109年度訴字第472號｜民事：減少買賣價金等｜裁判日期：111 年 12 月 15 日

臺灣基隆地方法院民事判決 109年度訴字第472號原告梁連娟訴訟代理人何宗翰律師（法律扶助律師）黃教倫律師（於民國110年10月26日解除委任）被告林詩蘋訴訟代理人羅永州周耿德律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於111年11月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣(下同)58萬4,480元，及自111年6月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔24%，由原告負擔76%。本判決第1項於原告以19萬5,000元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以58萬4,480元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告原依民法第354條第1項、第359條、第227條第1項、第227條第2項、第184條第1項及第195條第1項規定，起訴請求減少價金75萬元、修繕費用17萬3,355元及精神上損害20萬元，嗣於111年3月17日更正依民法第359條、第179條或第360條、第227條、第215條規定請求減少價金至少33萬6,000元、修繕費用24萬8,840元及依民法第227條之1、第195條規定請求精神慰撫金20萬元，並將原請求之總金額擴張為143萬9,855元，再於同年6月14日具狀追加請求含外陽台、前陽台滲漏水修繕部分之總修繕費151萬9,195元、修繕期間2 個月在外租屋之租金2萬4,000元、搬家費用1萬6,000元及2 日無法工作之薪資損失4,800元，擴張請求金額為234萬8,473元，繼於本院111年8月16日言詞辯論期日當庭減縮利息請求為自111年6月15日起至清償日止，按年息5%計算（詳本院卷二第85頁）。經核，原告上開變更及追加請求部分，均係基於原告主張向被告買受之門牌號碼基隆市○○區○○○路000巷 00弄00號房屋（即基隆市○○區○○段0000○號建物，權利範圍全部，下稱系爭房屋）有滲漏水等瑕疵，而請求減少價金、債務不履行之損害賠償，雖為被告所不同意，然原告請求之基礎事實與原起訴之事實同一，且於同一訴訟程序解決紛爭，合於訴訟經濟，揆諸首揭規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告起訴主張略以：㈠原告於108年8月17日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價480萬元向被告買受系爭房屋暨其坐落基隆市○○區○○段000地號等33筆基地之應有部分（下稱系爭房地），原告已給付全部價金，並於同年9月23日辦妥所有權移轉登記，兩造並於108年9月29日完成交屋。交屋後原告均有定期前往查看，外觀無發現任何異狀，並未疏於檢查。嗣於109年1月22日入住系爭房屋，自109年2月起陸續發現下列瑕疵： ⒈系爭房屋之「主臥室樑柱」出現漆面脫落、水漬、滲水，「小臥室天花板、樑柱、牆面」亦出現漆面斑駁、脫落、水漬等滲漏水瑕疵，隨即於109年3月16日向陽光故鄉社區管理委員會（下稱管委會）投訴，因管委會不願處理，原告於同年4月7日聯繫仲介，並經由住商不動產仲介陳芓希於109年4月10日以LINE通訊軟體轉知被告，並未怠於通知。前開瑕疵經鑑定認外牆防水效果不良，加上建材老化，演化成外牆防水功能失效，研判滲漏水在3年以前既已逐漸產生，有新北市建築師公會110年11月24日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可參，顯見上開瑕疵於被告交屋前已存在。 ⒉原告於110年4月請工人打開浴室天花板，發現天花板上方有大量水泥掉落、鋼筋裸露等情，並以110年5月5日民事聲請狀繕本通知被告，經鑑定認「浴廁上方頂版及梁側面有部分保護層龜裂、剝落及鋼筋裸露生鏽」等現象，係因該處混凝土保護層厚度不足所致。 ⒊嗣原告於110年12月21日發現系爭房屋「客廳、後門玄關天花板」多處滲漏水；迄111年2月連日大雨，原告於111年2月18至20日又發現「主臥室窗戶」、「客廳及儲藏室窗戶及周圍牆面」處滲漏水，並以民事擴張訴之聲明暨言詞辯論意旨狀繕本通知被告前開滲漏水瑕疵（被告於111年3月17日收受）。㈡系爭鑑定報告載有「大臥室柱面水漬、多層油漆粉刷剝落現況」，可見被告明知上開滲漏水瑕疵且業經多次修繕仍未能解決，卻故意於系爭買賣契約所附之不動產委託銷售標的現況說明書第34項勾選現況無滲漏水、第31項勾選鋼筋未裸露，係故意不告知上開瑕疵，並交付原告不具被告所保證品質之房屋。系爭房屋有上開瑕疵，必影響居住品質，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵，被告交付原告不符合債務本旨之房屋，自應負出賣人瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任。㈢原告請求之項目及金額如下： ⒈系爭鑑定報告認「主臥室樑柱、小臥室天花板、樑柱、牆面」之滲漏水瑕疵，修復至不漏水之費用為24萬8,480元，原告自得依民法第227條第2項、第213條第1、3項規定，請求修復至不漏水費用24萬8,480元。 ⒉上開瑕疵縱經修繕，仍有損系爭房地之價值，如僅以修復成本為賠償標準，無法完整補償所有人之損失，系爭鑑定報告遂認以總價值7%即33萬6,000元（480萬元×7%）作為系爭房地價值之減損為宜，原告得依民法第359條、第179條規定，請求減少系爭房地買賣價金33萬6,000元。 ⒊上開修復至不漏水費用、價值減損尚不足修繕系爭房地之多處瑕疵，前陽台外推部分的天花板用木板施作，漏水嚴重，另委請廷鑨工程行重新估價系爭房地所需之總修繕費為151 萬9,193元。 ⒋修繕系爭房屋滲漏水期間，原告尚須搬家租屋支出2個月租金 2萬4,000元、搬家費用1萬6,000元，並受有搬家日無法工作之2日薪資損失4,800元。 ⒌系爭房屋因上開滲漏水瑕疵，導致原告一家五口無法於主臥室、小臥室活動、休憩及睡眠，而僅能集中擠在客廳，系爭房屋持續滲漏水等瑕疵致原告心情鬱悶，自109年6月11日起至衛生福利部基隆醫院精神科持續就診，經診斷為憂鬱症，未料嗣後又出現多處滲漏水，造成原告一家五口在系爭房屋僅存之客廳活動空間亦無法使用，嚴重侵害原告之居住安寧人格利益且情節重大，原告得依民法第227條之1、第195條第1項前段，向被告請求精神慰撫金20萬元。㈣並聲明：被告應給付原告234萬8,473元，及自111年6月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠被告出售系爭房屋前系爭房屋之主臥室樑柱並無發生漏水，業經管委會函覆該屋住戶未曾反應滲水問題，交屋時該屋並無瑕疵，亦有仲介陳芓希於刑事偵查之證言可查，原告對被告所提詐欺告訴經刑事裁定駁回交付審判，足證被告並無故意不告知瑕疵。原告任意空置系爭房屋近4個月，於109年1 月22日始入住，依陽光故鄉社區會勘紀錄所載於109年4月7 日會同水電士勘查時屋內並無滲水情形，至109年5月6日原告才向管委會反應主臥室樑柱滲漏水，是自108年9月29日交屋至原告自稱漏水之109年3月16日或5月6日，已經過5個月或8個月餘，而基隆地區本屬潮濕，是否為原告疏於照顧之現象，已非無疑。況原告係購買屋齡26年之中古屋，被告交屋後始發生滲漏水，無從要求被告負擔物之瑕疵擔保責任，不能將交屋後之風險歸責予被告。又被告於109年4月10日才接獲住商不動產基隆大武崙加盟店人員轉達主臥室樑柱滲漏水情形，原告並未直接與被告聯繫，迄109年5月6日、6月3 日方與被告進行二次調解，是原告即有疏於檢查、怠於通知之可歸責事由，不得再行指摘系爭房屋有該等瑕疵。㈡系爭鑑定報告及補充意見就系爭房屋主臥室樑柱、小臥室天花板、樑柱、牆面滲漏水之研判有下列嚴重瑕疵： ⒈鑑定人自承並無與漏水息息相關的水電配置圖，致有些現象欠缺管線資料印證，又如何認定科學儀器對於本案鑑定幫助不大，只得以「專業經驗判斷」終結。又「水份計」功能主要在尋找漏水位置，鑑定人僅以水份計測量主臥室樑柱外牆一側，未提出任何證據證明全部外牆防水功能失效，況對建築物滲漏水之調查事項如表面裝修層的損傷狀況、鼓起狀況、剝落及缺損、勾縫健全度、剝離部的位置、面積、間隙寬度、剝離介面的位置、乾溼狀態、裝修層的接著強度、結構體的健全度，進而使用診斷方法包含製縫計、試鎚、間隙寬度測定器、鑽心機、鑽石切割機、內視鏡、接著力試驗機、抓具、定規等，鑑定人單憑水份計就研判上開滲漏水之瑕疵，是外牆防水效果不佳云云，前後論據即有矛盾，況所謂「專業經驗判斷」究竟為何均未見說明，該判斷結論即非可採。 ⒉中央天井處結構係建商之設計，2樓房間外挑形同雨遮，縱使下雨不致造成1樓外牆直接遭雨水波及致1樓室內滲漏水，依系爭鑑定報告附件8編號11照片所示，2樓外牆有雨淋痕跡，1樓牆面並無雨淋痕跡，兩者外觀差距甚大，鑑定人僅以2樓外牆雨淋痕跡逕認係造成外牆面滲水之誘因狀況，欠缺實證依據。 ⒊鑑定人僅以「大臥室柱面水漬、多層油漆粉刷剝落現狀」作為研判「滲漏水在三年以前既已逐漸產生」之依據，如此豈非導果為因，意即主臥室樑柱發生滲漏水，才導致粉刷油漆剝落現狀，此乃滲漏水的結果；如何單靠有「多層油漆粉刷剝落」之外觀就判斷是「三年以前」？依常情，室內油漆粉刷過程中本會塗抹多道油漆，因主臥室樑柱發生滲漏水後，產生多層油漆粉刷剝落現象，亦屬可能。況系爭房屋先前並無就滲漏水部分為修繕，鑑定人稱「之前修繕未能把問題解決才會再度滲漏水」如何判定均未說明，顯非可採。 ⒋鑑定人稱埋設在柱子中央之屋頂落水管確實曾經有懷疑其漏水之可能性，倘係如此，即非系爭房屋所造成之滲漏水；然鑑定人僅以訟爭中不無可疑之原告陳述「屋主表示晴天一段時間仍然漏水」及「檢測柱子中央之雨水管是否漏水確實有相當難度」為由，排除該落水管有漏水之可能性，則其判定係外牆防水效果不佳之意見，即非可採，不得逕認系爭房屋交屋時即有滲漏水瑕疵。被告認上開部分屬潮濕所形成的剝落或發霉現象，並非滲漏水。㈢至原告另主張110年12月21日發現系爭房屋客廳、後門玄關天花板、111年2月18至20日發現主臥室窗戶、客廳及儲藏室窗戶及周圍牆面處滲漏水，為被告所否認，依常情，天花板漏水應從樓上漏水下來，主臥室、客廳及儲藏室窗戶如欲達到原告主張的漏水程度，非無可能係樓上所造成的漏水，自無可能是系爭房屋自己漏水的瑕疵。況上開部分為嗣後發生之新事實，故不能援引先前之系爭鑑定報告認屬同一原因關係。㈣對原告請求項目之抗辯： ⒈修復至不漏水費用： ⑴系爭鑑定報告「一樓房屋之修復費用表」項次1室內粉刷層刮除、項次3平頂及牆水泥漆之數量竟高達101平方公尺，顯然高於現場瑕疵的面積甚多。 ⑵一樓房屋之修復費用表項次6、7、8之工程項目，鑑定人稱與鑑定滲漏水之原因並無關聯，並自承「可能」混凝土保護層有變質而編列修繕柱子費用，然究竟實際上內部柱鋼筋是否有侵蝕狀況，鑑定人亦自認「檢測柱子中央之雨水管是否漏水確實有相當難度」，是此部分自不能列為修繕費用。 ⑶一樓房屋之修復費用表項次12水溝水泥砂漿粉刷層敲除、項次13水溝1：2防水水泥砂漿粉刷，然系爭房屋外圍水溝部分與本件主臥室或小臥室滲漏水並無關係。 ⑷鑑定人謂一樓房屋之修復費用表項次14涵括所估列項目之零星費用及零星整修，然中華民國全國建築師公會、新北市建築師公會鑑定手冊中損害修復費用鑑估標準，載有「本章內容僅供工程損害修復參考之用，並不適用於一般工程」，足見此部分僅係參考，鑑定人一概將「所有修復項目」另加「其他」工項作零星費用及零星整修，是否有違損害填補之法理，即有疑慮。此部分不能列為修繕費用。 ⑸鑑定人以與本件無關的其他工程估價單作為評估一樓房屋之修復費用表項次16利潤、稅捐及管理費之依據，尚非可採。⒉減少買賣價金：鑑定人未將訪查四鄰、不動產估價師、開業建築師、不動產經紀人之詳細資料列為鑑定範圍，僅以訪查交換之意見及多年鑑估心得綜合判斷，足證系爭鑑定報告所謂減損價值7%並無任何基礎，僅係鑑定人主觀認定，不得作為判斷之依據。⒊系爭房地總修繕費：被告於系爭買賣契約所附不動產委託銷售標的現況說明書第11項「是否有違建、改建或增建之情事」，已勾選「是、陽台」，而陽台並非被告改建，係前屋主改建，且系爭房屋依現況交屋，縱陽台因改建後年久失修發生滲漏水情形，亦非可歸責於被告。至被告所提廷鑨工程行報價單中，服務項目「前陽台拆除*復原、新作後方雨棚」、「雙拼窗、防盜窗拆下.復原」均與本件主臥室樑柱滲漏水並無關係；雖列載「拆除內外牆、防水施作內外牆、防水外圍水溝、外牆磁磚黏貼、室內打底＋粉光」，然外牆或外圍水溝，於系爭房屋滲漏水前早經原告自行僱工重新翻修，與本件滲漏水並無關係，參酌原告所提朝宗室內裝修企業社之工程估價單，有關外牆防水修繕，根本不需要重新拆除外牆；而「拆除木地板、拆除地板磁磚見底、室內地板磁磚鋪設」顯然與本件無關，原告已非請求修繕而是要被告重新裝潢房屋；「廁所防水*復原」部分，經鑑定系爭房屋無海砂屋情形，被告係以現況交屋，此部分請求更非有理；至「垃圾清運、材料、垃圾搬運」為裝潢房屋所生，包含與主臥室樑柱滲漏水無關等項，是原告所提上開費用均非合理、必要。 ⒋精神慰撫金：本件發生滲漏水僅有主臥室及小臥室部分樑柱及牆面，為何原告一家五口無法於主臥室、小臥室活動、休憩及睡眠，乃原告臨訟自陳而已，原告需舉證其所罹憂鬱症與被告債務不履行間有相當因果關係。然原告去看精神科之原因不一，造成憂鬱症的原因也有許多，並非單憑房屋發生滲漏水就會有憂鬱症，故原告主張系爭房屋滲漏水致原告憂鬱症受損，應非可採。㈤依公寓大廈管理條例第7條第3款、第8條第1項、第10條第2項規定，系爭房屋主臥室樑柱、外牆屬共用部分，縱系爭房屋因外牆防水功能失效，應由系爭管委會負責維護及修繕。而公寓大廈管理條例係民法的特別法，前開條例已明確區分是否歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，而分別由區分所有權人或住戶負責，或管理委員會負責，可見該條例就共用部分之修繕、管理、維護，係有意排除民法關於瑕疵擔保任意法之適用。㈥並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免予假執行。三、兩造對於下列事項並無爭執，即作為本判決之基礎事實：㈠原告於108年8月17日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價480萬元向被告買受系爭房地，原告已給付全部價金，同年9月23 日辦妥所有權移轉登記。㈡兩造於108年9月29日完成交屋，原告於109年1月22日入住系爭房屋，於109年2月間陸續發現「主臥室樑柱」出現漆面脫落、水漬、滲水，「小臥室天花板、樑柱、牆面」亦出現漆面斑駁、脫落、水漬等滲漏水瑕疵。㈢原告於109年4月7日聯繫不動產基隆大武崙加盟店仲介陳芓希，被告於109年4月10日接獲住商不動產基隆大武崙加盟店仲介陳芓希以LINE轉寄原告所攝系爭房屋主臥室樑柱滲漏水照片。㈣兩造於109年5月6日、6月3日於基隆市安樂區調解委員會調解不成立。㈤原告因系爭房屋滲漏水乙節對被告提起刑事詐欺告訴，經臺灣基隆地方檢察署檢察官109年度偵字第5475號不起訴處分，臺灣高等檢察署111年度上聲議字第4555號處分書駁回再議，原告聲請交付審判，經本院111年度聲判字第6號刑事裁定駁回聲請。四、本件爭點及本院判斷：系爭房屋於危險移轉時，「主臥室樑柱」「小臥室天花板、樑柱、牆面」是否有滲漏水、浴室是否有鋼筋裸露鏽蝕之情事，而構成物之瑕疵？如有，被告是否應對原告負物之瑕疵擔保責任？原告主張被告應另負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，有無理由？經查：㈠原告一開始主張系爭房屋「主臥室樑柱」出現漆面脫落、水漬、滲水，「小臥室天花板、樑柱、牆面」亦出現漆面斑駁、脫落、水漬等滲漏水瑕疵，嗣追加主張系爭房屋浴廁上方之頂版及梁側面分保護層龜裂、剝落及鋼筋裸露生鏽（下合稱系爭瑕疵）一節，經本院會同兩造依原告聲請，並經被告同意，而囑託財團法人新北市建築師公會（下稱新北市建築師公會）於109年12月24日至現場勘驗，對原告指出之漆面脫落、水漬或滲水位置予以一一記錄拍照，並請在場之新北市建築師公會建築師鑑定（見本院卷一第129、157、173-189頁），嗣原告於110年5月5日具狀聲請補充鑑定系爭房屋是否為海砂屋（見卷院卷一第243頁)，經新北市建築師公會出具110年11月24日新北市建師鑑字第542號鑑定報告書（即系爭鑑定報告），鑑定經過、分析及結果略以：系爭建物為7 層樓社區公寓之1樓，房屋面前臨巷道，側面是公共通道，後面朝向中央天井，而中央天井外牆雨水直淋而下之水漬痕跡清晰可見。由系爭建物竣工圖比對1、2樓平面格局，在1 樓兩間臥室上方，2樓也相同對應兩間臥室，只是兩間臥室中間位置2樓增設浴廁室及管道間，因此研判其管線應全走入管道間。屋頂有排放屋面雨水之落水管埋設在轉角柱子中央，該落水管連通到地下1樓排放，而到地下1樓勘查時，可看到該排放兩水管以前曾有嚴重漏水致留下水漬痕跡。浴廁上方之頂板及樑側有部分保護層龜裂、剝落及鋼筋裸露生鏽等現象，研判此種現象主要係因為該處混凝土保護層厚度不足所致，並非只因氯離子含量單一因素所造成，所以混凝土含有氯離子並不必然會產生損害。承上分析，主卧室樑柱漆面脫落、水漬及滲水，小臥室天花板樑柱及牆面出現漆面脫落、水漬等滲漏水之瑕疵，其原因研判是外牆防水效果不良，加上建材老化，演化成外牆防水功能失效，依部分明顯滲水之瑕疵狀況，研判滲漏水在3年以前既已逐漸產生。另研判系爭不動產依CNS規定並不是海砂屋。復於111年4月25日針對被告提出之疑義以新北市建師鑑字第174號函敘明略以：系爭建物1樓住宅之冷氣機掛在屋外牆上，並無排水管設置位於牆內情形，故屋內滲漏水之水漬與1樓冷氣機排水應無關連。中央天井處，2樓房間有外挑版梁形同雨遮，但發現外沿梁之底部為平底而欠缺斷水裝置效果，於是有雨水順流到外牆磁磚面，遂有造成外牆面滲水之誘因狀況。大卧室柱面水漬多層油漆粉刷剝落現況，可推論以前在每次漏水後，就一再補上粉刷以掩蓋其漏水現象，才有多次油漆粉刷層剝落之狀況，研判這是斑斑歲月的痕跡，故研判滲漏水在3 年以前既已逐漸產生（見本院卷二第9-10、17-18頁)。本院復審酌房屋之效用係供人居住，倘發生滲漏水、鋼筋裸露鏽蝕情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念，無滲漏水及鋼筋裸露鏽蝕情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，故系爭房屋存有滲漏水、鋼筋裸露鏽蝕情事要屬物之瑕疵無疑。則系爭瑕疵於兩造交付房屋前既已存在，揆諸前開說明，不以買受人即原告是否知悉、可得預見有該滲漏水瑕疵或存有可歸責性與否，該房屋之出賣人即被告均應就系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任。又系爭買賣契約係108年8月17日簽訂，原告於108年9月30日交屋後之109年1月22日入住，於109年2月間發現上開滲漏水瑕疵，即於109年4月7日聯繫不動產基隆大武崙加盟店仲介陳芓希，被告於109年4月10日接獲住商不動產基隆大武崙加盟店仲介陳芓希以LINE轉寄原告所攝系爭房屋主臥室樑柱滲漏水照片，嗣原告於109年7月29日起訴向被告為減少價金之請求，可證原告發現有前述瑕疵後，未逾6個月即通知被告及行使物之瑕疵擔保權利，是原告依民法第359條向被告請求減少價金，自屬有據。㈡被告雖辯稱縱系爭房屋有系爭瑕疵，然係因外牆防水功能失效所致，應由管委會負責維護及修繕等語，按「上訴人係主張，被上訴人違約，買賣標的物有瑕疵（包括公共設施之欠缺）等情，此乃其與被上訴人間私權之爭執，且此實體之爭執，縱在交屋後亦得主張之。而公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例之規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項（見該條例第34條），並無就區分所有權人與建商間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權」、「縱買賣契約訂定後交付房屋之前，因區分所有權人之會議決議變更屬於買賣契約範圍內之共有設施部分，若無法達成契約預定之效用，房屋之出賣人仍無從解免其對買受人之瑕疵擔保責任」，有最高法院87年度台上字第2549號民事判決、89年度台上字第1710號民事判決可資參照。準此，公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項，且公寓大廈共用部分固得依區分所有權人會議決議予以拆除、修繕及改良，然此僅在規範區分所有權人彼此間之權利義務關係，並不因此而解免房屋出賣人對買受人間依買賣契約應負之無過失擔保責任，換言之，房屋之出賣人若無法達成買賣契約預定之效用，仍無從解免其對出賣人之瑕疵擔保責任，是被告前揭所辯，洵不足採。㈢次按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。查系爭房屋有上揭滲漏水、浴廁上方頂版及梁側面混凝土保護層厚度不足、鋼筋裸露鏽蝕瑕疵，已如前述，依上開說明，原告自得就系爭瑕疵主張減少價金。而系爭瑕疵之修復費用經新北市建築師公會鑑定報告書估計為修復費用24萬8,480元（各該工程項目、費用詳如鑑定報告書第24頁所示），則系爭瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，惟一般房地受到瑕疵損害縱已修復，相較於未受損害的房地在市場上仍不受歡迎，本院審酌新北市建築師公會係以其所屬具有建築師證照之專業人員參與本件之鑑定，自有其專業上之知識可憑，且該建築師與兩造又無何親誼故舊或其他利害關係，堪認其以訪查四鄰、不動產估價師、開業建築師、不動產經紀人員交換之意見及多年鑑估心得綜合研判，系爭房地以總價值之7%作為房地價值之減損為客觀可信，自得採為本院判斷之參考。是以，系爭房屋之系爭瑕疵修繕費用為24萬8,480元，足見系爭房屋距其通常效用之價值減少24萬8,480元，又系爭房屋縱經修復仍有價值減損33萬6,000元(計算式:4,800,000元×7%），故系爭房屋因系爭瑕疵所導致之價值減損為58萬4,480元。從而，原告依民法第359條規定，請求減少價金58萬4,480元，自無不合。又本件原告係請求被告減少價金，故無修復費用應扣除折舊問題。準此，原告依項民法第359條、第179條之規定，向被告請求減少價金並返還已給付之價金58萬4,480元，為有理由。㈣至原告於111年3月17日之辯論意旨狀中陳稱「110年12月21日、111年2月18日至20日、111年3月7日，系爭房地之客廳、後門玄關天花板多處滲漏水，主臥室之窗戶漏水，客廳、儲藏室之窗戶漏水及周圍牆面等處竟又出現滲漏水等瑕疵」「近日原告請朝宗室裝修企業社就外陽台與前陽台漏水部分修繕進行估價」(見本院卷一第328-329頁），並於111年11月17日言詞辯論陳稱:110年12月21日下午8時15分前陽台外推部分打開天花板的燈罩發現漏水云云(見本院卷二第170頁)，依系爭買賣為中古屋買賣，則系爭房屋是否具有瑕疵亦應以其屋齡及構造為斷，尚不得以全新房屋及設備為判斷標準，始稱公允。本院審酌兩造已約定：「自交屋半年內，買方同意賣方需負瑕疵擔保責任。」（見本院卷一第40頁），可認原告與被告就系爭房屋，以契約訂定由被告負瑕疵擔保責任迄交屋後半年止。原告主張上開瑕疵已係在兩造108年9月30日完成交屋2年後，且係在本院依原告起訴時主張系爭瑕疵會同兩造、新北市建築師公會於109年12月24日至現場勘驗完畢後，原告並未證明外陽台、前陽台漏水瑕疵係於交屋時或交屋後半年內，即存有之情事，鑑於系爭房屋係於82年9 月2日建築完成，兩造於108年8月間買賣系爭房屋時，該屋屋齡已26年，迄至原告發現上開滲漏水瑕疵時，屋齡更已達28年，上開原告所指滲漏水瑕疵問題，不排除係在交付系爭房屋後，隨房屋日益老舊、基隆地區潮濕多雨之氣候、災害（如地震）等因素之影響方出現滲漏水情形之可能，不能認係出賣人即被告仍應負瑕疵擔保責任，否則不啻使房屋買賣成為出賣人須終身保固之契約態樣，此當非瑕疵擔保制度立法之意旨。承上，原告雖於110年12月21日起陸續發現上開滲漏水情形，然原告無法舉證證明該滲漏水情形於房屋交付時或兩造約定擔保時點前即存在，即無原告所指被告故意不告知瑕疵可言，自不構成民法瑕疵擔保規定範圍內之物之瑕疵。從而，原告主張被告就此部分亦須負擔物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。㈤第按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條固有明文。然按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任，且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事。故給付如以交付特定物為標的，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院98年度台上字第1811號、101年度台上字第1898號判決意旨參照）。換言之，物之瑕疵係於契約成立後至履行標的物交付之期間始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，始例外承認出賣人應同時負不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠、93年度台上字第695號、98年度台上字第1811號判決意旨參照）。又出賣人依民法第360條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立，因此出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證，仍須當事人對契約之特定內容或品質有保證之特約，始負有履行該擔保約款之義務，是以出賣人依民法第360條規定所負之保證責任，與依民法第354條規定所負物之瑕疵擔保責任，僅係指出賣人負有給付無瑕疵標的物之義務者，並不相同。故被告雖於不動產委託銷售標的說明書、屋況說明書之「是否有漏水情形」欄位處勾選「否」，然依文義解釋，係指出賣人擔保買賣標的物不存在物之瑕之契約通常品質，非謂被告有特別保證系爭房屋具備某種特定之品質。且查系爭房屋如前述固有因外牆防水功能失效所致滲漏水及混凝土保護層厚度不足所致鋼筋裸露鏽蝕之瑕疵，惟該瑕疵本係系爭房屋興築完成時即已存在，惟研判係逐漸產生，被告單純係完工後之買家，實難認被告於出賣系爭房屋予原告時，對上開瑕疵有所認知，或進而隱匿之，自不得以被告未發現系爭瑕疵，而未於訂約時告知原告，遽認其有可歸責之事由。然原告就被告有何可歸責事由亦無提出其他事證以實其說，即據以被告在成屋現況說明書、屋況說明書上勾選無漏水，即謂被告應就系爭瑕疵負不完全給付責任，即有未合。是被告依據兩造簽立系爭買賣契約時之現況交付系爭房屋予原告，即屬依債務本旨提出給付該特定物，尚不生不完全給付之問題。從而，原告主張被告應另負民法第227條給付不完全之損害賠償責任，依民法第227條第2項、第227條之1及第195條第1項，請求被告賠償其所受之損害，尚屬無據。㈥綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告減少價金並命被告返還58萬4,840元，及自111年6月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，不應准許。五、本件原告勝訴之部分，兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據資料，經本院審酌後認對判決結果不生影響，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　15　　日民事庭法　官　林淑鳳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111　年　　12　　月　　15　　日書記官　張景欣

臺灣基隆地方法院109年度訴字第472號

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