臺灣高雄地方法院102年度訴字第1541號

• 裁判案由: 塗銷所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 01 月 28 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1541號原　　　告　洪三元
訴訟代理人　何冠慧律師
被　　　告　李彥儀
訴訟代理人　劉輝律師
被　　　告　吳淑美
訴訟代理人　劉嘉裕律師
鍾秀瑋律師
陳雅琴律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國103 年1 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前為經營大家優藻生物科技股份有限公司（下稱大家優藻公司），而於民國94年間向訴外人葉盛贊承租其所有坐落澎湖縣湖西鄉青螺新段1420、1424、1425、1428、1429、1432地號土地（權利範圍均為全部，下統稱系爭土地），及其上門牌號碼為澎湖縣湖西鄉○○村00號之建物（下稱系爭建物），並於98年3 月9 日出資向葉盛贊購買系爭土地及建物。原告已全數支付買賣價金，並基於夫妻間之一定信任基礎，將系爭土地及建物借名登記於妻即被告吳淑美名下，而大家優藻公司之研發中心即設於系爭建物。詎被告吳淑美未經原告同意，竟於102 年4 月15日以買賣為登記原因，將系爭土地於102 年4 月23日辦理所有權移轉登記予被告李彥儀。查被告吳淑美為系爭土地之買賣行為並未經原告同意，且被告李彥儀於購買系爭土地前必然曾履勘系爭土地坐落位置，應知悉系爭土地蓋有系爭建物，由此即可查得系爭土地為原告所有。故被告間買賣系爭土地顯係基於通謀虛偽意思表示所為，應屬無效。原告並已委請律師寄發存證信函，向被告李彥儀聲明系爭土地所有權人為原告，且原告並無出售土地之意思，被告李彥儀非善意第三人。原告基於上情，自得以本件起訴狀繕本之送達，為終止與被告吳淑美間就系爭土地之借名登記法律關係，而請求將系爭土地移轉登記為原告名義。為此，提起本訴，並聲明：㈠確認被告間就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為無效；㈡被告二人應將系爭土地於102 年4 月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈢被告吳淑美應將系爭土地所有權移轉登記予原告。（原起訴聲明有關原告就㈢聲明願供擔保請准宣告假執行部分已於102 年11月7 日言詞辯論期日撤回，見本院卷第149 頁）
二、被告方面：
㈠、被告李彥儀則以：1.被告李彥儀於102 年初經由仲介即訴外人余珮君之引介，購買系爭土地及建物，相關買賣事宜由被告李彥儀母親即訴外人吳淑心代理，吳淑心於事前亦確曾代被告李彥儀前往現場勘查，而知悉系爭土地上有系爭建物。當時被告吳淑美堅稱系爭建物由其使用，然因系爭建物未辦保存登記，故其取得時無法辦理所有權移轉登記，出售予被告李彥儀後亦無法辦理所有權移轉登記等語，被告李彥儀信任被告吳淑美所言，而由被告李彥儀以新台幣（下同）1,050 萬元之對價買受系爭土地與建物，並於不動產經紀人即訴外人洪明賢，及地政士即訴外人林慧文之見證下，簽立買賣契約，價金約定以履約保證之方式辦理，嗣並由玉山銀行敦南分行（帳號00000-00-000000 「安信建築經理股份有限公司履約保證專戶」）償付完畢；系爭土地及建物亦由被告吳淑美清移屋內物品後點交予被告李彥儀在案。故被告間就系爭土地及建物確有真實之買賣關係存在，原告徒稱被告間之買賣契約係出於通謀虛偽意思表示，卻未舉證以實其說，難認可採。2.再者，被告李彥儀否認原告所稱其為系爭建物與土地之所有權人並借名登記於被告吳淑美名下之主張，亦否認於系爭買賣過程中，被告李彥儀即曾知悉系爭土地及建物為原告所有。又土地法第43條規定登記有絕對之效力，被告李彥儀為因信賴登記而取得不動產權利之善意第三人，自應受上開土地法規定，及民法第801 條、第948 條規定之保護，原告請求為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告吳淑美則以：被告吳淑美為系爭土地實際所有權人，原告僅係受託出面與葉盛贊簽訂買賣契約，系爭土地並非原告借名登記在被告吳淑美名下；另被告間就系爭土地買賣並非通謀虛偽意思表示，原告亦無法舉證證明，原告請求均無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地原登記於被告吳淑美名下，被告吳淑美102 年4 月15日以買賣為登記原因，將系爭土地於102 年4 月23日辦理所有權移轉登記予被告李彥儀。
㈡、被告李彥儀於購買系爭土地前，買方曾履勘土地坐落位置，因而知悉系爭土地上蓋有系爭建物。
四、本件之爭點：
㈠、原告主張被告間就系爭土地之買賣係基於通謀虛偽意思表示，請求確認其等就系爭土地之所有權移轉登記行為無效，有無理由？
㈡、系爭土地及建物是否均為原告出資購買，並將系爭土地借名登記於被告吳淑美名下？
㈢、原告請求被告吳淑美將系爭土地所有權移轉登記其名下，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張與被告吳淑美間存在系爭借名契約，系爭土地之所有人為原告而非被告吳淑美，且被告間就系爭土地買賣之法律行為為通謀虛偽意思表示，而訴請確認系爭買賣法律行為無效，惟被告否認系爭借名契約存在及系爭土地買賣之法律行為為通謀虛偽意思表示，致原告為系爭土地所有人處於不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，則原告提起本件確認訴訟，應有確認利益。
㈡、被告間就系爭土地之買賣是否為通謀虛偽意思表示？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。次按相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項前段固定有明文。惟由第三人以之為訴訟原因出而主張者，依舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行立證。亦有最高法院48年台上字第29號判例、57年度台上字第1862號判決足資參酌。是本件原告主張被告吳淑美與被告李彥儀間所為之買賣為通謀虛偽意思表示，應由原告負舉證之責。
２、原告主張被告間就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為為通謀虛偽意思表示一節，係以買方曾履勘系爭土地坐落位置，知悉系爭土地上蓋有系爭建物，可查得系爭建物及土地均為原告所有及使用為據，被告則以前辭置辯，經查：
①、系爭土地原登記於被告吳淑美名下，被告吳淑美102 年4 月15日以買賣為登記原因，將系爭土地於102 年4 月23日辦理所有權移轉登記予被告李彥儀等情，有土地登記第二類謄本、異動索引及澎湖縣澎湖地政事務所102 年7 月11日澎地所登字第0000000000號函附卷足稽（見本院卷第14至19、48至53、57至76頁），且為兩造所不爭執，堪認屬實。
②、原告雖主張買方曾履勘系爭土地，應知系爭土地上蓋有系爭建物，可查證系爭土地所有人為原告等語，惟系爭土地登記所有權人為被告吳淑美，縱被告李彥儀知悉系爭土地蓋有系爭建物，亦難認被告李彥儀即可查得系爭土地所有人為原告。況參以卷附不動產買賣契約書記載：系爭建物係大永水產公司所有，賣方已告知買方此建物無法移轉所有權僅有管理權，買方知悉並願意承受等語，再佐以系爭建物稅籍紀錄表記載納稅義務人為大永水產股份有限公司（下稱大永水產公司），有不動產買賣契約書、稅籍紀錄表附卷可稽（見本院卷第78、79、90頁），故被告李彥儀辯稱被告吳淑美已告知系爭建物由其使用，無法移轉所有權僅有管理權等語應為可採；再就被告間就系爭土地買賣過程一節，證人余珮君於本院103 年1 月7 日言詞辯論期日具結證稱：被告吳淑美為系爭土地所有權人，委託我賣系爭土地，我幫她配對後碰到這個買方，該買方想到澎湖發展，出價後，幫她寫要約書，談成後，就寫下該買賣契約，買賣價金以履約保證金方式給付，當時仲介系爭土地買賣我有至現場，現場很荒涼，都沒有人去，草是後來請人去割除的，買方是位吳小姐到現場的，簽約時，就講好用履約保證，因雙方均不認識，希望透過履約保證有公信力，對雙方才有保障。本件交易前認識原告及被告吳淑美很多年，其二人都是我的好朋友，對我都有恩，但被告李彥儀不認識。系爭建物是違建，沒有產權，要出賣該土地、房子時，要去調取所有權人、確定產權狀況為何，我都有告訴買方，而買方也願意接受。系爭交易買方付仲介費用百分之二，賣方付百方之四。原告知道後，找我去談那塊地的事情，當時已經履約了，這是壹仟萬元的買賣，怎麼可能拿這些錢開玩笑等語（見本院卷第266 至272 頁）。經核余珮君與兩造均為好友，衡情應無迴護任何一方之必要，且所述內容亦與附卷不動產買賣契約書、系爭建物稅籍紀錄表所示相符，堪信余珮君之證述為真實。而依余珮君之證述，被告原不相識，係透過余珮君之仲介才簽訂系爭買賣契約，被告李彥儀並支付價金1,050 萬元，有匯款單附卷可證（見本院卷第97頁），本件買賣與一般交易慣例無違，足認被告間之買賣行為為真正。
㈢、原告請求塗銷被告間系爭土地移轉登記及被告吳淑美應將系爭土地所有權移轉登記予原告有無理由？
１、又土地法所為之登記，有絕對效力，為該法第43條所明定。所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而取得土地權利時，真正權利人不得對之主張其權利，有最高法院33年上字第5909號判例意旨可資參照。
２、經查，系爭土地原登記於被告吳淑美名下，被告吳淑美102
年4 月15日以買賣為登記原因，將系爭土地於102 年4 月23日辦理所有權移轉登記予被告李彥儀等情，已如前述，原告雖主張其已委請律師寄發存證信函，向被告李彥儀聲明其係系爭土地所有權人，被告李彥儀非善意第三人等語，然查，系爭土地買賣原因發生日期及登記日期分別為102 年4 月15日、同年月23日，被告李彥儀匯款日期為102 年4 月24日，而原告以存證信函通知被告李彥儀時間係在102 年5 月30日，分別有土地登記第二類謄本、存證信函、匯款單在卷足稽（見本院卷第14、21、97頁），故原告上開通知既在系爭買賣履約完畢後，難以上開通知認被告李彥儀有惡意情事。且衡情被告李彥儀應無在明知原告與被告吳淑美間存有產權爭議，有遭撤銷風險之情形下，猶給付高額價金承買系爭土地之必要，原告未舉證證明被告李彥儀係屬惡意，被告李彥儀依法即應受土地法第43條之保護，依上開說明，原告自不得為塗銷登記之請求。又目前系爭土地所有權人為被告李彥儀而非被告吳淑美，縱原告主張其與被告吳淑美間存在借名契約為真，原告請求被告吳淑美應將系爭土地所有權移轉登記予原告亦無理由。至原告與被告吳淑美間就系爭土地是否存在借名契約，核與結論之判斷，不生影響，本院無庸予以審酌，併予敘明。
㈣、綜上，原告未能證明被告間就系爭買賣係通謀虛偽或被告李彥儀有惡意情事，原告主張被告間就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為無效，被告二人應將系爭土地於102 年4 月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並請求被告吳淑美應將系爭土地所有權移轉登記予原告，均非可採。至原告雖聲請傳訊證人洪小強及當地里長並履勘現場欲證明系爭建物係有人使用且系爭建物仍相當完好，然稅籍紀錄表記載納稅義務人為大永水產公司，買賣契約書且載明系爭建物無法移轉所有權僅有管理權，被告吳淑美並告知被告李彥儀系爭建物由其使用，無法移轉所有權僅有管理權等情，已如前述，故縱系爭建物有人使用且系爭建物仍相當完好，亦難認被告李彥儀就系爭買賣有虛偽意思表示或有惡意情事。上開事證已甚明確，原告聲請傳喚證人洪小強及當地里長並履勘現場一節核無必要。
六、綜上所述，原告主張被告間簽訂系爭土地買賣契約及移轉系爭不動產所有權之行為，屬通謀虛偽意思表示且被告李彥儀為惡意，均不能舉證證明。從而，原告主張終止其與被告吳淑美借名契約，訴請㈠確認被告間就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為無效；㈡被告二人應將系爭土地於102 年4 月23日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈢被告吳淑美應將系爭土地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日民事第六庭法 官 吳芝瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日書記官 陳鈺甯