102年度易字第614號｜刑事：詐欺｜裁判日期：103 年 03 月 11 日

臺灣高雄地方法院刑事判決　　　　　　　102年度易字第614號公　訴　人　臺灣高雄地方法院檢察署檢察官被　　　告　蔡家源林恩麒上　一　人選任辯護人　洪天慶律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（102年度偵緝字第390、425號），本院判決如下：主文蔡家源共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年，並應於本判決確定日後貳個月內向被害人陶秉梅支付賠償金新臺幣伍萬元。林恩麒共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑柒月。事實一、緣陳桂玉（業經本院於民國103年2月7日以103年度簡字第411 號判決）與鴻泰資產管理企業社（下稱「鴻泰企業社」）負責人蔡家源、業務代表林恩麒，自98年起即有多次買賣法拍屋等不動產之委託交易，雙方關於不動產交易之相互配合已有數年。陳桂玉於民國99年底間之某日，因蔡家源、林恩麒之告知及仲介，得悉位於高雄市○○區○○路○段000巷0○0 號房屋（下稱「本件房屋」）為俗稱之「凶宅」（即有人於其內因非自然事故死亡，本件為林惠文、施慶澤2 人於其內燒炭身亡），價格低廉得以投資，遂以不知情之子黃信蒼名義，以遠低於非凶宅之該屋市價，即新臺幣（下同）110 萬元之價格購入本件房屋。詎陳桂玉於購入本件房屋後，又因蔡家源、林恩麒等人之建議出售，3 人均明知本件房屋為「凶宅」，基於交易上之誠實信用原則，出售該屋時均應盡告知上情之義務，竟共同基於意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意聯絡，約定對洽詢之購買者消極隱瞞本件房屋為凶宅之事實，陳桂玉並委由鴻泰企業社代為銷售本件房屋，且將鑰匙交由林恩麒保管及帶看房屋。二、陳桂玉、蔡家源及林恩麒3 人上開謀議既定後，適陶秉梅藉由瀏覽網路資料得悉林恩麒於網路上張貼本件房屋待售、價格為200 餘萬元之訊息後，遂聯繫林恩麒表明有意購買，林恩麒為順利脫售本件房屋並促成本件交易，即對陶秉梅佯稱屋況良好，並主動告知陶秉梅得以約190 萬元左右成交，並於陶秉梅詢問該屋是否有事故問題時，而故意隱匿本件房屋為凶宅之事實，堅稱沒有問題，以此方式施用詐術，致當時在外租屋且為單親母親之陶秉梅，因急於購屋自住而陷於錯誤，雖知悉本件房屋漏水狀況嚴重，乃願出價170 萬元欲購買本件房屋，林恩麒便依前開與陳桂玉、蔡家源間之謀議分工，將陶秉梅出價170 萬元之上情通知蔡家源並輾轉告知陳桂玉後，亦經陳桂玉同意出售本件房屋，並由林恩麒要求陶秉梅需先支付斡旋金3 萬元，同時亦告知陶秉梅本件仲介服務費為房屋總價之2%（即3萬4千元。計算式：170萬元×2% =3萬4 千元），陶秉梅因上開陷於錯誤而同意購買後，便於101年4月20日與鴻泰企業社簽訂仲介買賣契約，再於101年4月26日支付斡旋金3萬元予林恩麒，復於101年5 月10日由陳桂玉與陶秉梅簽訂不動產買賣契約書，並由陶秉梅以票面金額30萬元之支票支付第1 期款項予陳桂玉後，陶秉梅遂當場向林恩麒表示將原先支付的斡旋金3 萬元轉為仲介服務費之一部，另於當日即將所餘仲介服務費4 千元交予蔡家源，蔡家源亦當場將該4 千元轉交予亦在場之林恩麒收受。且依鴻泰企業社之規定，業務員林恩麒可分得該仲介服務費之30% 即1 萬200元作為報酬，其餘2萬3千800元則均歸鴻泰企業社即負責人蔡家源所有。嗣於同年5 月12日，陶秉梅整理本件房屋時，偶然間從同棟公寓鄰居處，得知本件住宅為「凶宅」，並上網查證屬實，始驚覺受騙。三、案經陶秉梅訴由臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理由一、證據能力之判斷本案後開認定被告蔡家源、林恩麒犯罪事實存否所用之下列證據，經檢察官、被告、辯護人於本院審理中均同意有證據能力（本院易字卷第58頁背面），且於言詞辯論終結前未聲明異議，依刑事訴訟法第159條之5第2項、第1項規定，視為同意作為證據。本院審酌下列證據資料作成時之情況，並無不適當之情形，且證據力並未明顯偏低，依刑事訴訟法第159條之5第2項、第1項規定，應均具有證據能力。二、認定犯罪事實所憑之證據及理由㈠被告蔡家源部分：上開犯罪事實，業據被告蔡家源迭次於準備程序、審理中坦承不諱，核與證人即告訴人陶秉梅於偵查、審理中證稱遭隱瞞本件房屋為凶宅並購買之情節（偵一卷第31至35頁、第42頁、偵三卷第22至23頁、偵四卷第4至5頁）、證人即辦理本件房屋移轉登記之地政士朱建福於偵查中結證稱：陳桂玉、蔡家源、林恩麒是要賣本件房屋的人，其中陳桂玉是屋主，簽立買賣契約當時，陳桂玉、蔡家源及林恩麒都沒有提起本件房屋是凶宅等語（偵四卷第4 頁）相符，並有陳桂玉與陶秉梅簽訂之不動產買賣契約書、陶秉梅所簽發面額30萬元之支票（支票號碼：MCA0000000）正反面影本、101年4月26日收據（金額3萬元）影本、101年5月10日收據影本（金額4千元）、臺灣高雄地方法院檢察署勘驗報告、高雄市政府地政局鳳山地政事務所102年7月3日高市地鳳資字第00000000000號函檢送該所100年1 月21日收件鳳登字第17700號土地登記申請書及其附件影本、高雄市政府警察局鳳山分局102年7月19日高市警鳳分偵字第00000000000 號函檢送變屍死亡案報案及相關資料等文書證據各1 份（偵一卷第6至7頁背面、第36頁、第51至53頁，本院卷第12至20頁背面、第22至31頁）存卷可查，是被告蔡家源前開自白核與事實相符。本件關於被告蔡家源部分事證明確，被告蔡家源犯行堪以認定，應予依法論科。㈡被告林恩麒部分：訊據被告林恩麒固坦承從未將本件房屋為凶宅乙情告知告訴人，且有於上揭時間持鑰匙帶告訴人看本件房屋，及告知告訴人本件仲介服務費之金額等事實，惟矢口否認涉有詐欺犯行。辯稱：當時告訴人至鴻泰企業社簽立委任契約書，伊因為不在現場，所以有叫蔡家源要告知告訴人本件房屋為凶宅，且本件在代書那裏簽立買賣契約前，告訴人就曾見過陳桂玉、蔡家源，伊沒有詐欺，買賣契約簽訂時伊也不在場，伊沒有收到錢云云。辯護人則為被告林恩麒之利益辯稱：①被告林恩麒並無參與本件房屋行銷過程，並無告知凶宅之義務、②被告林恩麒依照鴻泰企業社內規，本件房屋成交可分得仲介服務費四成，並無意圖為自己不法所有之主觀犯意云云。經查： ⒈上開被告林恩麒所不否認之事實，核與證人陶秉梅、朱建福於偵查中之證詞、同案被告蔡家源於審理中之證述相符（偵一卷第31至35頁、第42頁、偵三卷第22至23頁、偵四卷第4 至5頁、偵四卷第4頁），並有上述之㈠部分所載文書證據可資佐證，此部分之事實，堪以認定。 ⒉本件就被告林恩麒部分，應審究者厥為：①被告林恩麒是否具有告知告訴人本件房屋為凶宅之義務？如有，則被告林恩麒違反上開義務，是否構成詐欺取財罪？②被告林恩麒與同案被告蔡家源、證人陳桂玉間，就本件犯行是否有犯意聯絡及行為分擔？茲分敘如下： ⑴本件房屋確曾發生「非自然身故」事件，為俗稱之「凶宅」：查本件房屋曾於98年10月28日19時40分許，在本件房屋發現林惠文、施慶澤於其內燒炭並死亡，即俗稱之「凶宅」等情，業經本院依職權調取高雄市政府警察局鳳山分局102年7月19日高市警鳳分偵字第00000000000 號函檢送變屍死亡案報案及相關資料（本院易字卷第22至31頁）核閱屬實，並有卷附網路新聞列印資料1份（偵一卷第4頁）在卷可證，堪認屬實。 ⑵被告林恩麒有告知告訴人本件房屋為凶宅之義務，且主觀認知「凶宅」屬於不動產交易之重大事項，應告知買受人，惟仍刻意隱瞞告訴人： ①按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第528條、第535條、第565條、第567條第1 項前段分別定有明文規定。查本件證人陳桂玉委任鴻泰企業社即同案被告蔡家源、被告林恩麒出售本件房屋，且本件向證人陳桂玉報告締約機會者為被告林恩麒，業據證人陳桂玉供證：林恩麒說她有一組客人（按：即指告訴人），可以賣170 萬元而已，第一個告訴伊的是林恩麒等語明確在卷（本院易字卷第63頁），又鴻泰企業社之營業項目中，列有「不動產買賣業」、「仲介服務業」，此觀之鴻泰企業社商業登記抄本自明（偵一卷第25頁），足見告訴人藉由鴻泰企業社即同案被告蔡家源、被告林恩麒購入本件房屋，及證人陳桂玉委託鴻泰企業社即同案被告蔡家源、被告林恩麒出售本件房屋之民事法律關係，契約內容均非單純之報告訂約機會或為訂約之媒介，誠各屬居間與有償委任之混合契約無疑。又按意思表示之內容有錯誤，表意人得將其意思表示撤銷之，至物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項前段、第2項分別設有明文。是本件關於買賣標的之不動產，其所有權有無瑕疵（諸如物之瑕疵或他人主張權利等）或物之性質等，為當事人締約與否之重要考量要素，依民法第535條後段、第567條第1項前段之規定，鴻泰企業社即同案被告蔡家源、被告林恩麒均應負善良管理人之注意義務，善盡調查之能事，並詳予告知告訴人，如本件房屋之性質，若交易上認為重要，因鴻泰企業社即同案被告蔡家源、被告林恩麒未盡告知義務而錯誤，告訴人尚得據此依前述民法規定，撤銷買賣契約。 ②徵之常理，買受人購買房屋時，均將其市場價格、日後是否容易脫手，甚至居住心理狀況等事項列為重要考慮因素，故是否曾發生非自然身故事件（即俗稱「凶宅」），乃房屋標的狀況之重要事項，且為買賣時易產生糾紛之事項，自亦成為締結買賣契約之重要事項。又何謂「凶宅」，雖無明確之法律上定義，然一般而言，買賣標的之房屋內「曾發生因凶殺或自殺事件，而致自然人於該房屋內，因而出於非自然性因素死亡」之房屋，即屬社會通念所稱之凶宅。而此導致房屋成為凶宅之先行因素，雖或未對此類房屋造成直接、具體、客觀可見之「物理性」損傷，惟就一般社會大眾而言，不無使人在心理層面產生嫌惡或恐懼感，對居住於其內之住戶而言，除產生對於居住品質之疑慮外，在客觀上，亦容易導致該房屋日後交易轉手之困難，因此，在現今房屋交易市場及實務經驗中，具有「非自然身故」情事之房屋，均會嚴重影響買受人之購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格低落情事。另因該等房屋並非同於一般適於居住之標的，與週遭環境相較，轉手不易，且買賣價格有顯著低落情事，故成為凶宅之該房屋，除造成買受人心理層面之影響深遠，甚而導致無形之經濟性價值減損，並進而影響其市場價格。因此不動產之價格受內、外在環境影響甚深，舉凡是否有他人主張權利（即點交與否或他項權利）？是否為輻射屋（即鋼筋之輻射檢測值過高）？是否曾有鄰損狀況（即是否曾發生火災、地震等災害）？是否為凶宅（即曾經發生兇殺案或自殺情事）？是否為海砂屋等情，均會嚴重影響不動產之交易價格，為不動產所有人及買賣不動產之人特別重視，此為一般社會生活經驗法則。況就本件告訴人洽詢、購買本件房屋之歷程觀之，本件房屋因有漏水問題，雖於價金談妥後，仍因漏水問題協商3至4次，此據證人朱建福於偵查中證稱明確在卷（偵一卷第41至43頁、偵四卷第4 頁），足見告訴人並未因本件房屋之「漏水」問題而取消購買本件房屋之意願，反觀告訴人於101年5月10日與證人陳桂玉，在證人朱建福處簽訂本件房屋買賣契約後，知悉本件房屋為「凶宅」後，旋即於同年月14日（即簽約後4 日），未如同面對「漏水」問題般予以協商解決，而迅速於101年5月14日即與證人陳桂玉解除本件買賣契約，此觀之101年5月14日手寫還款證明1紙（偵一卷第8頁）即明，益徵本件房屋是否為凶宅乙事，除會嚴重影響不動產之交易價格，為不動產所有人及買賣不動產之人特別重視外，更嚴重影響交易相對人之購買意欲，是「凶宅」與否實質上影響買受人購買意願之高低，甚至因而不願交易，確屬社會生活經驗法則無訛。 ③另觀察不動產交易實務中，凡透過仲介者所促成之不動產交易，該仲介者除受出賣人之委託代為帶看房屋，甚或於授權範圍內，告知買受人可能成交之價金，同時亦受買受人之委託代為向出賣人議價，然此關於買賣標的之房屋屋況，除仲介者一無所知外，對於其本於房屋仲介業務所知悉之影響交易價格重大因素，諸如上述是否有他人主張權利（即點交與否或他項權利）？是否為輻射屋（即鋼筋之輻射檢測值過高）？是否曾有鄰損狀況（即是否曾發生火災、地震等災害）？是否為凶宅（即曾經發生兇殺案或自殺情事）？是否為海砂屋等情，因買受人相對於出賣人、仲介人員，本屬該交易事件中資訊不對稱之弱者，基於交易之誠信原則，所有參與該交易之人員，不論係出賣人或實際參與仲介人員，於已知悉之上開影響價格之重大因素，本負有向買受人據實告知之義務，否則仲介者即可恣意隱瞞上開導致房屋價格下滑之因素，依此不誠信之方式，以較高之價格，促成該筆不動產交易，而坐收因交易價格提高而遞增之仲介服務費，此顯與整體法秩序有悖。 ④加以，被告林恩麒於偵查中亦自承：不動產買賣雙方會將屋況等重要事項記載在契約書內，如果契約書沒有記載，會記載在其他特別約定欄，伊覺得「凶宅」與否是不動產交易的重大事項，會影響購屋者的意願等語（偵二卷第29頁），顯見對本件房屋之屋況及是否為凶宅此等重大事件，被告林恩麒主觀之認識與現今一般社會生活經驗法則並無扞格，又該是否為「凶宅」之重大事項，如未記載於契約書，則會記載於其他特別約定欄內。然本件告訴人與證人陳桂玉所簽訂之不動產買賣契約書，其內對於本件房屋為凶宅之事實隻字未提，此觀之該買賣契約書（偵一卷第6至7頁背面）自明，且告訴人於偵查中結證稱：伊之前在鴻泰企業社有見過蔡家源，但林恩麒是業務，伊主要係與林恩麒接洽，伊與蔡家源、林恩麒接洽時，均未告知本件房屋曾發生過自殺案件，當時伊有主動問本件房屋有無事故問題，林恩麒說本件房屋絕對沒有問題，這是屋主要買給父母親住的，父母親不住，才要賣掉，後來伊知悉本件房屋為凶宅後，伊去問蔡家源、林恩麒為何沒說，他們裝作不知道，都說是被陳桂玉騙的等語（偵三卷第22至23頁），復稽之被告林恩麒於本件事發後，初次於102年2月28日至臺灣高雄地方法院檢察署應訊時，亦當庭向檢察官表示對於本件房屋為凶宅一事毫無所悉，嗣於再次至該署應訊時，則改口稱知悉本件房屋為凶宅，有該署檢察官102年2月28日、102年4月3日訊問筆錄各1份存卷可憑（偵二卷第14頁及背面、第27至29頁），則衡諸被告林恩麒於偵查中初次應訊時，面對代表國家之檢察官訊問時，亦就是否知悉本件房屋為凶宅乙情，且為刻意之隱瞞，遑論於告訴人洽詢時，被告林恩麒面對非國家公權力機關之告訴人，為虛偽不實陳述之可能性更高，是上揭告訴人指稱洽詢本件房屋屋況時，被告林恩麒當場表示無任何問題乙節之證詞，顯為可採。 ⑤又按所謂「施以詐術」之手段，固不以積極的欺罔方法使人陷於錯誤為限，即「利用」他人之錯誤，而使其為財物之交付，亦包括在內。換言之，「利用」他人之錯誤，亦可視為施用詐術之行為。因之，在此種情形，行為人係將「他人的錯誤」視為詐術方法的一種，加以「利用」，圖使他人為財物之交付，若行為人並無「利用」他人錯誤之行為，僅係該他人自己單純之錯誤而支付財物，因該行為人並無「利用」該他人錯誤之行為，亦難認該行為人係因「施用詐術」而取得財物。又施用詐術，亦有以不作為之方式為之者，但以行為人依法令負有告知事實義務為前提，行為人因故意不為告知，致對方基於錯誤而為財物之交付，仍應負詐欺之罪責，若行為人並無告知義務，或行為人之不為告知與對方基於錯誤所為之給付間，並無因果關係，仍難成立不作為之詐欺罪。從而，依上開被告林恩麒之供述、告訴人之證詞及本件房屋之不動產買賣契約書（按：其內對於本件房屋為凶宅之事實隻字未提）相互勾稽比對，足見被告林恩麒基於上開民法及交易上之誠信原則，雖具有告知告訴人本件房屋為凶宅之義務，然竟明知本件房屋為凶宅，且為應告知買受人即告訴人之重要事項，卻於告訴人洽詢本件房屋屋況時，除刻意隱瞞本件房屋為凶宅之事實外，更積極向告訴人表示本件房屋無任何問題（按：關於本件房屋非凶宅之表示），無論就積極之作為或消極之不作為而言，顯為詐術之行使無疑。 ⑶被告林恩麒與同案被告蔡家源、證人陳桂玉，就本件犯行有犯意聯絡及行為分擔： ①按共同正犯之意思聯絡，不限於事前有所協議，其於行為當時，基於相互之認識，以共同犯罪之意思參與者，亦無礙於共同正犯之成立（最高法院73年台上字第1886號判例意旨參照）。是關於共同正犯之成立，祇須具有犯意之聯絡，行為之分擔，既不問犯罪動機起於何人，亦不必每一階段犯行，均經參與。共同實行犯罪行為之人，在合同意思範圍內，各自分擔犯罪行為之一部，相互利用他人之行為，以達其犯罪之目的者，即應對於全部所發生之結果，共同負責；共同正犯間，非僅就其自己實行之行為負其責任，並在犯意聯絡之範圍內，對於他共同正犯所實行之行為，亦應共同負責；又共同正犯不限於事前有協議，即僅於行為當時有共同犯意之聯絡者亦屬之，且表示之方法，不以明示通謀為必要，即相互間有默示之合致亦無不可。 ②被告林恩麒至少於買賣契約訂立當時，即對於證人陳桂玉、同案被告蔡家源共同謀議詐欺告訴人之行為，基於相互之認識，以共同犯罪之意思參與本件詐欺犯行： 被告林恩麒於本件買賣契約訂立當時在場：被告林恩麒固辯稱：本件房屋買賣契約簽立時，伊根本不在場云云。惟被告林恩麒於本件房屋買賣契約簽訂時在場在場之事實，業據證人朱建福於偵查中證稱：簽立合約時，當場陳桂玉、蔡家源、林恩麒都沒有提及這間房屋為凶宅等語（偵四卷第4 頁）、證人陳桂玉於審理中證稱：伊與告訴人簽約時，林恩麒在場等語（本院易字卷第112 頁）、告訴人於審理中證稱：買賣契約簽立時林恩麒、蔡家源都有在場，但解約時蔡家源不在場等語（本院易字卷第120 頁）、共同被告於本院審理中證稱：簽買賣契約時，林恩麒在場等語（本院易字卷第105頁）明確在卷，堪以認定。 證人陶秉梅於偵查中證稱：伊於101年4月10日付斡旋金3 萬元給林恩麒，另外於同年5月10日將4千元仲介服務費交給蔡家源，蔡家源並當場將該4 千元轉交給林恩麒，之前的斡旋金3 萬元就轉成仲介服務費（按：本件仲介服務費共計3萬4千元，即本件房屋價金170萬元之2% ），當初是林恩麒向我介紹房子的環境，伊之前在鴻泰企業社有見過蔡家源，但林恩麒是業務，主要是林恩麒接洽，伊所支付的3萬4千元仲介服務費，其中3 萬元林恩麒叫伊先交給另一名員工（偵一卷第31頁、第34頁、偵三卷第22至23頁）、證人陳桂玉於偵查及審理中證稱：伊比較少與蔡家源接觸，告訴人是林恩麒介紹來買本件房屋的，伊將本件房屋鑰匙交給林恩麒等語（偵一卷第32至35頁，本院易字卷第110 頁）、同案被告蔡家源亦於偵查中及本院審理中證稱：伊是鴻泰企業社負責人，林恩麒擔任行政兼業務，房屋買賣都是林恩麒在賣，陳桂玉委託林恩麒賣的，本件主要是林恩麒與告訴人接洽，陳桂玉將林恩麒視為投資助理，陳桂玉都是直接交代林恩麒，當時林恩麒有告知伊告訴人出價170 萬元要買本件房屋，伊當場打電話告知陳桂玉，陳桂玉有在電話中告知伊既然告訴人出這個價錢，賣得很便宜，那就不要把「凶宅」之事情告知告訴人，當初本件房屋係陳桂玉委託林恩麒賣的，伊在告訴人與陳桂玉簽買賣契約時，伊有告訴陳桂玉要不要告知告訴人，但伊與陳桂玉、在場的林恩麒都沒有提及凶宅一事等語（偵三卷第3至4 頁，本院卷第104至105頁、第107頁），可知被告林恩麒乃與告訴人接洽本件房屋買賣事宜之主要人物，又本件房屋鑰匙之保管者亦為被告林恩麒，且證人陳桂玉關於本件房屋出售之主要聯絡者為被告林恩麒，仲介服務費尾款4 千元之收受者亦為被告林恩麒，足認被告林恩麒於本件犯行著力甚深，證人陳桂玉、同案被告蔡家源，若無被告林恩麒之協力，本件交易實無成立之可能。況本件被告林恩麒、證人陳桂玉、及同案被告蔡家源，於告訴人簽訂本件房屋之買賣契約當時，均知悉本件房屋為凶宅，且於簽約期間均未曾提及此情，而在場之被告林恩麒既主觀認知「凶宅」屬於不動產交易之重大事項，應告知買受人即告訴人，惟於同案被告蔡家源、證人陳桂玉並未在簽定買賣契約前，主動告知告訴人上情之客觀情狀下，亦未基於交易上之誠信原則，告知告訴人本件房屋為凶宅之事實，則顯見被告林恩麒確與同案被告蔡家源、證人陳桂玉，就本件犯行有犯意聯絡及行為分擔無疑。 ⑷復查，被告林恩麒受告訴人委託處理購買本件房屋事宜，未盡告知義務，故意隱瞞本件房屋為凶宅之事實，向告訴人行使詐術，使告訴人陷於錯誤，而向證人陳桂玉購入本件房屋甚明。又本件被告林恩麒雖明知本件房屋為凶宅，且為應告知買受人即告訴人之重要事項，卻於告訴人洽詢本件房屋屋況時，除刻意隱瞞本件房屋為凶宅之事實，更積極表示本件房屋無任何問題。是被告辯稱：伊有叫蔡家源要告知本件房屋為凶宅，且告訴人與蔡家源、陳桂玉於買賣契約簽訂前就見過面，伊沒有詐欺云云、辯護人為被告林恩麒之利益辯以：被告林恩麒沒有告知義務云云，均核與事證不符，亦與常情有違，且其有無要求蔡家源告知告訴人本件房屋為凶宅，或告訴人是否於簽約前與證人陳桂玉、同案被告蔡家源見過面，核與其自身是否刻意隱瞞凶宅之事實無涉，並不因此而解免其基於上揭民法及交易上之誠實信用原則，所生之告知本件房屋為凶宅之義務，被告林恩麒前揭所辯，顯係事後卸責避就之詞，均不足採信。 ⑸再者，辯護人固為被告林恩麒之利益辯稱：依照鴻泰企業社內規，本件房屋成交可分得仲介服務費，被告林恩麒並無意圖為自己不法所有之主觀犯意云云。然衡以常情，不動產交易之仲介服務費，本即仲介者按買賣標的物之實際成交價格，依照一定之成數比例，分別向買受人、出賣人所收取，且該仲介服務費之多寡恆取決於交易價格之高低，又被告林恩麒於準備程序中供稱：一般案件的報酬，是抽服務費的30至40%等語（本院易字卷第42 頁），足認本件被告林恩麒於本件房屋之交易中，所能獲得之報酬即為本件房屋成交價格之一定成數比例之服務費，再由該仲介服務費中，依鴻泰企業社內規，抽取30至40% 無訛【按：本件被告林恩麒否認犯行，而卷內並無證據可資證明被告林恩麒應按何比例分得仲介服務費之報酬，依罪證有疑惟利被告林恩麒原則，認定為30% 】，因而，本件被告林恩麒刻意隱瞞本件房屋為凶宅之事實，導致影響告訴人出價高低，或購買意願之因素，未於其出價前受考量，而逕以非凶宅之價格出價170 萬元，倘本件房屋確實成交並由告訴人給付價金，則被告林恩麒自因而輾轉、間接獲致較據實告知為高之不法利得，蓋倘被告林恩麒據實告知凶宅乙事，則一般買受人之出價金額，依上開說明，遠較未考量該「凶宅」因素之價格為低之可能性甚高，甚而如本件告訴人之不願意購買，況如辯護人此部分所辯為可採，則依現今不動產交易實務而論，按仲介業內規以成交價格之一定比例計算服務費，再依該服務費計算業務員報酬之仲介業者比比皆是，循此而論，豈非所有按仲介服務費成數比例計算業務員個人報酬之業務員，主觀上均無不法所有之意圖，而得恣意隱瞞上述重要影響交易價格之資訊？又買受人之損失與否，亦繫諸於仲介業者之良知？此亦顯悖於常理，是辯護人此部分所辯，亦無理由，委無足採。 ⑹被告林恩麒固辯稱：伊沒有收到錢云云。然告訴人於本院審理中證稱：一開始林恩麒叫伊交付3 萬元斡旋金，伊就去鴻泰企業社將錢交給林恩麒的同事代收，後來買賣契約簽立後，林恩麒又叫伊付4千元，伊就當場交4千元給蔡家源，蔡家源則當場交給林恩麒等語（本院易字卷第65頁背面），可知被告林恩麒前開所辯，要屬無稽，不足採信。又本件被告林恩麒、共同被告蔡家源、證人陳桂玉乃為本件詐欺犯行之共同正犯，業經本院認定如上，告訴人既曾交付30萬元本票1紙（第一期房價款）與證人陳桂玉、共計3萬4千元（仲介服務費）與同案被告蔡家源，則無論同案被告蔡家源是否將所收取之仲介服務費3萬4千元轉交與被告林恩麒，則基於共同正犯之責任共通原則，益徵被告林恩麒此部分未收到錢云云之辯詞，亦無足採。 ⑺另本院依辯護人聲請函詢高雄市○○區○○段0000號土地及其土地上建物1341建號附近之成交價格，於102年12 月之交易金額為158 萬元，此有高雄市政府地政局鳳山地政事務所103 年2月6日高市地鳳價字第00000000000號函1紙附卷足稽（本院易字卷第92頁），惟觀之該交易時間為102年12 月，核與本件告訴人與證人陳桂玉締結本件房屋買賣契約時，已逾1年6 月，亦與辯護人於本院審理中所稱：距離已經超過1年多了等語無異（本院易字卷第110 頁），徵之不動產價格隨著景氣、時間之變化而變動，自難以本件房屋所在地附近之不動產事後之交易價格，率爾推論本件房屋於交易當時之合理價格為何，附此敘明。 ⑻基上，本件被告林恩麒就本件房屋為凶宅之事實，既早已知悉，且於告訴人看屋之際詢問時，除刻意隱瞞上情外，甚至積極表示本件房屋沒有問題，且告訴人證稱所聯繫之對象為被告林恩麒，帶看房屋者亦為被告林恩麒；證人陳桂玉證稱本件房屋鑰匙所交付之人為被告林恩麒；又同案被告蔡家源亦於本院審理中結證稱：陳桂玉將被告林恩麒視為投資助理等語（本院易字卷第107 頁），顯見被告林恩麒於本件之犯行，乃立於犯罪支配者之地位，且事前與被告蔡家源參與謀議，並於事後向告訴人收取本件房屋之傭金，而有犯意聯絡至為灼然，且主要負責帶看房屋、與告訴人接洽，誠亦為本件犯行之行為分擔，自應就本件犯罪事實與共同被告蔡家源、證人陳桂玉負共同正犯罪責，從而被告辯稱：伊有叫蔡家源告知告訴人本件房屋為凶宅云云，核屬事後卸責之詞，無足解免其事前已參與謀議、事後刻意隱瞞等情，自應負共同正犯罪責。本件事證明確，被告林恩麒前開犯行堪以認定，應予依法論科。㈢綜上所述，被告林恩麒前開所辯均屬無稽，不足採信。本件事證明確，被告蔡家源、林恩麒本件共同詐欺犯行均堪以認定，各應予依法論科。三、論罪科刑㈠核被告蔡家源、林恩麒所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。被告蔡家源、林恩麒2 人就上揭犯行，與證人陳桂玉間，均有犯意之聯絡及行為之分擔，皆為共同正犯。㈡審酌被告蔡家源、林恩麒為圖個人私利，明知有人在本件屋內非自然身故死亡，仍隱瞞上揭情事未告知告訴人，致告訴人未能考量系爭房屋曾發生非自然身故情事，而購買系爭房屋，並因此受騙交付第一期價款30萬元支票1 紙、仲介服務費價金3萬4千元，衡以被告蔡家源固為鴻泰企業社負責人，然實際居於主導地位者乃被告林恩麒，被告蔡家源為輔助角色，且被告蔡家源自白犯罪，坦然面對刑事責任，被告林恩麒犯後未能誠實以對，尚乏確切知錯悔改之意，及被告蔡家源於審理中自稱高中畢業，均從事法拍屋代標工作等語（本院易字卷第120 頁），被告林恩麒則於審判中供稱高職畢業，從事過消防器材工作等語（本院易字卷第120 頁），並審酌告訴人於本院審理中證稱：伊於101年5月10日決定簽約購買本件房屋時，本身並無任何自用住宅，且伊在加工區工作，底薪較低，加班後之月收入僅約3萬6千元，當時存款亦僅30萬元，育有2 名子女，為離婚之單親母親，原本購入本件房屋除自己與2 名子女居住外，尚有一名胞姊同住，惟購買本件房屋資金胞姊並無幫忙，當時扣除伊購買本件房屋之30萬元及仲介服務費3萬4千元後，手頭上僅剩約5 萬元左右等語（本院易字卷第67至68頁），兼衡被告蔡家源、林恩麒犯罪動機、手段、智識程度、家庭狀況等一切情狀，分別量處被告蔡家源有期徒刑6月、被告林恩麒有期徒刑7月，並就被告蔡家源部分諭知如易科罰金之折算標準，以資懲儆。四、另被告蔡家源雖曾因業務侵占案件，經本院以89年度易字第5428號判決判處有期徒刑7月，緩刑2年確定，而於90年7 月12日經臺灣高雄地方法院檢察署以90年度執他字第3887號執行結案，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參。惟其緩刑已期滿，而未經撤銷，依法其刑之宣告已失其效力，亦即與未曾受徒刑之宣告者相同。本院審酌被告蔡家源僅因一時失慮而誤觸本件法網，已深具悔意而其犯後坦白認錯，且觀之被告蔡家源曾於102年4月2 日偵查中供稱：本件買賣契約解除後，伊有還告訴人1 萬元，當時伊有跟告訴人商量因為伊沒有工作，希望能分期還款，告訴人說好等語（偵三卷第22頁），可知被告蔡家源於本件事發後曾與告訴人達成賠償還款協議，信被告蔡家源經此偵審程序，應知所警惕，諒無再犯之虞，考量本件被告蔡家源並非基於犯罪之主要核心支配者，可非難性顯無同案被告林恩麒高，是本件關於被告蔡家源部分，所宣告之刑認以暫不執行為適當，併予宣告緩刑2 年，以啟自新，又本院審酌被告蔡家源所犯情節、告訴人曾接受被告蔡家源金錢賠償等情，併依刑法第74條第2項第3款規定諭知應履行如主文第一項後段所示之負擔。再者，被告若未按上揭條件如期履行，情節重大者，足認原宣告之緩刑難收其預期效果，而有執行刑罰之必要者，得依刑法第75條之1第1項第4款規定，撤銷緩刑之宣告，附此敘明。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第28條、第339條第1項、第41條第1項前段、第74條第1項第1 款、第2項第3款，刑法施行法第1條之1第1項、第2項前段，判決如主文。本案經檢察官高文政到庭執行職務。中華民國 103 年 3 月 11 日刑事第六庭審判長法官李東柏法官王惠芬法官李承曄以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。中華民國 103 年 3 月 11 日書記官邱慧柔附錄本判決論罪之法條：中華民國刑法第339條第1項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。

臺灣高雄地方法院102年度易字第614號

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