109年度重訴字第44號｜民事：給付買賣價金等｜裁判日期：111 年 08 月 12 日

臺灣基隆地方法院民事判決 109年度重訴字第44號原告陳西鳳訴訟代理人呂文正律師複代理人李德豪律師吳文君律師被告施美燕訴訟代理人張漢榮律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國111年7月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣參佰參拾伍萬零伍佰元，及自民國一百零九年七月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰壹拾壹萬柒仟元供擔保得為假執行；但被告如以新臺幣參佰參拾伍萬零伍佰元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：被告於民國109年3月5日與原告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以價金新臺幣（下同）800萬元買受原告所有坐落基隆市○○區○○段000000地號土地及其上18 52建號建物即門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00號房屋（下稱系爭建物，與土地合稱系爭不動產），被告應於簽約時給付80萬元、於稅捐機關核發稅單後3日內給付160萬元、於109年5月31日前給付尾款560萬元，原告已依約於109年5月8日將系爭不動產辦畢所有權移轉登記予被告，被告尚餘買賣價金450萬元未給付，經原告於109年6月23日以郵局存證信函催告仍未履行，先位主張以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，被告自應將系爭不動產回復登記，並依系爭買賣契約第12條第4項約定，每日按買賣總價款千分之0.5計算，給付自109年6月1日起至109年7月18日、自起訴狀繕本送達翌日起之懲罰性違約金，及遲延給付買賣價金之遲延利息，先位聲明求為判決：㈠被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。㈡被告應給付原告15萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按日以4,000元計算之違約金。㈢被告應給付原告2萬3,425元。㈣第㈡㈢項聲明願供擔保請准宣告假執行。又若認原告不得主張解除契約，備位主張依民法第367條規定及系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金450萬元，並依系爭買賣契約第12條第4項約定，每日按買賣總價款千分之0.5計算，給付自109年6月1日起至109年7月18日、自起訴狀繕本送達翌日起之懲罰性違約金，備位聲明求為判決：㈠被告應給付原告450萬元，及自109年6 月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告15萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按日以4,000元計算之違約金。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯略以：被告於取得系爭不動產所有權後，向地政事務所申請指界，始知系爭建物之主要部分無權占用與975-31地號土地相鄰的927-2、927-3地號土地，鄰地所有權人並對被告提起拆屋還地之訴訟，自屬重大瑕疵。但原告於簽訂買賣契約前即經訴外人杜世坤告知占用鄰地達25平方公尺，卻避重就輕於系爭買賣契約特別約定事項及現況說明書僅記載1樓廚房後方陽台占用他人土地，致被告確信僅有附屬建物之陽台占用他人土地，原告係故意不告知系爭建物主要部分有占用他人土地之瑕疵，應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，被告自得行使同時履行抗辯權而拒付尾款，並無給付價金遲延之違約情事，原告自不得解除契約，亦不得請求給付違約金及遲延利息，且系爭建物主要部分坐落他人土地上，造成交易價值減損15萬3,734元，並有拆除、修補系爭建物瑕疵之費用124萬9,500元，被告得依民法第359條規定，請求減少價金140萬3,234元等語。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，原告前委託有巢氏房屋加盟店「三楹不動產仲介經紀有限公司」營業員莊翔宇銷售系爭不動產，於109年3月5日與被告簽訂系爭買賣契約、價金履約保證申請書，經迦南地政士事務所特約地政士徐吉麟辦理，由原告將系爭不動產出賣予被告，總價金為800萬元，約定付款方式為簽約款80萬元、完稅款160萬元、尾款560萬元，並由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）委由台新國際商業銀行擔任價金信託之受託人成立履保專戶，依系爭買賣契約第4條第1項約定，被告最遲應於109年5月31日給付全部買賣價金，系爭不動產之所有權已於109年5月8日移轉登記予被告，原告已收取價金350萬元，因被告不同意合泰建經公司自履保專戶撥款，故原告未能領取其餘價金450萬元，原告於109年6 月23日以郵局存證信函催告被告給付尾款，被告於同年7月3日以郵局存證信函回覆除系爭買賣契約、現況說明書所稱1 樓廚房後方陽台有占用他人土地外，依927-2、927-3地號土地所有權人所述，尚有廚房、餐廳及房間無權占用，表明原告應負瑕疵擔保責任並行使同時履行抗辯權等語，原告另以起訴狀表明解除系爭買賣契約之意思表示等情，有一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書、系爭買賣契約、價金信託履約保證申請書、價金履約保證書、各該存證信函、起訴狀在卷可憑（本院卷第20頁、第27頁至第40頁、第51頁至第58頁），並為兩造所不爭執，可信為真實。四、原告主張被告給付價金遲延，先位主張解除系爭買賣契約，請求被告移轉系爭不動產所有權予原告並給付違約金、遲延利息，備位依民法第367條規定及系爭買賣契約，請求被告給付買賣價金及違約金，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院判斷如下：㈠先位聲明部分： ⒈系爭買賣契約第9條第7項約定：「甲乙雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行，或已發現之瑕疵、修繕或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機關（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。甲乙雙方如未訴諸司法程序，亦未能合意解決時，雙方同意由辦理履保作業之機構依據當時之事實情況及既有之相關文件進行認證，並依認證結果執行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，若依據既有事實、證據（或鑑定）、相關法令、交易習慣仍認定款項暫停撥付時，雙方同意俟達成協議或依法院確定判決結果再進行款項之撥付作業。」另系爭不動產買賣之價金履約保證申請書第4 條約定：「有關第二條以下所述履保專戶中款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議之認定，均由合泰建經依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包含但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書及價金履約保證書及價金履約保證專戶明細暨點交證明書等）所認定之結果為準。如合泰建經認定出款或不出款而一方不服時，不服之一方應於接獲通知後10日內聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，逾期未提出時，甲乙雙方即不得就認定結果再行爭執。」及價金履約保證書第5條第2項約定：「有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司（即合泰建經公司）依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包含但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等）判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為撥款之依據。」被告已依約將買賣價金存入履保專戶，兩造就系爭建物是否存有瑕疵既產生爭議，並提起本件訴訟，依上開約定，於本件訴訟判決確定前，合泰建經公司應停止履保專戶價金之撥付，被告對於原告無法如期取得買賣價金尾款，並不負給付遲延責任，原告依系爭買賣契約第12條第1項約定及民法第254條規定，以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，為不合法，不生解約之效力。原告解除系爭買賣契約既不合法，其依民法第259條第1款規定，請求被告移轉系爭不動產所有權予原告，即無理由。 ⒉系爭買賣契約第12條第2項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」係以被告對各期買賣價金給付遲延為前提要件，被告並無給付價金遲延之違約情事，原告依民法第250條規定、系爭買賣契約第12條第2項約定請求被告給付違約金，及依民法第229條、第233條、第203條規定請求被告給付遲延利息，均無依據。㈡備位聲明部分： ⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條分別定有明文。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又依系爭買賣契約第9條第1項、第3項約定：「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」「甲方於本買賣標的易交屋後始發覺上述一及二情事，乙方仍應負完全清理責任，否則即為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」故依系爭買賣契約，除有特別約定外，原告就本件買賣標的物並無占用他人土地應負擔保責任。 ⒉系爭建物係於76年12月22日辦理第一次登記，坐落975-31地號土地，為地上2層之鋼筋混凝土造透天厝建築，有土地建物查詢資料在卷可憑，經本院於109年10月5日會同基隆市地政事務所勘驗測量系爭建物所占鄰地面積，系爭建物之1樓曬衣空間及室內部分、2樓室內部分、3樓露臺部分等未登記增建確有占用927-2、927-3地號土地面積21.4平方公尺，上開1樓曬衣空間是指1樓廚房後面加蓋部分，1樓室內部分有廚房、餐廳、客廳，2樓室內部分為臥室等情，有本院109年10月5日勘驗筆錄、照片及基隆市地政事務所110年3月4日基地所測字第1100002289號函附土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）可憑，被告抗辯系爭建物主要部分占用鄰地即927-2、927-3地號土地，堪以採信。又本院囑託中鼎不動產估價師事務所鑑定結果，系爭不動產包括室內及露臺增建部分之正常價格為810萬830元，不包括室內及露臺增建部分之正常價格為794萬7,096元，有15萬3,734元之價差，且鄰地所有權人對被告提起拆屋還地之訴訟，經本院以110年度訴字第476號民事判決被告應將系爭建物占用927-2、927-3地號土地部分拆除，有估價報告書及網路查詢列印判決足稽，已減少系爭建物之價值及通常效用，具物之瑕疵，被告抗辯原告所交付之系爭建物具有上開瑕疵，應負瑕疵擔保責任，被告得據以減少價金等語，應屬有據。 ⒊買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。則買受人於契約成立時，知其物不具通常效用瑕疵者，出賣人固不負擔保之責，惟如出賣人主張買受人於契約成立時知有物之瑕疵，或因重大過失而不知有瑕疵，而為買受人否認者，出賣人自應就買受人知情或有重大過失之情，負舉證責任。原告主張於簽約時已告知被告系爭建物占用他人土地之事實，或被告係因重大過失不知瑕疵等語，既為被告所否認，原告自應就被告於系爭買賣契約成立時已知悉除1 樓廚房後方陽台外，室內其他部分亦有占用他人土地及被告有重大過失不知瑕疵負舉證責任。經查： ⑴系爭買賣契約第2條第2項約定：「若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方應即通知甲方，甲方得以請求損害賠償或解約。」足見系爭建物有無增建、增建部分在交屋前有曾經拆除或接獲拆除通知等，確屬影響被告議定買賣價金、是否締結系爭買賣契約之重要事項，原告自負有向被告說明之義務。 ⑵系爭不動產之標的物現況說明書內，就是否有占用他人土地之情形，原告勾選「是」並說明「一樓廚房後方陽台部分」且於系爭買賣契約第2條，就本買賣標的物現況另有增建或占用部分，原告勾選「其他」並註明「一樓廚房後方」其餘部分均未註明有占用他人土地之情形。證人即買方仲介莊翔宇於本院110年9月2日言詞辯論期日證稱：於109年3月3日到原告辦公室簽訂一般銷售委託契約書，原告有出示存證信函（即鄰地所有權人杜世坤告知系爭建物不合法增建部分占用927-2、927-3地號土地面積25平方公尺之存證信函，本院卷第59頁），並告知1樓廚房後方陽台占用到他人的土地，他用手機拍下來後出示給被告仲介高宇柔看，他和高宇柔都有給被告看手機內的存證信函，並轉達屋主說1樓廚房後方陽台曬衣間有占用他人土地，但沒有告知被告占用25平方公尺，屋主告知系爭建物增建部分是一樓廚房後面陽台曬衣間並占用他人土地，故記載於標的物現況說明書並經原告簽名，之後有去現場勘查並拍照，看到的增建部分只有1樓廚房後方陽台，沒有進行其他的調查，屋主在簽約時再次重申有占用他人土地並是增建，屋主說1樓廚房後方陽台曬衣間是增建，買方覺得沒有影響到標的物也就是房子裡，故於特別約定事項記載「一樓廚房後方陽台有占用他人土地為買方所明知，現況交付。」從接受原告委託銷售系爭不動產到雙方簽訂系爭買賣契約為止，他不知道本件買賣標的物室內有占用到他人土地，在雙方簽約前有詢問賣方是否要再鑑界，賣方不同意，必須原告申請才有辦法測量，他只能信任原告說的只有1樓廚房後方陽台曬衣間有占用他人土地等語。證人莊翔宇為原告委託三楹不動產仲介經紀有限公司銷售系爭不動產之承辦仲介，與兩造間無利害關係，且與系爭買賣契約、標的物現況說明說於簽約時之記載狀況相符，參以申請土地複丈，依地籍測量實施規則第205條第1項規定，須由土地所有權人申請，上開證詞應堪採信，可見證人莊翔宇於兩造簽約時僅知悉1樓廚房後面陽台曬衣間占用他人土地，並不知室內其他部分亦有占用他人土地，被告更無從知悉，亦無法申請土地複丈釐清系爭建物占用鄰地範圍，原告復未能具體舉證以實其說，主張被告於系爭買賣契約成立時知悉系爭建物室內其他部分有占用他人土地及有重大過失而不知該瑕疵存在，而以民法第355條規定免責，並不可取。 ⑶另兩造雖有：「一樓廚房後方陽台有占用他人土地為買方所明知，現況交付。」之特別約定（本院卷第42頁），惟此處之「現況」，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之「現況」包含所在位置、範圍、可確知之屋況，於看屋當下無法確知之瑕疵，自非於買受人於看屋或簽約時認知之「現況」因此系爭建物於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，仍應就瑕疵狀態是否屬於簽約時被告可得而知之現況而分別判斷，非謂瑕疵狀態於簽約時既已存在，原告即可一概免責。系爭建物室內部分占用他人土地，並非被告目視、手摸或嗅聞即可得知瑕疵，本件復無特別約明免除原告就系爭建物室內部分占用他人土地之瑕疵擔保責任，原告主張已依債之本旨而為交付，即不可取。 ⒋買受人依民法359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。系爭建物室內部分有占用他人土地之瑕疵，原告應負瑕疵擔保責任等情，已如前述，被告抗辯系爭不動產因室內部分占用他人土地價值貶損15萬3,734元及拆除、回復原狀所需費用124萬9,500元，依民法第359條規定，請求減少價金，經查： ⑴關於價格貶損部分：依估價報告書之鑑定，系爭不動產包括室內及露臺增建部分之正常價格為810萬830元，不包括室內及露臺增建部分之正常價格為794萬7,096元，即價格貶損比例為0.981（7,947,096÷8,100,830＝0.981），而原告將系爭不動產出賣予被告之價格為800萬元，此為兩造在系爭建物室內及露臺合法之認知下所合意之價格，參照前開從估價報告書而得之價格貶損比例為0.981，堪認系爭不動產在系爭建物室內及露臺占用他人土地情形下，買賣價格應減為784 萬8,000元（8,000,000×0.981＝7,848,000），始為被告在知悉系爭建物室內及露臺占用他人土地之情形願意購買之價格，被告受有系爭不動產價值貶損之價差損害為15萬2,000元（8,000,000－7,848,000＝152,000）。 ⑵關於拆除及回復原狀費用部分：本院110年度訴字第476號民事判決被告應拆除系爭建物室內占用他人土地部分，被告需支出拆除費用及回復原狀費用，衡諸常情，就系爭不動產於締約時客觀價格之認定，亦應一併考慮該等費用因素，因此拆除系爭建物室內占用他人土地部分回復原狀之費用，亦屬請求減少價金範圍。又原告於中鼎不動產估價師事務所鑑定及本院理過程未提供拆除費用及回復原狀費用之相關資料，本院僅能參酌被告所提康勝工程行估價單（下稱系爭估價單），認定拆除費用及回復原狀費用。依系爭複丈成果圖所示，系爭建物2樓室內增建部分及3樓露臺增建部分均係位於1 樓室內增建部分上方，並非位於1樓廚房後面加蓋之曬衣空間上方，2樓室內增建部分及3樓露臺增建部分自應一併拆除。然系爭估價單施作項目有1樓室內拆除〈拆除工〉、1樓內外牆打石、2樓室內拆除〈拆除工〉、2樓內外牆地面打石、3樓室內拆除〈拆除工〉、3樓室內外牆地面打石，因打石工主要工作內容有牆面拆除、外牆破碎、房屋拆除、建築裝修等各種打石拆除工作，1至3樓室內拆除費用與打石工程顯有重複，應予剔除，故被告拆除系爭建物室內占用地人土地部分回復原狀所支出之費用應為99萬7,500元【計算式：（35,000＋ 30,000＋114,000＋49,000＋30,000＋114,000＋45,500＋30,000＋1 42,500＋360,000）×1.05＝997,500】。原告雖主張系爭不動產屋齡已將近33年，系爭估價單所列拆除及修復費用未考慮折舊云云，然被告係因系爭建物主要部分有占用他人土地之瑕疵，而請求減少價金，自無計算折舊之必要。 ⒌從而，被告因系爭建物主要部分占用他人土地之瑕疵，共受有114萬9,500元（計算式：152,000＋997,500=1,149,500）之損害，其依民法第359條規定主張於此範圍內減少價金，自屬合理，原告得請求被告給付買賣價金335萬500元（計算式：4,500,000－1,149,500＝3,350,500）。又被告無給付價金遲延之違約情事，已如前述，原告請求被告給付違約金，並不可取。 ⒍給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，為民法第229條第2項、第3項所明定。系爭買賣契約第4條第1項就完稅款及尾款給付之約定，僅規範被告應將價金匯入履保專戶之時期，並未約定應於何時同意或指示合泰建經公司將履保專戶內之價金撥付原告，是系爭買賣契約就買賣價金之給付於第4條並未約定期限，依民法第229條第2項規定，需經催告而被告未為給付，自受催告時起，始負遲延責任。查原告於109年6月23日寄發存證信函催告被告應於函到後7日內給付尾款，並應通知合泰建經公司辦理履保專戶撥款事宜，被告於109年6月24日已收受該信函等情，有碇內郵局第105號存證信函及其回執在卷可憑（本院卷第51頁至第54頁），被告應自收受該信函7日後之翌日即109年7月2日起始負遲延責任，故原告得請求自該日起至被告給付尾款之日止，按週年利率5%計算之遲延利息。五、綜上所述，原告依民法第367條規定及系爭買賣契約約定，備位請求被告應給付335萬500元，及自109年7月2日起至清償之日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，超過這個部分的請求，為無理由，不應准許。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回失其依據，應併予駁回。七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　民　　國　 111 　年　　8　　月　　12 　日民事庭法　官陳湘琳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8　　月　　12 　日書記官　陳柏宏

臺灣基隆地方法院109年度重訴字第44號

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