福建金門地方法院108年度重訴字第24號

• 裁判案由: 清償買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 福建金門地方法院
• 裁判日期: 110 年 04 月 16 日

福建金門地方法院民事判決　　　　　　 108年度重訴字第24號原　　　告　陳清雲
訴訟代理人　張復鈞律師
被　　　告　蘇碧浯
訴訟代理人　陳崇善律師
上列當事人間請求清償買賣價金事件，本院於民國110 年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
(一)伊原為金門縣○○鄉○○○○○段00000000000000000地
號土地（權利範圍均各2分之1，下合稱系爭土地）所有權人。於民國106年9月初，伊與被告就系爭土地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以總價金新臺幣（下同）4,670
萬元，將系爭土地出賣予被告，被告要求以伊或訴外人即伊配偶董淑勤所積欠被告之債務，即被告替原告或董淑勤代償銀行借貸款項1,000萬元、代償債務600萬元、代繳土地增值稅320萬元、借款600萬元等債務用以抵銷部分買賣價金，其餘價金日後再行給付，買賣契約正本並由被告保管。
(二)於106年9月11日，伊依被告之指示將系爭土地所有權移轉予被告擔任負責人之訴外人翔騰國際物流股份有限公司（下稱翔騰公司）名下並完成登記。被告並依相關法規向主管機關進行實價登錄之申報。嗣伊屢次催促被告清償買賣價金餘額，然均未獲置理，爰依民法第367條請求被告給付買賣價金
餘額共2,150萬元等語。並聲明：1.被告應給付原告2,150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起算，按週年利率百分之五計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
(一)原告與董淑勤共積欠伊大約7,000萬元，董淑勤來找伊，要
將系爭土地過戶給伊，抵償部分積欠款項，否則恐因原告及董淑勤積欠之其他負債遭法院查封，無法清償伊，伊才答應原告將系爭土地過戶到伊名下用以抵償債務，當時所談的抵償金額係以市價計算約2,000多萬元。因此，本件並非單純
買賣，而是作讓與擔保，原告雖承認積欠伊約2,500萬元，
然伊認為數字過低，實際金額在7,000萬元左右。
(二)本件系爭土地用以抵償兩造間之債務，原告委託董淑勤洽談辦理，伊清楚告訴董淑勤，系爭買賣契約之書面是為了辦理實價登錄之用，是伊通知董淑勤拿已經打好的買賣契約來協助伊辦理實價登錄，非雙方約定之買賣價格，雙方過戶過程亦沒有按照系爭買賣契約之書面時程履行，對伊而言系爭買賣契約之書面只是用以辦理實價登錄的文件，是通謀虛偽的，系爭土地過戶的原因關係是兩造口頭的讓與擔保關係等語，資為抗辯。並聲明：如主文第一項所示。
三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷一第368 頁，為敘述方便，文句略作修正）：
(一)系爭土地原所有權人為原告，後於106年9月11日以買賣為原因移轉登記與翔騰公司，翔騰公司嗣於108年5月7日以買賣
為原因移轉登記與訴外人宇晴建設有限公司（下稱宇晴公司宇晴公司）。
(二)原告與訴外人楊尚福於101 年1月4日向臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）辦理最高限額抵押權，擔保債權總金額1,440萬元。
(三)翔騰公司於106年9月7日將系爭土地辦理4,670萬元之實價登錄。
(四)宇晴公司於108年3月28日將系爭土地辦理4,670 萬元之實價登錄。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3 項規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第369 頁，為說明之便，字句內容及順序略有修正）：
(一)兩造間就系爭買賣契約是否存在？
(二)兩造間就系爭土地之移轉是否具有讓與擔保關係存在？關於所擔保之債務清理計算時點為何？金額為何？
(三)原告請求被告給付2,150萬元價金及利息，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)兩造間之系爭買賣契約並不存在：
1.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。職此，當事人所立書據之真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號、39年台上字
第1053號判例意旨參照）。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第345條
定有明文。又買賣契約係以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是
在舉證責任分配之原則下，主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件事實負舉證責任；主張權利變化、消滅之法律要件事實，則由否認之人負舉證責任。如當事人一方就其主張之事實已有相當之證明，相對人對其主張，如抗辯不實並提出反對之主張者，則相對人對己所為反對之主張，即應負證明之責，先予敘明。經查：
⑴原告主張兩造間於106年9月初就系爭土地簽訂買賣契約書，業據其提出系爭土地登記第二類登記謄本、實價登錄網站截圖在卷為證（見本院卷一第23至37頁、第39至57頁、第59頁），被告則抗辯依原告所提證據，難認原告就兩造間成立系爭買賣契約盡舉證責任，則按前說明，原告自應就其與被告間有買賣契約意思互相表示合致之有利於己之事實負舉證責任。
⑵觀諸原告所提系爭土地登記第二類登記謄本及實價登錄網站截圖，僅能證明系爭土地原所有權人為原告，後於106年9月11日以買賣為原因移轉登記與翔騰公司，翔騰公司嗣於108
年5月7日以買賣為原因移轉登記與宇晴公司，及系爭土地於網路上查詢之實價登錄交易總價為4670萬元等情。而原告於108年10月3日準備程序時自陳：兩造所簽訂之系爭買賣契約之書面，正本均在被告，故原告無法提出等語（見本院卷一第133頁），另依證人即原告之妻子董淑勤於108年11月6日
本院準備程序中證稱：於106年9、10月間，伊與原告共同在金門經營不動產開發的相關事業，原告也有自己做，於106
年左右，公司發生財務困難，與被告間有長期的資金業務往來，因為當時伊與原告討論，原告願意將系爭土地賣給被告，被告會把伊跟被告的債務清償掉，包含土地銀行抵押的部分及伊與原告一起向被告借款，土地銀行600萬，原告向被
告借款1,000萬元，用系爭土地設定擔保，還有106年分兩次向被告借款300萬，故將系爭土地以4,670萬元出賣給被告，將四筆借款共約2,200萬元，土地移轉時繳交約320萬元土地增值稅，實際上是被告繳的，約定移轉系爭土地給被告公司為翔騰公司，接洽的重要交易細節，包含簽名蓋章原告都有出面，當時的買賣契約是原告所擬的，但被告同意，所以才會簽字，契約買賣契約部分，在被告持有當中，系爭買賣契約之書面作為實價登錄也是實際的買賣價金，系爭買賣契約之書面第4條約定，有關價款的交付，是分三次，契約上的
買方並未給付第一次及第二次的款項，1,000萬元合約上有
寫，當初講先用1,000萬元當作簽約金，原告當初有簽立
1,000萬元的本票，此1,000萬元是作為清償，只是合約上沒有敘明該1,000萬元是作為清償原告當初跟被告借款1,000萬元。第二次付款，裡面有增值稅為第5條的320萬元，原本約定要由賣方即原告繳納，但當時渠等沒有錢，所以當時由被告先繳納，我們是口頭上有約定，因為與土地銀行當初用系爭土地借了1,200萬元，被告當初答應要幫我們清償其中600萬，土地契約是9月份簽的，但當初8月份的時候原告有跟被告借款共600萬元，當初的意思是將原告債務的部分先抵銷
掉之後再來算，系爭買賣契約之書面第7條約定，買方沒有
開立第二次付款同額商業本票，交給原告作為擔保，佐以系爭買賣契約之書面最下方，三行字書寫及簽名、日期、指印均伊所為，從106年10月至原告提出本訴108年7月，將近兩
年期間，原告或伊未向被告要求給付差額，是等翁立奇是要合建或另外出資興建，再來結算後面款項等語（見本院卷一第265至275頁），是依證人董淑勤上開證詞，原告有將其所有系爭土地移轉與被告之翔騰公司，並將2,520萬元（計算
式：1,000萬元＋600萬元＋600萬元＋320萬元＝2,520萬元
）作為清償原告所積欠被告之債務，並待建案完成再來結算兩造間之債務之意思存在，且參諸證人董淑勤與原告間具有夫妻關係，自無迴護被告之理，故證人董淑勤上開證述，堪值採信。另細譯被告所提系爭買賣契約之書面第4條約定內
容略以：「價款交付：總價款新台幣（以下同）：肆仟陸佰柒拾萬元整。一、第一次付款（簽約金）：壹仟萬元整。二、第二次付款：證件齊備交付代書辦理，買方應支付賣方貳仟萬元整。三、本約買賣土地移轉至買方名下3日內，買方
應支付賣方壹仟陸佰柒拾萬元整。」、第7條約定略以：「
特別約定事項：1.買方應開立與第二次付款同額之商業本票交與賣方作為付款之擔保。」、下方手寫文字：「本合約僅作為實價登錄用，不代表董淑勤與蘇碧浯債務及買賣價格。董淑勤106/10/11」等語（見本院卷一第281至282頁），苟
兩造間確實存有系爭買賣契約之合意，衡諸常情，依一般不動產買賣交易慣例，出賣人理應自行留存系爭買賣契約之書面作為自身之保障，俾利嗣後買方未依約履行交付買賣價金得據以為證據對他方為主張，況原告與證人董淑勤在金門地區從事不動產行業多年，且系爭土地多筆且價值非低，更應謹慎為之，然原告並未自行留存系爭買賣契約之原本甚至影本，反由被告於108年11月6日準備程序時當庭提出（見本院卷一第269頁），且原告移轉系爭土地所有權後，被告均未
依據系爭買賣契約之書面第4條第1、2款約定給付任何買賣
價金，亦未依第7條約定開立與第二次付款同額之商業本票
交付原告作為付款之擔保，原告亦未於系爭土地所有權移轉與被告之翔騰公司後，依系爭買賣契約之書面第4條第3項約定，向被告請求給付買賣價金之尾款，反將系爭土地之部分價款抵充原告積欠被告之債務之用，此經證人董淑勤證述如前，再再顯示與一般不動產買賣交易慣例有違，復參以系爭買賣契約之書面之立契約書人欄僅有「賣方：陳清雲」，及原告之簽名、用印及個人資料，買方欄位均付之闕如，未見被告或翔騰公司之簽名及用印，甚至證人董淑勤復在系爭買賣契約之書面最下方註記：「本合約僅作為時價登錄用，不代表董淑勤與蘇碧浯債務及買賣價格」等文字（見本院卷一第282頁），是兩造間就系爭土地究是否存有買賣之真意，
或用以清償兩造間之債務，殊值存疑，又原告亦未於本院言詞辯論終結前提出其他證據以實其說，故依原告所提之上開證據均難以說服本院認為兩造間存有系爭買賣契約存在，故原告依據兩造間的口頭協議及其他書面資料，請求被告給付買賣價金，核難憑採。
(二)兩造間存有讓與擔保之法律關係：
1.按通謀虛偽意思表示隱藏他項行為者，適用該他項行為之法律，民法第87條第2項定有明文。惟主張通謀虛偽行為隱藏
有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度台上字第2114號裁判意旨參照）。準此，被告應就原告與被告間之系爭買賣契約係屬通謀虛偽而為，並隱藏讓與擔保之法律關係之有利於己之事實負舉證責任。
2.經查，系爭土地之價款抵充原告積欠被告之債務之用，此經證人董淑勤證述如前，復參被告之女婿陳泱瑚於本院109年3月26日準備程序時證稱：被告與董淑勤發生債務糾紛，被告帶董淑勤到伊家中，討論系爭土地過戶的狀況，原告及董淑勤長期向被告調資金，伊跟被告表示說如果原告沒有給被告任何保障情形下，應該停止借款給原告，所以後續才有系爭土地給被告去做設定，所以證明他們長期借調資金的過程，伊發現董淑勤與原告，他們常用的支票或借據，不是董淑勤就是原告，當天晚上到伊家中是要討論系爭土地第一要合建，第二要過戶的情形，董淑勤及原告本身欠訴外人翁立奇一些債務，所以董淑勤怕該案子如果合建成立，董淑勤沒有辦法繼續承攬營造業務，所以董淑勤請求被告，將系爭土地過戶給被告後，董淑勤要被告幫忙爭取承攬營造業務，所以才會把系爭土地過戶給被告抵債務，系爭土地就算有開發價值，若用來抵充原告及董淑勤積欠的債務，絕對不夠，原告跟董淑勤長期向被告借款將近6、7,000萬，當時董淑勤有說伊現在很痛苦，這個開發案讓伊繼續做，所以伊想用系爭土地還給被告去抵這個債務，外面很多債務人欲查封原告之系爭土地，所以想說把系爭土地過戶給被告，如果沒有開發成功，就將系爭土地給被告去抵之前的債務，董淑勤在還沒進伊家談之前有提及金額，被告轉述董淑勤有提要以4,200萬元
抵債務，伊就跟被告表示這是天價，因為系爭土地沒有那個價值，系爭土地開發後加上房子六戶頂多4,200萬元，所以
不可能抵到4,200萬元，若未開發伊認為系爭土地只有價值
2,200萬元等語（見本院卷一第322至330頁），是依證人董
淑勤及證人陳泱瑚之上開證詞，可知兩造間應存有將系爭土地之價值用以抵充兩造間之債務之真意，參以證人董淑勤與原告間具有夫妻關係，業如前述，自無作有利被告之證述之理，並與證人陳泱瑚之上開證述就抵償債務之部分為一致之證述，故證人陳泱瑚前開證述，不因與被告間具有親屬關係，而不可採，堪認兩造間就系爭土地之系爭買賣契約應無買賣之真意，而屬通謀虛偽，並以該虛偽之系爭買賣契約債權行為，作為原告將系爭土地分別移轉登記予被告之原因行為，而隱藏原告為清償兩造間之債務作為讓與擔保之法律行為，並因此使被告得以取得系爭土地之所有權。綜上，足認被告就此部分之辯詞，尚屬合理，非不可採。
(三)基上，原告依據系爭買賣契約向被告請求買賣價金自非有據，業如前述，則兩造關於買賣價金的給付時間點及數額，及系爭土地所擔保之債務清理計算時點及金額為何之爭點，已無論述必要，附予敘明。
六、綜上所述，原告未能舉證兩造間有系爭買賣契約之意思表示合致存在，原告依系爭買賣契約及民法第367規定請求被告
清償買賣價金，應屬無據。原告訴請被告給付原告買賣價金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。至被告聲請傳喚證人董淑勤及許碧珠證明兩造間之債權債務關係，然經本院合法傳喚該2名證人
均未到庭，且待證事實已經明確，業如前述，自無再行傳喚之必要，另被告於110年4月9日言詞辯論期日始聲請傳喚證
人證明兩造間是否存有讓與擔保關係，惟距上次開庭期日
109年12月10日近5月之久，被告並無不能聲請之情事，且未陳報證人之姓名及住址，顯認有延滯訴訟之虞，參以本案待證事實亦臻明確，亦如前述，亦無傳喚之必要，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 4 月 16 日民事第一庭 法 官 黃俊偉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 110 年 4 月 16 日書記官 黃紹洧