109年度訴字第386號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：109 年 12 月 01 日

臺灣基隆地方法院民事判決 109年度訴字第386號原告綠金園實業股份有限公司法定代理人張溪石訴訟代理人石志鵬律師被告財團法人圓覺宗智敏慧華金剛上師教育基金會法定代理人陳聲漢訴訟代理人李燕鈴律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109年11月17日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○段○○○○○地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○○○號房屋如附圖編號A部分(面積一五五平方公尺)部分拆除，並將上開占用土地返還予原告。二、訴訟費用新臺幣壹萬肆仟捌佰肆拾伍元由被告負擔。三、本判決於原告以新臺幣貳拾參萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：被告財團法人圓覺宗智敏慧華金剛上師教育基金會應將坐落新北市○○區○○段○○○○段00000地號土地(下稱系爭土地)上如起訴狀附圖所示紅色部分、面積158.62平方公尺之地上物拆除，將系爭土地返還予原告。嗣於訴訟中，按實測結果，變更聲明為：(一)被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A部分(面積155平方公尺)之地上物(本院按：經本院於民國109年9月25日至現場勘驗，該地上物之大門貼有「金山鄉大水堀6號」之舊門牌號碼，因此該地上物實原為門牌號碼新北市○○區○○○0號房屋，以下即以系爭房屋稱之)拆除，並將上開占用之系爭土地返還原告。(二)願供擔保，請准宣告假執行。核原告就拆除系爭房屋返還土地部分，乃係依實測結果而為更正，且其請求之基礎事實同一，是依前揭規定，其所為訴之變更應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：原告為系爭土地之所有權人。被告所有之系爭房屋，無正當權源而占有原告所有系爭土地如附圖編號A 部分(面積155平方公尺)之土地(以下就前揭占有之位置及面積，簡稱為附圖編號A部分)，自屬無權占有。經原告請求被告拆除系爭房屋如附圖編號A部分，並返還上開占用之土地，被告置之不理，為此，依據民法第767條第1項之規定，提起本件訴訟，併聲明請求判令如前揭變更後訴之聲明所示。二、被告則求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以： (一)訴外人葛鑽即系爭土地原所有權人為贊助被告興建靈骨塔，用以免費收容孤魂野鬼及清寒貧民之骨灰助其往生，乃約定由葛鑽免費提供系爭土地予被告永久使用，並與被告於77年8月13日簽立「靈骨塔工程委建契約書」(下稱系爭委建契約書)，被告係依民法第470條規定對系爭土地有合法占有之權源，故為有權占有。 (二)另按臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號審查意見要旨「原民法第425條之1規範目的在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響。未辦所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，且與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同，最高法院亦迭採肯定見解(99年度台上字第1723號、100年度台上字第2103號、102 年度台上字第580號、102年度台上字第2204號、106年度台上字第709判決意旨參照)。因認丙就B屋占用A地，得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係。」本件被告就系爭土地得主張類推適用民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係，而屬有合法權源占有系爭土地。三、得心證之理由：原告主張其為系爭土地之所有權人，被告所有之系爭房屋，無正當權源而占有原告所有之系爭土地如附圖編號A部分之土地等情，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本為證，且經本院於109年9月25日會同新北市汐止地政事務所前往現場勘驗，由兩造先行確認系爭房屋之範圍，再請新北市汐止地政事務所測量系爭房屋有無占用原告所有之系爭土地及其面積後，繪製複丈成果圖送院。經測量結果系爭房屋確實占用系爭土地如附圖編號A部分之土地，有本院109年9月25日勘驗筆錄、現場照片、新北市汐止地政事務所109年10月14日新北汐地測字第1096113682號函附之土地複丈成果圖等件在卷可稽，被告除否認其係無權占有之情事，並以上開情詞置辯外，對於原告其餘主張並不爭執，是本件爭點即為：被告所有之系爭房屋，有無占用原告所有之系爭土地如附圖編號A部分土地之正當權源？茲析述如下： (一)按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照)。被告所有之系爭房屋占有原告所有系爭土地之事實，已如前述，且為被告所不爭執，僅辯稱系爭房屋並非無權占有系爭土地等語，被告即應就其所有之系爭房屋有占有原告所有系爭土地之正當權源之事實，負舉證之責。 (二)被告抗辯依民法第470條規定，於系爭房屋使用年限內有權使用系爭土地，有無理由？ ⒈被告就此提出被告與訴外人葛鑽即系爭土地之原所有權人於7 7年8月13日簽訂之系爭委建契約書，欲證明系爭房屋係因使用借貸而有權占有系爭土地如附圖編號A部分土地。惟原告否認被告提出之系爭委建契約書之形式及實質之真正。 ⒉按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。民事訴訟法第357條定有明文。次按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言(最高法院91年度台上字第1645號判決意旨參照)。本件被告抗辯其係有權占有，係以性質上為私文書之系爭委建契約書為據，然原告爭執系爭委建契約書之真正，依前揭說明，自應由被告就系爭委建契約書之真正，負舉證之責，必其證明系爭委建契約書為真後，系爭委建契約書始具形式上之證據力。惟被告就此並未提出任何證據以實其說，揆諸前揭說明，自難認系爭委建契約書為真正。系爭委建契約書既不具形式證據能力，被告執以抗辯被告與系爭土地當時之所有權人間存有使用借貸契約，系爭房屋並非無權占有系爭土地如附圖編號A部分土地等情，自非可取。 ⒊退而言之，縱認系爭委建契約書確為系爭土地之原所有權人葛鑽與被告所簽訂，且其內記載「茲因贊助甲方(即被告)興建靈骨堂，免費收容孤魂野鬼及清寒貧民之骨灰助其往生，由乙方(即私立國榮公墓葛鑽）免費提供土地永久使用，在私立國榮公墓內委建智敏慧華上師慈悲喜捨基金會籌備處靈骨堂一座……」等語，固可認定葛鑽與被告間就系爭房屋所占用之系爭土地確存有使用借貸關係。惟稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。民法第464條、第470條第1項前段固有明文。然「使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，被上訴人非系爭借貸契約當事人，上訴人不得以系爭借貸契約對被上訴人主張有權占有系爭土地」(最高法院104年度台上字第1249號判決意旨參照)。又「使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利」(最高法院95年第16次民事庭會議決議可資參照)。簡言之，使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，尚不及於第三人，買受系爭土地之原告，並不當然繼受其前手與系爭房屋所有人即被告間之使用借貸關係，則兩造間就系爭土地並未存有任何使用借貸關係，自無民法第470條規定適用餘地，被告上開所辯，洵無足採。因被告就原告主張使用借貸具債之相對性部分，並無進一步之法律抗辯，本院就此部分僅能審酌至此，附此敘明。 (三)被告抗另辯本件應類推適用民法第425條之1規定，有無理由？ ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。揆其立法理由謂：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解(最高法院48年台上字第1457號判決、73年5月8日73年度第五次民事庭會議決議參照)認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。」可知必須土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地及房屋分開同時或先後讓與他人，始有民法第425條之1規定之適用。 ⒉被告雖以本件得類推適用推定租賃關係之法理等語為抗辯，惟按類推適用係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有類似性，依法律之規範意旨判斷本應同予規範，竟疏未規範至生法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定推及於原未規範之事項，即所謂類推適用。準此，未經規範之事項得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地(最高法院101年度台上字第923號判決意旨參照)。是以，類推適用應以兩事項間具本質類似性，依法律規範意旨應同予規範，竟有一事項疏未規範致造成法律漏洞為其前提。 ⒊本院認民法第425條之1既已明定其適用要件，顯然立法者有意將「土地及其土地上之房屋非同屬一人所有」之情形予以排除，應由房屋所有權人另行舉證何以有占有使用其所坐落土地之正當權源。是民法第425條之1第1項前段規定並不存在所謂的漏洞，司法者不得將不符合構成要件之房屋、土地原分屬不同所有人之情形亦類推適用，否則將違反憲法保障財產權之精神，影響所有權人使用收益其產權之利益。而葛鑽係系爭土地原所有權人，被告係經葛鑽同意而在系爭土地之上興建系爭房屋而原始取得系爭房屋所有權，業如前述，自始即不存在「土地與建物同屬一人所有，而因讓與或先後讓與相異之人導致土地與建物歸屬不同之人」之情形，與民法第425條之1第1項規定之要件顯有未合；且民法第425條之1第1項規範要件明確，於本件之情形亦不得任意類推適用。故被告抗辯系爭房屋占有系爭土地得類推適用民法第425條之1規定，而推定系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在而屬合法占有，亦無可採。 (四)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原告為系爭土地之所有人，被告所有之系爭房屋占用原告所有系爭土地如附圖編號A部分所示之土地，則原告依民法第767條第1 項前段、中段規定，請求被告應將系爭房屋即如附圖編號A 部分面積155平方公尺拆除，並將占用之系爭土地騰空返還原告，核屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭房屋無權占有系爭土地如附圖編號A部分拆除，將上開占有之土地返還原告，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、本件原告請求被告將系爭房屋無權占有系爭土地如附圖編號A部分拆除，將上開占有之土地返還原告，經實測結果，面積為155平方公尺，又系爭土地之公告現值為新臺幣(下同)4,300元，本件訴訟標的價額為666,500元，經核算其裁判費用為7,270元，加計複丈費及建物測量費5,175元、2,400元，本件訴訟費用確定為14,845元，應由被告負擔之，爰諭知如主文第2項所示。至原告溢繳之裁判費用220元，應予返還。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　1 　　日民事庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　1 　　日書記官張雅婷

臺灣基隆地方法院109年度訴字第386號

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