97年度訴字第164號｜民事：交付租賃物｜裁判日期：98 年 08 月 31 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第164號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　張立業律師複　代理人　王世豪律師被　　　告　戊○○ 上列當事人間請求交付租賃物事件，本院於民國98年6月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺北縣平溪鄉○○村○○街五十號即如附圖一編號Ａ、Ｂ所示之房屋交付原告。被告應給付原告新臺幣叁萬陸仟元，及自民國九十八年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。本判決第一、二項得假執行。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。本件原告原起訴請求被告交付臺北縣平溪鄉○○村○○街50號之房屋，嗣後更正前開聲明為請求被告交付如附圖一編號Ａ、Ｂ所示即門牌號碼臺北縣平溪鄉○○村○○街50號房屋及如附圖三所示照片編號A部分現掛有臺北縣平溪鄉○○村○○街48號門牌之房屋，並追加原告因被告給付遲延，未能使用前開租賃物而所受損害新臺幣（下同）108萬元之請求，上開原告追加之訴訟標的法律關係之基礎事實，與原訴訟標的法律關係之基礎事實有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，是原告所為訴之追加，核與上開規定相符，應予准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：㈠原告為經營民宿及咖啡廳，而與被告於民國95年3月18日訂立租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定被告將門牌號碼臺北縣平溪鄉○○村○○街56號房屋（下稱系爭56號房屋）、懸掛同村菁桐街50號門牌即如附圖一編號Ａ、Ｂ所示房屋（下稱系爭50號房屋）及位在系爭50號門牌房屋上方現掛有菁桐街48號門牌即如附圖二所示房屋，全部出租予原告使用、收益，每月租金5,000元，租賃期間自95年3月18日起至105 年3月18日止。詎系爭租賃契約簽訂後，被告僅將系爭56號房屋交予原告使用，系爭50號房屋及如附圖二所示房屋則迄未交付原告。又被告在本院97年度訴字第332號其請求本件原告遷讓房屋事件中主張其若將東京民宿收回並將民宿中三間套房出租，每月將有3萬元之營收，是原告因被告遲延交付租賃物，每月至少受有3萬元之營業利益損害，故原告自 95年3月18日起迄98年3月18日（原告追加狀誤載為4月18日）止，合計應有108萬元【計算式：3萬元36個月＝108萬元】之損害，為此爰依系爭租賃契約及民法侵權行為等規定，請求被告交付前開租賃物，並給付損害金108萬元及遲延利息等語，並聲明：1.被告應將如附圖一編號Ａ、Ｂ所示之房屋及如附圖三照片編號Ａ所示（即如附圖二所示）房屋交付原告。2.被告應給付原告108萬元，及自原告98年4月6日追加狀送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈡對被告抗辯所為之陳述略以： 1.被告辯稱兩造間並無租賃之合意，且本件租賃契約之簽訂係兩造以通謀虛偽意思表示所為之法律行為，應適用隱藏之法律行為即委任關係云云。惟本件租賃契約書係兩造基於租賃之合意所親自簽名訂立，兩造間並無隱藏之委任關係；且被告前曾就本件租賃關係向原告提起確認租賃關係不存在訴訟，業經本院以96年基簡字119號、96年簡上字40號判決駁回確定在案，足徵系爭租賃契約確係真正，被告空言本件租賃契約簽訂係兩造以通謀虛偽意思表示所為之法律行為，應適用隱藏之法律行為即委任關係云云，洵屬無據。且縱使本件租金僅約定為每月5千元，惟本件租賃實含有原告提供資金、被告提供土地及房屋之合夥行為，亦即被告以廉價之土地、房屋提供原告經營民宿及咖啡廳，原告再將經營之獲利分配被告。從而，被告自不得以系爭租賃契約之租金過低，而辯稱兩造間無租賃之合意。 2.被告又主張其業於97年4月8日，將系爭50號房屋所有權贈與其女兒丁○○；嗣丁○○復於同年5月1日，將系爭50號房屋出租予訴外人丙○○使用，故原告已不得向被告請求交付系爭50號房屋云云。惟前開贈與及租賃之契約，均係被告臨訟虛構之法律行為，並非真正，且系爭50號房屋目前亦未經營使用，益徵前開贈與及租賃契約均屬虛偽。 ⒊兩造於95年3月18日簽訂系爭租賃契約時，如附圖二所示房屋並未懸掛任何門牌，且被告於簽約當時一再向原告表示，菁桐街50號房屋包括系爭50號房屋及其上方如附圖二所示房屋，原告得一併作為民宿及咖啡店之經營使用，原告始與被告簽訂系爭租賃契約。此外，被告為使人誤信現掛有菁桐街48號門牌之房屋並非本件租賃標的物之範圍，遂自他處取得前開菁桐街48號門牌後，再將該門牌懸掛在前開房屋之上，以求免除履行本件租賃契約之給付義務。此觀諸該菁桐街48號之門牌，原係由訴外人李林勸所申請，且該菁桐街48號之門牌原先懸掛之地址，亦為訴外人林清俊所設籍之處等情即明。二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並答辯略以：㈠被告於93年間曾將系爭50號及56號房屋借予訴外人乙○○經營碳場咖啡店，至95年初被告欲收回自用，惟礙於情面不便自行出面處理，乃與原告以通謀虛偽意思表示訂立系爭租賃契約之方式，委託原告以承租人名義將前開房屋收回，故兩造間並無租賃合意。且本件原告於簽約時未給付1萬元押租金，被告亦未要求其給付，兩造簽約9個月後（即95年12月 14日），原告為主張系爭租賃契約存在，始以存證信函檢附第1年度之租金6萬元及押租金1萬元匯票予被告，被告隨後即以存證信函方式退回該匯票，然原告之後又將前開租金及押租金一併提存至本院提存所，被告不得已始受領前開租金及押租金。又被告亦未曾將菁桐街50號房屋及56號房屋交由原告管領使用，顯見兩造均無受系爭租賃契約拘束之意。況菁桐街50號房屋及56號房屋之面積甚廣，然本件租金僅約定為每月5千元，與當地市價不符，顯見兩造並無租賃之合意，則原告自不得依據該虛偽之租賃契約，而為本件請求。此外，被告之女丁○○業於95年11月間，以70萬元向訴外人乙○○收購其經營碳場咖啡店之生財設備並收回菁桐街50號房屋及56號房屋，顯見上開委任事務已處理完畢，被告自得終止與原告間隱藏之委任契約，原告請求被告交付菁桐街50號房屋即屬無據。㈡再者，被告之女兒丁○○因支出前開70萬元向乙○○收回菁桐街50號房屋及56號房屋，且其當時甫結婚，被告乃基於為人父之關懷，遂於97年4月8日將系爭50號房屋之所有權贈與丁○○。嗣丁○○於同年5月1日再將菁桐街50號房屋出租予訴外人丙○○經營咖啡店使用，為期1年，顯見被告現已無菁桐街50號房屋之使用權，而陷於給付不能，則原告自不得向被告請求交付菁桐街50號房屋。㈢至於原告主張被告曾向其表示，菁桐街50號房屋包括現掛有菁桐街50號門牌之房屋及如附圖二所示房屋云云，惟此與目前相關房屋之門牌不盡相符，是本件相關房屋門牌之認定，仍應以目前房屋稅籍資料及申請用電證明以確定其範圍，原告前開主張要無可採。況門牌為臺北縣平溪鄉○○村○○街48號房屋，其磚造部分於90年時曾因屋頂塌陷，被告遂於當時重建該屋並申請第一次之稅籍登記；嗣於93年間，被告乃再出資增建該房屋之鋼鐵構造部分，並隨即遷入居住，則被告亦無可能將自已正在使用中之住家出租予原告，可見本件原告之請求均無理由。三、經查，臺北縣平溪鄉○○村○○街56號房屋、懸掛臺北縣平溪鄉○○村○○街50號門牌房屋，及菁桐街50號房屋上方現掛有菁桐街48號門牌之房屋即如附圖二所示房屋，於95年3 月18日兩造簽訂系爭租賃契約書時，均為被告所有未辦理保存登記之建築物。且前開租賃契約書中記載租賃標的為臺北縣平溪鄉○○村○○街50號及56號房屋，租賃期間自95年3 月18日起至105年3月18日止，租金為每月5千元，及原告已交付被告自95年3月18日起至99年3月17日止，共4年租金24 萬元及押租金保證金1萬元合計25萬元，而被告僅將系爭56 號房屋交付原告使用。又被告係於93年間增建如附圖二所示房屋，並隨即遷入居住迄今，且於95年7月間就前開增建部分申請稅籍之登記等事實，均為兩造所不爭執，復有租賃契約書、郵政匯票影本2紙、本院96年度存字第6號、96年度存字第378號提存書、稅籍登記資料等件附卷可稽，應堪信為真實。四、本件原告主張兩造間存有系爭租賃契約，惟為被告否認，並辯稱兩造間並無成立系爭租賃契約之真意，兩造係以通謀虛偽意思表示簽訂系爭租賃契約云云。惟按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文；再按關於消極確認之訴經確定判決，認法律關係成立予以駁回時，就該法律關係之成立即有既判力。該事件被告於後案主張，該法律關係存在，前案原告即應受前案既判力之羈束，不容更為法律關係不存在之主張（最高法院81年台上字第2675號判決、79年台上字第2625號判決、79年台上第970號判決意旨參照）。經查，本件被告於96年間主張其為收回原借予訴外人乙○○使用之系爭50號、56號房屋，遂與本件原告以通謀虛偽意思表示訂立系爭租賃契約云云，而對本件原告起訴請求確認租賃關係不存在，經本院以96年基簡字119號、96年簡上字40號判決認定兩造間系爭租賃契約存在而駁回本件被告之訴確定乙情，業經本院依職權調取前揭民事事件卷宗核閱屬實，而系爭租賃契約既經前揭確定判決認定法律關係成立，揆諸前揭說明，上開確定判決就該法律關係之成立即有既判力，被告自應受前案既判力拘束，不容更為系爭租賃契約屬通謀虛偽意思表示而為無效之主張。是被告再於本件訴訟中以兩造間係以通謀虛偽意思表示訂立系爭契約而無成立租賃契約之真意為由，主張系爭租賃契約無效云云，要無可採。五、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。本件系爭租賃契約係屬有效，且被告迄未交付系爭50號房屋等情，既如前述，原告起訴請求被告交付系爭50號房屋，自屬有理。被告雖辯稱其已於97年4月8日將系爭菁桐街50號房屋贈與丁○○，嗣丁○○再於97年5月1日將該50號房屋出租予訴外人丙○○經營咖啡店使用，租賃期間一年，被告現已無系爭50號房屋之使用權，而陷於給付不能，故原告仍不得向被告請求交付系爭50號房屋云云。經查，被告前揭主張，雖據證人丁○○及丙○○到庭證述屬實（見本院97年9月15日言詞辯論筆錄），惟按民法上所謂「給付不能」，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意。如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁止交易，而無法交付等是（最高法院94年度台上字第1963號判決意旨參照）。又按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第2400號判例意旨參照）。本件訴外人丙○○與丁○○之租賃契約期間於本件言詞辯論終結時既已屆滿，系爭50號房屋復無出租並交付予他人使用之情形，揆諸前揭說明，被告自不因租賃標的所有權移轉他人當然不能給付，其上開抗辯，自無足採，原告請求被告交付租賃物即系爭50號房屋，為有理由。六、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，原告主張系爭租賃契約所定之「菁桐街50號房屋」，除系爭50號房屋外，尚包含位於該房屋上方，懸掛菁桐街48號門牌，即如附圖二所示房屋，被告應一併交付云云，惟為被告所否認，揆諸前揭規定，自應由原告就其上開主張負舉證責任。而原告雖稱如附圖二所示房屋為系爭50號房屋之一部，菁桐街48號門牌原係由訴外人李林勸所申請懸掛於他址，該址前經訴外人林清俊設籍，被告為免除履行系爭租賃契約之給付義務，始自他處取得前開菁桐街48號門牌懸掛於如附圖二所示房屋云云，惟為被告否認，原告復未舉證以實其說，其主張已難採信。況查，如附圖二所示房屋雖位於門牌號碼菁桐街50號房屋上方，惟二者內部並不相通，並各自有獨立出入口等情，有本院97年10月28日勘驗筆錄及相片16紙附卷可稽，並為兩造所不爭執，足見如附圖二所示房屋並非系爭50號房屋之從物或一部分。且經本院依職權調取菁桐街48號門牌房屋之門牌整編資料及戶籍設籍資料，僅能得知訴外人林阿松及林吳秤妹曾於55 年10月21日轉入菁桐街48號設籍，而無從證明菁桐街48號之門牌係被告自他處取得懸掛於如附圖二所示房屋，亦有台北縣平溪鄉戶政事務所97年7月10日北縣平戶字第0970001053 號函附之門牌整編及設籍資料附卷可稽。且如附圖二所示房屋是否為系爭契約所定租賃標的，應以當事人訂約時之合意決之，本與其懸掛門牌無關，而原告不僅未能證明兩造間就如附圖二所示房屋存有租賃合意，原告訴訟代理人於本院言詞辯論時復稱：「兩造在訂約時，的確就被告於居住使用之部分即系爭房屋（即附圖二所示房屋）並沒有明確的合意，也就是兩造並沒有約定被告使用部分是否要交付給原告使用，是因為被告毀約在先，所以原告才主張被告應將其目前使用之部分一併交付，因為租約有寫50號。」等語（見本院98年6月25日言詞辯論筆錄），足見兩造並未約定如圖二所示房屋亦係契約所訂「菁桐街50號房屋」而在租賃契約範圍內。又查，被告於93年間整修如附圖二所示房屋後，隨即遷入該房屋居住並同時將其供奉祖先牌位及家神迎請入內祭祀迄今等情，有本院97年10月28日勘驗筆錄及照片等在卷可稽，並為原告所不爭執，衡諸我國民情，一般人多不願頻繁遷移祖先牌位，是若非有久住一處之意，應不致將祖先牌位迎入奉祀，被告既整修並遷入如附圖二所示房屋，並將祖先、家神迎往供奉祭祀，顯見其有久住於該房屋之意，自無可能同意將之出租予原告使用，益徵兩造間就如附圖二所示房屋並無成立租賃契約之合意，原告主張該房屋與門牌號碼菁桐街50號房屋均為租賃標的，而請求被告一併交付云云，自非有理。七、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；民法第229條第1項、第 231條第1項、第216條第1項分別定有明文。本件兩造約定被告自95年3月18日起至105年3月18日止將系爭50號房屋出租予原告，惟被告迄未依約交付該房屋等情，業如前述，揆諸上開規定，原告請求因被告賠償遲延交付租賃物之損害，即為有理。惟原告雖主張被告在另案起訴請求原告返還與如附圖二所示房屋毗鄰即供作「東京民宿」使用之房屋時，曾一併主張若出租「東京民宿」，每月將有3萬元之收入，故原告自95年3月18日起迄98年4月18日止，因被告遲延給付租賃物即系爭50號房屋之營業利益損害合計為108萬元【計算式：3萬元36個月＝108萬元】之損害云云，然查，房屋租金之多寡，隨該房屋結構、裝潢陳設、坐落地點、周遭環境以及面積大小不同，而有所差異，原告僅憑被告在另案就不能使用其他房屋所失利益之主張，而未提出任何證據，即謂其不能使用系爭50號房屋每月所受損害及所失利益為3萬元，自非可採。而租金既為承租人使用租賃物之對價即所得利益，原告復未能舉證證明其因被告遲延交付租賃物，除使用租賃物之利益外，尚有何所受損害及所失利益，本件原告所得請求之遲延給付損害賠償自應以系爭50號房屋之租金為計算標準。經查，系爭租賃契約僅約定系爭50號、56號房屋租金共5000元，並未就上開二房屋租金分別若干為約定，而系爭50號房屋面積約70平方公尺，系爭56號房屋面積約280 平方公尺等情，有系爭租賃契約附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。是本件原告自95年3月18日起至98年3月18日止因被告遲延給付系爭50號房屋，不能使用該房屋所致損害應係36,000元【計算式: 5,000元×70平方公尺/(70＋280) 平方公尺×36個月＝36,000元】。八、從而，原告請求被告交付系爭50號房屋，並給付38,000元及自其98年4月6日追加狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。十、本件原告勝訴部分，係所命給付之金額及價額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　　月　　31　　日民事庭法　官　姚貴美以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　　月　　31　　日書記官　詹小瑤

臺灣基隆地方法院97年度訴字第164號

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