110年度基簡字第837號｜民事：減少買賣價金｜裁判日期：111 年 05 月 31 日

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 110年度基簡字第837號原告陳柔安訴訟代理人張繼文律師（法扶律師）被告江怡勳訴訟代理人江昌統上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣（下同）25萬8,000元，及自110年9月18 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用7萬7,760元由被告負擔。本判決第1項得假執行。但被告如以25萬8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、本件被告受合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張略以：㈠被告之母賴秀月於109年5月帶原告查看門牌號碼基隆市○○區○ ○街000號6樓房屋（下稱系爭房屋），向其宣稱當月甫重新鋪設該屋樓頂平台防水層，施作廠商保固3年，該屋無漏水，買方可安心入住，原告方於109年6月19日與被告簽訂不動產買賣契約書（系爭買賣契約），以價金175萬元買受系爭房屋及其坐落基隆市○○區○○段000000地號土地應有部分21/1 0000，原告已交付全部價金，兩造亦已辦妥所有權移轉登記，並於109年8月28日完成交屋。被告於系爭買賣契約中「標的物現況說明書」第11項勾選無滲漏水情形，且於系爭買賣契約第12條第2項特約由賣方自交屋起對系爭房屋滲漏水保固半年。嗣原告未經裝潢入住後，於109年9月起陸續發現系爭房屋之3間臥室、客廳、廚房、廚房前天花板等處，有嚴重漏水之瑕疵，原告立即以電話通知被告之父即被告訴訟代理人江昌統，江昌統雖於109年10月至系爭房屋查看漏水，然僅僱工於漏水處相應位置之頂樓地板處塗抹水泥，施工完畢不到2週即再度漏水，並持續漏水迄今。㈡本件經社團法人新北市建築師公會鑑定確實有漏水情事，原告委請名城養護企業有限公司估價系爭房屋樓頂平台之修復費用為25萬8,000元，未逾鑑定報告估算之修繕金額。況被告於售屋前故意粉刷牆壁掩飾漏水，於鑑定拆除廚房天花板時，竟發現其內有接水桶、箱，足見被告早已知悉系爭房屋有漏水瑕疵而故意不告知，欲以此延緩原告發現瑕疵之時間。被告既為系爭房屋之出賣人，應負物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵可歸責於出賣人為要件，爰以瑕疵修繕必要費用估算減價數額，依民法第359條、第179條規定，請求減少價金25萬8,000元等語。㈢並為聲明：如主文所示。三、被告未於最後言詞辯期日到場，據其前言詞辯論所為之聲明及陳述略以：㈠被告取得系爭房屋7、8年期間都是出租他人，之前租客反應漏水都有簡單處理，直到打算出售才請師傅施作完整的防水工程，師傅還保固3年，被告確定已無再漏水才出售系爭房屋，如看屋時有漏水原告豈會購買。嗣交屋後1個多月發現漏水，有請師傅處理，後來被告於110年1月13日起接手聯絡處理，當時有抓到客廳靠近鋁門落地窗、廚房上面漏水，並把這兩點漏水處理好，依原告所提錄影光碟顯示客廳部分已無漏水，只有廚房的電孔漏水，此外系爭房屋確定已無漏水。廚房電孔部分，被告於110年1月中跟原告約好要處理，因原告誤插電源線致其工具壞掉，只好做初步處理。關於水泥龜裂部分，因頂樓樓地板的水泥有裂縫，先前泥工沒有處理好，被告可請泥工吸收費用負責補修到好；被告亦於110年2月承諾會在頂樓樓板全面施作5道防水層，惟原告嗣後不讓被告再做進一步修繕，依基隆的天氣才可能產生漏水，故錯不在被告。㈡房屋買賣為高總價商品，不同於一般商品交易，系爭買賣契約特約漏水保固半年，效力高於民法第354、359條一般條款，被告可修繕至完全不漏水並延長保固為1至2年，本件並無減少價金之理由等語，並請求判決駁回原告之訴，另陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本件爭點及本院判斷：原告主張其向被告買受之系爭房屋於3間臥室、客廳、廚房、廚房前天花板等處有漏水瑕疵，被告除廚房電孔部分外均否認有漏水，並以上開情詞置辯，是本件爭點為：系爭房屋於交付時是否存有前開瑕疵？原告得否依民法第359條規定請求減少價金25萬8,000元？經查：㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔」，民法第354條第1項、第373條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。而民法第354條所規定之物之瑕疵擔保責任，為一種法定無過失責任，凡買賣標的物交付於買受人時有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生是否有過失，均須負其責任。㈡原告主張系爭房屋之3間臥室、客廳、廚房、廚房前天花板等處有嚴重漏水之瑕疵，業據其提出系爭房屋109年9月、12月、110年1月之照片為證，經本院囑託社團法人新北市建築師公會就系爭房屋有無前開漏水及其原因、系爭房屋因漏水瑕疵減少之交易價值予以鑑定，據該會於111年4月11日以新北市建師鑑字第144號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），就系爭房屋漏水及其原因，鑑定結論為：「⒈依會勘當日廚房天花板內的塑膠接水桶（鑑定人會勘當天拆除廚房部分PVC天花板，發現早已下陷變形的天花板內有一只滿水位之橘色塑膠接水桶，依體積換算重量約有66公斤）內滿水位之現況，鑑定標的物確有滲漏水情形，研判是從直上方天花混凝土裂縫及鋼筋銹蝕處滲漏。⒉本鑑定標的物經紅外線熱影像滲水檢測，檢測結果共計十處位置出現水氣反應，本鑑定報告第九項「鑑定分析」第3點之漏水點與檢測套繪結果（即臥室1之A、客廳B、廚房F、J、廚房前方H、I、客廳a、臥室2之b、臥室3之c處天花有水氣反應），多處結構體表面有濕漬壁癌、漆剝落及擴散現象。⒊由屋頂防水塗料塗佈及室內滲漏水分佈情形，水氣有擴散情形，研判滲漏水原因應為結構體混凝土水密性不足、混凝土龜裂，再加上屋頂防水層失效及施作範圍不足等複合條件所導致。」（詳系爭鑑定報告第5-7、76頁）。又系爭房屋建於84年，屋齡約27年，業經建築師鑑定有天花混凝土龜裂裂縫、結構體混凝土水密性不足、鋼筋銹蝕等問題，亦有系爭鑑定報告所附照片可稽（詳系爭鑑定報告第20-21頁客廳天花混凝土龜裂浮凸、第27-28頁廚房天花混凝土橫向龜裂、鋼筋銹蝕現況），佐以被告自承前經租客反應漏水，及交屋後不滿1個月即陸續發現滲漏，顯見系爭房屋之滲漏水瑕疵，應係於交付前即已長期存在，而非交付後所突發。本件被告交付存有上開多處漏水情狀之系爭房屋，已然影響生活其內之原告健康及住居安寧，損及系爭房屋之通常效用暨應具備之經濟價值，堪認系爭房屋於交付時已有系爭鑑定報告所示之漏水瑕疵存在。㈢次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第359條前段定有明文。又法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726號民事判決要旨參照）。原告主張依系爭房屋漏水瑕疵之修復費用25萬8,000元減少價金，並提出名城養護企業有限公司估價單為憑；被告固辯稱出售前已委請師傅施作防水工程，確定已無再漏水才出售云云，然出賣人所負關於瑕疵擔保之責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要，亦不以出賣人事前知悉為要件，無論被告於系爭買賣契約簽訂前，是否知悉系爭房屋存在上開漏水瑕疵，均無礙其應承擔之法定責任。另據社團法人新北市建築師公會就系爭房屋因漏水瑕疵所減少之交易價值予以鑑定，其鑑定結論為：「⒈RC結構體發生混凝土裂縫、滲漏水、鋼筋銹蝕外露等劣化瑕疵，長期會影響RC結構強度及耐久性，惟目前標的物除滲漏水及壁癌等瑕疵影響使用性與美觀條件外，目測結構體尚未發現嚴重的損壞現象。⒉標的物室內因滲漏水瑕疵，導致了廚房PVC天花板損壞及影響室內表面裝飾材之美觀，故室內之修繕復原金額預估需75,832元。⒊漏水原因及因漏水所造成損害，若經由專業施工廠商進行修復，並予適當之保固責任，其用於室內、外修復所需之所有金額，等於該系爭房屋因漏水瑕疵所減少之交易價值應為合理。故本標的物因漏水瑕疵所減少之交易價值經估算應為319,616 元，計算式如下：⑴屋頂漏水修繕工程金額：243,784元。⑵6 樓修繕工程金額：75,832元。合計：⑴＋⑵＝243,784＋75,832＝3 19,616元」，並有該會參考「中華民國全國建築師公會2019鑑定手冊」及市場實際訪價，按實際尺寸進行數量計算及估價所製之系爭房屋屋頂漏水修繕工程、系爭房屋修繕工程修復估算表、修繕工程數量計算表可稽（詳系爭鑑定報告第7-8頁、第42-44頁），而該會就原告所提估價單與其預估金額相差5.83%，亦認屬合理範圍，是本院認應以系爭房屋屋頂漏水及室內受損所需之修復費用31萬9,616元，作為原告得向被告請求減少價金之數額之參考。㈣又「無法律原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，為民法第179條前段所明定。而買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判決要旨參照）。本件原告主張系爭買賣契約之價金已給付完畢，為被告所不爭執，原告依民法第359條前段規定，以民事起訴暨聲請訴訟救助狀繕本向被告請求減少價金25萬8,000元，故被告得受領之價金即減少25萬8,000元，然被告仍全額受領買賣價金175萬元，就其中25萬8,000元自屬無法律上之原因而受利益，並致原告受損害，是原告依民法第179條不當得利法律關係，請求被告給付25萬8,000元，為有理由，應予准許。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告返還溢領價金，屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告應負遲延責任。而本件民事起訴暨聲請訴訟救助狀繕本於110年9月17日送達被告（詳本院卷第97-99頁），是原告請求自該狀送達之翌日即110年9月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付25萬8,000元，及自110年9月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提出之各項證據資料，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予以一一論列，附此說明。八、本件第一審裁判費為2,760元，加計鑑定費7萬5,000元（詳本院卷第193頁），合計訴訟費用為7萬7,760元，應由敗訴之被告負擔。九、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　31　　日基隆簡易庭法　官　林淑鳳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　31　　日書記官　張景欣

臺灣基隆地方法院110年度基簡字第837號

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