臺灣基隆地方法院111年度簡上字第51號

• 裁判案由: 減少買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 111 年 12 月 05 日
• 當事人: 江怡勳、陳柔安

臺灣基隆地方法院民事判決
111年度簡上字第51號
上 訴 人 江怡勳

訴訟代理人 江昌統
被上訴人 陳柔安

訴訟代理人 張繼文律師（法扶律師）
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國111年5月31日本院基隆簡易庭110年度基簡字第837號第一審判決提起上訴，本院合議庭判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：
㈠被上訴人前於民國109年6月16日，以新臺幣（下同）1,750,0
00元，向上訴人購買基隆市○○區○○街000號6樓房屋（下稱系
爭房屋）及所坐落之土地（與系爭房屋合稱系爭房地），雙方已交付價金及辦理所有權移轉登記。
㈡被上訴人於購買系爭房地前，曾在上訴人母親賴秀月（即簽約之賣方代理人）帶領下，於109年5月底某日至系爭房地所在現場看屋，當時賴秀月向被上訴人宣稱系爭房屋甫於同年5月重新舖設樓頂平台防水層，且該屋並無漏水，並稱施工
廠商有保固3年，買方可以安心入住等語。而上訴人亦於109年6月19日簽定系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約）所
附標的物現況說明書第11項保證系爭房屋無漏水情事，復於系爭買賣契約第12條第2項載明除廠商保固外，上訴人個人
再行保固半年。詎料，109年8月28日交屋後，被上訴人未經裝潢即入住系爭房屋，卻於109年9月20日、24日、26日、29日陸續發現系爭房屋之3間臥室、客廳、廚房、廚房前天花
板等處嚴重漏水。嗣被上訴人前往頂樓平台相對系爭房屋餐廳天花板處之相對位置查看，發現有積水之狀況，而上訴人卻以木樁遮蔽，且於簽定系爭買賣契約前，故意粉刷牆壁掩飾漏水，而故意不為告知。被上訴人發現上列瑕疵後，立即以電話通知上訴人之父即上訴人訴訟代理人江昌統，江昌統雖於109年10月至系爭房屋查看漏水，然僅僱工於漏水處相
應位置之頂樓地板處塗抹水泥，施工完畢不到2週即再度漏
水，並持續漏水迄今。為此，爰以瑕疵修繕必要費用估算減價數額，依民法第359條、第179條規定，請求減少價金258,000元等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人258,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並於上訴人上訴後聲明：上訴駁回；第一、二審之訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人於原審及上訴之抗辯：
㈠上訴人於原審抗辯：
1.上訴人取得系爭房屋7、8年期間都是出租他人，之前租客反應漏水都有簡單處理，直到打算出售才請師傅施作完整的防水工程，師傅還保固3年，上訴人確定已無再漏水才出售系
爭房屋，如看屋時有漏水被上訴人豈會購買。嗣交屋後1個
多月發現漏水，有請師傅處理，後來上訴人於110年1月13日起接手聯絡處理，當時有抓到客廳靠近鋁門落地窗、廚房上面漏水，並把這兩點漏水處理好，依被上訴人所提錄影光碟顯示客廳部分已無漏水，只有廚房的電孔漏水，此外系爭房屋確定已無漏水。廚房電孔部分，上訴人於110年1月中跟被上訴人約好要處理，因被上訴人誤插電源線致其工具壞掉，只好做初步處理。關於水泥龜裂部分，因頂樓樓地板的水泥有裂縫，先前泥工沒有處理好，上訴人可請泥工吸收費用負責補修到好；上訴人亦於110年2月承諾會在頂樓樓板全面施作5道防水層，惟被上訴人嗣後不讓上訴人再做進一步修繕
，依基隆的天氣才可能產生漏水，故錯不在上訴人。
2.房屋買賣為高總價商品，不同於一般商品交易，系爭買賣契約特約漏水保固半年，效力高於民法第354、359條一般條款，上訴人可修繕至完全不漏水並延長保固為1至2年，本件並無減少價金之理由等語，並於原審聲明請求判決駁回原告之訴，另陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡上訴人於上訴後抗辯：
1.系爭房屋經上訴人修繕後，只剩廚房上方電孔微微漏水，其他地方並無漏水，鄰居也說系爭房屋早就沒有漏水，因為上訴人後續有就電孔漏水部分進行處理。
2.若以社團法人新北市建築師公會之鑑定結論，基隆的房子會有9成5以上都呈現漏水的狀態。
3.又若要鑑定修復漏水費用，不應只以單一鑑定單位之結果為準，上訴人認為修復費用頂多150,000元，另最根本之解決
法為上方加建鐵皮屋，費用亦不超過150,000元。並且該屋
為中古屋，不適用瑕疵擔保。即使因瑕疵而折價，折價330,000元亦不符比例。此外，上訴人亦願加價買回該屋。並聲
明被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：
被上訴人主張其向上訴人買受之系爭房屋於3間臥室、客廳
、廚房、廚房前天花板等處有漏水瑕疵，然為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。故本件爭點為：㈠系爭房屋交付時有無瑕疵，其瑕疵是否已達減少通常效用之程度？㈡上訴人應否就系爭房屋所具有之瑕疵負物之瑕疵擔保責任？㈢被上訴人得否主張減少價金258,000元？經查：
㈠本件被上訴人主張被上訴人前於109年6月16日，以1,750,000
元，向上訴人購買系爭房地，雙方已交付價金及辦理所有權移轉登記，而上訴人於系爭買賣契約所附標的物現況確認書第11項「是否有滲漏水情形」，勾選「否」等事實，業經被上訴人提出系爭買賣契約、標的物現況確認書及系爭房地之土地、建物登記第一類謄本附卷可佐（見原審卷第27頁至第69頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡又被上訴人主張兩造係於109年8月28日點交系爭房屋，其入住系爭房屋後，於同年9月間發現系爭房屋有漏水之情形，
曾告知予上訴人知悉，上訴人曾為修繕等情，為上訴人所不爭執，亦堪信為真實。
㈢本件系爭房屋於交付時存有前開瑕疵，已達減少通常效用之程度：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。民法第354條第1項、第373條
前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決先例意旨參照）。
⒉查系爭房屋經本院囑託社團法人新北市建築師公會鑑定後，其鑑定結果認系爭房屋共計10處位置出現水氣反應，即鑑定報告第9項「鑑定分析」第3點之漏水點與檢測套繪結果（即臥室1之A、客廳B、廚房F、J、廚房前方H、I、客廳a、臥室2之b、臥室3之c處天花有水氣反應），此有社團法人新北市建築師公會111年4月11日以新北市建師鑑字第144號函及所
附鑑定報告書在卷可憑。本院審酌社團法人新北市建築師公會為司法院鑑定人（機關）參考名冊系統所列鑑定機關，自有其專業上之知識可憑，且與兩造無親誼故舊或利害關係，堪認上開鑑定報告應屬客觀可信。而被上訴人主張系爭房屋之3間臥室、客廳、廚房、廚房前天花板等處有嚴重漏水之
瑕疵，提出系爭房屋109年9月、12月、110年1月之照片為證，佐以上訴人自承前經租客反應漏水，及交屋後不滿1個月
即陸續發現滲漏，顯見系爭房屋之滲漏水瑕疵，應係於交付前即已長期存在，而非交付後所突發。又房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值，然上訴人交付之系爭房屋有如鑑定報告所示之瑕疵，易致安全性能降低及影響吾人之日常生活品質與舒適，該等瑕疵顯然已減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，且衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑。是系爭房屋於交付時已有前開瑕疵之事實應堪認定，上訴人抗辯漏水已修復才出售等語，並無可採，上訴人應就系爭房屋所具有之瑕疵負物之瑕疵擔保責任。
3.又上訴人辯稱系爭房屋買賣契約有漏水保固半年之保固條款，期間較民法第354條、第359條長，效力應優先於民法，等語，惟系爭房屋買賣契約並無明文排除上訴人物之瑕疵擔保責任，且系爭房屋延長保固之範圍僅漏水部分，與法定物之瑕疵擔保責任顯然不同，尚難認兩造有以系爭房屋買賣契約之保固條款免除上訴人就系爭房屋之物之瑕疵擔保責任之意，則上訴人空言指稱系爭房屋不適用物之瑕疵擔保責任，尚難採信。
4.至兩造於系爭契約第12條特約事項雖約定系爭房屋係以簽約之現況進行交屋，然所謂之「現況交屋」，在當事人之認知，應指「交屋或看屋當時所得即時發現之狀況」，倘須另由專人拆除裝潢等物，方能進而查知其確實情況，除當事人於契約另有規定者外，當然不在「交屋或看屋所得認知之範疇」。即就本件而言，上訴人於原審辯稱系爭房屋除廚房上方電孔微微漏水外，已無漏水之情形，復於上訴人陳稱該漏水之情形已經修復云云，與社團法人新北市建築師公會迥異，參以鑑定機關對於系爭房屋是否漏水與否，「尚須」以紅外線熱影像進行漏水點檢測（見鑑定報告第6頁），始得發現
前述漏水之瑕疵，足見系爭房屋前揭漏水之瑕疵，並非被上訴人於交屋時所得發現，揆諸前述，上訴人對於系爭房屋前揭漏水之瑕疵所應負之瑕疵擔保責任，並不因兩造合意現況交屋而予免除。
㈣被上訴人得依民法第359條規定請求減少價金258,000元：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，為民法第359條所明定。本項規定為出賣人應負物
之瑕疵擔保責任時，買受人僅得就減少價金或解除契約擇一行使，不得併為請求；次按前開條文但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言（最高法院90年度台上字第564號、91年度台上字第2451號、92年度台上字第2360
號判決意旨參照）。查本件系爭房屋既有如上之瑕疵，而上訴人就該等瑕疵既應負擔物之瑕疵擔保責任，則被上訴人請求依民法第359條之規定減少價金，即有理由。
⒉系爭房屋所具有之瑕疵，據社團法人新北市建築師公會所出具之鑑定報告稱：系爭房屋所具有之物之瑕疵均可修繕，並無不能修繕之項目等語。是本院認應以修復系爭房屋至無瑕疵所需之費用作為上訴人得向被上訴人請求減少價金之數額。依本件鑑定報告，系爭房屋因漏水瑕疵減少之交易價值，以專業廠商修復並予適當保固所需之所有金額計算應為合理。故本標的物因漏水瑕疵所減少之交易價值經估算應為319,616元（計算式：屋頂漏水修繕工程243,784元＋6樓修繕工程
75,832元＝319,616元）。是本院認以前開修復費用319,616元作為被上訴人得向上訴人請求減少價金之數額參考，應屬合理。
⒊至上訴人辯稱鑑定修復漏水費用，不應只以單一鑑定單位之結果為準，並認為修復費用頂多150,000元，另最根本之解
決法為上方加建鐵皮屋，費用亦不超過150,000元。即使因
瑕疵而減價，折價330,000元亦不符比例云云。惟本件上訴
人並未指出鑑定機關有何悖於建築常規而不足採信之情形，且鑑定報告所稱之修復費用，與被上訴人委請名城養護企業有限公司估價系爭房屋樓頂平台之修復費用金額相差僅5.83%，本院認費用應屬合理，則上訴人未提出其他證據而為前
述抗辯，自難採信。而就以鐵皮屋之方式修繕部分，本院審酌房屋整體美觀與否將影響房屋之價值，於房屋之上搭建鐵皮屋之修復方式顯然將影響房屋美觀，並影響房屋之價值，且未為被上訴人所接受，是本院認得請求減少價金之數額，以本件鑑定報告之結果較為可採，有關上訴人此部分之抗辯，尚難採信。
⒋按無法律原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，於買受人以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。本件被上訴人既以起訴狀繕本之送達，作為其向上訴人請求減少價金之意思表示，則上訴人於被上訴人合法減少價金之範圍內，即無價金請求權存在。本件被上訴人已給付系爭買賣契約之價金，為上訴人所不爭執，被上訴人依民法第359條前段規
定，以民事起訴暨聲請訴訟救助狀繕本向上訴人請求減少價金258,000元，故上訴人得受領之價金即減少258,000元，然上訴人仍全額受領買賣價金1,750,000元，就其中258,000元自屬無法律上之原因而受利益，並致被上訴人受損害，是被上訴人依民法第179條不當得利法律關係，請求上訴人給付258,000元，為有理由，應予准許。
⒌至上訴人另辯稱被上訴人嗣後不讓其修補系爭房屋瑕疵、此外上訴人亦願加價買回該屋等語。惟就前者，被上訴人稱上訴人僅係以局部塗刷防水漆之作法修復，為被上訴人所無法接受，且查上訴人亦未提出證據證明若其得修復，其有修復至不漏水之能力等情形；而後者被上訴人無賣回之意願，是有關上訴人此部分之抗辯，亦非可採。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人返還溢領價
金，屬無確定期限之給付，既經被上訴人起訴而送達訴狀，上訴人應負遲延責任。而本件民事起訴暨聲請訴訟救助狀繕本於110年9月17日送達上訴人（詳原審卷第97頁至第99頁），是被上訴人請求自該狀送達之翌日即110年9月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，被上訴人依民法第359條、第179條之規定，請求上訴人給付258,000元，為有理由，應予准許。從而，原審
命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行暨免為假執行之宣告，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　5 　　日民事庭審判長法 官 黃梅淑

法 官 曹庭毓

法 官 周裕暐
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　5 　　日書記官 謝佩芸