101年度訴字第532號｜民事：回復原狀等｜裁判日期：101 年 11 月 12 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第532號原　　　告　民權皇家DC管理委員會法定代理人　林承鏞訴訟代理人　沈子杰李文禎律師複代理人　　林弘明被　　　告　黃建興訴訟代理人　周村來律師周元培律師洪郁婷律師上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國101 年10月22日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：原告之法定代理人張瑞星已變更為林承鏞，有卷附高雄市前鎮區公所民國101 年4 月9 日高市前區民字第10130617500 號函可稽，茲據其法定代理人檢具前開函文聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：被告為民權皇家DC大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，詎其未經全體區分所有權人同意，復未經協議分管，竟於坐落高雄市○鎮區○○段一小段820 地號土地上，同段1442號建物即門牌號碼高雄市○○路39號房屋（下稱系爭房屋）旁，擅自搭建或購入由建商為其二次施工興建之增建物（下稱系爭增建物），而無權占用如附圖所示屬於系爭大廈本身占用地面或屬於全體區分所有權人共有之法定空地（面積約21平方公尺）。又被告占用之土地既屬系爭大廈周圍上下範圍，且屬法定空地，依公寓大廈管理條例第7 條第1 款規定，即不得供做被告專有或約定為專用部分。且被告之上開行為，已屬變更構造行為，違反全體區分所有權人之權益，故伊即依區分所有權人會議決議，通知被告應將系爭增建物拆除，並將土地回復原狀，惟被告並未為之，爰依公寓大廈管理條例第8 條第2 項規定提起本訴等語，並聲明求為判令被告應將系爭增建物拆除，並回復原狀。二、被告則以：伊係於78年間向系爭大廈之建商即寶翔建設有限公司（後變更組織為寶翔建設股份有限公司，下稱寶翔建設公司）購買系爭房屋。又系爭增建物與系爭房屋係由寶翔建設公司同時建造完成，該增建物原係寶翔建設公司規劃作為通往系爭大廈地下店鋪之一樓樓梯間位置，嗣後因寶翔建設公司將地下店鋪改規劃為增設地下停車位，復將樓梯打除填平，再將增設之地下停車位分售予大樓住戶，另詢問伊是否願購買與系爭房地相連而仍閒置之系爭增建物，伊乃於80年4 月25日以新臺幣（下同）883,000 元向該公司購買該增建物，並由該公司加裝電動鐵捲門後交付伊使用。而系爭大廈於預售及完成銷售時，該大廈之區分所有人或住戶均明知上開地下室店鋪及系爭增建物之原始規劃，亦知悉系爭增建物所在土地並非屬法定空地，並由寶翔建設公司保留該店鋪專有權及系爭增建物及基地之專用權，故於寶翔建設公司打除填平通往地下店鋪之樓梯後，將店鋪、樓梯處改規劃為系爭增設停車位及將一樓樓梯間之系爭增建物出售時，既為各區分所有權人所明知，足見伊及買受該停車位之住戶均與各區分所有權人成立分管契約。況伊自買受系爭增建物後使用迄今，其間系爭大廈之歷任全體住戶自外觀上亦均明顯可知系爭增建物係由伊使用，並歷經約20年均無爭執或干涉，是縱認無明示分管契約，亦應有默示由伊專有使用之分管契約存在，自具有拘束全體區分所有權人之效力，並非無權占用。又原告迄今無法說明伊究有何行為違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定，竟逕以同條第2 項為據，訴請伊拆除系爭增建物並將土地回復原狀云云，顯屬無據，爰聲明求為判決原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠被告於78年6 月間向建商寶翔建設公司購買系爭房屋，並於78年7 月13日辦妥所有權移轉登記，為系爭大廈之區分所有權人之一。被告於80年4 月25日再向寶翔建設公司購買由該公司所興建之系爭增建物（面積21平方公尺) ，並與該公司於買賣契約中約定以現況點交該增建物。又系爭增建物與被告所有系爭房屋相鄰接，牆面磁磚完全相合，內部經被告打通，現由被告使用中。㈡系爭增建物原係建商寶翔建設公司興建通往系爭大廈地下店鋪之一樓樓梯間，後建商因將地下室店鋪及通往店鋪之樓梯所在位置改規劃為地下停車位，並將樓梯打除填平，再將地下停車位分售予大廈住戶使用，復詢問被告願否購買系爭增建物，嗣經被告同意購買，再由寶翔建設公司為之加裝鐵捲門，並以現況交付之。㈢有購買前開經寶翔建設公司改規劃為地下停車位之系爭大廈區分所有權人，兩造不爭執其等已取得停車位之分管，即已取得停車位之專用權，原告亦未曾對上開停車位買受人主張未有分管之事實或提起訴訟。惟至100 年間，原告始對被告起訴主張系爭增建物非屬其分管，被告係無權占用系爭大廈之法定空地。四、本件爭執事項：㈠被告占用系爭增建物及基地有無合法權源？有無分管之協議？㈡承上，原告有無權利請求被告拆除系爭增建物並回復土地原狀？五、本院之判斷：㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。民法第799 條第1 項、第818 條、第820 條第1 項分別定有明文。又共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，除依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21年上字第1598號及29 年上字第762 號判例意旨）。再者，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院87年度台上字第1359號、83年度台上字第1377號裁判要旨可供參照）。另公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號裁判意旨可參）。又共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，自非無權占有。另公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，此觀諸同條條例第55條第2 項但書規定即明。㈡查系爭大廈係於76年間取得建築執照，於78年5 月10日領得（78）高市工建築使字第1086、1087號使用執照，此有寶翔建設公司101 年10月4 日函及卷附土地、建物謄本附卷可稽（見本院卷第186 頁、雄簡卷第10、14頁），兩造對上開書證亦表示無意見，足見系爭大廈係早於公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布施行前即已取得建造執照及使用執照，則揆諸前開規定及說明，系爭大廈區分所有權人，倘就共有之共同部分，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，且得不受公寓大廈管理條例第7 條各款不得為約定專用部分之限制，惟特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關規定之適用。又被告係於78年及80年間，分別向寶翔建設公司購入系爭房地及系爭增建物，後將系爭房屋與系爭增建物打通供作其經營牙醫診所使用多年，此有卷附各該買賣契約書足憑，並經本院會同兩造前往現場勘驗製有勘驗筆錄及現場照片可稽，且為兩造所不爭執，則原告主張系爭增建物係由被告自行於系爭公寓大廈周圍上下、外牆面搭建之增建物，已構成公寓大廈管理條例第8 條第1項之變更構造行為云云，顯與事實不符而難認有據。㈢再被告所有系爭房屋與系爭增建物相鄰接，牆面磁磚相合，建材相同，此有系爭大樓壹層及地下平面圖及勘驗照片足稽（見本院卷第117 頁至119 頁、第157 、158 頁），兩造對上開證物真正亦無意見；又由兩造不爭執系爭增建物原係建商寶翔建設公司興建通往系爭大廈地下店鋪之一樓樓梯間，後建商將所建之地下室店鋪及通往店鋪之樓梯所在位置改規劃為地下停車位，並將樓梯打除填平，再將地下停車位及系爭增建物分售予大廈住戶及被告使用等情，足見被告抗辯系爭增建物係與系爭房屋同時興建，並非建商為其二次施工所建之違建物一節，應堪信屬真實。再由系爭大廈原竣工圖說載明系爭增建物位置係設計供地下1 樓店鋪出入使用，有高雄市政府工務局101 年10月22日高市工務建字第10106786300 號函可稽（見本院卷第117 至118 頁、第193 至196 頁）可稽，足認系爭大廈之建照或使用執照所核准之建築圖說，原即係規劃將系爭增建物及其下方地下一層所在店鋪，由原始起造人之建商起造並由其取得專有權或所有權，即日後可由建商申請單獨編列建號以利出售予後手即店鋪買受人以取得該店鋪建物之所有權及樓梯、樓梯間（即系爭增建物）之專用權，故應認建商當時即有與全體區分所有權人就店鋪、樓梯及一樓樓梯間之特定部分約定其保有此部分之專有權及專用權之意，且該店鋪、樓梯及樓梯間所在之土地，顯非屬法定空地、公共設施保留地或公寓大廈本身所占之地面亦堪認定；並由原告亦自承寶翔建設公司就該店鋪享有所有權或專有權而得自由處分，並得將店鋪及樓梯改規劃為停車位而出售予區分所有權人，使各停車位買受人取得此部分土地及空間之分管（見本院卷第151 頁反面），足見原告亦知悉系爭增建物及下方之店鋪土地，並非法定空地或公寓大廈本身所占之地面，並無公寓大廈管理條例第7 條各款不得為約定專用部分之限制，況系爭大廈係於公寓大廈管理條例公布施行前即已取得建造執照，縱樓梯及樓梯間及所在之土地係屬於系爭大廈區分所有權人所共有之土地，亦本不受該條各款不得為約定專用部分之限制，故原告空言主張系爭增建物係寶翔建設公司為被告二次施工所建，被告係無權占用法定空地或大廈本身所占用之地面，且屬變更構造行為，應將系爭增建物拆除並回復原狀云云，亦難認有據。㈣另據證人即系爭大廈之區分所有權人朱峰傑到庭具結證稱：我於79年向前手購入房屋，當時管仲路39號店面旁是有建物，該建物鐵門是拉下來的，不知做何使用，後來看牙齒及路過時知道系爭增建物是由被告使用，就是黃建興醫師診所。系爭增建物與被告之建物兩間連在一起由被告使用。我於92年擔任一般委員，93、94年擔任主任監察委員，95年是擔任副主委，在我當委員時，都沒有聽說大樓住戶對於該建物由被告使用有異議，79年到92年間，也沒有人於區權大會中提出異議。直到去年區分所有權人會議時，管委會提出有關黃醫師旁邊房子要回復原狀的表決單，好像決議要提出訴訟。系爭增建物位置下方之地下室空間是做停車位，在92、93年管理委員會會議中，從其他委員中聽說原來該位置是要作超市用，後來才改作系爭停車格使用等語（見本院卷第126 至130 頁）。而證人係系爭大廈區分所有權人之一，與兩造並無利害關係，其復曾數次擔任系爭大廈之監察委員或副主委，理應就該大廈之事務甚為明瞭，且其僅就見聞系爭增建物及其下方停車空間之原始用途及使用情形等節而為證述，亦無故為虛偽證述之必要，堪信其所證應非子虛，是依其證述足認系爭增建物早於79年間即已存在，又地下室店鋪嗣後改規劃為地下停車位後，並分別由購買地下停車位及系爭增建物之大樓住戶及被告使用多年，且上開停車位及系爭增建物使用情形，並為系爭大廈之區分所有權人所知悉。則承上所述，寶翔建設公司於興建地下店鋪及系爭增建物時，既已保留地下店鋪及系爭增建物之專有、專用權，則其於系爭大廈銷售時，亦應與系爭大廈各樓層承購之人明示或默示約定由該公司或後手保有專有、專用權而分管使用，故嗣後該公司將地下店鋪及樓梯位置規劃為停車位，將一樓樓梯間填平而分別出售予大廈住戶及被告管理使用時，應認承購之大廈住戶及被告亦因而與區分所有權人約定取得店鋪、樓梯位置之空間、土地及系爭增建物（樓梯間）及系爭大廈所屬共用部分之基地之專用權，並得拘束區分所有權人。復由原告既不爭執有買受系爭增設地下停車位之住戶，業已與全體區分所有權人形成分管而為有權占用及享有專用權，則系爭增建物及所在基地與地下停車位之讓售情形既屬相同，自應同認全體區分所有權人業就寶翔建設公司與各承購戶（包括停車位及系爭增建物之買受人）約定所承購之公寓大廈之共用部分或其基地之空地或空間，得由特定承購人使用而與區分所有權人成立分管契約始屬合理。故應認被告就購入系爭增建物及如附圖所示之增建物占用之基地，業已與全體區分所有權人形成分管之協議，並由被告享有專用權。㈤縱認系爭大廈之全體區分所有權人並無與被告有明示之分管約定，然由被告將系爭房屋及系爭增建物內部打通供作經營牙醫診所經營，並單獨使用系爭增建物及基地迄今已約20年，此使用情形自建物外觀即足明悉，亦應為系爭大廈歷任住戶可共見共聞，則系爭大廈全體區分所有權人或住戶既於多年知悉被告占用上開空地與系爭增建物之事實，且多年未有爭執或出面干涉，直至100 年間始為無權占用之主張，已據證人朱峰傑證述在卷，亦應認共有人多年容忍被告繼續使用系爭增建物及所占用之基地，已顯非單純之沈默，而應認已有默許同意其分管之默示分管契約存在，全體自應受此分管契約之拘束。故被告抗辯其就系爭增建物及坐落土地已與區分所有權人有明示或默示之分管協議，其就系爭增建物及基地有專用權，並非無權占用，自非無據。㈥至於原告雖稱系爭增建物供作被告使用，與建築法令及公寓大廈管理條例相牴觸，其得請求拆除云云，並提出其於100 年間向高雄市政府工務局違章建築處理大隊反映該增建物係違建之該大隊回函供參（見本院卷第204 頁）。惟審酌違建與否，係由行政機關依法令權責認定，為取締規定，此與分管契約之效力係屬二事，亦非謂依分管約定而為違建使用，分管契約即無效。況寶翔建設公司興建系爭增建物（即一樓樓梯間）時，係有取得合法之建築執照及使用執照，嗣後始將系爭增建物售予被告，此亦難認系爭增建物係屬違建，且此既屬行政上管制措施問題，並與被告有無取得分管而為有權占用係屬二事，原告以此主張被告違背建築法令而認無分管契約，係屬無權占用云云，洵無足採，亦不能為原告有利之認定。六、綜上所述，系爭增建物所在之基地並非屬法定空地或公寓大廈本身所占用之地面，亦無不得約定為專用之情形；又被告亦無原告所指之變更構造行為，而被告於買受系爭增建物後，應認已與區分所有權人就系爭增建物及基地有分管使用之協議存在而為有權占用，故系爭大廈全體區分所有權人自應受此分管契約之拘束。從而，原告主張被告係無權占用法定空地或大廈本身所占用之地面，應依公寓大廈管理條例第8 條第2 項之規定將系爭增建物拆除而回復原狀，顯屬無據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 101 年 11 月 12 日民事第三庭法官楊淑珍正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 11 月 12 日書記官許琇淳

臺灣高雄地方法院101年度訴字第532號

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