110年度訴字第430號｜民事：返還停車位｜裁判日期：110 年 11 月 23 日

臺灣基隆地方法院民事判決 110年度訴字第430號原告大衛營公寓大廈管理委員會法定代理人許宇揚訴訟代理人游文愷律師複代理人張漢榮律師被告黃萍芬訴訟代理人張雲嵐上列當事人間返還停車位事件，本院於民國110年11月9日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張： (一)原告為大衛營公寓大廈依公寓大廈管理條例(下稱本條例)成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告甲○○係大衛營公寓大廈社區(下稱系爭社區)內門牌號碼基隆市○○區○○○街0巷 0號11樓房屋之區分所有權人。又門牌號碼基隆市○○區○○○街 0巷0號底四層，總面積3,359.03平方公尺之2698建號建物( 下稱系爭底四層建物)乃系爭社區區分所有人全體之共用部分，而系爭底四層建物之空間係由原告出租予需要停車之住戶以做為停車場使用。被告即係向原告承租系爭底四層建物之編號22號停車位(下稱系爭停車位)做為停車之用。 (二)系爭社區前於民國107年8月25日經第24屆區分所有權人大會(下稱107年8月25日區分所有權人大會)提案二通過大衛營社區地下停車場使用及管理辦法(下稱停車場管理辦法；停車場管理辦法共有12條，大多偏重停車位之使用、管理等規定，僅第4條規定「本社區地下B4汽車停車位以兩年抽籤輪停… …。」與本件訴訟有關，因此就提案二下稱提案二之2年抽籤輪停規定)，惟當時系爭底四層建物之停車位尚屬足夠，且租期自107年8月25日起至109年8月24日始屆滿，而未立即依提案二之2年抽籤輪停規定予以執行。嗣系爭社區於108年8 月29日經第26屆區分所有權人大會(下稱108年8月29日區分所有權人大會)決議於109年12月31日前執行提案二之2年抽籤輪停規定之抽籤作業，並於110年2月間通知被告就系爭底四層建物之停車位與原告簽訂停車位租賃契約。然被告一再拒絕就系爭底四層建物之停車位與原告簽訂租賃契約，並屢以公開信或律師函等方式指責原告違法。 (三)按「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第450條第2項、第455條前段分別定有明文。原告與被告就系爭停車位係屬不定期租賃契約，此為被告所不否認，且原告於事前亦已決議並通知被告，若拒絕簽訂租賃契約，因牴觸停車場管理辦法，原告將終止現有之不定期租賃契約。原告乃以本件起訴狀繕本之送達，為終止系爭停車位租賃契約之意思表示，系爭停車位之租賃契約既業經原告終止，爰依民法第455條前段之規定，提起本件訴訟。併聲明：被告應將系爭停車位返還系爭社區全體區分所有權人；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告求為判決：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以： (一)被告使用系爭停車位乃係基於共有人之約定專用關係，而非租賃契約：被告為系爭社區之區分所有權人迄今已20餘年，依本條例第9條規定，被告使用系爭停車位係基於與多數區分所有權人間就共有物之約定專用關係，長期間經全體區分所有權人同意或默認，並未簽訂契約，亦未曾有人提出反對意見，而存有共有人之默示分管契約，且依共有物約定專用關係，按月支付系爭停車位之使用費用，被告乃係基於共有物之分管契約而有權使用系爭停車位，具有所有權保障、居住安全與隱私私密性之保護。原告僅係受被告委任管理系爭社區事務之人，並非系爭停車位之所有權人，亦非被告之租賃債權人，是原告主張就系爭停車位與被告存有租賃契約關係，顯有錯誤。 (二)終止分管契約需經區分所有權人同意，原告未經區分所有權人會議決議即終止約定專用關係，顯違背住戶之委託： ⒈107年8月25日區分所有權人大會雖為有效管制車輛進出安全而通過提案二之2年抽籤輪停規定，惟緊接之提案三「B4停車場年度抽籤停放專案」(下稱提案三之年度抽籤輪停專案)，並未通過。原告提出之停車場管理辦法乃107年8月25日區分所有權人大會提案二之附件，其中乃夾帶第4條「本社區地下B4汽車停車位以兩年抽籤輪停」之規定，惟提案三則係針對地下B4汽車停車位是否年度抽籤輪停所提且業經投票否決年度抽籤輪停一案，致提案二之2年抽籤輪停規定、提案三之年度抽籤輪停專案，出現表決結果矛盾之事實。 ⒉提案三之年度抽籤輪停專案，既經107年8月25日區分所有權人大會否決，被告對於系爭停車位之約定專用分管契約應仍為有效，而得繼續使用系爭停車位。又提案二通過之停車場管理辦法乃係針對車位占用、違規停放等日常事務授權管理委員會處理；提案三則係明確否決系爭底四層建物之停車位年度抽籤輪停一案，不僅有下位階法規(即提案二之附件)違反上位階法規(即提案三之主文)之疑慮，且將停車場管理辦法隱藏於提案二主文之外，使參與表決之區分所有權人遭誤導、欺瞞，而變相使管理委員會從中自我擴權，逾越授權而執行系爭社區事務。縱認提案二通過之附件即停車場管理辦法為有效條款，亦應限縮解釋為「僅針對空置車位之抽籤輪停」或「住戶停止使用而釋出」之車位，始屬合理，而非無視共有物之長期使用分配安排，迴避業經否決之提案三之年度抽籤輪停專案，強制被告依停車場管理辦法就系爭底四層建物之停車位抽籤輪停。原告以提案二附件之方式夾帶停車場管理辦法，顯與否決提案三之年度抽籤輪停專案之決議有違，應屬無效。 (三)系爭社區之停車位均屬共有物，車位分配使用存在居住正義、有限資源公平配置之議題： ⒈早期洽購系爭社區之區分所有權時，建商就停車位(B2、B4)有洽購車位或約定使用二種。部分住戶採洽購方式而一次性支付費用(B2、多為機械車位)，部分住戶採約定專用方式而按月支付使用費用(B4、平面式車位)，惟此二種均為共用部分之約定專用，性質上並無二致，僅係使用費用為一次躉繳或按月繳納之差異。約定專用關係之變更，應經區分所有權人會議決議通過，並非管理委員會得以自行決定之日常管理事項，以規避全體區分所有權人之監督。 ⒉近年因消費市場變化，造成早期洽購B2機械式車位之住戶有使用B4平面式車位之需求，惟B2、B4停車位同屬系爭社區之共用部分，倘讓已持有B2機械式車位之住戶，得以透過糾合相同利益住戶之方式，而要求使用B4平面式車位之住戶退讓對共有物之約定專用權利，則B2機械式車位之住戶除原取得之車位外，再取得B4平面式車位，甚可將B2機械式車位轉租予他人，自己改使用B4平面式車位，此將造成特定區分所有權人過度使用共用部分之分配不公平，亦危害B4平面式車位之住戶之居住穩定與信賴利益。 ⒊共同部分之合理使用，攸關居住正義，停車場管理辦法未設定排除條款(即排除已取得B2機械式車位之住戶)，則原有B2機械式車位之住戶，倘可透過管理委員會之強行介入，另行取得B4平面式車位之分配權或使用權，恐造成系爭社區資源集中於少數人使用之不公平，對原使用B4平面式車位之住戶為權利之霸凌。破壞全體住戶之長期專用關係、居住穩定之住宅正義，造成多數住戶陷入抽籤患得患失之恐慌及每年額外浮動成本。三、本院之判斷： (一)原告主張被告係系爭社區之區分所有權人，系爭底四層建物空間乃防空避難室兼停車場，係屬系爭社區全體區分所有權人共用部分，而系爭底四層建物之空間係由原告出租予需要停車之住戶以做為停車場使用，被告向原告承租系爭停車位做為停車之用，且屬不定期限租賃契約。嗣107年8月25日區分所有權人大會決議通過提案二之2年抽籤輪停規定，惟因系爭社區停車位尚屬充足，因此未立即依提案二之2年抽籤輪停規定予以執行。嗣108年8月29日區分所有權人大會決議於109年12月31日前執行停車位抽籤輪停之作業，並於110年2月間通知被告就系爭底四層建物之停車位與原告另簽訂停車位租賃契約，然被告一再拒絕就系爭底四層建物之停車位與原告簽訂租賃契約，並屢以公開信或律師函等方式指責原告違法，原告乃以本件起訴狀繕本之送達，為終止系爭停車位租賃契約之意思表示，系爭停車位之租賃契約既業經原告終止，原告自得本於租賃契約終止之法律關係，請求被告返還系爭停車位等情，被告則抗辯系爭底四層建物是屬於各區分所有權人共用部分，系爭停車位乃因分管而屬被告約定專用部分，而非向原告承租，且107年8月25日區分所有權人大會提案三之年度抽籤輪停專案，已遭否決，原告不得執行停車位之抽籤輪停作業，被告乃有權占有系爭停車位等語。 (二)關於系爭底四層建物係屬系爭社區全體區分所有權人共用部分，此為兩造所不爭。且系爭底四層建物之空間依系爭社區於85年5月19日召開之第一次會議紀錄記載：「主席報告：… …㈤B4停車位，因無法每戶一位，所以要出租，B2停車場是自費私人停車場……」等語，而與會之區分所有權人對此均無關於反對將系爭底四層建物之停車位出租之發言或論述，顯見系爭社區區分所有權人同意將系爭底四層建物作為停車位出租使用。參以證人即系爭社區住戶游麗莉亦結證稱：「(問：是否是被告大衛營公寓大廈的住戶？)對，我是在85年5、6月間搬進去住的。」「(問：是否有購買社區的停車位？) 我是購買B2的私人停車位。B4(即系爭底四層建物)是屬於公共設施，每個住戶都有持分。」「(問：建商有無將B4停車位出售給住戶？)沒有，因為B4是大家公共設施持分，沒有單獨出售。」「(被告訴訟代理人問：當初建商移交的車位跟現在所劃的車位有無不同？)據我所知建商本來B2、B4都是當作車位賣給我們住戶，建商將B2的機械式是賣給樓中樓的人，B4車位全部賣給單層戶的人，後來B4全部改掉，將單層戶的車位全部移到B2，B4作為公共設施使用。建商移交的時候B4車位是劃的比較大，後來因為社區住戶住的人比較多，管委會再將車位另行規劃，所以B4的停車位是歷屆管委位(會)規劃的，他所規劃的車位比原來建商所規劃的車位數量多。」「(被告訴訟代理人問：管委會增設社區B4停車位有無經過區分所有權人會議同意？)有。」等語，足證系爭底四層建物原先即規劃做為停車位使用，嗣經建商變更停車位分配方式，單層戶車位全部移到B2，將系爭底四層建物做為公共設施使用，後經區分所有權人會議同意，管理委員會始將系爭底四層建物做為出租停車位使用。何況上開會議係於85年間召開，迄今已滿13年，期間並無其他共有人對於系爭底四層建物做為停車位使用出租予第三人表示異議，亦堪認管理委員會將系爭底四層建物做為停車位使用並予出租，業經系爭社區全體區分所有權人默示同意，系爭社區全體區分所有權人就系爭底四層建物之管理、使用，已成立分管契約等情，此亦為本院98年度訴字第358號、臺灣高等法院99年度上字第1014號民事確定判決所認定之事實，故原告係因系爭社區全體區分所有權人之分管協議，而取得將系爭底四層建物之空間出租供停車位使用之管理權能。復觀諸停車場管理辦法第7條規定「、區分所有權人『承租』B4停車場車位，不得私自轉讓……。、承租戶若要『退租』……。」及被告寄送原告之函文(原證6)，其內明載「……當時購屋因建商僅剩機械式車位，未能符合需求，故『承租』社區平面車位，迄今已逾25年，期間均正常繳付租金……。」等語，且被告於110年1 0月26日言詞辯論期日亦當庭脫口稱B4停車位沒有買的，都是「租的」等語，核與前開確定判決所認定之事實相符，益徵原告主張其有權將系爭底四層建物之空間出租供停車位使用，且與被告就系爭停車位成立不定期限租賃契約等語，堪以信實。被告抗辯系爭停車位乃約定專用使用部分等語，即無可採。 (三)按本條例第31條規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」107年8月25日區分所有權人大會決議通過提案二之2年抽籤輪停規定(出席人數187人、同意票數163人、不同意票15人，已經出席人數及區分所有權比例4分之3以上之同意)，惟同時否決提案三之年度抽籤輪停專案(出席人數187人、同意票數109人、不同意票68人，未經出席人數及區分所有權比例4分之3以上之同意)，此為兩造所不爭，且有107年8月25日大衛營社區第二十四屆區分所有權人大會會議紀錄1件在卷可稽。本院經核提案二所通過者乃規定較為廣泛之停車場管理辦法，至於提案二之2年抽籤輪停規定僅係停車場管理辦法之其中1條，而提案三之年度抽籤輪停專案，則係針對系爭底四層建物之停車空間所提之細項議案，就系爭底四層建物之停車空間是否每年或2年抽籤輪停一事，根本係屬同一案件，本應併案討論、表決，或於提案二決議通過後，撤回提案三之提案，以避免發生歧異之結果，惟因107年8月25日區分所有權人大會中，不作任何形式之逐條宣讀或討論，逕就停車場管理辦法為包裹式表決，亦即直接由出席之區分所有權人依原告發送之提案內容及提案表決單，勾選同意與否，依序投入各提案之票箱內，再統計各提案之同意人數已否超過本條例第31條規定之門檻，而決議提案通過與否，此為兩造所不爭之事實，以致事實上形成通過提案二之2 年抽籤輪停規定之決議，而未通過提案三之年度抽籤輪停專案之相互抵觸之結果，故決議通過之提案二停車場管理辦法，其中第4條之2年抽籤輪停規定，嗣因提案三之年度抽籤輪停專案並未決議通過，而互有矛盾，難認區分所有權人對於系爭底四層建物之停車空間是否抽籤輪停已有跨越決議門檻之高度集體共識，為尊重區分所有權人會議已就具體之系爭底四層建物之停車空間應否抽籤輪停一事即提案三之年度抽籤輪停專案，未能決議通過之表決結果所充分展現之最新集體意志，應先暫時凍結未經充分討論而通過之提案二之2年抽籤輪停規定之適用，縱非凍結，提案二之2年抽籤輪停規定與提案三之年度抽籤輪停專案之決議結果已互有矛盾而有礙難執行之處，原告亦應儘速召集區分所有權人會議，釐清此一爭議並確定最新的區分所有權人之集體意志，再依最新的區分所有權人會議之決議結果，以作為執行與否之依據，原告無視於提案三之年度抽籤輪停專案並未決議通過之表決結果，逕援引應暫時凍結或區分所有權人會議決議互生歧異礙難執行而應暫緩執行之提案二之2年抽籤輪停規定，執行抽籤輪停之作業，自屬無據，被告以此予以抵制，即屬正當，原告以被告拒不配合另訂停車位租賃契約而終止租賃契約，有違誠實信用原則，自屬權利濫用而無效。系爭停車位租賃契約既未合法終止，原告請求被告應將系爭停車位返還系爭社區全體區分所有權人，即無可採。 (四)原告雖主張提案三之年度抽籤輪停專案乃因106年8月12日第23屆區分所有權人大會之提案四「訂定公約：B4停車場，每年抽籤輪流停放案」，實際並未決議通過，但當時記錄人不查，誤載為通過，嗣後住戶發覺，乃於107年再次提出提案三之年度抽籤輪停專案，提案三之年度抽籤輪停專案即延續106年之同一提案而來，且無任何配套措施，因此同意提案二者較多，惟不能因同意提案三之年度抽籤輪停專案者較少，即率加解讀為否定提案二之2年抽籤輪停規定者較多，如此將產生邏輯上基本謬誤等語。惟區分所有權人大會之提案僅有決議通過與未通過，與同意或不同意者之多寡無涉，且提案三之年度抽籤輪停專案與提案二之2年抽籤輪停規定，並無不同，何以提案三竟未能決議通過，此乃聚焦於是否同意系爭底四層建物之停車空間抽籤輪流停放一項，而非如同提案二乃係就停車場管理辦法全文為包裹式的表決使然，至於提案三係延續何者而來，更不影響提案三之年度抽籤輪停專案未經決議通過，而與提案二之2年抽籤輪停規定相悖，致互生衝突而有待嗣後區分所有權人會議再予以釐清及確定何者方為真正之集體意志之事實，原告此部分之主張，亦無可採。四、綜上所述，兩造間就系爭停車位之租賃契約並未合法終止，原告依民法第455條前段之規定，請求被告將系爭停車位返還系爭社區全體區分所有權人，即無理由，應予駁回。原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請，亦失其附麗，應併予駁回。五、本件訴訟費用即第一審裁判費17,335元由原告負擔。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　23　　日民事庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　23　　日書記官張雅婷

臺灣基隆地方法院110年度訴字第430號

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