臺灣基隆地方法院民事判決

原告

莊詠字

訴訟代理人

黃丁風律師

被告

王森端

被告

黃王金鳳

被告

鄭王素梅

上一人法定代理人

鄭立崑

被告

杜保環

被告

許景星

被告

許美瑞

被告

王明華

被告

王明寬

被告

王明豊

被告

王岳誠

被告

王明正

上一人訴訟代理人

徐松龍律師

複代理人

蔡沂彤律師

被告

王正鑫

被告

王宜螢

被告

王依婕

被告

王麗嬌

被告

魏永盛

上一人訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

曾憲忠律師

上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國111年5月18日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告王森端、黃王金鳳、鄭王素梅、杜保環、許景星、許美瑞、王明華、王明寬、王明豊、王岳誠、王正鑫、王宜螢、王依婕、王麗嬌、魏永盛等人經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：坐落新北市○○區○○○段○○○○段0地號土地（下稱系爭土地），乃原告與被告王森端、黃王金鳳、鄭王素梅、杜保環、許景星、許美瑞、王明華、王明寬、王明豊、王岳誠、王明正、王正鑫、王宜螢、王依婕、王麗嬌、魏永盛等人共有，而原告則於民國111年2月21日，將應有部分其中160分之1贈與訴外人張建聖，兩造及訴外人張建聖之應有部分，各如附表所示；因被告王森端、黃王金鳳、鄭王素梅、杜保環、許景星、許美瑞、王明華、王明寬、王明豊、王岳誠、王明正、王正鑫、王宜螢、王依婕、王麗嬌等15人（下稱王森端等15人），依土地法第34條之1規定，與訴外人世邦國際股份有限公司（下稱世邦公司）就系爭土地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於111年1月28日、111年2月21日，先、後郵寄台北北門郵局第228號存證信函、寰鉐聯合律師事務所寰法字第1110202號函通知原告，原告遂依土地法第34條之1規定，於111年2月23日、111年3月8日，先、後郵寄瑞芳郵局第16號、基隆大武崙郵局第21號存證信函回覆被告王森端等15人，行使原告即共有人就系爭土地之優先承購權，故雙方原訂於111年3月11日下午4時，前往被告王森端等15人所指定之場所簽署書面。詎被告王森端等15人於雙方簽約前一日，竟就原告郵寄台北北門郵局第577號存證信函，宣稱原告並未履行系爭買賣契約第5條所訂條件（買方於簽訂本契約同時，必須與相鄰世紀倉儲股份有限公司所有土地及建物簽訂有效之買賣契約，本契約始發生效力），視為原告放棄優先購買權，兩造間之契約不生效力；然而，系爭買賣契約第5條所列附加條件，違反民法第148條規定，蓋原告不僅無法得悉訴外人世邦公司就鄰地之買賣條件，訴外人世邦公司亦係在系爭買賣契約簽訂以前，即已先與訴外人世紀公司就鄰地簽署買賣契約，故系爭買賣契約第5條約定，顯為被告王森端等15人「欲阻止原告優先承買」所特設，依民法第148條、第101條第1項規定，系爭買賣契約第5條應屬無效，不生足以拘束原告之法律效力，兼之被告魏永盛獲王森端等15人行文通知，並未依限為承購與否之表示，故原告就王森端等15人行使優先承購權之效力，依法亦應及於被告魏永盛。為此，爰就被告王森端等15人以及被告魏永盛提起本件訴訟，並聲明：

㈠確認原告系爭土地如附表所示編號①至⑯所示共有人之應有部分，有優先承購權存在。

㈡被告應將系爭土地如附表所示編號①至⑯所示應有部分，依系爭買賣契約所示同一條件與原告簽立土地買賣契約，並於原告給付附表編號①至⑯所示買賣價金之同時，將附表編號①至⑯所示應有部分移轉登記予原告。

三、被告答辯：

㈠被告王明正部分：系爭土地之相鄰土地（下稱鄰地），乃訴外人世紀倉儲股份有限公司（下稱世紀公司）所有，而訴外人弘貿貨櫃倉儲企業股份有限公司（下稱弘貿公司）則向訴外人世紀公司租用鄰地並長期佔用系爭土地堆置貨櫃；因訴外人世紀公司有意出售鄰地，被告王森端等15人亦想藉此機會出售土地並解決第三人無權佔用之情形，故被告王森端等15人乃以系爭買賣契約第5條特設其生效要件，此舉既未違反法律強制規定，亦未違背公序良俗，尤以並非自始客觀不能，故系爭買賣契約（含第5條生效條件）當然有效。又原告雖曾郵寄瑞芳郵局第16號存證信函，就被告王森端等15人覆稱其欲行使共有人之優先承購權，然其並未履行系爭買賣契約第5條生效要件，以致不能依系爭買賣契約第13條規定，於被告王森端等15人收受送達之日起5日內，依契約所定買賣價金與條件與被告王森端等15人完成簽約付款手續，是依系爭買賣契約第13條規定，視為原告放棄優先購買權，故原告本件訴訟並無理由。基上，爰聲明：原告之訴駁回。

㈡被告魏永盛部分：原告郵寄瑞芳郵局第16號、基隆大武崙郵局第21號存證信函，就被告王森端等15人表示其欲行使共有人就系爭土地之優先承購權，但卻又主張系爭買賣契約第5條規定就其不生效力，由此可見，原告擅自變更系爭買賣契約所明訂之買賣條件，故原告並未合法行使共有人之優先承買權；再者，被告魏永盛並非系爭買賣契約之當事人，故原告就被告魏永盛應無確認利益。基上，爰聲明：原告之訴駁回。

㈢被告王森端、黃王金鳳、鄭王素梅、杜保環、許景星、許美瑞、王明華、王明寬、王明豊、王岳誠、王正鑫、王宜螢、王依婕、王麗嬌等14人，經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。

四、兩造不爭執之事實：

㈠111年2月21日以前，系爭土地乃原告與被告王森端、黃王金鳳、鄭王素梅、杜保環、許景星、許美瑞、王明華、王明寬、王明豊、王岳誠、王明正、王正鑫、王宜螢、王依婕、王麗嬌、魏永盛等17人共有。嗣原告則於111年2月21日，將其應有部分其中160分之1，贈與訴外人張建聖。（本院卷第95頁至第105頁）

㈡被告王森端、黃王金鳳、鄭王素梅、杜保環、許景星、許美瑞、王明華、王明寬、王明豊、王岳誠、王明正、王正鑫、王宜螢、王依婕、王麗嬌等15人，於111年1月27日，依土地法第34條之1第1項規定（共有人過半數及其應有部分合計過半數），與訴外人世邦公司就系爭土地簽訂系爭買賣契約；雙方約由訴外人世邦公司以總價新臺幣（下同）16,353,150元，向被告王森端等15人購買系爭土地之所有權全部（參看系爭買賣契約第1、2、3條）。且系爭買賣契約第5條約定：「買方於簽訂本契約同時，必須與相鄰世紀倉儲股份有限公司所有土地及建物簽訂有效之買賣契約，本契約始發生效力。」系爭買賣契約第13條第1項約定：「本契約簽訂後，賣方（意指被告王森端等15人）應將本契約買賣價金、條件及本契約土地各共有人應得價金和應負擔之增值稅款，以存證信函通知除賣方以外之全體共有人，並表明如願以同一買賣價格及條件（註：本契約第五條、第六條約定事項）優先購買者，應於收到存證信函十五日內以書面回覆（賣方委任徐松龍律師為收件人…信件送達該收件人，即發生送達賣方全體之效力）。該等共有人有表示願優先購買者，應於其存證信函送達上開收件人之日起5日內（如遇例假日則順延至次工作日）上午十時正，赴…，依本契約所約定之買賣價金及條件與本契約賣方簽立土地買賣契約書及依約繳付價款。如受通知之共有人逾期未為優先購買之表示或雖為表示但未達相同條件或未依上開期限簽約及支付價款，視為放棄優先購買權。」（本院卷第21頁至第33頁）

㈢被告魏永盛雖為系爭土地之共有人，然其則非系爭買賣契約之當事人（並非出賣人）。（本院卷第21頁至第33頁）

㈣被告王森端等15人依系爭買賣契約第13條第1項約定，於111年1月28日，檢附系爭買賣契約影本乙份，郵寄台北北門郵局第228號存證信函通知原告；而原告則於111年2月23日郵寄瑞芳郵局第16號存證信函回覆被告王森端等15人，行使原告即共有人就系爭土地之優先承購權。（本院卷第41頁至第59頁、第63頁）

㈤原告與訴外人世紀公司並未就「鄰地暨其上建物」簽訂買賣契約；被告王森端等15人遂於111年3月10日，郵寄台北北門郵局第577號存證信函，主張原告並未履行系爭買賣契約第5條所訂條件，依系爭買賣契約第13條第1項約定，視為原告已放棄優先購買，兩造間之契約不生效力。（本院卷第85頁至第88頁）

五、本院判斷：

㈠原告就被告魏永盛起訴求為確認其優先承買權存在，暨請求被告魏永盛與其締約並移轉系爭土地所有權之部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。次按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又土地法第34條之1第3項規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。」土地登記規則第35條第9款亦規定：「部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者，得免提出。」由是以觀，未同意出賣之共有人，原「無」依該買賣契約移轉其應有部分予買受人之義務，是未同意出賣之共有人之應有部分，雖經同意出賣之共有人一併出賣，然未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求（最高法院88年台上字第1703號、106年度台上字第2482號判決意旨參照），承此前提，未同意出賣應有部分之共有人，並非土地出賣人（非買賣契約當事人），原告亦「無」得「以確認判決除去之法律上地位不安之狀態存在」。承前㈠㈡㈢所示之兩造不爭執事實，被告魏永盛並「非」系爭買賣契約之當事人（並非出賣人），訴外人世邦公司（買受人）本即不能援系爭買賣契約之法律關係，請求被告魏永盛移轉系爭土地或其應有部分，遑論主張自己可以「優先於原買受人世邦公司而為買受」之原告，準此，原告與被告魏永盛之間，並「不存在」得以確認判決除去之法律上地位不安之狀態，故原告就被告魏永盛起訴求為確認其優先承買權存在，欠缺即受確認判決之法律上利益，且被告魏永盛既「非」系爭買賣契約之當事人（並非出賣人），則原告請求被告魏永盛與其締約並移轉系爭土地或其應有部分云云，在法律上同樣無法獲得勝訴之判決。從而，原告就被告魏永盛起訴求為確認其優先承買權存在，暨請求被告魏永盛與其締約並移轉系爭土地所有權，均無理由，應予駁回。

㈡原告就被告王森端、黃王金鳳、鄭王素梅、杜保環、許景星、許美瑞、王明華、王明寬、王明豊、王岳誠、王明正、王正鑫、王宜螢、王依婕、王麗嬌等15人，起訴求為確認其優先承買權存在，暨請求被告王森端等15人與其締約並移轉系爭土地所有權之部分：

⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買。土地法第34條之1第4項定有明文。另按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。故「出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受」，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院85年度台上字第793號、100年度台上字第432號、102年度台上字第141號判決意旨參照）。蓋法律創設優先承買權規定的目的，在於使有優先承買權之人，可以「同一條件」，優先於原買受人而為買受，換句話說，有優先承買權之人，可就該物依「原先出售之同一條件」成立買賣契約，故土地法第34條之1第4項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，原與其他買賣條件息息相關並且難以切割，是凡買賣契約之內容，衡諸社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響其對價關係者，均屬優先承購權人為合法行使權利而須完全接受之買賣條件。

⒉承前㈠至㈤所示之兩造不爭執事實，被告王森端等15人依土地法第34條之1第1項規定（共有人過半數及其應有部分合計過半數），與訴外人世邦公司就系爭土地簽訂系爭買賣契約以後，旋檢附系爭買賣契約影本乙份，以台北北門郵局第228號存證信函通知原告；而原告雖以瑞芳郵局第16號存證信函覆稱「行使共有人就系爭土地之優先承購權」，然其卻未依系爭買賣契約第5條之規定，與訴外人世紀公司就「鄰地暨其上建物」簽訂有效之買賣契約，甚至於本件訴訟主張「系爭買賣契約第5條之約定，違反民法第148條、第101條之規定」云云，由是以觀，原告顯然並無「全盤接受『被告王森端等15人（即同意出賣之共有人）與訴外人世邦公司所訂契約或訴外人世邦公司所承諾之一切條件』」之真意，而難謂其已合法行使優先承購權；因系爭買賣契約第5條原已約定：「買方於簽訂本契約同時，必須與相鄰世紀倉儲股份有限公司所有土地及建物簽訂有效之買賣契約，本契約始發生效力。」系爭買賣契約第13條第1項更已明訂：「本契約簽訂後，賣方（意指被告王森端等15人）應將本契約買賣價金、條件及本契約土地各共有人應得價金和應負擔之增值稅款，以存證信函通知除賣方以外之全體共有人，『並表明如願以同一買賣價格及條件（註：本契約第五條、第六條約定事項）優先購買者』，應於收到存證信函十五日內以書面回覆…，依本契約所約定之買賣價金『及條件』與本契約賣方簽立土地買賣契約書及依約繳付價款。…如受通知之共有人逾期未為優先購買之表示或雖為表示但未達相同條件或未依上開期限簽約及支付價款，視為放棄優先購買權。」是原告未依限履行系爭買賣契約第5條之生效要件，甚至主張「系爭買賣契約第5條之約定，違反民法第148條、第101條規定」之舉，形同「不接受」系爭買賣契約所訂條件並予擅自變更，揆諸最高法院向來採認之上開見解，本件原告自因「未合法行使」優先承購權，而已喪失其優先承購權。

⒊至原告雖一再東拉西扯，攀指「系爭買賣契約第5條之約定，違反民法第148條、第101條規定」云云；然買賣條件總體上構成買受人對於該標的物的評價（含經濟上與非經濟上的效用評價，以及情感上滿足與否的評價），在私法自治的大原則下，買受人有可能在稅費負擔、瑕疵擔保、違約金、付款方式、清償期或其他各種買賣約款上讓步（例如允諾買賣契約之生效條件如系爭契約第5條之約定），藉以換取較低廉的買賣價金，相對來說，出賣人也可能在各種買賣約款上讓步，藉以換取較高的買賣價金。因債權契約法之經濟方法論，普遍同意「財產應儘量藉由自願交易，移轉於對其評價最高者」，是原告行使優先承買權之條件，理應「不亞於」被告王森端等15人（即同意出賣之共有人）與訴外人世邦公司所約定之買賣條件，從而，標的物與價金以外的其他約款，固然並非買賣契約之所不可或缺，惟若訴外人世邦公司（買受人）與被告王森端等15人（出賣人）已有約定，行使優先承買權之原告，理應同受該約定拘束，尤以被告王森端等15人以存證信函優先承購之條件，不僅拘束原告1人，對於其他共有人若欲主張優先承購者，亦須同受拘束，故系爭買賣契約第5條之約定，原無所謂違反違誠信與否之問題，況被告王森端等15人與訴外人世邦公司本於私法自治原則議定買賣條件（包括系爭買賣契約第5條之約定），並未違反法律規定或公序良俗，而原告雖可主張優先承買，然被告王端森等15人並「無」擔保「該買賣條件乃優先承買權人悉能履行」之責任，是買（世邦公司）賣（王端森等15人）雙方磋商買賣條件，原即無須顧慮「買賣條件對於原告是否窒礙難行」，是原告攀附民法第101條第1項規定，謬指系爭買賣契約第5條約定，形同被告王端森等15人以不正當之行為，阻止原告優先承買之條件成就云云，尤屬荒謬而非可採。

⒋綜上，原告雖曾就被告王森端等15人主張其欲優先承購，然其則未「全盤接受『被告王森端等15人（即同意出賣之共有人）與訴外人世邦公司所訂契約或訴外人世邦公司所承諾之一切條件』」，故原告並「未」合法行使優先承購權；從而，原告就被告王森端等15人起訴求為確認其優先承買權存在，暨請求被告王森端等15人與其締約並移轉系爭土地所有權，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

七、依民事訴訟法第78條，諭知訴訟費用由敗訴之原告負擔。

民事庭法 官 王慧惠