109年度重訴字第73號｜民事：土地所有權移轉登記等｜裁判日期：110 年 02 月 09 日

臺灣基隆地方法院民事判決 109年度重訴字第73號原告德安開發股份有限公司法定代理人黃春照訴訟代理人林淑惠律師被告黃春發訴訟代理人陳明裕上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於民國110年1月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將附表所示土地所有權移轉登記予原告所有。訴訟費用新臺幣107萬1,410元由被告負擔。事實及理由壹、程序部分：按公司法第213條規定，公司與董事間訴訟，除法律另有規定外，由監察人代表公司，股東會亦得另選代表公司為訴訟之人。經查，本件被告黃春發為原告公司之董事長，因此依法應由原告公司之監察人黃春照擔任原告之法定代理人提出本件訴訟，此有原告提出公司登記資料在卷可參，於法有據，要無不合。貳、原告起訴主張：一、原告於民國77年7月18日買賣登記取得坐落新北市萬里區加投段大坪小段177（面積13,632平方公尺）、118（面積41,142平方公尺）及122（面積82,645平方公尺）地號等3筆山坡地保育區農牧用地（下稱系爭3筆土地），面積共137,419平方公尺（即約41,569坪）之所有權，此有系爭3筆土地登記第二類謄本可稽。足見，系爭3筆土地原係屬原告所有。嗣因同上地段週圍如起訴狀所附清冊一項次1至60所示包括系爭3筆土地（見項次19、20、29）在内之62-2地號等60筆同為山坡地保育區農牧用地（下稱系爭60筆土地）之所有權人，擬合作開發系爭60筆土地以供建築使用（即申請使用地類別變更編定以供建築使用），原已於93年間委由土地所有權人之一即訴外人大順發企業股份有限公司（下稱大順發公司）辦理，且該公司已於94年3月14日向未升格前之台北縣政府申請取得94萬雜建字第018號雜項執照，准以「整地供建築使用」。此亦有上開雜項執照影本可證。之後系爭60筆土地所有權人又協議改委由訴外人英順營造股份有限公司（下稱英順公司）負責開發整地，並申請使用地類別變更編定以供建築使用事宜。三方再於96年11月12日簽立合作開發契約書（下稱系爭開發契約），約定共同提供系爭60筆土地由英順公司開發整地，並申請使用地類別變更編定以供建築使用。英順公司則以其投入之工程費用換取新生土地中部分建地，且為達本開發之目的，並確保三方權益，三方並同意委託僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）執行系爭60筆土地與新生土地及該雜項執照信託登記等事宜，以促使系爭契約能順利執行完成。而於96年11月12日與僑馥公司另簽立信託契約書，由該公司執行系爭60筆土地與新生土地及該雜項執照信託登記等事宜。此亦有系爭開發契約及信託契約書影本可證，合先陳明。二、系爭3筆土地於系爭開發契約履行中，產權變動說明如下： (一)原告公司於簽立系爭開發契約後即依約委託代書於97年3月4日送件向升格前臺北縣汐止地政事務所（下稱汐止地政）申請辦理系爭3筆土地「自益信託（即委託人、受益人均為原告自己）」登記予僑馥公司，以執行系爭開發契約之約定。詎汐止地政竟以89年修正農業發展條例第33條前段已變更規定為「私法人不得承受耕地」，依現行法令無法以私法人僑馥及原告公司名義分別登記為受託人及受益人、信託關係消滅時，信託財產之歸屬人為由，予以退件補正。惟查，原告係於77年7月18日即農業發展條例第33條前段89年修正前合法取得系爭3筆土地，且已於94年3月14日經升格前臺北縣政府核發雜項執照，准與週圍即系爭60筆土地所有人共同開發「整地供建築使用」，此除有利於原告公司全體股東之權益外，亦可促進相對偏僻之萬里社區發展。且土地開發整地申請使用地類別變更編定，均須耗費1、20年始能完成，為避免開發期間土地產權因買賣、繼承發生變動，須另經繼受人同意，或其他糾紛而遭禁止處分，致生妨礙開發目的之情事。是辦理土地信託即有其必要性，且為目前不動產業界開發土地建築房屋之權益保障趨勢。故原告及同為私法人之大順發公司為履行系爭契約，確保三方權益，並促使本開發目的能順利完成，不得已乃協議將二公司所有參與合作開發之土地，改由僑馥公司指定其負責人彭慶為受託人。另原告則經董事會決議委由被告（即原告法定代理人）出名登記為系爭3筆土地信託財產之受益人及信託消滅時之財產歸屬人，並處理相關事務，經被告同意，而於97年10月6日簽立委託契約書為憑。嗣原承辦代書即利用前於97年3月4日送請汐止地政辦理信託登記遭退件之土地登記申請書及所附「土地信託（内容變更）契約書」，逕於該契約書之(15)2.「受益人姓名、住址」、7.「信託關係消滅時，信託財產之歸屬人」，原均載：「同委記人（即原告）」及訂約日期處，以手寫更改為被告姓名及其住址，與訂約日期，並註明更改内容及字數，再於97年11月17日送請汐止地政將系爭3筆土地辦理信託登記僑馥公司指定之受託人彭慶名下。此亦有上開土地登記申請書及系爭3筆土地完成信託登記後載有委託人原告之登記謄本可憑。足見，原告於97年11月17日就系爭3筆土地辦理信託登記，只是借用被告名義為信託財產之受益人及信託消滅時，信託財產之歸屬人而已，並非有使被告於本信託關係消滅時，取得系爭3筆土地或其變更編訂使用地類別後土地所有權之意思，且係基於前述開發整地供建築使用，及保護共同開發者等權益之合法目的，並無違反法律之強制或禁止規定之情事。 (二)英順公司於簽立系爭契約後即開始進行系爭60筆土地開發整地及使用地類別變更編訂事宜，嗣至104年間系爭契約之整地雜項工程已大致完工，原告與系爭契約之當事人（或其繼受人）為就系爭契約中雜項執照費、開發整合費用、本原始土地地籍合併、分割、用地變更編定及土地分配等未盡事宜之補充，又於104年11月10日簽定「合作開發契約書補充協議書」（下稱系爭補充協議），結算各自土地所有權人應負擔英順工程費用之抵付土地比例及系爭60筆土地所有權人各方共有他方土地之持分比例等未盡事宜，並約定各方取得他方土地持分比例如系爭補充協議附件四之一「調整原始土地各方共有持分比例表」所示，即原告調整原始土地即系爭3 筆土地所有權全部，變為與其他地主相互移轉登記取得系爭60筆土地持分各1,665,254/10,000,000。此有系爭補充協議影本可證（原證6）。嗣系爭60筆土地所有權人即於106年7 、8月間依系爭補充協議約定各方持分比例相互移轉登記，並移轉部分土地持分予英順公司指定之登記名義人林志煌以抵工程費用。三方即因此共有系爭60筆土地，原告登記持有部分則仍以被告為受益人信託登記於彭慶名下，此亦有詳如清冊一之系爭60筆土地106年9月之登記謄本光碟及原告取得上開60筆土地持分之登記謄本可證。足見，原告所有系爭3 筆土地至106年9月間，即因前述與週圍其他57筆土地所有權人共同開發「整地供建築使用」，而依系爭補充協議之約定相互移轉其土地持分，而變成登記取得系爭60筆土地持分各1,665,254/10,000,000。 (三)嗣系爭60筆土地於107年12月間使用地類別變更編定完成，因每筆土地係同時核准變更使用地類別為丙種建築用地（下稱丙建地）及交通用地、遊憩用地、水利地、國土保安用地、特定目的事業用地（上5種非丙建地，下统稱公設地），而依核准變更後之使用地類別，於同年月20日分割登記為同上地段62-2地號等449筆土地，並由系爭開發契約當事人（或其繼受人）依系爭補充協議約定之持分比例登記為共有並仍依約辦理信託。此亦有詳如清冊二之449筆土地登記謄本光碟及原告取得信託登記彭慶名下之449筆土地持分謄本可證。是原告所有之系爭3筆土地因開發整地使用地類別變更編定完成，而至107年12月20日變更登記為上開449筆土地持分各1,665,254/10,000,000。上開449筆土地共有人為便於日後規劃建築房屋，及共有人間之產權分配，則於108年1月間先將系爭449筆土地合併為詳如清冊三之同上地段145地號等113筆共有土地，其中項次1至66所示145地號等66筆為丙建地，項次67至113所示115-1地號等47筆則為公設地，並仍維持信託。此亦有合併後之113筆土地謄本光碟及原告取得信託彭慶名下之113筆土地持分謄本可證。是原告於上開使用地類別變更編定後取得之449筆土地持分至108年1月間，又因本次合併而變更登記為上開113筆土地持分。 (四)系爭開發契約當事人（或其繼受人）嗣於108年2月間，又與受託人僑馥公司、彭慶及訴外人中國建築經理股份有限公司（下稱中國建經）、邱英輝、謝慧鶯、陳韋汝等簽立信託契約變更受託人協議書，將系爭113筆土地分別變更受託人為中國建經或邱英輝、謝慧鶯、陳韋汝等人名下。此亦有上開信託契約變更受託人協議書影本可證。是系爭合作開發契約之信託業務，之後即均委由變更後之受託人中國建經等人為之，並陸續變更受託人登記為中國建經或邱英輝、謝慧鶯、陳韋汝等人，再予敍明。上開合併後之113筆土地共有人又於108年5月17日，就清冊三項次1至66所示145地號等66筆丙建地為協議共有物分割，原告因而分割取得詳如清冊四右邊「丙建地共有物分割後（13筆地號）」欄，項次1所示62-14地號土地持分269,710/10,000,000及項次2至13所示178-22 地號等12筆丙建地單獨所有權，並依上開信託契約變更受託人協議書之約定變更信託於邱英輝名下。此亦有詳如清冊四原告取得信託邱英輝名下之上開13筆土地登記謄本可稽。是原告至108年5月17日又因前開共有物之分割，而變成登記取得上開13肇丙建地及47筆公設地持分。 (五)另因原告與週圍地土地所有權人提供系爭60筆土地共同開發，是為「整地供建築使用」，並規劃日後建築獨棟房屋銷售，且欲將變更編定後之公設地繼續保留為原地主或其指定之代表人共有，以提供建築完成後之社區住戶使用。是上開分割後之土地所有權人又分別就各自分得之丙建地及共有之公設地，依日後建築之需求為下列之合併及分割： 1、原告於108年5月17日分割取得之上開13筆丙建地後，再為合併分割情形如下： ①原告於109年1至2月間再將上開13筆丙建地，分割為詳如清冊五所示163筆土地，其中原62-14地號共有丙建地分割為如項次1至46所示之62-14、62-50至62-94地號等46筆共有土地，原告仍各持分269,710/10,000,000，其餘12筆單獨所有丙建地則分割如項次47至163所示之178-22地號等117筆單獨所有土地，並仍為信託中國建經名下。此亦有詳如清冊五163筆土地登記謄本光碟及原告取得信託登記中國建經名下之163 筆土地謄本可稽。 ②原告於109年7月14日又就上開分割後之163筆丙建地中詳如清冊六項次47、48、53、54、57、58、59、60、70、71、73、74、83、84、86、87、95、96、99、100、106、107、112、113、114、115、124、125、126、127、134、135、143、144、155、156、160、161、162所示178-22地號等單獨所有土地先辦理合併，再分割增加21筆地號土地，以作日後之迴車道使用。是原告至109年1、2月間分割取得之上開163筆丙建地，又因本次分割增加21筆地號，而變更登記為詳如清冊六之184筆丙建地。此亦有上開合併再分割後之土地謄本可稽。 ③原告取得之上開184筆丙建地中詳如清冊七項1至46所示62-14 地號等46筆土地共有人，又於109年7月22日就上開土地為分割。原告則分割取得其中62-86地號土地單獨所有權。此亦有上開62-86地號土地謄本可證。是原告至109年7月14日分割取得之上開184筆丙建地所有權，則因本次共有物分割而又變成登記取得詳如清冊七右邊「丙建地共有物分割後139 筆地號欄」所示139筆土地單獨所有權。 ④承上，原告因前述使用地類別變更編定及之後合併、分割，而登記取得之13筆丙建地又因前開3次分割，至109年7月27 日則變更為取得上開139筆丙建地單獨所有權，即如起訴狀附表項次1至139所示62-86地號等土地。 2、系爭60筆土地變更使用地類別編定後取得之47筆共有公設地分割情形如下： ①變更使用地類別編定後取得之47筆公設地共有人於108年10月 22日則將其中120、122、122-36地號等3筆土地，分割增加120-78至120-82、122-40至122-45、122-46地號等12筆土地。 ②另於108年11月24日及108年12月23日再分別將其中63、119、 106-1、109地號等4筆土地，分割增加63-19至63-22、119-20至119-21、106-7、109-2地號等8筆土地。 ③又於109年6月15日將其中122-41、122-43、122-44地號等3筆土地，分割增加122-57至122-61、122-54至122-56、122-50至122-53地號等12筆土地。 ④再於109年8月5日將其中63-20、106-1、106-7地號等3筆土地，分割增加63-39至63-42、106-8、106-9地號等6筆土地。 ⑤承上，原告因前述使用地類別變更編定後取得之47筆共有公設地，則因上開4次土地分割而增加38筆地號，此亦有上開4次分割後之土地謄本可稽。是原告至109年8月間則變更登記取得上開85筆公設地持分各1,665,254/10,000,000，即如起訴狀附表項次140至224所示62-11地號等85筆土地持分。此有上開85筆公設地登記謄本可證。 3、综上，原告原所有系爭3筆土地，因於96年間與週圍其他57 筆土地所有權人共同開發「整地供建築使用」，至109年8月間則因使用地類別變更編定完成，及前述之分割合併，而變成取得詳如起訴狀附表所示224筆土地。三、變更後之受託人中國建經及邱英輝於109年8、9月間因系爭60筆土地使用地類別變更編定已完成，並經陸續合併、分割，已由原告取得如起訴狀附表所示224筆土地所有權後，而於109年8、9月間即陸續將分屬原告受託其名下之上開土地塗銷信託。因系爭224筆土地實際為原告所有，係借用被告名義為信託財產之受益人、信託關係消滅時，信託財產之歸屬人。又因103年8月曾塗銷信託歸屬被告名下提供英順公司為工程融資貸款，之後再次辦理信託時即逕借用被告名義為委託人及受益人是中國建經及邱英輝經塗銷信託後，系爭224筆土地即歸屬至被告名下。四、復因原告借用被告名義為系爭224筆土地產權登記之目的已完成，而無再為借名登記之必要。兩造乃委請代書欲將系爭224筆土地所有移轉登記返還原告。詎承辦代書竟表示我國現行土地登記規則，關於所有權移轉登記之原因，並無「借名登記移轉所有權返還」之項目，地政機關亦無法審核當事人間是否確有借名登記關係存在。故地政實務上，被告如要辦理系爭224筆土地所有權移轉登記返還原告，只能以買賣或贈與為移轉原因，否則即須經由法院審理，查明確有借名登記關係存在，准為判決移轉確定，始能為之。然因原告並無使被告取得系爭3筆土地，或其使用地類別變更編定後取得之土地所有權意思，已如前述。且原告自97年11月間因申請開發「整地供建築使用」，而將系爭3筆土地辦理信託迄今，始終將上開土地及其變更編定使用地類別後變更取得之土地列為公司資產即資產負債表上之「在建房地」，自不可能支付價金向被告買回系爭224筆土地，而無法有價金給付之金流，此即不符合買賣之要件。且被告亦無權贈與系爭224筆土地予原告。又以買賣或贈與為原因之土地所有權移轉，亦將產生其他土地增值稅或贈與稅等稅賦等與實情不符之爭議。是如以買賣或贈與為系爭224筆土地所有權移轉登記之原因，除會與原告公司歷年之財務報表所載資料不符，之後會計師查核財報必不會通過，將影響原告公司之營運外，且以上開原因所為之產權移轉登記，勢將構成使公務員登載不實之情事，並將衍生後續與實情不符之諸多稅賦爭議。被告因此迄今無法將系爭224筆土地所有權移轉登記返還原告。原告為維護公司權益，不得已只好起訴請求之。五、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其内容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號裁判要旨參照）。 (一)經查，現登記為被告所有詳如起訴狀附表所示登記被告名下之土地，係原告於96年11月間以原所有系爭3筆土地，與周圍57筆土地所有權人共同委託英順公司開發整地，申請使用地類別變更編定而來。又原告僅係為順利開發系爭3筆土地辦理使用地類別變更編定，且依系爭開發契約之約定及建築業界實務上之趨勢，均有將開發中土地辦理信託之必要，而委由被告出名為信託財產之受益人及信託關係消滅時，財產之歸屬人，並無使原告受益之意思，其目的顯無不法，已如前述。並有系爭開發契約、系爭委託契約及系爭補充協議等影本在卷可憑，堪認為其實。 (二)復查，系爭3筆土地自96年11月間簽立系爭開發契約委託英順公司開發整地供建築使用，雖於97年11月間辦理信託時以被告名義登記為受益人，及信託關係消滅時，信託財產歸屬人。惟原告自97年信託迄今，始終認為系爭3筆土地及之後與系爭60筆土地共有人相互轉換之土地持分，以及其使用地類別變更編定完成取得之系爭224筆土地產權，均屬原告公司資產，而將之列於原告公司歷年資產負債表上之「在建房地」，且其歷年應繳付之地價稅，及開發期間所發生與系爭3筆土地開發整地有關之農田水利會會費、鑑界費、代書費、信託費、開發整地工程款及前述使用地類別變更編定後之土地分割登記等代書費、簽證費、管理顧問費、以及曾移轉部分土地持分予他人所生之土地增值稅，均由原告繳納，並列為公司支出之費用。此亦有原告公司97年至108年財務報表暨會計師查核報告光碟及相關財務報表之節文、97年至108年地價稅明細（含傳票、地價稅單）和103年繳付系爭3筆土地移轉部分予他人之土地增值稅單及傳票影本等可證。足見，系爭3筆土地自97年11月為履行系爭開發契约而辦理信託，至使用地類別變更編定完成塗銷信託歸屬至被告名下，其管理、使用、處分權始終由原告保有。益徵，被告確實僅是出名登記者，並非實質所有權人。 (三)再參以，英順公司於103年6月12日曾依系爭契約第18條第2 項規定，發函予系爭60筆土地之受託人僑馥公司，請其協助通知原告等地主備齊本開發標全部土地向銀行申請融資貸款所需書件、印鑑，於103年6月16日至德安公司會議室辦理申請融資資款相關事宜。系爭60筆土地所有權人接獲通知後，為履行上開義務即著手準備上開資料。而因申辦貸款須先塗銷系爭60筆土地之信託登記，始能提供予英順公司辦理融資貸款。復因原告於系爭3筆土地辦理信託時，係借用被告名義為受益人及信託關係消滅時，信託財產之歸屬人，已如前述。則塗銷系爭3筆土地之信託登記，其所有權即會登記歸屬至被告名下。是兩造為維護公司權益，再於103年7月16日簽立「委託契約書第一次增補契約」，將系爭委託契約第3 條「委託事項」修訂為「甲方（下即原告）茲委託乙方（下即被告）處理事務如下：（一）於本契約簽署後，乙方同意按甲方指示，協助甲方將不動產標的設定信託登記予僑馥建築經理股份有限公司或其指定之人（以下簡稱「受託人」），並將乙方登記為前開信託之受益人及信託消滅財產歸屬人（本項信託以下簡稱「第一次信託」）。(二）於第一次信託完成登記後，甲方如有需要（包括但不限於因銀行融資需求或其他任何合法目的），得隨時要求乙方（1）將不動產標的受益人或信託消滅財產歸屬人變更予第三人；（2）將不動產標的之一部或全部所有權返還、移轉或歸屬登記予乙方或甲方指定之第三人，或將不動產標的之一部或全部出售、處分或設定負擔予乙方或第三人（前述乙方或第三人，以下簡稱「受讓人」）；或（3）為其他任何適法之處分，乙方應即配合辦理並完成用印。（三）於受讓人依前（二）款規定登記為不動產標的受益人、信託消滅財產歸屬人或不動產標的所有權人(依其適用情況）後，如甲方擬將不動產標的再行設定信託登記予受託人，乙方同意依甲方指示設定信託登記及/或再次登記為前開信託之受益人及信託消滅財產歸屬人（本項信託以下簡稱「第二次信託」）。（四）於甲方與受託人之第二次信託關係消滅時，乙方同意依甲方指示，將不動產標的移轉登記予甲方或其指定之人，以完成本契約之全部委託事務。」是系爭3筆土地於103年8月間塗銷信託歸屬至被告名下後，被告又依原告之指示，與其他57筆土地所有人共同將系爭60筆土地提供予英順公司向國際票券金融股份有限公司（下稱國票公司）申辦融資貸款，並再以被告為委託人將系爭3筆土地辦理信託至彭慶名下，此亦有英順公司103年6月12日通知僑馥公司之函文、兩造間系爭「委託契約書第一次增補契約」，及系爭3筆土地103年8月塗銷信託歸屬被告名下後提供英順公司設定抵押擔保，向國票公司貸款之土地登記謄本可證。益徵，原告於系爭3筆土地辦理使用地類別變更期間，確實均保有其管理、使用及處分權。 (三)綜上足徵，兩造間就系爭224筆土地確實有借名登記之法律關係存在，已至為明確。六、依兩造103年7月16日簽立之「委託契約書第一次增補契約」第二條（四）約定：於原告與受託人之第二次信託關係消滅時，被告同意依原告指示，將不動產標的移轉登記予原告或其指定之人，以完成本契約之全部委託事務。」復按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。」、「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於受任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉予委任人。」民法第529條、第541條定有明文。經查，兩造就系爭224筆土地有借名登記之法律關係存在，已如前述。則原告自得依兩造間系爭委託契約書及第一次增補契約第二條（四）之約定，及民法第529條、第541條之規定，請求被告將系爭224筆土地所有權移轉登記返還為原告所有。七、基於上述，聲明：如主文第1項所示。參、被告於言詞辯論期日到場，就原告起訴主張事實及請求均為承認，而為認諾之表示。肆、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。是以，被告對於原告依訴之聲明所為關於某法律關係之請求，於法院行言詞辯論時為承認者，即生訴訟法上認諾之效力，法院應不待調查原告請求之訴訟標的之法律關係果否存在，逕以認諾為該被告敗訴判決之基礎（最高法院45年台上字第31號判例意旨參照）。本件既經被告於言詞辯論時為訴訟標的之認諾，本院就應本於其認諾為被告敗訴之判決。伍、綜上所述，原告依借名登記法律關係、系爭委託契約書及第一次增補契約第2條（四）之約定，及民法第529條、第541 條之規定，請求被告將附表所示土地所有權移轉登記予原告所有，為有理由，應予准許。陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第384條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　2 　　月　　9 　　日民事庭法　官王翠芬以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　2 　　月　　9 　　日書記官陳怡君附表

臺灣基隆地方法院109年度重訴字第73號

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