九十年度訴字第一五二號｜民事：土地及房屋買賣契約減少價金｜裁判日期：90 年 10 月 30 日

臺灣基隆地方法院民事判決　九十年度訴字第一五二號原　　　告　　乙○○ 法定代理人　　甲○○ 複　代理人　　丙○○ 被　　　告　　丁　○ 右當事人間請求土地及房屋買賣契約減少價金事件，本院判決如左：主　　　文被告永豐國際股份有限公司應給付原告新台幣拾捌萬元。被告丁○應給付原告新台幣拾捌萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告永豐國際股份有限公司、被告丁○各負擔三分之一，餘由原告負擔。事實及理由壹、原告主張：一、被告於基隆市信義區建造威震八方社區○○道路基隆市○○路二二七巷巷道（坐落於基隆市○○段五一一之八號土地），係屬國有保安林地，因此該社區○○○ ○○道路顯屬非法設置，復經拆除，惟竟隱瞞該部分事實，於八十七年四月十三日將該社區內門牌號碼為基隆市○○路二二七巷二一弄八號二樓房屋及其基地出售予原告之兄錢金水。嗣因錢金水死亡，系爭建物及基地即由原告繼承。二、被告既為買賣契約之出賣人依法應負物之瑕疵擔保責任，而社區未具備合法之聯外道路，乃屬重大瑕疵，為此原告依法請求按每坪減少新台幣二萬四千元之價格請求減少價金，系爭建物為二十五‧六二坪，合計應減少之價金為六十一萬四千八百八十元。三、依修正後民法第三百六十五條第二項規定，六個月之期間，於出賣人故意不告知瑕疵時，不適用之，因此本件並無逾六個月期間之問題。四、依華信聯合法律事務所於八十九年三月二十一日以八九乾律字第八九０三０三號函，明確顯示威震八方社區部分承購戶於八十五年十二月三十日曾與被告等人簽訂協議書，約定如社區無法合法開闢使用，建商及地主應負損害賠償責任，且李衍彬等八十九位承購戶並委任林東乾律師於八十七年十一月二十三日向本院訴請建商及地主賠償在案（八十七年度重訴字第四四號），由此足證被告自始即知聯外道路根本無法合法開闢使用，卻存心故意欺騙，仍於八十七年四月十三日與原告簽訂土地及房屋買賣契約書，其故意隱匿事實真相至為明確。五、被告以威震八方社區竣工圖為已有合法對外聯絡道路為證，乃不足採，因市政府工務局審查權限範圍，僅建物本身，不含所劃聯外道路是否合法，是以竣工圖上所標示之道路，未必合法或暢通，新桃花園社區○○○○街，屬該社區所有，否則豈敢以鐵欄杆圍堵，被告欲利用新桃花園既有之花園一街作為威震八方社區○ ○道路，但遭該社區拒絕使用進入，被告為應付八十五年十二月三十日與威震八方社區李衍彬等八十九位承購戶訂協議書之約定「如威震八方社區○○道路無法合法開闢使用，建商及地主應負擔損害賠償責任」，竟擅自佔用國有保安林地，違法開發開闢道路使用，於八十六年間經人檢舉，因此工地負責人汪文賢經依違反山坡地保育利用條例判刑確定，並由檢察官執行拆除。六、被告在私闢非法道路上鋪柏油路。致使原告之兄誤信道路合法，因而以高出房地價格應有價值予以承購，然聯外道路有無其合法性，乃係承買人是否購買之重要關鍵，系爭地路既為違法私闢，則該房地之價值客觀上亦即明顯受損，經檢察官執行拆路還地後，更使效用折損無疑。七、又被告申請建築線供威震八方社區居民通行係通往花源一街，但申請與實際本有差距，若威震八方社區大門設置靠近花源一街才是，建物門牌亦不可能編排為正信路二二七巷，此外靠近大門建物之售價較高方合常理，但依據被告提交之廣告單顯示並非如此。且該廣告單明確標示威震八方社區○○○道路為正信路，並非花源一街。被告承諾提交之一千五百萬元基金予社區迄今尚未履行。八、因此原告請求被告應連帶給付原告新台幣六十一萬四千八百八十元。貳、被告部分：一、系爭建物及基地買賣契約於八十七年四月十三日由原告之被繼承人錢金水簽訂，繼於同年五月十八日交屋完結，職是之故，應適用民國八十八年四月二十一日修正前之民法規定，民法第三百六十五條第一項規定，買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權於物之交付後六個月間，不行使而消滅。因此系爭房地縱有瑕疵，依該規定，其請求權時效業已消滅，原告請求減少價金，顯無理由。二、系爭房地所在威震八方社區，建造時依據建築法第四十二條規定所連接之建築線（即道路）係坐落基地下方（即經桃花園社區○○○○○道路），此有基隆市政府工務局核發之竣工圖足資證明，故原告主張系爭威震八方社區○○道路根本無法開闢使用及被告故意隱瞞，純屬重大誤會。三、因此被告聲明：原告之訴駁回。參、兩造不爭執之事實：一、原告之兄錢金水於八十七年四月十三日與被告永豐國際股份有限公司（原名：長府建設股份有限公司，下稱永豐公司）簽訂威震八方社區內門牌號碼為基隆市○ ○路二二七巷二一弄八號二樓房屋買賣契約書，與地主代表杜張秀鳳簽訂土地買賣契約書，嗣兩造均已履行買賣契約之主債務，原告之兄錢金水已付清價金，而被告永豐公司已將系爭房屋移轉過戶予買受人，及系爭房屋之基地所有人丁○將系爭房屋基地之應有部分移轉過戶予買受人，嗣原告之兄錢金水死亡，而原告為系爭房屋之繼承人，因此系爭房屋現登記為原告所有。肆、得心證之理由：一、本件被告丁○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告既為系爭房地之繼承人，其自得繼承系爭房地之法律關係向原告主張系爭房地之買賣契約關係，要屬無疑，合先敘明。三、而本件兩造爭點在於系爭房地所在之威鎮八方社區○○○道路之一基隆市○○路二二七巷巷道乃屬占有國有林地業經拆除，是否屬於系爭房地買賣之瑕疵，而原告得以主張減價？四、首查，依據被告永豐公司提出之系爭社區業經基隆市政府工務局核可之地籍套繪圖顯示，該社區唯一規劃之合法聯外道路係坐落於基隆市○○段五０八之二地號土地上，而該道路即係花源一街（此部分業經兩造所不爭執，並有被告提出之系爭社區現場簡圖可資參照），因此系爭威震八方社區其向主管機關申請建照時所規劃之聯外道路僅有基隆市○○○街，首足認定。五、然被告永豐公司確曾於販售威震八方社區房屋時，開闢途經國有保安林地即基隆市○○段五一一之八號土地之基隆市○○路二二七巷道路，此部分則經本院刑事庭以八十六年度訴字第五九八號違反山坡地保育利用條例確定判決中認定「．．．八十五年十月間，因威震八方社區工地即將完工，為方便將來住戶進出及吸引消費者購買，該公司（指本件被告永豐公司）現任董事張志浩及杜卻，復指示汪文賢陸續僱佣不知情之工人將該施工便道鋪設混凝土、柏油並闢建道路旁之造景花圃，．．．」，且設置完成之地上工作物亦經地政事務所繪製複丈成果圖可參，合計占用面積高達三千平方公尺，是以被告於販售威震八方社區房屋期間確實有違法開闢原告所指途經國有保安林地之基隆市○○路二二七巷道路充作社區出入使用，亦足認定。六、又依據本院調閱前開刑事案卷可徵，前揭途經國有保安林地之違法道路迄至八十八年九月十日方由檢察官執行拆除完畢。系爭房屋之買賣契約則早於八十七年四月間簽訂，同年五月十八日即交屋完工，是以堪信原告之被繼承人與被告簽訂契約時，當時社區○○○道路不僅有花源一街復有被告違法開闢之正信路二二七巷道路。七、按民法第四百五十四條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。經查，原告主張之買賣契約分別有與被告永豐公司間成立之房屋買賣契約，與被告丁○間成立之基地買賣契約，雖其買賣契約標的不同，就房屋部分除應具備之遮風避雨之效能有所缺損應屬物之瑕疵，或土地應得充作建地並其地質足以安全乘載房屋部分不得欠缺，否則應屬物之瑕疵，均無爭議外，若為房屋及土地所在位置之周遭環境、交通便利之優劣，因亦影響房屋及土地價值之甚鉅，是以如前開各項有滅失或減少時，亦應屬房屋買賣瑕疵之一。八、本件原告購買系爭房地時周遭聯外道路分別有正信路二二七巷、花源一街二處，並依據調閱之本院刑事庭八十六年度訴字第五九八號刑事判決案卷中照片所示，其中正信路二二七巷開闢之寬度及與整體社區位置之配合，並參以原告提出之被告系爭社區販售廣告傳單上社區位置圖之標示，均足以讓前往承購之原告確信該社區正式並合法之聯外道路應為正信路二二七巷，詎料該社區○○○○○道路竟為違反占用國有林地之地上物，並經拆除在案，該坐落於該社區之房地住戶進出交通顯然大為不便，且被告永豐公司提出之合法道路花源一街不僅街道狹小，無法乘載大量交通往來，而現實上亦遭花源一街該處社區人民設置不鏽鋼拒馬攔阻，是以此現實狀況對於系爭房地之價值顯有減損，因此原告主張此屬系爭房地之瑕疵，要堪採信。九、再按無論依據修正前或現行之民法第三百六十五條規定，凡出賣人故意不告知瑕疵者，不適用六個月時效之規定，是以被告永豐公司抗辯系爭房地自八十七年交屋迄今三年，依法主張瑕疵減價請求權應罹於六個月時效消滅，然因被告於交屋明知正信路二二七巷並非合法得使用之道路，卻未告知原告，因此依法並不適用六個月之短期時效，是以被告永豐公司此部分抗辯不足採信。十、又按民法第三百五十九條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。系爭房地確有減少價值之瑕疵前已認定，則原告主張減少價金，顯有理由。本院審酌系爭房地之瑕疵程度為交通不便，對原告日常生活確會增生不便，並引發房地交易價格之貶抑等情狀，其減少價金應各以百分之十五為適當，因以系爭房屋總價為一百二十萬元，系爭基地之總價亦為一百二十萬元，故應各減少十八萬元之價金。另因原告前已付清所有房地價金，是以就前揭合法減少價金部分，被告永豐公司、丁○即無合法權源受領該部分價金，為此原告請求被告永豐公司及被告丁○各返還十八萬元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，及請求被告連帶負擔部分均無理由應予駁回。十一、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第七十九條但書。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　十　　　月　　三十　　日 ~B台灣基隆地方法院民事庭 ~B　　法　　　官　王翠芬右為正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴書狀，上訴於台灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　十　　　月　　三十　　日 ~B　　書　記　官　潘端典

臺灣基隆地方法院九十年度訴字第一五二號

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