臺灣高雄地方法院100年度訴字第107號

• 裁判案由: 遷讓房屋 等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 100 年 05 月 18 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第107號原　　　告　高雄區漁會
法定代理人　黃仙在
訴訟代理人　張永昌律師
陳煜昇律師
被　　　告　玉婷商行
法定代理人　薛玉婷
訴訟代理人　侯永福律師
複代理人　　謝佳蓁律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一百年四月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼高雄市鼓山區○○○路一０九號建物遷出，將上開建物返還原告。
被告應自民國九十九年十月二十三日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新台幣肆萬柒仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣玖拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰玖拾萬壹仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市鼓山區○○○路109 號房屋（下稱系爭建物）係原告所有，原告與訴外人震菖實業有限公司（下稱震菖公司）就系爭建物成立租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新台幣（下同）47,500元，詎震菖公司未經原告同意，違反系爭租約之約定，將系爭建物全部轉租予被告，由被告於系爭建物上開設全家便利商店加盟店並持續占有使用中，經原告發函催告震菖公司限期改善，惟震菖公司屆期仍無法改善，原告乃於99年7 月30日終止系爭租約，故被告佔用系爭建物即屬無權占有，爰依所有物返還請求權，請求被告將系爭建物交還原告，並依不當得利之法律關係，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利47,500元等語。並聲明：㈠被告應自系爭建物遷出，將上開建物返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給付原告47,500元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與震菖公司負責人剪祝平自97年2 月起合夥於系爭建物該址經營全家便利商店，由剪祝平提供系爭房屋供被告使用，震菖公司並非將系爭建物轉租以獲取利益，自非轉租行為；又被告所經營之全家便利商店，非單純銷售商品，尚具提供服務性質，並不違反系爭租約約定。況被告為給付租金而簽發面額47,500元、受款人高雄區漁會、發票日自97年2 月15日起至98年1 月15日、付款人土地銀行新興分行之支票12紙，上開支票均經原告收受並兌現，顯見原告一開始即知悉系爭建物由被告使用之事實。且被告於系爭建物經營全家便利商店懸掛招牌，迄今已逾2 年，原告應可知悉非震菖公司使用系爭建物，而未為反對之意思表示，顯見原告默示同意震菖公司之轉租行為，嗣後原告又於99年1 月19日函知震菖公司改善轉租事宜，且於99年7 月30日終止系爭租約要求被告返還系爭建物，係違反誠信原則等語，以資抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭建物係原告所有，前與震菖公司就系爭建物成立租賃契約，租期自97年1 月1 日起至101 年12月31日止，每月租金47,500元。
㈡薛玉婷與剪祝平自97年2 月起合夥於系爭建物該址經營全家便利商店。
㈢原告於99年1 月19日函知震菖公司改善轉租事宜，且於99年7 月30日終止系爭租約。
四、本件之爭點：
㈠震菖公司將系爭建物提供予被告使用，是否違反系爭租約第5 條之約定？
㈡原告請求被告自系爭建物遷出，是否違反誠實信用原則？
㈢原告請求被告賠償相當於租金之不當得利有無理由？若有理由，金額以若干為適當？
五、得心證之理由：
㈠按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意；解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院19年上字第58號判例、96年度台上字第286 號判決意旨參照）。查系爭租約第5 條約定：乙方（按指震菖公司）非經甲方（按指原告）書面同意，不得將租賃物之全部或一部轉租，或借予他人使用，或與他人共用，或其他變相方法由他人使用房屋（惟提供服務性質不受此限），有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第61頁），此係因租賃關係之成立與存續，乃基於當事人間之信任，原告係基於與震菖公司間之信任關係，而將系爭建物出租予震菖公司，倘震菖公司未經原告之同意，擅自將系爭建物之一部出租或轉租予第三人，或將系爭房屋之全部或一部提供予第三人使用，因原告與該第三人間並不具備信任關係，於未經原告同意情形下，即任由第三人使用系爭建物，將使原告受有不可預期之損害，基此，解釋當事人訂定系爭租約第5 條之真意，應指於未經原告同意下，震菖公司原則上不得將系爭建物之全部或一部轉租或提供予第三人使用，惟為避免承租人即震菖公司受前開約定之限制，而無法就系爭建物為合理、便宜之使用，進而發揮房屋使用之最大經濟效益，乃約定於例外情形，雖未經原告之同意，且承租人係「提供服務性質」時，得由第三人使用全部或一部房屋，如震菖公司於地震發生時，提供系爭建物供災民暫住或供慈善機構從事賑災使用，或於下雨時短暫提供系爭建物供路人避雨等情形；而非泛指震菖公司得將系爭建物轉租或借用於「提供服務性質」之行業（如經營電動玩具業、理髮廳、三溫暖業、理容院等），倘如此解釋，震菖公司將能任意的系爭建物提供予任何具有提供服務性質之行業，顯將破壞租賃關係之信賴關係，原告即無法藉由系爭租約第5 條之約定，禁止震菖公司第三人之使用行為，以避免不可預期之損害，顯非系爭租約第5 條之立法本意。是以，被告辯稱：其所經營之全家便利商店，非單純銷售商品，尚具提供服務性質，並不違反系爭租約第5 條之約定云云，洵屬無據。
㈡按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。查被告於99年11月8 日民事答辦暨聲請訴訟告知狀已自認震菖公司將系爭建物轉租予被告及受告知人剪祝平等語（見本院卷第36頁），嗣於100 年3 月16日答辯二狀變更陳述為系爭建物係剪祝平與薛玉婷合夥成立玉婷商行，由剪祝平提供系爭建物為出資物，震菖公司並非轉租予被告等語（見本院卷第80頁反面至第81頁），惟被告未能舉證證明前開自認與事實不符，且原告並未同意被告撤銷該自認，是被告抗辯其使用系爭建物並非轉租而來云云，尚難憑採。況原告於97年1 月18日與震菖公司成立系爭租約，將系爭建物出租予震菖公司，有房屋租賃約書在卷可佐（見本院卷第60 至63 頁），而薛玉婷與剪祝平於91年1 月20日成立合夥關係，合夥經營玉婷商行，亦有合夥契約書在卷可證（見本院卷第65頁），顯見原告係將系爭建物出租予「法人」震菖公司，而非出租予「自然人」剪祝平，震菖公司與剪祝平乃不同之權利義務主體，震菖公司乃系爭建物之承租人，始有權使用系建物，是被告辯稱剪祝平與薛玉婷合夥成立玉婷商行，由剪祝平提供系爭建物為出資物云云，亦難憑採。
㈢按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例參照）。再者，權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅（最高法院72年度台上字第2673號判決參照）。
⒈查震菖公司將系爭建物違法轉租予被告，被告未經原告同意使用系爭建物，因兩造間並無信任關係存在，被告使用系爭建物之結果，可能造成系爭建物不可預期之破壞，甚或於租約到期後，被告仍拒絕遷出，無權繼續占有系爭建物，致原告收回房屋之困難等極大風險，該風險並非原告單純收受租金，即得以獲得彌補，否則豈有以契約約定禁止轉租之必要，則被告辯稱原告將系爭建物出租予震菖公司或被告，均得收取租金，若終止租賃契約收回系爭建物，將使被告遭受不能營業之巨額損失，原告行使收回房屋之權利，違反誠實信用原則云云，尚屬無據。
⒉被告為支付租金，乃簽發面額47,500元、受款人高雄區漁會、發票日自97年2 月15日起至98年1 月15日、付款人土地銀行新興分行之支票12紙，上開支票均經原告收受並兌現，有支票在卷可證（見本院卷第39至49頁），且為原告所不執，堪信為真。查震菖公司固提供前開支票支付租金，惟震菖公司為何提供發票人薛玉婷之支票支付租金，係震菖公司與薛玉婷之內部關係，原告所在意者乃兌現支票取得票款，尚難遽此認原告知悉震菖公司將系爭建物轉租予被告。再者，系爭建物雖自97年1 月30日起即經財政部高雄市國稅局鼓山稽徵所同意營業設立登記，開始經營全家便利商店，固有該所97年1 月30日財高國稅鼓營業字第09 73000241 號函在卷（見本院卷第104 至106 頁），又被告與剪祝平自97年2 月起合夥於系爭建物經營全家便利商店，復為兩造所不爭執，惟原告如何即可據此知悉非由震菖公司使用系爭建物經營全家便利商店，被告並未舉證以實其說，被告所辯已難憑採；況震菖公司違法轉租系爭建物予被告，被告僅使用系爭建物經營全家便利商店2 年，原告並非長時間不行權利，則原告於99年1 月19日通知震菖公司改善違法轉租事宜，嗣主張終止系爭租約，係屬合法權利之行使，難認有何權利濫用之情事，亦堪認定。㈣震菖公司違反系爭租約第5 條之約定，將系爭建物轉租予被告，業如前述，而原告先於99年1 月19日函知震菖公司改善轉租事宜，復於99年3 月15日通知震菖公司自系爭建物遷離，再於99年7 月30日終止系爭租約，有高雄區漁會99年1 月19 日 高漁會管字第0990000518號函、99年3 月15日高漁會管字第0990002047號函、99年7 月30日高漁會管字第0990006900號函在卷（見本院卷第12至14頁）。則震菖公司於原告終止系爭租約後，已無使用系爭建物之合法權限，自亦無權將系爭建物轉租予被告，則被告占用系爭土地既無合法權源，是原告依民法第767 條第1 項之規定請求被告自系爭建物遷出，將房屋返還原告，即屬有據。
㈤按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。原告已於99年7 月30日終止系爭租約，業如前述，則被告自99年7 月30日起即無權占有系爭建物，其無法律上原因使用系爭建物而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179 條規定，請求被告自起訴狀送達翌日（即99年10月23日）起至返還系爭建物之日止，按月給付使用系爭建物相當於租金之不當得利，即屬有據。本院審酌原告以每月47,500元之代價出租予震菖公司，震菖公司再將系爭建物違法轉租予被告，則以原告與震菖公司之租金金額，計算被告使用系爭建物相當於租金之不當得利金額，尚屬適當，則原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日（即99年10月23日）起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給付原告47,500元為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求被告應自系爭建物遷出，將系爭建物返還原告，及自99年10月23日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告47,500元，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 18 日民事第三庭 法 官 洪能超
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 18 日書記官 火秋予