106年度簡字第75號｜行政：不動產經紀業管理條例｜裁判日期：107 年 03 月 26 日

臺灣高雄地方法院行政訴訟判決　　　　　 106年度簡字第75號107年3月7日辯論終結原　　　告　川頁不動產有限公司法定代理人　賴建順被　　　告　高雄市政府地政局代　表　人　黃進雄訴訟代理人　潘大三陳亭瑋上列當事人間就不動產經紀業管理條例事件，原告不服高雄市政府106年8月1日高市府法訴字第10630574200號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、事實概要：民眾於106年3月7日向內政部檢舉住商不動產高雄光復加盟店（即原告川頁不動產有限公司）於591房屋交易網刊登不實廣告，內政部相關資料函轉被告查處，被告乃派員前往進行業務檢查，發現原告刊登門牌號碼高雄市○○區○○街000號10樓之房屋（下稱系爭房屋）銷售廣告之法定用途「住家用」與使用執照記載之各層用途「商場、車道通道」不符，遂請原告提出陳述。原告雖提出意見陳述，惟經被告審酌調查事實、證據及意見陳述後，仍認原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定之事證明確，爰依同法第29條第1項第3款及高雄市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件裁罰基準（下稱裁罰基準）等規定，裁處罰鍰新臺幣（下同）6萬元。原告不服，提起訴願後經駁回，遂提起本件行政訴訟。二、原告主張：原告刊登系爭房屋廣告係以房屋使用現況為依據，至於被告所述系爭建物使用執照所載土地（即鳳山區五甲段1848、1849、1850等地號）使用分區為廣場、停車場、地上10層用途為商場、車道通道等內容，原告皆有揭露於不動產說明書內，且營業員帶看房屋時，皆會出示該不動產說明書給消費者看並詳加說明。故原告於591房屋交易網刊登出售之房屋廣告關於法定用途雖不小心刊登為住家用，與使用執照不符，然此係原告員工出於過失所為，並非故意，而且本案沒有成交，並未刻意誤導消費者，亦無消費者受害，不應裁處等語，並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。三、被告則以：㈠原告於103年3月間於591房屋交易網刊登「五甲商圈/百年富裕五房」不動產銷售廣告之法定用途為「住家用」，此有內政部函送資料及網站廣告資料可稽。又參酌原告提供之委託銷售契約書載明系爭建物門牌為本市○○區○○街000號10 樓，土地標示坐落於本市○市區○○段0000○0000○0000○地號土地。嗣經以內政部地政整合系統查詢結果，系爭建物門牌及建物坐落地號如前開委託銷售契約書記載、主要用途欄位登載「見使用執照」、其他登記事項欄登載「使用執照字號：(83)高縣建局建管字第16099號」等資訊。復於本府工務局建築管理處執照資料網，查得系爭建物使用執照號碼為(83)高縣建局建管字第16099號、土地使用分區為「廣場、停車場」、地上10層用途為「商場、車道通道」等內容，此有系爭建物使用執照資料明細等影本附原處分卷可稽。本案經核對結果，顯示原告所刊登系爭建物銷售廣告之法定用途與使用執照記載有不一致之情形。另按不動產經紀業廣告處理原則第6點第4項第3款及第11款規定，廣告表示建物之用途與建造執照或使用執照所載不符，得認定為不實廣告。又參照內政部102年12月16日內授中辦地字第1026041241號函釋意旨略以，不動產廣告之用途倘與法定用途及建造執照或使用執照所載不符，即難認該廣告與事實相符。是本案原告所刊登系爭不動產銷售廣告之法定用途確與使用執照記載之各層用途不符，核屬不實廣告，要無疑義，故訴願人違規事實明確，原處分機關依法予裁處罰鍰，於法並無違誤。㈡鑑於不動產行銷廣告內容為影響消費者承購意願之重要決定因素，不動產經紀業者為專業從業人員就刊登廣告之真實性應負高度注意義務，以提供不特定多數消費者知悉不動產物件之正確資訊，確保消費者權益。又不動產經紀業者與委託人（賣方）簽訂委託銷售契約書後，應就不動產物件之實際現況、權利關係、契約條件等重要事項調查後詳實記載於不動產說明書，並於刊登銷售廣告時，表示不動產物件之用途應與建照執照或使用執照記載相符。倘不動產物件之法定用途與實際用途有不一致之情形時，經紀業者應於其所刊登之廣告內容適當處明確揭示該不動產物件之法定用途及實際用途，且在客觀上足以使不特定多數人知悉其事實狀況，始符合經紀業刊登廣告真實性之義務（內政部104年3月5日內授中辦地字第1040406497號函釋意旨參照）。是本案原告受託銷售系爭不動產時應即嚴謹查證，發現有法定用途與實際用途不符之情形，於刊登銷售廣告時即應於廣告內容適當處明確揭示系爭建物之法定用途及實際用途，提供不特定多數人知悉正確交易資訊，惟原告並未為之，顯未善盡經紀業刊登廣告真實性之義務，而有妨害交易安全之虞。㈢至原告訴稱不動產說明書有揭露使用執照法定用途，帶看房屋時會提供客戶知悉云云，惟按不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：五、不動產說明書。」第24條第2項規定：「前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」準此，不動產說明書乃法定應製作之交易文件，其記載事項具有與契約相同之法律效力，且不動產之法定用途為不動產說明書應記載事項之一，原告本應依規定詳實正確記載。惟不動產說明書記載之交易標的資訊僅提供經紀業者、委託人及交易相對人等特定人知悉，並非公開使不特定多數人知悉交易標的實際狀況之廣告資訊，故原告將系爭不動產之法定用途揭示於不動產說明書，核屬依法應辦事項，並不影響違規事實之成立。是本案原告於591房屋交易網刊登系爭不動產銷售廣告內容與使用執照記載不符，又未於廣告內容適當處明確揭示系爭不動產之法定用途及實際用途，違反不動產經紀業管理條例第21條規定之事實明確等語資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：㈠按「（第1項）經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。（第2項）前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。（第3項）廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：…三、違反…第21條第1項、第2項…規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第21條、第29條第1項第3款分別定有明文。次按不動產經紀業管理主管機關內政部，為利直轄市、縣市主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售、租賃不動產廣告案件，以保護消費者權益，促進不動產交易安全，特訂定不動產經紀業廣告處理原則以供遵循，其第6點第4項第3 款及第11款規定：「廣告有下列表示或表徵之一者，得認定為不實廣告：……（四）廣告圖說：……3、廣告照片、圖示內容對不動產法定用途、權利範圍之表示或表徵與事實不符。……（十一）建造執照：……2、廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符。」。上開廣告處理原則係不動產經紀業管理條例之主管機關即內政部，於法定權限範圍內，就不動產經紀業事業受託居間或代理銷售、租賃不動產於其廣告內容上，為與事實不符或引人錯誤之內容，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之統一行政規則，為法律所必要之補充，並未逾越不動產經紀業管理條例第21條所規定為保護消費者權益，促進不動產交易安全規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，行政機關於辦理相關案件時，自可據之適用。又內政部102年12月16日內授中辦地字第 1026041241號函釋意旨略以，不動產廣告之用途倘與法定用途及建造執照或使用執照所載不符，即難認該廣告與事實相符，合先敘明。㈡經查，民眾向內政部檢舉原告於106年3月間於591房屋網刊載不實廣告，經內政部函轉被告處理，被告查知訴外人委託原告銷售之系爭房地，依委託銷售契約書載明系爭建物之門牌為本市○○區○○街000號10樓，土地標示坐落於本市○ ○區○○段0000○0000○0000○地號土地。再經以內政部地政整合系統查詢結果，系爭建物門牌及建物坐落地號如前開委託銷售契約書記載、主要用途欄位登載「見使用執照」、其他登記事項欄登載「使用執照字號：(83)高縣建局建管字第16099號」等資訊。而依據被告工務局建築管理處執照資料網，查得系爭建物使用執照號碼為(83)高縣建局建管字第00000號、土地使用分區為「廣場、停車場」、地上10層法定用途為「商場、車道通道」，然原告刊登之法定用途為「住家用」，明顯不同等情，有內政部函、內政部部長電子信箱陳情、委託銷售契約書、違規廣告網頁頁面及業務檢查紀錄表、內政部地政整合系統查詢資料、被告工務局建築管理處執照資料網頁查詢資料影本等附原處分卷可稽，且為原告所不爭執，堪信屬實。又查，原告關於系爭房屋之法定用途，於廣告內記載為「住家用」，與使用執照記載為「商場、車道通道」之內容不符，揆諸前揭不動產經紀業管理條例第21條第2項、不動產經紀業廣告處理原則第6點第4項第3款及第11款規定，及參照內政部102年12月16日內授中辦地字第 1026041241號函釋意旨可知，不動產廣告之用途倘與法定用途及建造執照或使用執照所載不符，即難認該廣告與事實相符。是本案原告所刊登系爭不動產銷售廣告之法定用途確與使用執照記載之各層用途不符，核屬不實廣告，要無疑義。原告雖主張該刊登不實之行為係公司員工過失所致，並非出於故意，且案件未成交，未造成消費者損害云云。惟查，「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰」，行政法罰法第7條第1項定有明文，是以原告違反行政法上義務之行為縱非出於故意，然既有過失，自應負違反行政法上義務之責任。又依不動產經紀業管理條例第29條第1項第3款規定可知，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，所刊登廣告與銷售內容不實者，即應依該條項之規定處罰，不以銷售案件實際有無成交或有無消費者權益受損為要件，以達建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展之立法目的，故原告上開主張與法律規定及立法意旨不合，不足採信。五、綜上所述，原告主張均非可採，被告認為原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第1項第3 款及統一裁罰基準規定，以原告當年度第一次違規裁處原告法定最低罰鍰6萬元，其認事用法，並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。從而，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。六、本件事證，已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌對於本件判決結果並不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。中華民國 107 年 3 月 26 日行政訴訟庭法官吳文婷上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），其未載明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本，如未按期補提上訴理由書，則逕予駁回上訴），並應繳納上訴裁判費新臺幣3,000 元。中華民國 107 年 3 月 27 日書記官鄒秀珍

臺灣高雄地方法院106年度簡字第75號

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