95年度簡上字第12號｜民事：給付租金｜裁判日期：96 年 01 月 22 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　95年度簡上字第12號上　訴　人　鬥寬股份有限公司法定代理人　丁○○ 上　訴　人　鬥牛士股份有限公司法定代理人　乙○○ 前列二人共同訴訟代理人　李威廷律師被上訴人　　楚翔股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　詹振寧律師上列當事人間給付租金事件，上訴人對於本院94年度基簡字第 744號判決提起上訴，並經被上訴人提起追加之訴，本院二審合議庭於民國96年1月8日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。原判決第一項所命給付之金額應擴張為上訴人應連帶給付被上訴人新台幣叁佰捌拾陸萬柒仟肆佰玖拾柒元，及其中新台幣壹佰肆拾肆萬柒仟壹佰肆拾伍元，自民國九十四年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨其餘新台幣貳佰肆拾貳萬零參佰伍拾貳元自民國九十五年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第二審訴訟費用參萬柒仟壹佰肆拾元及追加之訴訴訟費用壹萬伍仟陸佰伍拾貳元均由上訴人連帶負擔。事實及理由壹、程序部分：一、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1項第2款至第6款情形，不在此限。」、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：... 二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。」，民事訴訟法第446條、第255條第1項第2款至第6款分別定有明文。二、經查，本件被上訴人於原審起訴請求上訴人應連帶給付被上訴人新台幣（下同）2,396,915元，及其中1,447,145元自起訴狀繕本送達翌日（即民國94年10月28日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。惟於上訴審擴張聲明為：上訴人應連帶給付被上訴人3, 867,497元，及其中1,447,145元自起訴狀繕本送達翌日（即94年10月28日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，其餘2,420,352元部分，自追加狀繕本送達翌日（即95年11月18日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。是本件被上訴人於上訴審僅為聲明之擴張，且聲明擴張前後之請求基礎事實均同一，揆諸上揭法條，被上訴人所為聲明之擴張，於法尚無不符，自應准許，合先敘明。貳、實體部分：一、被上訴人起訴主張：（一）上訴人鬥寬股份有限公司 (下簡稱鬥寬公司)於90年間向被上訴人承租門牌號碼基隆市○○路177號32樓房屋 (下稱系爭房屋，系爭房屋即在麗榮皇冠大廈第32樓)，約定租賃期間自90年9月26日至100年9月30日止，租金計算方式約定（一）正式租約起始日起每月255,000元，（二）滿2年後，自第3年起每年調漲5％當月租金到第10年合約期滿（下簡稱系爭租約）。故系爭租約第4年即自93年9月26日起至94年9月25日止，每月租金為295,195元（含稅），第5年即自94年9月26日起至95年9月25日止，每月租金為309,954元（含稅），上訴人鬥寬公司於93年10月1日仍依約繳付93年10月租金295,195元，惟自93年11月起每月均僅給付150,000元，迄95年2月止，已積欠租金2,396, 915元。上訴人鬥牛士股份有限公司（下簡稱鬥牛士公司）為系爭租約之連帶保證人，就系爭租約之租金給付義務與上訴人鬥寬公司負同一履行責任，為此提起本訴。並聲明：上訴人應連帶給付被上訴人2,396,915元，及其中1, 447,145元自起訴狀繕本送達翌日（即94年10月28日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。惟於上訴審擴張聲明為：上訴人應連帶給付被上訴人3,867,497元，及其中 1,447,145元自起訴狀繕本送達翌日（即94年10月28日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，其餘2,420,352元部分，自追加狀繕本送達翌日（即95年11月18日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）對上訴人之上訴，補充略以：１、上訴人雖稱被上訴人曾於訂約時出示麗榮皇冠大廈廣告型錄保證或承諾系爭房屋所在麗榮皇冠大樓之商業條件，惟上訴人鬥寬公司在承租系爭房屋時即應評估營業風險，且該廣告型錄並非被上訴人製作，其他樓層亦非被上訴人所有，被上訴人並未保證有廣告型錄所示之商業環境，且上訴人為知名大型連鎖餐飲業者，若被上訴人有前揭保證時，上訴人勢必要求列入系爭租約條款之中，今兩造未將該保證或承諾載入契約，自不能認為被上訴人有保證週邊商業環境之責；至於被上訴人雖有收受上訴人鬥寬公司給付150,000元租金，亦不能憑此認定被上訴人同意其減租，否則若上訴人均不給付，是否能認為被上訴人免除其給付租金？況租金為租賃契約之重要事項，若有變更應於契約載明，上訴人仍應依約定之租金給付。２、上訴人雖提出營利事業所得稅結算申報書，惟均核與本件上訴人得否不依約繳付租金無關，上訴人縱未就系爭房屋為任何營業行為，依約亦須如數繳付，其提出營業虧損以請求減免租金，自不可採。二、上訴人對系爭房屋租賃契約書之真正並不爭執，惟以下列理由置辯：（一）依民法第421條規定，租賃契約為一方以物租於他方使用收益，一方支付對價之契約，兩者間具有對價平衡關係。出租人除了交付合於使用收益狀態之出租物外，就其所承諾之條件有助於租賃契約之履行者，亦有給付之義務，亦即出租人除負有主給付義務外，亦有從給付之義務與附隨義務來確保債之履行得以圓滿，從給付義務未被履行時，可能導致主給付成為無意義或是無意義之履行，是從給付義務之目的，乃為債權人之利益獲得最大之滿足，故除主給付義務外，從給付義務與附隨義務亦成為契約之核心內容，其法源基礎除了法定外，亦可以基於當事人之約定或是誠信原則而來。被上訴人於招租系爭房屋時出示麗榮皇冠大廈廣告型錄，聲稱該大樓樓層將分別供香奈兒生活休閒館、國際珠寶彩妝精品名店、少淑女流行服飾、世界美食廣場、電影廣場、休閒視聽廣場、高科技商務中心、企業總部等等之用，因被上訴人明確告知上訴人鬥寬公司系爭房屋將來之環境即如廣告型錄所示，令上訴人鬥寬公司深信該大樓將有超級可觀之商業活動，對上訴人鬥寬公司經營餐飲業極有助益，乃同意與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約。被上訴人自應負有使其意思表示內容實現之義務，並盡一切力量，準備、履行並確保給付之成果，此為被上訴人之從給付義務。縱被上訴人否認有就上述合意記載於書面，然契約內容本非以書面記載為必要，只需當事人合意即可，基於契約之效力，被上訴人有履行從給付義務。縱無合意存在，然在契約訂立過程中，被上訴人出示廣告型錄，令上訴人相信系爭房屋未來之前景，基於誠信原則，原告亦負有準備、確定、支持及完全履行主給付之義務。則系爭房屋之周遭環境應符合被上訴人所述，才是契約完全之履行，使被上訴人之主給付利益獲得完全之滿足，而符合誠信原則之要求。惟系爭房屋所在大樓招商情形遠不如預期，約八、九成以上房屋均遭閒置，被上訴人招租時所承諾之商業條件均未成就，上訴人鬥寬公司承租系爭房屋目的在經營餐廳，在此種情形下，顧客人數日趨減少，造成上訴人鬥寬公司經營上重大困難。被上訴人為從事辦公大樓、會議室出租之專業之不動產出租業者，為消費者保護法所謂之企業經營者，上訴人鬥寬公司係以消費為目的而訂立系爭租約，依消費者保護法第22條規定，被上訴人應確保廣告內容之真實，其對上訴人鬥寬公司所負之義務不得低於廣告內容，故上訴人鬥寬公司係相信被上訴人對系爭房屋周遭環境之描述，始同意付出高額租金承租系爭房屋為餐廳營業，嗣後發現事實有重大落差，被上訴人即應履行其忠誠及協力義務，使系爭房屋周遭之商業條件與系爭房屋租賃契約之約定相當。今系爭房屋周遭之商業條件與原定租金顯不相當，被上訴人之從給付義務未為履行，為不完全給付，上訴人依民法第227條第1項、第226條規定得請求不完全給付之損害賠償，其損害額即為未付之高額租金。（二）原審以麗榮皇冠大廈廣告型錄非被上訴人所提供且兩造未將該廣告型錄引為契約內容或契約一部，被上訴人亦無能力保證或承諾麗榮皇冠大樓之商業環境，投資風險應由上訴人鬥寬公司承擔為由，認被上訴人不應負不完全給付責任。惟被上訴人之從給付義務本係因誠信原則而來，與契約有無約定無涉。況該廣告型錄確為被上訴人所提供，至於系爭房屋之商業環境雖非被上訴人所能控制，惟上訴人鬥寬公司相對於基隆地區而言，係一外來者，其對基隆地區不甚熟悉，當然須仰賴被上訴人提供之資訊，系爭房屋之商業環境與被上訴人簽約時所述有重大落差，被上訴人即應履行其忠誠及協力義務，使租賃物之條件與租金相當，否則即已違反其從給付義務，是原審判決實有違誤。（三）其次，行使權利，履行義務，應依誠實及信用之方法，民法第148條第2項定有明文。而誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則 (最高法院82年台上字第1654號判決參照)。在具體案件中，為法律適用時，其具有最高指導原則特性。因此誠信原則對於債權人之權利及債務人之義務得為修正，或為增加或為減少，甚至解除契約 (最高法院88年台上字第1892號判決參照)。誠信原則乃建立在誠實及信任之基礎上，其思考重點在於：探求債權人與債務人對於債之關係之信賴基礎狀況、當事人是否對其原先之信賴感到失望、此種失望之狀態是否明顯已足夠，可達到免除債務人義務或是建立新義務之法律效果之程度？本件系爭房屋租約約定之租金數額係上訴人信賴被上訴人所為之保證及承諾，系爭房屋周遭之商業環境既未達被上訴人保證及承諾之程度，契約信賴之基礎狀況已有變動，致上訴人對於原先的信賴明顯感到失望，此種失望之狀態已足夠達到建立新義務之法律效果程度，依誠信原則，被上訴人應准許被告調降租金。再按解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之 (最高法院88年台上字第1671號判決參照)。系爭房屋所在大樓之現狀、上訴人鬥寬公司餐廳營運狀況及市場行情，系爭房屋租金每月應不過150,000元，上訴人鬥寬公司乃於94年1月21日要求被上訴人調降租金為每月 150,000元，並據此自93年11月起給付每月150,000元租金，被上訴人明知上訴人要調整租金，而前後收受上訴人交付之調整後7個月租金支票共7張，卻未為反對之表示而將支票兌現，被上訴人之行為依交易習慣及誠信原則為解釋，雖非明示，亦可認為符合默示意思表示之要件，故兩造已就調整租金達成合意。詎被上訴人突於94年5月31日委託律師函告不同意降低租金，並於94年7月25日要求補足積欠租金，否則將終止租約，惟按權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信賴，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，故得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅（最高法院72年台上字第2673號判決參照）。被上訴人已造成上訴人之信賴調整租金合意存在，卻於長達7個月後始否認有同意調整租金，為維護交易安全，依誠信原則應認為被上訴人後來之否認無效。故上訴人鬥寬公司先因被上訴人承諾系爭房屋周遭之商業條件而同意給付高額租金與之簽訂系爭房屋租賃契約，繼而在被上訴人同意下調降租金為每月150,000元，並按月給付，被上訴人自不得嗣後翻異要求按原約定租金給付。（四）惟原審認被上訴人長期兌領租金支票為單純之沈默，不察被上訴人明知上訴人鬥寬公司給付該租金之原因目的及被上訴人積極兌領支票而未異議之事實，實有認事用法之違誤。爰聲明：原判決除假執行部分外均廢棄；被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。三、被上訴人主張上訴人應連帶繳交如聲明所述之租金，惟遭上訴人所拒，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥在於：（一）系爭租約之履行，被上訴人有無誠信原則之違反？有無不完全給付？（二）被上訴人有無依消費者保護法第22條規定，擔保麗榮皇冠大廈廣告型錄內容為真正，並提供上訴人與廣告型錄所載相同內容之義務？（三）兩造有無將系爭房屋之每月租金自93年11月起調整為150,000元之合意？茲就上揭爭點析述如後：（一）系爭租約之履行，被上訴人有無誠信原則之違反？有無不完全給付之情形？１、本件上訴人主張被上訴人於招租系爭房屋時出示麗榮皇冠大廈之廣告型錄，聲稱該大樓樓層將分別供香奈兒生活休閒館、國際珠寶彩妝精品名店、少淑女流行服飾、世界美食廣場、電影廣場、休閒視聽廣場、高科技商務中心、企業總部等等之用，因被上訴人明確告知上訴人系爭房屋將來之環境即如廣告型錄所示，令上訴人鬥寬公司深信該大樓將有超級可觀之商業活動，對上訴人鬥寬公司經營餐飲業極有助益，乃同意與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約。被上訴人自應負有使上揭內容實現之義務，並盡一切力量，準備、履行並確保給付之成果，此為被上訴人之從給付義務。縱認兩造未就上揭內容有所合意，因被上訴人曾將該廣告型錄示以上訴人鬥寬公司，令上訴人鬥寬公司相信系爭房屋之前景，故基於誠信原則，被上訴人亦負有準備、確定、支持及完全履行主給付之義務。２、按於債之關係中，債務人之義務可分為主給付義務、從給付義務及附隨義務三類，而所謂的給付義務則包括主給付義務與從給付義務在內。主給付義務，係指債之關係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之基本義務。除主給付義務外，尚有從給付義務，其僅具補助主給付義務之功能，其存在目的，不在於決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足。３、經查，系爭租約締結之目的，係在提供上訴人鬥寬公司使用系爭房屋從事餐廳經營使用，亦即系爭租約之主要給付內容為「被上訴人提供系爭房屋予上訴人鬥寬公司使用，上訴人有給付房屋租金之義務」，然因兩造已就系爭房屋係供餐廳經營使用有所約定，是被上訴人出租系爭房屋予上訴人鬥寬公司，自應令系爭房屋於法令上、現實生活上得適於從事「餐廳經營」之狀態，是為滿足系爭房屋具有適當從事餐廳經營之條件，被上訴人提供系爭房屋從事餐廳經營所必須之水、電、周遭緊急逃生措施、電梯設備及環境衛生設施等，即為滿足系爭租約履行之從給付義務。此外，雖證人甲○○到庭結證：「（我）有（見過麗榮皇冠大廈之廣告型錄），是我代表上訴人與被上訴人的法定代理人陳克平及其太太第一次見面，由陳克平或他太太交給我。陳克平說此棟大樓將來是基隆的地標，它靠近海港這麼高這麼近的建物，基隆市政府目前只核發此張建照，以後會不會再發很難確定。被上訴人法代就翻開型錄一頁一頁向我介紹，陳克平就照著型錄上所載用口頭再陳述一遍，我記他有跟我講六、七、八、九樓是會作電影院，以上就作商務辦公室，中間有三層昱帝嶺餐廳，有些作商務套房，最頂樓為餐廳。有講裡面會像百貨公司一樣很熱鬧。...（90年7月1日代表上訴人和被上訴人洽談承租的過程，雙方並沒有將型錄當作租賃的條件）。因為第一次談被上訴人介紹型錄我們覺得非常好，就相信他，所以之後就沒有把型錄作為租賃的條件。」等語綦詳（本院卷第56、57頁），應堪信上訴人有將「麗榮皇冠大廈廣告型錄」交予上訴人，供上訴人參考。惟麗榮皇冠大廈廣告型錄僅係一招商企劃說明書，旨在描述麗榮皇冠大廈建築、樓高、坐落地段、周遭環境之優越性及發展性，以吸引不特定商家於該大廈竣工後進駐使用，且該廣告型錄係在麗榮皇冠大廈建築完成前所製作，並非表示麗榮皇冠大廈於完工使用後，必有如其招商企劃說明書所載之前景及繁榮，且該招商企劃說明書第44頁亦係該大廈各樓層將來使用之可能規劃，除招商企劃說明書末頁載明除7至10樓派帝娜白金影城已全部售出，即將開幕外，其餘樓層均載明熱烈銷售中或限量發售，未明白標示有何特定廠商、業者已預定進駐使用。再者，被上訴人僅為麗榮皇冠大廈某特定層樓房屋之所有權人，非麗榮皇冠大廈投資興建之麗榮建設股份有限公司本身，其又有何能力保證或承諾麗榮皇冠大廈之商業環境，且麗榮皇冠大廈之前景及繁榮是否能達到該招商企劃書所載之盛況亦繫乎麗榮建設股份有限公司之招商情形而定，豈能由被上訴人決定。又上訴人鬥寬公司為一經營餐飲事業之企業經營者，而企業經營者任何商業活動，其目的不外乎在獲取最高經濟收益以滿足企業需求，是在進行任何商業投資、拓展營業地點、營業領域前，必然經過審慎市場調查及周遭環境商業利益評估後，方從事上揭商業行為，本件上訴人鬥寬公司與被上訴人就系爭房屋，依系爭租約之條件內容，簽訂為期10年之房屋租賃契約，當係考量上揭因素後所為之投資決策，故麗榮皇冠大廈廣告型錄所載之將來可能發生之商業投資環境、投資契機及經營環境等，應僅係上訴人鬥寬公司簽訂系爭租約之動機；復據證人甲○○之證言亦可知，兩造並無將麗榮皇冠大廈廣告型錄所載之內容作為簽訂系爭租約之條件，從而，被上訴人自未保證系爭房屋有麗榮皇冠大廈廣告型錄所載之經營環境，被上訴人自無不完全給付。４、又查，兩造係於90年間簽訂系爭租約，上訴人鬥寬公司於93年11月前，均按系爭租約給付租金予被上訴人，惟至該月起即每月僅給付150,000元租金予被上訴人，並謂被上訴人未提供如麗榮皇冠大廈廣告型錄所載之商業經營環境，有不完全給付之情形。然麗榮皇冠大廈於89年開始使用之際，即僅有少數廠商進駐經營使用，早已存有招商不足、人潮稀疏、多數樓層空間閒置之情形，而上訴人鬥寬公司為一知名餐飲事業，於90年與被上訴人簽訂系爭租約之際，必然經過審慎評估，當已知悉有上揭情事存在，其仍與被上訴人簽訂系爭租約，並自90年9月26日起至93年11 月止，均按系爭租約給付租金，從未主張被上訴人未提供如麗榮皇冠大廈廣告型錄所載之商業經營環境，而有不完全給付之情形，直至系爭租約履行已長達3年有餘，方為上揭主張。然上訴人為企業經營者，從事企業商業活動，於有正確評估投資環境、良善經營績效及營業成本管控適宜時，方有盈餘產生，獲得經濟利益；反之則有虧損。且無論係盈餘或虧損均係企業商業活動之必然現象，當應自行承擔虧損之風險，要不得將投資錯誤之風險轉嫁他人承擔。今上訴人於系爭房屋經營餐飲服務，連年虧損，應係其自身錯誤評估投資環境、經營成本過高及經營績效不善等種種因素所致，於系爭租約履行多年後，反謂被上訴人未提供如麗榮皇冠大廈廣告型錄所載之商業經營環境，致上訴人鬥寬公司受有損害，實係欲將其虧損轉嫁由被上訴人承擔，以減少其損失。準此，被上訴人謂上訴人有不完全給付云云，顯無可採。５、綜上所述，被上訴人於系爭租約之履行，並無主義務、從義務或附隨義務之違反，自亦無誠信原則違反可言。是上訴人主張被上訴人因違反誠信原則，而有系爭租約之從義務違反云云，要無可採。原審審認被上訴人於系爭租約之履行，並無不完全給付情形，要屬無誤。（二）被上訴人有無依消費者保護法第22條規定，擔保麗榮皇冠大廈廣告型錄內容為真正，並提供與廣告型錄所載內容相同之義務？１、又上訴人主張被上訴人為從事辦公大樓、會議室出租之專業之不動產出租業者，為消費者保護法所謂之企業經營者，上訴人係以消費為目的而訂立系爭租約，依消費者保護法第22條規定，被上訴人應確保廣告內容之真實，其對上訴人所負之義務不得低於廣告內容。２、又按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，消費者保護法第22條定有明文。亦即本條係明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。然所謂「廣告」，自文義以觀應係一種宣傳方式，如將商品用文字、圖畫宣告於大眾，或登載於報章雜誌，或經由電視、收音機的傳播，或印成傳單小冊散發，以招引顧客，推銷貨物，或以任何可能之形式公告周知，以直接或間接之方式幫助銷售商品。故僅以某特定文宣物品，單一次對某特定個人從事商品或服務之推銷、介紹行為，因與廣告所具有廣為宣傳之意涵不符，自非屬廣告範疇，要無消費者保護法第22條之適用。３、又查，上訴人係以從事辦公大樓、會議室出租之業者，並藉出租上揭不動產以獲取利益，當係消費者保護法所規範之「企業經營者」。惟被上訴人並未將「麗榮皇冠大廈廣告型錄」以多次之方式，對不特定多數人或特定多數人加以宣傳、推銷，而僅係以其持有之「麗榮皇冠大廈廣告型錄單」單一次對特定之人，即上訴人鬥寬公司加以介紹，使上訴人鬥寬公司得以知悉、瞭解並評估承租系爭房屋可能獲得之商業利益，從而，被上訴人雖使用他人所印製之「麗榮皇冠大廈廣告型錄」，及以該廣告型錄向上訴人鬥寬公司介紹麗冠皇冠大廈之可能願景，實與「廣告」有異，自無消費者保護法第22條適用。準此，上訴人上揭所述，要與消費者保護法第22條之規定有違，要無可採。（三）兩造有無將系爭房屋之每月租金自93年11月起調整為150,000元之合意？１、上訴人主張上訴人鬥寬公司於94年1月21日要求被上訴人調降租金為每月150,000元，並據此自93年11月起給付每月150,000元租金，被上訴人明知上訴人鬥寬公司要調整租金，前後收受上訴人鬥寬公司交付調整後之7個月租金，並以支票給付之，而被上訴人卻未為反對之表示，並將支票兌現，是被上訴人之行為依交易習慣及誠信原則，可認兩造已就調整租金達成默示之合意。被上訴人則主張，雖有收受上訴人鬥寬公司給付每月150,000元租金，然不能憑此認定原告同意其減租，否則若上訴人均不給付，是否能認為原告免除其給付租金？２、然沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別之情事、依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得認係默示之意思表示，最高法院29年度上字第762號、43年度台上字第138號、57年度台上字第956號、81年度台上字第571號、86年度台上字第3609號、89年度台上字第800號、90年度台上字第902號著有判例、判決可資參照。３、經查，上訴人鬥寬公司自93年11月起每月縱僅給付部分租金150,000元予被上訴人，被上訴人仍以出租人身分予以受領兌現，事屬當然，然此僅係單純之沈默，要難謂依社會觀念認被上訴人已為一定意思表示，自難遽認被上訴人已默示同意調降系爭房屋之每月租金為150,000元。故上訴人謂被上訴人已收受7個月調整後之租金行為，屬默示同意調整租金之意思表示，自應舉證以實其說。再者，被上訴人依系爭租約之約定本得請求超過150,000元以上之租金，惟被上訴人對於上訴人鬥寬公司長期僅為部分租金之給付未有何異議，僅係被上訴人暫未對上訴人採取補足其餘租金之請求行為，更無誠信原則或基於誠信原則所生之權利失效原則之適用，上訴人主張被上訴人已收受兌領部分租金之行為，屬默示表示同意調降租金，且長期無異議收受部分租金，忽而否認，亦有權利失效原則之適用云云，亦難採信。４、綜上所述，上訴人徒空言主張被上訴人長期收受調整後之租金，未有何異議行為，已有默示同意調整系爭房屋租金，並謂原審就此部分，有認事用法違誤云云，自不可採。（四）從而，被上訴人依系爭房屋租約及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付積欠已到期之租金，即93年11月至95年11月止之租金，分別為93年11月至94年9月止積欠租金 1,597,145元【計算式：(295,195元－150,000元)×11 ＝ 1,597,145元】、94年10月至95年9月積欠租金1,919,448 元【計算式：(（295,195元×105％）－150,000元)×12 ＝1,919,448元，元以下四捨五入，以下同】、95年10月及11月積欠租金350,904元【計算式：（(309,954元×105 ％）－150,000元)×2＝350,904元】，共計3,867,497元【計算式：1,597,145元＋1,919,448元＋350,904元＝3, 867,497元】，及其中1,447,145元自起訴狀繕本送達翌日即94年10月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其餘2,420,352元，自追加狀繕本送達翌日即95年11月18 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。五、本件因上訴人之上訴無理由，第二審上訴費用37,140元應由上訴人負擔，被上訴人追加之訴為有理由，其追加之訴訟費用15,652元（本院原裁定被上訴人補繳追加之訴訟費用為 25,057元，就其中溢繳9,405元部分被上訴人得聲請退費）亦應由上訴人負擔。六、據上論結，本件上訴為無理由、被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　1　　月　　22　　日審判長法官邱璿如法　官　林李達法　官　王翠芬以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　96　　年　　1　　月　　22　　日書記官　陳錦進

臺灣基隆地方法院95年度簡上字第12號

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