104年度重訴字第28號｜民事：減少價金等｜裁判日期：105 年 07 月 05 日

臺灣基隆地方法院民事判決 104年度重訴字第28號原　　　告　王雅嫻鄭振卿李麗霞陳慧菁劉承璞黃珮瑜徐士勤李章平鍾明沛王可芹王繼遠姚國祥黃若綾黃暐婷張育倫陳燈煌謝玉美張好主謝玉娟張嘉雄王郁喬余素真翁淑娟陳振榮張裕華黃芳瑩蕭忠漢蘇立全莊媁婷徐穩雄黃莉芸江清和簡淑娟李國進鄭木元詹富荃陳威豪江芸榛陳建村潘靜茹林俊宏吳家華李繼晶陳若涵陳政毅李宗畯趙　瑜張世煜謝鈞龍許哲綱侯偉銘郭倫榕王麗珠杜昱平游振發郭純星羅晴宇林燕玉呂麗華呂奇恩莊詠善郭又榳平齊華林憶馨馮嘉昇游季珠周秀卿鄭俊昌蘇筠婷林安玲高婉玲楊芬萍劉建宏彭素珍劉育成林志清張麗玉陳艾群王雪莉唐儷容高燕萍王朣絜温浚亨吳榮標呂健達蕭羽棠何志軒胡靜儀呂青惠王偉任何建志羅安惠謝瓊增鄭智凡鄭淞方徐天君蕭鴻隆許文瑛周志銘吳輝龍黃英峰詹慧君陳燕華張億芬李淑芬劉嘉言陳信文石益源梁慶玉龎維貞游東曉陳秀芳曹玉雲李宜蓁劉佳昕謝蕙璇蘇秀如陳怡廷黃瓊萩楊自然周穎駿留炳坤顏政賢郭瑞每陳汝完姚雅玲彭秀佐高禛霙張玉承鍾兆昇黃玉葉周伶繁李建德馮靖倫胡瑋謝淑鈴吳宏瑋高梅淑陳其浩楊一芯羅婕云詹宗霖蔡惠真瞿鵲惠許恩馨（原名許瓊梅) 林學文楊玉秀彭國峯蕭桂英黃玉欣高偉傑蔡杰彣簡妙琴周肇斌鄭如婷秦裕岷梁玉華尹小芳鄭宏達劉雅婷許懷生黃宜偵陳慶榮金亭妤石香慧王傳璽林東裕黃正賢鄭坤洪何　昌鄭安綸張憲明劉玫妏邱河捷鄒正雄陳祖安鄭詒如謝明宏陳許敏齡王珮宜江宜錚蔡榮貴陳玉書周芝名楊裕文朱蕙芳林建志楊金龍吳威煬吳秩策楊月紅謝涵芝陳宛伶周耀棕黃基堯鄭如里呂亞敏李明服林素鑾莊景翔張達元涂若禹符人鳳鄭立智李梅鶯李佳樟李宜珊黃玉英劉耀才張愛麗侯國安龔書嫻吳金花柯雅慧張語恩侯佳儀陳元琦柯維佳秦壽婗陳曉瑜沈珮芬陳冠穎林秀鳳張政民曾明玲王麗萍王珮珊蔡翔安李偉傑徐世中蔣淑嫻徐善軒陳欣薇李惠萍吳啟超蔡傅昌眭惠玲劉蓉華謝茞芃阮弘毅陳英君林皇志劉婕羚徐永明李永勝楊正堂何妙善何寶華王　薇賴民倢顏世錚劉廷芝董柏志魏經華李嘉芸謝宗翰林美津賴美旭王鄭鶴湯千儀林瑋浩王靜儀張萬峰蔡佩秋顏宇心陳宜駿高珮禛吳麗鴈梁郁蓉王欣儀劉如玉林延容曾俊傑曾馨儀賴建名共　　　同訴訟代理人　林宇文律師複代理人　　張漢榮律師被　　　告　鵬程建設股份有限公司法定代理人　于家福被　　　告　吳寶田共　　　同訴訟代理人　繆璁律師高亘瑩律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國105年6月6日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告聲明請求被告連帶給付原告新台幣（下同）43,195,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行，其主張略以： (一)被告鵬程建設股份有限公司（下稱被告公司）於基隆市○○區○○段0000地號土地上興建暖暖台北大鎮公寓大廈（原名鵬程彩虹花園廣場，下稱系爭公寓大廈）對外銷售。原告等分別自98年間至104年間，於如附表1簽約日期欄所示之時間，與被告公司及被告即系爭公寓大廈建物坐落基地之原所有權人吳寶田，簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告等以如附表1買價金欄所示之價格，買受各區分所有建物及其基地之應有部分（下稱系爭不動產）。原告等購買系爭房地後陸續遷入居住，而系爭公寓大廈全體區分所有權人於101年12月16日召開第一次區分所有權人會議，決議訂定規約並成立管理委員會，系爭公寓大廈管理委員會乃基於上開會議之決議成立，並經基隆市暖暖區公所於102年1月8日報備成立，並於102年7月起與被告公司辦理系爭公寓大廈公共設施（下稱系爭公共設施）點交，經管理委員會委由訴外人駿坤安全管理顧問有限公司（下稱駿坤公司）協助點交驗收，並派員與被告公司及駿坤公司會同點收，經過初次勘驗，即發現有如駿坤公司所出具之初勘驗報告書（下稱系爭初勘驗報告書）所列之各項瑕疵，經管理委員會將報告內容通知被告公司，被告公司承諾將於改善，再行點交予管理委員會，但經被告公司陸陸續續就瑕疵進行修補後，管理委員會派員會同被告鵬程公司及駿坤公司於103年6月間再行點交驗收，但仍然有如第2次勘驗（即複勘驗）報告（下稱系爭複勘驗報告書）所載之各項瑕疵。對於上開瑕疵，被告公司即不再修繕。 (二)系爭公寓大廈公共設施及區分所有建物於複勘驗時發現之缺失，仍有下列瑕疵未經被告公司修復： 1.附表2消防系統部分：附表2項次1至29、32，該等緊急照明設備，因被告公司移交前未定期充放電，導致於102年7月移交時，所有照明設備均故障無法使用，此自屬滅失通常效用之瑕疵。附表2項次30 、31、38至74，均屬消防設備之功能，但因被告公司移交時均已失去其功能，導致發生火警之際，無法發揮其正常之作用，而未有警示之效能，自屬瑕疵。 2.附表3排煙通風系統設備：被告辦理點交時，風管、避震器、排煙機等設備均已嚴重鏽蝕無法作動，甚至有一台排煙機倒塌，五處風管倒塌，固定支架不牢固位移，可見被告公司於代管期間未善盡保養維修之責任。又附表3項次1排風機安裝不良無法發揮常之排風功用，故有減少通常效用之瑕疵。附表2項次2至35、40，均為排煙機鏽蝕，原告等所購買之系爭不動產所在之系爭公寓大廈係屬各類場所安全消防設備設置標準第28條規定應設置之排煙設備之場所，被告公司興建之時，雖然有設置排煙機，但排煙機於102年7月間與管理委員會辦理點交之前，即已經出現嚴重鏽蝕而無法發揮排煙功能，且基隆市消防局104年亦以系爭公寓大廈之排煙設備、排風設備損壞之事實，對管理委員會開立限期改善通知單，此部分除係違反消防法第6 條之規定外，且被告公司所設置之排煙設備產生鏽蝕之狀況，而不堪使用，須全部汰新改善，此自屬減失排煙通常效用之瑕疵。因被告公司對此置之不理，管理委員會為全體住戶安全之考量與正德防火工業股份有限公司簽訂合約書進行改善。另附表3項次36至39、41，均係排煙匣門故障，且均係在102年7月份點交時即有此故障情形存在，無法發揮排煙功能，被告公司雖有設置，但因故障而無法作用係屬滅失通常效用之瑕疵。 3.附表4防火填塞部分：被告公司未於貫穿防火區劃與樓地板間之風管，未設置防火填塞，不符建築技術規則建築設計施工篇第85條之規定，而有偷工減料之情事。依建築技術規則建築設計施工篇第85條、第85-1條規定，貫穿防火區劃牆壁或樓地板之風管，應在貫穿部位任一側之風管內裝設防火閘門或閘板，其與貫穿部位合成之構造，並應具有一小時以上之防火時效。貫穿防火區劃牆壁或樓地板之電力管線、通訊管線及給排水管線或管線匣，與貫穿部位合成之構造，應具有一小時以上之防火時效；各種電氣、給排水、消防、空調等設備開關控制箱設置於防火區劃牆壁時，應以不破壞牆壁防火時效性能之方式施作。前項設備開關控制箱嵌裝於防火區劃牆壁者，該牆壁仍應具有一小時以上防火時效。故，針對各類機械及電力電信管路穿越防火區劃牆之部位，需以防火填塞填補其管路貫穿部位，以達到牆面最佳防火效果並保持防火牆既有法定時效，以維持建築物完整之防火區劃。但被告公司於附表4所列之區域有穿牆管均未設置消防填塞，社區僅有中華電信股份有限公司施工區域之電信線及網路線依法規施作防火填塞，此部分之瑕疵項目高達385項。 4.附表5防火門部分：附表5項次1至5均係在防火區劃位未施作防火門，依建築技術規則建築設計施工篇第79條第1項之規定，防火構造建築物總樓地板面積在1,500平方公尺以上者，應按每1,500平方公尺，以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防火構造之樓地板區劃分隔。防火設備並應具有一小時以上之阻熱性。原告等所購買之系爭不動產所在之系爭公寓大廈係屬防火構造建築物，依前開規定應在防火區劃設置防火門，以達火災發生時有效阻隔火勢、濃煙、熱氣侵入，被告公司未依法設置，自有瑕疵。附表5項次6至30，均屬被告公司雖有設置防火門，但所設置之防火門於102年7月間點交予管委會時，即已產生嚴重鏽蝕、變形，造成無法關閉之狀況，而失去防火門之功用，而有滅失防火門通常效用之瑕疵。 5.附表6電氣照明系統部分： (1)附表6項次2、9，乃係被告公司所設置之車道口電動鐵捲門之線路盤；及婚宴廣場配置LED燈時之配管，未作好防水之措施，以致一遭逢雨天即產生滲水而造成電線短路之現象，鐵捲門即無法以電動遙控方式開關；LED燈即短路不亮，此乃係被告公司於設置之初，即未作好防水之措施，減少該電動鐵捲門及LED燈之通常效用。 (2)附表6項次3，乃係被告公司在設置緊急發電機耐火電線之配管，僅於前後兩端金屬管路包護，中間一大段則使用PVC塑膠管，而不符設計圖說。蓋依被告公司提供予原告之電氣竣工圖，有關該部分係圖號E19，依該圖說可知應配置之管路為EMT管即金屬管，而由原告所提出之照片200、201、202卻均為PVC管，可知被告公司之施工與圖說不符，而配置EMT管之目的即在於耐熱達30分鐘，以保障意外發生時此30分鐘供電無虞，但PVC管並無耐熱之效果，一經火勢烘烤，即為溶化，當無法保障住戶之安全，被告公司未依圖施工，自有瑕疵。 (3)附表6項次5、8，均屬被告公司管線配管之材質未依法使用E管，而使用PVC管之A管，與經濟部商標檢驗局公告之硬質聚氯乙烯電線導管材質標準，保護電線及電纜線所用之導管應以E管或ES-1管，而不符中華民國國家標準。 (4)附表6項次7，係游泳池機房之馬達鏽蝕，於102年7月間點交予管委會時即故障而無法運作，空有馬達之設置卻無其功能而欠缺通常之效用。 (5)附表6項次19、20均係戶外燈具，被告公司雖有設置但均未作好防水措施，致在移交時均已鏽蝕而不堪使用。 6.附表7給污排水系統部分： (1)附表7項次2至3，被告公司所設置之給水管，均未依建築圖說而設置，蓋依法應設置W管，但卻均以E管代替，按被告公司係採用PVC管之E管進行配管，PVC管E管係使用於保護電線及電纜線所用，自來水部分應用PVC管之W管使符合國家標準，故依經濟部商標檢驗局公告之自來水硬質聚氯乙烯電線導管材質國家標準，係將自來水使用之PVC管線單獨列為一項國家標準進行檢驗，其理即在將電線使用之硬質聚氯乙烯電線導管與自來水用之硬質聚氯乙烯電線導管之管材加以區別，簡單言之，電線用之導管可以含有塑化劑，但自來水管不得有塑化劑，以免溶出而有害物質。 (2)附表7項次4乃係被告公司設置不良，以致於無法達到排水之效果而有減少其通常效用。 7.附表8建築、景觀、植栽空調系統部分：附表8各項次均係被告公司所出售予原告等系爭房地等公共設施部分產生漏水之情形，上開瑕疵，已減損原告等所買受系爭房地之價值，故為減少價值之瑕疵。又精英會館分離式冷氣機之室外機多台，安裝位置不當（靠山側高約三樓高），未做維修平台，人員無法靠近，無法保養維修施工不良。8.附表9弱電系統部分：附表9各項次，均屬公共設施之監視畫面、或對講機、或紅外線有異常之現象，且均於102年7月點交予管委會時即已存在，造成上開電信干擾之原因，乃係因被告公司所興建之台北大鎮社區有關電信管線之配置，不符「用戶建築屋屋內外電線設計規範」（已於92年3月18日廢止）第11條第1項規定：「電信管線與其他管線之安全間隔規定：（一）電信管線電信管線與低壓電力線相隔15㎝以上，與高壓電力線相隔50㎝以上。但如電力線係收容於接地金屬管或PVC管內則得放寬上述規定」。用戶建築屋屋內外電線設計規範雖已廢除，但交通部電信總局另制訂「建築物屋內外電信工程技術規範」取代，依該條10.2.4宅內配管設計仍有「電信配管與低壓電力線應相隔15cm以上，與高壓線應相隔50cm以上」規定之適用，而系爭公寓大廈之弱電管線與高壓電力管線乃係上下重疊方式而設置，並未依上開用戶建築屋屋內外電線設計規範之保持安全間隔之距離，導致弱電系統之管線，如監視器、對講機等系統螢幕受到嚴重之干擾，此項配線不符上開規定，造成監視器畫面、紅外線及對講機之干擾而異常，致有欠缺通常使用之瑕疵。 9.附表10各項次乃係原告等專有部分之瑕疵。但有關項次1至5、10、12、18、21、23、29至33，乃係對講機畫面之干擾，此對講機雖係設置於原告等之專有部分，但實際上係聯絡大門、服務中心等公共設施，造成干擾之原因亦如同前段所說明，係高壓電管線與弱電系統未保持安全間格而產生之干擾。項次13及14之廣播部分，雖亦為專有設備，但此為公寓大廈廣播主機之附屬設備，非純為專有部分之瑕疵。項次8至 11、15至17、19、20、27、31等項目則為探測器故障，此為防火之必要設備，倘若探測器無法發揮作用，而火警發生時將無法警示，嚴重影響住戶生命之安全。項次6、7、22、26、28、37、40、43、44、45、46等係滲水或受潮等瑕疵。 (三)被告公司所出售予原告等系爭房地之公共設施既有如附表2 至9之瑕疵，則自應依民法第354條第1項負物之瑕疵擔保責任，原告等援依民法第359條及第360條之規定，請求減少價金及損害賠償；同時被告公司所給付之公共設施，既然存有如附表2至9之瑕疵，甚至有未依建築技術規則建築技術施工篇第85條、第85-1條及第79條之規定而施工，及未依建築圖說配置管線，自屬可歸責於被告鵬程公司，而有不完全給付之情事，且被告公司業已拒絕改善，原告等另依民法第227 條第1項之規定，準用給付不能之規定行使權利。至於附表 10部分之瑕疵乃係專有部分，被告公司並已於104年8月17日答辯狀中被證一所示之交屋日期點交予原告等，而本件起訴之時點為104年6月18日已逾越6個月之除斥期間，惟縱然如此，因附表10之各項瑕疵乃係可歸責於被告公司於興建台北大鎮社區時，未依用戶建築屋屋內外電線設計規範（92年3 月18日廢止，但另頒佈建築物屋內外電信工程技術規範）而設置電信管線而造成，自屬可歸責於被告公司，故被告公司仍應依民法第227條第1項之規定，負不完全給付之責任。又不動產因瑕疵而減損其價值，如果僅以修復原則估計價值減損，並無法完整的補償所有權人的損失。因為這些受損害的不動產即使修復，仍可能持續受到價值無法回復之影響，是原告等所受之損害，非僅修復成本，尚有系爭不動產整體價值減損。 (五)對被告抗辯所為之陳述： 1.被告主張「原告等就暖暖台北大鎮公寓大廈之公共設施部分請求減少價金乙節，於程序上並無所據」，實有違誤： (1)本件原告等係本於買賣契約而請求不完全給付之債務不履行、及減少價金，契約之當事人為原告等與被告2人，故本於契約而請求何有違誤。 (2)其次，雖然原告等所主張被告之不完全給付或瑕疵，大部分係屬「公共設施」，但該「公共設施」亦為原告等與被告所訂立之買賣契約之標的物，「公共設施」之瑕疵，當屬買賣之瑕疵，並無區分「公共設施」或專有部分之餘地，因買賣標的物中，除專有部分外，並包含集合住宅之「公共設施」，往往亦因「公共設施」之良窳，而決定買受人之購買意願，及價金之高低，若「公共設施」有瑕疵，當減損「整個」買賣契約之價值。 2.原告賴建名為系爭建案之建物、基地應有部分之買受人即契約當事人：依基隆市○○街000號13樓不動產之買賣契約，買方乃係湯千儀、賴建名2人，賴建名部分並無表明代理之意旨，是以賴建名係以契約當事人之身分而簽訂買賣契約，其自為契約之當事人。 3.被告公司與被告吳寶田應連帶負系爭責任：原告等與被告公司、被告吳寶田所分別訂立之房屋、土地買賣契約，並非係契約聯立，而係「契約連帶」，此由房屋買賣契約書第1條第2項、土地買賣契約書第1條第2項均已表明「兩件契約具有連帶關聯，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約」可知係屬「契約連帶」，而其效力並不限於「解除契約」，而係「任何一項」違約，今視為全部違約，故被告2人主張僅限於生效、解除等效力，作連效之約定，尚與兩造所訂之買賣契約約定不符，而原告人依民法第272 條第1項之規定訴請被告吳寶田連帶負責，非無理由。 4.原告之不完全給付請求權尚未罹於時效：依最高法院77年第7次民事庭會議決議，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，可知物之瑕疵擔保責任，並無排除不完全給付規定之適用，僅不過二者各有其要件。原告等除主張物之瑕疵擔保責任外，並同時主張不完全給付，而不完全給付請求之時效為15年，本件縱以契約訂立時開始起算，亦尚未罹於時效。5.原告之減少價金請求權尚未逾除斥期間： (1)依民法第365條第1項規定，該消滅時效之起算係買受人依民法第356條為通知後，而民法第356條乃係規定買受人因儘速檢查所受領之物，發現有瑕疵時應即通知出賣人，而既稱「受領」，則買受人先依民法第373條「交付」買賣標的物後，始有「受領」可言；另5年時效部分，亦係自標的物「交付」後始行起算。 (2)被告公司於點交房屋時，並未點交公共設施：被告2人主張原告等依系爭房屋買賣契約書第6條第1項之約定「本件不動產為成屋買賣，乙方（即被告公司）應於甲方（即原告等）繳納第4次款同時以現況點交」，且並簽立「房屋點交清單」（下稱系爭房屋點交清單），主張原告等現已現況交屋而不主張瑕疵擔保責任。惟系爭房屋買賣契約書第6條第1項所約定之「現況點交」係針對原告等購買之專有部分，並不包含公共設施，此由被告2人於書狀中亦一再表明在管理委員會成立之前，係由被告公司管理經營公共設施，可知當初並無移交予原告等。又系爭房屋點交清單係被告公司單方面所製作之定型化約款，自應受到民法第247條之1之規範，而依民法第247條之1第4款之規定「其他於他方當事人有重大不利益者」，其情形顯失公平者，該部分約定無效。而上開房屋點交清單內容第三點僅就設備位置點交，姑不論被告公司於點交當天並未實際就公共設施設備位置確實帶同原告等前往查看，並加以確定外，其僅就此之約定視為點交完成，自屬不利於原告等且有顯失公平之情形，實屬無效。且被告公司所提出之房屋點交清單，其房屋點交內容第三點並非「完全之點交」，而尚有功能、數量須另外再行由管理委員會點收之規定，如此之記載即可知原告等簽立房屋點交清單時並未實際受領公共設施，自不符點交之意義，所以被告公司就公共設施為附條件之點交，自不生點交完成之效力。系爭公共設施確實係自102年7月以後開始由被告公司進行點交予管理委員會之作業，但因有多項之瑕疵，以致未能由管理委員會驗收合格，是以迄今尚未點交完成。二、被告則均聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行，其答辯略以： (一)被告公司興建系爭公寓大廈建物，自98年6月24日取得使照核發後，依成屋買賣方式辦理銷售及交屋作業。原告等並分別自98年8月間起迄104年1月間，陸續向被告公司及被告吳寶田，分別購買系爭建物及其坐落基地土地應有部分，並於簽約後不久，各自辦理交屋手續。 (二)原告王雅嫻等就暖暖台北大鎮公寓大廈之公共設施部分請求減少價金乙節，於程序上並無所據：依民法第820條第1項本文規定，共有物之管理，以保存行為改良及利用行為為典型，所謂共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，決定其使用收益、重大修繕方法之行為，故共有物之重大修繕既屬管理行為，自應以共有人之人數及其應有部分過半數，始得為之。系爭公寓大廈之所有權人總計658戶，本件僅有原告等（計264戶）提起訴訟，顯未達法定之共有人之人數及其應有部分過半數，故原告等主張被告等人就共有部分減少價金，於法尚有未合，即原告等就公共設施部分主張減少價金乙節，於法程序上係屬不合法，原告之訴自無所據，應於程序上駁回。 (三)原告賴建名並非系爭不動產之買受人（契約當事人），其主張之請求權並不存在：門牌基隆市暖暖區○○街000號3樓不動產買賣契約之買受人僅為湯千儀1人，賴建名僅為該房地賣賣契約之簽約代理人及交屋之代理人，其並提出簽約委託授權書及交屋委託授權書，可見賴建名非買賣契約之當事人。 (四)被告等人否認原告等主張之瑕疵，原告等應就所稱瑕疵之有無及該瑕疵之發現時間負舉證之責任： 1.原告等主張如附表2-9所示電力設備、消防設備、電梯設備、弱電設備、空調設備、土木建築、防火填塞、游泳景觀流瀑等8項公共設施有瑕疵云云，並以駿坤公司出具之報告書為據，被告否認該等報告書之證據能力，且綜觀該報告書之詳細內容，僅限於鑑定標的物之現況紀錄，未分析是否符合買賣契約所載之原始設計規範、法規要求，鑑定報告僅以事後標的物之現況，應無法足以判斷瑕疵是否可歸責於被告公司，被告否認該報告書之實質真實性，況鑑定時已離被告公司交屋、點交之時間隔達4年，無法證明該瑕疵是否為被告公司興建點交移轉時所生之瑕疵，故原告等所提駿坤公司出具之系爭初勘驗與複勘驗報告書顯不足以認定渠等所稱瑕疵為被告公司興建時所生之瑕疵。 2.民法第354條所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。原告等主張系爭公寓大廈公共設施有瑕疵，然被告公司就系爭公寓大廈於98年9月始，即以成屋方式陸續出售、交屋，原告等斯時即陸續搬進並使用專有部分及公共設施，渠等入住並使用專有部分及公共設施，迄今業有6年左右，故原告等所稱專有部分及公共設施之瑕疵應屬自然耗損或使用上耗損所致，被告公司於交付專有部分或公共設施時並無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵甚明。由原告等於民事起訴狀第4頁載「…綜合驗收報告書所載瑕疵，其中大部分係已鏽蝕或已不堪使用」等語，足見渠等亦不爭執專有部分及公共設施係因自然耗損或使用上耗損而致無法使用，故此非被告公司於交付專有部分或公共設施時原本存有之瑕疵。是依民法第354條之規定，原告等所稱之瑕疵顯非被告公司於交付專有部分或公共設施時所減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，顯足認定。 3.系爭公寓大廈建案並非採預售模式，而係由被告公司自行興建全部完成後方開始銷售，且由消費者即被告等實際確認買受標的物之實際情形，並以現狀交屋之方式點交予原告等，以免爭議，系爭契約第6條第1項亦約定：「本件不動產為成屋買賣，乙方（即被告公司）應於甲方（即原告等）繳納第4次款同時以現況點交」，原告等既已同意現況點交，自不得再對被告等主張瑕疵擔保責任。退萬步言，縱被告公司交屋時存有瑕疵者（假設語氣），原告等均依約定同意現況點交，實不得嗣後再以物之瑕疵而為主張。被告公司業已現況點交，原告等亦使用迄今，渠等於本件訴訟中稱有瑕疵云云，非無可議且不足採。 (五)原告等之請求權已逾除斥期間而消滅： 1.依最高法院103年度台上字第1619號裁判意旨，減少價金請求權為形成權之一種，民法第365條第1項所定6個月之解除權存續期間，屬於無時效性質之法定期間，不發生中斷問題。故按民法第354條第1項及第373條規定，買賣標的有無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準，而買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，如買受人怠於為此通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。被告公司就系爭公寓大廈於98年9月始，即以成屋方式陸續出售、交屋，原告等斯時即陸續搬進並使用專有部分及公共設施，渠等入住並使用收益專有部分及系爭公共設施，迄今業有6年左右，除原告楊自然、陳欣薇，賴美旭等三人外，其餘原告等購買系爭建物均已超過6個月以上，自應視為承認其所受領之物。且系爭公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第57條（視為經全體區分所有權人之授權）規定，代理全體區分所有權人於103年7月17日以北鎮管電字第00000000000號函為瑕疵之通知「通知說明：三、…，按貴我雙方會同駿坤安全管理顧問有限公司於本（103）年6月7日所進行第二次複勘結果，尚有缺失摘述如下：…。」，然迄本件起訴之時點104年6月18日，已逾六個月之期間，依民法第365條第1項規定，原告等本件減少價金請求權，業已逾除斥期間而消滅。 2.買受人就產品瑕疵所生之損害，可同時向出賣人主張「不完全給付」之債務不履行責任及「瑕疵擔保責任」，此為買受人請求權利之競合，惟此二競合權利如何適用一節，參依最高法院96年度第8次民事庭會議決議「承攬工作物因可歸責於承攬人之事由，致工作物發生瑕疵，定作人之損害賠償請求權，其行使期間，民法債編各論基於承攬之性質及法律安定性，於第514條第1項既已定有短期時效，自應優先適用」之同一法理，且從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責事由為要件以及15年請求權時效期間）有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。再者，如不特定物買賣或種類之債，因標的物已交付買受人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免責之規定形同具文。綜上說明，基於民法債編各論就買賣之性質及法律安定性，買賣之瑕疵擔保既已有短期期間之特別規定，應優先適用，即應認買受人不依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外，亦不得再依債編通則中不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利。 (六)原告請求被告吳寶田與被告公司連帶負瑕疵擔保責任及不完全給付責任，顯不合法且無理由：原告等於民事起訴狀中稱房屋買賣契約與土地買賣契約具有連帶關聯，原告等所買受係房屋及土地，其瑕疵自應一併視之，主張被告吳寶田應依土地買賣契約書第1條第2項之約定負連帶責任，被告等人以為渠等主張並無理由。依系爭買賣契約書第1條第2項之約定「本約土地上之建物由甲方另向鵬程建設股份有限公司價購，且本契約與甲方和鵬程建設股份有限公司所簽定之鵬程彩虹花園廣場房屋買賣契約建物編號□棟□樓兩件契約具有連帶關聯，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部」，該契約書係被告吳寶田分別與原告等簽訂，係屬契約聯立，惟綜觀該兩契約全文之意，係因建物買賣不可與所坐落土地分離，從而約定任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部，然依前開約定之文義，係針對上開房屋、土地買賣契約之生效、解除等「效力」，作「連效」之約定，二份買賣契約必須共同簽署並履行，始均生效力，若其中一契約解除時，另契約亦生解除效力，並無被告間就他方契約給付所應負之損害賠償責任，亦應連帶負責之明文，原告逕以上開連效約定主張被告吳寶田應負連帶責任，實屬無據。(五)原告所提附表2-10所列之瑕疵，其各類表格項目主張含糊籠統浮報充數，未盡其詳細具體說明瑕疵內容及金額之訴訟責任，且與民法所規定物之瑕疵內涵不符，實無法以附表2至 10之項目為瑕疵項目之主張，遑論以該空泛之內容為有效合法之鑑定程序： 1.附表2項次1至29、32，該等緊急照明設備及附表2項次30、 31、38至74消防設備之功能，原告空泛主張欠缺通常效用，然該些項目中明顯可見係為長期使用但未修繕管理保養維護所致，其相關瑕疵是否為物之瑕疵已與法之規定相悖。消防系統於取得使用執照時即已通過主管機關之查驗，被告鵬程公司於各原告點交時間點除依現況完整移交外，各原告並未於法定期間內提出瑕疵之主張，而原告所稱之諸多項目，亦均係長期使用之耗能耗材，亦涉及原告之管理使用之保管責任，原告之主張顯與事實與法令不符。 2.附表3排煙通風系統設備部分，被告公司除依現況移交外，就原告等所指摘之缺失業已修繕完成，且綜觀該表所列之瑕疵，多為其所稱之鏽蝕，乃係自然耗損或使用上耗損所致，並非被告鵬程公司於交付專有部分或公共設施時原本存有之瑕疵，亦非民法所稱之物之瑕疵。 3.附表4防火填塞部分，有關防火填塞係針對建築物的燃氣設備之排氣管及供排氣管，該等管線因貫穿風道管道間，或有延燒之虞之外牆時，需施設防火填塞，而非任何管道均須施設防火填塞，原告於此顯有嚴重誤會。且系爭公寓大廈建物之建築執照，係於82年3月20日核定依原建造執照申請時之法令規定，被告公司並無施作如附表4所示防火填塞之義務。 4.附表5項次1至5防火門部分，原告等主張應設置之地點，係供停車空間使用，依建築技術規則建築設計施工編第79-1條規定，不受前條（第79）第1項之限制，即無設置防火門之必要。 5.附表6電器照明系統：原告等所主張是否為瑕疵已屬疑義，遑論被告所主張該些瑕疵為欠缺通常效用，然該項目均為日常使用並具效用，其所主張者並非通常效用之標準亦與通常效用無涉，亦非合約所約定之標準；又其中所稱鏽蝕或諸多燈光照明不亮，均係自然耗損或使用上耗損所致，並非被告公司於交付專有部分或公共設施時原本存有之瑕疵。 6.附表7給污排水系統：相關之污排系統均正常運作，並無任何滅失或減少其通常效用之情形，被告鵬程公司依合約之約定為現況移交。其他所稱之預留管線云云，實非合約範圍內之事項。 7.附表8漏水等問題：附表8各項瑕疵，多為現場維護使用之狀況，如何欠缺通常效用或減少交易價值瑕疵，原告僅一語以蔽之，原告主張實於法不符；就部分維修管理事項應係由原告之物管單位處理，此並非被告鵬程公司所需負責之事項，原告之指摘實非法律所定義之瑕疵。 8.附表9弱電系統：附表9各項次均屬公共設施之監視畫面、或對講機、或紅外線有異常之現象或波紋干擾，此為原告等平常使用之保養與維護問題，並非欠缺通常之效用之瑕疵。 9.附表10專有部分：此部分業經各區分所有權人收受確認，且已逾越除斥期間，又原告此部分與共有部分合併主張，然渠等逕以統一聲明相同金額為主張，各原告之聲明與其所主張之事實內容無法正確對應，於法不合。三、經查，原告趙瑜、賴建名以外之原告等分別自98年間至104 間，於如附表1簽約日期欄所示之時間，與被告公司及被告即吳寶田系爭公寓大廈建物坐落基地之原所有權人，簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告等以如附表1買賣價金欄所示之價格，買受被告公司於基隆市○○區○○段0000地號土地上興建暖暖台北大鎮公寓大廈（原名鵬程彩虹花園廣場）各區分所有建物及其基地之應有部分（下合稱系爭不動產）。原告等購買系爭房地後陸續遷入居住，而系爭公寓大廈全體區分所有權人於101年12月16日召開第一次區分所有權人會議，決議訂定規約並成立管理委員會，系爭公寓大廈管理委員會乃基於上開會議之決議成立，並經基隆市暖暖區公所於102年1月8日報備成立等事實，有買賣契約書影本可稽（見本院證物箱），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。四、被告雖辯稱系爭公寓大廈之所有權人總計658戶，本件僅有原告等（計264戶）提起訴訟，顯未達民法第820條第1項所定過半數之共有人人數及應有部分，故原告等主張被告等人就共有部分減少價金，於法尚有未合云云，而按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，民法第820條第1項本文固定有明文，惟查，原告等係以民法第354條第1項、第359條及第360條等關於瑕疵擔保之規定，及民法第227條第1項不完全給付之規定為本件之請求權基礎，請求被告等依與各原告分別訂立之買賣契約，負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，其等請求與民法第820條所定「共有物之管理」，全然無涉，自無該規定關於人數及應有部分限制之適用，被告等上開所辯，要非可採。五、原告趙瑜、賴建名主張其等與分別為系爭公寓大廈門牌號碼基隆市○○區○○街00000號9樓、基隆市暖暖區○○街000 號13樓區分所有建物及基地應有部分之買受人，並主張買賣標的物有瑕疵而請求被告等減少價金並負不完全給付之責云云，惟為被告等所否認，經查： (一)前揭基隆市○○區○○街00000號9樓不動產之買賣契約，係訴外人趙瑋及其法定代理人鍾惠憫與被告等所訂立之事實，有上開買賣契約書影本可稽，原告趙瑜雖以其為前揭不動產之登記名義人，且與被告等及訴外人趙瑋及鍾惠憫簽立「更名承諾書」為由，主張其係上開買賣契約之買受人，惟查，前揭更名承諾書第一項記載「...不動產買賣契約書係以乙方（即訴外人趙瑋、鍾惠憫）訂定之，惟為辦理所有權登記之需要，乙方得指定丙方趙瑜為辦理產權登記名義人」，第三項則記載「乙方指定之產權名義登記人丙方如與第三人發生債務糾紛或有債信不良不未能依約辦理貸款，甲方得逕行依約登記乙方為產權名義人，乙方應即配合履約，不得異議」等事實，有更名承諾書影本附卷可稽（見本院卷(一)第 114-117頁），顯見訴外人趙瑋僅係與被告等約定將買受之不動產登記為原告趙瑜所有，並未約定將買賣契約之買受人變更為原告趙瑜，而按債務債權之主體，應以締結契約之當事人為準，故凡以自己名義與人結約為債務之負擔者，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任，至其實際享用債權金額之為何人，原非所問（最高法院18年上字第1609號判例意旨參照）。是原告趙瑜既非契約當事人，縱其實際上受買賣標的物所有權之移轉，亦不因之承當契約而成為債權債務主體，自無從以前揭買賣契約買受人之地位，請求出賣人即被告等負瑕疵擔保或不完全給付之契約責任，原告趙瑜之請求，洵屬無據。 (二)前揭基隆市暖暖區○○街000號13樓不動產之買賣契約書之買方欄下固有原告湯千儀及賴建名之簽名及印章，惟原告湯千儀亦於簽約日出具「簽約委託授權書」，表明「今本人因故不克親自前往貴公司或接待中心）辦理簽約用印作業，特授權並委託賴建名代理本人全權處理房地簽約事宜，爾後若有因此產生任何糾紛，概由本人自行負責」，並提出於被告等之事實，有簽約委託授權書及買賣契約書附卷可稽（見本院卷（一）第376、380-407頁），而按代理行為固應表明代理之意旨及表明其本人名義，惟此等表明之目的係在使交易相對人明瞭其交易之對象及效果歸屬之主體，故凡足使相對人明瞭之表明方式均屬之，且不以於契約中載明「本人」、「代理人」之名稱為限，原告賴建名以前揭買賣契約中未有「代理人」之記載為由，主張其與原告湯千儀均為契約當事人云云，自非有理。從而，原告賴建名既係原告湯千儀與被告等簽立買賣契約之代理人，並已以「簽約委託授權書」表明代理之意旨及本人名義，其以前揭買賣契約買受人之地位，請求出賣人即被告等負瑕疵擔保或不完全給付之契約責任，亦屬無據。六、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；民法第354條、第 359條、第360條分別定有明文。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條亦有明定。原告趙瑜、賴建名以外之原告等雖主張系爭公寓大廈建物公共設施及專有部分有如附表2-10所示各項瑕疵，其等得依民法第354、359、360 條之規定請求減少價金云云，惟為被告等所否認，並辯稱系爭公寓大廈公共設施及專有部分於危險負擔移轉時，並無任何瑕疵，且原告等縱有請求減少價金之權利，亦已逾除斥期間等語，經查： (一)原告陳政毅、蔡榮貴、黃玉葉、李永勝、郭純星、黃正賢、簡妙琴、蔣淑嫻、翁淑娟、鄭淞方、杜昱平、林燕玉、蕭桂英、徐善軒、朱蕙芳、陳建村、鍾兆昇、彭素珍、詹宗霖、陳燈煌、李佳璋、林延容、張好主、劉蓉華、龎維貞、陳祖安、李嘉芸、李宜蓁、周芝名、顏政賢、顏宇心、嚴世錚、張愛麗、侯偉銘、鄭如婷、徐天君、馮嘉昇、周伶繁（就其買受之門牌號碼基隆市○○區○○街00000號12樓房屋及其基地應有部分）、鄭安綸、吳麗鴈、曹玉雲（就其買受之門牌號碼基隆市○○區○○街00000號12樓房屋及其基地應有部分）、周肇斌、彭國峯、阮弘毅、王傳璽、林建志、楊玉秀（下稱原告陳政毅等47人）部分： 1.民法第359條減少價金請求權： (1)按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅民法第356條第1項、第365條第1項、第2項分別定有明文。原告等雖主張被告點交專有部分時，並未一併點交系爭公共設施，係於 102年7月20日被告公司為依公寓大廈管理條例第57條規定將公共設施時點交予系爭公寓大廈管理委員會，而第一次通知系爭社區管理委員會勘驗時始交付系爭公共設施云云，惟按所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂（最高法院47年台上字第511號判例意旨參照），亦即解除自己對物之占有，將之移轉予買受人而言（最高法院86年度台上字第1427判決意旨參照）。經查，被告公司係於如附表1 所示交屋日期欄所示日期，交付原告其等買受之不動產專有部分，原告等亦自斯時起得使用系爭公共設施之事實，為兩造所不爭執，並有房屋點交清單影本附卷可稽（見本院卷( 一)第206-271頁），足徵被告等於交付原告等買受之不動產專有部分時，就系爭公共設施亦解除自己之占有而使原告等取得對系爭公共設施之直接管領力，揆諸前揭說明，系爭公共設施自係於如附表交屋日期欄所示之日期交付予各原告。(2)又按公寓大廈共有驗共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務；起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之；前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續，公寓大廈管理條例第第36條第2款、第57條第1項、第2項定有明文。綜觀上開公寓大廈管理條例規定，顯見公寓大廈管理條例第57條第1項之規定，旨在管理委員會成立後，開始就共有及有用部分負管理維護之責之際，課予起造人就區分所有建物現有共有部分、約定共有部分及附屬設施進行水電、機械設施、消防設施管線檢測功能正常無誤後移交予管理委員會之義務，以確保所移交區分所有建物公共設施設備功能正常運作無虞，管理委員會得以善盡其管理維護之責，藉以達到維護建物區分所有權人身體、生命及財產安全之規範目的，而此「檢測共用部分功能正常後移交及交付圖說」之義務，與交付之定義即「占有移轉」純屬二事，自不能以檢測之時間，作為交付系爭公共設施之時間。況查，原告等先主張被告公司進行之系爭公寓大廈「點交作業」未能由管理委員會驗收合格，故「迄今尚未點交完成」（見本院卷(一)第420頁），嗣又於本院言詞辯論期日主張在102年7月間被告公司與系爭公寓大廈管理委員會辦理系爭公共設施「點交」程序前買受系爭不動產之原告，係於102年7月間受系爭公共設施之交付，102年7月間以後買受系爭不動產之各原告則因管理委員會於被告公司間仍有爭議，故迄未受公共設施之交付云云（見本院105年6月6日言詞辯論筆錄），則原告等前揭主張不僅前後不一致，且就102年7月前後買受系爭不動產之原告受系爭公共設施交付時間之認定標準，亦未見其提出任何法律上依據及說明，況依其主張，若公寓大廈公共設施因起造人與管理委員會就檢測結果有所歧異，或管理委員會遲未能成立而與起造人進行檢測移交，公共設施不能謂已交付予區分所有權人，勢將造成公寓大廈公共設施之實際使用利益由買受人享有，惟危險仍由出賣人負擔之不合理情形，顯與民法關於交付及危險負擔移轉之規定不合，益徵原告等前揭主張並非有理。 (3)經查，原告等係於104年6月18日提起本件訴訟，有起訴狀上本院收文戳可憑，而被告等交付原告陳政毅等47人其等買受之系爭不動產之時間，即如附表交屋日期欄所示之日期，均在原告等提起本件訴訟之5年即99年6月19日以前，揆諸前揭規定，系爭公共設施縱原告等所指之瑕疵，原告陳政毅等47人之減少價金請求權，已因逾5年除斥期間而消滅，其等依民法第359條規定請求減少價金，即屬無據。 2.民法第360條損害賠償請求權：又按出賣人依民法第354條第2項、第360條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證。因此出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務。而原告等既未舉證證明被告等以受拘束之目的而為何等保證，或有故意不告知瑕疵之情形，揆諸前揭規定，其等依民法第 360條規定請求被告等負損害賠償責任，亦非有理。 (二)原告吳金花、簡淑娟、楊一芯、曾俊傑、秦壽婗、蕭羽棠、劉雅婷、周伶繁（就其買受之門牌號碼基隆市○○區○○街00000號6樓房屋及其基地應有部分）、柯雅慧、蕭忠漢、曾明玲、王麗萍、陳慧菁、郭倫榕、何建志、梁慶玉、謝淑鈴、張育倫、王欣儀、王珮宜、黃宜偵、劉育成、江宜錚、鄭坤洪、羅安惠、魏經華、陳許敏齡、符人鳳、曹玉雲（就其買受之門牌號碼基隆市○○區○○街00000號8樓房屋及其基地應有部分）、謝玉美、張億芬、陳慶榮、馮靖倫、林素鑾、陳冠穎、劉婕羚、侯佳儀、蔡傅昌、謝茞芃、張裕華、詹富荃、徐穩雄、周穎駿、陳振榮、張萬峰、黃芳瑩、王膧絜、呂青惠、劉嘉言、姚雅玲、陳宜駿、鄭振卿、劉玫妏、楊金龍、姚國祥、鄭木元、平齊華、游季珠、張政民、黃若綾、蘇筠婷、楊正堂、沈珮芬、詹慧君、鄭俊昌、楊芬萍、黃基堯、金亭妤、尹小芳、王雅嫻、游東曉、周耀棕、李惠萍、莊景翔、陳燕華、陳英君、劉如玉、楊裕文、蕭鴻隆、謝玉娟、張麗玉、彭秀佐、羅晴宇、李明服、董柏志、陳若涵、王繼遠、王靜儀、唐儷容、黃莉芸、林安玲、呂亞敏、何寶華、何妙善、李繼晶、劉耀才、林美津、高婉玲、張達元、謝鈞龍、潘靜茹、游振發、呂奇恩、呂建達、許文瑛、吳榮標、蔡佩秋、何昌、邱河捷、李梅鶯、劉建宏、劉廷芝、陳威豪、温浚亨、林憶馨、余素真、鄭立智、黃玉英、謝瓊增、陳其浩、王麗珠、陳元琦、柯維佳、郭又榳、蔡翔安、蔡惠真、莊詠善、李麗霞、徐士勤、陳怡廷、謝明宏、鄭宏達、秦裕岷、梁玉華、江清和、林瑋浩、湯千儀、林學文、黃玉欣、黃瓊萩、張嘉雄、李建德、王郁喬、鍾明沛、李偉傑、張憲明、梁郁蓉、周志銘、郭瑞每、王鄭鶴、謝蕙璇、鄭如里、許哲綱、黃暐婷、蘇立全、陳玉書、陳秀芳、王薇、劉承璞、李宗畯、陳宛伶、侯國安、陳汝完、瞿鶴惠、龔書嫻、李淑芬、高珮禎、高偉傑、羅婕云、呂麗華、張玉承、高燕萍、黃英峰、吳宏瑋、林俊宏、胡靜儀、陳信文、徐世中、石香慧、張世煜、石益源、陳艾群、眭惠玲、王雪莉、謝涵芝、李章平、徐永明、留炳坤、陳曉瑜、賴民倢、李宜珊、楊月紅、張語恩（下稱原告吳金花等193人）部分： 1.按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵。又按出賣人所負物之瑕疵擔保責任，雖係採無過失責任，惟仍以物之瑕疵於危險移轉時存在為前提。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告等主張系爭公共設施及原告等買受之專有部分有如附表2-10所示之瑕疵，既為被告等所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就系爭公共設施及專有部分於危險移轉時即交付時有瑕疵存在之事實，負舉證責任。 2.經查，原告等主張系爭公共設施有如附表4所示，未依建築技術規則建築設計施工篇第85條、第85-1條施作防火填塞，及如附表5第1-5項所示，未依建築技術規則建築設計施工篇第79條規定設置防火門之瑕疵，被告等雖不否認並未施作前揭防火填塞及防火門，惟辯稱依系爭公寓大廈建築執照取得當期即82年間之建築技術規則，被告公司並無施作防火填塞之義務，又如附表5第1項至第5項之處所為停車場，依建築技術規則建築設技施工篇第79-1條規定，無須依第79條規定設置防火門等語。按貫穿防火區劃牆壁或樓地板之風管，應在貫穿部位任一側之風管內裝設防火閘門或閘板，其與貫穿部位合成之構造，並應具有一小時以上之防火時效；貫穿防火區劃牆壁或樓地板之電力管線、通訊管線及給排水管線或管線匣，與貫穿部位合成之構造，應具有一小時以上之防火時效；各種電氣、給排水、消防、空調等設備開關控制箱設置於防火區劃牆壁時，應以不破壞牆壁防火時效性能之方式施作；前項設備開關控制箱嵌裝於防火區劃牆壁者，該牆壁仍應具有一小時以上防火時效；建築技術規則建築設計施工篇第85條、第85-1條固有明定，惟遍觀上開規則內容，均無關於「防火填塞」之用語，則原告等據以主張系爭公共設施有未依建築技術規則施作防火填塞之瑕疵，已非有理。又按防火構造建築物總樓地板面積在1,500平方公尺以上者，應按每1,500平方公尺，以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防火構造之樓地板區劃分隔。防火設備並應具有1小時以上之阻熱性；建築物供停車空間使用，無法區劃分隔部分，以具有1小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防火構造之樓地板自成一個區劃者，不受前條第1項之限制，建築技術規則建築設計施工篇第79條、第79-1條第1項第2款定有明文，而原告等所指如附表5第1至5項所示未設置防火門之處所為停車空間之事實，為兩造所不爭執，則依前揭建築技術規則之規定，附表5 第1-5項原告所指應設置防火門之處，並無設置防火門之必要，原告等主張系爭公共設施有如附表5第1-5項所示未設置防火門之瑕疵云云，亦非足取。 3.次查，原告等主張系爭公共設施與專有部分有其他如附表2 -3、附表5第6-30項、附表6-10所示各項瑕疵，惟均為被告等所否認。原告雖提出系爭初勘驗報告書及系爭複勘驗報告書，主張被告公司人員已於上開報告書簽名，可見前揭瑕疵確實存在云云，惟查，系爭初勘驗報告書及系爭複勘驗報告書雖經被告公司人員於簽到簿簽名表示在場，惟報告書為訴外人駿坤公司製作，其內容並未經被告公司或其職員簽認之事實，有前揭報告書附卷可稽（見本院卷(六)系爭初勘驗及複勘驗報告書），自不能作為原告主張之瑕疵存在之證據；且上開報告書內容縱係真正，亦僅能證明系爭公寓大廈管理委員會、駿坤公司、被告公司於102年7月間為移交系爭公共設施進行檢測時發現之缺失，無從證明原告主張之瑕疵於危險移轉時，即如附表交屋日期欄所示各交付系爭公共設施時，均已存在，並進而為被告公司應負瑕疵擔保責任之證據。4.而原告等於104年6月18日起訴之初，就其主張之瑕疵，僅泛稱「原告等人向被告2人購買系爭房地後，陸續搬進各自之系爭房地居住。詎料，原告等人入住後，竟發現系爭房地之公共設施及專有部分分別有下列之瑕疵：(1)電力設備有B2F/發電機房/ATS/大公停電發電機未啟動等共有463項瑕疵；(2)消防設備有B2F/中央監空控室/B6棟/3F排煙動作無法復歸等428項瑕疵.........嗣後，被告鵬程公司雖陸續就瑕疵進行修補，再經被告鵬程公司代表、相關施作承攬廠商及管理委員會委託點交驗收承商(即駿坤公司)會同檢驗，然系爭房地之公共設施經檢視後，仍有下列之瑕疵尚未修補：1.電力設備增加至483項瑕疵，但仍有66項瑕疵並未改善；2.消防設備增至459項瑕疵，但仍有133項瑕疵並未改善...另三方會同檢驗時，又增加其他195項目之瑕疵，而195項瑕疵亦均未改善及修補...若依瑕疵係屬公有部分或專有部分加以分類，其中(1)至(9)係屬全體區分所有權人共有部分之瑕疵，另(10)及(10-1)部分係各區分所有權人專有部分之瑕疵。綜合驗收報告書所載之瑕疵，其中大部分公共設施係已鏽蝕或已不堪使用，如附件三所示之全區各棟頂樓之消防門及排風煙機組照片所示，故被告欲移交之公共設施已有滅失或減少價值、且亦有失或減少通常效用之瑕疵。」（見本院卷(一)第5-7頁），惟被告等於收受起訴狀後即提出答辯狀抗辯原告等主張之瑕疵不存在，原告應就其主張負舉證責任等語（見本院卷(一)第162頁），本院亦於第1次言詞辯論期日諭知原告應儘速將其主張之瑕疵分項整理列表以利囑託鑑定（見本院104年8月27日言詞辯論筆錄），嗣原告等於104年9月16日提出準備(二)狀稱「...因瑕疵多達數百項，故以本書狀將瑕疵列表如下，先行呈請鈞院鑑核，至於其餘應待釐清部分，容再以書狀陳述」，而其提出之附表內容多為「B1F會館/A棟/小公A1-A4棟/AA盤/台電電壓407V偏高(照片2)，建議管委會調降」等既未說明所謂被告應負瑕疵責任之瑕疵為何，更無法由其中明瞭瑕疵之類型之籠統陳述（見本院卷( 一)第316-372頁），原告訴訟代理人又於本院第2次言詞辯論期日自承「...目前被告也有提出瑕疵已經改善部分的表格，會將此二表格對照後，若已有改善就不再主張」，而顯尚未能確定其主張之瑕疵項目及內容，本院即再諭知原告應就主張瑕疵項目分類，並就各瑕疵在法律上定義明確記載後，將書狀逕行送達被告（均見本院104年10月15日言詞辯論筆錄）。原告等嗣於104年12月8日以準備五狀提出10紙附表，惟其中瑕疵項目內容仍係「B2F機車254號位止方風管下方鏽蝕，需處理」等未指明「未定期充放電故障」之情形如何之陳述，且瑕疵說明欄竟僅記載「欠缺通常『使用』之瑕疵」（見本院卷（三）第10-75頁）；本院乃再於第3次言詞辯期日諭知「本院前次言詞辯論期日即諭知原告應將各瑕疵項目之具體情形、證據、如何影響房屋之通常效用或減少價值詳為說明舉證，並就聲請鑑定事項、鑑定機構分類陳報，原告未提出，致本件無法繼續調查證據，原告應於一個月內就本院前次諭知事項以書狀提出」（見本院105年1月21日言詞辯論筆錄），而原告等於105年3月21日以準備(六)狀陳稱「.. .經再整理就非屬瑕疵之之部分，再行刪減如本書狀附表1至10...」，其所提出之附表內容除刪去部分項目外，餘均與其前提出之附表同，而未將各瑕疵之具體情形、證據、如何影響房屋之通常效用或減少價值詳為說明舉證，並就聲請鑑定事項、鑑定機構分類陳報；本院再於第4次言詞辯論期日諭知原告訴訟代理人應於一週內陳報前二次庭期本院知應陳報事項（見本院105年4月14日言詞辯論筆錄），詎原告等竟於105年4月21日提出準備(九)狀稱「請求將（準備(六)狀）附表2至10送請基隆市建築師公會，為如下之鑑定：(一) 請求鑑定附表2至10各瑕疵之修復費用若干？(二)請求鑑定附表2-9之各項公共設施之瑕疵，減損原告等人所買受之系爭房地價值為若干？」，而仍未依本院諭知內容補正（見本院卷(五)第31-42頁）；又本院於第5次言詞辯論期日再次確認原告聲請鑑定之項目，原告訴代仍稱如準備(六)狀附表2 -10所示，惟經本院質以附表8第3項「B4F汽車71.72.73.74.75車位及89.90.91.92.93車位尺寸縮小與建築圖不符」為何意、何以係瑕疵，原告訴訟代理人竟稱該項目不再主張（見本院105年6月6日言詞辯論筆錄），顯見原告自起訴時起迄本院言詞辯論終結之日止之近1年期間，雖經本院再三闡明、諭知，仍未將主張之瑕疵項目確定，遑論說明其性質並分類，致本院無從囑託鑑定，且被告等自原告起訴時起，即一再爭執原告主張瑕疵之存在及存在時點，原告等竟未提出任證據證明上開瑕疵擔保責任前提，而僅聲請本院囑託鑑定其主張之「瑕疵」之修復費用及減損價值，其聲請之此項證據方法，自無調查之必要，併予指明。 5.綜上所述，原告等並未舉證證明系爭公共設施及專有部分於交付時即如附表1交屋日期欄所示時間，存有如附表2-10所示之瑕疵，而原告等並未舉證證明被告等就系爭不動產有何保證品質或故意不告知瑕疵之情形，則原告吳金花等193人依民法第354、359、360條之規定，請求被告等減少價金或賠償損害，均屬無據。 (三)原告吳威煬、謝宗翰、林秀鳳、周秀卿、王珮珊、蘇秀如、許懷生、鄭智凡、林志清、鄭詒如、鄒正雄、江芸榛、黃珮瑜、王可芹、劉佳昕、林東裕、吳啟超、李國進、王偉任、蔡杰彣、高禎霙、許恩馨、莊媁婷、高梅淑、涂若禹、吳家華、林皇志、曾馨儀、吳秩策、何志軒、胡珉瑋、吳輝龍、賴美旭、楊自然、陳欣薇（下稱原告吳威煬等35人）部分：按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。經查，原告等主張其等至遲於104年9月間因系爭公寓大廈管理委員會檢測結果，已知悉系爭不動產有其主張之「瑕疵」（見本院105年6月6日言詞辯論筆錄），而吳威煬等35人均為104年10月1日以後與被告等簽立買賣契約之事實，亦為兩造所不爭執，則依前揭關於公寓大廈管理條例第57條規定之說明，管理委員會既係經法律規定取得代區分所有權人檢測公共設施之權限，則其實施檢測後，區分所有權人即應知悉檢測結果，足見系爭不動產縱有原告所指，經系爭管理委員會檢測後發現之瑕疵，本件原告吳威煬於取得系爭不動產時，亦已知悉該等瑕疵之存在，依民法第355條規定，自不得再請求被告等負瑕疵擔保之責。七、原告等又主張系爭公共設施及其等買受之專有部分有如附表2-10所示未依債之本旨給付之情形，惟亦為被告等所否認，並辯稱民法買賣瑕疵擔保責任短期期間之特別規定應優先適用，原告等無從再依民法第227條第1項規定為請求，且原告主張之瑕疵並不存在，縱係存在，亦係於買賣契約成立時即存在，被告等係依現況交付，並無不完全給付可言，按： (一)按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1項定有明文。又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年4月19日第7次民事庭會議決議參照）。故不完全給付，係指債務人之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的。再按民法第365條第1項係規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，可見上開除斥期間之限制乃針對「解除契約」、「減少價金」此二種形成權所為之規範，並非損害賠償請求權之消滅時效。是買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第365條規定之適用（最高法院92年度台上字第882號判決意旨參照）。準此，原告等既係依民法第 227條第1項規定請求被告等負不完全給付之損害賠償責任，自無民法第365條第1項所定「解除契約」、「減少價金」二種瑕疵擔保責任之除斥期間之適用，亦即不完全給付損害賠償請求權，應適用民法第125條一般請求權15年時效之規定（最高法院92年度台上字第882號裁判要旨參照）。經查，本件縱自最早受領系爭不動產交付之原告陳政毅98年10月3 日受交付時起算時效，迄原告等104年6月18日提起本件訴訟止，亦僅約6年，尚未逾損害賠償請求權之15年時效，被告等辯稱原告等之損害賠償請求權已罹於時效而消滅，自非可採。 (二)惟按給付係以交付特定物為標的者，應於清償期，以現狀交付之，即使該特定物有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，至於特定物所存瑕疵，為物的瑕疵擔保責任問題，兩者不容混淆。是瑕疵係於契約成立後始發生者，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始負有不完全給付之債務不履行責任。經查，原告等主張系爭公共設施及專有部分有如附表2-10所示之瑕疵，惟為被告等所否認，原告復未舉證以實其說，其主張並非有理等節，業如前述，且縱前揭瑕疵確係存在，原告亦未舉證證明該等瑕疵存在於各原告與被告等成立買賣契約（即如附表1簽約日期欄所示各時間）之後始發生，則其請求被告等負不完全給付之債務不履行責任，即非有據。八、綜上所述，原告趙瑜、賴建名均非系爭不動產買賣契約之當事人，不得請求被告等負契約責任；原告陳政毅等47人之瑕疵擔保減價請求權，已逾5年除斥期間而消滅，其等主張被告等應依瑕疵擔保之規定負損害賠償之請求，則未據舉證證明被告等有保證品質或故意不告知瑕疵；原告吳金花等193 人未舉證證明系爭不動產有如附表2-10所示之瑕疵；原告吳威煬等35人不僅未舉證證明上開瑕疵存在，且縱該等瑕疵存在，其等於系爭買賣契約成立時，已知有物有瑕疵，是亦不得請求被告等負瑕疵擔保責任；至於原告等主張被告等應依民法第277條規定負不完全給付之責之請求，亦未據其等舉證明瑕疵之存在及瑕疵發生在買賣契約成立後，而屬無據。從而，原告等依民法第354、359、360、277條規定，請求被告等連帶給付43,195,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所舉之證據，經核與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，併此敘明。十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 105 年 7 月 5 日民事庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 7 月 6 日書記官翁靜儀

臺灣基隆地方法院104年度重訴字第28號

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