計182.09平方公尺，被告蔡金榜等7人辯稱：「北寧路492號房屋與492-1號房屋原為望海巷9號，為蔡清雲所有，後由蔡金榜等人繼承」等語，依上開陳述，系爭492 號、492-1號房屋原為同一房屋，其面積應為系爭492號房屋稅籍證明書所載之95.20平方公尺，擴增建86.89平方公尺，被告就此增擴建部分亦未能舉證證明有租賃關係存在。 ⒋證人吳俞盛、戴明源、戴曉鐘於本院103年度訴字第473號拆屋還地事件審理時之證述，及證人張通榮於臺灣高等法院104年度上字第1305號拆屋還地事件行準備程序時之證述，或與杜開松之配偶洪阿珠在協調會議之陳述有所矛盾(例如，證人張通榮證稱：這些人每年都有繳交租金給杜家等語，核與洪阿珠在協調會議上所稱「關於自本年起不願收取租金並非事實，因無人繳租就未收，本人全不知情」等語不符)、聽據長輩或他人傳聞、無法特定哪一戶有與地主杜家租地、對其居住使用房屋面積與租用土地面積、房屋何時興建與何時租用土地等均不復記憶或不清楚等情形，是上開證述自均不足以證明系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋與系爭土地間有租賃關係存在。 ⒌退而言之，縱有租賃關係存在。惟： ⑴土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非有左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」此為房屋基地租賃契約出租人收回土地之法律根據，依司法院院解字第4075號解釋，本條第1款僅於契約定有期限者始適用之，若同條第2款至第5款之規定，則不問契約是否定有期限均有適用，顯係以法律文義之核心內涵為探求法規意旨之方法。惟按繼續性契約得依其是否定有期限而分為定期契約與不定期契約二大類別，依私法自治、當事人意思自主之原則，前者應賦予雙方當事人期限利益之保障，後者則不受期限利益保護，除依契約性質及目的或另有習慣可為相反解釋外，當事人得隨時予以終止。質言之，未定期限契約當事人所受保障，原則上應劣於享有期限利益保障之定期契約，此為私法自治原則下區別定期契約與不定期契約實益所在，且係本國民法債編關於租賃(第450條第1項、第2項)、借貸(第470條、第478條)、僱傭(第488條第1項、第2項)等各類繼續性契約一再揭示之原則。土地法第103條為基地租賃出租人收回土地之唯一根據，倘謂定有期限租賃契約之出租人，得依本條第1款至第5款規定請求收回土地，未定期限租賃契約之出租人，僅得根據同條第2 款至第5款收回土地，則與法律對於定期契約之保障優於不定期契約之原則相違。易言之，參酌定期契約與不定期契約在法律秩序內之構造、原則及價值判斷，依體系解釋之方法，上開法律概念所用「契約年限屆滿」之文字，不應侷限於法律文義之核心概念，僅於契約當事人對於契約定有期限始有適用。次按基地租賃契約，既以承租人建築房屋使用為其目的，縱當事人未明定其期限，仍應參諸訂約目的及契約性質，以建築之房屋已達相當之使用期限為契約之年限，與所謂未定期限之租賃契約並不相同，此參最高法院30年度渝上字第311號民事判例之意旨甚明。又房屋基地出租人僅於有土地法第103條各款之情形，始得收回其土地。該條文第2款至第5款，偏重於承租人之保障，其立法意旨，乃基於保障承租人之土地政策，使承租人僅於違反法令使用基地、轉租基地於他人、積欠租金額達2年以上、違反租賃契約等可歸責於承租人一方之情形，始負返還土地之義務；惟為兼顧所有權之保障，使私有財產制度與所有權社會化間達其平衡，促使土地資源適當利用，暨提昇社會整體經濟利益，仍應於契約已歷相當期限後，使出租人得收回土地再行利用，此為同條第1款立法意旨所在。揆諸上述，當事人未約定租賃期限時，參酌此類契約之性質及目的，另參諸同條第1款之立法意旨，仍應許出租人於契約存續已歷相當年限後，收回其土地再行利用，而有同條第1款之適用，不得謂出租人僅得依同條第2款至第5款之規定收回其土地。是土地法第103條第1款所謂「契約年限屆滿」，除指當事人約定之契約年限屆滿外，參酌前述體系解釋之方法，並探求此一條文使出租人得收回土地再行利用，保障私有財產、提昇整體土地效能之立法意旨，尚應擴張其射程，及於「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿」而言。故基地租賃契約，當事人未約定租賃期限時，仍應參酌此類契約之性質定其存續年限，而其客觀上可資判定之存續年限業已屆滿，仍應許出租人收回土地再行利用，而有本條第1款規定之適用(台灣高等法院暨所屬法院66年度法律座談會民事類第九號提案所附司法院67年9月29日台(67)函民字第08562號函司法行政部研究意見同此意旨) 。兩造間系爭土地租賃契約應有土地法第103條第1款之適用，已如前述。兩造間系爭土地之租賃關係係以建築房屋為目的，依契約性質及訂約目的，應以房屋合理使用年限為契約存續年限，已如前述。所謂合理使用年限，係指房屋因自然折舊耗損而致坍塌、滅失或不堪使用而言，故承租人基於租賃關係整修、補強、增建其房屋，雖非法所不許，惟依前開意旨，出租人仍得於房屋正常使用期限屆至後收回其土地，始符公平。至所謂合理使用期限，基於私法自治原則，應以雙方租賃土地訂立契約時，系爭房屋建材、建築型式及所用建築技術等因素為判斷因素，並參酌房屋坐落位置、經濟價值及其存在對於整體社會利益之影響，以兼顧社會經濟發展(臺灣臺中地方法院88年度訴字第2273號民事判決參照)。最高法院85年台上字第790號判決意旨亦認：「按租用基地建築房屋契約，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」等語。依被告提出之提存書、協調會議紀錄及證人張通榮之陳述，被告等之系爭474號、476號、478號、490號、492號、492-1號房屋於64年間即已存在6、70年，50年、7、8年或證人張通榮出生時(按：張通榮民國38年生)就存在，則系爭474號、476號、478號、490號、492號、492-1號房屋之最初建造使用迄今逾百年或近百年，參諸基隆市房屋折舊率及耐用年數表，加強磚造、磚石耐用年數分別為52年、46年，被告等分別所有之系爭474號、476號、478號、490號、492號、492-1號房屋之最初建造日期均已逾耐用年數，則兩造間縱有不定期租賃關係，該租賃關係亦已消滅，被告以其對原告存在租賃關係為由抗辦，亦無理由。 ⑵倘當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若債務人因其違反誠信之行為致該事實不發生，應認其期限已屆至，方符公平(最高法院88年度台上字第1451號判決意旨參照)。原告之前手與被告等或其先人間之租地建屋，既無租期永遠不屆至之特別約定，應以最初建造房屋之使用期限為租期，而被告等或其先人有將租地建造之房屋為翻修，致令租期雖已屆至，但房屋尚未傾倒而堪予使用，此之作為與租地建屋之初衷有違，堪信有違反誠信行為，致房屋傾倒之事實不發生，應認其期限已屆至。是被告不得以系爭474號、 476號、478號、490號、492號、492-1號房屋尚堪使用為由，而主張其係有權占有。 ⒍按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條定有明文，而「權利之行使，不得以損害他人為主要目的」，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，則仍無該條之適用(最高法院45年度台上字第105號判例意旨參照)。系爭土地為原告所有，按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」民法第765條定有明文，原告所有系爭土地遭被告等分別所有之系爭474、476、478、490、492、492-1房屋無權占有，致不能行使所有人之權利，為保護法律賦予之權利，依同法第767條第1項前段規定訴請被告等人拆屋還地，適法有理，且原告日後必當依法開發，何來影響公共安全，是原告本件所為，自無權利濫用之實。二、被告蔡阿泉、蔡美華、蔡吉雄、蔡美嬌、蔡美珠、顏建興、顏吳忠、謝顏吳春、謝顏秀桃、顏麗雪、楊顏滿經本院合法通知，並未到庭，亦未提出任何書狀為聲明或陳述；被告黃明鐘、黃明雄、黃秀英、黃明亮、黃明峯求為判決：原告之訴駁回，並稱：是先人留下來的，不知怎麼說等語；被告吳建旺、顏榮砲、楊聰明、楊文吉、楊文德、蔡萬來、蔡文旺、蔡萬財、蔡萬發、蔡文田、蔡金榜、蔡秋山求為判決：原告之訴駁回；如受不利益之判決，請准被告供擔保宣告免為假執行。其答辯意旨略以： (一)系爭474號房屋與系爭476號房屋原均屬系爭474號房屋之範圍，且系爭474號房屋與系爭490號房屋均曾辦理第一次所有權登記，既係合法登記，則當初興建或登記時應已取得系爭土地所有權人出具土地使用權同意書，應有使用系爭土地之正當權源。 (二)系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋雖分別占有系爭土地如附圖編號A、B、B1、B2、B3、B4、B5、C、C1、D、D1、(D、E)、(B5、D)、E、E1、F、F1部分，但有向當時土地所有權人杜開松承租，係本於租賃關係占有，並非無權占有，關於此一承租之事實，有協調會議紀錄可證，從協調會議紀錄中記載「本市○○路000號等住戶使用杜開松所有土地為期土地利用即配合濱海公路之建設召開協調會」、「主持人報告：今天因吳吾成先生等39戶向本府陳情在北寧路望海巷一帶其建築用地係杜開松先生所有，在該地居住已數十年之久，均向地主繳租，從今年起地主不願收取租金，以致房屋修繕地主未同意無法提出申請，影響居住，希望以合情合理合法給予處理，杜開松先生昨天始接到本府開會通知往高雄公差本日無法親自出席，由杜太太(洪女士)代表參加」、「洪女士：關於自本年起不願收取租金並非事實，因無人繳租，就未收，本人全不知情」、「黃東茂先生：以往地主杜開松先生收取租金係在每年農曆七月十五日或八月十五日分兩次收取大都是由洪女士來收而今年例外到了九月十五日地主未來收取以致向法院提存」、「洪女士：大家既向法院提存，本人當不再到各位家裡收取本人亦未向法院表示拒收之意，就是尚未向法院領取所提存的款項而已」等語，當時召開協調會議的目的顯係因為租金收取與否問題。又系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋之所有或具事實上處分權人顏建興等、顏榮砲、楊進發、蔡標、蔡金榜、蔡秋山因系爭土地所有權人杜開松拒收租金，曾分別自64年間即協調會議後起以向本院提存租金、寄送租金之方式繳納租金，此有掛號郵件收件回執、提存書、存證信函影本可參，與協調會議紀錄內容相互參照，足以證明租賃關係之存在。 (三)又證人吳俞盛、戴曉鐘於本院103年訴字473號拆屋還地事件審理時，證人吳俞盛證稱：「租金是按照樑的數目收取，一支一年100元。」「是我父親的時代就這樣算的，是杜開未來跟我父親講的，不過，這些事情都是我父親後來說的，收租金也是杜開未來收的，杜開松的太太也會來收。」等語，證人戴曉鐘證稱：「說是杜開松的，他們有來收租金，但是那時候我們還小，都是我父母親在處理。」「一年用100斤稻穀的錢，算我們上開房屋的租金，這是我母親在處理的，所以是我母親說給我們聽的。」「我知道是杜開松的太太有來收租金，我印象中阿圳伯(後改稱名村叔)會帶杜開松的太太去收租金。」「因為名村叔整村都認識，比較熟悉，所以會帶去一戶一戶收。」等語；被告蔡金榜於本院103年訴字473號拆屋還地事件審理時，以證人身分作證時亦證稱：「杜開未在杜開松去跑船的時候，有向我們偷收地租，因為那塊地是他弟弟杜開松的，所以杜開松跑船回來後，杜開未就不敢再收，後來就換杜開松來收地租，幾年之後換杜開松的太太來收，杜開松什麼時候跑船回來，因為很久了，我忘記了。」「砌石房屋的時候，杜開未有來收租金，後來改建成磚造之後，杜開松就來收租金」等語；證人張通榮於臺灣高等法院104年度上字第1305號拆屋還地事件準備程序時亦證稱：「在民國六十二年我擔任里長時，杜開松就常常有去看我，他與該地居民有契約，而這些人每年都有繳交租金給杜家，這事情是杜開松和他太太跟我講，他們也常來看我，我們都是好朋友，與附近居民也是好朋友。」「(問：所以他們之間是否有租約關係？)有，他們之間有租約關係。」「(問：所以每一戶都是如此處理？)是，整個村落都是這樣。」「我只是看過吳吾成、顏榮砲鄰長拿過租金的收據給我看過。」等語，且證人張通榮對於協調會議紀錄內容部分，證稱：「(經閱覽後)依據我的印象，這地方的居民都居住有好幾代，之前每年都有繳交租金，後來不知道為何沒有繼續收，因該地房屋都已老舊，沒有經過地主同意不能修繕，吳吾成是地方上有名望的長者，他與地方人士聯名陳情，請市政府幫忙，市政府就出面邀請相關單位開會協調，就是否繼續收租、同意讓他們修繕房屋等問題開會，杜太太人也很好，時常來看他們，但可能是大地主有時沒有時間處理，就一直拖，也就還是老樣子。」「洪女士跟杜開松很好，為何沒有收租金我也不知道，但是他們不可能不繳，因為錢不多，所以後來才會去法院提存。」等語，再與前揭(二)之證據彼此勾稽，更可證明確有租賃關係存在。 (四)按民法第425條第1項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」兩造係分別輾轉繼受取得系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋與系爭土地，依據民法第425 條第1項規定，其租賃契約，對於原告仍繼續存在，且系爭土地租賃契約係在民法債編89年修正施行前訂立，故於民法債編修正施行後雖由原告取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，認該系爭土地租賃契約繼續有效存在，原告自不得請求被告拆屋還地。 (五)退而言之，若無法證明有租賃關係存在，惟參以系爭474號房屋與系爭490號房屋均曾辦理第一次所有權登記，顯然興建或登記時應已取得系爭土地所有權人出具土地使用權同意書之情，被告主張系爭474、476、478、490、492、492 -1 號房屋有使用借貸關係。「按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。而該項規定之立法基礎，應係在於所有人於取得該物之所有權之前，已明知或可得而知使用人持續占有標的物之事實，卻仍然願意受讓該物所有權，而與現在之使用人發生法益衝突，其可避免風險卻不予避免；但使用人於取得使用權時，無從得知、亦無法避免將來與新所有人間發生法益衝突，故兩相權宜結果，不應由使用人承擔嗣後由所有人所造成之風險。從而應認為該項規定意旨，在於宣示已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占有權源。因此該規定不但具有保護善意第三人之作用，且在維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動上，扮演重要功能。從而在『使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有之中，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有人發生法益衝突』之情形，應有該項規定之適用，以就風險為合理分配，並符合效率之要求。而使用借貸並無相同於民法第425條之規定，即屬於法律漏洞。因此應以土地使用借貸人已建築房屋占有該土地而具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性為宜，將民法第425條規定類推適用於使用借貸關係之存續，且借用人占有標的物中，該物所有權移轉於第三人之情形……因此就該項規定之規範目的觀察，為了合理分配風險，以維持物之價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件即應為相同之處理，故依上說明，應類推適用民法第425條第1項規定。」(參照台灣高等法院98年度重上更㈡字第51號判決要旨)，系爭474、476 、478、490、492、492-1號房屋已因使用借貸而占有系爭土地而具備公示狀態，且原告於受讓亦可得而知此一占有狀態之公示性，自應類推適用修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，認使用借貸契約繼續存在，而屬有權占有。 (六)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148條第1項定有明文。故權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(最高法院71年臺上字第737號判例意旨參照)。而所謂權利濫用，係指外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，而不能認為正當行使權利之行為，亦即行使權利因逾越權利之本質及經濟目的、或逾越社會觀念所允許之界限，而成為權利之濫用。最高法院100年度台上字第463號民事裁判要旨亦指出「民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。」系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋已坐落系爭土地數十年以上，原告於103年間取得系爭土地時當知之甚明，仍願繼受系爭土地，應推斷原告默許被告等人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣致房地異主時，但就債權物權化之法理而言，應認為原告已同意被告繼續使用系爭土地無疑。況系爭土地早在87年間即有人想要開發，但因基地坡度太陡，開發有安全上疑慮而作罷，原告行使權利顯有濫用之情形。三、本院之判斷：原告主張系爭土地係原告所有，被告顏建興等12人所有或具有事實上處分權之系爭474號房屋及系爭476號房屋、被告楊聰明等3人所有或具事實上處分權之系爭478號房屋、被告蔡萬來等5人所有或具事實上處分權之系爭490號房屋、被告蔡金榜等7人所有或具事實上處分權之系爭492號房屋及系爭492-1號房屋，無正當權源而分別占有原告所有系爭土地如附圖編號A、B、B1、B2、B3、B4、B5、C、C1、D、D1、(D、E)、(B5、D)、E、E1、F、F1部分之土地，業據提出系爭土地登記第二類謄本、系爭土地異動索引等件在卷可稽，且經本院於104年7月20日、105年1月25日會同兩造與基隆市信義地政事務所前往現場勘驗，並由兩造先行確認系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋之確實範圍，再請基隆市信義地政事務所測量系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋有無占用原告所有系爭土地及其面積後繪製複丈成果圖送院，經測量結果系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋確實分別占有系爭土地如附圖編號A、B、B1、B2、B3、B4、B5、C、C1、D、D1、(D、E)、(B5、D)、E、E1、F、F1部分之土地，有本院104年7月20日、105年1月25日勘驗測量筆錄、現場照片、基隆市信義地政事務所105年3月9日基信地所二字第0000000000號函附之土地複丈成果圖等件在卷可稽，被告除否認其係無權占有，並以上開情詞置辯外，對於原告其餘主張並不爭執，是本件之爭點僅為被告所有之系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋有無占有使用系爭土地之正當權源？茲析述如下: (一)系爭土地原為杜書北所有；嗣於47年3月7日以繼承為原因，移轉登記為杜開池、杜開未、杜開城、杜開松等4人所有；後於52年3月12日，以買賣為原因，移轉登記為杜開松所有；嗣於69年5月20日，因「重測合併」同小段3-1、3-7、4、6、245、246等6筆地號，編定登記為基隆市○○區○○段000地號；於69年6月10日，因「重測分割」登記為519-1、519地號；於77年5月19日，以繼承為原因，移轉登記為洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰等4人共有；於77年7月14日，以買賣為原因，移轉登記為吳東進所有；於80年5月20日，以買賣為原因，移轉登記為東北角公司所有；於83年2月14日，「逕為分割」為同段519-1、519-3、519-4、519-5、519 地號；於88年2月11日，東北角公司將519地號「部分」土地以買賣為原因，移轉登記為鴻新建設股份有限公司（下稱鴻新公司）所有；於88年7月5日，東北角公司將519地號「其餘部分」土地，以買賣為原因，移轉登記為永增企業股份有限公司（下稱永增公司）所有；於88年11月17日，519地號復分割為519、519-6、519-7地號等3筆；系爭土地即519-6 地號登記為永增公司所有；於93年11月15日，永增公司將系爭土地以買賣為原因，移轉登記予鴻新公司；於103年7月22日，鴻新公司將系爭土地以買賣為原因，移轉登記為原告所有，是原告現為系爭土地所有權人，有系爭土地登記第二類謄本、中正區八斗子段砂子園小段2地號之臺灣省基隆市土地登記簿、基隆市○○區○○段000地號之臺灣省基隆市土地登記簿、系爭土地異動索引等件在卷可稽，且為兩造所不爭，先予敘明。 (二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照)，惟待證事實因年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考，而有舉證困難之情形，於此情形，法院於個案審理中，自得依民事訴訟法第277條但書規定，為適切之調查認定，始不失衡平之本旨。被告對於原告係系爭土地所有權人並不爭執，僅於本件既以系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋與系爭土地具有不定期限租賃關係或使用借貸關係而抗辯其並非無權占有，自應就其有占有系爭土地之正當權源之有利事實，負舉證責任。而系爭土地因繼承、分割、移轉輾轉由原告取得，系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋，依建築改良物所有權狀、建物登記第二類謄本、基隆市稅務局房屋稅籍證明書、本院64年度存字第200號提存書(見本院卷一第82頁至93頁、第105頁至107頁、第23頁至33頁、第109頁)，最早在90年前即已存在，嗣經繼承而由被告等( 吳建旺除外 )取得，則該不定期限租賃契約最早於90年前即已成立，該租賃契約成立時之相關當事人多已死亡，證據資料亦多佚失、殘缺，被告舉證顯有相當之困難，依上開說明，自應減輕其證明度，方符合立法意旨與正義原則。又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第42 1條第1項、第422條亦有明文。又當事人之一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問其名稱為何，皆為租賃。 (三)本院依以下證據及論述，認定被告等與原告就系爭土地如附圖編號A、B、B1、B2、B3、B4、B5、C、C1、D、D1、(D、E)、(B5、D)、E、E1、F、F1部分之土地有不定期限租賃關係存在： ⒈被告欲證明其主張而提出協調會議記錄、掛號郵件收件回執、提存書、存證信函(以上均影本)，固經原告否認其文書之真正。惟按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。私文書應由舉證人證其真正。民事訴訟法第355條第1項、第358條第1項、第357條前段定有明文。而文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽(最高法院83年度台上第2247 號、91年度台上字第1645號判決意旨參照)。協調會議記錄，雖因年代久遠而已無從調取原件，但已據協調會議之紀錄人鄒國炎以證人身分於本院審理時結證協調會議紀錄係其依當日開會見聞所紀錄在卷，既為證人鄒國炎本於公務製作之文書，自屬公文書而為真正；至同屬遠年舊物之提存書、存證信函、掛號郵件收件回執，或有該等文書「製作人」之用印，或有中華郵政股份有限公司之郵戳，是依民事訴訟法第358條第1項規定，亦應推定為真正。從而，原告空言否認前揭影本文書之真正，即無可採。 ⒉觀諸被告提出之協調會議紀錄(本院卷一第101頁至第103頁)，其上明載：「主持人報告：今天因吳吾成先生等39戶向本府陳情在『北寧路望海巷一帶』其建築用地係杜開松先生所有，在該地居住已數十年之久均向地主繳租，從今年起地主不願收取租金，以致房屋修繕地主未同意無法提出申請，影響居住，希望以合情、合理、合法給予處理，杜先生(意指訴外人杜開松)昨天始接到本府開會通知往高雄公差本日無法親自出席，由杜太太(洪女士)代表參加。」「……洪女士(意指訴外人洪阿珠，即杜開松配偶)：關於自本年起不願收取租金並非事實，因無人繳租就未收，本人全不知情。」「黃東茂先生：以往地主杜開松先生收取租金，係在每年農曆七月十五日或八月十五日分兩次收取，大都是由洪女士來收，而今年例外到了九月十五日地主未來收取，以致向法院提存。」「洪女士：大家既向法院提存，本人當不再到各位家裡收取，本人亦未向法院表示拒收之意，就是尚未向法院領取所提存的款項而已。」「主持人：租金問題請暫不談，希望針對土地如何利用將來是放租出售或另有開發方式，請洪女士表示意見。」「洪女士：土地上現有建築物凌亂不堪有礙市容佔地約有三仟坪，本人希望與其他自有土地整體計畫開發。」「何飛輝先生：希望地主同意能在就地承租或出售以利改建。」等語，被告顏榮砲、系爭474號房屋之原所有權人吳吾成等人均亦有參與協調會議並在協調會議紀錄之上簽名(其餘被告或其先人雖未出席協調會議，然由下面⒊之敘述，可以知道其餘被告或其先人仍屬承租人)，且證人即協調會議紀錄人鄒國炎於本院審理時結證協調會議紀錄係其依當日開會見聞所紀錄等語，足認協調會議紀錄之內容，確係證人鄒國炎依當時會議見聞所記載主持人、黃東茂、洪阿珠等人之陳述，自堪採信。且觀諸洪阿珠在協調會議之陳述，乃陳述其個人之見聞經歷之事實及意見，此純屬非具有法律效力之事實陳述，而非欲與與會之北寧路住戶成立或續訂租賃契約，不因其有權代理地主即其配偶杜開松與否而影響其關於事實性陳述之真實性或有效與否，且杜開松既委託洪阿珠到場，洪阿珠對於本件協調事項之始末必有相當之瞭解，洪阿珠之陳述亦具有極高之可信度，復衡諸洪阿珠對於主持人一開始陳述協調會議之緣由係北寧路住戶已繳租數十年，今年地主不願收取租金，繼而黃東茂稱：以往地主杜開松先生每年分二次收取租金，大都是由洪女士來收，而今年地主未來收取，以致向法院提存等語，倘若杜開松與被告等或其先人彼此間未有租賃關係存在，而係因長期無權占有土地而繳納相當租金之不當得利或使用補償金，何以洪阿珠對於主持人及在場之陳情住戶一再使用租金一詞未有任何之異議或澄清係屬補償金性質而非租金，甚且表示：大家既向法院提存，本人當不再到各位家裡收取，本人亦未向法院表示拒收之意，就是尚未向法院領取所提存的款項而已。可以確知當時基隆市長潭里北寧路一帶多戶居民已在該處居住長達數十年，並向地主繳納租金，且多由地主杜開松之配偶洪阿珠定期前往收取，洪阿珠亦於協調會議中表示並未拒絕收取租金之情。至協調會議紀錄雖亦記載：「主持人：租金問題請暫不談，希望針對土地如何利用將來是放租出售或另有開發方式，請洪女士表示意見。」「洪女士：土地上現有建築物凌亂不堪有礙市容佔地約有三仟坪，本人希望與其他自有土地整體計畫開發。」「何飛輝先生：希望地主同意能在就地承租或出售以利改建。」等語，似又與主席、黃東茂、洪阿珠之前之陳述有所不同，前後似有所矛盾，令不同立場之人，可以各自找到有利於自己之不同解讀之空間，惟綜觀協調會議之召開緣由及與會人員之陳述，此僅係洪阿珠對於未來土地利用之規劃，及訴外人何飛輝發言表示希望地主同意繼續出租或直接出售，以利居民改建而已，還是可以確認洪阿珠原有收取租金，嗣於64年間未收取租金，住戶乃將租金提存及陳情召開協調會議之情事，尚不能僅擷取一部分之發言內容而不審酌全部發言內容及會議召集之緣由，遽認協調會議召開之目的與系爭土地租賃契約無關，進而推認系爭土地之租賃關係不存在。 ⒊又系爭474號房屋之原所有權人吳吾成於73年間寄發報值郵件予(杜)洪阿珠，有報值郵件信封、第0779、0901號限時/ 報值函件執據影本可稽；系爭476號房屋之顏榮砲於64年間提存租金新臺幣(下同)500元，其上記載「提存物受領人：杜開松」「提存原因及事實：前由先祖父顏海龍向受取人之父杜書北承租坐落本市○○區○○路000號房屋之基地迄茲已七十年……因要收回土地，無理拒收本年度之租金，是以提存」，復於70餘年間寄發掛號郵件予杜開松，有本院64年度存字第200號提存書、掛號郵件信封、掛號郵信收件回執影本可稽；系爭478號房屋之原所有權人楊進發於64年間提存租金250元，其上記載「提存物受領人：杜開松」「提存原因及事實：前由先人向受取人之父杜書北承租坐落本市○○路○○○號房屋之基地迄茲已五十餘年，從未欠租，近因彼欲收回土地為由，拒收租金，是以提存」，復自66年間起多次寄發報值郵件(法定紙幣250元)、存證信函、掛號郵件予杜開松或洪阿珠，其中存證信函記載「前向令先父承租坐落基隆市○○路○○○號房屋之基地已年之久，從未欠租，六十四年度租金已提存在案，本年度租金由郵匯上請查收。內匯票乙紙金額新台幣貳佰伍拾元正」等語，有本院64年度存字第198號提存書、存證信函、掛號郵信收件回執、第0338、0933、0776、0032、0777、0943、0656、0314、0143 、0712號限時/報值郵件執據影本可稽；系爭490號房屋之原所有權人蔡標於64年間提存租金800元，其上記載「提存物受領人：杜開松」「提存原因及事實：前向受取人祖先承租坐落本市○○路○○○號房屋之基地已七、八十年之久，從未欠租，近被拒收租金，是以提存」，復自66年間起多次寄發報值郵件(法定紙幣250元)、存證信函、掛號郵件予杜開松或洪阿珠，其中存證信函記載「前向令先父承租坐落基隆市○○路○○○號房屋之基地已年之久，從未欠租，六十四年度租金已提存在案，本年度租金由郵匯上請查收。內匯票乙紙金額新台幣捌佰元正」等語，嗣蔡標又於79年間聯合其餘住戶顏慶富、顏慶宗、顏太平、戴明源、蕭傳生、顏炎山、何玉欽、顏五子、杜文魁、吳永金、蔡文龍、蔡金鎊、蔡秋山、蔡標等人寄發存證信函連同積欠之租金予杜洪阿珠，有本院64年度存字第227號提存書、存證信函、掛號郵信收件回執影本可稽；系爭492號房屋之蔡金榜自65年間起寄發報值郵件予杜開松或(杜)洪阿珠，有報值郵件信封、第0930號限時報值函件執據、掛號郵件收件回執影本可稽；系爭492-1號房屋之蔡秋山於69年間寄發報值郵件予杜開松，有報值郵件信封、第0940號報值函件執據、掛號郵件收件回執影本可稽(本院卷一第107頁背面至126頁背面)。本院經核上開提存書、存證信函、掛號郵件收件回執、限時報值函件執據，最早者距今約已有40年之久，衡情被告等或其先人於提存或寄送報值函件當時當不至於得以預料日後將有本件訴訟發生，而預先提存、寄發存證信函或報值郵件，以作為有利於己之訴訟證明，更難臨時任意拼湊出租賃契約存在、拒收租金及租金之數額等情事，則各該提存書及存證信函之內容自無杜撰、虛構之必要，應能真正反應出提存與寄信當時之原因與真實情況，自堪採信。再衡諸協調會議之前、後，即陸續有被告等或其先人之提存租金、給付租金之報值郵件送達杜開松或洪阿珠之舉動，可以確知杜開松或其先人已將系爭土地出租予北寧路一帶之被告等或其先人興建房屋，最長者租期已近百年，因出租人每年均按時收取租金，彼此相安無事，惟出租人因於64年間拒收租金，引起租地建屋之承租住戶恐慌，唯恐出租人拒收租金或屬終止租約之前奏，勢將影響長期以來租約之效力，一方面陳情基隆市政府出面協調處理，一方面則以提存或寄送報值郵件以代租金交付之方式，希望繼續維持租約之有效存在，此實符合事理之常，反而地主杜開松或洪阿珠就被告等或其先人之前開陳情基隆市政府、提存或寄送存證信函、報值郵件之舉動，若認為被告等或其先人一再宣稱之租賃一節不符實情，衡情應採取相對應之措施，但在協調會議上或嗣後均未為任何否認或訴訟之舉動，任令被告等或其先人多年來一再提存或寄送租金，無異更坐實租賃關係早已存在之事實。又租賃契約成立後，承租人是否按時繳付租金予出租人，僅屬租金債務履行之問題，是原告主張被告等或其先人未證明每年均有依約繳付租金予系爭土地之歷任地主，不能認為有租賃關係存在等語，即非可採。 ⒋證人即參與協調會議之里長張通榮於臺灣高等法院104年度上字第1305號請求拆屋還地等事件行準備程序時，結證稱：伊從出生就住在北寧路，杜開松所有之土地靠近海邊，所以叫望海巷，當地是個漁村，本來就蓋很多房屋，伊出生時就存在，望海巷的居民至少有三代以上居住在此地，62年伊擔任里長時，杜開松就常常去看伊，杜開松與該地居民有租約關係，整個村落都是這樣，這些人每年都有繳交租金給杜家，這是杜開松跟他太太(洪阿珠)向伊說的，吳吾成、顏榮砲鄰長拿過租金收據給伊看，後來不知為何沒有繼續收租金，因該地房屋都已老舊，沒有經過地主同意不能修繕，吳吾成等地方人士聯名陳情，市政府就出面邀請相關單位開會協調，就是否繼續收租、同意修繕房屋等問題開會，伊有參與系爭協調會，可能是大地主沒有時間處理，就一直拖，他們不可能不繳租金，所以後來才會去法院提存，64年12月該次協調會時房屋跟目前的房屋幾乎都沒有什麼改變，顏太平、戴曉鐘、戴明源、戴何寶珠都住在該地很久了，一般約2、30 年次的人伊都認識等語(本院卷二第183頁至186頁)；證人吳俞盛於本院103年度訴字第473號拆屋還地事件(下稱本院另案民事事件)審理時亦證稱：伊自出生就居住在基隆市○○ 區○○路000○0號房屋，土地登記為杜書北之後，他們就來收租金了，杜開松也有來收租金，收一收又不敢收了，後來渠等有寄存證信函給他，協調會議是伊哥哥吳俞明、弟弟吳俞旺去的，當時因為他們要把土地要回去，不要收租金了，所以才去開會等語(本院卷二第172頁至175頁)；證人戴曉鐘於本院另案民事事件審理時證稱：伊與兄弟分家，將房屋隔間隔開，伊的房子在旁邊，戴明源的在中間，伊大嫂(戴何寶珠)的在另一邊，土地是杜開松的，他們有來收租金，一年用100斤稻穀的錢算上開房屋的租金，租金是由杜開松的太太一戶一戶去收，名村叔會帶杜開松的太太去收租金，伊等有經過地主同意才蓋房子，協調會議是講整村土地的事等語(本院卷二第175頁至177頁)；證人戴明源於本院另案民事事件審理時亦證稱：土地是跟杜開松租的，因為有跟他們講好，他們同意讓伊等蓋房子，租金是一年一包米，大概是100斤米的價錢，大家都是向杜開松承租的，伊小時候有看過，租金好像是杜開松的太太來收的，後來都是用寄的，更後來用寄的也被退回來，基隆市政府開會是伊大哥戴茂郎去，因為都是戴茂郎在處理等語(本院卷二第177頁背面至第179 頁)，證人張通榮之陳述，雖聽聞自杜開松、洪阿珠之告知，證人吳俞盛之陳述，亦稱租賃情事係聽聞父、母告知，租金繳納由父、母處理，然所謂證據能力係指可做為證據調查對象證據方法之資格，民事訴訟本於自由心證主義，原則上無證據資格限制，證人之證詞縱因傳聞而得，亦非無證據能力，至其證詞之證據力，則由法官按合法證據調查程序所得之全部證據資料，透過經驗法則與論理法則予以評價。且被告等或其先人與系爭土地地主之租賃關係係延續自被告等之先人與地主所成立之契約而來，則證人張通榮、吳俞盛等證述據聞於杜開松、洪阿珠、或吳俞盛之父母之事實，非無證據能力，原告主張證人張通榮等之證述為傳聞證據，不可採信等語，要無可取。本院經核證人張通榮其與本件租賃關係存在與否並無任何事實或法律上之利益糾葛，且曾擔任過里長，當時之里長伯對於里內發生之大小一切事務，無不瞭然於胸，尤其是望海巷數十戶住戶與地主間之建屋租地關係，自非小事，更無不知與關心之理，其後又擔任基隆市市長，對於刑法偽證罪之處罰，更應知之甚詳，不致任意虛構，其陳述之可信性自屬甚高，且核證人張通榮證述內容與協調會議紀錄所載內容相符，證人戴曉鐘、戴明源、吳俞盛於本院另案民事事件證述之內容，亦與證人張通榮之證述及前揭所述提存租金、寄送租金情形大致相符，自堪採信，復參酌系爭474號房屋、系爭490號房屋分別於12年間、50年間依法向基隆市政府申請建築執照，嗣依法申請辦理第一次所有權登記，有建築執照申請書、建築限期展期申請書、建築改良物所有權狀、建物登記第二類謄本可參(本院卷一第82頁至第83頁、第86頁至第93頁、第105頁至第107頁)，且非基地之所有權人申請建築執照，需附土地權利證明文件即土地所有權證明文件外，尚需提出土地使用權同意書，此為臺灣民眾辦理營建時周知之事實，且觀諸卷附蔡標申請欲興建系爭490 號房屋之建築執照申請書，其內檢同附件「借用地證明書乙份」即係土地使用權同意書。又地主出具土地使用權同意書供起造人興建房屋，實難想像地主對於無權占有其土地者，驅之已有不及，豈有可能出具同意書同意提供基地供無權占有人興建房屋之理，因此，其法律關係不外有二，一為無償之使用借貸，二為有償之租賃，除此二關係外，應無其他，復參諸本件如前所述，被告等或其先人與地主杜開松或洪阿珠及其先人確有長期之租金交付及杜開松於64年間拒收租金情事，系爭土地之地主乃係基於租賃關係而出具土地使用權同意書以供承租人申請建築執照興建房屋，由此益證包括系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋所有人在內之北寧路住戶，係向杜氏家族租用系爭土地建屋居住，歷經數代不輟，系爭土地當時之所有權人曾經出具土地使用權同意書予部分承租人如蔡標等新建房屋，嗣系爭土地由杜開松單獨取得所有權後，杜開松仍繼續收取租金，同意系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋所有人使用系爭土地，雙方確存有不定期限租賃關係。 ⒌綜合前揭協調會議紀錄、提存書、存證信函、限時報值郵件執據、系爭474號房屋、系爭490號房屋經地主出具土地使用權同意書而取得建築執照並辦理第一次所有權登記等內容，及證人張通榮、吳俞盛、戴曉鐘、戴明源所為證述，足認當時基隆市長潭里北寧路一帶多戶居民(包含被告等或其先人)已向當時地主繳納租金，租地建屋，並在該處居住長達數十年，且之後之地主杜開松之配偶洪阿珠亦多年來定期前往收取租金。被告等或其先人既以支付租金，作為取得基地即系爭土地所有權人同意提供基地供興建房屋之對價，揆諸前開說明，無論有無訂立書面契約或契約名稱如何，皆屬租賃契約，且為不定期限之租賃契約。原告主張被告未盡舉證責任，不能認為系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋係本於租賃關係而有權占用系爭土地等語，即非可取。 ⒍承前所述，被告等或其先人與系爭土地之所有權人間雖對租賃契約之必要之點即租金與使用系爭土地已有所合意而成立租賃契約。惟因年代久遠，本件租金之數額及計算依據與租賃物即系爭土地之實際範圍及面積，均缺乏書證或人證而無法具體明確，尤其是租賃物即系爭土地各自租賃之具體範圍與面積更是無從特定，然衡諸臺灣社會早期因為人口及資金均屬有限之關係，對於土地之利用開發尚不普遍，土地閒置者所在多有，且除非申請地政機關測量，否則無法特定土地之確實位置與面積，但幾乎沒有人會為租賃而申請測量，更遑論早期是否已有土地測量及能否因租賃申請測量，亦有疑義，因此，早期土地之租賃或買賣關係，立有書面契約或字據者，不乏以某地上物以東、某河以西等物大致作為租賃物之範圍並標示約略之面積，此為本院職務上已知之事實，系爭土地之地主既同時或前後將系爭土地之大部分出租被告等或其先人或其他承租人興建房屋，既未經測量，地主本身亦無使用開發之計畫( 此由系爭土地中大部分之土地由被告等或其先人或其他住戶【除被告等之系爭房屋外，至少尚包括本院103年度訴字第475號之被告吳俞盛、吳信池、郭建中、吳淑芬、吳淑玲；本院105年度訴字第189號之被告楊文德、楊文吉及楊聰明等人；本院105年度訴字第473號之被告杜鄭素末、杜文章、杜文生、鄭素梅、杜文賜等人之建物】占有而興建房屋，其餘則屬不規則、小面積之通道、空地，已無大片且方整之空地之情，加以推論) ，當然當時地主與各承租人間也就是大概將系爭土地區分為數個各自不同之區塊，再將某一區塊歸為某人承租，另某一區塊歸為某人承租，而未具體測量其承租範圍與面積，祇要各承租人在系爭土地內各自承租的區塊內占有使用，彼此相安無事即可，因此，承租人基於資金及使用需求之考量，未必一次就需要將租賃之範圍全部蓋滿或使用，而是根據實際之需要而分次擴充使用，復衡諸系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋在長達數十年，甚或近百年之租賃關係存續期間，因應氣侯、老舊、人口等變化，房屋之外觀有所改變、修繕或增、擴建，此實難以避免，然出租人在64年間之前之長期間均定期親自前往收取租金，明知此一情事並未有任何異議或認為無權占有，仍長期繼續收取租金之情，應可推認承租人均係在出租人原出租之範圍內依實際需求而逐步予以增、擴建，難謂係屬無權占有。因此，系爭474號房屋(含系爭476號房屋、雨棚及廁所)、系爭490號房屋(含雨棚及與系爭492號房屋、系爭476號房屋之廁所重疊部分)經實測結果，占用系爭土地如圖編號A、B、B1、B2、B3、B4、B5部分之土地，面積245.5 平方公尺；編號D、D1、(D、E)、(B5、D)部分之土地，面積130.39平方公尺，雖與系爭474號房屋、系爭490號房屋建築改良物所有權狀所載之登記面積103.68平方公尺、84.94平方公尺，經核彼此面積固有相當大之差距，然申請建築執照為符合建築法規所為規劃設計，與實際租用、占用面積非必相符，且如前所述，承租人並無必要一次占有使用租賃範圍全部，亦不能據此認定被告等實際占用面積超過登記面積之事實，遽認係屬無權占有，甚且本院最後言詞辯論期日詢問原告訴訟代理人如果本件租賃關係仍存在，未因房屋滅失或不堪使用而消滅，能否具體指出原來租用的土地範圍及無權占有的土地範圍以及面積各在哪裡？原告訴訟代理人回以「沒有辦法具體指出。」等語，原告迄今尚未能明確指出無權占有之具體位置與面積為何，則原告空言主張被告等係無權占有及請求拆屋還地，亦無可採。 ⒎按「土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。」(最高法院95年度台上字第388號、87年度台上字第2475號判決意旨參照)。系爭474號房屋(含系爭476號房屋)、系爭490號房屋之實際面積雖逾登記面積，然觀諸系爭474號房屋、系爭490號房屋建築改良物所有權狀，其上記載「主要建築材料」為「磚造」、「加強磚造」，而系爭474號房屋(含系爭476號房屋)之現況仍屬磚造，且仍有古意，至於系爭490 號房屋之現況亦屬磚造，且系爭474號房屋(含系爭476號房屋)、系爭490號房屋均有牆壁及屋頂，可供吾人日常生活起居之用，仍屬堪用之不動產，此業據本院勘驗屬實，雖系爭490號房屋外部已有粉刷或拉皮，確呈新意，然原告未聲請專業機構鑑定系爭490號房屋之興建年代或提供歷年航照圖以資比對，尚難單憑系爭490號房屋新穎之外表及原告提出僅供設籍課稅行政管理之用之基隆市稅務局房屋稅籍證明書，逕自排除外部修繕之可能性，而得以遽認必屬不堪使用或滅失後所重建之另一新建物，此外，原告復未能舉證證明系爭474號房屋(含系爭476號房屋)、系爭490號房屋業已不堪使用或滅失而有重建之事實，自不因系爭474號房屋(含系爭476號房屋)、系爭490號房屋已逾「基隆市房屋折舊率及耐用年數表」之最高折舊年數即使用年限，而無視於系爭474 號房屋(含系爭476號房屋)、系爭490號房屋仍然存在且適於人居之事實，率認系爭474號房屋(含系爭476號房屋)、系爭490號房屋業已不堪使用或滅失，原告主張系爭474號房屋( 含系爭476號房屋)、系爭490號房屋已逾使用年限，應係不堪使用或滅失後而重建之另一新建物，被告等或其先人與原告間之租賃關係即告消滅等語，應屬臆測之詞，難以信憑。⒏按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地(最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照)。本件被告等(吳建旺除外)本於租賃關係占用系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋坐落之基地即系爭土地，其租賃契約成立在民法第425條修正前，自無修正後該條第2項規定之適用，原告因買賣而於103年7月22日取得系爭土地所有權，自應繼受上開租賃關係，被告等(吳建旺除外)或其先人基於該租賃關係占有系爭土地，非為無權占有，而被告吳建旺使用系爭474號房屋居住使用，對原告亦不構成無權占有，原告依民法第767條第1項規定，請求被告吳建旺自系爭474號房屋遷出，及請求其餘被告等拆除系爭474、476、478、490、492、492-1號房屋，返還占用土地，不應准許。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告吳建旺自系爭474號房屋遷出，請求其餘被告等人將系爭474、476 、478、490、492、492-1號房屋拆除，並返還所占用系爭土地如附圖編號A、B、B1、B2、B3、B4、B5、C、C1、D、D1、(D、E)、(B5、D)、E、E1、F、F1部分之土地，為無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其附麗，應併予駁回。五、訴訟費用74,457元(含裁判費37,224元、30,403元、複丈費750元、4,750元、證人旅費530元、公示送達登報費800元)由敗訴之原告負擔。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。中華民國 104 年 7 月 5 日民事庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 7 月 5 日書記官俞妙樺

臺灣基隆地方法院103年度訴字第474號

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