104年度簡上字第3號｜民事：排除侵占｜裁判日期：104 年 10 月 26 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　104年度簡上字第3號上　訴　人　葉一誠被　上訴人　碧嵐大地三代公寓大廈管理委員會法定代理人　江家駿訴訟代理人　陳明宗律師上列當事人間請求排除侵占事件，上訴人對於民國103 年11月21日本院基隆簡易庭103年度基簡字第702號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於104年10月12日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣貳仟捌佰玖拾元由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人於原審起訴主張略以：基隆市○○區○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為上訴人所有。被上訴人所屬碧嵐大地三代公寓大廈社區（下稱系爭社區）之建物門牌則為基隆市○○區○○○路0○0○0○00○00○00號，原設計地下1、2 樓停車場應由目前大廳位置之機械升降設備進出，然被上訴人擅自變更原停車場出入口，將基金二路5號旁之地下1樓位置拆除牆面另闢出口（下稱系爭停車場出入口），而占用系爭土地做為系爭社區住戶之車輛出入使用，所占用系爭土地之範圍經基隆市安樂地政事務所鑑界在案。被上訴人未得上訴人同意，亦無任何合法權源，而無權占有系爭土地如附圖編號Ａ（面積 2.23平方公尺）、Ｂ（面積38.39平方公尺）所示部分之土地。上訴人請求被上訴人排除侵害並返還其所占用之土地，被上訴人均置之不理，上訴人爰依民法第767條第1項前段之規定，提起本訴。又有關被上訴人之答辯，系爭土地之原地主縱無反對意思表示，並不代表同意被上訴人使用系爭土地，又被上訴人並未提出原地主同意使用系爭土地之證明；其次，系爭停車場出入口縱非被上訴人所建，然系爭社區之建物使用執照，其設計圖及完工照片皆與現狀不符，被上訴人違規使用及擅自修改停車場之設計，為不爭之事實，且占用上訴人所有系爭土地與何人所建並無關連，被上訴人之抗辯顯無可採。因而聲明：被上訴人應停止侵占上訴人所有系爭土地，並將系爭土地復原返還上訴人。二、被上訴人於原審答辯略以：系爭停車場出入口非被上訴人所興建，亦非被上訴人所有，被上訴人僅為執行系爭社區區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之管理組織，並無侵害上訴人所有系爭土地之事實。其次，系爭社區之起造人係為全體住戶通行便利，於系爭社區建物完工後，取得系爭土地之前手及相鄰土地所有人之同意，將系爭社區之地下停車場出入口更改至系爭土地。又上訴人係經強制執行之拍賣程序取得系爭土地，是其買受系爭土地前，當已瞭解系爭土地之使用狀態，仍願拍定買受，則再藉詞系爭停車場出入口占用系爭土地而主張權利，亦屬無理。再者，系爭土地面積為85.73 平方公尺，系爭停車場出入口占用系爭土地僅數10平方公尺，若拆除系爭停車場出入口，將使系爭社區全體住戶之車輛無從停放及進出，對於住戶損害極大；但就上訴人而言，系爭土地位於不平整之斜坡下方，與其他相鄰土地並非平整土地，倘未墊高，且未經其他相鄰土地之所有權人同意，系爭土地既無從建築房屋，亦無從停放車輛使用，而無任何經濟價值；但如做為系爭社區之地下停車場出入口，即可發揮最大效用。而上訴人僅以約新臺幣（下同）15萬元拍定買受系爭土地，取得對價並不高，倘拆除系爭停車場出入口，除使系爭社區全體住戶之車輛無從停放及進出外，尚需支付鉅額款項另施作出入口；二者相較，上訴人提起本訴，外觀上為權利行使，實際上卻違反權利社會性，係以損害系爭社區全體區分所有權人為目的，不能認係正當行使權利之行為，應屬權利濫用。而聲明：上訴人之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。三、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起本件上訴，兩造主張及答辯如下：㈠上訴人上訴意旨略以： ⒈被上訴人主張系爭停車場出入口使用系爭土地，系爭土地之前手羅律煌並無反對意思，並主張就系爭土地有使用借貸關係存在，惟使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定關係，不能與租賃相提並論，亦未如租賃有民法第 425條之規定，故系爭土地之所有權移轉於上訴人後，除上訴人同意繼續使用外，被上訴人縱曾經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能拘束上訴人，而對上訴人主張有使用該地之權利。 ⒉被上訴人稱上訴人之主張違反民法第148條云云，惟民法第148條係指行使權利專以損害他人為目的之情形而言，若為自己利益而行使，縱於他人利益不無損害，既非以損害他人為主要目的，則仍無該條之適用。是上訴人排除侵占之舉，難與上開規定等量齊觀，屬權利正當行使。被上訴人雖又稱強令拆除系爭停車場出入口，將使住戶蒙受巨大損失云云，然此與社會秩序或公共利益渺無相關，而為住戶個人事由，自不容被上訴人無端轉嫁由上訴人承擔。 ⒊又原審判決理由：「……拍定人雖因拍賣而取得所有權，惟其用益物權及租賃等負擔，應隨同移轉。查本件系爭土地之前手，即已將系爭土地如附圖所示部分，做為該大廈停車場之出入口使用，核其本意應係提供系爭土地如附圖所示部分，建造停車場車道供大廈之各住戶得為無償使用之意，為系爭土地於拍賣前已存在之用益負擔。」所稱用益物權，應係指「地役權」，惟民法物權篇係採登記生效主義，系爭土地並無登記地役權，則被上訴人仍不得本於此項權利對抗上訴人土地所有權。 ⒋此外，被上訴人主張占用系爭土地之系爭社區起造人與系爭土地之前手均為羅律煌，惟系爭社區之使用執照，起造人為「羅律煌等人」，非僅羅律煌一人。且根據系爭社區使用執照之竣工圖顯示，系爭社區完工時，地下停車場之車輛，係由地下一樓至一樓間之機械升降機出入，而竣工圖面上之系爭停車場出入口位置，則為封閉之牆面，可知系爭停車場出入口，係取得使用執照後，方才設置。而證人李源林及吳朝輝之證詞，被上訴人尚不能提出證據證明系爭停車場出入口於何時由何人改建。被上訴人如主張車道未嗣後改建或車道係第三人所為，均應負舉證責任。 ⒌又依建築法第70條之規定，建築工程完竣後應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照，又使用執照之核發應由政府單位經承辦人員現場查核，過程中包含起造人、承造人、監造人及多名公務人員檢核，因此不可能發生興建完成即為現況占用系爭土地之情形。且住戶購屋交易金額龐大，對於房屋公共設施、面積等，皆應依使用執照及完工圖說一一點交，對於車輛機械升降設備之重要設備，如住戶於購買新成屋時，皆不知使用執照與現況不符，或容許所購買的新成屋是違建，有違常理。 ⒍是故，若住戶購買新成屋時，機械升降機與大廳皆符合使用執照規定，後續變更車道出入口占用系爭土地，即可推論為住戶所為或同意下進行。再依使用執照，系爭社區承造人為「大雄營造有限公司」、起造人則為「羅律煌等人」，羅傑建設公司無介入變更停車場出入口之立場。且依該資料，80年7 月11日羅律煌以書面申請撤銷系爭大廈地下1樓及地下2樓停車場起造人身分，併獲基隆市政府於使用執照審查表核準，即占用系爭土地之建築物地下1樓及地下2樓與起造人羅律煌無關。 ⒎因而聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將所占用系爭土地如原審判決附件之複丈成果圖所標示Ａ、Ｂ部分返還上訴人。⑶第1、2審訴訟費用由被上訴人負擔。㈡被上訴人之答辯略以： ⒈系爭停車場出入口係為全體住戶通行便利，而於系爭社區完工後，經系爭土地當時之所有人羅律煌同意，而更改至系爭土地上，於系爭社區興建時即已完成，並由系爭社區全體住戶使用迄今。又系爭土地原所有人羅律煌自系爭社區完成後迄今，對系爭停車場出入口通行系爭土地均無反對之意，可知其確有容許及同意系爭土地作為系爭停車場出入口通行之用，使用期間則至系爭停車場出入口不堪使用或無需通行系爭土地為止。 ⒉上訴人主張使用借貸不能與租賃相提並論，於土地所有權移轉於上訴人後，除已得上訴人（即現在之所有人）同意繼續使用外，不能以之拘束上訴人云云。惟民法之債權行為，如其事實為第三人明知或可得而知，就維持法律秩序之安定性及公共利益而言，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上效力（台灣高等法院97年度上易字第979 號民事判決參照）本件系爭土地之拍賣公告上已註明供車道出入口使用，並註明不點交，則使用借貸契約因前開註記而具公示外觀，當不受債權相對性原則限制，足生物權化之效力，而得拘束其後買受系爭土地之上訴人。 ⒊又原審判決係認定系爭土地如附圖Ａ、Ｂ所示部分無償供作該大廈停車場之出入口使用，為系爭土地於拍賣前即已存在之「用益負擔」，且為上訴人所明知，是應類推適用強制執行法第98條之規定，認定系爭土地上之負擔應隨同移轉於上訴人。故上訴人辯稱原審判決所指地役權，在未經依法登記以前，仍不得本於此項權利對抗上訴人等語，顯有誤會。 ⒋又上訴人主張系爭停車場出入口係嗣後改建云云。證人李源林到庭陳述系爭社區係羅傑建設公司所興建，然依使用執照申請書所載，系爭社區之起造人為羅律煌等人，而羅律煌則係羅傑建設公司之法定代理人，可知，羅律煌即為系爭社區之起造人。又證人李源林自80年起即在系爭社區所在之中崙里擔任里長迄今，並居住於系爭社區對面，是故證人李源林上開陳述，應屬可信。 ⒌而系爭社區之地下1、2層起造人為羅律煌，此有上訴人所提出安樂區戶政事務所於80年6月26日之簡便行文及80年7月11日羅律煌之申請書可證；而系爭停車場出入口所通行之系爭土地，於80年間即為羅律煌所有，而為使全體住戶通行便利，遂於系爭社區完工後，將地下停車場出入口更改至系爭社區旁如同現況，而由系爭社區全體住戶使用迄今，有證人李源林及住戶吳朝輝之證詞可證。至上訴人主張系爭停車場出入口係取得使用執照後所為乙事，縱認屬實，亦係系爭社區有無依相關建築法規處理之事，與上訴人有無權利請求被上訴人返還系爭土地無涉。 ⒍因而聲明：⑴駁回上訴。⑵上訴費用由上訴人負擔。四、本件經本院整理並與兩造協議簡化爭點後，確認兩造不爭執事項及主要爭點如下（本院卷第31頁）：㈠不爭執事項： ⒈系爭土地為上訴人所有，被上訴人所屬系爭社區之系爭停車場出入口，經測量結果，其鐵皮蓋及車道所占用面積分別為2.23平方公尺及38.39 平方公尺，位置如基隆市安樂地政事務所103 年10月15日基安地所二字第0000000000號函附之土地複丈成果圖所示。 ⒉系爭土地原為羅律煌所有，上訴人於103年間經由本院102年司執字第20276號案件拍賣取得。㈡主要爭點：上訴人請求被上訴人返還系爭停車場出入口所占用系爭土地之範圍有無理由。五、本院之判斷：按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。司法院大法官釋字第349號解釋理由書可資參照。經查：㈠系爭停車場出入口，係開設在被上訴人所屬系爭社區之建物西南側，其鐵皮蓋及車道分別占用系爭土地2.23平方公尺及38.39平方公尺，其確切位置如基隆市安樂地政事務所103年10月15日基安地所二字第0000000000號函附之土地複丈成果圖所示等情，有上訴人於原審所提出之照片、本院原審勘驗時所拍攝之照片及上開基隆市安樂地政事務所複丈成果圖在卷可參，且為兩造所不爭執，堪認屬實。又系爭社區之地下停車場出入口，原係設計在靠近B1棟東南側之建物內（即中庭），利用汽車升降機使汽車得以出入，而系爭停車場出入口位置，原僅建物牆面，並無開設停車場出入口之設計，則有卷附上訴人聲請本院調取之系爭社區使用執照所附竣工圖可資憑認。可知，系爭停車場出入口確係系爭社區興建完成並取得使用執照後方才設置。再者，系爭土地於78年7 月25日起即登記為羅律煌所有，嗣因系爭土地經本院以102 年度司執字第20276號強制執行拍賣結果，由上訴人於103年3 月12日拍定，上訴人則於同年4月7日登記為所有人，亦有系爭土地之登記謄本及拍賣筆錄附於上開強制執行卷及本院卷內可憑，亦足堪認定。㈡又系爭社區，被上訴人所聲請訊問之證人即里長李源林（據其所述，其自60幾年間即設籍系爭社區對面之基隆市○○區○○○路0巷0號，從小即居住此址至今，且自84年起經補選接任其父親之里長任期後即擔任里長至今，另其亦在此址從事美髮業約40年）及系爭社區之住戶吳朝輝（據其所述，其係於系爭社區蓋好後即搬入居住，其母親係舊地主，與建商合建，而取得其所居住系爭社區之基金二路7號1樓建物，另據其建物登記謄本，其於80年11月14日即經羅律煌取得其上開建物）雖均證述系爭社區係羅傑建設公司興建，然依上開使用執照所附審查表及起造人名冊，系爭社區係經基隆市政府80年7 月11日基使字第0168號核發使用執照，且起造人為「羅律煌等人」；且羅律煌係於81年2 月26日方才經核准設立羅傑建設股份有限公司，有卷附經濟部中部辦公室之公司基本資料可憑。可知，系爭社區之起造人確係上開使用執照資料所載之「羅律煌等人」，與羅傑建設股份有限公司無關，上開證人所以稱系爭社區係羅傑建設公司興建云云，無非因羅律煌於系爭社區興建後不久即設立上開公司，而將兩者混為一談。㈢又據上開系爭社區使用執照所附起造人名冊等資料，系爭社區分為A1、A2、B1、B2及C1棟等部分，合計有72戶，起造人固包括羅律煌及其餘數10人，然系爭社區之72戶，僅羅律煌個人，即佔其中40戶，且地下1、2層之原始起造人亦為羅律煌，惟因地下1、2層無法單獨登記所有權，其乃撤銷就地下1、2層單獨列為起造人之申請。可知，系爭社區之起造人固為「羅律煌等人」，然實際上確如證人吳朝輝所證述，係舊地主與建商合建，而其所稱之建商，則為羅律煌。至系爭社區取得使用執照時之地下1、2層停車場出入口，原固設在靠近B1棟東南側之建物內（即中庭），係利用汽車升降機，使汽車得以出入，業如前述；然證人李源林及吳朝輝均證述系爭社區之地下1、2層停車場出入口，自有印象以來即如現況等語，證人吳朝輝尚證述羅傑建設公司交屋給住戶時（其於80年11月14日取得房屋所有權，當時並無羅傑建設股份有限公司，是其正確意思應係指建商，即羅律煌），停車場出入口即如現況等語；易言之，系爭社區在建商羅律煌於80年間交屋給最初取得房屋之住戶時，地下1、2層之停車場出入口即已如現況。㈣證人吳朝輝雖為系爭社區之住戶，然其尚證述：地下停車場剛開始時，好像有20幾個停車位，但因伊沒有停車位，所以也不太清楚究竟有幾個停車位；前幾年羅律煌還有來過幾次，因為系爭社區裡有一戶是羅律煌保留的等語。本院審諸證人李源林並非系爭社區之住戶，惟擔任系爭社區所屬里之里長長達20年，且在系爭社區對面居住及經營美髮業亦達40年，而證人吳朝輝雖自約80年底起，即居住系爭社區，然其並無地下停車場之停車位，渠等就系爭停車場出入口應否拆除及返還上訴人，並無深切利害關係，則渠等經本院隔別訊問所為一致之證詞，當屬可信。而羅律煌既係系爭社區之建商，地下1、2層亦為其所興建，且系爭社區於取得使用執照時，其尚擁有過半戶數待售，系爭停車場出入口於其開始交屋給最初取得房屋之住戶時即如現況，均業如前述，苟謂系爭停車場出入口之變更設置，非有營造能力之建商羅律煌所為，而係當時少數系爭社區住戶私下施作，顯然不符經驗法則。從而，系爭停車場出入口，堪認係羅律煌於取得使用執照後、於陸續交付或出售系爭社區之房屋前，予以變更設置完成，其意則在供系爭社區陸續取得地下1、2層停車位之住戶車輛通行無疑。㈤而系爭停車場出入口係依附在系爭社區之建物旁所增建之建物，供系爭社區住戶之車輛出入通行，有前述上訴人於原審所提出之照片及本院原審勘驗時所拍攝之照片可參，是其顯然缺乏構造上及使用上之獨立性，因而並非得為建物區分所有權之客體；且因其在物理上係依附於系爭社區之建物，而使用上則常助系爭社區建物之效用，故其已與系爭社區成為一體，而成為系爭社區建物之附屬物，其附屬之系爭社區建物之所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485 號民事裁判要旨參照）。易言之，系爭停車場出入口經羅律煌變更設置後，即附合至系爭社區之建物。另一方面，系爭停車場出入口經羅律煌約於80年底前變更設置在系爭土地上時，其亦為系爭土地之所有權人，業如前述。是羅律煌不僅將變更設置之系爭停車場出入口提供系爭社區取得地下1、2層停車位之住戶使用，且因利用系爭停車場出入口無從與所坐落之土地分離，其亦提供系爭停車場出入口所坐落之土地予擁有地下1、2層停車位之住戶使用，而與該等住戶發生使用借貸之關係。㈥系爭土地原為羅律煌所有，且系爭停車場出入口坐落在系爭土地上，而依附在系爭社區建物旁，供系爭社區住戶之車輛出入通行使用，均為本院102年度司執字第20276號強制執行事件就系爭土地之拍賣公告所揭示，有本院拍賣公告及聲請強制執行之債權人刊登之報紙附於上開強制執行卷可憑，自應為包括上訴人在內之所有應買人所明知。又系爭社區係由建商羅律煌興建，且系爭停車場出入口亦於80年間系爭社區取得使用執照後，即經建商羅律煌變更設置在當時其所有之系爭土地上而如現況，此不僅透過系爭社區或所在鄰里探訪極易得知，系爭社區中庭大門上亦刻有「碧嵐大地Ⅲ」及「羅傑建設」字樣，有google地圖網站街景服務（街景資料為101年3月）照片可知，而羅傑建設股份有限公司之原法定代理人即為羅律煌。則根據上開資訊，客觀上足可推知羅律煌就其當時所有之系爭土地與擁有系爭社區地下停車位而需利用系爭停車場出入口進出之住戶間有同意使用之借貸關係存在。揆之前述司法院大法官釋字第349 號解釋理由書，羅律煌與該等住戶間就系爭停車場出入口所坐落系爭土地之使用借貸關係，即非不能對上訴人發生效力。㈦又縱證人李源林及吳朝輝均將羅律煌及其設立之羅傑建設股份有限公司混為一談，而稱系爭社區及系爭停車場出入口均係羅傑建設股份有限公司所興建云云。然羅律煌原係羅傑建設股份有限公司之法定代理人，證人吳朝輝於本院作證時亦能明確陳述此節，有卷附本院準備程序筆錄可憑。是縱經查訪，所獲得之資訊為：系爭社區及系爭停車場出入口均係羅律煌為法定代理人之羅傑建設股份有限公司所興建；然衡諸經驗法則，為銷售系爭社區之房屋，羅律煌亦顯無可能不同意其所經營之羅傑建設股份有限公司就其所興建之建案使用系爭土地作為停車場出入口。從而，此等資訊仍足可推知系爭停車場出入口與其所坐落之羅律煌所有系爭土地間有同意使用之借貸關係。則依前述司法院大法官釋字第349 號解釋理由書，此使用借貸之關係，仍應對上訴人發生效力。是被上訴人以使用借貸關係對抗上訴人，即非無據；上訴人依民法第767條第1項前段之規定，訴請被上訴人返還系爭停車場出入口所佔用之系爭土地，即無從准許。六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段之規定，訴請被上訴人返還系爭停車場出入口所佔用之系爭土地，核屬無據。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據資料，經本院審酌後，均認對判決結果不生影響，爰不予以一一論列。八、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項及第78條分別定有明文。查本件第二審之裁判費1830元，業據上訴人繳納；又因聲請訊問證人李源林及吳朝輝，被上訴人預納證人日旅費1060元；此外，即無其他訴訟費用支出。故本件之訴訟費用額確定為2890元（1830＋1060＝2890），應由敗訴之上訴人負擔。九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第87條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 10 月 26 日民事庭審判長法官王翠芬法官陳湘琳法官陳賢德以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。中華民國 104 年 10 月 26 日書記官洪福基

臺灣基隆地方法院104年度簡上字第3號

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