臺灣基隆地方法院103年度訴字第478號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 104 年 07 月 15 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第478號原　　　告　麗益建設股份有限公司
法定代理人　余 欽 献
訴訟代理人　黃丁風律師
黃雅羚律師
被　　　告　蔡 文 龍
楊詹忠仁
追加　被告　陳 奐 文
侯 明 郎
上四人共同
訴訟代理人　周仕傑律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104 年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蔡文龍應將坐落在基隆市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號Ｄ、Ｄ１所示地上建物及矮牆（門牌號碼「基隆市○○區○○路000 巷0 號」房屋之主體暨矮牆；占用面積總計一百二十七點五二平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
被告楊詹忠仁應將坐落在基隆市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號Ｃ所示地上建物及其附屬建物（門牌號碼「基隆市○○區○○路000 巷0 號」房屋主體及其附屬建物；占用面積總計四十八點一六平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
追加被告陳奐文應將坐落在基隆市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號Ａ、Ａ１、Ａ２所示地上建物及其附屬建物（門牌號碼「基隆市○○區○○路000 巷0 號」房屋主體及其附屬建物；占用面積總計一百三十點四五平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
追加被告侯明郎應將坐落在基隆市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號Ｂ、Ｂ１、Ｂ２所示地上建物及其附屬建物（門牌號碼「基隆市○○區○○路000 巷0 號」房屋主體及其附屬建物；占用面積總計一百零九點七一平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
被告蔡文龍、楊詹忠仁及追加被告陳奐文、侯明郎應將坐落在基隆市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號Ｅ所示水塔（占用面積總計零點六九平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
訴訟費用由被告蔡文龍負擔百分之三十一、被告楊詹忠仁負擔百分之十一、追加被告陳奐文負擔百分之三十一、追加被告侯明郎負擔百分之二十六；其餘百分之一，由被告蔡文龍、楊詹忠仁及追加被告陳奐文、侯明郎共同負擔。
本判決第一項至第四項於原告分別以新臺幣肆拾柒萬陸仟零柒拾伍元、壹拾柒萬玖仟柒佰玖拾柒元、肆拾捌萬柒仟零壹拾叁元、肆拾萬玖仟伍佰捌拾肆元，為被告蔡文龍、楊詹忠仁、追加被告陳奐文、侯明郎供擔保後，得為假執行；但被告蔡文龍、楊詹忠仁、追加被告陳奐文、侯明郎如分別以新臺幣壹佰肆拾貳萬捌仟貳佰貳拾肆元、伍拾叁萬玖仟叁佰玖拾貳元、壹佰肆拾陸萬壹仟零肆拾元、壹佰貳拾貳萬捌仟柒佰伍拾貳元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣貳仟伍佰柒拾陸元為被告蔡文龍、楊詹忠仁、追加被告陳奐文、侯明郎供擔保後，得為假執行；但被告蔡文龍、楊詹忠仁、追加被告陳奐文、侯明郎如以新臺幣柒仟柒佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款及同條第2
項定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256
條亦有明定。查原告本係以蔡文龍、李蕉治、陳幸子、楊詹忠仁為被告，並聲明：「㈠被告蔡文龍應將占用基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋及附屬建物拆除（占用面積70平方公尺），並將上開土地返還予原告。㈡被告李蕉治應將占用基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋及附屬建物拆除（占用面積30平方公尺），並將上開土地返還予原告。㈢被告陳幸子應將占用基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋及附屬建物拆除（占用面積30平方公尺），並將上開土地返還予原告。㈣被告楊詹忠仁應將占用基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋及附屬建物拆除（占用面積50平方公尺），並將上開土地返還予原告。㈤願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第4 頁正反面）；惟被告李蕉治業於本件訴訟繫屬前之民國99年3 月27日死亡，本院乃以當事人能力欠缺為由，裁定駁回原告此部分之請求（本院卷第28頁正反面），而原告除於言詞辯論期日，當庭撤回對被告陳幸子之起訴，復追加陳奐文（即基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋之事實上處分權人）、侯明郎（即基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋之事實上處分權人）為本件被告（本院卷第89頁），同時陸續更正應受判決事項之聲明（本院卷第44頁、第90頁、第142 頁），並於104 年3 月25日言詞辯論期日，最後一次更正本件應受判決事項之聲明為：「㈠被告蔡文龍應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｄ（面積125.73平方公尺）之建物、Ｄ１（面積1.79平方公尺）之矮牆拆除，將占用土地返還予原告。㈡被告陳奐文應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ａ（面積109.49平方公尺）、Ａ１（面積11.56 平方公尺）、Ａ２（面積9.4 平方公尺）之建物拆除，將占用土地返還予原告。㈢被告侯明郎應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｂ（面積67.57 平方公尺）、Ｂ１（面積36.34 平方公尺）、Ｂ２（面積5.8 平方公尺）之建物拆除，將占用土地返還給原告。㈣被告楊詹忠仁應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｃ（面積48.16 平方公尺）之建物拆除，將占用土地返還予原告。㈤被告蔡文龍、陳奐文、侯明郎、楊詹忠仁應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｅ（面積0.69平方公尺）之水塔拆除，將占用土地返還予原告。㈥願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第154 頁、第156 頁正反面、第182 頁正反面）。其中，原告就「占地面積」所為之更正，尚屬不變更訴訟標的，補充或更正事實上或法律上之陳述，而無不可；至原告追加被告陳奐文、侯明郎之部分，則經全體被告表示同意（本院卷第89頁），且原告追加請求拆除水塔之部分（即基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｅ所示），亦屬請求之基礎事實同一，併經被告無異議而為本案之言詞辯論，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人杜書北所有，嗣則先於36年3 月12日，以繼承為原因，移轉登記為訴外人杜開池、杜開未、杜開城、杜開松所有，再於52年3 月12日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人杜開松所有，繼而於77年5 月19日，以繼承為原因，移轉登記為訴外人洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰所有，又於77年7 月14日、80年5 月20日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人吳東進、東北角育樂股份有限公司所有，後再由原告於103 年7 月22日，以買賣為登記原因，取得系爭土地之所有權。而被告就系爭土地則無任何使用權源。乃被告蔡文龍所有之基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋及其矮牆（下稱系爭5 號建物），竟占用原告所有之系爭土地如基隆市信義地政事務所104 年1 月15日土地複丈成果圖（即本判決附圖；下稱附圖）編號Ｄ、Ｄ１所示位置，占有面積合計127.52平方公尺（計算式：125.73平方公尺＋1.79平方公尺＝127.52平方公尺）；被告楊詹忠仁所有之基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋暨其附屬建物（下稱系爭8 號建物），竟占用原告所有之系爭土地如附圖編號Ｃ所示位置，占有面積48.16 平方公尺；追加被告陳奐文所有之基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋暨其附屬建物（下稱系爭6 號建物），竟占用原告所有之系爭土地如附圖編號Ａ、Ａ１、Ａ２所示位置，占有面積合計130.45平方公尺（計算式：109.49平方公尺＋11.56 平方公尺＋9.4 平方公尺＝130.45平方公尺）；追加被告侯明郎所有之基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋暨其附屬建物（下稱系爭7 號建物），竟占用原告所有之系爭土地如附圖編號Ｂ、Ｂ１、Ｂ２所示位置，占有面積合計109.71平方公尺（計算式：67.57 平方公尺＋36.34 平方公尺＋5.8 平方公尺＝109.71平方公尺）；被告蔡文龍、楊詹忠仁及追加被告陳奐文、侯明郎共有之水塔，竟占用原告所有之系爭土地如附圖編號Ｅ所示位置，占有面積0.69平方公尺。是原告自得本於所有權人之地位，訴請判命被告將坐落系爭土地如附圖編號Ｄ、Ｄ１、Ｃ、Ａ、Ａ１、Ａ２、Ｂ、Ｂ１、Ｂ２、Ｅ所示之建物、水塔拆除，並將其占用土地返還原告。
㈡其次，被告固執基隆市政府64年12月3 日協調會紀錄（即被證６），辯稱系爭5 、6 、7 、8 號建物暨上開水塔之「前事實上處分權人」，與系爭土地之「前所有權人」杜開松間，有不定期租賃之法律關係存在，是依民法第425 條第1 項規定，被告自係有權占有云云，然被告提出之協調會紀錄，難證真假，原告否認該等文書之形式真正，蓋上開協調會紀錄倘為真正，被告大可恃以坐等法院傳訊，而無持之訴諸媒體或請求基隆市政府出面協調之必要，由是反推，被告執上開協調會紀錄抗辯有權占有，無異自曝其乃「無權占有」之短；更何況，縱認上開協調會紀錄之形式真正，其內容亦無從證明「被告或彼等之被繼承人，自64年繳付租金迄今」乙情，尤以細觀陳情戶即訴外人何飛輝表示「希望地主同意能在就地承租或出售以利改建」等文字記載，更可見陳情戶與地主之間並無租約，否則，諒陳情戶不至於有此請求，從而，就令上開協調會紀錄之形式為真，核亦無助於被告抗辯有權占有之證明。
㈢再者，被告固又舉戶籍謄本（即被證２、３、４、５），辯稱：系爭5 、6 、7 、8 號建物暨上開水塔之「前事實上處分權人」，與系爭土地之「前所有權人」杜開松間，有不定期租賃之法律關係存在，是自「前事實上處分權人」繼受權利義務之被告，自可本於租賃之法律關係，繼續使用系爭土地云云，惟前揭協調會紀錄尚無從證明被告抗辯之租賃為真，系爭5 、6 、7 、8 號建物房屋稅籍證明書所載之「建物面積」，亦明顯小於「基隆市信義地政事務所測量之面積」，是參照最高法院83年台上字第2405號判決意旨，被告理應就建物、水塔之「前事實上處分權人」與土地之「前所有權人」杜開松間，有「租賃土地之合意」及「繳納租金之事實」，乃至上開建物改建、增建後占用系爭土地之權源，均負舉證之責。
㈣被告雖又舉存證信函、信封、匯票匯費計數單、回執、出賣房屋杜絕契等文書（即被證７、８、、、）為證，然原告否認該等文書之形式真正，況且，被證「信封及掛號郵件收件回執」，乃招領逾期退回之信封影本，其回執「簽收人（杜開松、杜洪阿珠）欄」亦為空白，遑論被告所舉之存證信函，乃寄件人單方之意思表示，是關此證據資料，客觀上本即無助於被告抗辯之證明；更何況，被證「出賣房屋杜絕契」2 份，簽署日期為55年8 月31日，斯時系爭土地之所有權人，乃訴外人杜開松，而上開杜絕契則未見「屋主與『訴外人杜開松』有租賃關係」之記載，遑論檢附租賃之相關證據，尤以52年3 月12日以前，訴外人杜開未僅為系爭土地之共有人之一，是縱令上開杜絕契記載「屋主向『訴外人杜開未』承租系爭土地」，當亦不生租賃之法律效力。
㈤末以，原告訴請被告拆屋還地，乃適法之權利行使，是其本無權利濫用之可言；至被告所舉聯合報89年9 月8 日第17版（被證９），不過僅在說明「系爭土地之開發利用必需依法為之」，是被告據此主張原告權利濫用，亦有繆誤而非可取。
㈥基上，爰聲明：
⒈被告蔡文龍應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｄ（面積125.73平方公尺）之建物、Ｄ１（面積1.79平方公尺）之矮牆拆除，將占用土地返還予原告。
⒉被告楊詹忠仁應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｃ（面積48.16 平方公尺）之建物拆除，將占用土地返還予原告。
⒊追加被告陳奐文應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ａ（面積109.49平方公尺）、Ａ１（面積11.56 平方公尺）、Ａ２（面積9.4 平方公尺）之建物拆除，將占用土地返還予原告。
⒋追加被告侯明郎應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上門牌號碼為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｂ（面積67.57 平方公尺）、Ｂ１（面積36.34 平方公尺）、Ｂ２（面積5.8 平方公尺）之建物拆除，將占用土地返還給原告。
⒌被告蔡文龍、楊詹忠仁、追加被告陳奐文、侯明郎應將坐落基隆市○○區○○段00000 地號土地上如基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｅ（面積0.69平方公尺）之水塔拆除，將占用土地返還予原告。
⒍願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明：
㈠緣基隆市○○區○○○段○○○○段0 地號土地前與鄰地重測、分割，並因之變更地號為基隆市○○區○○段000 地號，而長潭段519 地號土地嗣又分割出系爭土地即同段519-7
地號土地，故系爭土地本為基隆市○○區○○○段○○○○段0 地號土地之一部；又系爭土地原為訴外人杜書北所有，嗣則先移轉登記為訴外人杜開池、杜開未、杜開城、杜開松所有，再於52年3 月12日，移轉登記為訴外人杜開松1 人所有，而原告則係遲至103 年7 月22日，方取得系爭土地之所有權。
㈡系爭5 、6 、7 、8 號建物，其門牌號碼原依序為「望海巷18-2號」、「望海巷18-5號」、「望海巷18-4號」、「望海巷18-3號」，而該等建物之「前事實上處分權人」，均曾向訴外人杜開松承租系爭土地，彼等並曾參與基隆市政府64年12月3 日協調會，就「地主（即訴外人杜開松）不願收取租金」乙事進行協調，此有被告提出之基隆市政府64年12月3
日協調會紀錄（被證６）可證，而參酌協調當日，「代表地主杜開松」之訴外人洪阿珠（即訴外人杜開松配偶）之陳述，亦可知系爭5 、6 、7 、8 號建物暨上開水塔之「前事實上處分權人」，與系爭土地之「前所有權人」杜開松間，確實有不定期租賃之法律關係存在，是自「前事實上處分權人」繼受權利義務之被告，依民法第425 條第1 項規定，自可本於租賃之法律關係，繼續使用系爭土地。
㈢實則，系爭建物之「前事實上處分權人」，曾因訴外人杜開松拒收租金，而對訴外人杜開松或洪阿珠（杜開松配偶）寄發存證信函，並曾以郵寄現金或匯票之方式，對訴外人杜開松給付租金，此觀被告提出之存證信函（被證７、８）、信封及掛號郵件收件回執（被證）、匯票匯費計數單及掛號郵件收件回執（被證）即明，且參諸被告提出之本院64年度存字第211 號提存書（被證），更可知被告曾為訴外人杜開松辦理提存（衡諸該提存書之文件形式，其上載內容俱為當時存在之事實細節，偽造之可能極低，是該文書之形式真正應無可疑），尤以系爭建物「前事實上處分權人」與訴外人杜開松並無其他之法律關係，則應可認為，上開提存係為給付系爭土地之租金無誤；再者，對照被告提出之出賣房屋杜絕契（被證），其上明載「土地係與杜開未君租用，言明每年租金新台幣壹佰元正」，亦可知「訴外人杜開未曾獲土地共有人同意，出面代表出租系爭土地」乙情，蓋訴外人杜開未倘未獲授權，則斯時之土地共有人理當積極要求占用人返還土地，而非坐視系爭建物占用系爭土地長達60年之久。據此以觀，系爭建物、水塔之「前事實上處分權人」與土地之「前所有權人」杜開松間，既有「租賃土地之合意」，亦有「繳納租金之事實」，並以興建房屋使用為該租賃之目的，從而，被告自屬有權占有。
㈣至原告雖指系爭5 、6 、7 、8 號建物房屋稅籍證明書所載之內容與現況不符，然稅籍資料所載折舊年數，僅為行政上用以估算建物殘餘價值之推算基準，尚無從據以證明該建物「實際興建之日期」，況建物經年累月使用而經住居人維修，亦不致影響該建物之「前事實上處分權人」確曾獲土地「前所有權人」同意而占用系爭土地之性質，是自不能僅因房屋稅籍證明書所載面積小於現況面積，即認此乃無彼此關聯之建物。
㈤實則，系爭建物占用系爭土地已有數十年之久，相關資料復顯示被告或其被繼承人曾有繳納租金之事實，參以一般人應可知悉其土地究否遭他人興建房屋，則衡諸常情，本件已可推認被告抗辯之租賃關係確實存在；更何況，系爭建物乃被告安身立命之所，屬於重要且有價值之財產，原告於103 年購買系爭土地以前，復已知系爭建物占用系爭土地乙情，乃身為建商之原告，竟未探究建物占用土地之原委，旋購買系爭土地並對被告訴請拆屋還地，核其此舉，不僅將對被告造成難以回復之損害，尤恐過度開發山坡地（系爭土地為山坡地）而影響公共安全，是原告提起本件訴訟，自屬權利濫用。
㈥基上，爰聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及主要爭點如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈基隆市○○區○○段00000 地號土地（即系爭土地）原為訴外人杜書北所有，嗣則先於36年3 月12日，以繼承為原因，移轉登記為訴外人杜開池、杜開未、杜開城、杜開松所有，再於52年3 月12日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人杜開松所有，繼而於77年5 月19日，以繼承為原因，移轉登記為訴外人洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰所有，又於77年7
月14日、80年5 月20日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人吳東進、東北角育樂股份有限公司所有，後再於103 年7 月22日，以買賣為原因，移轉為原告所有。故原告為系爭土地之所有權人。
⒉被告蔡文龍為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋及其矮牆（即系爭5 號建物）之事實上處分權人；追加被告陳奐文為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋暨其附屬建物（即系爭6 號建物）之事實上處分權人；追加被告侯明郎為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋暨其附屬建物（即系爭7 號建物）之事實上處分權人；被告楊詹忠仁為基隆市○○區○○路000 巷0 號房屋暨其附屬建物（即系爭8 號建物）之事實上處分權人；至基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｅ所示水塔，其事實上處分權人則為被告蔡文龍、陳奐文、侯明郎、楊詹忠仁4 人。
⒊系爭5 、6 、7 、8 號建物及基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖編號Ｅ所示水塔，占用系爭土地之範圍、面積均如本院卷附基隆市信義地政事務所土地複丈成果圖（即本判決附圖）所示。
㈡本件爭點：
被告抗辯系爭5 、6 、7 、8 號建物暨上開水塔之「前事實上處分權人」，與系爭土地之「前所有權人」之間，有不定期租賃之法律關係存在，是依民法第425 條第1 項規定，被告當為有權占有，究否可採？又被告有無足可對抗土地所有權人之占有權源？再者，原告訴請拆屋還地是否權利濫用？本件原告請求有無理由？
四、本院之判斷
㈠系爭土地原為訴外人杜書北所有（按：基隆市○○區○○○段○○○○段0 地號土地前與鄰地重測、分割，並因之變更地號為基隆市○○區○○段000 地號，而長潭段519 地號土地嗣又分割出系爭土地即同段519-7 地號土地，故系爭土地本為基隆市○○區○○○段○○○○段0 地號土地之一部），嗣則先於36年3 月12日，以繼承為原因，移轉登記為訴外人杜開池、杜開未、杜開城、杜開松所有，再於52年3 月12日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人杜開松所有，繼而於77年5 月19日，以繼承為原因，移轉登記為訴外人洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰所有，又於77年7 月14日、80年5
月20日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人吳東進、東北角育樂股份有限公司所有，後再於103 年7 月22日，以買賣為原因，移轉登記為原告所有；至被告蔡文龍、陳奐文、侯明郎、楊詹忠仁4 人，依序為系爭5 、6 、7 、8 號建物之事實上處分權人，且被告蔡文龍、陳奐文、侯明郎、楊詹忠仁4 人，併均為附圖編號Ｅ所示水塔之事實上處分權人；再者，系爭5 號建物占用系爭土地如附圖編號Ｄ、Ｄ１所示位置，占有面積合計127.52平方公尺（計算式：125.73平方公尺＋1.79平方公尺＝127.52平方公尺）；系爭6 號建物占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ａ１、Ａ２所示位置，占有面積合計130.45平方公尺（計算式：109.49平方公尺＋11.56 平方公尺＋9.4 平方公尺＝130.45平方公尺）；系爭7 號建物占用系爭土地如附圖編號Ｂ、Ｂ１、Ｂ２所示位置，占有面積合計109.71平方公尺（計算式：67.57 平方公尺＋36.34 平方公尺＋5.8 平方公尺＝109.71平方公尺）；系爭8 號建物占用系爭土地如附圖編號Ｃ所示位置，占有面積48.16 平方公尺；上開水塔則占用系爭土地如附圖Ｅ所示位置，占有面積0.69平方公尺等前提事實，除有系爭土地登記第二類謄本（本院卷第7 頁）、基隆市稅務局信義分局103 年10月27日基稅信貳字第0000000000號函、104 年1 月14日基稅信貳字第0000000000號函暨房屋稅籍證明書（本院卷第31頁至第35頁、第134 頁至第135 頁）、系爭土地之臺灣省基隆市土地登記簿（本院卷第61頁至第64頁背面）在卷可稽，並經本院於104 年1 月9 日會同兩造及基隆市信義地政事務所之測量人員前往現場履勘無訛，製有勘驗筆錄、現場照片24張（本院卷第118 頁至第132 頁）在卷可稽，暨囑託基隆市信義地政事務所丈量屬實，有基隆市信義地政事務所104 年1 月15日基信地所二字第0000000000號函暨土地複丈成果圖（見本院卷第136 頁至第137 頁；同本判決附圖）存卷為憑，且為兩造之所不爭。從而，原告主張其乃系爭土地之所有權人，而被告則為系爭建物、水塔之事實上處分權人，且系爭建物、水塔占用系爭土地如附圖所示等節，首均堪信為真。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段、中段定有明文；而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312 號判決意旨參照）。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限，而未經保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人，是以請求他人拆除未經保存登記房屋者，不以該房屋原始取得之所有權人為限，亦得以就建物有事實上處分權人為請求對象（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照）。本件系爭建物、水塔占用原告所有之系爭土地如附圖編號Ｄ、Ｄ１、Ａ、Ａ１、Ａ２、Ｂ、Ｂ１、Ｂ２、Ｃ、Ｅ之所示，而被告則為系爭建物、水塔之事實上處分權人，此均經本院論述如前，是原告當得以被告為本件拆屋還地之請求對象；又被告經原告請求拆屋還地，既執前詞抗辯有權占有，依上說明，本件自應由被告就其占有具備正當權源之事實，負舉證之責。經查：
⒈被告欲明其主張而提出之基隆市政府64年12月3 日協調會記錄（被證６；本院卷第74頁至第76頁）、訴外人黃朝明寄發之郵局存證信函（被證７；本院卷第77頁至第78頁）、訴外人陳興文寄發之郵局存證信函、掛號郵件收件回執、限時報值函件執據（被證８；本院卷第79頁、第110 頁至第112 頁反面）、信封暨掛號郵件收件回執（被證；本院卷第102
頁至第103 頁反面）、匯票匯費計數單暨掛號郵件收件回執（被證；本院卷第104 頁至第107 頁）、出賣房屋杜絕契（被證；本院卷第113 頁至第114 頁），固經原告否認其文書之真正。惟按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。私文書應由舉證人證其真正。民事訴訟法第355 條第1 項、第358 條第1 項、第357 條前段定有明文。而文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357 條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院83年度台上第2247號、91年度台上字第1645號判決意旨參照）。查基隆市政府64年12月3 日協調會記錄（被證６；本院卷第74頁至第76頁），雖因年代久遠而已無從調取原件（參見本院卷第84頁之基隆市政府103 年11月24日基府都使貳字第0000000000號函），然細觀基隆市政府64年12月3 日協調會記錄之文書程式，除有「基隆市政府」之騎縫用印，其旨更在記錄「基隆市政府就民眾陳情事件之處理情形」（參見該文書有關「開會地點：基隆市政府三樓會議室」、「主持人報告：今天因吳吾成先生等39戶「向本府陳情」……」等內容之記載），是其自屬公文書，而應依民法第355 條第1 項規定，推定為真正；至同屬遠年舊物之存證信函、掛號郵件收件回執、限時報值函件執據、信封暨掛號郵件收件回執、匯票匯費計數單暨掛號郵件收件回執、出賣房屋杜絕契（被證７、８、、、；本院卷第77頁至第78頁、第79頁、第110 頁至第112 頁反面、第102 頁至第103 頁反面、第104 頁至第107 頁、第113 頁至第114 頁），或查有該等文書「製作人」之用印（如「黃朝明」印文、「陳興文」印文、「陳樹桐」印文、「侯錦川」印文、「林素香」印文），或查有中華郵政股份有限公司之郵戳，是依民事訴訟法第358 條第1 項規定，亦應推定為真正。從而，原告空言否認上揭文書之真正云云，首無可採。
⒉其次，被告固恃戶籍謄本（被證２、３、４、５）、基隆市政府64年12月3 日協調會紀錄（被證６）、黃朝明寄發之郵局存證信函（被證７）、陳興文寄發之郵局存證信函（被證８）、信封及掛號郵件收件回執（被證）、匯票匯費計數單及掛號郵件收件回執（被證）、出賣房屋杜絕契（被證），辯稱：系爭建物、水塔之「前事實上處分權人」與系爭土地之「前所有權人」杜開松間，就系爭土地有不定期租賃之法律關係存在，是自「前事實上處分權人」繼受權利義務之被告，依民法第425 條第1 項規定，自可本於租賃之法律關係，繼續使用系爭土地云云，惟查：
⑴首就被告提出之基隆市政府64年12月3 日協調會紀錄（被證６；本院卷第74頁至第76頁）而言，其上固載：「有關本市北寧路長潭里『土地利用』協調會紀錄。時間：64年12月3
日下午2 時。地點：本府三樓會議室。……本市○○路000
號等住戶使用杜開松所有土地為期土地利用及配合濱海公路之建設召開協調會。主持人報告：今天因吳吾成先生等39戶向本府陳情在『北寧路望海巷一帶』其建築用地係杜開松先生所有，在該地居住已數十年之久均向地主繳租，從今年起地主不願收取租金，以致房屋修繕地主未同意無法提出申請，影響居住，希望以合情、合理、合法給予處理，杜先生（意指訴外人杜開松）昨天始接到本府開會通知往高雄公差本日無法親自出席，由杜太太（洪女士）代表參加。……洪女士（意指訴外人洪阿珠，即杜開松配偶）：關於自本年起不願收取租金並非事實，因無人繳租就未收，本人全不知情。…」（本院卷第74頁至第75頁反面），惟姑不論訴外人洪阿珠有無代理地主之權限（按：民法第1003條第1 項規定，夫妻僅限於日常家務互為代理人。而旨揭事宜，已逾日常家務互為代理之範疇，兼以被告亦未提出訴外人洪阿珠有權代理之證據，則訴外人洪阿珠究否有無代理，客觀上自屬可疑），單就上開內容以觀，其間已乏足可特定建物之標註（如「門牌號碼」等，一概未載明於上開會議記錄），則該次會議究與何筆建物有關，客觀上已欠明確，遑論據以認定「哪一筆建物」之屋主，就何範圍之土地，與地主有租賃關係！況且，訴外人杜開松因上開紀錄所載陳情戶使用其土地而收取金錢之原因，本非囿於「租金給付」之乙端，即其或為「相當於租金之不當得利」，或為「相當於租金之使用補償」，甚至「租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生之損害賠償」，其原因不一而足，且針對交付原因之不同，其間法律關係亦有歧異，從而，單憑被告抗辯彼等被繼承人曾參與基隆市政府64年12月3 日協調會，就「地主（即訴外人杜開松）不願收取租金」乙事進行協調之事實，客觀上尤無足證明乃至推論系爭建物之前事實上處分權人與訴外人杜開松就系爭土地有所謂租賃之法律關係存在。更何況，參諸上開會議紀錄所載：「……主持人：租金問題請暫不談，『希望針對土地如何利用，將來是放租、出售或另有開發方式，請洪女士（意指洪阿珠即杜開松之配偶）表示意見。』洪女士：土地上現有建築物零亂不堪有礙市容佔地約有三仟坪，本人希望…（此部分字跡模糊難辨）其他自有土地整體計畫開發。何飛輝先生：『希望地主同意能在就地承租或出售以利改建』。…」（本院卷第75頁反面至第76頁），核亦足見，當日與會之陳情戶與地主杜開松間，斯時應尚無租賃之法律關係存在，否則，「主持人」當不至詢以「土地日後有無出租、出售或其他開發之計畫」，「陳情戶何飛輝」亦不至於表達「彼等希望地主同意原地出租或出售之請求」！是被告執上開會議記錄（被證６），抗辯系爭建物、水塔之「前事實上處分權人」與系爭土地之「前所有權人」杜開松間，就系爭土地有不定期租賃之法律關係存在云云，本院首已無從憑採。⑵次就被告所舉黃朝明寄發之郵局存證信函（被證７；本院卷第77頁至第78頁）、陳興文寄發之郵局存證信函、掛號郵件收件回執、限時報值函件執據（被證８；本院卷第79頁、第110 頁至第112 頁反面）、信封暨掛號郵件收件回執（被證；本院卷第102 頁至第103 頁反面）、匯票匯費計數單暨掛號郵件收件回執（被證；本院卷第104 頁至第107 頁）、本院64年度存字第211 號提存書暨國庫存款收款書（被證；本院卷第80頁正反面、本院卷第108 頁至第109 頁）而論，上揭存證信函或提存，俱屬寄件人或提存人「單方」之意思表示，而與收件人或受取人之意思表示無涉，是「收件人、受取人」與「寄件人、提存人」間有無法律關係？又其法律關係究竟為何？客觀上自非前揭寄件人、提存人之「單方表述」所能證明，尤以上揭信封暨掛號郵件收件回執、匯票匯費計數單暨掛號郵件收件回執，至多僅能說明「被告或彼等被繼承人曾對杜開松或洪阿珠（杜開松配偶）寄送文書、現金或匯票」等事實，而無從據以認定系爭建物、水塔之「前事實上處分權人」與系爭土地之「前所有權人」杜開松間，究竟有何意思表示之一致，遑論據以認定本件有無不定期租賃關係之存在！至被告雖迭稱：系爭建物、水塔之「前事實上處分權人」與訴外人杜開松間，並無其他法律關係存在，是應可推認上開提存、現金、匯票概為系爭土地之租金云云，然就令系爭建物、水塔「前事實上處分權人」與訴外人杜開松並無其他法律關係，被告或彼等被繼承人因系爭建物、水塔占用系爭土地所給付者，亦非必係本於租賃關係而生之「租金」，即其或為「相當於租金之不當得利」，或為「相當於租金之使用補償」，甚至「租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生之損害賠償」，均有可能，是被告未能舉證系爭建物、水塔之「前事實上處分權人」與訴外人杜開松間，業就系爭土地達成租賃之意思表示一致，徒憑彼等間別無其他法律關係，旋謂上揭金錢給付足證本件應有不定期租賃之法律關係云云，本院當亦無從憑採。
⑶再就被告所舉之出賣房屋杜絕契（被證；本院卷第113 頁至第114 頁）而言，其上固載「立出賣住屋杜絕契人陳樹桐，茲因正用，願將…私有磚造平房壹幢（十五建坪），不連土地（土地係與『杜開未』君租用，言明每年租金新台幣壹佰元正』）挽中說合，賣與侯錦川君…」等語（見本院卷第113 頁），惟訴外人陳樹桐縱曾向訴外人杜開未租用系爭土地，訴外人侯錦川亦不因買受建物而可一併繼受訴外人陳樹桐就系爭土地之租賃關係，蓋訴外人陳樹桐縱曾租用系爭土地於先，再將該土地上之建物讓售他人於後，系爭土地之租賃關係仍係存在於「出租人杜開未」與「承租人陳樹桐」之間，是被告執此風馬牛不相及之事，謂此可證其被繼承人（候錦川）與地主（杜開松）就系爭土地有租賃關係云云，已屬欠缺依據而非可採，兼之被告未能證明「訴外人陳樹桐就系爭土地之租賃關係『迄仍存續』且『同意』被告繼續使用該承租土地」，則上揭出賣房屋杜絕契當亦無助於被告本件抗辯（有權占有）之證明，本院更毋須探究所稱「杜開未出租土地」乙事，曾否徵得其他土地共有人之同意（按：系爭土地原為訴外人杜書北所有，嗣則先於36年3 月12日，以繼承為原因，移轉登記為訴外人杜開池、杜開未、杜開城、杜開松所有，再於52年3 月12日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人杜開松所有，詳如前揭㈠所述，是縱訴外人陳樹桐於訴外人杜開松買受系爭土地以前，向訴外人杜開未承租系爭土地，然除非訴外人杜開未此舉曾獲其他共有人即訴外人杜開池、杜開城、杜開松之同意，否則，該租賃仍不生拘束其他共有人之效力）。
⑷末以，被告固又稱彼等倘係無權占有，諒地主必當積極要求返還土地，而非坐視系爭建物占用系爭土地長達60年之久，由此反推，可知系爭建物、水塔之「前事實上處分權人」與土地之「前所有權人」杜開松間，既有「租賃土地之合意」，亦有「繳納租金之事實」云云；惟按土地所有人，於法令限制範圍內，本有自由使用、收益、處分其所有土地之權利（民法第765 條規定參照），換言之，土地利用只要不逾越法令限制，所有人利用土地之方式，包括所有人願否暫不行使所有物返還請求權或其容忍對象之選擇，悉任所有人之自由，從而，縱「系爭建物坐落系爭土地迄今，一概未見土地所有權人質疑系爭建物占用系爭土地之使用權源」，核此亦僅屬地主所有權之消極不行使，而與系爭土地究否出租乃至被告是否有權使用乙情渺無相關，是被告徒以地主所有權之消極不行使，宣稱此亦可證本件有不定期租賃之法律關係云云，更有謬誤而非可採！
⒊綜上，原告否認被告所舉部分文書之形式真正，固非可採，惟被告既不能證明系爭建物、水塔之「前事實上處分權人」與系爭土地之「前所有權人」杜開松間，就系爭土地有不定期租賃之法律關係存在，則其提出戶籍謄本（被證２、３、４、５；本院卷第65頁至第73頁），抗辯自「前事實上處分權人」繼受權利義務之被告，依民法第425 條第1 項規定，亦可本於租賃之法律關係，繼續使用系爭土地云云，自亦欠缺根據而非可採。至被告雖一再聲請本院通知證人張通榮、吳俞盛、戴曉鐘、戴明源到庭（按：上開證人均為基隆市政府64年12月3 日協調會之到場人），藉以證明被證６、７之形式真正及本件不定期租賃關係之存在，然本院既認被證６、７之形式為真（參見前揭⒈所述），兼以張通榮、吳俞盛、戴曉鐘、戴明源至多僅能證明「基隆市政府64年12月3 日協調會議之過程」，而無從證明「系爭建物、水塔之『前事實上處分權人』與訴外人杜開松間，是否曾就系爭土地達成租賃之意思表示一致」，則被告關此證據調查之聲請，自無助於本件爭點之釐清，且徒增程序之勞費，尤有延滯訴訟之嫌，本院要難准許，爰併此指明。
㈢按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條雖有明文。然核其主要意涵，乃在表彰：權利行使之正當性，係建立於「不妨害社會秩序及公共利益」之前提之下；換言之，權利之行使究否正當，其界限乃在權利之行使是否已致生妨害社會秩序及公共利益之後果；而所謂「致生妨害社會秩序及公共利益之後果」，則應依客觀標準，衡量一切具體情事，尤應綜合「權利人因權利行使所能取得之利益」及「該權利之行使對於他人及整體社會國家所可能造成之損失」加以判斷，如其綜合評量結果已可認為「外觀上徒具權利形式之權利行使，實質上已經違背法律之根本精神（亦即：該權利之行使與權利之社會作用及其目的相背馳）」，則其權利之行使，即屬濫用。此外，民法第148 條所稱「權利之行使，不得以損害他人為主要目的」，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，則仍無該條之適用（最高法院45年度台上字第105 號判例意旨參照）。本件被告雖舉聯合報87年9 月8 日第17版（被證９；本院卷第81頁），辯稱：系爭建物占用系爭土地已有數十年之久，且為被告安身立命之所，屬於重要且有價值之財產，原告於103 年購買系爭土地以前，復已知系爭建物占用系爭土地乙情，乃身為建商之原告，竟未探究建物占用土地之原委，旋購買系爭土地並對被告訴請拆屋還地，核其此舉，不僅將對被告造成難以回復之損害，尤恐過度開發山坡地（系爭土地為山坡地）而影響公共安全，是原告提起本件訴訟，自屬權利濫用云云，然查：
⒈按土地所有人，於法令限制範圍內，本有自由使用、收益、處分其所有土地之權利（民法第765 條規定參照）；換言之，土地利用只要不逾越法令限制，所有人利用土地之方式，包括所有人願否暫不行使所有物返還請求權或其容忍對象之選擇，悉任所有人之自由，是縱「系爭建物占用系爭土地已有數十年之久，且為被告安身立命之所，屬於重要且有價值之財產，原告於103 年購買系爭土地以前，復已知系爭建物占用系爭土地乙情，乃身為建商之原告，竟未探究建物占用土地之原委，旋購買系爭土地並對被告訴請拆屋還地」，核此亦非被告得強令原告出租土地或容忍其使用系爭土地之事由，否則無異不當剝奪原告身為土地所有權人而得享有之法律上權利，從而，無論系爭建物坐落系爭土地之時間長短，亦不論系爭建物究否被告安身立命之所，原告不願出租、出借或容認被告使用土地而請求拆屋還地之舉，均難與「以損害他人為目的」乙情等量齊觀，併屬原告權利之正當行使，而與權利濫用、違反誠信迥不相牟。再者，被告雖又指本件倘允原告訴請拆屋還地，不僅將對被告造成難以回復之損害，尤恐身為建商之原告過度開發山坡地（系爭土地為山坡地）而影響公共安全云云，然被告因本件拆屋還地所可能蒙受之損害，本屬被告所應承擔之個人事由，而與社會秩序或公共利益迥不相牟，亦不容被告無端轉嫁由原告代為承擔，至山坡地之開發，除需通過地質調查、水土保持報告及環境影響之評估，其開發整地或建築利用，尤應受山坡地建築管理辦法及其他相關法令之限制，是原告訴請拆屋還地以後，仍須符合其他法令規範，方得進行系爭土地之開發、利用，況系爭建物均為未辦保存登記之建物（即俗稱之違章建築），被告亦未能提出系爭建物曾經通過安全評估之證明，則容認系爭建物繼續坐落系爭土地（山坡地），恐反將造成危害而影響公共安全，是本件縱以兩造私利或被告抗辯「山坡地開發之危險性」加以權衡，亦難謂原告有何權利濫用或違反誠信之可言。
⒉按人類須利用物質以謀生活，物質有限，為定紛止爭，促進對物有效率的使用，並使個人得享有自主形成其生活的自由空間，遂發展出「物權法」之概念，用以規範私人間關於私有財產之權利義務，並限制私人間關於私有財產之權利行使，以兼顧社會利益之發展。諸如：我國民法第765 條、第773 條規定，所有權之行使，應受法令之限制；同法第774 條至第800 條則規定，土地所有權人或其他用益權人在相鄰關係上有防免鄰地損害及容忍鄰地使用之義務；我國土地法第89條，市縣地政機關對於管轄區域內之私有空地，得劃定區域，規定期限，強制依法使用；同法第208 條，國家為公益的需要，得依法徵收私有土地。凡此種種法律規範，莫不在強調所有權社會化及緩和所有權之絕對性，以期落實「物盡其用」之理想。由是以觀，我國物權法（包括民法物權編及其他相關法律規定）就物權行使之界限，已經兼顧物權社會化之理念，並認為私人之財產權乃廣義之所有權，不僅是權利亦含有義務，而就所有權行使所應兼顧之社會利益，為相適應之限制。準此，所有權之行使，倘未違反相關法令限制，則理當推定其與法律之根本精神不相違背，且與權利之社會作用及其目的不相齟齬，進而認為「權利人因權利行使所能取得之利益」及「該權利之行使對於他人及整體社會國家所可能造成之損失」，並無顯不相當之情形存在。既無顯不相當之情形存在，土地所有權人訴請拆除無權占用之地上物，即尚未逾「不妨害社會秩序及公共利益」之界限，而屬權利之正當行使，毫無濫用權利或違背民法誠實信用原則、衡平原則等問題。從而，原告依法訴請拆屋還地，自不生被告抗辯權利濫用之問題。
㈣綜上，本件原告既為系爭土地之所有權人，被告占有使用系爭土地復無可資對抗原告之正當權源，兼之本件查無權利濫用之情形，則原告本於所有權人之地位，依民法第767 條規定，請求被告拆屋還地，當無不合，並應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件事實之認定及判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用由敗訴之被告依其占有面積之比例負擔。
七、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 15 日民事庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 15 日書記官 何明芝