高雄高等行政法院 高等庭(含改制前高雄高等行政法院)105年度訴字第311號

• 裁判案由: 有關土地登記事務
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 高雄高等行政法院 高等庭(含改制前高雄高等行政法院)
• 裁判日期: 105 年 11 月 15 日

高雄高等行政法院判決
105年度訴字第311號民國105年11月2日辯論終結原 告　海原文化事業有限公司
代　表　人　洪金枝
訴訟代理人　何旭苓　律師
複 代理人 蘇哲萱 律師
被 告　高雄市政府地政局鳳山地政事務所
代　表　人　李文聖
訴訟代理人 方春婷
參 加 人 交通部航港局
代 表 人 謝謂君
訴訟代理人 王伊忱 律師
王恒正 律師
上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服高雄市政府中華○○000○0○0○○市○○○○○00000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要︰
緣原告於民國104年8月13日檢附登記清冊、高雄市政府103
○0○0○○市○○○○○○00000000000號函（下稱高雄市
政府103年6月5日函）、公司變更登記表及權利書狀等相關
證明文件，向被告申辦坐落於高雄市○○區○○段00○0○號
土地（下稱系爭土地）之更名登記，欲將系爭土地之所有權人由「甲○○」更名為原告名義。經被告審查結果，發現原告申請更名登記之權利主體不同，遂依土地登記規則第57條規定，以104年8月13日補字第535號土地登記案件補正通知
書（下稱被告104年8月13日補正通知書）通知原告補正。然原告逾期未為補正，被告乃依土地登記規則第57條第1項第4款規定，以104年9月2日鳳登駁字第99號駁回通知書（下稱
原處分），駁回原告之申請。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張︰
㈠茲就本件事實經過敘述如下：
⒈緣原告之前身為海原托兒所，乃65年間由原告負責人甲○○於紅毛港地區自有之高雄市○○區○○○段○○○○○○段○000○0○號土地（面積699平方公尺）上獨資設立。
80年間，因紅毛港遷村計畫，海原托兒所坐落之紅毛港段217-1地號土地遭政府徵收無法繼續辦學，甲○○為延續
對遷村地區兒童之幼教工作，乃積極向相關單位爭取撥地遷建海原托兒所。幾經磋商，終與改制前交通部高雄港務局（下稱高雄港務局）議價買受系爭土地（面積663.64平方公尺），作為海原托兒所之遷建校地。惟，高雄港務局要求買受人簽署乙份「同意書」作為出售系爭土地之條件，此參「交通部高雄港務局辦理紅毛港遷村安置托兒所用地讓售議價須知」（下稱議價須知）第7點內記載：「報
價應檢附文件：……㈡同意書正本3份……。」即明。因
同意書上所載關於系爭土地變更為文教區、辦理法人登記及更名登記為法人所有等條件，均與海原托兒所購地遷校之目的相合，故甲○○即簽立該份同意書，並於96年6月5日以海原托兒所代表人身分，為海原托兒所與高雄港務局簽訂「紅毛港遷村安置海原托兒所用地讓售契約」（下稱用地讓售契約），並依高雄港務局核定之底價新臺幣（下同）8,399,691元購買系爭土地。次依同意書所載：「立
同意書人甲○○……同意提供印鑑證明2份並以高雄港務
局為請求權人向地政機關辦理預告登記，為讓售土地所有權經登記為立同意書人後，在讓售土地未經都市計劃程序變更為文教區及於辦理法人登記後，未申請更名登記為法人所有前，同意讓售土地禁止移轉所有權與遵照都市計劃文教區規定使用之預告登記。」參其意旨，應係高雄港務局慮及托兒所不得登記為土地所有權人而無法逕將系爭土地登記為海原托兒所所有，僅能暫先登記在海原托兒所負責人甲○○名下，為避免甲○○私自處分土地，方以上開預告登記禁止甲○○移轉土地，並透過預告登記督促甲○○儘速辦理法人登記，以利將系爭土地更名為法人所有以符實際，藉此達成兩造買賣系爭土地係在其上設立托兒所之契約目的。由上可知，負責人甲○○於辦理法人設立登記、完成法人設立登記後將系爭土地申請更名登記為法人所有、待都市計畫將系爭土地變更為文教區、且於上開期間內均需遵照都市計劃文教區之規定利用系爭土地等條件皆成就後，系爭土地之所有權方得移轉。
⒉則高雄港務局與甲○○於96年6月14日辦畢系爭土地之移
轉登記及預告登記後，甲○○即於系爭土地上起造托兒所，並經高雄市政府工務局於101年7○0○○○○000○○市○○○○○○0000號使用執照（建物用途：F3幼稚園，本院卷第61頁），系爭土地復已變更為文教區，海原托兒所負責人甲○○並於103年3月13日設立登記「力凡文化事業有限公司」（下稱力凡公司）此一公司法人，並由其子吳佩璋擔任公司負責人（惟甲○○乃公司股東之一）。是以，甲○○已依預告登記內容向被告申請更名登記，卻經被告人員告知本件尚有預告登記，無法辦理云云；甲○○為順利將系爭土地依同意書所載更名登記為法人所有而得更名登記為力凡公司名義，即請求交通部航港局【按嗣因高雄港務局於101年3月1日組織改制，將組織業務「政商分
立」由臺灣港務股份有限公司（下稱港務公司）專責港埠經營業務，而交通部航港局（下稱參加人）則職司航政及港政公權力業務，故系爭土地於高雄港務局組織改制後，係由參加人承受為管理機關】同意塗銷預告登記，並切結表示於預告登記塗銷後必定將系爭土地移轉登記予力凡公司。仍遭參加人及港務公司高雄港務分公司（下稱高雄港務分公司）以尚未更名登記為法人所有而不同意塗銷預告登記。
⒊為此，甲○○曾請託當時之立法委員林國正居中協調，並由甲○○子吳佩璋代理甲○○偕同立委林國正助理李彥杰，與高雄港務分公司秘書處馬建綱經理等人協談塗銷預告登記乙事。惟，馬建綱經理竟徒以力凡公司與海原托兒所之名稱不一，而否認力凡公司即係甲○○依同意書及預告登記設立之法人，並堅稱：甲○○所設立之法人名稱應為「海原托兒所」5個字，1個字不能少、1個字不能多等語
。然吳佩璋當場曾解釋托兒所並非法人，以「海原托兒所」申請登記為法人恐有困難；而甲○○為遂其要求，乃將力凡公司名稱申請變更為「海原托兒所文化事業有限公司」，卻遭經濟部以：「托兒所」違反「公司名稱及業務預查審核準則」第12條規定，不予核准（見本院卷第73頁）。甲○○乃再將名稱變更為「海原文化事業有限公司」（即原告），負責人亦由吳佩璋變更為甲○○，設法使所成立之法人名稱及負責人等形式要件與海原托兒所盡量相符。
⒋實則，參照同意書及預告登記內容，均僅記載甲○○應「辦理法人登記」，並未限制甲○○設立登記法人之性質及名稱應為何。今，甲○○確係出於為海原托兒所辦理法人登記之意思設立登記力凡公司，復未曾設立登記其他社團法人又未曾擔任其他財團法人之董事，實可認為甲○○確已完成並符合預告登記中「辦理法人登記」之條件，況自經濟部駁回力凡公司更名為「海原托兒所文化事業有限公司」之申請可知，高雄港務分公司要求甲○○設立之法人名稱應為「海原托兒所」之要求，根本於法不合且不可行，故徒以公司名稱非「海原托兒所」即斷然拒絕塗銷預告登記，實屬無理。又經甲○○辦畢力凡公司變更登記為原告後，再次請求參加人（原告誤繕為高雄港務分公司）塗銷預告登記等事宜，參加人竟以104年7月23日航南字第1043314535號函（下稱參加人104年7月23日函，本院卷第79頁）：「……本件系爭土地欲解除預告登記前提條件之ㄧ係洪女士將其移轉予成立法人之海原托兒所，而非移轉予任何法人均可。……洪女士應早日將海原托兒所成立法人並早日將系爭土地移轉給成為法人之海原托兒所……洪女士迄今未依約辦理乃伊個人不當行為所致，倘因其遲未辦理而導致應繳納土地增值稅亦是伊自身行為所導致且為其所應明知，與原高雄港務局無涉，更與港務公司或本局無關。……。」等語，而拒絕原告塗銷預告登記之申請，其認事用法顯有錯誤且明顯推卸責任；蓋原告即係甲○○為海原托兒所成立之法人，亦即，原告即為上開函文中所稱「成為法人之海原托兒所」非其他來路不明之「任何法人」；再者，預告登記內明確限制甲○○於土地更名登記為法人所有前禁止移轉土地所有權，然被告已表示無法辦理更名登記，甲○○既無法完成預告登記內更名登記之條件，又如何能夠將系爭土地移轉登記予法人所有？由上可知，參加人104年7月23日函一再表示拒絕塗銷預告登記係因甲○○自己遲未將土地移轉登記予成為法人之海原托兒所等語，顯然係倒果為因，且故意忽略參加人所擬預告登記內容有誤，反指摘係甲○○自身延宕移轉登記方受無法塗銷預告登記及土地增值稅之不利益云云，實均與預告登記本身之內容相互矛盾，完全無理。
⒌既然參加人及高雄港務分公司一再以尚未辦理更名登記為由拒絕塗銷預告登記，原告只好向被告說明上情並申請辦理更名登記，請求被告准將系爭土地所有權人自甲○○更名為原告。被告受理後，先係以104年8月13日補正通知書要求原告補正，然該補正通知書第3點「補正事項」內卻
僅記載：「本案權利主體不同，不得辦理更名登記。」等語，亦即被告於104年8月13日補正通知書內，完全未具體敘明原告欠缺何種資料，以致於原告根本不知應如何補正，形同未給予補正機會，俟補正期間經過，被告即以逾期未為補正為由，依土地法第57條第1項第4款以原處分駁回原告更名登記之申請。然系爭土地本為原告所有，僅係暫時登記於負責人甲○○名下，故被告駁回原告更名登記之申請，已使原告對系爭土地之財產權受違法損害，遂循序提起本件行政救濟。
㈡被告104年8月13日補正通知書中，未明確指出應補正之資料文件，尚難認為已生合法通知補正之效力，故被告以原處分駁回原告之申請，有違行政程序法第5條之行政行為明確性
原則，原處分應予撤銷：
⒈按土地登記申請人有依法應為補正之事由，登記機關即應以書面敘明理由或法令依據限期申請人補正，且於補正通知內尚應具體列載應補正之事項令申請人有所依憑，方合於行政行為明確性及補正之法理。倘，登記機關通知補正但未具體明確指出申請人究係何一應備文件不合或欠缺，復未具體明確指出申請人應補正之文件種類者，即難認已符合應先通知補正之法旨，而不生通知補正之效力，依行政程序法第5條行政行為明確性原則，該補正通知實難認
適法，而登記機關再以逾期未補正為由駁回申請之行政處分，即於法不合。次按土地登記規則第34條及土地法第104條規定可知，法人更名登記應備之文件多端，倘被告認
原告申請更名登記之文件有何欠缺，實應於補正通知書內敘明補正之理由或法令依據，並具體列載應補正之事項，方屬合於土地登記規則第56條之規定。
⒉然查，被告104年8月13日補正通知書中，僅於補正事項內記載：「本案權利主體不同，不得辦理更名登記。」等語，足見該補正通知書內根本未明確記載被告認定原告申請更名登記前、後權利主體不同之依據，亦未列明原告可得補正之文件，誠與補正之意旨不合；且，被告雖有限期補正，然自補正通知書所載「本案權利主體不同，不得辦理更名登記。」乙語可知，實際上被告根本已經否准原告之更名登記申請，形同自始未予原告補正之機會。故依最高行政法院102年度判字第725號判決意旨，被告104年8月13日補正通知書實不生通知補正之效力，被告其後再以原告逾期未為補正為由，駁回原告之更名登記申請，即難謂為合法。
㈢按土地登記規則第149條第1項前段規定，更名登記應係指登記權利人之姓名或名稱有所變更所為之名義變更登記，即更名前、後之形式上登記名義雖有不同，然實質上權利義務主體恆為同一，僅登記名義發生變更而已。查，本件原告之前身即為海原托兒所，海原托兒所即現今之原告，二者實質上確為同一權利義務主體，又系爭土地原為海原托兒所所有，僅囿於法令限制而暫時登記於托兒所負責人甲○○名下，此參用地讓售契約乃記載買受人為海原托兒所、甲○○僅為代表人，且於同意書首句即明揭：「立同意書人甲○○係海原托兒所代表人」等語即明；今海原托兒所既已設立登記為原告，則原告請求被告將系爭土地所有權人更名為原告，實合於更名登記之意義，亦即更名前、後之權利主體名稱雖有不同，然實質上海原托兒所與原告誠為同一主體，具同一性，故原處分駁回原告之申請實於法不合，被告應撤銷原處分並另作成將系爭土地所有權人更名為原告之行政處分，方屬合法：
⒈經查，原告乃海原托兒所負責人甲○○為將海原托兒所辦理法人登記而於103年間創設，原公司名稱為力凡公司，
後因高雄港務分公司認力凡公司之公司名稱與海原托兒所不同而否認力凡公司即為甲○○為海原托兒所成立之法人，甲○○只好申請變更公司名稱為「海原托兒所文化事業有限公司」以符高雄港務分公司之要求，惟遭經濟部以名稱內含有「托兒所」3字屬違反法令為由不予核准。甲○
○為盡力配合高雄港務分公司以期塗消預告登記，乃將力凡公司之公司名稱再變更為「海原文化事業有限公司」（即原告），以於形式上盡量與海原托兒所相符。由上可知，原告與力凡公司乃同一權利主體，僅名稱及負責人前後不同，此另由該2公司之統一編號、資本總額、登記所營
事業、股東組成等客觀條件均完全一致等事實亦可證之。⒉次查，原告（即力凡公司）確係海原托兒所負責人甲○○為海原托兒所成立之法人，二者具有事實上之同一性。蓋海原托兒所負責人甲○○乃本於完成同意書及預告登記內容之主觀意思而設立登記原告，且原係預計公司法人設立登記後即將土地更名登記至公司法人名下；再自客觀事實觀之，甲○○受領系爭土地後，亦僅設立登記原告此一公司法人並擔任負責人，並未另行創設其他社團法人，亦未擔任其他財團法人董事，由此足證，原告確係海原托兒所負責人甲○○為海原托兒所成立之法人，亦即海原托兒所確實是為原告之前身，原告即係成為法人之海原托兒所，二者實質上是為同一。
⒊又查，自用地讓售契約之契約名稱「紅毛港遷村安置海原托兒所用地讓售契約」即可明知，系爭土地原即係讓售予海原托兒所，用以遷建海原托兒所所用。次參用地讓售契約第1點約定：「一、高雄港務局（以下簡稱賣方）……
讓售予海原托兒所（以下簡稱買方）。」立約人部分亦記載：「買方：海原托兒所」。再參用地讓售契約所附議價須知第12點第㈠項約定：「海原托兒所繳納土地款後……有關登記規費及書狀費由海原托兒所負擔。」等語，可證明系爭土地之買受人確為海原托兒所而非甲○○個人，亦即，海原托兒所方為契約主體而為系爭土地之真正所有權人，甲○○僅係基於海原托兒所負責人、代表人之地位，代表海原托兒所買受系爭土地並暫時登記為土地所有權人而已。復自高雄港務局擬定之同意書暨預告登記內容，均要求甲○○應辦理法人登記並將土地申請更名登記為法人所有，並禁止甲○○以個人名義移轉土地，可知高雄港務局主觀上亦係將系爭土地出售予海原托兒所而非甲○○個人，僅係囿於法令限制而暫以甲○○個人名義登記，則甲○○確實非系爭土地之所有權人。
⒋惟訴願決定卻以海原托兒所、原告二者之存廢於時間上未能接續，並以二者屬性不同為由認定不具同一性，亦僅係著眼於形式上之不同，而未真正探究海原托兒所與原告間之實質關連，可知本件訴願決定實與被告作成原處分之理由無異，亦即未通盤考量本件之整體客觀情事，實有欠妥適。況且，海原托兒所自81年起停止辦理收托業務，乃係因應紅毛港遷村作業無法繼續辦學而不得不之決定，而未於101年12月31日前申請改制為幼兒園，則係因申請改制
為幼兒園需齊備師資、學生、教具等軟、硬體設施方能通過審查，然系爭土地上之幼兒園實體建築剛於101年7月（原告誤繕為8月）取得使用執照，而海原托兒所負責人甲
○○先前為籌建幼兒園實體建築已耗費所有可動用之金錢，又因系爭土地受有預告登記之限制，致銀行不願放貸而無法繼續籌資而齊備營運所有設備及條件，亦即，縱使甲○○於法定期限內申請改制為幼兒園，亦將因空有實體建築而無其他軟體設施而遭主管機關駁回，因此海原托兒所未於時限內申請改制，亦係出於無奈。
⒌綜上可知，系爭土地之所有權乃海原托兒所所有，而海原托兒所又係現在之原告，則原告申請將系爭土地更名登記為原告名下，實係單純名稱變更，權利主體並未變動，而符合更名登記之規範意旨。實則，係因被告未於96年時協助、要求甲○○應依土地登記規則第104條規定辦理移轉
登記，方導致今日原告為申請更名登記而需證明原告與海原托兒所間同一性之困難，故，今被告又嚴守形式上同一性而認原告與海原托兒所間並無同一性，於情理上即顯然有失；況且，倘被告堅持更名前、後之主體形式上應為同一，則其於96年間即不應作成有關自然人甲○○應將系爭土地更名登記為法人所有之預告登記內容。今被告疏為審查而錯誤登記在先，又以不具形式上同一性而駁回更名登記申請，不啻係兩套標準，嚴重侵害原告及甲○○之權利。是以，被告實應核准原告之更名登記申請，並作成變更系爭土地名義人為原告之行政處分，方屬適法。至於訴願決定稱甲○○於申辦系爭土地買賣登記案件時，究有無以日後設立海原公司（或力凡公司）為意，抑或以其「個人」所有而買受系爭土地，即有疑義云云，核其理由均係空言，根本未憑上揭客觀書面證據認定事實，故訴願決定實無足採，應予撤銷。
㈣倘認海原托兒所與原告難認為同一權利主體，然原告乃甲○○籌設創立，亦即甲○○乃原告之籌備人之代表人，故依土地登記規則第150條規定之意旨，本可自基於籌備人之代表
人名義而為原告登記為系爭土地之登記名義人甲○○名下，更名登記為原告所有：按，自上開甲○○取得系爭土地、設立登記原告之經過、簽立同意書及系爭土地預告登記內容等書證，可知系爭土地確為甲○○為將來設立登記之法人所取得，且足認甲○○自簽立同意書時起，即有設立登記法人之意思而可認甲○○當時已開始籌辦法人。復參96年之土地預告登記申請書，申請人確有於義務人乙欄內特別註記甲○○為「登記名義人」，足證當時甲○○確係基於法人籌備人之代表人地位登記為土地所有權人，今甲○○籌辦之原告既已完成設立登記，依土地登記規則第150條規定，被告即應准
許原告更名登記之申請。
㈤雖然甲○○於96年辦理土地登記時未依土地登記規則第104
條規定提出相關證明文件，然該些文件並非不可補正；且鈞院99年度訴字第271號判決已然揭示土地登記規則第104條、第150條僅係權宜規定而非強制規定；甚至高雄港務局於預
告登記內要求甲○○應辦理「更名登記」，是否合理尚有疑義，然而被告辦理系爭土地移轉及預告登記時，未即時察覺預告登記內容不當，亦未要求甲○○依土地登記規則第104
條規定辦理登記，致有完全不可歸責於甲○○或原告之雙重行政疏失，則原告自可依法申請將系爭土地更名登記為原告，且將系爭土地所有權人變更登記為原告，方符衡平法理：⒈參最高行政法院95年度判字第2087號判決、鈞院101年度
訴字第114號判決、97年度訴字第650號判決意旨可知，被告於辦理土地登記時，即應審查登記內容是否合法，而不得毫無審查即率依申請人之申請內容為不合法之土地登記，否則即屬違反實質審查主義而為不法之行政處分。再參土地法第43條、土地登記規則第56條、第57條第1項規定
可推知：因我國之土地登記有絕對效力，故土地登記自應符合客觀真實，而為達此目的，地政機關除有上揭之實質審查義務外，亦負有指導、協助申請人依客觀上土地真正權利變動之事實申請正確、適法之土地登記之權責，倘地政機關明知申請人之申請與土地權利變動之客觀事實不合或請求登記之內容於法不符仍逕為登記，則地政機關除違反實質審查義務外，亦有行政怠惰之疏失，所為之土地登記亦屬不合法之行政處分。
⒉經查，系爭土地登記案乃政府辦理紅毛港遷村、高雄港務局將土地配售予原紅毛港地區居民所生之土地登記疑義，而，當時高雄港務局將土地配予ㄧ般遷村戶，受配售戶繳清價款並辦畢土地移轉登記後，即完全取得土地所有權，並無另再辦理預告登記之必要，此由紅毛港遷村安置土地配售抽籤作業要點（下稱作業要點）第10點即明。則當時紅毛港地區未經登記之寺廟及托兒所（按：當時僅有海昌、海原2家托兒所），並非ㄧ般私人遷村戶，故高雄港務
局於讓售土地時即同時作成預告登記：要求未經登記之寺廟於寺廟登記或財團法人登記後、托兒所辦理法人登記後，即應將土地更名登記至寺廟或法人名下，否則即禁止移轉所有權，此參用地讓售契約所載，及原紅毛港地區宮廟-正軍堂之土地登記謄本中，其他登記事項欄內所載：「
（限制登記事項）……預告登記請求權人：中華民國，管理機關：交通部高雄港務局，內容：為配售土地所有權經登記為立同意書人後，在配售土地辦理取得寺廟或財團法人登記後，未申請更名登記為寺廟或財團法所有前，同意配售土地禁止移轉所有權與遵照都市計劃保存區規定使用之預告登記，義務人：洪啟宗，限制範圍：全部……。」即明。換言之，高雄港務局倘係將土地出售予私人者，即無須為預告登記；反之，倘於移轉登記時同時設定預告登記者，該土地即顯非出售予私人。故於96、97年間，被告係於同一時期大量承辦高雄港務局配售土地予原紅毛港居民之土地移轉登記案，此由被告亦自承：同時期有紅毛港地區寺廟以寺廟籌備人名義作預告登記等語可得為證，而被告既為土地登記主管機關，又於同一時期大量辦理此類案件，則其自能因有無同時辦理預告登記，即得區辨高雄港務局究係將土地出售予一般私人配售戶（僅登記為私人所有、並無再另為預告登記），抑或係出售予非一般配售戶，僅係暫時登記在籌備人之個人名義下，而有以預告登記確保將來進行更名登記為法人之不同。
⒊次查，海原托兒所負責人甲○○當初係以私有土地受政府徵收而以議價之方式購買系爭土地，換言之，原告之前身海原托兒所與多數紅毛港村民係占用國有地因遷村配售土地之情形有別。再者，議價之價格又已較其他紅毛港地區遷村居民配售土地之價格為高，甲○○當初即係本於延續對紅毛港遷村地區兒童幼教工作之熱情，方會同意以自己之金錢、以較高之價格，為海原托兒所購買系爭土地，並同意將系爭土地移轉予嗣後成立之法人。故甲○○雖於96年辦理系爭土地移轉登記及預告登記時，未按土地登記規則第104條提出協議書，亦未依該條所定程序申請登記，
然甲○○僅為一幼教老師而不具土地登記方面專業，被告方為最嫻熟土地登記法令規定者，惟其於96年辦理系爭土地移轉登記及預告登記時，由系爭土地之所有權移轉登記申請書第1頁、⑹附繳證件欄第5點（參本院卷第181頁）
其上原載有：「讓售契約影本1份」（其後經人以刪除線
劃去），可知高雄港務局及甲○○96年申辦土地權利移轉登記時，曾提出系爭土地之「讓售契約」作為登記原因證明文件，而自用地讓售契約即可知：高雄港務局係將系爭土地出售予海原托兒所即原告之前身（蓋二者乃具同一性），而非出售予甲○○個人。是以，足證被告收受系爭土地移轉登記申請案時即已明知上情，因斯時原告尚未設立登記，故被告當時即應協助甲○○為合於上開土地移轉事實之土地登記，亦即，被告應要求甲○○依土地登記規則第104條規定補正協議書，並依該條規定辦理登記，方屬
適法。況且，高雄港務局、甲○○係於同日同時連件辦理系爭土地之所有權移轉登記及預告登記，而連件辦理之各宗案件乃相互牽連，被告自應綜合審查該二申請案內之所有證件資料後，再為適法之土地登記。而，自預告登記申請案所附之同意書，及同意書上蓋有「海原托兒所章」之印文等客觀事實，亦可推知系爭土地並非出售予甲○○個人，而此業與土地移轉登記申請案所附之移轉證明書及配售清冊所示甲○○為土地權利人之記載相互矛盾，換言之，縱使申請人未曾提出用地讓售契約為登記原因證明文件，然被告亦可發覺系爭土地非出售予甲○○私人所有之事實，故被告亦應查明客觀上真正之土地權利變動後，協助甲○○依土地登記規則第104條規定，為正確之土地登記
。惟自所有權移轉登記申請書上「讓售契約影本1份」之
字樣遭高雄港務局辦事員周瑞美畫線刪除之事實，可推知當時被告及高雄港務局顯為便宜行事，而故意為錯誤之申請及錯誤之登記。亦即，高雄港務局明知其係將系爭土地讓售予海原托兒所即當時尚未成立之原告，卻將原提出作為原因證明文件之用地讓售契約予以刪除，而僅檢附移轉證明文件及讓售清冊等記載甲○○私人名義之文件申請登記；而被告亦無視於客觀上系爭土地之真正權利變動，未命甲○○依土地登記規則第104條規定補正協議書並以籌
備人公推之代表人名義申請登記，即逕將系爭土地登記為甲○○私人所有。由上可知，被告明知申請人之申請與土地權利變動之客觀事實不合，未命補正即逕為錯誤之登記，可知被告除違反實質審查義務外，亦有行政怠惰之疏失。今被告反以甲○○未依該條規定申辦登記云云，駁回原告更名登記之申請，無異係將被告當初行政上之疏失全部推由不具土地登記專業知識之甲○○個人為其負擔，實完全無理。
⒋況參鈞院99年度訴字第271號判決記載，已明示土地登記
規則第104條、第150條規定僅為權宜規定而非強制規定，既非強制規定，則地政機關即不得僅因未依上開規定辦理登記即遽然駁回更名登記之申請，而應實質審查更名登記前、後之權利主體實質上是否同一，亦即，地政機關實負有實質審查更名登記前、後之權利主體有無同一性之法定義務，不得僅因形式上違反土地登記規則第104條、第150條規定或形式上主體不同，即率爾駁回更名登記之申請。是以，原告之籌備人之代表人甲○○雖於96年間未依土地登記規則第104條辦理登記，然如上述，被告或可要求甲
○○補正該條所需文件，或可於實質上認定甲○○即係出名為原告取得系爭土地，則更名登記前後權利主體並無不同。然今被告徒於104年8月13日補正通知書內記載：「補正事項：權利主體不同，不得辦理更名登記。」後又以逾期未補正為由，以原處分駁回原告申請。可知原處分顯然與上開鈞院判決之意旨未合，亦與更名登記之法理不符，自應予撤銷；而訴願決定率以甲○○未依該條規定為之即認原處分為合法等語，亦與鈞院先前之見解有違，實無足採。另參上揭最高行政法院95年度判字第2087號判決及鈞院101年度訴字第114號判決、97年度訴字第650號判決所
示，今，系爭土地既已由被告登記為甲○○私人所有，則被告於審查預告登記申請案時，自同意書所載內容即應可明知其中關於系爭土地將申請「更名登記」為法人所有之記載，明顯於更名登記法制不符，亦即被告應駁回預告登記之申請方屬適法。惟，被告竟辯稱其依同意書內容逕為預告登記於法並無不合云云，足證其顯已自認未實質審查預告登記之內容是否適法即逕為登記，故被告之預告登記處分實已違反實質審查主義，該預告登記並不合法。
⒌又查，當初高雄港務局思慮不周，擬定根本無法實現之預告登記內容，致海原托兒所代表人甲○○無法依預告登記內容辦理更名登記，自身亦無法移轉登記，實已嚴重侵害土地真正權利人原告之財產權，且亦與用地讓售契約之契約目的不合。然而參加人、高雄港務分公司現今均不承認高雄港務局之錯誤，無視系爭土地受限於更名登記前禁止移轉之預告登記，仍發函要求甲○○應盡速辦理系爭土地移轉，並稱甲○○迄今未辦理移轉乃其個人不當行為，與渠等俱無關聯云云，則行政機關之顢頇無理，實莫此為甚。則本件被告作成同意更名之處分，既可回復系爭土地本為原告所有之真實情況，又可使參加人或高雄港務分公司同意塗銷預告登記，達成維護原告土地所有權之財產權之目的，且對於其他訴外第三人之權利或法律上利益均無任何侵害或不利益。反之，倘於本件中僅著眼自然人甲○○與法人原告於法律上非同一權利主體即遽駁回更名登記之申請，則對於原告及甲○○而言，無異係遭高雄港務局所擬之違法同意書及被告辦理登記時未察預告登記內容不當即率為登記之雙重行政疏失所誤，而將上二行政機關之疏失所造成之系爭土地無法正名為原告之不利益，均歸由原告及甲○○承擔，嚴重影響原告之財產權。是以，衡酌本件之特殊性，實應認為以被告作成同意更名登記之行政處分方符公平正義，且亦不違反更名登記之制度目的。
㈥實則，既系爭土地之出賣人高雄港務局亦自承其讓售土地乃意在將系爭土地作幼兒園使用，而買受人甲○○亦確實依契約意旨於系爭土地上興辦幼稚園（參使用執照上之建物用途為：F3幼稚園），復設立登記原告此一法人，可知契約兩造之真意確在將土地出售予原告，僅係於96年間辦理土地移轉登記時未依照土地登記規則第104條規定，由甲○○以法人
籌備處代表人之名義登記而已。而，當時未依土地登記規則第104條規定申請登記之疏失，實為高雄港務局及被告之疏
失，誠不可歸責於甲○○。是以，今預告登記內之要件既均已成立，則原告請求被告依預告登記內容辦理更名登記即有理由，不僅合於買賣雙方之締約真意，亦與客觀事實相符，被告應將系爭土地更名登記至原告名下，方屬合法。
㈦參加人一再辯稱甲○○依同意書及預告登記內容應成立財團法人而非公司法人，並稱甲○○成立原告此一社團法人之目的，就是要營利、要獲取不當利益等語，實毫無根據，全無足取：
⒈參高雄港務局與甲○○簽立之同意書及系爭土地之預告登記，均僅記載甲○○應「辦理法人登記」，而未限制甲○○應設立財團法人或社團法人，故，今甲○○設立登記原告此一公司法人，實已符合同意書及預告登記之要求。況且，參原證15即原紅毛港地區宮廟-正軍堂之土地登記謄
本，其所有權人乃登記為「正軍堂」所有，管理者方為自然人，且參其預告登記內容可知當時高雄港務局讓售土地予與尚未登記之寺廟時，所簽立之同意書上乃明文限制寺廟應為寺廟登記或財團法人登記，足證：倘高雄港務局有意限制法人類型，本會於同意書中明確記載，然，參甲○○簽立之同意書上僅記載「辦理法人登記」，並未約定限制為財團法人，實適可推斷高雄港務局確無限制甲○○成立之法人類型。
⒉次按幼兒教育及照顧法乃於100年6月29日方公布實施，而系爭同意書之簽立及預告登記早於96年間即辦理完成，亦即，甲○○簽立同意書以及辦理預告登記時，根本尚無幼兒教育及照顧法。然，高雄港務局竟以100年方公布之法
令，反稱96年之同意書及預告登記即係在要求甲○○應依法設立財團法人云云，顯然無稽且違反法律不溯及既往之原則，甚是無理。更何況，設立財團法人至少需有1,000
萬元至3,000萬元不等之捐助財產，以甲○○僅為紅毛港
地區私立托兒所負責人之社經地位，不惟96年訂約當時，縱使如今亦無如此龐大財力成立財團法人，由此更可證明：同意書及土地預告登記內容絕非在要求甲○○成立財團法人。更何況，本件被告係以：權利主體不同、不得辦理更名登記為由駁回原告更名登記之申請，並稱：96年當時即應以籌備人名義登記方可辦理更名登記云云（參105年
10月11日準備程序筆錄）。是以，縱使如今甲○○另行辦理財團法人登記並向被告申請更名登記至財團法人名下，被告仍會以相同之理由加以駁回。由此可知，參加人辯稱甲○○應成立財團法人等語，對於本件之解決實毫無助益，僅係模糊焦點而已。
⒊綜上可知，甲○○成立原告此一公司法人並訴請被告更名登記至原告名下，實完全符合當初高雄港務局擬定之同意書及預告登記內容，因此，參加人辯稱：海原托兒所成立財團法人乃當年高雄港務局將系爭土地出售予海原托兒所並暫時登記於甲○○名下之條件云云，即屬虛構不實；且參加人復指摘原告提起本訴乃在取巧不願受預告登記拘束、要獲取不當利益云云，亦係顛倒黑白，全為不實之指控抹黑，並不可取。況且，海原托兒所經遷村徵收之土地，本係甲○○向他人買受取得而經合法土地登記之私人財產，非有如其他多數紅毛港遷村戶係無權占用國有地之情形，且海原托兒所代表人甲○○雖向高雄港務局購得較一般受配售戶範圍為廣之土地面積，惟此乃係經高雄市紅毛港遷村策進委員會決議通過，完全符合規定，且議價後之價格亦較其他一般私人受配售戶者為高，又，買受之系爭土地亦經高雄港務局限制其用途及為預告登記，換言之，海原托兒所代表人甲○○配合政府紅毛港遷村計劃而犧牲自己私人之財產土地，以較其他一般私人受配售戶者為高之價格買受系爭土地，並經高雄港務局限制其用途及為預告登記，今甲○○亦確實已於系爭土地上興建、籌辦幼稚園而完全符合契約意旨，又已成立原告法人，已完全符合同意書及預告登記之要求，詎參加人今竟指稱甲○○不願成立財團法人卻以低價取得系爭大坪數土地且意在獲取不當利益云云，實全非事實，亦與本件無關。而原告及海原托兒所代表人甲○○於先前向參加人協調、陳情辦理本件時，即一路受參加人各層級人員類此言語之羞辱及刁難，深感備受污蔑，對此等不實指控，甚難甘服等情。並聲明求為判決：⑴撤銷訴願決定及原處分。⑵被告應依原告104
年8月13日之申請，作成將系爭土地所有權人自甲○○更
名登記為原告之行政處分。
三、被告則以︰
㈠經查，系爭土地原係管理機關高雄港務局管有之國有土地（現由參加人承受管有），其於96年6月14日會同甲○○向被
告連件申辦系爭土地買賣所有權移轉登記及預告登記，而該買賣案之案附登記原因證明文件「產權移轉證明書」記載「查本局出售國有土地1筆標示及價格如下，業經甲○○統一
編號Z000000000依法繳清價款承購，爰發給產權移轉證明書收執。」其後附之配售清冊並載權利人姓名為「甲○○」。次查，連件預告登記案係以「中華民國管理機關參加人」為請求權人，該件並附有甲○○之同意書及印鑑證明，被告爰依前開申請案據以登記土地所有權人為甲○○，並於所有權部其他登記事項欄註記「未經都市計畫程序變更為文教區及於辦理法人登記後，未申請更名登記為法人所有前，禁止移轉所有權與遵照都市計畫文教區規定使用，請求權人：中華民國，管理機關：高雄港務局」等字樣。
㈡倘申請人甲○○有以日後成立法人之意思而承受系爭土地，應依土地登記規則第104條規定檢附協議書。然查，該買賣
案僅以「產權移轉證明書」做為登記原因證明文件，並未檢具協議書，且移轉證明書及後附清冊均記載權利人係甲○○，並無籌備處名稱，被告爰依申請人所檢附之文件據以登記為甲○○所有，並無違誤。另查，預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，向登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記，其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分，而該預告登記案附有登記名義人甲○○之同意書及印鑑證明，被告係依同意書內容將該債權請求權予以登載於所有權部其他登記事項欄，亦無不合。㈢另按土地登記規則第150條、內政部68年5月7日台內地字第
14060號函：「權利主體不同，不得辦更名登記。」及法務
部85年4月15日(85)法律決字第08701號函釋：「更名登記係於土地或建築物權利主體不變，僅權利主體之姓名或名稱變更時始得為之，如權利主體已有變動，則屬權利移轉行為，僅能以移轉登記方式辦理。」意旨，本件原告於104年8月13日檢具土地登記申請書、登記清冊、原告變更登記表、土地所有權人甲○○之身分證明文件向被告申辦系爭土地之更名登記，由其案附資料顯示，其非屬土地登記規則第150條之
更名登記，且查其申請案內所檢附之高雄市政府103年6月5
日函說明四：「原公司名稱：力凡公司；新公司名稱：原告」則就原告一再指稱海原托兒所及原告係屬同一權利主體部分，由原告所檢附之文件資料及高雄市政府103年6月5日函
內容觀之，原告之前身應為力凡公司，而力凡公司係於103
年3月13日由高雄市政府核准設立，代表人為吳佩璋，嗣於103年6月5日變更為原告，代表人為甲○○，並非原告所稱為海原托兒所，本件非僅依其法定代理人均同為甲○○，而可證其屬同一主體，是權利主體不同，依上開法務部函釋應屬權利移轉行為非以更名方式所得辦理之。又查，被告於105
年1月6日以高市地鳳登字第10471453500號函（本院卷第201頁）詢問高雄市政府教育局有關海原托兒所現今是否存續或依「托兒所及幼稚園改制幼兒園辦法」辦理改制在案，案經該局於105年1月18日高市教幼字第10530304000號函（本院
卷第203頁）函復海原托兒所(高雄市小港區漁會附設)業於
81年停止收托業務且無申請改制為幼兒園，是與原告所稱「海原托兒所」確為「力凡公司」之前身乙節，依其設立、存廢時點及其屬性，實難判定出其等間有任何之關聯性，而推定其為同一權利主體。爰被告以104年8月13日補正通知書通知原告補正，惟原告逾15日未補正，被告遂依土地登記規則第57條第1項第4款規定，以原處分駁回原告申請，於法並無違誤等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、參加人之陳述略以：
㈠原告與海原托兒所顯然並非同一權利主體，原告之主張顯有錯誤。蓋托兒所(幼兒教育及照顧法公布施行後應全面改為
幼兒園)係屬幼兒教育及照顧之一環，應受幼兒教育及照顧
法之規範。依幼兒及教育照顧法第2條之規定，幼兒園係指
對幼兒提供教育及照顧服務之機構；同法第3條規定，幼兒
園之主管機關在中央為教育部，在直轄市為直轄市政府；同法第8條規定私立幼兒園得辦理財團法人登記並設置董事會
。此外幼兒教育及照顧法更對幼兒園之設立、組織、管理、輔導、幼兒權益保障、家長權利義務等設有詳盡之規範。然而公司則係依公司法成立之組織，公司法第1條規定：「本
法所謂公司，謂以營利為目的，依照本法組織、登記、成立之社團法人。」第5條並規定公司之主管機關在中央為經濟
部。基上說明可知，幼兒園與公司不論在設立目的、組織架構、主管機關、經營內容、監督管理等方面均全然不同。查原告係依據公司法設定之社團法人、中央主管機關為經濟部，此與私立托兒所(幼兒園)若欲成立法人只能以財團法人型態設立且中央主管機關為教育部已完全不同。再查，原告係103年3月設立登記，依在經濟部商業司公司資料查詢網站上查得之資料可知，該公司之營業項目為布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品零售業、不動產租賃業、管理顧問業、其他顧問服務業、其他工商服務業、產業育成業、圖書出版業、有聲出版業、其他出版業、遊樂園業、休閒遊樂場館業、其他休閒服務業、競技及休閒運動場館業、會議及展覽服務業、未分類其他服務業、人力派遣業、運動訓練業等項目，與教兒教育及照顧更是全無關連，是原告與海原托兒所依法不可能是同一權利主體，事實上亦非同一權利主體，原告竟稱二者為同一權利實體云云，全無足採，至為灼然！
㈡原告主張其當初是以私有土地受政府徵收而以議價方式購買系爭土地並非事實，詳述如後：
⒈查原高雄港務局當年因辦理紅毛港遷村，除對土地被徵收者予以徵收補償外，為達到順利遷村之行政目的對當地居民、寺廟及文教事業並另予土地安置之行政措施(此與徵
收之補償無關)。查當時一般住戶每戶只能配售26坪(詳作業要點，本院卷第293頁。)但寺廟及文教事業則不受26坪之限制，亦即對紅毛港當地寺廟、文教事業有條件賦予渠等得以低於市價甚多之價格配購政府其他土地之資格，且配售土地不受26坪之限制，但為確保配售之土地確實供寺廟及文教事業供做寺廟及文教目的使用，規定所配售之土地日後需變更為保存區、文教區。且配售對象若尚未成立寺廟法人或文教事業法人，雖可先用代表人個人名義議價配售，但日後必須儘速將獲配售安置資格之寺廟、文教事業辦理法人登記，並將土地移轉與寺廟或文教法人名下。而為確保暫時登記為土地名義人之寺廟或文教事業代表人確實履行上開事項，雙方並辦理預告登記，約定登記名義人在未辦妥上述事項前禁止移轉土地所有權。次查，當年以此條件接受配售土地此項安置措施之寺廟及文教事業部分已完成法人登記並將土地移轉至法人名下(渠等配售之
土地亦均已變更為保存區及文教區)，然海原托兒所配售
而暫以甲○○名義登記之土地，雖已變更為文教區，但甲○○卻拒不履行將海原托兒所辦理法人登記(依前述幼兒
教育及照顧法，應辦理財團法人登記)及將土地移轉給該
財團法人之承諾。
⒉甲○○當年既明知「海原托兒所設立登記為法人」及「將土地移轉至海原托兒所名下」乃海原托兒所得以遠低於市價之價格配售高達200坪土地且暫時登記於伊名下之條件
，且同意簽立同意書並辦理預告登記在案，自應受預告登記之拘束；否則，若其能以其他取巧之方式不受拘束，而將應移轉登記至公益性質之財團法人海原托兒所名下之系爭土地變為可登記成非公益性質之私人所有，非但與當年政府以遠低於市價配售系爭大坪數土地與海原托兒所之用意相違，且對當年紅毛港當地同樣獲配售安置土地並確實履約之其他寺廟及文教事業亦有失公平，至為灼然。
⒊又查，甲○○為達不受預告登記拘束而能將其當年以遠低於市價配售到之大坪數系爭土地任意處分之目的，先前已曾向臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）對參加人提起塗銷預告登記之訴，遭敗訴判決後又向臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）提起第二審上訴，亦遭駁回而全案確定，有高雄地院102年度訴字第1161號民事判決及高雄
高分院102年度上字第264號民事判決附本院卷第297頁至
第306頁可稽。則甲○○於上述事件中主張伊為所有權人
，高雄港務局無權干涉其對系爭土地權利之行使處分，又稱幼兒園校地應登記在投資設立者之自然人名下，登記在法人名下並無好處云云，顯然自始至終都拒絕將海原托兒所成立法人，原告稱海原文化事業公司或其前身即其依同意書及預告登記設立之法人云云，顯非實在。
⒋另查，私立幼兒園固非一定要成立財團法人，然海原托兒所成立財團法人且系爭土地應移轉為該法人所有即是當年高雄港務局得以將系爭大坪數之土地以遠低於市價之價格(1坪僅4萬元左右)售予海原托兒所並暫時登記於甲○○名下之條件，蓋財團法人係屬公益法人，非但應受嚴格之監督，且其財產係屬法人所有，任何私人不能擅為處分更不能將財團法人之財產納為私有，如此方能確保系爭土地確實永續做為幼兒園使用。倘若甲○○當年不願受此拘束又想經營不成立財團法人之私立幼兒園，伊即應以正常市價購買其他土地，萬萬不能先承諾將海托兒所成立財團法人並承諾將土地移轉法人所有而以低價取得系爭土地後再事後反悔，否則豈非意謂其可堂而皇之而獲取不當利益？
⒌甲○○先前主張伊不受預告登記之拘束向民事法院提起塗銷預告登記之訴遭駁回已如前述，其即應履行預告登記條件，真正將海原托兒所辦理財團法人登記並將系爭土地移轉此財團法人所有才是，乃其不思此正途，竟成立力凡公司此一營利事業，再更名為原告，企圖以此種魚目混珠之方式令被告誤認原告與海原托兒所乃同一權利實體，遭被告駁回其更名申請後，又提起本件訴訟，核其所為實至為不該等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、前揭事實概要欄所載之事實，有土地登記申請書（104年8月13日鳳單字第035180號）暨附繳證件、土地登記公務用謄本及土地登記簿、被告104年8月13日補正通知書、原處分、訴願書、起訴狀附原處分卷、訴願卷及本院卷可稽，應堪認定。本件兩造之爭點為：㈠被告以原處分（即上開被告104年9月2日函）否准原告之申請，是否合法？㈡原告申請將系爭
土地之更名登記，更正回復到「海原文化事業有限公司」名下，是否有據？茲分述如下：
㈠本件適用之法規及函示：
⒈按「（第1項）土地登記，謂土地及建築改良物之所有權
與他項權利之登記。（第2項）土地登記之內容、程序、
規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」為土地法第37條所明定。次按「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：一、申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺者。二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。三、登記申請書記載事項，或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因者。四、未依規定繳納登記規費者。」「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：……四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」「（第1項）法人或……在未完成法人設立登記或……前，取
得土地所有權或他項權利者，得提出協議書，以其籌備人公推之代表人名義申請登記。其代表人應表明身分及承受原因。（第2項）登記機關為前項之登記，應於登記簿所
有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或……名稱。（第3項）第1項之協議書，應記明於登記完畢後，法人或……未核准設立或登記者，其土地依下列方式之一處理：一、申請更名登記為已登記之代表人所有。二、申請更名登記為籌備人全體共有。（第4項）第1項之法人或……在未完成法人設立登記或……前，其代表人變更者，已依第1項辦理登記之土地，應由該法人或……籌
備人之全體出具新協議書，辦理更名登記。」「土地權利登記後，權利人之姓名或名稱有變更者，應申請更名登記。設有管理人者，其姓名變更時，亦同。」「法人或……於籌備期間取得之土地所有權或他項權利，已以籌備人之代表人名義登記者，其於取得法人資格或…後，應申請為更名登記。」分別為土地法第37條第2項授權訂定之「土
地登記規則」第56條、第57條第1項第4款、第104條、第149條第1項及第150條規定。
⒉次按法務部85年4月15日法律決字第08701號函釋意旨略以：「更名登記係於土地或建築物權利主體不變，僅權利主體之姓名或名稱變更時始得為之，如權利主體已有變動，則屬權利移轉行為，僅能以移轉登記方式辦理。」內政部68年5月7日台內地字第14060號函釋亦謂：「權利主體不
同，不得辦理更名登記。」是登記機關依土地登記規則第149條第1項前段所為之更名登記係以同一權利主體為前提，均為行政主管機關就行政法規所為之釋示，核與首開法律規定之意旨，並無違背，自得予適用。
㈡為明確本件爭議爭點，茲將系爭土地買買、移轉始末先說明如下：
⒈系爭土地係高雄港務局當年因辦理紅毛港遷村，就地上建物，除以徵收補償外，為達順利遷村之目的，對當地居民、寺廟及文教事業另以配售土地安置之措施。而原告當時透過高雄市小港區漁會陳情，希望於遷村後得繼續原幼教文化事業，經紅毛港遷村策進委員會會議通過，將系爭土地讓售原告，有用地讓售契約、高雄市政府社會局94○0
○0○○市○○○○○0000000000號函、高雄市○○區○
○00○00○00○○○○○○00號函在卷可參（見本院卷第52頁至第57頁）而當時一般住戶每戶得配售26坪，有作業要點附卷可參(見本院卷第293頁至第296頁），惟寺廟及
文教事業則不受26坪之限制。亦即對紅毛港當地寺廟、文教事業有條件賦予配購政府其他土地之資格，且配購之土地不受26坪之限制，亦有議價須知在卷可證（見訴願卷第52頁）。而屬文教事業之海原托兒所（代表人甲○○）後於96年6月5日以839萬9,691元議價承購高雄港務局所配售之系爭土地，亦有用地讓售契約附卷可參（見本院卷第52頁），嗣高雄港務局並出據「出售紅毛港遷村安置國有土地產權移轉證明書」資為辦理所有權移轉登記之證明文件（見本院卷第185頁）。
⒉再系爭土地之所有權移轉，係以自然人甲○○為權利人申請，並檢附上開產權移轉證明書及紅毛港遷村國有土地配售清冊作為登記證明文件，亦有系爭土地移轉登記申請案（96年鳳字063310）影本在卷可憑（見本院卷第181頁至
第187頁），而上開「產權移轉證明書」記載：「查本局
出售國有土地1筆標示及價格如下，業經甲○○統一編號
Z000000000依法繳清價款承購，爰發給產權移轉證明書收執。」其後附之配售清冊並載權利人姓名為「甲○○」。被告依申請人所檢附之文件據以登記為甲○○所有。
⒊另系爭土地配售過程，高雄港務局為確保配售之土地確實供寺廟及文教事業供做寺廟及文教目的使用，由買方甲○○出具：「立同意書人甲○○……同意提供印鑑證明2份
並以高雄港務局為請求權人向地政機關辦理預告登記，為讓售土地所有權經登記為立同意書人後，在讓售土地未經都市計劃程序變更為文教區及於辦理法人登記後，未申請更名登記為法人所有前，同意讓售土地禁止移轉所有權與遵照都市計劃文教區規定使用之預告登記。」有前揭作業要點、議價須知、同意書、系爭土地預告登記申請案（96年鳳字第063320號）影本各1份附卷足憑(見本院卷第53頁至第55頁、第97頁至第100頁、第293頁至第296頁)。
⒋本件受讓售之海原托兒所，於81年停止收托業務且無申請改制為幼兒園，亦有高雄市教育局於105年0○00○○市○○○○00000000000號函附卷可參（本院卷第203頁）。
⒌綜上，本件系爭土地之讓售移轉，係高雄港務局據當年於紅毛港地區經營幼稚園之業者之陳情希望於遷村後得繼續原幼教文化事業，所為之配套安置措施，同時為確保原讓售目的得以達成，避免受配售之文教事業承受後即變賣移轉，高雄港務局乃以預告登記之方式，使海原托兒所代表人甲○○須履行將系爭土地更名登記為與海原托兒所具同一性之法人之負擔，使系爭土地之讓售為延續文教事業公益目的得以達成。惟如上所述，海原托兒所距原告與高雄港務局簽約時已停業15年，原負責人甲○○客觀上能否履行上開負擔，實際履行之內容，均為本件之爭執之起因，先予說明。
㈢原海原托兒所負責人甲○○於簽訂用地讓售契約時知悉系爭契約及預告登記內容，被告並無未盡實質審查義務情形：
⒈按土地登記規則第104條及第150條規定，係為解決未完成法人設立登記或寺廟登記前之土地或建物權利登記問題之權宜規定，並未強制法人或寺廟必須循此方式辦理（本院99年度訴字第271號判決意旨參照)。因此，法人於成立前，以代表人或其他自然人名義登記之不動產，如自始即供該法人成立前之團體所使用，並經證明其取得不動產之資金確為該團體所支付，或以私人名義登記之不動產有公開之文件紀錄資料可認定該私人為該團體之關係人，並係以該團體之基金或資金為該團體所取得者，得以變更登記為該團體所有。
⒉經查，高雄港務局為確保配售之土地確實供海原托兒所做文教目的使用，規定受配售人須簽署同意書並辦理預告登記，則當時甲○○既以海原托兒所代表人名義與高雄港務局簽訂用地讓售契約，則所有權移轉登記及預告登記，依土地登記規則關於更名登記之規定，固應以海原托兒所代表人（籌備人）甲○○為所有權移轉登記為宜，然如前開系爭事件始末說明，海原托兒所早於96年6月5日簽定用地讓售契約前停業多年，海原托兒所由自然人甲○○以個人名義辦理移轉登記，未必是高雄港務局指定，原告以被告收受本件系爭土地轉登記、預告登記之連件申請案，如盡實質審查義務，即可發現其中矛盾，應敦促甲○○以海原托兒所籌備人或代表人名義辦理移轉登記，顯忽略甲○○簽約時海原托兒所已停業多年，甲○○選擇以個人名義承受，更係符合海原托兒所當時狀態之選擇，原告所述被告未發現本件係屬相互矛盾之登記申請案，並不足採。
⒊此外，依上開本院另案適用土地登記規則第104條及第15
0條規定關於法人或寺廟於成立前以私人登記之不動產得
否為更名登記所為非屬強制規定之闡釋，本件如海原托兒所代表人甲○○以自然人名義受讓售後，儘速恢復海原托兒所之營運，使海原托兒法人化，並以資金流向及籌辦、使用狀況，證明系爭土地自始即供與海原托兒所法人成立前所使用，二者具權利主體同一性，以自然人甲○○所為之用地讓售契約及所有權移轉登記，未必成為日後更名登記之障礙。然如後述，海原托兒所代表人甲○○，簽約後並無任何海原托兒所復業及使之法人化之舉動，迄至103
年3月間先以其子吳佩璋名義成立力凡公司及其後改名為
原告並由甲○○擔任代表人，有高雄市政府103年3月00○○市○○○○○○00000000000號函、103年6月5日函所附有限公司變更登記表在卷可參（見本院卷第67頁、第75頁至第78頁）。由上可知，甲○○簽訂用地讓售契約後，就其承擔應更名登記為與海原托兒所同一主體之法人之行為義務，並未履行，原告於更名登記遭否准，反於此指摘被告行政怠惰，未盡實質審查義務，更屬無據。
㈣被告於本件駁回原告更名登記請求並無違誤：
⒈依上開所有權移轉登記及預告登記之始末可知，系爭土地於96年辦理讓售時，延續配合遷村之海原托兒得於新址經營文化事業，方屬讓售之目的，故系爭土地雖移轉登記為自然人甲○○所有，然依甲○○與高雄港務局所為預告登記，甲○○須更名登記予海原托兒所具權利主體同一性之法人，始為履行其簽署同意書之約定。
⒉然本件原告更名登記案（104年8月13日鳳單字第035180號），依原告申請案內所檢附之高雄市政府103年6月5日函
（見本院卷第137頁）該函說明四：「原公司名稱：力凡公司；新公司名稱：海原文化事業有限公司」，則就原告一再所稱海原托兒所及原告係屬同一權利主體部分，由原告所檢附之文件資料及高雄市政府103年6月5日函內容觀之
，原告之前身為力凡公司，而力凡公司係於103年3月13日由高雄市政府核准設立，代表人為吳佩璋，嗣於103年6月5日變更為原告，代表人為甲○○，並非原告所稱為海原
托兒所。本件自不得僅依海原托兒所原代表人與原告法定代理人均同為甲○○，即可證其屬同一主體。本件申請案，其權利主體不同，被告依上開法務部函釋，認應屬權利移轉行為非以更名方式所得辦理，而駁回原告之請求，即屬有據。
⒊再本件訴願過程中，被告於105年1月6日以高市地鳳登字
第10471453500號函（本院卷第201頁）詢問高雄市政府教育局有關海原托兒所現今是否存續或依「托兒所及幼稚園改制幼兒園辦法」辦理改制在案，該局於105年1月18日高市教幼字第10530304000號函（本院卷第203頁）函復海原托兒所(高雄市小港區漁會附設)業於81年停止收托業務且無申請改制為幼兒園，與原告所稱「海原托兒所」確為「力凡公司」之前身乙節，依其設立、存廢時點及其屬性，實難判定出其等間有任何之關聯性，無從認定為同一權利主體，被告以原處分駁回原告申請，於法亦無違誤。
㈤末查，被告就原告104年8月13日鳳單字第035180號更名登記申請案經審查後，於同日對原告所發104年8月13日補正通知書，僅為行政機關於作成完全及終局之決定前，為推動行政程序之進行，所為相關行為或受理人民申請之處置，僅屬程序行為，因欠缺完全及終局之規制效力，並非行政處分，則原告主張104年8月13日補正通知書有違行政程序法第5條行
政行為明確性原則，應予撤銷，並無足採。且原告104年8月13日申請案內容係向被告申請將系爭土地之所有權人由「甲○○」更名為原告名義之更名登記，既經被告以104年8月13日補正通知書告知「本案權利主體不同，不得辦理更名登記。」等語，被告顯已明確告知原告，其所為更名登記之申請不符「權利主體同一」之要件，則原告自應於補正期限內，提出足以證明甲○○與原告為同一權利主體之證據。申言之，此一「權利主體同一」構成要件事實之證明責任，不論從證據掌控或利益歸屬之觀點言之，均應由最明瞭事實之原告負擔最終的證明責任，故被告縱未能於104年8月13日補正通知書內明示應提出哪些證明文件，仍不能免除原告於期限內應為補正之責任。則原告逾期未為補正，被告乃依土地登記規則第57條第1項第4款規定，以原處分駁回原告之申請，核屬無誤，併予說明。
六、綜上所述，原告之主張均非可採。被告就原告申請案，以原處分否准原告之申請，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定及原處分，並請求判命被告依原告之申請作成將系爭土地更名登記為「海原文化事業有限公司」名下之行政處分，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　105　 年　 11　 月　　15　　日高雄高等行政法院第一庭
審判長法官　邱　政　強
法官　吳　永　宋
法官　黃　堯　讚
以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││　　　之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││　　　委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││　　　訟代理人　 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中　　華　　民　　國　　105　 年　　11　　月　　15　　日
書記官　江　如　青