110年度訴字第70號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 03 月 31 日

福建金門地方法院民事判決 110年度訴字第70號原告鄭賢超訴訟代理人賴淳良律師胡孟郁律師被告王東山訴訟代理人王宇欣上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國111年3月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時原依民法第821條、767條第1 項前段、第179條、第184條第1項前段為請求（見本院卷94 頁），復於民國111年2月15日追加依民法第767條第2項、第962條規定請求（見本院卷第250頁），核原告所為追加請求權基礎部分，係基於同一基礎事實，在證據資料之利用上具有一體性，經核與上開規定相符，自應准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠原告於102年因分割繼承取得金門縣○○鎮○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之2分之1所有權，此外，系爭土地之2分之1所有權為被告所有，於107年6月29日，被告未經原告同意，私自將坐落系爭土地上之未辦理保存登記之金門縣○○鎮 ○○里○○○00○0號房屋（下稱系爭房屋）進行整建，並於108年 1月29日竣工。隨後，被告在未經原告同意下，復私自將系爭房屋出租，而不顧原告之利益就共有物之特定部分任意使用收益，故原告得本於全體共有人之利益，基於系爭房屋所有權人之地位，依據民法第767條第2項、第1項前段、第821條等規定，請求被告遷讓系爭房屋並向全體共有人返還系爭房屋。又被告侵害原告就系爭房屋之事實上處分權，原告對系爭房屋具有占有利益，被告既未經原告同意擅自將系爭房屋出租或出借，其占有系爭房屋即欠缺法律上原因，而為無權占有，是其受該占有之利益，致原告受損害。是以，原告得本於全體共有人之利益，基於事實上處分權人之地位，依據民法第179條、第821條規定，請求被告向全體共有人返還系爭房屋之占有。又被告侵害原告就系爭房屋之事實上處分權，已屬侵害原告之所有權，原告應得以事實上處分權受侵害向被告主張侵權責任，原告得本於全體共有人之利益，基於事實上處分權人之地位，依據民法第184條第1項前段、第213條第1項、第821條規定，請求被告向全體共有人返還系爭房屋之占有。原告為系爭房屋之事實上處分權人，就系爭房屋享有占有之利益及支配權能，故原告就系爭房屋之占有遭他人侵害時，應得主張依民法第962條、第821條規定，請求被告向全體共有人返還系爭房屋。㈡被告未經原告同意，逾越其應有部分之權利取得使用土地之利益，致使當事人受有不能對共有土地及共有之系爭房屋使用收益之損害，被告無權出租與原告所共有之土地及房屋而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。系爭房地位於金門縣○○鎮○○○○段000地號即金門縣○○鎮○○里○○○00○0號。又以坐落相鄰之金門縣○○鎮○ ○里○○○000號於109年4月以每月租金新臺幣（下同）1萬1,00 0元核計，該建物之總面積為25.69坪，等同於84.93平方公尺，則該建物每平方公尺之租金價格為11,000元除以84.93 平方公尺等於129.52元。以比例換算本案土地及建物之租金價格應為75.6平方公尺乘以129.52元等於9,792元。是原告就系爭土地及房屋每月所得請求之不當得利金額為4,896元（9,792*1/2=4,896)，及自起訴狀繕本送達回溯5年内所獲得相當於租金之不當得利金額為15萬1,776元(303,552*1/2=151,776)(108年2月1日至110年8月31日，共計31個月租金）。原告得依民法第179條或同法第184條第1項前段，擇一請求被告給付原告15萬1,776元，並請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付4,896元。㈢並聲明： ⒈被告應將稱系爭房屋騰空遷讓並返還全體共有人。 ⒉被告應給付原告15萬1,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告鄭賢超4,896元。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭房屋為動員戡亂時期政府贈與被告之父親，被告之母親多年前曾說不希望房子荒廢，冀望兒女能將房屋整修。為此，兩造於106年11月5日第一次見面討論系爭房屋買賣事由，因原告不傾向買賣，後續原告與被告進行多次通話，被告電話中告知原告，因被告之母親已年邁，為了不讓房屋荒廢想將房屋整修，最終於107年5月16日通話中、107年9月4日通訊軟體LINE對話中均表示同意整修居住。便著手進行系爭房屋整修事宜，當初念在雙方互為親戚關係，秉持相互信任的前提下，雖未以白紙黑字立約，但也絕無原告所述，被告在未經同意下，便私自整修房屋。雙方達成整修系爭房屋協議後，該屋整修花費近兩百萬費用皆由被告支出，且被告亦告訴原告，系爭房屋整修完成後，若回金門，亦可前往居住，若被告有心占有，怎會願意讓原告前往居住，進行系爭房屋整修純粹是為了完成年邁老母親的心願，一切皆是在原告同意的情況下進行整修，絕無原告所訴無權占有之情事。系爭房屋整修完成並添購家具後，被告也親自去電告知原告，系爭房子已整修完畢，原告也口頭回覆：「蓋好就好了」，並無提出任何疑義。後續因被告之外甥女至金門大學就讀，便將系爭房屋一部分無償讓外甥女居住，被告未收分文，所以絕無出租及不當得利，原告所提出之告訴與事實並不相符。㈡系爭房屋完工後的兩、三年，被告收到訴外人即原告之胞弟鄭根樹所寄來的存證信函，將過去原告所承諾所說之事實全部推翻，去電了解後告知，當初原告所承諾的一切皆不算數，現須依鄭根樹之主張為主。被告萬般無奈下，提議拿家中其它塊土地以地換地，以同樣公告地價之土地作為交換，被告將資料提供給鄭根樹後，因鄭根樹認為該塊土地的地理位置不好，且是與他人共有，又詢問被告是否有一人持有的土地可作為交換，最好將手上所持有土地權狀都提供給鄭根樹參考，經檢視所持有之土地權狀，發現土地皆與其它家族人員共有，此提議不可行，無奈之下再度跟鄭根樹請求，是否可將該系爭土地出售與被告。鄭根樹於110年5月27日時，於電話中提出四個方案：⒈將該屋出租給第三人收取租金、⒉將房地賣給建商、⒊土地分割、⒋會考慮賣給被告。被告當下回復租金並非長久之計，若沒人居住無人支付租金。若將系爭房屋要賣給建商，為何不將房屋賣給被告。系爭土地分割因戰爭時期政府贈與被告之父親，若房子對半分割等於整修費用完全是白花了。被告向法官懇求請將房屋保全，保留著從小生長生活的房子等語，資為抗辯。㈢並聲明：如主文第一項所示。三、本院協同兩造整理不爭執事項及爭執事項如下（見本院卷第324-325頁，為敘述方便，文句略作修正）：㈠不爭執事項： ⒈坐落金門縣○○鎮○○○○段000地號土地為兩造所分別共有各二分之一。 ⒉系爭房屋現為被告占有並使用中。 ⒊被告於108年3月開始占有並使用系爭房屋。㈡爭執事項： ⒈被告占有並使用系爭房屋是否有正當權源？ ⒉系爭房屋之所有權是否為兩造所共有？ ⒊系爭房屋之所有權是否為被告單獨所有？ ⒋原告得否請求被告遷讓系爭房屋，並將系爭房屋返還給全體共有人 ⒌原告得否請求被告給付15萬1,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日起，按月給付4,896元？四、本院之判斷：㈠原告具有系爭房屋之2分之1所有權： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。又按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。若原告先不能舉證，縱被告就其抗辯事實不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應駁回該一方之請求（最高法院94年度台上字第767號判決意旨參照）。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，而非依法律行為而取得者，如自己出資建築房屋而原始取得其所有權，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權原因必須有相當證明，否則即無從認為有所有權存在（最高法院89年度台上字第1480號判決意旨參照）。經查： ⒉原告主張其具有系爭房屋之2分之1所有權，並提出系爭土地登記第一類謄本、福建省金門縣戶籍登記簿、系爭房屋共同使用同意書各1份為證（本院卷第31、269-271、273頁）。細繹系爭房屋共同使用同意書內容略以：立同意書人王東山（稱為甲方，即被告）、鄭賢超（稱為乙方，即原告）雙方為訂定房屋共同使用同意書其條件如下：一、房屋坐落：金門縣○○鎮○○○00○0號（即系爭房屋）二、土地坐落：金門縣○ ○鎮○○○段000地號等語（見本院卷第273頁），且為被告之訴訟代理人所不爭執為伊所繕打等語（見本院卷第323頁），依民事訴訟法第279條第1項規定，當事人主張之事實，經他造於準備狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，是認被告就原告具有系爭房屋之2分之1所有權乙節為自認，原告無庸舉證。被告雖抗辯後來相關查證後，發現系爭房屋跟原告一點關係都沒有，認為系爭房屋共同使用同意書之內容非自認云云（見本院卷第328-329頁），惟查被告於本院言詞辯論終結前未依民事訴訟法第279條第3項之規定，證明有何與事實不符之情事，難認被告得撤銷上開自認，復參以被告所提民事答辯狀中表示：107年9月14日通訊軟體LINE對話中原告也表示同意整修居住等語（見本院卷第99頁），有被告所提之通訊軟體對話紀錄一份，內容略以：關於道路部分，我們已請政府單位詢問，確定那邊是不會有道路的，也找了師傅去堪場報價，合建固然是好的，但我們有我們的考量，時間上比較緊迫，因此決定整修即可等語存卷可參（見本院卷第109頁），衡諸常情，倘原告未具有系爭房屋之2分之1所有權，被告豈需以通訊軟體LINE徵求原告同意是否整修，並出具系爭房屋共同使用同意書，益徵原告具有系爭房屋之2分之1所有權。是認被告前揭所辯難謂可採。原告主張其具有系爭房屋之2分之1所有權等語，堪以採信。㈡被告整修系爭房屋後，單獨取得系爭房屋之所有權： ⒈按稱不動產者，謂土地及其定著物；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第66條第1項、第758條第1項分別定有明文。又民法第66 條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移轉其所在之物而言。雖係屋頂尚未完全完工之房屋，如其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物；房屋倘已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，又縱被上訴人利用原有牆壁，安裝鐵架，加蓋石棉瓦，予以修復，而國有財產局復曾以敵產加以接收，亦無從再使業已滅失之所有權重行回復（最高法院70年度台上字第1779號、77年度台上字第790號、71年度台上字第1557號判決意旨參照）。參酌房屋稅條例第2條第1款關於房屋之定義「指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者」，得單獨為不動產所有權標的之定著物「房屋」，指繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，即能遮風避雨、單獨供營業、工作或住宅之用，不易移動其所在者，易言之，如房屋因故僅餘地基、牆垣，不能遮風避雨、無法繼續供營業、工作或住宅之用，即喪失為不動產所有權標的「定著物」之性質，原所有權人對該房屋之所有權即因標的滅失而喪失，嗣後他人另出資興建能遮風避雨、單獨供營業、工作或住宅用途之房屋，縱或有利用原滅失「房屋」性質之部分（如牆垣、地基或其他材料），仍不更易嗣後興建之房屋所有權由起造人原始取得。準此，房屋所有權之滅失非限於屋頂、牆壁、樑柱等主結構全部不存在始足當之，倘屋頂、牆壁破損已不足以遮風避雨，房屋內部不堪居住使用，致未能達經濟上使用之目的時，即非屬獨立之不動產，房屋所有權亦隨之滅失而不存在，縱他人利用原牆壁樑柱重新整修、加蓋屋頂，亦無從使已滅失之房屋所有權重新回復。若重修後之房屋有別於重修前房屋之另一獨立不動產，即由該他人取得重修後之房屋所有權。經查： ⒉本件系爭房屋之原有建物，於58年前所興建，歷時已逾49年，由被告於107年5月28日提出金門縣舊有房屋證明申請書，並出具切結書內容略以：本建築物確實於中華民國58年前既已存在，且未曾於58年以後，違法拆除、改建等情，此有金門縣政府110年12月20日府建管字第1100109811號函暨申請建築執照資料1份、金門縣金城鎮公所110年12月20日汁建字第1100017002號函暨金門縣舊有房屋證明申請書相關資料1 份在卷可參（見本院卷第175-202頁）。被告並於107年間僱請訴外人全富工程行拆除原屋頂、外牆面打毛、外牆防水打底粉飾、內牆、房間、客廳打底粉飾、浴室、廚房粉飾（不含磁磚）、粉飾前牆面打毛、房間、客廳、廚房地坪打除貼30X30止滑磚、鋁門窗顏色乳白、整地工程（含混凝土澆置鋼筋綁紮）、屋頂3合一防水處理（顏色、紅色）、本工程含工料等情，此有證人即全富工程行負責人陳富家於勘驗時結證稱：施工前有到現場看過，估價單上之施工項目1至10 項均為伊所施做，工程以175萬元承包，樑都塌陷下來，房間內手指之處（以相機拍攝），牆壁也裂了，從裡面可以看到外面，原本舊有的建築沒有拆除，有拆除的只有樑，因為全部的樑都爛了，所以拆除蓋新的屋頂等語（見本院卷第277-291頁），此有111年2月24日勘驗筆錄及現場照片存卷可參（見本院卷第277-305頁），並有估價單及大慶鋁門窗玻璃加工廠請款單各1份附卷可稽（見本院卷第229、233頁），證人與兩造無親屬及僱傭關係及嫌隙，且有上開證據資料可證，是其證詞應屬可採，堪認系爭房屋之原有建物既因年久失修，經被告自行出資委由全富工程行拆除屋頂、全部之木樑，僅餘部分牆垣、地板，顯已不能遮風避雨、達單獨供營業、工作或住宅用途之經濟上目的，堪認已喪失不動產所有權標的之「定著物（房屋）」性質，原告之2分之1所有權已滅失。嗣後被告自行出資重行整建裝置屋頂、外牆面打毛、外牆防水打底粉飾、內牆、房間、客廳打底粉飾、浴室、廚房粉飾（不含磁磚）、粉飾前牆面打毛、房間、客廳、廚房地坪打除貼30X30止滑磚、鋁門窗顏色乳白、整地工程（含混凝土澆置鋼筋綁紮）、屋頂3合一防水處理（顏色、紅色）、裝設鋁門窗，使之得以遮風避雨、達單獨供住宅用途之經濟上目的，而重新具備「定著物（房屋）」性質、得為不動產所有權之標的，縱或有利用原建物剩餘之牆垣、地基、部分樑柱，原告既始終未出資進行整修，而由被告自行出資整建系爭房屋，以符遮風避雨之使用目的，已如前述，自係由被告單獨取得系爭房屋之所有權，原告已無2分之1所有權及占有物返還請求權，被告占有系爭房屋自屬有權占有，且非占有系爭房屋致原告受有損害，更遑論有何侵害原告之2分之1所有權。是原告依民法第821條、第767條第2項、第1項、第179條、第184條及第962條前段等規定，擇一請求被告將系爭房屋騰空返還全體共有人，要屬無據。 ⒊綜上，被告主張系爭房屋係被告整建乙節，即非無據，應屬可採。原告抗辯系爭房屋屬兩造公同共有，應無憑據，即無可採。㈢原告不得請求被告給付15萬1,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日起，按月給付4,896元： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任，民法第179條前段及第184條第1項前段分別定有明文。 ⒉原告請求被告自起訴狀繕本送達回溯5年内(108年2月1日至11 0年8月31日，共計31個月租金）所獲得相當於租金之不當得利金額為15萬1,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日起，按月給付4,896元云云。查，被告於108年3月開始占有並使用系爭房屋乙節，為兩造所不爭執。然則被告於107年間自行出資整建系爭房屋，以符遮風避雨之使用目的，由被告取得系爭房屋之所有權，原告已無2分之1所有權等情，業如前述。因此，被告於107年間整建系爭房屋並單獨取得系爭房屋所有權，其占有系爭房屋即具有法律上之原因亦無任何之不法性，難謂原告有何受有損害或所有權受侵害可言。則原告依據民法第179條前段或第184條第1項前段規定，擇一請求被告給付所獲得相當於租金之不當得利金額為15萬1,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日起，按月給付4,896元，均難認有據，應予駁回。五、綜上所述，原告依據民法第821條、第767條第2項、第962條、第1項、第179條、第184條第1項前段、第213條等規定，擇一請求被告遷讓系爭房屋，並返還與全體共有人；並依據民法第179條、第184條第1項前段規定，擇一請求被告給付15萬1,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日起，按月給付4,896元，均難認有據，應予駁回。至於原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3　　月　　31　　日民事第一庭法　官　黃俊偉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3　　月　　31　　日書記官黃紹洧

福建金門地方法院110年度訴字第70號

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