臺灣高雄地方法院102年度簡上字第15號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 102 年 04 月 30 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第15號上　訴　人　周玟含即豐華企業社
訴訟代理人　簡正華
被　上訴人　劉松貴
訴訟代理人　王麗琴
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國101 年11月23日本院高雄簡易庭101 年度雄簡字第1644號第一審判決提起上訴，本院於民國102年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國101 年6 月26日簽訂專任委託銷售契約書，約定被上訴人委託上訴人銷售坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地（權利範圍萬分之265 ）及其上同段20290 建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號2 樓，與上述土地下合稱系爭房地），委託期間自101 年6 月29日起至同年9 月29日止，委託銷售底價為新臺幣（下同）3,650,000 元（下稱系爭A 契約）。系爭A 契約第11條第1 項第1 款約定，被上訴人於委託期間，如自行將系爭房地出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者，視為上訴人已完成仲介業務，被上訴人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬，並應全額一次付予上訴人。嗣被上訴人於101 年7 月3 日經福和房屋仲介有限公司（即永慶不動產武廟捷運加盟店，下稱福和仲介公司）仲介出售系爭房地予訴外人聶亞平，上訴人自得依系爭A 契約第11條第1 項第1 款之約定，請求被上訴人給付以委託銷售底價百分之6 計算之服務報酬，即219,000 元（3,650,000 ×6%＝219,000 ），為此依系爭A 契約之法律關係，
提起本訴，並於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人219,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人前於101 年3 月28日與福和仲介公司簽訂簽訂專任委託銷售契約書，約定被上訴人委託福和仲介公司銷售系爭房地，委託期間自101 年3 月28日起至同年6 月28日止，委託銷售價額為3,500,000 元（下稱系爭B 契約）。嗣上訴人僱用之銷售員於同年6 月26日與被上訴人接洽，希望被上訴人改委託上訴人銷售系爭房地，並表示如系爭房屋於101 年6 月28日前售出，兩造間之委任銷售契約將自始不生效力，兩造乃於101 年6 月26日簽訂系爭A 契約。嗣福和仲介公司於101 年6 月28日通知被上訴人系爭房地業以委託銷售價額3,500,000 元售出，將擇期與買方訂立書面契約，被上訴人旋以電話、簡訊及存證信函通知上訴人，系爭房地既於101 年6 月28日售出，則系爭A 契約應自始不生效力，上訴人之請求自無理由等語，資為抗辯，並於原審聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
三、原審審理結果，認上訴人之請求為無理由，判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另補述：系爭B 契約並非被上訴人本人簽署，係未經被上訴人授權之訴外人劉和憲簽署，劉和憲已於101 年5 月死亡，系爭B 契約應失其效力，則依據系爭B 契約所簽署之不動產買賣意願書，亦屬無效，系爭A 契約自101 年6 月29日起生效，被上訴人於101 年7 月3 日經福和仲介公司出售系爭房地，即應依系爭A 契約第11條第1 項第1 款之約定，給付委託銷售底價百分之6 計算之服務報酬等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人219,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人除援用原審之抗辯及陳述外，尚補述：劉和憲雖於101
年5 月死亡，但被上訴人仍同意委託福和仲介公司銷售系爭房地，被上訴人與劉和憲為父子關係，授權劉和憲簽署系爭B 契約，不以出具委任書為必要，系爭B 契約應屬有效等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：
㈠兩造於101 年6 月26日簽立專任委託銷售契約書，約定被上訴人委任上訴人銷售系爭房地，委託銷售期間自101 年6 月29日起至101 年9 月29日止。
㈡被上訴人與聶亞平於101 年7 月3 日簽立不動產買賣契約書，由被上訴人出售系爭房地予聶亞平，價金為3,500,000 元。
五、本件爭點：
㈠被上訴人是否於系爭A 契約委託銷售期間，經福和仲介公司銷售系爭房地予聶亞平？
㈡上訴人依據系爭A 契約第11條第1 項第1 款之約定，請求被上訴人給付服務報酬，有無理由？
六、得心證理由：
㈠被上訴人是否於系爭A 契約委託銷售期間，經福和仲介公司出售系爭房地予聶亞平？
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153 條第1 項、第345 條分別定有明文。又按所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立；買賣之債權契約並非要式行為，除民法第166 條情形外，自無須以訂立書據為其要件，苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認；不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立，最高法院18年上字第2956號、20年上字第1207號、68年度台上字第1504號判例可資參照。
⒉依系爭契約第11條第1 項第1 款約定：被上訴人於委託期間，如自行將系爭房地出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者，視為上訴人已完成仲介業務，被上訴人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬，並應全額一次付予上訴人等語。所謂「出售」，係指訂立買賣之債權契約而言，亦即，是否該當於「出售」，應視買賣之債權契約是否於委託期間成立，倘於委託期間起算前成立，則縱價金交付或所有權移轉登記係於委託期間完成，亦不能認該當於系爭契約第11條第1 項第1 款之約定，應先指明。
⒊經查：
⑴上訴人主張被上訴人於系爭A 契約委託銷售期間，經福和仲介公司出售系爭房地予聶亞平乙情，無非以被上訴人與聶亞平係於101 年7 月3 日簽立系爭房地之不動產買賣契約書，並於同年月7 月24日辦理移轉登記之事實為其論據，然依上述說明，買賣契約無須以訂立書據為其要件，苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不得任意否認之。
⑵被上訴人於101 年3 月28日與福和仲介公司簽訂系爭B
契約，約定被上訴人委託福和仲介公司銷售系爭房地，委託期間自101 年3 月28日起至同年6 月28日止，委託銷售價額為3,500,000 元，業據被上訴人於原審提出專任委託銷售契約書、授權書為憑（原審卷第66、67、95之3 頁），上訴人主張系爭B 契約並非被上訴人本人簽署，係未經被上訴人授權之訴外人劉和憲簽署，劉和憲已於101 年5 月死亡，系爭B 契約應失其效力云云，並無可採。
⑶系爭B 契約第6 條第2 項約定：買方出價達委託價額時，乙方（即福和仲介公司）無須再行通知甲方（即被上訴人）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後5 日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分，有系爭B 契約附卷可稽（原審卷第66頁），被上訴人已授權福和仲介公司於買方出價達3,500,000 元時，得代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，被上訴人同意買賣契約於福和仲介公司收受定金時成立生效，應可認定。對照買方聶亞平於101 年6 月28日簽立之不動產買賣意願書（下稱意願書）第1 條約定：房地產承買總價款為3,500,000 元；意願書第3 條第1 項並約定：「自簽立本意願書至101 年7 月3 日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據... 」等詞（原審卷第40頁）。基上，聶亞平出價已達3,500,000 元，福和仲介公司得代理聶亞將斡旋金視同定金交予被上訴人，同時代理被上訴人收受定金，被上訴人與聶亞平間就系爭房地之買賣契約，即為成立。此外，證人即福和仲介公司之店長趙玉輝於原審到庭具結證稱：101 年6 月28日當天其收受買方之斡旋金50,000元，旋以電話告知被上訴人，買方出價已達被上訴人委託價額，被上訴人也同意出售，其並向被上訴人表示要再約買方一起到公司簽訂買賣契約等語（原審卷第90、91頁），可見，被上訴人同意聶亞平之出價，互相就買賣系爭房地之意思表示一致，買賣之債權契約即已成立。斯時，系爭A 契約委託銷售期間尚未起算，上訴人主張被上訴人於系爭A 契約委託銷售期間，經福和仲介公司出售系爭房地予聶亞平云云，自非足採。
⑷上訴人雖謂被上訴人於系爭A 契約委託銷售期間起算後，始告知上訴人系爭房屋已出售之情，並以證人謝孟諭之證詞為其論據，然被上訴人何時告知系爭房屋已出售之事實，要不影響被上訴人與聶亞平就系爭房地，互相意思表示一致而成立買賣契約之效力，自不得據此為有利上訴人之認定。
⒋綜上，上訴人主張被上訴人於系爭A 契約委託銷售期間，經福和仲介公司銷售系爭房地予聶亞平，並非可採。
㈡上訴人依據系爭A 契約第11條第1 項第1 款之約定，請求被上訴人給付服務報酬，有無理由？
上訴人主張被上訴人於系爭A 契約委託銷售期間，經福和仲介公司銷售系爭房地予聶亞平，並非可採，已如前述，則上訴人依據系爭A 契約第11條第1 項第1 款之約定，請求被上訴人給付服務報酬，自無理由。
七、綜上所述，上訴人依據系爭契約之法律關係，請求被上訴人給付219,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第78條、第449 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日民事第二庭 審判長法 官 甯 馨
法 官 王靖茹
法 官 陳宛榆
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日書記官 莊正彬