臺灣基隆地方法院105年度訴字第333號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 105 年 10 月 20 日

臺灣基隆地方法院民事判決
105年度訴字第333號原　　　告　鴻聯發科技股份有限公司
法定代理人　李政哲
訴訟代理人　張順寶
被　　　告　姜秀鳳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○號Ａ０１０７室之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬壹仟肆佰捌拾貳元，並自民國一○五年一月十九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟伍佰元。
訴訟費用新臺幣柒仟捌佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣壹拾伍萬元、新臺幣玖萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
被告前於民國101年5月9 日向原告承租原告所有、門牌號碼新北市○○區○○路00號A0107 室之房屋（下稱系爭房屋），本來約定租期1年，租金每個月新臺幣(下同)1萬1,500元(內含管理費3,000 元），因簽約時要繳納押金，被告要求待其手頭寬裕再行簽約，故書面契約暫緩簽訂，先行讓被告入住。事後原告要求被告簽訂書面契約，被告卻遲不簽訂。101年7月31日原告訴訟代理人曾至系爭房屋找被告，告知被告若再不簽訂書面契約即請被告搬離。期間被告雖陸續有繳納租金，惟自104年4月17日起即未再繳納。原告於104年12 月10日以存證信函催告被告繳納積欠之租金或主動遷出或補足押金，簽立正式租約，續於105年1月15日以台北永春郵局第39號存證信函通知被告終止租賃關係。至被告於105年1月18日收受存證信函止，被告積欠之租金計為27萬1,482 元，爰依租賃物返還請求權及租金請求權、不當得利返還請求權等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付原告27萬1,482元，及自105年1月19 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,500元相當租金之不當得利等語。並聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告則聲明請求判決駁回原告之訴，並答辯略以：
伊係與摘星樓的吳主任洽談租屋事宜，當時說好1 個月租金1萬1,500元，並未約定租賃期間，伊當下即交付吳主任9,000元，另於101年7月5日交付摘星樓周小姐2萬0,000元，並分別於101年11月、101年12月、102年2月、102年3月、102年5月、102年9月、102年11月、102年12月、103年1月、103年2月、103年5月、103年6月、103年10月、103年12月各匯款1
萬1,500元、1萬1,150元不等至原告元大銀行松山分行21032000004394 號帳戶。伊係於105年1月18日收受原告寄發之台北永春郵局第39號存證信函，目前已未居住系爭房屋，僅存放物品而已等語。
三、原告主張系爭房屋兩造於101年5月9 日間成立租賃關係，未訂定書面契約，約定租金（含管理費3,000元）每月1萬1,500元，被告繳納租金至104年4月17日止，共繳納租金24萬9,950元，原告於105年1月15日以台北永春郵局第38號存證信函向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，被告於105年1月18日收受該存證信函及被告尚未將系爭房屋騰空遷讓返還原告之事實，業據原告提出存證信函及回執聯為證，且為被造所不爭執，而原告提出之租金計算表部分，核與被告提出之匯款單、收據等相符一致，是堪信原告主張之事實為真實。
四、本件爭點及本院判斷：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項及第455 條分別定有明文。民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定(最高法院41 年度台上字第490號判例意旨可參)，而民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。又終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有止約之效力。查，本件被告自104年5月起即未再繳納租金，原告曾於104年12月10 日以台北永春郵局1385號存證信函向被告為支付租金之催告，有原告提出之存證信函在卷可按，惟被告於期限內仍未繳納，原告以被告積欠租金已達二個月租額為由，於105年1月15日以台北永春郵局第39號存證信函通知被告終止系爭房屋之租賃契約關係，被告亦表示於105年1月18日收受該存證信函，是兩造間系爭房屋之租賃關係即告終止。原告依民法第455 條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還，核屬有據，應予准許。
㈡次按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第421 條、第179 條分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。如上所述，本件被告於系爭房屋租賃關係存續期間(即自101年5月9日至105年1月17日止）扣除被告已繳納之租金，計尚積欠租金27萬1,482 元，另被告自系爭房屋租賃關係於105年1月18日終止後，已無占有使用系爭房屋之正當權源，惟被告仍繼續占有使用系爭房屋，屬無權占有，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。此外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。可知法律上就房屋或土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。本院審酌系爭房屋為坐落萬里翡翠路上之翡翠灣福華度假飯店，交通尚稱便利，原出租之行情即為1萬1,500元，是原告請求被告給付積欠之租金27萬1,482元及自105年1月19 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,500元之相當租金之不當得利，均無不合，應予准許。
㈢綜上所述，原告依租賃物返還請求權、租金請求權及不當得利法律關係請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並給付原告27萬1,482元，及自105年1月19 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,500元，為有理由。
四、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額，准許之。
五、本件訴訟費用即第一審裁判費7,820元，由被告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項及第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 20 日民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 20 日書記官 陳文婕