臺灣高雄地方法院102年度重訴字第340號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 06 月 11 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第340號原　　　告　魏蓉
訴訟代理人　陳琪苗律師
被　　　告　楊昭賢
楊昭尚
朱美玲
共　　　同
訴訟代理人　洪條根律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於103 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101 年7 月28日，經由訴外人傳信房屋仲介有限公司（下稱傳信公司）仲介，向被告楊昭賢、楊昭尚、朱美玲（下稱被告3 人）購買其等共有之高雄市○○區○○段○○段○000000號土地，及坐落其上同段第4514號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路000 號，下稱系爭建物），買賣價金新台幣（下同）3,700 萬元，於102 年1 月10日辦理交屋，簽約購買前，伊雖曾在傳信公司人員陪同下查看系爭建物，然因該建物地下室當時出租予他人，致無從有效檢視，且被告3 人在「房地產標的現況說明書」，僅提及屋頂天花板與浴室外牆漏水，由於上開地點漏水輕微，伊同意自行修繕，詎交屋後，發現系爭建物有「地下室四周牆壁下方有滲水口並鑿有小水溝，且樓梯下方木門後地板嚴重積水，另裝設抽水馬達及管路作為地下室滲水之蓄水池，水位較高即啟動馬達抽水」、「地下室樓梯下方木門內有1 道鐵捲門，鐵捲門後方設置3 座台電電箱」之情形（以下簡稱系爭漏水、系爭裝設電箱），系爭漏水情形嚴重減少系爭建物地下室通常效用或契約約定效用，且被告3 人未在「房地產標的現況說明書」記載該瑕疵，顯屬故意不告知，依民法第359 條、第360 條規定，請求應賠償支出修復費用之損害286,650 元，地下室3 座電箱無法遷移，屬權利瑕疵，被告明知卻未告知，依民法第353 條規定，請求應賠償房屋價差1,000 萬元之損害。並聲明：㈠被告應連帶給付原告10,286,650元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告3 人抗辯：伊等與原告所簽立買賣契約之標的，僅含土地及地上1 至4 樓建物，不及未經保存登記之地下室，地下室縱有漏水、設置3 座電箱之事實，與買賣標的物是否有瑕疵無涉，系爭建物自63年興建至今均無任何變動，伊等於95年出租予訴外人劉萃芳，地下室即已存在3 座電箱，且抽水馬達俟水量累積一定標準時即自動抽水，如此調節甚為正常，非屬瑕疵，系爭建物及其坐落土地之買賣價金高達3,700
萬元，簽約前原告亦曾至現場查看，對上開地下室漏水、裝設電箱知之甚詳，伊等3 人低價出售系爭建物及其坐落土地，原告未有損害，如有不滿，伊等同意按原價退還，原告所訴無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造之不爭執事項：
㈠原告於101 年7 月28日，以3,700 萬元之價格，向被告3 人購買其等共有之高雄市○○區○○段○○段○000000號土地及系爭建物，於102 年1 月3 日辦畢所有權移轉登記（並有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本附卷可稽，詳本院卷第7 至12頁、第37至40頁）。
㈡上開土地、建物於簽約時仍出租予第三人使用，至101 年12月31日止，兩造約定於102 年1 月10日辦理交屋（並有不動產買賣契約書之記載附卷可稽，詳本院卷第7 頁）。
㈢上開建物有地下室，該地下室於出售時裝設有抽水馬達（並有相片4 張附卷可稽，詳本院卷第17至18頁）。
㈣上開建物地下室樓梯下方木門內有1 道鐵捲門，鐵捲門後方設置3 座台灣電力股份有限公司【下稱台電公司】電箱（並有相片3 張、台灣公司高雄區營業處函1 份附卷可稽，詳本院卷第19至20頁、第106 頁）。
四、就兩造爭執事項之判斷：
㈠關於本件買賣之標的是否含地下室：
本件房地買賣兩造曾簽訂書面之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），而依該買賣契約書第15條「其他約定事項」第2 點記載：本成交之不動產已明確告知買方，含地下室未保存（指未保存登記）之建物」等語（詳本院卷第11頁），且依證人即承辦代書詹素雲證稱略以：賣方有說買賣包含地下室，地下室未保存登記，會隨同交付等語（詳本院卷第183 頁），證人詹素雲僅因承辦代書業務參與本件買賣契約之簽訂，與兩造間並無其他關連，且已具結願負偽證罪責，另其被詢及與本案爭執最有關之「賣方曾否告知買方地下室漏水及設置電箱情形」時，覆稱不知情，其僅負責簽約及過戶，被詢及有關現況說明書之記載，亦覆稱該部份係仲介公司負責，堪認所證並無偏袒任一方之情，所證自堪信為真實，則遑論系爭建物為一般透天厝，無法如一般公寓大廈切割為多數區分所有建物，產權自無可能分開處分，且買賣過程中雙方亦已清楚議定，其等交易之標的包含地下室，被告所辯本件買賣不含地下室，顯與事實嚴重背離，不足採信。
㈡關於系爭漏水是否屬本件買賣標的物之瑕疵：
⒈建物因長時間居住使用之耗損，各方面之功用原無可能如新屋般完整無瑕，是判斷中古屋移轉時有無民法第354 條所規定，滅失或減少「價值、通常效用、契約預定效用」之瑕疵，自應考量其屋齡，以該屋齡之建物通常所具有之價值、效用，判斷移轉時有無上開規定所謂「價值、通常效用」之滅失、減少瑕疵，至有無滅失、減少「契約預定效用」之瑕疵，則依買賣雙方之實際約定情形而定，如買賣雙方約定以「現況」交屋，通常即表示出賣人對於該屋之「價值、通常效用」不願負擔保責任，則除非另有具體約定，應認出賣人亦不擔保該屋有任何「契約預定效用」，買受人自不得就買賣之房屋為物之瑕疵擔保請求。
⒉原告主張系爭建物有系爭漏水之情，已提出相片為證（詳本院卷第17至18頁、第76至79頁），且為被告3 人所不爭執，雖堪信為真實，但依證人詹素雲證稱略以：本件買賣是約定現況交屋，所以在不動產買賣契約書第15條（指該條第1 點）約定「一般買賣，賣方不負擔本屋之擔保瑕疵及漏水保固責任」等語（詳本院卷第182 至183 頁），所證核與不動產買賣契約書之記載相符（詳本院卷第11頁），且該證述如上所述，堪信為真實，另依證人即本件負責仲介買賣之傳信公司店長兼經紀人黃銘堂證稱略以：伊有參與本件仲介，簽約前即曾前往系爭建物查看，發現地下室蠻濕的，四周有設置小溝渠作為排水用途，伊有將此情形告知原告之姊即證人魏芳，但沒有看到抽水馬達，當時屋況非常糟糕，約定不負責後面修繕交給買方等語（詳本院卷第177 至181 頁），證人黃銘堂與兩造亦僅因本件仲介而接觸，並無其他關係，衡情無需為任一方有利之證述，且具結願負偽證責任（詳本院卷第189 頁結文），另被詢及有無發現電箱時，其為否認之證述，顯見並非一味為有利被告之證述，所證亦堪信為真實，而證人魏芳非但係原告之姊，且在原告離台時，代原告簽訂本件買賣契約，此有其本人之證述附卷可稽（詳本院卷第
151 頁），該情且有不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書上之代理簽章附卷可按（詳本院卷第7 頁、第16頁），此部份所證亦堪信為真實，則依證人黃銘堂將屋況告知，及上開代簽買賣契約之情，堪認證人魏芳為原告購買本件房地之重要參與諮商、協助處理親友，依證人黃銘堂所證，既已將系爭建物地下室設置溝渠排水之情告知魏芳，則堪認原告對地下室系爭漏水之情，已有一定之瞭解，證人魏芳所為直至交屋整修時，始發現系爭漏水之所證，顯與事實不符，不足採信（原告雖於言詞辯論終結後提出現場查看光碟，主張可證查看時無法得知系爭漏水之情，但此部份事實已明，是無再開辯論以查明之必要），反之，本件雖有系爭漏水之情，但系爭建物既已建造將近40年（63年11月16日為第1 次登記，詳本院卷第15頁建物登記謄本），屋齡已久，且依證人黃銘堂所證，其他屋況亦非良好，則在地下室四周牆壁下方鑿設小水溝以導引滲漏水，另裝設抽水馬達以抽水之方式，解決地下室滲漏水之問題，不失為權宜措施，且屬原所有之被告3 人可自由決定之範籌，他人或可選擇不予以買受，但尚難認此部分之措施屬滅失或減損系爭建物「價值、通常效用」之瑕疵，另依證人詹素雲、黃銘堂所證、不動產買賣契約書之所載，兩造既約定現況交屋，賣方不負瑕疵擔保及修繕義務，應認系爭建物亦無滅失或減損契約預定效用之瑕疵，原告主張系爭建物有滅失或減少「通常效用、契約預定效用」之瑕疵，尚無可採。
⒊原告就其主張本件房地買賣被告3 人曾簽署房地產標的現況說明書，於該現況說明書所詢「建物目前是否有滲漏水情形」之欄位，其等僅填寫屋頂天花板、浴室外牆有滲漏水情形，未填寫系爭漏水之事實，已提出該說明書為證（詳本院卷第16頁），且為被告3 人所不爭執，雖堪信為真實，但如上所述，原告3 人係以設置小溝渠集水，再以抽水馬達抽水之方式，解決系爭建物地下室滲漏之情，且兩造不爭執本件買賣前，系爭建物地下室係出租他人經營卡拉OK（此並有證人魏芳、證人即被告朱美玲之夫楊昭德、證人即仲介人員張家榮所證可資佐證，詳本院卷第120 頁、第122 頁、第128 頁），足見以此方式解決已行之多年，則在被告3 人主觀意識上，該滲漏水即以該方式解決，其等可能認系爭建物此部分設施及品質並非完善，但既自覺可以上開方式解決該滲漏水之問題，並順利將地下室出租他人使用多年，顯不認系爭漏水屬系爭建物之瑕疵，甚為明確，是其等未在房地產標的現況說明書記載系爭漏水之情，尚難認屬故意不告知系爭建物之瑕疵，更何況依證人黃銘堂所證，既有將設置溝渠之情告知原告之姊即證人魏芳，衡情原告自無不知之理，則應認原告對系爭漏水亦有相當之瞭解，並無不知之可能，其知悉系爭漏水之情，既仍願加以購買，即應承受此部份之屋況，竟於事後主張有瑕疵而請求價差之賠償，遑論如上所述，系爭漏水非屬滅失或減少「通常效用、契約預定效用」之瑕疵，原告不得依民法第359 條規定請求減少價金，縱認該部份屬系爭建物之瑕疵，被告3 人既非故意不告知，原告亦無依同法第360 條規定請求損害賠償之可言，原告此部分之所訴，自屬無據。
㈢關於系爭裝設電箱是否屬本件買賣標的之權利瑕疵：
⒈所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765 條定有明文，所有權絕對之原則，為自由主義、個人主義思潮下之產物，晚近因財富過渡集中、貧富懸殊所導致之社會問題，自由主義、個人主義均受限縮，所有權社會化之趨勢於焉成形，上開法文即所有權社會化思潮下之產物，現今所有權已非無所限制之絕對權利，舉凡如民法第148 條、第773 條後段，均屬所有權被限縮之私法原則性規定，民法相鄰關係則為私法較具體之限縮規定，公法上則有類如土地徵收之現縮規定，而本件系爭裝設電箱之機構為台電公司，屬經濟部所轄5 國營事業之一，該公司所營電力事業公益色彩濃厚，則台電公司在系爭建物所裝設之電箱設備，是否屬所有權社會化下對該建物使用收益之法令限制，自應先予探討，如屬所有權社會化下使用收益權限之法令限制，依上開規定，即屬立法對所有權權能所為之限縮，非所有人得恣意排除，當亦無權利瑕疵之可言。
⒉用電密集受環境限制裝設供電設備發生困難地區，本公司得要求聲請用電之用戶於其土地上或建築物內提供場所，以供本公司裝設變壓器及供電設備與線路供應其本身及附近其他用戶之用電，如不獲允，本公司得拒絕其聲請，經濟部37年3 月核准施行，並於59年1 月12日准予修訂之台灣電力公司營業規則第10條前段定有明文，又依電業法第59條規定訂定之現行上開規則第47條規定，配電場所應儘量避免遷移，如確有遷移必要，申請人應另行設置適當之配電場所，供移置供電設備，並負擔變更設置費之半數。而本件依台電公司高雄區營業處102 年12月19日高雄字第0000000000號函覆稱略以：系爭建物地下室所設配電室，係於63年1 月15日由所有人代表王君依經濟部頒行之該公司營業規則第10條規定，聲明於該批共8 棟建物基地範圍內之部分土地（或地下室）無償提供該處永久使用，俾設置所需供電設備，以供應該批8
棟建物之用電，直至該批建物用電全部廢止為止，該配電室如欲辦理遷移，應依經濟部最新修訂之該公司營業規則第47條規定，另行設置適當之配電場所，供移置供電設備，並負擔變更設置費之半數等語，有該函件及所附聲明書各1 份附卷可稽（詳本院卷第106 至108 頁），顯見系爭建物於第1
次登記前即已有系爭裝設電箱之情（詳本院卷第15頁建物登記謄本，系爭建物於63年11月16日為第1 次登記，在同年1
月15日聲明提供設置供電設備前）。審酌台電公司係在供電之公共利益考量下，前經經濟部核准，嗣後經電業法授權，訂定上開營業規則，則依上開營業規則規定，所設置供電設備而加諸土地或建物之使用收益限制，自屬民法第765 條所規定，因所有權社會化所加諸所有人之使用、收益、處分限制，依上說明，屬立法對所有權權能之限縮，所有人不得恣意排除，系爭設置電箱之情既非原所有地下室之被告3 人所得依法排除，自無權利瑕疵之可言，原告主張得依民法第
353 條權利瑕疵之規定，訴請賠償價差之損害，自屬於法無據。且原告此部份所訴既屬無據，原告聲請將本件送高雄市不動產估價師公會鑑定因系爭裝設電箱所致之價差，即無調查必要，併此敘明。
⒊住宅內設置公用變電箱，類如位處變電所附近，住戶常有受電磁波傷害之疑慮，是房地價格將受影響，此為一般人之經驗法則，原告主張系爭建物因系爭裝設電箱之情，價格將受影響，雖合於常理而可信，但即如房屋附近有無變電所，及是否鄰近交通要道、機關、銀行、公園、學校等與生活機能及房價有關之因素相同，欲購買之房屋內是否設置公用變電箱，亦屬購屋者在購屋前所需考量及注意之影響居住舒適及房價因素，是原告就系爭裝設電箱之情，理應於購屋前詳加注意及考量，如未善加注意及考量，即屬個人之行為模式及動機評量，此為自我之選擇，尚難事後歸咎於權利瑕疵而要求減價賠償，況並無證據顯示原告就此曾詢問被告3 人而被欺瞞，或被告3 人以其他方式故為隱瞞，則系爭建物即使因系爭裝設電箱而有價差之情形，此亦不得要求被告3 人予以賠償，至此部份有無民法第88條第88條第2 項「物之性質若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示錯誤」之問題，因非兩造爭訟之重點，爰不予以論斷，併此敘明。
五、綜上所述，系爭漏水非屬物之瑕疵，原告訴請被告3 人賠償支出修復費用之損害，尚無所據，系爭裝設電箱亦非屬權利瑕疵，原告訴請被告3 人賠償房屋價差，亦無所據，是原告所訴均應予以駁回。另原告所訴既應予以駁回，假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，證人蔡艾莉所證（含本院卷第187 至
188 頁戶籍謄本）、被告3 人提出之估價報告，及兩造其餘攻擊防禦方法、所舉證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 11 日民事第四庭 法 官 鄭峻明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 11 日書記官 周麗珍