107年度訴字第2號｜民事：確認買賣契約移轉登記不存在｜裁判日期：107 年 09 月 04 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　　107年度訴字第2號原　　　告　隆通汽車股份有限公司法定代理人　賴炳麟訴訟代理人　吳文君律師複　代理人　俞清松律師被　　　告　許淑燕訴訟代理人　林弦璋律師上列當事人間確認買賣契約移轉登記不存在等事件，本院於107 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：主文確認兩造於民國一百零六年六月二十七日就如附表所示不動產之買賣關係不存在。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第7 款分別定有明文。原告起訴時原聲明為：「確認被告依據106 年6 月27日簽訂之『不動產買賣契約』對於附表所示土地應有部分超過825/10000 以外之移轉登記請求權不存在」。嗣於民國107 年2 月2 日追加備位聲明，復於本院107 年4 月17日言詞辯論時變更互調先、備位聲明，核原告最終先位之訴聲明為：一、確認兩造於106 年6 月27日就附表所示不動產之買賣關係不存在；二、訴訟費用及本院106 年度司調字第64號調解程序費用由被告負擔；備位之訴聲明為：一、確認被告依據兩造於106 年6 月27日簽訂之「不動產買賣契約」對於附表所示土地應有部分於超過825/ 10000以外之移轉登記請求權不存在；二、訴訟費用及本院106 年度司調字第64號調解程序費用由被告負擔。被告對於原告所為訴之追加及變更無意見，且上開訴之變更核其基礎事實同一、訴訟資料與主要爭點相同，不甚妨礙被告防禦及訴訟終結，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年度上字第316 號判例意旨參照）。若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查原告上開先位及備位請求，均為被告所否認。是兩造間就106 年6 月27日所為之系爭不動產買賣契約存否暨買賣標的權利範圍有爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而得以對被告之確認判決除去，是原告提起本件確認之訴，有確認利益。貳、實體部分一、原告起訴主張：（一）原告自101 年起在基隆市「大武崙金店面社區」（下稱系爭社區）推銷透天房屋20棟，另有法定平面室外停車位22個可供選購，惟停車位非在建物室內，故只能分攤在基地應有部分內，因此每一棟房屋分得之基地持分不盡相同，例如：未購買停車位者，只按各棟房屋登記面積比例分得基地之應有部分；倘有購買停車位者，另依停車位數量增加分得基地之應有部分。原告申請系爭社區所有權第1 次登記時，於101 年2 月29日向基隆市安樂地政事務所出具切結書，已載明20戶建物及預計附帶停車位共同分攤基地權利範圍分配情形，並於切結書末行說明欄記載：「本件基地內含2992/10000為停車位分攤之持分」，因此計算每一個停車位分攤之基地持分應為136/10000 （算式：2992÷22＝136 ），其後再與房屋登記分得基地之應有部分合併登記，嗣後如要分售停車位時，須在分得基地應有部分中扣減停車位之應有部分，並移轉登記予買方（按地政登記實務習慣上稱此基地應有部分扣減並移轉之手續為「土地分割」）。因此在每一建物登記謄本上，雖有「建築基地權利（種類）範圍」之基地應有部分記載，但此係指未分割前包含已有停車位的基地總持分，實際出售後仍應按買賣成交之停車位數量計算辦理基地應有部分移轉登記。查系爭4580號建號之建物於101 年4 月27日第1 次登記時關於占用系爭757 地號基地之權利範圍為689/10000 ，其後於102 年8 月13日修改註記為占用系爭757 地號基地之權利範圍為825/10 000，嗣於102 年10月28日再修改註記為占用系爭757 地號基地之權利範圍為961/10000 ，上開異動乃因原告陸續出售系爭社區房屋18戶，其中有2 戶未購買停車位，故將其基地持分的停車位扣減，移轉增加登記至系爭4580號建號內。（二）查兩造簽立系爭不動產買賣契約前，原告已陸續售出18棟及17個停車位，尚有餘屋2 棟及5 個停車位，建物登記之狀況為「建號：基隆市○○區○○段0000號、門牌號碼：基隆市○○區○○○路000 號、基地地號：基隆市○○區○○段000 地號、建物所有權狀記載之基地應有部分961/10000 」、「建號：基隆市○○區○○段0000號、門牌號碼：基隆市○○區○○○路00000 號、基地地號：基隆市○○區○○段000 地號、建物所有權狀記載之基地應有部分544/10000 」，基隆市○○區○○段000 地號土地登記狀況為「權利範圍：1505 /10000 」。嗣被告於106 年6 月24日透過九汰仲介公司經紀營業員陳芓希出具不動產購買意願書，表示其願以新臺幣（下同）1600萬元購買門號基隆市○○區○○○路000 號房屋及3 個停車位（編號1 、3 、4 ），因被告欲購買房屋及車位數量比登記實況少1 個停車位，故當時營業員陳芓希即依據不動產說明書中之記載「註：此物件土地尚未分割，待成交後分割」之意，向被告說明該棟之基地應有部分在成交後應扣減1 個停車位（即136/10000 應有部分），此有被告及陳芓希簽名確認之不動產購買意願書及不動產說明書可稽。是以原告自始委託出售之標的物為基隆市○○區○○○路000 號房屋（包含1 、3 、4 號停車位）、土地應有部分則依車位買受數量計算，並於成交後分割移轉予買方。（三）於106 年6 月27日，兩造委請余崇榮代書簽立不動產買賣契約書時，仲介公司店長王智弘在場說明：「多一個停車位之基地為136/10000 」、賣方房仲黃義隆亦於簽約前當場提醒「一個車位土地應有部分是136/10000 」。後余崇榮代書雖詢問「我們這上面寫961 」，然黃義隆及原告法代賴炳麟接著向代書解釋「被告買受車位為1 、3 、4 號三個車位」、「345 之1 號房屋有兩個車位，分別是7 、21號」、「所以若三個車位（應有部分）是8 百多，136/10000 分割」等語，可知簽訂買賣契約當時，賣方房仲黃義隆及原告法代賴炳麟已提醒余崇榮代書關於系爭買賣標的之土地應有部分因內含其他停車位，需另外分割出萬分之136 之持分，且賣方房仲黃義隆及原告法代為上開表示時，被告亦在場，被告自始至終未曾為反對之表示，是原告法代認知乃「承辦之地政士余崇榮認為被告既然暸解不動產說明書中已有註記：『此物件土地尚未分割，待成交後分割』，故不須重複註記，在填寫不動產買賣契約書土地標示中之出賣權利範圍欄，雖依建物登記謄本記載為961/10000 ，但之後會根據被告買受車位數量再為核算」，而被告當場亦未有任何異議，故原告方於買賣契約書上簽名用印。且事後地政士余崇榮會同被告指定之過戶名義人許水田、李葉子、林豐年於106 年9 月8 日作成之土地增值稅（土地現值）申報書、106 年9 月8 日作成之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、106 年8 月1 日作成之土地建築改良物抵押設定契約書等，亦已按照扣減一個停車位之基地持分記載為825/10000 ，且經被告指定之過戶名義人許水田、李葉子、林豐年3 人同意蓋章。（四）詎被告事後竟要求按照不動產買賣契約書記載之基地應有部分961/10000 辦理過戶，雖經地政士余崇榮出具函文向被告解釋，被告仍堅持己見，並阻止安新建築經理公司撥付價金給原告，為此雙方與仲介公司曾在安樂區調解委員會調解不成立，嗣後至本院調解仍不成立（案號：106 年司調字第64號）。按民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」次按民法第153 條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」本件被告堅持其買受基地之應有部分應為961/10000 ，而拒絕給付全部價金，此屬兩造對於契約必要之點意思不一致，依據民法第153 條前段規定之反面解釋，全部買賣契約應不成立。爰請求判如「先位之訴」聲明所示。（五）退步言之，如認兩造對於買賣必要之點即特定房屋及特定位置之3 個停車位、價金數額互相意思表示一致，買賣契約成立，而應否扣減1 個停車位之基地應有部分，非屬必要之點，則請求判如「備位之訴」聲明所示。（六）並聲明如下： ⑴ 先位之訴部分： ①確認兩造於106 年6 月27日就附表所示不動產之買賣關係不存在。 ②訴訟費用及本院106 年度司調字第64號調解程序費用由被告負擔。 ⑵ 備位之訴部分： ①確認被告依據兩造於106 年6 月27日簽訂之不動產買賣契約，對於附表所示土地應有部分於超過825/10000 以外之移轉登記請求權不存在。 ②訴訟費用及本院106 年度司調字第64號調解程序費用由被告負擔。二、被告則聲明請求駁回原告先位及備位之訴；訴訟費用由原告負擔。並答辯如下：（一）按民法第153 條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」又民法第345 條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」觀之本件兩造簽訂之系爭不動產買賣契約，係約定原告出售基隆市○○區○○段000 地號土地，出賣權利範圍為961/ 10000，及坐落上述土地之建號4580號建物（門牌號碼：基隆市○○區○○○路000 號，權利範圍：全部，含坡道平面車位第1 、3 、4 號），被告依約應給付原告買賣價金1600萬元。且據仲介公司提供之不動產說明書內附有系爭建物所有權狀，亦註記：「建築基地權利範圍：武嶺段757 地號（所有權）961/10000 」，均未有直接註記土地應有部分權利出賣範圍為825/10000 ，足見兩造已就買賣契約之「價金」、「標的物」、「標的物權利範圍」等買賣契約必要之點達成合致，並經雙方簽名用印，買賣契約已經成立。原告主張若被告堅持買受基地之應有部分為961/ 10000，兩造對於契約必要之點意思不一致，買賣契約不成立云云，容有誤會。（二）又被告出具之不動產購買意願書，其中土地標示欄係寫明「面積、權利範圍：依權狀持分」、建築改良物標示欄亦寫明「面積、權利範圍：依權狀持分」、車位編號則載明「編號1 、3 、4 號」；且不動產說明書中所附系爭建號4580號建物權狀影本亦註明建築基地權利（種類）範圍：「武嶺段757 地號（所有權）961/10000 」。是依房仲提供之不動產說明書於基地標示部分註記：「此物件土地尚未分割，待成交後分割」，應是指武嶺段757 地號基地權利範圍1505/10000，應於成交後分割成「系爭建號4580號建物之建築基地權利範圍為961/10000 及停車位編號1 、3 、4 」，而非原告所指系爭土地出賣權利範圍為825/10000 。（三）雖原告主張被告於106 年6 月24日向九汰仲介公司經紀營業員陳芓希出具不動產購買意願書，載明願以1600萬元購買基隆市○○區○○○路000 號建物以及3 個停車位（編號1 、3 、4 ），但因被告欲買標的物比登記實況少1 個停車位，故經紀營業員陳芓希即依據不動產說明書中之記載「註：此物件土地尚未分割，待成交後分割」，向被告說明該棟建物之基地應有部分在成交後應扣減1 個車位之持分，以及簽約當時承辦地政士余崇榮認為被告既然瞭解不動產說明書中已有註記：「此物件土地尚未分割，待成交後分割」，故不須重複註記，始依建物登記謄本記載961/10000 之內容填寫在不動產買賣契約書云云，惟原告所述並非事實，分述如下： 1.被告於不動產買賣契約簽定前並未接獲告知須扣減1 個停車位的應有部分，且原告所述明顯與前述建物所有權狀、不動產賣賣契約書所記載不符。 2.依一般不動產買賣實務，如原告已告知須扣減1 個停車位之應有部分，應註明土地出賣權利範圍為825/10000 ，或註記每一停車位即編號1 、3 、4 停車位應有部分並註明需扣減，何以於不動產買賣契約書上寫明買受基隆市○○區○○段000 地號土地權利範圍為961/10000 ？原告主張有違一般不動產買賣實務。 3.原告主張兩造於簽訂不動產買賣契約書時，仲介公司店長王智弘在場說明：「多一個停車位之基地為136/10000 。」、賣方房仲黃義隆及原告法代賴炳麟亦有提醒余崇榮代書關於系爭買賣標的之土地應有部分因內含其他停車位，故需另外分割出1 個停車位即136 /10000之應有部分，被告當時在場，自始至終亦未曾為反對之表示云云，被告否認之。蓋從原告提出之光碟影片及譯文內容以觀，仲介公司人員係與原告簽約代理人賴炳良交談，而談話內容是提到建物門牌號基隆市○○○路00000 號建物，該建物停車位數量為2 個之情況。是以，仲介公司人員是與原告簽約代理人賴炳良交談，並非向被告說明土地應有部分應再扣減1 個車位的持分。況地政士余崇榮當下未向被告說明買賣土地應有部分是825/10000 ，亦未向被告告知系爭建物謄本記載建築基地權利範圍961/10000 是指內含4 個停車位，現在只出售被告3 個停車位，應扣減1 個車位的土地應有部分之情事。 4.原告雖提出切結書及地籍異動索引、基隆市土地建物異動清冊等文書，主張每個車位土地應有部分為136/10000 。惟而原告究於社區中出售多少個車位與建物，被告不得而知，原告亦未將上述資料，於系爭不動產買賣契約簽訂時提供予被告說明並確認移轉土地之應有部分範圍。反之，被告買受標的與權利範圍僅能依仲介公司出示之不動產說明書、建物所有權狀瞭解土地與建物之出賣權利範圍；況不動產買賣契約書係載明系爭土地出賣之權利範圍為961/10000 ，則原告出賣之建物、土地之標的與權利範圍既然與建物所有權狀相同，原告所提上開切結書及地籍異動索引及異動清冊等證據，自無法證明原告已告知被告出賣土地權利範圍之應有部分於扣減1 個停車位後為825/10000 。 5.再原告主張地政士余崇榮會同被告指定之過戶名義人許水田、李葉子、林豐年3 人作成之土地增值稅（土地現值申報）申報書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地建築改良物抵押設定契約書等文件，已經按照扣減1 個停車位所占基地應有部分，而記載為825/10 000，並經被告指定之過戶名義人許水田、李葉子、林豐年3 人同意蓋章云云。惟被告否認之，被告於106 年7 月中旬是代許水田、李葉子、林豐年交付地政士余崇榮過戶之相關文件，當時被告與許水田、李葉子、林豐年並無同意地政士余崇榮以土地應有部分825/10000 為前提辦理上述文件，況被告於106 年8 月1 日已明確告知余崇榮減少土地應有部分即825/10000 辦理過戶明顯與契約所載不符，是原告上開主張不足為採。三、本院之判斷被告於106 年6 月24日出具不動產購買意願書予太平洋房屋基隆安樂加盟店（九汰不動產仲介經紀有限公司），表示願以1600萬元購買原告所有門牌基隆市○○區○○○路000 號（即4580建號）建物以及3 個停車位（編號1 、3 、4 ）暨上開建物、車位坐落基隆市○○區○○段000 地號土地持分（其中於土地標示欄、建築改良物標示欄均記載面積依權狀持分），嗣兩造於106 年6 月27日簽立不動產賣賣契約書，系爭不動產賣賣契約書約定其上記載買賣總價金1600萬元，原告出售之不動產暨買賣權利範圍如附表所示之事實，為兩造所不爭執，並有系爭不動產購買意願書、不動產說明書（內含建物簡述、建物標的、基地標的、重要交易條件、標的物現狀說明書、土地第二類登記謄本、建物第二類登記謄本）、不動產買賣契約書等影本在卷可憑。惟而，原告主張其出售系爭建物、車位暨其上坐落基地（即系爭757 地號土地）權利範圍為825/10000 ，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：（一）兩造於106 年6 月27日就附表所示不動產簽訂之買賣契約是否成立？（即原告先位之訴有無理由？）（二）如原告先位之訴無理由，原告備位之訴主張被告依兩造間之不動產買賣契約於超過土地權利範圍825/10000 部分之請求權不存在，有無理由？析述如下：（一）兩造於106 年6 月27日就附表所示不動產簽訂之買賣契約是否成立？ 1.按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。次按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院19年上字第453 號、40年台上字第1482號判例參照）。 2.原告主張其自101 年起在基隆市「大武崙金店面社區」推銷透天房屋20棟（含法定平面室外停車位22個），如購買停車位者，另依停車位數量增加分得基地之應有部分，而其申請系爭社區所有權第1 次登記時，於101 年2 月29日向基隆市安樂地政事務所提出切結書，其上載明20戶建物及預計附帶停車位共同分攤基地權利範圍分配情形，且該切結書末行說明欄亦記載：「本件基地內含2992/10000為停車位分攤之持分」，因此計算每一個停車位分攤之基地持分應為136/10000 （算式：2992÷22＝136 ），系爭45 80號建號之建物於101 年4 月27日第1 次登記時關於占用系爭757 地號基地之權利範圍為689/10000 ，其後於102 年8 月13日修改註記為占用系爭757 地號基地之權利範圍825/10 000，嗣於102 年10月28日再修改註記為占用系爭757 地號基地之權利範圍961/10000 ，上開異動乃因原告陸續出售系爭社區房屋18戶，其中有2 戶未購買停車位，故將其基地持分的停車位扣減，移轉增加登記至系爭4580號建號內等情，業據提出基隆市政府（101 ）基府都建使字第000006號使用執照、切結書、系爭4580號建物地籍異動索引及異動清冊影本等為證，復為被告所不爭，堪信屬實。是以系爭社區每一個停車位占系爭757 地號基地持分應為136/10000 ，堪予認定。而觀之原告於101 年2 月29日向基隆市安樂地政事務所提出之切結書，其上記載基隆市○○○路000 號建物占區分所有建物基地權利範圍「689/10000 （含停車位分攤136/10000 ×2 ）」，若比對系爭4580號建號上開歷次修改註記情形計算，可認被告購買基隆市○○○路000 號房屋時，系爭4580號建號之建物謄本所載占用系爭757 地號土地建築基地權利（種類）範圍961/10000 應包含系爭房屋及4 個停車位之持分（算式：961/10000 －689/10000 ＝272/10000 ，272/10000 ÷13 6/10000 ＝2 ，加計切結書記載原包含2 個停車位，故共有4 個停車位）。是以，原告主張當時出售之標的乃基隆市○○區○○○路000 號房屋及1 、3 、4 號車位暨坐落其上之基地，其中關於基地之權利範圍應依車位買受數量計算，於成交後欲分割移轉予被告時應扣除一個車位之持分即136/10000 ，應屬有據。 3.再本院勘驗106 年6 月27日簽約當天之錄影光碟AVI 檔案，勘驗結果：「現場有代書、被告、仲介及原告之人員，可見原告之人員及代書兩人在對話，該二人對話中有一男子稱土地應有部分一個車位是136/10000 ，又提到134 、345-1 、961 ，因錄影內容的對話不清晰，只能聽見上開較清楚的數字陳述。另外亦有聽到被告向代書提到他的先生，代書有告知贈與稅的問題，並無代書向被告表示購買土地之應有部分為825/10000 。」此有本院107 年3 月13日勘驗筆錄在卷可憑。又證人即代書余崇榮於本院證述：簽約當天賣方賴炳良有提到這個房子要過1 個車位回來，據其判斷這個房子有4 個車位，接著賣方的仲介黃先生向其說1 個車位應有部分是136/10000 ，當下其問黃先生主建物應占土地應有部分多少，黃先生說要問總登記的陳代書，當時其在不動產買賣契約書第1 條記載土地權利範圍961/10000 ，是看建物權狀寫上去的，因為其當時認為買賣合約書會附上不動產說明書，不動產說明書後面有記載此物件尚未分割，待成交後分割，所以簽約後，其去找陳代書問土地應有部分之問題，並拿陳代書給的資料去地政事務所確認，確認結果為系爭房屋加上3 個車位所占系爭土地的應有部分應為825/10000 等語（見本院107 年4 月17日言詞辯論筆錄），依上勾稽，原告主張在簽訂系爭不動產買賣契約當天有告知代書土地要過一個回來，一個車位的權利範圍是136/10000 乙情，堪信屬實。益證原告於簽訂系爭不動產買賣契約時，其出售系爭不動產關於土地權利範圍之意思表示暨真意為961/10000 要扣除一個車位之權利範圍135/10000 ，自不能拘泥於系爭不動產買賣契約書之土地標示欄處記載出賣權利範圍961/10000 ，率認概以系爭不動產買賣契約書所載為據。 4.查證人經紀營業員陳芓希於本院證述：被告在出具不動產購買意願書前，其有帶被告去看屋及車位，看屋當場並告知被告門號345 號房屋是要賣3 個車位，門號345-1 號房屋是要賣2 個車位，並指出門號345 號房屋要賣的3 個車位在哪裡，門號345-1 號房屋要賣的2 個車位位置，其亦有當場告知被告關於車位的應有部分是在土地裡面，這2 間房子的土地及車位應有部分都還沒分割，所以看被告要買哪1 間，才會把屬於正確的基地持分分割給被告，其當時是用系爭不動產說明書跟被告解說的，不動產說明書該份資料附有建物權狀、屋況說明書等，其沒有將系爭房屋之建物權狀記載建築基地權利（種類）範圍的內容向被告說明等語（見本院107 年3 月13日言詞辯論筆錄）；又證人余崇榮於本院證述：簽訂系爭不動產買賣契約當天，其有與賣方確認出賣土地權利範圍，但賣方說明確的權利範圍不清楚，要其去問陳代書，其當下沒有告知買方關於賣方說「明確的權利範圍不清楚」乙事，當時其顧著與賣方溝通土地持分，沒有注意到買方有沒有仔細聽進去，本來有想要寫土地權利範圍待查證，需要再分割，不是萬分之961 ，但因買方一直問金流的問題，有點混亂，所以其才忘了寫，當下買方沒有向其告知知悉所買到的權利範圍非萬分之961 ，其也沒有告訴買方關於買到的土地權利範圍還要再確認，其只有跟買方說車位要過一個回來，沒有明白向買方說關於建物權狀所載土地權利範圍萬分之961 包括房屋及4 個車位等語（見本院107 年4 月17日言詞辯論筆錄）。按證人陳芓希為被告居間系爭不動產之買賣事宜，證人余崇榮則受兩造委託辦理系爭不動產買賣過戶事宜，衡情與兩造無利益衝突，應無偏袒之虞，況兩造對於證人陳芓希、余崇榮上開所述，均表示沒有意見，堪信證人陳芓希、余崇榮所述應可採信。是以，證人陳芓希當時係告知被告要看被告買哪一間房屋及車位，才會把屬於正確的基地持分分割給被告；而證人余崇榮係處於不知道系爭土地明確的權利範圍之狀態，且未告知被告「明確的權利範圍不清楚」、「買到的土地權利範圍還要再確認」、「建物權狀所載土地權利範圍萬分之961 包括房屋及4 個車位」等各情，應堪認定。復佐以系爭不動產買賣契約書記載買買標的關於系爭757 地號土地之出賣權利範圍為961/10000 、太平洋房屋基隆安樂加盟店（九汰不動產仲介經紀有限公司）提供不動產說明書內附之系爭4580建物所有權狀亦註記：「建築基地權利範圍：武嶺段757 地號（所有權）961/10000 」，則就被告之認知，其以1600萬元價金買受之標的為系爭房屋權利範圍1 分之1 、3 個車位、系爭土地權利範圍961/10000 ，未悖事理。是被告抗辯於簽訂系爭不動產買賣契約時，其就買受系爭不動產關於土地權利範圍之認知為961/10000 乙情，應堪採信。 5.雖原告主張簽訂系爭不動產買賣契約時，被告在場，有聽到賣方之賴炳良及店長告知代書土地正確持分應為825/10000 之情事，被告當時沒有表示不同意云云。查觀之原告提出簽訂系爭不動產買賣契約時之對話譯文，可悉於原告與代書討論一個車位正確持分時，被告幾乎都在詢問陳芓希「可不可以用別人的名字存入」乙事，雖其中於00:01:30至00:02:17該段期間，僅有賣方房仲黃義隆與代書之交談，然渠等交談內容乃「余代書：你傳給我。345 號含兩個車位。萬分之689 加582 」、「黃義隆：所以若3 個車位是8 百多，萬分之136 分割」、「余代書：兩個車位占136 ？萬分之136 ？」、「黃義隆：一個車位占136 ，兩個車位的話，就是，應該是272 」、「余代書：是嗎，要怎麼寫？這建物…」、「黃義隆：你建物傳給他，到時候你跟陳代書再對」、「應該是626 」等語，依上開對話內容，縱被告在場聽聞，衡情對話內容語焉不詳，要難課以被告能於該等對話中清楚瞭解「買受的土地權利範圍非961/10000 」，是原告主張被告於簽約當天有聽到賣方之賴炳良及店長告知代書土地正確持分應為825/10000 之情事，被告當時沒有表示不同意云云，不足為採。至證人余崇榮雖證述有向被告說車位要過一個回來等語，然證人余崇榮既在系爭不動產買賣契約載明交易之土地權利範圍為961/10000 ，而互有齟齬之情形下，自無從推認被告知悉「車位要過一個回來」之意乃指「買受之土地權利範圍為825/10000 」，附此敘明。 6.綜上，兩造於106 年6 月27日簽訂系爭不動產買賣契約時，原告之意乃出售系爭不動產關於土地權利範圍為835/10000 ，被告之意乃買受系爭不動產關於土地權利範圍為961/10000 ，足認兩造就買賣標的權利範圍之意思表示顯然不一致，而「買賣標的」之合意乃不動產買賣契約之要素，核屬必要之點，兩造既對該必要之點意思未能一致，其契約難謂已成立。是原告先位請求確認兩造於106 年6 月27日就如附表所示不動產之買賣關係不存在，為有理由。（二）預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之停止條件。本件原告先位之訴為有理由，本院就其備位之訴，即毋庸予以審究。四、綜上所述，兩造間就系爭不動產買賣關於標的之權利範圍之意思表示不一致，其契約難謂已成立。從而，原告先位請求確認兩造於106 年6 月27日就如附表所示不動產之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果已無影響，不再一一論述，併此敘明。六、調解不成立後起訴者，其調解程序之費用，應作為訴訟費用之一部。民事訴訟法第423 條第1 項前段定有明文。查原告於提起本件訴訟前，曾以同一事由向本院聲請調解（即本院106 年度司調字第64號），惟因調解不成復又提起本件訴訟，此業據本院調取上開調解卷核閱屬實，是依上開說明，調解程序費用應作為本案訴訟費用之一部，並依民事訴訟法第78條規定由敗訴之被告負擔。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 9 月 4 日民事庭法官黃梅淑以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 9 月 4 日書記官王月娥附表 ┌───────────────────┬─┬──────┐ │土地坐落 │地│ 面積 │ ├────┬────┬──┬──────┤ │（平方公尺）│ │縣市 │ 區 │段 │地號 │目│ │ ├────┼────┼──┼──────┼─┼──────┤ │基隆市 │ 安樂 │武嶺│757 │ │2420.01 │ ├────┼────┴──┴──────┴─┴──────┤ │權利範圍│961/10000 │ └────┴───────────────────────┘ ┌──┬──────┬───┬─┬────────┬────┐ │建號│建物門牌 │建築式│ │面積（平方公尺）│ │ │ │ │樣、主├─┼───┬────┼────┤ │ │ │要建築│層│層次 │附屬建物│權利範圍│ │ │ │材料 │數│面積 │ │ │ ├──┼──────┼───┼─┼───┼────┼────┤ │4580│基隆市安樂區│鋼筋混│4 │一層：│陽台： │全部 │ │ │基金一路345 │泥土造│層│58.47 │27.15 │ │ │ │號 │ │ │二層：│雨遮： │ │ │ │ │ │ │58.47 │5.03 │ │ │ │ │ │ │三層：│ │ │ │ │ │ │ │58.47 │ │ │ │ │ │ │ │四層：│ │ │ │ │ │ │ │58.47 │ │ │ │ │ │ │ │以上合│ │ │ │ │ │ │ │計： │ │ │ │ │ │ │ │233.88│ │ │ ├──┴──────┴───┴─┴───┴────┴────┤ │備註：本買賣標的包含停車位部分，位置在第一層，現層編號為 │ │1、3、4號車位，車位種類是坡道平面。 │ └─────────────────────────────┘

臺灣基隆地方法院107年度訴字第2號

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