臺灣高雄地方法院100年度訴字第545號

• 裁判案由: 返還不當得利 等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 100 年 11 月 30 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第545號原　　　告　蕭文山
訴訟代理人　王梵緒律師
被　　　告　京城101大廈管理委員會
法定代理人　呂文榮
訴訟代理人　葉美利律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國100 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾玖萬陸仟陸佰肆拾陸元，及自民國九十九年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁拾玖萬陸仟陸佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。經查，被告之法定代理人原為張國蓉，嗣於訴訟繫屬中變更為呂文榮，業據被告具狀聲明承受訴訟，已合法送達於原告（見本件卷宗頁148 ），並提高雄市鼓山區公所民國100 年7 月29日高市鼓區民字第1000009066號函（見本院卷宗頁147 ）為證，核無不合，先予敘明。
二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」亦為民事訴訟法第255 條第1 項第3 款所明定。本件原告起訴原聲明判決被告應給付原告新臺幣（下同）59萬元，及自95年2 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣原告於100 年6 月1 日具狀（見本件卷宗頁75至76）擴張訴之聲明：被告應給付原告63萬元，及自95年2 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，合於上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於95年1 月20日因買賣而取得坐落高雄市○○區○○段665 地號，權利範圍10萬分之1955之土地（下稱系爭土地），及其上同段3350建號即門牌號碼為高雄市○○區○○路76號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）之所有權，並於95年2 月9 日辦畢所有權移轉登記。詎被告自95年2 月9 日起至99年12月9 日止，無權占用系爭房屋如高雄市政府地政處鹽埕地政事務所96年4 月19日製作建物測量成果圖（複丈日期為同年月12日，見本件卷宗頁15）編號丙所示面積16.5平方公尺之建物（下稱丙建物），供其設置管理員專用廁所及其他設備之用，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害。又原告於95年8 月10日將系爭房屋出租，因訴外人即承租人梁美麗即彤妍企業社（下稱彤妍）發現可使用面積短少16.5平方公尺，而調降租金1 萬元，足認原告自95年2 月9 日起至100 年4 月9 日強制執行取回丙建物期間（共63個月），因不能使用丙建物所受損害為63萬元（即10,000×63＝63,000），為此，爰依民法第184 條、
第179 條等規定，訴請擇一判決，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應給付原告63萬元，及自95年2 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。
二、被告則以：被告係丙建物所在京城101 大廈（下稱系爭大廈）全體區分所有權人之占有輔助人，故占有丙建物之利益應歸系爭大廈全體區分所有權人共有，被告並未因占有丙建物而受有利益。又被告為非法人團體，不具侵權行為之責任能力，況本件乃肇因於地政機關登記錯誤，始生被告無權占用之結果，被告及系爭大廈全體區分所有權人對此結果之所生均無故意或過失。如認原告請求為有理由，原告於95年間即知悉有損害及賠償義務人，是原告應僅得請求自本件起訴時回溯2 年之損害，其餘請求已罹時效，且被告所受相當於租金之不當得利，應按丙建物及土地申報總價年息1%計算始為適當，且原告至遲於99年11月25日始向被告請求損害賠償，自應從被告收受起訴狀繕本之翌日始得請求被告負遲延責任等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲明均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，聲請准予免為假執行。
三、兩造間不爭執之事項：
㈠原告於95年1 月20日因買賣而取得系爭房地之所有權，並於95年2 月9 日辦畢所有權移轉登記。
㈡被告自95年2 月9 日起迄交還原告之日止，占有使用丙建物以供作管理員廁所及設置其他設備之用。
㈢原告於95年8 月10日將系爭房屋出租予彤妍，租期自95年9
月1 日起至105 年8 月31日，每月租金︰第一、二年每月75,000元，第三年每月85,000元，第四年每月88,200元，第五年每月92,600元，第六年每月105,000 元，第七年每月110,200 元，第八年每月115,700 元，第九年每月121,400 元，第十年每月127,400 元，並簽立房屋租賃契約。
四、原告主張被告無權占用丙建物，爰依侵權行為或不當得利法律關係，請求被告給付於占用期間相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並執以前揭情詞置辯。是以，本件應審酌者厥為：㈠被告有無侵權行為能力？是否為侵權行為損害賠償義務人？㈡被告是否因占有使用丙建物而受有利益？如是，應返還之利益應為若干？㈢被告何時交還丙建物？原告主張被告應自95年2 月9 日起負遲延責任，是否有據？茲析述如下。
五、被告有無侵權行為能力？是否為侵權行為損害賠償義務人？㈠按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是；且民事訴訟法已有第40條第3
項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依同條例第38條第1 項之規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源等不必要耗費。
㈡準此，被告雖為系爭大廈之管理委員會，固屬非法人團體，惟揆諸上開判決要旨，被告縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，然非謂原告不得訴請被告負擔侵權行為損害賠償之責任。查丙建物於原告受領返還前，係由被告為系爭大廈所占有使用，供作管理員廁所及設置其他設備之用，是不論被告係為自己或為全體區分所有人占有，亦應認原告得基於程序選擇權及訴訟擔當之法理，選擇非以全體區分所有權人，而以被告起訴請求之對象，俾迅速而簡易確定私權並實現私權。是以，丙建物既為被告占有而供其設置管理員專用廁所及其他設備之用，具有事實上之管領力，殊難謂被告無當事人能力，且當事人適格之要件亦無欠缺。
六、被告是否因占有使用丙建物而受有利益？如是，應返還之利益應為若干？
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益，有最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。第按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限。」固為土地法第97條第1 項所明定，而租用基地建築房屋亦準用之。土地法第97條第1 項規定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年臺上字第392 號判例要旨參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條定有明文。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。惟土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，承租人應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非一般居住用房屋可比。況且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再者，我國經濟已屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。最高法院最近一致見解亦同此旨（見該院92年度臺上字第2305號、92年度臺簡上字第20號民事裁判要旨）。㈡查被告既有無權占用丙建物之事實，供作管理員廁所及設置其他設備之用，自非如土地法第105 條、第97條所指供住宅使用之情形，惟被告因占有使用丙建物而受有利益乙情，洵堪認定。矧查，原告前曾就系爭房屋出租予彤妍營業使用乙節，業據本院勘驗屬實，有100 年8 月24日勘驗筆錄、照片等在卷（見本院卷宗頁125 至126 、129 至141 ）可稽，並有原告提出被告不爭執之房屋租賃契約書佐證，足徵附屬於系爭房屋之丙建物，顯非供住宅使用之房屋甚明，揆諸前揭說明，殊無土地法第105 條、第97條規定之適用，故被告所辯應按丙建物之價額及系爭土地之申報總價年息1%計算相當於租金之不當得利等語，要難憑採。
㈢準此以言，被告無權占用原告所有附屬系爭房屋之丙建物，並因此受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，故原告主張請求被告返還相當於租金之不當得利，實屬正當，應予准許。而原告主張應依每月1 萬元之減少租金計算相當於租金之不當得利乙節，為被告所否認；經查，丙建物附屬青海路76號之系爭房屋，本應與系爭房屋內部使用連成一體，而系爭房屋乃原告出租予彤妍供作美容護膚營業場所，面臨青海路、美術東四路之三角窗地段，臨青海路部分其他建物大多為商業開發使用，美術東四路部分其他建物（除系爭大廈外）則多為透天住宅，生活機能可謂便利等情，有上開驗筆錄及照片附卷可憑；復斟酌丙建物之面積及附屬系爭房屋等情事，認本件原告主張受有相當於租金之不當得利，應以原告與彤妍間就系爭房屋簽立房屋租賃契約書所定之年租金，按丙建物占用面積與系爭房屋總面積之比例，覈實實際占用年數計算（詳如後述附表所示），始為適當、允妥。
七、被告何時交還丙建物？原告主張被告應自95年2 月9 日起負遲延責任，是否有據？
㈠按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。民法第235 條定有明文。經查，被告抗辯渠於100 年3 月4 日前即解除丙建物之占有，並於是日以存證信函通知原告辦理點交，有被告所提高雄民強郵局第18號存證信函在卷（見本件卷宗頁91）可證；又原告雖於100 年7 月19日言詞辯論期日陳明庭後確認是否已收受前揭存證信函乙事（見本件卷宗頁85），惟原告迄未於該期日後提出任何說明或再予爭執，迭經本院曉諭有無其它主張及舉證均未可得，參照民事訴訟法第280 條第1 項前段之旨，視同自認被告此部分抗辯之事實，是揆諸前揭規定，堪認被告已於100 年3 月4 日交還丙建物，故原告僅得請求被告無權占用自95年2 月9 日至100
年3 月4 日止相當於租金之不當得利，至為明灼。
㈡至原告主張：被告應自95年2 月9 日起加計法定遲延利息云云，按給付無確定期限者，債務人於債權人請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段可資參照。是原告既未舉證此部分給付於起訴狀前已向被告為請求給付，並無催告之意思表示，則應自本件民事起訴狀繕本送達被告之翌日（即99年12月4 日，見本件卷宗頁37所示之送達證書）起計算利息，始為適法。
八、末就原告主張︰依民法第179 條規定之不當得利法律關係或民法第184 條規定之侵權行為法律關係，請求擇一判命被告給付部分，因所主張不當得利法律關係之請求，即得為原告有利之認定，故原告選擇合併侵權行為法律關係請求部分，即無再予審究之必要，附此附明。
九、綜上所述，被告自95年2 月9 日起至100 年3 月4 日止無權占用丙建物而受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害；從而，原告依民法第179 條規定不當得利法律關係，請求判命被告給付原告相當於租金之不當得利（如附表所示）396,646 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年12月4 日起至清償日止，按週年利率年5%計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
十、本件所命給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389
條第1 項第5 款之規定，自應就此部分依職權宣告假執行，雖經原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，自無庸就其聲請為准駁之裁判。至被告陳明願預供擔保，聲請准予免為假執行，核無不合，爰酌定如主文第4 項所示相當之金額准許之。另外，原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回之。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本件判決之結果，自無遂一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日民事第四庭 法 官 劉定安
附表（單位：元，小數點以下四捨五入）
┌──┬───────┬────────────────┬─────┐
│編號│被告無權占用期│年租金×占用面積／系爭房屋總面積│ 應繳金額 │
│ │間 │×占用年數 │ │
├──┼───────┼────────────────┼─────┤
│ 1 │95年2 月9 日至│900,000 ×16.5/212.62 ×326/365 │62,380 │
│ │12月31日 │ │ │
├──┼───────┼────────────────┼─────┤
│ 2 │96年1 月1 日至│900,000 ×16.5/212.62 ×1 │69,843 │
│ │12月31日 │ │ │
├──┼───────┼────────────────┼─────┤
│ 3 │97年1 月1 日至│1,020,000 ×16.5/212.62 ×1 │79,155 │
│ │12月31日 │ │ │
├──┼───────┼────────────────┼─────┤
│ 4 │98年1 月1 日至│1,058,400 ×16.5/212.62 ×1 │82,135 │
│ │12月31日 │ │ │
├──┼───────┼────────────────┼─────┤
│ 5 │99年1 月1 日至│1,111,500 ×16.5/212.62 ×1 │86,256 │
│ │12月31日 │ │ │
├──┼───────┼────────────────┼─────┤
│ 6 │100 年1 月1 日│1,260,000 ×16.5/212.62 ×63/365│16,877 │
│ │起至3 月4 日 │ │ │
├──┴───────┴────────────────┴─────┤
│總計：396,646 │
└─────────────────────────────────┘
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日書記官 林秀敏