103年度重訴字第28號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：103 年 08 月 29 日

臺灣基隆地方法院民事判決 103年度重訴字第28號原　　　告　三合興業股份有限公司法定代理人　李正仟訴訟代理人　黃丁風律師黃雅羚律師被　　　告　儲復旦訴訟代理人　許博森律師被　　　告　陳孟輝上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103年8月13日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲明第1、2項原為：「(一)被告光明國際實業有限公司應自坐落基隆市○○區○○段00地號土地上面積約200平方公尺之門牌基隆市○○區○○街00○0號貨櫃屋等地上物遷出，被告陳孟輝應將上址之貨櫃屋等地上物拆除，被告儲復旦應將座落○○區○○段00地號土地返還原告及全體共有人；(二)被告儲復旦應給付原告新臺幣（下同）1,182,180元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自民國103年5月1日起至第1項貨櫃屋等地上物遷讓、拆除之日，或終止102年1月1日被告陳孟輝與被告儲復旦簽訂之房屋土地租賃契約書之日止，按月給付原告15,555元」。嗣於102年7月21日具狀撤回對光明國際實業有限公司部分之訴（第75頁），並減縮訴之聲明如後述事實欄所示，揆諸前揭說明，應准原告為前述聲明之減縮。二、原告起訴主張：（一）坐落基隆市○○區○○段00地號土地（面積1,638.68平方公尺；下稱系爭土地）為原告（權利範圍：2/3）與訴外人儲三陽、王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢等人分別共有，有土地登記第二類謄本可證。（二）被告儲復旦未經原告同意，擅自將系爭土地全部，併同地段27、29地號部分土地，自97年1月1日至101年12月31日（合約誤載為102年12月31日）止計5年，簽約出租予被告陳孟輝，月租金為35,000元，有土地租賃契約書可稽。然上開租約期滿後，於102年1月1日雙方再續約至104年12月31日止，月租金亦為35,000元，亦有房屋土地租賃契約書可憑。嗣被告陳孟輝未經原告同意，擅自在上揭承租之系爭土地上，搭建面積約200平方公尺之貨櫃屋等地上物，承租土地四週以鐵皮圍籬等圈圍、設置大門管制出入，供第三人光明國際實業有限公司經營混凝土車修理業務，此有陳孟輝名片、現場照片3幀可按。（三）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767 條前段、中段定有明文，又「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」民法第821條明文規定。本件，被告儲復旦並非系爭土地之所有權人，未經原告同意，竟簽約將系爭土地全部出租予被告陳孟輝，被告陳孟輝亦未經原告同意，擅自在系爭土地上搭建貨櫃屋等建築物、設置大門管制出入，提供予第三人光明國際實業有限公司經營營混凝土車修理業務，無權占有原告系爭土地，爰依首揭法律規定，訴請被告陳孟輝應將坐落基隆市○○區○○段00地號土地上面積約200平方公尺之門牌基隆市○○區○○街00○0號貨櫃屋等地上物拆除，被告儲復旦應將上開土地返還原告及全體共有人。（四）次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條定有明文。被告儲復旦無權占有原告所有系爭土地，併同鄰地同段27、29地號部分土地出租予被告陳孟輝，按月收取租金35,000元，就原告所有土地範圍收取之租金，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受損害，原告自得依前揭不當得利法律關係，訴請返還所收取之租金利益。被告儲復旦按月應返還予原告不當得利為15,555元（計算式：35,000×2/3×2/3＝15,555元），自97年1月1日至103年4月30日止，共計6年4個月（76個月），被告儲復旦應給付原告1,182,180元（計算式：15,555元×76個月＝1,182,180元），並自103年5月1日起至系爭土地上之貨櫃屋等地上物遷讓、拆除之日，或終止102年1月1日與被告陳孟輝簽訂之房屋土地租賃約書之日止，按月給付原告15,555元。（五）對被告抗辯之陳述： 1、原告為系爭土地（即基隆市○○區○○段00地號、面積1,638.68平方公尺、所有權應有部分2/3）之所有權人，本所有權法律關係主張被告儲復旦無權占有，適法有據： ⑴原告與訴外人儲程念固於62年10月31日簽訂土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1），其買賣標的為基隆市七堵區五堵南小段附表所示之20筆之土地。 ⑵土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第1條至第3條之條款內容如下：（第1條）土地範圍：址在基隆市○ ○區○○○段○○○○段地號詳見附表【575-1(旱、0.0980公頃、296.450坪、全部、296.450坪)、…683(林、0.5529公頃、1.672.523坪、4/12、557.508坪)（下稱「683地號4/12土地」）、…】。（第2條）價款：總面積3,178.519坪，每坪750元，總金額2,383,890元。（第3條）付款辦法：第一次付款：本合約成立時付總價款之3成款715,160元（本票）。第二次付款：本約簽定日起60天內乙方須將土地所有權狀及辦理土地產權移轉登記所需證件備齊提交與甲方指定代書人檢收並開付土地使用同意書時甲方再付總價款之4成金額953,550元（本票）。第三次付款：於第二次付款時甲方同時另開付乙方3個月本票3成尾款715,179元俟過戶完成及乙方員工宿舍現住人遷移騰空點交甲方，始得提出交換（如乙方提前遷移騰空工寮時，甲方得同意換票提前兌現）。茲析述如下： ①讓受人儲程念依土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第3條第2款給付第二次付款即總價款4成953,550 元予原告之時，原告須將第1條土地範圍所示20筆土地之「土地所有權狀」等證件交予指定之代書，另開付「土地使用權證明書」交讓受人儲程念，上開買賣雙方之相對給付須「同時」為之，且互為「條件」。查原告收受之953,550元為第1條土地範圍即附表所示20筆土地及地上建築物之價金，則原告交予讓受人儲程念指定代書者，當以買賣價金所含括之20筆土地為限，不包含系爭土地之所有權狀；相同道理，原告收受之953,550元為第1條土地範圍即附表所示20筆土地及地上建築物之價金，則原告開付「土地使用權證明書」交予讓受人儲程念，認可讓受人儲程念得申請建築執照者當亦以買賣價金所含括之20筆土地為限，不包含系爭土地，乃屬當然。 ②讓受人儲程念土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1 ）第3條第3款給付第三次付款即總價款3成715,160元予原告之時，原告應將第1條之買賣土地「過戶完成」，另將「原告員工宿舍現住人遷移騰空點交予讓受人儲程念」，上開買賣雙方之相對給付須「同時」為之，且互為「條件」。查原告收受之715,160元為第1條之土地範圍即附表所示20筆土地及地上建築物之價金，則原告須辦妥移轉登記者，當以買賣價金所含括之20筆土地為限，不包含系爭土地；相同道理，原告收受之715,160元為第1條之20筆土地及地上建築物之價金，則原告「遷移騰空點交」予讓受人儲程念者，當以買賣價金所含括之20筆土地為限，不包含系爭土地。 ③是原告開付讓受人儲程念土地使用權同意書，認可讓受人儲程念得申請建築執照之土地，揆諸前揭說明，並未包含系爭土地，而原告亦未點交系爭土地予讓受人儲程念，確屬有據，堪信為真實。 ⑶土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條內容為：（第10條）本契約內尚包含有土地10筆（詳見附表），面積約1,993坪因乙方尚未辦妥過戶移轉登記，暫未列入總價款內，一俟乙方辦妥過戶即按照本契約相同條件一併讓渡甲方。茲析述如下： ①土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條雖載有「本契約內尚包含有土地10筆（詳見附表），面積約1,993坪因乙方尚未辦妥過戶移轉登記，暫未列入總價款內，一俟乙方辦妥過戶即按照本契約相同條件一併讓渡甲方」等語，被告主張系爭土地（重測前五堵段五堵北小段683地號，所有權應有部分8/12)為上開條款所示10筆之其中1筆，暫不論原告與儲程念間就系爭土地部分之買賣，依土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）之約定是否成立？縱若已成立（就系爭土地部分而言，乃假設之說法，原告仍否認之），查原告於63年3月23日、63年11月4日以「買賣」為原因，向前手余江儉、余永芳各取得所有權應有部分4/12（合計8/12，即系爭土地），有臺灣省基隆市土地登記簿謄本可證（參原證7），則儲程念得請求系爭土地移轉登記之時效因15年未行使而消滅，原告援引時效消滅抗辯，被告儲復旦不得主張系爭土地所有權，原告為系爭土地所有權人，堪予認定。 ②簽約時，上開10筆土地尚未登記為原告所有，買賣雙方約定俟原告辦妥過戶時，按照契約「相同條件」讓渡予讓受人儲程念。查「相同條件」云者，即價款按第2條之約定，付款辦法按第3條之約定，乃屬當然。如是，讓受人儲程念履行給付系爭土地第二次付款時，原告始有開付系爭土地使用權證明書，認可讓受人儲程念得就系爭土地申請建築執照；讓受人儲程念履行給付第三次付款時，原告始有遷移騰空點交系爭土地予讓受人儲程念之義務，亦屬當然。 ③惟查，讓受人儲程念迄今未給付系爭土地分毛買賣價金予原告（原告以時效消滅主張，拒絕履行），則原告無開付系爭土地使用權同意書及遷移騰空點交系爭土地予讓受人儲程念之義務，原告既未開付系爭土地使用權同意書及遷移騰空點交系爭土地予讓受人儲程念，則被告辯稱有權占有系爭土地，依法無據，顯無理由。 ⑷按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告儲復旦等對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告儲復旦無權占有之事實，無舉證責任，被告儲復旦應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」（最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。原告為系爭土地所有權人，本所有權法律關係請求被告儲復旦等拆屋還地，揆諸首揭判決意旨，被告儲復旦需就有權占有系爭土地之事實，應負舉證責任。 2、關於原告請求返還租金之不當得利部分，被告主張依民法第126條規定，請求權時效僅5年，原告請求逾5年部分已罹時效等云，原告就被告上開主張，不爭執。 3、原告否認被告儲復旦所提出之土地使用權證明書，此無法證明交付土地之事實。 ⑴目前爭執是土地及礦產設備讓渡合約書（參被證1）附表所示683地號土地，土地持分為52分之8，此筆土地現為原告所有，不能以土地使用權證明書即代表當時原告有交付土地。土地使用權證明書係為了讓被告儲復旦得以申請建築執照之目的而交付，並非移轉占有。又本件系爭土地係屬保護區林地，係無法聲請建築執照，縱使原告曾經交付土地使用權證明書包含上述系爭土地，原告亦認為係一無效出具的證明書，土地使用權證明書的文義上並無註明是給誰。再者，被告主張取得土地使用權的時間係在契約約定第二次付款時，而該第二次付款的時間，原告尚未取得系爭683地號土地的所有權，原告於63年11月4日取得系爭土地所有權，是於第二次付款時原告不可能交付683地號土地與被告使用。 ⑵次觀土地使用權證明書，略以「茲有擬在本市路段巷弄號本人所有五堵段五堵南小段(見附表於后)地號之內面積平方公尺(坪/甲)之土地改築臨時式/建築永久式業經本人完全認可茲為申請建築執照特予證明中華民國六十年月日」等語。由土地使用權證明書之文義以觀，出具人乃僅限供「未指名人士」作「改築臨時式、建築永久式（建築物）申請建築執照」證明之用，應無疑義。 ⑶再觀土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第11條載有「該買賣土地內都市計畫為保護區…」等語，則系爭土地於簽約時之都市計畫使用分區為「保護區」，而地目「林」。復觀內政部79年7月26日台內營字第794675 號函釋，略以「查都市計畫農業區內興建農舍申請核發『確無現有農舍』證明，依本部64.8.28台內營字第656189號函規定，應檢具其住所距離10公里範圍內所有耕地之土地清冊，又有關都市計畫內之耕地，依農業發展條例第3條第11款規定，係指依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地而言，『林』地目土地自不包括在內。」等語，是系爭土地（都市計畫使用分區為「保護區」、地目「林」）不得建造「農舍」及「住宅」，則系爭證明書所載供「未指名人士」作「改築臨時式、建築永久式（建築物）申請建築執照」證明之用，違反都市計畫法、建築法等強制或禁止規定，依民法第71條前段之規定無效。被告儲復旦以無效之土地使用權證明書主張有權占有系爭土地，顯無理由。 4、另按「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之」民法第369條定有明文，被告儲復旦不否認系爭合約第10條約定系爭土地之買賣價金未列入總價款內，亦不否認迄今未給付價金，此外，原告與儲程念間既無先行交付系爭土地之約定，亦無原告無須收取價金既須先行交付之習慣，如是，揆諸首揭法律規定，被告儲復旦所為原告業將系爭土地「交付」儲程念之辯稱，依法無據。 5、原告並未「交付」系爭土地予儲程念，被告儲復旦主張占有系爭土地非無權占有，亦無理由： ⑴被告儲復旦辯稱「況原告當時亦無法將系爭土地過戶予儲程念乙事感到歉疚，為保障買受人儲程念及被告之權益，故出具土地使用權證明書一紙以維渠等就系爭土地之使用收益權限，此益徵儲程念及被告具有占有土地之正當權源，並非無權占用」等云，並提出土地使用權同意書為證。 ⑵觀土地使用權證明書左側空白處填載2排土地地號，其中： ①第1排：「(575)、575-1、576、576-1、577、583、584-1、584-8、585、585-1、586、587、588、589、590、591、592、599、649-8、683、649-7地號」等20筆土地為土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第1條土地範圍所示之20筆土地（含575地號為21筆，575地號為誤載，詳後註；前揭683地號，依排列順序以觀，應指第1條土地範圍附表序號19之「683地號4/12土地」），此由第1排之地號與土地範圍附表所示之 20筆地號完全吻合之事實得證。 ②第2排：「584-7、606、607、608-3、610、649-1、649-2、649-3、649-7」等9筆土地為系爭合約書第1條土地範圍所示之9筆土地，此由第2排之地號與土地與礦場設備讓渡合約書（參被證3）附表所示之9筆地號完全吻合之事實得證。 ③土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條之「 583、584-1、588、589、590、591、592、599、683 地號」等9筆土地（序號575地號土地，列載在前揭第1排序號1，比較前述1、2所述，應係誤載），並未含括在被證2之土地使用權證明書內甚明。 ④如是，原告交付土地使用權證明書予讓受人儲程念，認可讓受人儲程念得得申請建築執照者，並未包含系爭土地，甚為明顯。 ⑶按「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」民法第765條定有明文。又「土地所有權移轉登記與土地之交付，係屬兩事，前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件。行使土地之收益權，以先經交付為前提，並不限有償之買賣契約，即無償之贈與契約，亦包括在內。」最高法院78年台上字第1356號判決參照。查： ①土地使用權證明書之文義僅限供「未指名人士」作「改築臨時式、建築永久式（建築物）申請建築執照」證明之用，並無原告「交付」系爭土地予儲程念之意思表示，被告儲復旦據之誇大執稱原告已將系爭土地「交付」，顯然有誤。 ②被告儲復旦既僅限持之用以申請建築執照證明之用，此與原告將買賣土地「交付」，買受人得享有自由使用、收益系爭土地之權限有別。換言之，縱原告交付土地使用權證明書為真（就系爭土地部分而言，乃假設之說法，原告仍否認之），儲程念取得後，僅限以之作「改築臨時式、建築永久式（建築物）申請建築執照」證明之用，系爭證明書上既未記載原告業將系爭土地「交付」，儲程念不得享有系爭土地之使用、收益權益。被告儲復旦執稱儲程念占有系爭土地係原告本於買賣之法律關係所交付，儲程念具有占有系爭土地之正當權源，確實有誤。 ③況且，依被告儲復旦主張取得系爭證明書之時點（系爭合約第3條第2款即第2次付款之時），原告尚非系爭土地之所有權人（參原證7），原告焉得將他人之物「交付」予被告？則被告儲復旦之主張，與事實不符，亦無可取。（六）基於上述，並聲明： 1、被告陳孟輝應將座落基隆市○○區○○段00地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號貨櫃屋等地上物拆除；被告儲復旦應將上開土地返還原告及全體共有人。 2、被告儲復旦應給付原告1,182,180元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自103年5月1日起至貨櫃屋等地上物拆除或終止102年1月1日與被告陳孟輝所簽訂之房屋土地租賃契約之日止，按月給付原告15,555元。 3、訴訟費用由被告負擔。 4、願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：（一）被告儲復旦其答辯略以： 1、訴外人儲程念（即被告儲復旦之母）於62年10月31日即與原告簽訂「土地與礦場設備讓渡合約書」（參被證1），向其購買系爭土地，其中權利範圍1/3原告於64年2月4日即移轉登記予儲程念指定之人儲三陽所有，惟剩餘權利範圍2/3，因原告當時尚未與第三人辦妥移轉登記，僅能先將系爭土地交付予儲程念而無法過戶，為保雙方權益，原告是於權利範圍1/3後過後，儲程念第二次付款時簽立「土地使用權證明書」交予儲程念及被告儲復旦，確保儲程念及被告儲復旦的使用收益權限，足徵被告儲復旦乃有權占用系爭土地，原告主張民法第767條自屬無據： ⑴查系爭土地四周原為山坡地一片，地處偏遠、開發困難。儲程念為整合興建開發該處，便於62年10月31日與原告三合興業股份有限公司（原名三合煤礦股份有限公司，67年9月30日為更名登記）簽訂土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1），向其購買基隆市○○區○○段○ ○○○段地號575-1、576、576-1、577、583、584-1、584-8、585、585-1、586至592、599、649-8、683（前開土地重劃後變更為○○區○○○段00地號，即原告主張返還之系爭土地）、649-7等共計20筆土地；並因買賣價款不同，遂由被告於同日另與原告簽訂一土地與礦場設備讓渡合約書（參被證3），向其購買基隆市○○ 區○○段○○○○段地號584-7、606、607、608-3、610、649-1、649-2、649-3、649-7等共計9筆土地。 ⑵再者，當時包含系爭土地在內如土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表所示之10筆土地，均因原告未能即時與第三人辦妥移轉登記而無法過戶給儲程念，惟原告為使儲程念及被告儲復旦於該處之整合興建開發計畫不受阻礙，仍先行將上開10筆土地連同土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1、被證3）已過戶之土地交付予儲程念，並出具土地使用權證明書（參被證2）為證，待日後原告辦妥移轉登記後再行過戶等，非僅有系爭土地如此為之。足見原告確是為求儲程念及被告儲復旦整合開發計畫順利進行，且當時其亦無資力自行整地開發利用等，故而將連同系爭土地在內之所有土地一併交付予儲程念無疑。 ⑶後因原告遲未依土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1 ）第10條之規定，將包含系爭土地在內等10筆土地移轉過戶登記予儲程念，儲程念與被告是於64年3月8日發函（參被證4）予原告表示：「三、貴我雙方所訂土地與礦場設備讓渡合第十條載：『本契約內尚包含有土地十筆(詳見附表)，面積約1,993餘坪因乙方尚未辦妥過戶移轉登記，暫未列入總價款內，一俟乙方辦妥過戶即按照本契約相同條件一併讓渡與甲方』，貴方對該批土地，最近辦理至何程度，祈迅予催辦見告」，促請原告履行；復於64年3月25日發函（參被證5）予原告表示：「…至於合約第十條尚有土地十筆，請於文到三十日內全部一齊辦妥…」，再次促請原告履行；原告於64年4月10日函覆（參被證6）表示：「二、除仍以前信之要旨作為答復外，所謂：『…至於合約第十條…』云云一節，依約在條件成就前，固無期限之可言，恕不能如命」等語。顯見原告確已將土地交予買受人儲程念，由儲程念及被告進行整地興建開發，否則原告豈可能未於函中要求被告停止開發系爭土地或交還土地等，而僅僅表示其尚未與他人辦妥移轉登記，條件未成就等語？ ⑷又系爭土地在儲程念於63年1月21日第二次付款、原告出具土地使用權證明書一紙時交付後，即由儲程念及被告連同其他土地一併整地興建開發，此有系爭土地當時之整地照片（參被證7之1），被告並提供近日現址照片一紙（參被證7之2）對照，照片內道路右側即為系爭土地，此足徵原告確已將系爭土地交予買受人儲程念開發利用無誤，不容原告狡賴。 ⑸惟因原告當時尚有如土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表所示之10筆土地（包含系爭土地）未與第三人辦妥移轉登記，無法過戶予儲程念，雙方是於土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條中載明「本契約內尚包含有土地十筆(詳見附表)，面積約1.993餘坪因乙方尚未辦妥過戶移轉登記，暫未列入總價款內，一俟乙方辦妥過戶即按照本契約相同條件一併讓渡與甲方」；雙方並商議，為免儲程念及被告因部分土地無法過戶導致將於該處進行的整合興建開發計畫受阻，且原告當時亦無資力自行剷平山坡地進行土地之開發利用等，原告是簽立土地使用權證明書交予儲程念及被告，載明「本人所有五堵段五堵南小段(見附表於后)地號…業經本人完全認可茲為申請建築執照特予證明」等語，並註記原告同意儲程念及被告處理使用之土地地號為「575 、575-1、576、576-1、577、583、584-1、584-8、585、585-1、586至592、599、649-8、683（土地重劃後變更為○○區○○○段00地號，即原告主張返還之系爭土地）、649-7、584-7、606、607、608-3、610、649-1 、649-2、649-3、649-7」等，將系爭土地四周山坡地（包含已過戶及尚未過戶）均交由儲程念及被告整合開發，並一併處理整地、礦工宿舍搬遷等事宜。 ⑹按「消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」最高法院85年度台上字第389號判例可茲參照。本件原告雖因自身因素迄今未能將系爭土地過戶予儲程念，惟於60年間即已將土地交付予買受人儲程念，由儲程念及被告進行整地興建開發，顯見儲程念占有土地係原告本於買賣之法律關係所交付，儲程念具有占有土地之正當權源，據上揭判例所示，出賣人即原告自不得依無權占有而請求儲程念或其繼承人即被告儲復旦返還系爭土地，或干涉被告儲復旦就系爭土地之使用狀況。⑺況原告當時亦因無法將系爭土地過戶予儲程念乙事感到歉疚，為保障買受人儲程念及被告儲復旦之權益，故出具土地使用權證明書以維儲程念及被告儲復旦就系爭土地之使用收益權限，此益徵儲程念及被告儲復旦具有占有土地之正當權源，並非無權占用，否則原告豈可能任憑儲程念及被告儲復旦於系爭土地上使用數十載均不過問；被告又何需親自處理土地上礦工宿舍搬遷等事宜，顯與情理不符；更遑論系爭土地四周原為一山坡地，被告豈有可能獨漏該筆土地不予處理，此即與整合開發之概念有違。故原告刻意隱瞞其無法完整過戶土地，方出具土地使用權證明書交予儲程念及被告儲復旦之事由，藉此向被告儲復旦請求返還系爭土地顯然無稽。 2、被告儲復旦係依母親儲程念與原告簽訂之土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1、被證3），及土地使用權證明書而有權占用系爭土地，已如前述，則被告儲復旦不論是自行使用系爭土地或將系爭土地出租予他人使用收取利益等，均有法律上之原因，自無所謂不當得利可言。故原告主張被告儲復旦無權占有系爭土地，依法應返還相當於租金之不當得利等語，即無足採。 3、另原告主張被告儲復旦應返還自97年1月1日至103年4月30日止，計6年4個月之不當得利。惟按民法第126條「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」之規定，租金之請求權時效僅有5年，則原告請求長達6年4個月之不當得利即有部分已罹於時效，自無理由。 4、原告雖主張土地使用權證明書（參被證2）僅限供被告儲復旦申請建築執照使用，且該證明書因違反都市計畫法、建築法等強制或禁止規定，依民法第71條前段之規定無效，惟： ⑴原告之所以於儲程念第二次付款後出具土地使用權證明書，除用以確保儲程念及被告儲復旦就無法過戶之10筆土地的使用收益權限外，同時並配合土地與礦場設備讓渡合約書（參被證3）第8條「本約成立於第二次付款後甲方得開始整地使用」之規定，亦即原告交付系爭土地使用權證明書僅是為保障買受人儲程念及被告儲復旦之權益，維護渠等就系爭土地之使用收益權限，其範圍並不僅限於申請建築執照。 ⑵又參酌土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第11條規定「該買賣土地內都市計畫為保護區其變更用途手續及費用，概歸甲方自行辦理」，可知儲程念斯時根本尚未辦理保護區變更，尚無申請建築執照之必要性；且細觀土地使用權證明書，其上雖有「土地建/改築永久/臨時式」、「申請建築執照」等字樣，然原告當時既已將部分土地移轉過戶完畢，是否申請建築執照僅需儲程念及被告自行決定，毋庸獲得原告（已非地主之人）的同意，顯見該土地使用權證明書實非僅用以請領建築執照，原告所稱俱屬臨訟編撰，無可採信之處。 ⑶再者，土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條所載之10筆土地（含系爭土地）既因原告未能即時與第三人辦妥移轉登記而無法過戶給儲程念，惟原告為使儲程念及被告儲復旦於該處之整合興建開發計畫不受阻礙，避免因未能過戶而害及渠等使用土地之權利，仍先行將上開10筆土地連同土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1、被證3）已過戶之土地交付予儲程念，並載明所交付土地之地號，出具土地使用權證明書為證，待日後原告辦妥移轉登記後再行過戶，非僅有就本件系爭土地如此為之。足見原告稱系爭土地使用權證明書是用以申請建築執照，容有誤會。 ⑷況原告所提之內政部79年7月26日台內營字第794675號函釋及函釋中所提及之64年8月28日台內營字第656189 號函釋，均為原告出具系爭土地使用權證明書（參被證2）後所為，原告豈可溯及適用並以此作為土地使用權證明書無效之主張；又上開函釋僅就「申請核發（確無現有農舍）證明」乙事作討論，並非認定林地無法為任何建築，則原告恣意擴大函釋之解釋範圍，顯然無稽；更遑論原告均未曾具體、明確指出系爭土地使用權證明書當時所違反之法條，或該法條是否為強制、禁止規定等，僅空言泛稱土地使用權證明書因違反都市計畫法、建築法等強制或禁止規定而無效，顯與民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限」之規定有違，原告實有穿鑿附會、適用法律錯誤之嫌。 5、再查，原告雖稱其於被告取得土地使用權證明書時，尚非土地所有權人，焉得將他人之物交付與被告，惟據原告明知土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表所示之20 筆土地中，有其中7筆土地現信託登記於他人名下而無法過戶，卻仍出售予儲程念，甚至如數收取價金，待儲程念多次請求過戶未果後，始向儲程念表示條件尚未成就，故無法過戶之事；以此對照原告將未與第三人辦妥移轉登記之10筆土地（如附表，包含系爭土地）出售予儲程念而言，實屬小巫見大巫，故原告以此為主張，更顯無稽。 6、原告主張買受人儲程念迄今未給付分毫系爭土地之買賣價金，依照土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）所示，原告無開立系爭土地使用權同意書及遷移騰空點交系爭土地之義務。既無義務，原告自然尚未交付系爭土地予買受人儲程念，被告即無理由占有使用系爭土地，惟查： ⑴觀就土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第3條規定「(二)第二次付款：本約簽定日起60天內乙方須將土地所有權狀及辦理土地產權移轉登記所需證件備齊提交與甲方指定代書人檢收並開付土地使用同意書時甲方再付總價款之4成。金額新台幣953,550元整(本票)；(三)第三次付款：於第二次付款時甲方同時另開付乙方3個月本票3成尾款金額新台幣715,179元2角整俟過戶完成及乙方員工宿舍現住人遷移騰空點交甲方始得提出交換( 如乙方提前遷移騰空工寮時，甲方得同意換票提前兌現)」，以及土地與礦場設備讓渡合約書（參被證3）第8 條規定「本約成立於第二次付款後甲方得開始整地使用」，可知雙方買受之土地，早在儲程念第二次付款、原告出具土地使用權證明書一紙時原告即已交付，此參酌土地與礦場設備讓渡合約書（參被證3）第8條規定第二次付款後，買方可開始整地使用土地即明；則所謂「遷移騰空點交」係指原告已交付之土地中，仍有部分土地上之工寮內員工尚未遷出，儲程念為免整地興建開發計畫受阻，遂與原告約定待其遷移騰空工寮時再行給付第三期款，以維自身權益。故原告認定需儲程念第三次付款時，原告始有交付土地予買受人儲程念之義務，洵屬誤會。 ⑵又儲程念實際上早已給付系爭土地之買賣價金，非若原告所稱迄今未給付分毫；原告自有開立系爭土地使用權同意書及遷移騰空點交系爭土地之義務，詳述如下： ①查買受人儲程念於62年10月31日即與原告簽訂土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1），向其購買基隆市 ○○區○○○段00地號之土地。惟因原告當時尚未與第三人辦妥移轉登記，只能先將系爭土地交付予儲程念而無法過戶，雙方是於土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條中載明：「本契約內尚包含有土地十筆(詳見附表)，面積約1,993餘坪因乙方尚未辦妥過戶移轉登記，暫未列入總價款內，一俟乙方辦妥過戶即按照本契約相同條件一併讓渡與甲方。」；且為確保儲程念及被告就該處之整合興建開發計畫不受阻礙，原告並於權利範圍1/3過戶後，儲程念第二次付款時簽立「土地使用權證明書」（參被證2）交予儲程念，以維護渠等就系爭土地之使用收益權限，此部分之事實已如前述。 ②又儲程念與原告簽訂土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）後，即依約分三次將2,383,889元2角之總價款如數給付完畢，以購買附表所示總面積3,178.519 坪之20筆土地。豈料，待儲程念將價金全數付訖後，原告竟向儲程念表示上開20筆土地中，有其中7筆土地現信託登記於他人名下，是而無法過戶（參附件2 ，原告未過戶之土地明細表）；即地號575-1，原告僅移轉權利範圍1/2，其餘1/2未能過戶；至於地號584-1、588、590、591、592、599等6筆土地，原告均未依照附表所示之權利範圍移轉登記，共計有614.152坪之土地無法過戶給被告，亦即原告因此溢領460,614元【計算式：614.152坪×750元＝460,614元】。 ③是以，原告既已收受2,383,889元2角之總價款，卻未能依約將土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表中總計3,178.519坪之20筆土地如數過戶予儲程念，已有違約之情事，為能審慎解決此事，原告遂向儲程念表示願以溢領之460,614元抵付系爭土地之買賣價金，俾利解決上開7筆信託登記於他人名下之土地無法過戶之問題，亦即以原告應退還之溢領債務，與儲程念對原告所負之買賣價金債務，兩者間互為抵銷，故原告稱儲程念迄今仍未給付系爭土地之買賣價金，或主張其無開立系爭土地使用權同意書及遷移騰空點交系爭土地之義務等，自當無所論據；惟認定儲程念與原告間尚未達成抵銷之合意，則被告謹以此民事答辯(一)狀為抵銷之意思表示，亦即以原告應退還之溢領債務，與儲程念對原告所負之買賣價金債務，兩者間互為抵銷，此有民法第337條「債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前，其債務已適於抵銷者，亦得為抵銷。」為據。 7、原告復主張系爭土地使用權同意書上之575地號係誤載，而第1排剩餘之20筆土地與土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表第1張所示之土地完全吻合；第2排9筆土地與土地與礦場設備讓渡合約書（參被證3）附表之土地亦完全相符，故土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第 10條之土地，並未含括在土地使用權同意書內，惟查： ⑴互核土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表第1張所示之20筆土地「575-1、576、576-1、577、583、584-1、584-8、585、585-1、586至592、599、649-8、683、649-7」與土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條之10筆土地「583、584-1、588至592、599、683、575」，可知土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條之10筆土地中，除575地號外，其餘9筆土地均包括在土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表第1張所示之20筆土地內；故原告出具系爭土地使用權證明書時，方才特地將575地號列明於第1排第1個，其餘則依照土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表第1張所示之20筆土地直接依順序填上，即可將土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條之10筆土地均涵蓋在內，則原告稱575地號為誤載，顯與事實不合，並有自相矛盾、邏輯錯置之情事。 ⑵且倘若原告僅有將土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表第1張所示之20筆土地交付予儲程念之意，何以未於土地使用權同意書上，將該20筆土地之持分及面積等明確標示，俾利與土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條之土地清楚劃分？足見原告確有將包含系爭土地在內之所有土地，全數交付予儲程念及被告整合開發，共同處理整地、礦工宿舍搬遷等事宜，被告自有使用系爭土地或將土地出租予他人使用收益等法律上原因。 8、原告辯稱土地使用權證明書既已載明「本人」二字，其效力或範圍自不含非屬原告所有之土地。惟查，系爭土地使用權證明書上所載之地號，除有土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）附表第1張所示之20筆土地外，並包含原告斯時尚未取得所有權之土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條之10筆土地「地號583、584-1、588至592、599、683、575」在內，此觀原告出具土地使用權證明書時，特地將575地號明列於第1排第1個即明（其餘9筆土地因包括在土地與礦場設備讓渡合約書即被證1附表第1張所示之20筆土地內，故將20筆土地依序填上，即可將土地與礦場設備讓渡合約書即參被證1第10條之10筆土地均涵蓋在內），顯見土地使用權證明書上所示之「本人」二字，與原告是否已取得土地所有權毫無干係，原告交付土地使用權證明書僅是為保障買受人儲程念及被告之權益，維護渠等就系爭土地之使用收益權限，否則原告何以將尚未取得所有權之地號575土地亦明列於土地使用權證明書上？故原告強加扭曲土地使用權證明書真意，實有斷章取義、混淆視聽之嫌。 9、又原告辯稱其既已於64年4月10日函覆（參被證6）表示：「二、除仍以前信之要旨作為答復外，所謂：『…至於合約第十條…』云云一節，依約在條件成就前，固無期限之可言，恕不能如命」等語，言明土地尚未能移轉等，自無先將土地交付被告之理。惟查，當時包含系爭土地在內之土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1）第10條之10筆土地，均因原告未能即時與第三人辦妥移轉登記而無法過戶給儲程念，然原告為使儲程念及被告於該處之整合興建開發計畫不受阻礙，仍先行將上開10筆土地連同土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1（參被證1、被證3）已過戶之土地交付予儲程念，並出具土地使用權證明書為證，待日後原告辦妥移轉登記後再行過戶等，非僅有系爭土地如此為之，是原告一再辯稱其不可能於移轉土地前先行交付土地，顯屬臨訟狡賴之詞。是儲程念及被告既已於系爭土地進行整地興建開發，苟原告並未將土地交予買受人儲程念，焉有可能未於函中要求被告停止開發或交還土地等，而僅表示條件未成就等語？足見原告確已將土地交付，不容原告空言狡賴。 10、再者，原告辯稱無論儲程念有無給付價金，因系爭土地之請求移轉登記時效已過，復未交付土地予儲程念，被告占有系爭土地仍屬無權占有。惟查，本件原告雖因自身因素迄今未能將系爭土地過戶予儲程念，然儲程念63年1月21 日第二次付款後，原告即基於使儲程念得就土地與礦場設備讓渡合約書（參被證1、被證3）之土地，連同包含系爭土地在內部分無法過戶土地整體興建開發之意，將系爭土地交付予儲程念，前已於歷次書狀中詳述，顯見買受人儲程念確實具有占有土地之正當權源，依照最高法院85年度台上字第389號判例所示，縱使儲程念得請求移轉登記之時效已過，原告仍不得依無權占有之法律關係請求儲程念或其繼承人被告儲復旦返還系爭土地，或干涉被告就系爭土地之使用狀況。 11、基於上述，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。（二）被告陳孟輝其答辯略以： 1、我向被告儲復旦承租系爭土地，並簽訂有房屋土地租賃契約乙紙，被告儲復旦亦出具授權書乙紙，證明其業已獲得其他共有人即儲三陽、魏提之授權。租賃期間為97年1月1日誌102年12月31日，於租約期滿後復又簽訂一租賃期間迄至104年12月31日止之房屋土地租賃契約。 2、我係光明國際實業有限公司之員工，從事機器修理，貨櫃屋係我搭建做為停車場使用，修理廠係由我個人經營，先前有使用光明國際實業有限公司之發票。 3、基於上述，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。四、得心證之理由：（一）原告主張坐落基隆市○○區○○段00地號土地為原告與訴外人儲三陽、王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢等人分別共有。然被告儲復旦無權占用系爭土地，並將系爭土地簽約出租予被告陳孟輝，租期自97年1月1日起至104年12月31日止，供其搭建貨櫃屋等地上物並設置鐵皮圍籬及大門管制出入等事實，業據其提出系爭土地之土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書、系爭土地之土地租賃契約、系爭土地之房屋土地租賃合約書、臺灣省基隆市土地登記簿、現場照片等為證，且為被告不爭執，自堪信為實在，惟被告仍以前開情詞置辯。是本件應審酌者為：(一)被告儲復旦占有使用系爭土地是否具正當法律權源？(二)請求被告儲復旦給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲析述如下：（二）被告儲復旦占有使用系爭土地是否具正當法律權源？ 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照）。準此，被告儲復旦對於原告就系爭土地有所有權存在之事實並不爭執，僅辯稱其具有占用土地之合法權源，揆諸前揭法條及判決意旨，自應由被告就其等上開非無權占有土地之利己事實，負舉證說明之責。 2、經查，訴外人儲程念即被告儲復旦之母前於62年10月31日與原告簽訂土地與礦場設備讓渡合約書（即被證1），向其購買基隆市○○區○○段○○○○段地號575-1、576、576-1、577、583、584-1、584-8、585、585-1、586至 592、599、649-8、683（前開土地重劃後變更為○○區○○○段00地號，即原告主張返還之系爭土地）、649-7等共計20筆土地；另因買賣價款不同，遂由被告儲復旦於同日另與原告簽訂土地與礦場設備讓渡合約書（即被證3），向其購買基隆市○○區○○段○○○○段地號584-7、606、607、608-3、610、649-1、649-2、649-3、649-7等共計9筆土地；被告儲程念及儲復旦就上開土地之買賣價金均業已給付與原告，此均經原告記載於土地與礦場設備讓渡合約書（即被證1、被證3）之空白處，有土地與礦場設備讓渡合約書（即被證1、被證3）在卷可稽。再據土地與礦場設備讓渡合約書（即被證1）第3條所載「付款辦法：(二)第二次付款：本約簽訂日起六十天內乙方（即原告）需將土地所有權狀及辦理土地產權移轉登記所需證件備齊提交與甲方（即被告）指定代書人檢收並開付土地使用同意書時，甲方再付總價款之四成。金額新台幣玖拾伍萬叁仟伍佰伍拾元整（本票）」，觀此契約約定，原告即應於儲程念第二次付款後交付土地使用權證明書與儲程念收執，是被告取得系爭土地之土地使用權證明書，而占有使用系爭土地具有正當法律權源，顯屬有據。 3、原告又主張系爭土地係屬保護區林地，係無法聲請建築執照，是土地使用權證明書為違反都市計畫法、建築法等強制或禁止規定而無效，依民法第71條前段之規定無效等語云云。按，以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。易言之，違反禁止建造農舍或住宅之管理使用規範，而出具土地使用權證明書供作改築臨時式、建築永久式（建築物）申請建築執照與他人者，乃屬以不能之給付為契約標的，若未為於不能情形除去後始為給付之約定，則依民法第246條第1項之規定，該契約應為無效。惟依土地與礦場設備讓渡合約書（即被證1）第11條所載「該買賣土地內都市計畫為保護區其變更用途手續及費用，概歸甲方自行辦理」，可知儲程念於當時並未辦理保護區變更，尚無申請建築執照之必要性；且縱細觀土地使用權證明書，其上雖載有「土地建/改築永久/臨時式」、「申請建築執照」等字樣，本院審酌原告當時除基隆市七堵區五堵段五堵南小段575-1、584-1、588、590、591、592、599地號部分土地尚未為移轉所有權登記與儲程念外，業已將大部分土地移轉過戶完畢，則是否申請建築執照為儲程念自行決定，並毋庸獲得原告之同意；又都市計畫使用分區為保護區、地目林，不得建造農舍及住宅等規定，係據內政部79年7月26日台內營字第794675號函釋及函釋中所提及之64年8月28日台內營字第656189號函釋，然原告出具土地使用權證明書交付儲程念收執之時點為內政部為上開函釋之前，顯見當事人於訂約時並無法預期有前開不能給付之情形，是土地使用權證明書並無違反強制或禁止規定而歸於無效，被告等自得以之作為有權占用之依據。4、末按「消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」最高法院85年度台上字第389號判例可茲參照。本件原告於簽訂土地與礦場設備讓渡合約書（即被證1、被證3）後，因自身因素遲未能依土地與礦場設備讓渡合約書（即被證1）第10條之規定將系爭土地過戶予儲程念，前經儲程念及被告數次發函請求原告履行合約內容，此有相關函文影本在卷可證（見本院卷第86至93頁），為儲程念及被告就系爭土地之整合興建開發，原告於儲程念依土地與礦場設備讓渡合約書（即被證1）之規定給付第二次款項時，即開立系爭土地之土地使用權證明書交付儲程念收執，是儲程念及被告儲復旦就系爭土地之佔有使用具有正當權源，而非無權占用，已如前述。復據上揭判例所示，買受人即儲程念之所有權移轉登記請求權業因消滅時效已完成，惟儲程念及被告儲復旦就系爭土地之佔有使用具有正當權源，是出賣人即原告自不得依無權占有而請求儲程念或其繼承人即被告儲復旦返還系爭土地。（三）請求被告儲復旦給付相當於租金之不當得利，有無理由？承上所述，原告既已出具系爭土地之土地使用權證明書交付儲程念及被告收執，因原告交付土地使用權證明書之時點為內政部為上開函釋之前，是當事人於訂約時並無法預期有前開不能給付之情形，是土地使用權證明書並無違反強制或禁止規定而歸於無效，故被告儲復旦占用系爭土地具有合法權源等情，業經本院析述如前，則原告基於所有權之法律關係，請求被告陳孟輝應將坐落系爭土地上之門牌基隆市○○區○○街00○0號貨櫃屋等地上物拆除、被告儲復旦應將系爭土地返還原告及全體共有人；另依不當得利之法律關係，請求被告儲復旦給付相當於租金之不當得利，於法均屬無據，應予駁回。原告之訴既不應准許，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 103 年 8 月 29 日民事庭法官蔡聰明以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 8 月 29 日書記官陳忠賢

臺灣基隆地方法院103年度重訴字第28號

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