臺灣基隆地方法院96年度簡上字第40號

• 裁判案由: 確認租賃關係不存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 96 年 12 月 31 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　96年度簡上字第40號上　訴　人　乙○○
被　上訴人　甲○○
訴訟代理人　張立業律師
複　代理人　王世豪律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國96年5月22日本院基隆簡易庭96年度基簡字第119號第一審判決提起上訴，本院於民國96年12月24日言詞辯論終結，判決如下：主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣玖仟柒佰伍拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人在原審起訴主張：
(一)上訴人於民國93年間將坐落臺北縣平溪鄉○○段菁桐坑小段52地號基地上之房屋，門牌分別為臺北縣平溪鄉○○街50及56號房屋（下稱系爭50 號房屋及系爭56號房屋） 借予訴外人陳宏堅經營碳場咖啡店，至95年初上訴人欲收回自用，惟礙於情面不便自行出面處理，被上訴人與上訴人商談臺北縣平溪鄉○○街48號房屋（下稱48號房屋）經營民宿事宜時，知悉上情後表示願代為協調，故兩造於95年3月18日簽訂租
賃契約（下稱系爭租約） ，系爭租約係由95年3月18日起至105 年3月18日止，租金每月新臺幣（下同）5,000元，系爭租約係供被上訴人代為處理收回系爭50及56號房屋之依據，兩造並無租賃合意。詎被上訴人於處理過程中與訴外人陳宏堅發生衝突，並擬以暴力手段解決，上訴人為防杜犯罪，故撤銷對被上訴人之授權，自行與訴外人陳宏堅斡旋。是以系爭租約之簽訂實係兩造以通謀虛偽意思表示所為之法律行為，應適用隱藏之法律行為即委任關係，惟被上訴人嗣後欲以假弄真，要求上訴人交付系爭50號房屋及系爭56號房屋，故系爭租約繼續存在，將致上訴人權利受侵害之危險，自有以確認判決除去此危險，並有確認之利益，上訴人為此提起本件確認訴訟，求為判命：確認兩造間就系爭50號房屋及系爭56號房屋之租賃關係不存在。
(二)對被上訴人抗辯之陳述：
⒈上訴人並未將系爭50及56號房屋之鑰匙交付給被上訴人，上訴人於簽訂系爭租約前曾交付鑰匙給被上訴人，該鑰匙係經營民宿之48號房屋及堆放物品用之系爭56號房屋隔間鑰匙，交付原因係上訴人供被上訴人經營民宿之用。
⒉上訴人後來自行與訴外人陳宏堅以700,000元收回系爭50及
56號房屋。被上訴人後來自行破壞系爭56號房屋之大門門鎖，並將之換鎖。
⒊兩造確無受系爭租約拘束之意：
⑴被上訴人未依約繳納押租金10,000元：系爭租約第4、5條約定：「租金應於每月一日前繳納，每次應繳納一年。」、「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）新臺幣一萬元作為押租保證金。」本件被上訴人於簽約時未支付10,000元，上訴人亦未要求其支付，嗣後被告欲以假弄真時，始於簽約9個月後（即95年12月14日）以存證信函方式
檢附匯票（第1年度租金60,00 0元及押租金10,000元）與上訴人，上訴人後以存證信函方式退回該匯票。
⑵上訴人未曾將系爭50及56號房屋交由被上訴人管領使用：該二房屋於訴外人陳宏堅返還（95年11月底）前，均由上訴人與訴外人陳宏堅共同管領，是以該二房屋皆未交付被上訴人，且被上訴人亦未曾請求上訴人交付該二房屋。
⑶系爭50及56號房屋，佔地約200多坪，且位於假日人潮眾多
之平溪老街，倘被上訴人將其供作咖啡店及民宿經營，每月租金應不止5,000元，且依常理亦不可能簽達10年之久，是
以該租約並非真正。
⑷遺產明細表及原始地籍圖係雙方於合作48號房屋之民宿前，被上訴人要求上訴人所提供，且被上訴人所支付之電費及瓦斯費均係該48號房屋，而非系爭50及56號房屋之電費及瓦斯費用。
二、被上訴人則以下情置辯，並聲明：駁回上訴人在原審之訴：(一)系爭租約係真正：
⒈系爭租約末頁為兩造親簽，且租賃標的係被上訴人依上訴人指示填入系爭50及56號房屋。
⒉鑰匙業已交付：兩造當初約定一同經營咖啡店，事實上被上訴人業已經營民宿好幾個月，上訴人亦於簽訂系爭租約後將系爭50及56號房屋之鑰匙共6支交給被上訴人，其中4支分別是系爭50號房屋之大門及3個房間之鑰匙，其餘2支為系爭50號房屋之前後門鑰匙，又事實上並無48號房屋，故上訴人無交付48號房屋鑰匙之可能。
⒊上訴人曾出示遺產明細表及地籍圖原本，並告知被上訴人其有使用該地之權利。
⒋被上訴人至95年10、11月始付租金係因上訴人於該時始交付系爭50及56號房屋，且被上訴人自95年4月起，每月均支付
電費1,000元及瓦斯費900元與上訴人或其家屬。
(二)兩造並無隱藏之委任關係：
⒈兩造約定者為含有租賃及隱名合夥之混合契約，亦即上訴人將房屋租給被上訴人經營民宿及咖啡廳，若有盈餘，上訴人可抽成，是以租金每月5,000元並非不合常理。
⒉上訴人之前確將系爭50及56號房屋借與訴外人陳宏堅使用，被上訴人前亦曾分別與上訴人及訴外人即上訴人之配偶共同與訴外人陳宏堅談論其搬遷事宜，惟被上訴人皆因系爭租約前往協調，並非基於兩造之委任關係。
⒊證人即訴外人陳宏堅於原審證稱其未看過兩造所簽署之系爭租約，倘兩造通謀虛偽意思表示所隱藏之法律關係委任關係，則被上訴人與訴外人陳宏堅談論時必出示系爭租約予渠做為證據，被上訴人捨此不採，足證其並非基於委任關係與上訴人簽訂系爭租約。
三、本件原審對於上訴人之請求，以上訴人未能舉證系爭租約係屬通謀意思表示而訂立，實際隱藏委任關係為由，判決上訴人全部敗訴，上訴人就原審判決全部聲明不服，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系爭50號房屋及系爭56號房屋之租賃關係不存在；上訴人之上訴理由除與原審相同部分予以引用外，並補充陳稱：㈠原判決認定：「原告簽立系爭租約當時，系爭房屋仍由訴外人陳宏堅占用使用中，原告直至95年10月31日始收回，為兩造所不爭執，是原告既尚未將系爭房屋收回，交付被告管理使用，被告應無給付租金之義務」一節，有論理矛盾，蓋於95年3月18日租約製作日當時
，兩造既均明知租約標的物即系爭50及56號房屋為訴外人陳宏堅所占有而未能交付，則倘兩造真欲成立有效租約，何以被上訴人仍於起租日填載為95年3月18日而非填載上訴人收
回系爭50及56號房屋之日，且關於租金、押租金亦無交付系爭50及56號房屋始繳交之約定，甚至記載「乙方 (即被上訴人) 應於訂約時，交於甲方新台幣一萬元作為押租保證金」，亦即，租約記載與實際兩造所明知之情形及行為，均不相符，原判決一方面認定兩造均明知系爭50及56號房屋之簽約當時為第三人占用，卻又對兩造所立租約內容與實際狀況明顯不符之處視而不見，指租約有效，但被上訴人又無須依約繳租，實有矛盾。」㈡被上訴人所占用作為「東京民宿」房屋與系爭租約所載標的物無關，為各自獨立之建物，被上訴人故意混淆其經營民宿所在之房屋與系爭50及56號房屋，蓋被上訴人所占用作為經營「東京民宿」房屋於上訴人擴建48號房屋時同時所建，合為一長方形建物，惟於東西兩端各有獨立之門，東面通往上訴人住家，西面通往民宿，該48號房屋與系爭50及56號房屋樑柱不相連，各自獨立，且東京民宿、上訴人住家、系爭50及56號房屋，各有各自獨立之門戶及鑰匙，彼此內部均未相通，此為被上訴人所不爭執，兩造就本件訴訟標的以外之48號房屋即東京民宿合作關係，與系爭50 及56號房屋是否確有租賃關係為兩回事，被上訴人故意
混為一談，況且兩造就被上訴人實際占有使用並作為東京民宿之48號房屋，並未簽立任何書面合作契約，反而就系爭簽立當時仍由訴外人陳宏堅占用之50及56號房屋簽立租約，益見系爭租約之簽立，非出於兩造真正欲就系爭50及56號房屋成立租賃關係等語。被上訴人則聲明：駁回上訴；被上訴人之答辯意旨均與原審相同並予以引用。
四、上訴人在原審主張其於93年間將系爭50及56號房屋借予訴外人陳宏堅經營碳場咖啡店，嗣上訴人與被上訴人於95年3月
18 日簽訂系爭租約，租約內容係由95年3月18日起至105年3月18日止，租金每月5,000元，系爭租約第4、5條約定：「
租金應於每月一日前繳納，每次應繳納一年。」、「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）新臺幣一萬元作為押租保證金。」嗣由上訴人自行與訴外人陳宏堅斡旋，以700,000元收回系爭50及56號房屋，被上訴人於簽約9個月後（即95年12月14日）以存證信函方式檢附匯票（第1
年度租金60,000元及押租金10,000元）與上訴人，上訴人後以存證信函方式退回該匯票與被上訴人等事實，業據其提出存證信函影本2份、房屋租賃契約書1份，被上訴人復不爭執，堪信屬實。惟上訴人主張其與被上訴人就系爭50及56號房屋之租賃關係不存在，然此為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件之爭點即為：兩造就系爭50號房屋及系爭56號房之租賃契約是否係通謀虛偽意思表示而無效？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條定有明文。本件上訴人既主張與被上訴人間系爭租約係通謀虛偽意思表示而無效，則上訴人自應就通謀虛偽意思表示一節負舉證責任，若上訴人不能舉證自己主張事實為真正，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院17年上字第917號、
48 年台上字第29號判例意旨可資參照）。又按所謂通謀為
虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。被上訴人縱有無欲為其和解意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思，仍須證明上訴人明知其情，並相與為非真意之合意，始可認為雙方通謀而為之虛偽意思表示（參見最高法院74年度台上字第188號判決意旨）。查：
(一)上訴人雖主張因其於93年間將系爭50及56號房屋借予訴外人陳宏堅經營碳場咖啡店，至95年初上訴人欲收回自用，惟礙於情面不便自行出面處理，被上訴人與上訴人商談48號房屋經營民宿事宜時，知悉上情後表示願代為協調，故兩造於95年3月18日簽訂系爭租約，係為提供被上訴人作為向訴外人
陳宏堅請求遷讓房屋之談判憑據，其所隱藏之法律關係為委任處理陳宏堅遷讓房屋之事務等語，惟查證人陳宏堅於原審證稱：「‧‧‧95年農曆過完年後的3、4月左右，原告 (即上訴人)的太太告訴我說原告要與甲○○合作開發50號及56
號的土地，由原告出地，甲○○出錢，但是因為我開咖啡廳投下一些資本，所以我要求原告要概括承受我投資的生財器具，我都是與原告的太太接洽的‧‧‧」、「（問：你與原告及原告太太協談的時候當時有無見過甲○○？）只有第一次與原告太太談時，甲○○有在場，原告太太告訴我就是甲○○要與原告合作，當時我就表明不與甲○○談這件事，因為我與他沒有關係」等語（見原審96年4月17日言詞辯論筆
錄），並無上訴人所言委任被上訴人出面處理請求陳宏堅遷讓房屋之事宜，且上訴人一方當時亦表明要與甲○○合作開發系爭50號及56號房屋的土地，由上訴人出地，被上訴人出錢，故上訴人據此主張與被上訴人間系爭租約係通謀虛偽意思表示，尚屬無據。
(二)上訴人雖又主張兩造均無欲簽立系爭租約之意思表示所拘束之意，因為被上訴人簽約時未依租約第4、5條規定，給付租金及押租保證金，直到事隔近9個月後，始以存證信函連同
押租金及自95年3月18日起之1年租金寄予上訴人，且上訴人從未將系爭50號及56號房屋交由被上訴人管領使用，又系爭50號及56號房屋位於平溪老街，假日遊覽人潮眾多，原占用人陳宏堅即將系爭50、56號房屋大廳部分（面積約200多坪
）做咖啡店經營之用，而系爭租約租期長達「10」年之久，每月租金僅「5,000元」，又未辦理公證程序，如此離譜條
件，任何出租人不可能同意如此不利之租約云云，惟查上訴人簽立系爭租約當時，系爭50號及56號房屋仍由訴外人陳宏堅占有使用中，上訴人直至95年10月31日始收回，為兩造所不爭執，是上訴人既尚未將系爭50號及56號房屋收回，交付被上訴人管理使用，被上訴人應無給付租金之義務，至於被上訴人辯稱因為上訴人有毀約之意向，所以仍自簽訂契約時的3月起即開始繳付租金等語，仍在情理範圍之內，難謂被
上訴人有何圖謀，至於租期長短、租金高低等條件，係取決於當事人間之合意，況且上訴人之前亦曾將系爭50號及56號房屋無償提供訴外人陳宏堅經營咖啡屋，當初亦曾向訴外人陳宏堅表示欲與被上訴人合作，是上訴人與被上訴人簽訂系爭租約，其達成條件如何，或許受當事人間情誼所影響，或許基於兩造間另有合作關係所致，但無論上訴人係基於何種考量始簽訂系爭租約，均屬於上訴人內心之動機，外界自難猜測，自難據此即認定兩造間就系爭50號及56號房屋之租賃關係屬通謀虛偽意思表示。
(三)上訴人雖復主張兩造既均明知系爭租約標的物即系爭50及56號房屋於簽訂系爭租約之當時，仍為訴外人陳宏堅占有中，則倘兩造真欲成立有效租約，何以被上訴人仍於起租日填載為95年3月18日而非填載上訴人收回系爭50及56號房屋之日
，且關於租金、押租金亦無交付系爭50及56號房屋始繳交之約定，甚至記載「乙方 (即被上訴人)應於訂約時，交於甲
方新台幣一萬元作為押租保證金」，此與原審判決認定上訴人既尚未將系爭50及56號房屋收回，交付被上訴人管理使用，被上訴人應無給付租金之義務一節，顯然論理有所矛盾等語。然租約之起、訖日期及租金、押租金交付之日期本屬租賃契約之重要事項，重在日期的確定，否則倘若以系爭50及56號房屋收回之日為租約及押租金之起算日，則不僅租約之始期難以確定，且租約之始期是否屆至則繫屬上訴人是否向訴外人陳宏堅收回而定，將使租約始終處於不確定之狀態，有違事理之常，反而不若兩造約定以95年3月18日簽約當日
為租約及押租金之起算日為確定、便捷，至於租金之交付當然係上訴人已將系爭50及56號房屋交付被上訴人使用管理後始得請求，否則被上訴人自得行使同時履行抗辯權，以上訴人尚未交付系爭50及56號房屋為由而拒絕繳付租金，兩造亦不會因此而生任何爭議，故系爭租約訂定之內容本屬合理，上訴人執系爭租約關於租約始期及押租金交付日之約定而認為原審判決論理矛盾，亦非有據。
(四)上訴人雖再主張兩造就與本件無關之遭被上訴人所占用作為「東京民宿」之48號房屋並未簽訂任何契約，反而就系爭簽立當時仍由訴外人陳宏堅占用之50及56號房屋簽立租約，益見兩造就系爭50及56號房屋並無成立系爭租約之真意。被上訴人係故意將系爭50及56號房屋與本件無關之遭被上訴人所占用作為「東京民宿」之48號房屋房屋混為一談等語。然民法上之契約大多為不要式法律行為，租賃契約亦然，當事人就契約之訂立是否形諸文字，本委由當事人衡量利益予以考量，是上訴人援引非本件訴訟標的物之48號房屋 (已交由被上訴人使用) 並未簽訂任何契約而系爭50及56號房屋 (尚由訴外人陳宏堅占有) 竟訂有租約，而作為系爭租約係屬通謀虛偽意思表示而無效之理由，其論理亦乏依據，再者，兩造就48號房屋有無或成立何種契約，亦與兩造間就系爭50及56號房屋是否確存在有租賃關係，彼此間毫無關係。此外，上訴人未提出其他積極證據證明與被上訴人間系爭租約係屬通謀虛偽意思表示而訂立，揆諸首揭法條及判例意旨，上訴人之主張尚難採信。
五、綜上所述，上訴人請求確認與被上訴人間就系爭50號及56號房屋租賃關係不存在，為無理由，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人猶執原審之陳詞指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　12　　月　　31　　日民事庭審判長法 官　李媛媛
法 官　李木貴
法　官　徐世禎
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　12　　月　　31　　日書記官 賴敏慧