臺灣高雄地方法院102年度簡上字第368號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 03 月 26 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第368號上　訴　人
即被上訴人　盧慈香即台塑企業社
訴訟代理人　許清連律師
李錦臺律師
被　上訴人
即　上訴人　莊駱燕
莊　敦
共　　　同
訴訟代理人　劉嘉裕律師
鍾秀瑋律師
陳雅琴律師
上列當事人間請求給付違約金事件，兩造對於中華民國102 年7
月26日本院高雄簡易庭102 年度雄簡字第104 號第一審判決均提起上訴，經本院於103 年2 月26日辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命莊駱燕、莊敦連帶給付部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，盧慈香即台塑企業社在第一審之訴駁回。
盧慈香即台塑企業社之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由盧慈香即台塑企業社負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人盧慈香即台塑企業社起訴主張：坐落高雄市○○區○○○段000 ○0 地號土地及其上同段10194 建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷00號房屋（以下合稱系爭不動產）為被上訴人即上訴人莊駱燕，與其次子莊敦共有，應有部分各2 分之1 。莊駱燕於民國101 年9 月17日以自己名義委託盧慈香即台塑企業社銷售系爭不動產，委託銷售總價為新臺幣（下同）1500萬元，銷售底價為1200萬元，並簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）。嗣莊駱燕出售系爭不動產一事並獲共有人莊敦之授權。盧慈香即台塑企業社乃於101 年12月間覓得買方即訴外人鄭春貴，其向盧慈香即台塑企業社表示願意出價1200萬元，並交付定金10萬元連同面額120 萬元支票。惟經盧慈香即台塑企業社聯絡莊駱燕，莊駱燕以1200萬元之價格過低而拒絕出售。系爭不動產買賣係因可歸責莊駱燕、莊敦之事由致無法完成簽約，盧慈香即台塑企業社自得依系爭契約第5 條第1 項、第7 條第2 項約定，請求莊駱燕、莊敦按約定報酬即成交價4%（1200萬×4%＝48萬）給付懲罰性違約金等語，並聲明：莊
駱燕、莊敦應連帶給付盧慈香即台塑企業社48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、莊駱燕、莊敦則以：訴外人李偉聲稱莊駱燕之長子莊誠欠其債務，並於101 年9 月17日下午脅迫莊駱燕前往台塑企業社簽立系爭契約。次子莊敦當日稍晚返回莊駱燕住處知悉此事，在擔心莊駱燕安危之情形下，方簽立授權書授權莊駱燕處理出售系爭不動產事宜。莊駱燕、莊敦2 人於簽約後1 、2
天即報警處理，並口頭向盧慈香即台塑企業社表示欲撤銷因受脅迫而委賣之意思表示，並於102 年12月24日以存證信函撤銷之，是盧慈香即台塑企業社之請求自屬無據等語，資為抗辯。
三、原審審理結果，為盧慈香即台塑企業社一部勝訴、一部敗訴之判決，判命莊駱燕、莊敦應連帶給付盧慈香即台塑企業社24萬元，及自102 年1 月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。盧慈香即台塑企業社就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，除援用原審主張及陳述，並於本院補陳：系爭不動產最後成交價達1200萬元，盧慈香即台塑企業社員工付出極大心力及人事成本，原判決未審酌上情，遽認盧慈香即台塑企業社之損害尚屬輕微，似嫌速斷。且系爭不動產如順利成交並辦理過戶，盧慈香即台塑企業社依約得向買受人鄭春貴請求成交總價2%之報酬即24萬元，此部分損失既為莊駱燕、莊敦所造成，自應由其等負責。從而，盧慈香即台塑企業社請求給付違約金48萬元，並無過高之情事等語。並聲明：㈠原判決不利於盧慈香即台塑企業社部分廢棄。㈡上開廢棄部分，莊駱燕、莊敦應再給付盧慈香即台塑企業社24萬元，及自102 年1 月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。對於莊駱燕、莊敦之上訴則聲明駁回上訴；莊駱燕、莊敦就其等敗訴部分提起上訴，除援用原審主張及陳述，並於本院補陳：系爭契約為定型化契約，未予締約者莊駱燕、莊敦合理審閱期間，故應認契約無效，縱為有效，系爭契約第7 條約定「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交」係規避民法第106 條雙方代理、第565 條及568 條居間契約等規定，且足以減輕或免除盧慈香即台塑企業社身為出賣人代理人之善良管理人注意義務，違反平等互惠而有顯失公平之情形，不應構成契約內容之一部。縱認系爭委託契約第7 條為有效，依第7 條第2 款之記載，買賣契約得視為有效成立係限於出價已達「委託價格」即1500萬元，鄭春貴之出價既未達1500萬元，莊駱燕亦未同意變更銷售價格，自無從視為買賣契約成立，盧慈香即台塑企業社亦無從依該條規定請求給付違約金等語。並聲明：㈠原判決不利於莊駱燕、莊敦部分廢棄。㈡上開廢棄部分，盧慈香即台塑企業社於第一審之訴駁回。對於盧慈香即台塑企業社之上訴則聲明駁回上訴。
四、兩造不爭執事項及本件爭點：
㈠不爭執事項：
1.莊敦、莊駱燕為系爭不動產之共有人。
2.莊駱燕於101 年9 月17日委託盧慈香即台塑企業社銷售系爭不動產，雙方簽訂系爭契約書，約定委託期間自101 年9 月17日起至101 年12月31日止，委託銷售總價為1500萬元，銷售底價為1200萬元。莊敦則於同日出具授權書予莊駱燕辦理系爭不動產之出賣事宜。
3.盧慈香即台塑企業社於101 年12月3 日覓得買方鄭春貴，鄭春貴於當日出價1200萬元，並已支付130 萬元定金。盧慈香即台塑企業社乃於當日以存證信函通知莊敦、莊駱燕2 人於10日內履行簽約事宜。
4.莊敦、莊駱燕於101 年12月24日以存證信函表示欲撤銷系爭契約。
㈡本件爭點：
1.系爭契約有無未予莊駱燕、莊敦合理審閱期間？契約第7 條有無顯失公平而無效之情形？莊駱燕、莊敦與鄭春貴就系爭不動產之買賣得否視為買賣契約成立？
2.莊敦、莊駱燕以受強暴脅迫為由撤銷系爭契約，有無理由？3.若無理由，則盧慈香即台塑企業社以莊敦、莊駱燕違約請求給付違約金，有無理由？違約金是否過高而應予酌減？
五、本件得心證之理由：
㈠莊駱燕、莊敦與鄭春貴就系爭不動產之買賣得否視為買賣契約成立？
1.查本件盧慈香即台塑企業社固主張違約金之請求依據為系爭契約第5 條第1 項、第7 條第2 項之規定。惟參之契約第5
條第1 項規定「甲方（即莊駱燕）同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願按委託價百分之肆賠償乙方作為懲罰性違約金」，而本件盧慈香即台塑企業社主張莊駱燕等人之違約事實為拒絕以1200萬元之售價與鄭春貴締結買賣契約，並非指其等另有自行出售或委託其他仲介出售、出租或任意終止契約等情形（見簡上卷第184 頁），則尚與契約第5 條第1 項規定無涉，盧慈香即台塑企業社援引前揭規定請求莊駱燕、莊敦等人給付違約金，即有違誤，合先敘明。
2.再者，系爭契約第7 條第2 項規定「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方（即莊駱燕）授權乙方（即盧慈香即台塑企業社）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後5 日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書... 如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已支付之定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方，作為懲罰性違約金」（見原審卷第15頁）。足見，依該規定請求違約金，係以買方之出價已達「委託價格」且買賣契約已有效成立為前提。惟盧慈香即台塑企業社援引系爭契約第15條特約條款「底價1200萬元」（見原審卷第16頁），主張系爭契約第7 條第2 項之「委託價格」即當然包含底價1200萬，惟莊駱燕、莊敦則援引系爭契約第2 條「委託銷售總價1500萬元」之記載（見原審卷第14頁），主張第7 條第2 項之「委託價格」應指委託銷售總價1500萬元，則兩造於系爭契約第7 條第2 項所指「委託價格」之真意為何，即非無契約解釋之空間。
3.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又所謂探求當事人意思表示之真意，如兩造就該真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。經查，莊駱燕係因李偉催討其子莊誠之欠款，乃起意售屋代償債務，此參以系爭契約第15條特約條款註記「本筆買賣須還李偉先生450 萬元」即明（見卷第16頁）。惟查，莊駱燕、莊敦曾以系爭不動產為標的，先後設定抵押權（最高限額抵押權）予大眾商業銀行股份有限公司、臺灣中小企業銀行股份有限公司及徐信仁，擔保債權總額即高達1427萬元，有土地、建物登記謄本附卷可考（見原審卷第7 頁～第12頁），如莊駱燕等人有意以1200萬元出售系爭不動產，則不僅不足清償上揭債務，更遑論代償莊誠之450 萬元欠款，由此，堪認莊駱燕、莊敦於簽訂系爭契約時，應無以1200萬元出售系爭不動產之意願。再者，委託銷售總價1500萬元係記載於系爭契約第2 條，而底價1200萬元則係以特約條款之方式記載於契約第15條。斟酌一般認知之文義，「委託銷售總價」即指欲委託房仲業者銷售系爭不動產之總價；而所謂「底價」，則係指應買人最起碼之出價。一般委託銷售契約在委託價格外，另定「底價」之用意，不外係基於擴大買賣雙方磋商空間以提高締約成功率之目的，促使出價已達底價而未達委託銷售價格之買受人，仍獲有與出賣人磋商買賣價格之機會。承此，當不得以莊駱燕、莊敦等人於1500萬元之委託銷售價格外，另有以1200萬元為底價之約定，即逕認其等有意以1200萬元成交，而片面剝奪其等以1500萬元價格出售系爭不動產之機會；況如底價即可逕認作成交價，則系爭契約第2 條有關委託銷售總價1500萬元之約定，亦失其意義。從而，自莊駱燕、莊敦出售系爭不動產之目的、系爭契約條文約定委託銷售總價暨底價之意旨，及維護契約雙方締約公平等觀點以探求當事人之真意，應認系爭契約第7 條第2 項規定之委託價格係指1500萬元，而非1200萬元底價。本院102 年度重訴字第134 號判決亦認鄭春貴之出價僅達1200萬元底價，未達莊駱燕、莊敦指定之1500萬元委託銷售價格，系爭不動產之買賣契約尚未成立，而判決駁回鄭春貴對莊駱燕、莊敦等人請求履行買賣契約之訴，有判決書附卷可憑（見簡上卷第178 頁～第181 頁）。據上，本件應買人鄭春貴之出價未達委託銷售價格，買賣契約亦未成立，與系爭契約第7 條第2 款之要件尚有未合，則盧慈香即台塑企業社援引前揭規定請求給付違約金，即屬無據，應不准許。
㈡又本院已認本件尚與系爭契約第7 條第2 項之要件未合，盧慈香即台塑企業社依前揭條文請求給付違約金為無理由，則就系爭契約有無未予莊駱燕、莊敦合理審閱期間及其等是否係受李偉強暴脅迫而簽立該約各節，即毋庸再予審究，附此敘明。
六、綜上所述，盧慈香即台塑企業社依系爭契約之法律關係，請求莊駱燕、莊敦連帶給付違約金48萬元為無理由，應予駁回。原審判命莊駱燕、莊敦連帶給付盧慈香即台塑企業社24萬元本息，並依職權宣告假執行之判決，均有未洽，莊駱燕、莊敦上訴意旨就此指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2 項所示。至原審駁回盧慈香即台塑企業社請求部分，核無不合，盧慈香即台塑企業社上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件莊駱燕、莊敦上訴為有理由；盧慈香即台塑企業社上訴為無理由。依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日民事第七庭 審判長法 官 蘇姿月
法 官 林裕凱
法 官 王琁
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日書記官 莊永利