八十八年度訴字第二六四號｜民事：拆屋交地等｜裁判日期：89 年 12 月 28 日

臺灣基隆地方法院民事判決　八十八年度訴字第二六四號原　　　告　　大同通運股份有限公司法定代理人　　甲○○ 訴訟代理人　　詹文凱律師被　　　告　　乙○○　住基訴訟代理人　　詹振寧律師複　代理人　　楊思勤律師游蕙菁律師右當事人間拆屋交地等事件，本院判決如左：主文被告應將坐落基隆市○○區○○段一五地號土地上如附圖Ｄ部分（面積四十八平方公尺）之地上物拆除後，將基地交還原告，並給付原告新臺幣貳拾貳萬壹仟玖佰貳拾伍元及自民國八十八年八月五日起至交還上開土地之日止按年以新臺幣貳萬伍仟玖佰貳拾元計算之損害金。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五之三，餘由原告負擔。本判決命被告給付部分，於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，預以新臺幣捌拾柒萬元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明： (一)被告應將坐落基隆市○○區○○段一五地號上如附圖Ｄ部分（面積四十八平方公尺）、同區○○段三四○地號土地上如附圖Ｃ部分（面積三十四平方公尺）之地上物拆除後，將基地交還原告。 (二)被告應給付原告新臺幣（下同）四十四萬二千八百元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即民國－下同－八十八年八月五日）起至返還土地日之止按年以八萬八千五百六十元計算之損害金。 (三)訴訟費用由被告負擔。 (四)以預供擔保為條件之假執行宣告。二、陳述： (一)坐落於基隆市○○區○○段一五地號土地為原告所有，同區○○段三四○地號土地為臺灣鐵路管理局（下稱鐵路局）所有，由原告向鐵路局承租如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分。詎被告並無任何權源，竟在該等土地上搭建地上物，供經營貨棧使用，占用Ｄ部分面積四十八平方公尺及Ｃ部分面積三十四平方公。爰依民法第七百六十七條物上請求權及民法第一百八十四條第一項前段侵權行為之規定，請求被告拆除地上物後，將基地交還原告。 (二)被告因占有前開土地，受有相當於租金之利益，致原告受損害，故原告依民法第一百七十九條之規定，請求返還不當得利。其計算標準係依據土地法第一百零五條所定最高年租金即「土地總價百分之十」，經查起訴時系爭土地之公告地價每平方公尺為一萬三千五百元，以百分之八十為申報地價，每平方公尺為一萬零八百元，被告占用面積合計八十二平方公尺，土地總價為八十八萬五千六百元，如按百分之十計算相當於租金之不當得利，每年應為八萬八千五百六十元，依租金消滅時效期間為五年，自起訴時回溯五年之租金四十四萬二千八百元，故被告應給付原告給付原告四十四萬二千八百元。另被告自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，亦應按此一標準（即每年八萬八千五百六十元）返還不當得利予原告。 (三)對於「基隆市安樂地政事務所土地複丈成果圖」無意見。 (四)對被告抗辯之陳述： (１)被告雖主張對於系爭土地因時效取得地上權云云，惟因時效取得地上權，在完成登記前，不得對抗所有權人；且被告應就行使地上權之意思負舉證責任。 (２)原告與鐵路局之租約雖已到期，但已續約。 (３)被告縱有支付金錢予鐵路局，但對象錯誤，原告仍受有損害。三、證據： (一)提出左列文件： ⑴基隆市○○區○○段一五地號土地之登記謄本及其上之建築改良物所有權狀影本各一件。 ⑵原告向鐵路局承租基隆市○○區○○段三四○地號土地土地之租賃契約影本一件。 ⑶現場照片四張。 ⑷地價證明書影本六紙。 ⑸不當得利計算表一紙。 ⑹交通部臺灣鐵路管理局八十八年七月二十九日八十八鐵貨地字０一九六八三號函函影本一件（載明原告自四十年起即開始租用鐵路局管理之基隆市中山區○○段三四○地號土地）。 ⑺臺灣鐵路管理局工務處臺北工務段八十八年十月二日函影本一件（檢送原告向鐵路局承租該局管理之基隆市○○區○○段三四○地號土地之地籍位置圖乙份）。 ⑻系爭土地之地籍圖謄本一件。 (二)聲請勘驗系爭土地（就被告無權占用系爭土地之位置及面積予以實測，以查明被告無權占用系爭土地之位置及面積）。乙、被告方面：一、聲明： (一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。 (二)訴訟費用由原告負擔。 (三)如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。二、陳述： (一)基隆市○○區○○段一五地號土地雖非渠所有，但渠自五十四年間即以行使地上權之意思而占有，並在其上搭建基隆市中山區○○○路四號房屋，迄今已有三十餘年，依照民法第七百六十九條、第七百七十二條之規定，自得請求登記為地上權人；雖渠尚未登記為地上權人，但既已有請求權存在，自非一般無權占有或侵權行為可比；原告以渠無權占有，請求拆屋還地，自非有據。至基隆市○○區○○段三四○地號土地如附圖Ｃ部分，並非原告所有，且早即由渠基於行使地上權之意思使用，鐵路局根本無法出租予原告。 (二)原告按每平方公尺一萬零八百元之申報地價（按公告地價百分之八十計算），請求回溯五年相當於租金之不當得利，但其所提出之公告地價則為八十六年度之公告地價，殊不足以證明八十六年度以前之公告地價。又基隆市○○ 區○○段三四○地號土地如附圖Ｃ部分，並非原告所有，且早即由被告基於行使地上權之意思使用，鐵路局根本無法出租予原告，原告何能向被告請求不當得利？ (三)對於「基隆市安樂地政事務所土地複丈成果圖」無意見。 (四)原告與鐵路局之租約已於八十八年十二月三十一日到期。且被告已交付金錢（按係使用補償金）予鐵路局，自無不當得利可言。三、證據：提出下列為件： (一)臺灣鐵路管理局工務處臺北工務段八十八年九月十五日函影本一件（載明被告欲向該局承租基隆市○○區○○段三四○地號土地，因屬都市計畫港埠用地，依規定不能出租，暫以收取使用補償金方式列入管理）。 (二)郵政劃撥存款收據影本一件。丙、本院依職權向鐵路局函索：四十年原告向該局承租坐落基隆市○○區○○段第三四○地號土地之租約及附圖影本（經函覆因年代久遠滅失，無法提供）及該局出租予原告坐落基隆市○○區○○段第三四○地號土地其中之一三０．一四平方公尺，其確切之位置及範圍為何，並可否指派經辦人員會同本院到現場指明出租之詳細位置及範圍（經函覆該土地租約已於八十八年十二月三十一日到期，因精省作業，後續放租辦法交通部尚未核下，已致尚未續約。又該租約放租位置圖係以舊圖沿用，與目前實際使用情形容有差異，如本院擇期辦理會勘時，願指派人員會同說明）。理由一、本件原告主張：基隆市○○區○○段一五地號土地為其所有，同區○○段三四○ 地號土地為鐵路局所有，由其向鐵路局承租如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分。詎被告竟無權占用Ｄ部分面積四十八平方公尺及Ｃ部分面積三十四平方公。故依民法第七百六十七條、民法第一百八十四條第一項前段及第一百七十九條之規定，起訴請求被告應將無權占用部分之地上物拆除後，將基地交還予其，並給付其五年內相當租金之損害金四十四萬二千八百元及自起訴狀繕本送達之翌日（即八十八年八月五日）起至返還土地日之止按年以八萬八千五百六十元計算之損害金。二、被告則以：基隆市○○區○○段一五地號土地雖非渠所有，惟渠自五十四年間即以行使地上權之意思而占有，並在其上搭建基隆市中山區○○○路四號房屋，迄今已有三十餘年，依照民法第七百六十九條、第七百七十二條之規定，自得請求登記為地上權人；渠雖尚未登記為地上權人，但既已有請求權存在，自非一般無權占有或侵權行為可比；原告以渠無權占有，請求拆屋還地，自非有據。至基隆市○○區○○段第三四○地號土地如附圖Ｃ部分，並非原告所有，且早即由渠基於行使地上權之意思而使用，鐵路局根本無法出租予原告，縱有出租，租約亦已於八十八年十二月三十一日到期（意指原告無權請求渠拆屋還地），原告何能向渠請求不當得利？及渠已交付金錢予鐵路局，自無不當得利可言等語，資為抗辯。三、查原告主張：基隆市○○區○○段一五地號土地為其所有，同區○○段三四○地號土地為鐵路局所有，由其向鐵路局承租如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分等事實，業據提出基隆市○○區○○段一五地號土地之登記謄本、原告向鐵路局承租大德段三四 ○地土地之租賃契約及鐵路局八十八年七月二十九日八十八鐵貨地字○一九六八三號函（載明原告自四十年起即開始租用鐵路局經管之基隆市○○區○○段三四 ○地號土地）各一件為證，經核與其所述相符，且為被告所不爭，原告此部分之主張自堪信為真實。故被告如無正當之權源占用上開土地，原告依民法第七百六十七條及第一百八十四條第一項前段之規定，訴請拆屋還地，及依民法第一百七十九條之規定，訴請給付相當於租金之不當得利，即有理由。四、次查原告主張：被告無權占用其所有之基隆市○○區○○段一五地號土地如附圖Ｄ部分面積四十八平方公尺，及其向鐵路局承租之同區○○段三四○地號土地如附圖Ｃ部分面積三十四平方公尺等事實，亦經本院函請基隆市安樂地政事務所派員實測，繪有土地複丈成果圖在卷可稽（被告對於「基隆市安樂地政事務所土地複丈成果圖」亦表示無意見），雖被告抗辯：渠自五十四年間即以行使地上權之意思而使用鐵路局經管之基隆市○○區○○段三四○地號土地如附圖Ｃ部分，並在其上搭建有基隆市中山區○○○路四號房屋，迄今已有三十餘年，依民法第七百六十九條、第七百七十二條之規定，自得請求登記為地上權人；雖渠尚未登記為地上權人，但既已有請求權存在，自非一般無權占有或侵權行為可比云云，惟按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有（參見最高法院六十九年度第五次民事庭會議決議）。而占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得之要件，得向該管地政機關聲請為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（參見最高法院八十年度第二次民事庭會議決議）。亦即占有人如在土地所有人訴請拆屋還地之前，已主張具備時效取得之要件，得請求登記為地上權人者，法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判，並非謂無權占有之人得以地上權人之地位主張非無權占有系爭土地（參見最高法院八十六年度臺上三一四○號及八十七年度臺上字第三○八一號判決）。本件被告既尚未登記為基隆市○○區○○段三四○地號土地之地上權人（為渠所自認），縱令渠確就該地已具備時效取得地上權之要件，得請求登記為地上權人，依上開說明，仍不得據此對原告主張為有權占有，被告復未能舉證有何正當權源得占有該地，是被告此部分之抗辯自不可採。原告此部分主張同堪信為真實。至原告向鐵路局承租基隆市○○區○○段三四○地號土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分，依其提出之土地租賃契約所載，租期僅至八十八年十二月三十一日為止，經本院依職權向鐵路局函查該局出租予原告基隆市○○區○○段第三四○地號土地其中之一三０．一四平方公尺，其確切之位置及範圍為何，並可否指派經辦人員會同本院到現場指明出租之詳細位置及範圍，亦據函覆稱：該土地租約已於八十八年十二月三十一日到期，因精省作業，後續放租辦法交通部尚未核下，以致尚未續約（及該租約放租位置圖係以舊圖沿用，與目前實際使用情形容有差異，如本院擇期辦理會勘時，願指派人員會同說明）等語，有臺灣鐵路管理局工務處臺北工務段八十九年九月二十八日八九北工產字第一九一六號函在卷可稽。原告於被告抗辯：原告與鐵路局之租約已於八十八年十二月三十一日到期後，雖陳稱其與鐵路局之租約雖已到期，但已續約云云，惟未舉證以實其說，自難信為真實。故被告抗辯：原告與鐵路局之租約已於八十八年十二月三十一日到期，應屬實情。從而，自八十九年一月一日起，原告就鐵路局經管之基隆市○○區○○段三四○地號土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分，不得本於承租人之地位，對於被告主張任何權利。五、按「所有人，對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。」，民法第七百六十七條定有明文。又承租人有占有租賃物而為使用收益之權利，故其占有遭侵奪時，非不得依侵權行為之法律關係，請求無權占有之人，返還租賃物，惟此項請求須以承租人證明租賃關係合法存續中為要件。本件原告既無權占用原告所有之基隆市○○區○○段一五地號土地如附圖Ｄ部分，面積四十八平方公尺，如前所述，從而原告訴請被告將其無權占用部分之地上物拆除後，將基地交還予其，依上開規定，自屬正當，應予准許。至原告向鐵路局承租該局經管之基隆市○○區○○段三四○地號土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分之租賃契約已於於八十八年十二月三十一日到期而歸於消滅，自八十九年一月一日起，原告不得本於承租人之地位，對於被告主張任何權利，已如前述，從而原告本於承租人之地位，請求被告將基隆市○○區○○段三四○地號土地如附圖Ｃ部分之地上物拆除後，將基地交還予其，自無依據，應不准許。六、次按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第一百七十九條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例）。至無權占有他人承租之土地，致承租人對租賃物之使用收益遭侵奪時，本於相同之法理，亦應為相同之解釋。本件被告既無權占用原告所有之基隆市○○區○○段一五地號土地如附圖Ｄ部分，面積四十八平方公尺及原告自四十年起至八十八年十二月三十一日止向鐵路局承租之基隆市○○區○○段三四○地號土地如附圖Ｃ部分，面積三十四平方公尺，如前所述，渠可獲得相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，並兩者間有因果關係，乃為當然。至被告抗辯：渠已交付金錢予鐵路局（按係使用補償金三十八萬七千元），自無不當得利可言云云，固據提出臺灣鐵路管理局工務處臺北工務段八十八年九月十五日函及郵政劃撥存款收據影本各一件為證，惟鐵路局工務處臺北工務段該函僅載明被告欲向該局承租基隆市○○區○○段三四○地號土地，「因屬都市計畫港埠用地，依規定不能出租，本段暫以收取使用補償金方式列入管理」而已，既未載明該段收取之使用補償金究係相當於何時、使用基隆市○○區○○段三四○地號土地何部分（尤其是附圖Ｃ部分）之使用補償金，況被告交付之對象乃鐵路局，並非原告，亦不生清償原告所受損害之效力。從而原告依民法第一百七十九條之規定，就基隆市○○區○○段一五地號土地如附圖Ｄ部分（面積四十八平方公尺）及基隆市○○區○○段三四○地號土地如附圖Ｃ部分（面積三十四平方公尺），分別請求被告給付自起訴狀送達被告之日回溯五年及就系基隆市○○區○○段一五地號土地自起訴狀繕本送達被告之翌日起至返還土地之日止、基隆市○○區○○ 段三四○地號土地自起訴狀繕本送達被告之翌日起至八十八年十二月三十一日租約些滅之日止相當於租金之損害金，亦屬正當，而應予准許。茲尚應審究者其金額耳。按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，土地法第九十七條第一項定有明文。又「第九十七條之規定，於使用基地建築房屋準用之。」，同法第一百零五條亦定有明文。又「土地法第九十七條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，且按申報價額百分之十計算為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算」（參見最高法院四十九年度臺上字第一二三○號及四十六年度臺上字第八五五號判例）。經查：基隆市○○區○○段一五地號土地八十三年公告地價為每平方公尺一萬三千元、八十六年為每平方公尺一萬三千五百元，基隆市○○區○○段三四○地號土地八十三年公告地價為一萬二千五百元、八十六年為一萬三千五百元（公告地價每三年公告一次），眾所週知遠低於市價，原告以該價值之百分之八十作為計算損害金之基礎，尚屬可採。本院斟酌系爭土地雖面向中山二路之大馬路，但緊鄰鐵路旁，此有照片在卷可稽，並經本院勘驗現場所知，載明筆錄，且原告向鐵路局承租基隆市○○區○○段三四○地號土地，亦約定租金以公告地價總額百分之五計算，並系爭土地附近之經濟狀況及土地價值等一切情狀，認原告主張以土地公告地價乘以百分之八十後之年息百分之十計算相當於租金之損害金，尚嫌過高，應以「年息百分之五」計算為適當。計算之結果（計算式詳如附表），原告請求被告給付之損害金：回溯五年部分合計為二十一萬四千四百四十元，就起訴狀送達被告後之損害金部分，基隆市○○區○○段一五地號土地，自起訴狀送達被告之翌日（即八十八年八月五日）起至返還土地之日止，每年相當於租金之金額為二萬五千九百二十元，基隆市○○區○○段三四○地號土地，自起訴狀送達被告之翌日（即八十八年八月五日）起至租約終止之日（即八十八年十二月三十一日）止，相當於租金之金額為七千四百八十五元。故原告之請求，於此範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求即為無理由，應不准許。七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額，一併准許之。至原告敗訴部分，則其假執行之聲請，已因訴之駁回而無所附麗，應併駁回之。八、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　二十八　　日民事庭法官　林金發右為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於臺灣高等法院，並應按他造當事人之人數附具繕本及繳納上訴裁判費（按每銀元一百元繳納上訴裁判費一．五元）。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　二十八　　日法院書記官　方淑真附表（八十八年度訴字第二六四號）： ┌──┬─────┬─────────────┬────────────┐ │編號│ 土地坐落 │起訴狀繕本送達被告之翌日起│回溯五年相當租金之損害金│ │ │ │至被告返還土地日止每年相當│(86.8.5.～88.8.4.)+ │ │ │ │於租金之損害金 │(83.8.5.～ 86.8.4.) │ ├──┼─────┼─────────────┼────────────┤ │ 一 │基隆市中山│13500X80%X5%X48=25920 │(13500X80%X5%X48X2)+ │ │ │區○○段一│ │(13000X80%X5%X48X3)= │ │ │五地號 │(88.8.5 ～返還土地之日止) │ 51840+74880=126720 │ ├──┼─────┼─────────────┼────────────┤ │ 二 │基隆市中山│13500X80%X5%X34X149/365= │(13500X80%X5%X34X2)+ │ │ │區○○段三│7485(元以下四捨五入） │(12500X80%X5%X34X3)= │ │ │四○地號 │(88.8.5～88.12.31租約消滅)│ 36720+51000=87720 │ ├──┼─────┼─────────────┼────────────┤ │ 三 │ 合計 │ 　　　 │ 214440 │ └──┴─────┴─────────────┴────────────┘

臺灣基隆地方法院八十八年度訴字第二六四號

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