臺灣高雄地方法院102年度重訴字第390號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 104 年 05 月 29 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第390號原　　　告　達佑交通有限公司
即反訴被告
法定代理人　蔡佳妙
訴訟代理人　侯美嬙
曾慶雲律師
被　　　告　高雄市政府交通局
即反訴原告
法定代理人　陳勁甫
訴訟代理人　許銘春律師
矯恆毅律師
黃青茂律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國104 年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號一五二（一）至一五二（六）所示之地上物拆除，並將上開土地騰空返還反訴原告。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰柒拾柒萬貳仟伍佰壹拾柒元，及自民國一０三年三月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應自民國一０三年三月二十日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付反訴原告新臺幣貳拾貳萬伍仟參佰貳拾元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣伍拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行，但反訴被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四、五項於反訴原告以新臺幣壹佰陸拾伍萬貳仟元為反訴被告供擔保後，得假執行，但反訴被告如以新臺幣肆佰玖拾伍萬柒仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。又所稱「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號判決意旨參照）。本件原告主張其向被告承租高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），約定租期屆滿原告享有優先承租權，乃起訴請求被告將系爭土地續租予原告經營，被告於言詞辯論終結前，以原告在租約終止後拒不拆除附圖編號152 （1 ）至152 （6 ）所示之地上物、仍無權占用系爭土地為由，提起反訴，請求原告即反訴被告拆除上開地上物、返還系爭土地及給付相當於租金之不當得利，兩造於本、反訴所主張之權利均基於同一租賃契約所發生，攻擊防禦方法、審判資料具共通性及牽連性，堪認反訴訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，亦無專屬管轄之情形，揆諸上開規定，被告所為反訴合法，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：原告與高雄縣政府於民國98年8 月5 日簽訂「縣有土地短期租賃契約」（下稱系爭租約），承租高雄縣政府所有之系爭土地作為停車場使用（高雄市八德停車場），雙方約定租期自98年7 月22日起至102 年7 月21日止，每年租金新臺幣（下同）1,762,300 元，並約定租期屆滿後原告即應返還土地，但高雄縣政府仍欲出租作原來使用時，原告得於租賃期滿半年前申請續約，經高雄縣政府同意者，得依原來契約條件取得優先承租權，但續約以一次（4 年）為限。高雄縣政府於99年12月25日與高雄市政府合併後，由高雄市政府承受系爭土地所有權，並由被告負責管理系爭土地及承接系爭租約之出租人業務、地位。原告因不諳建築法規，為營運停車場而在系爭土地上興建辦公室、廁所等地上物，經被告指正違約缺失後，原告已耗費資財，於102 年4 月底前補辦取得上開地上物之臨時建築執照，並拆除違規設置之洗車機設備、棚架、其他非停車場設施，復依被告指示提出停車供需評估調查報告，堪認被告已有同意原告續租之意，被告之停車管理中心主任蘇俊欽更曾向原告允諾缺失改善即可續約，詎被告竟仍於102 年7 月9 日以高市交停管字第00000000000 號函拒絕原告之續約申請，實有違誠信原則，為此依系爭租約提起本訴，並聲明︰㈠被告應將系爭土地續租經營。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以︰依系爭租約之約定，是否續租，被告有同意之權。原告於承租期間未經被告同意，擅自搭建廣告招牌建物、設置攤販及洗車機營業，違反停車場法第11條第1 項、第25條及系爭租約第11條約定，經被告多次函請改善及裁處罰鍰。被告依系爭契約第8 條之約定本應終止租約，惟考量督導、輔助業者經營之立場，方以限期命改善、協助原告申請地上物臨時建照等方式，輔導原告遵守系爭租約。然原告於102 年4 月30日取得地上物臨時建照，被告於102 年5 月8 日現場勘查確認缺失改善後，旋於同年6 月10日再度發現原告違規設置洗車機營業，顯見原告一再違規，增加被告管理困難。又系爭土地公告地價已較99年上漲3 成左右，倘仍以原條件續租，恐致政府財政營收損失，且當地現有大型車停車位供給已能滿足目前停車需求，故被告考量原告承租期間多次違規、履約狀況不佳、系爭租約之條件、系爭土地周遭無大型車停車需求及社會公平等因素，始不同意原告之續約請求。且被告寄予原告之函文、102 年2 月19日之會勘紀錄均未敘明有與原告續約之意，是被告不同意原告續約之申請，並無違反誠信原則等語，資為抗辯。並聲明︰原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告與高雄縣政府於98年8 月5 日簽訂系爭租約，承租高雄縣政府所有之系爭土地，作為停車場使用，雙方約定租期自98年7 月22日起至102 年7 月21日止，每年租金176 萬2300元，並約定租期屆滿後原告即應返還土地，但高雄縣政府仍欲出租作原來使用時，原告得於租賃期滿半年前申請續約，經高雄縣政府同意者，得依原來契約條件取得優先承租權，但續約以一次（4 年）為限。
㈡高雄縣政府於99年12月25日與高雄市政府合併後，由高雄市政府承受系爭土地所有權，並由被告負責管理系爭土地及承接系爭租約之出租人業務、地位。
㈢原告於租賃期間擅自設置攤販、搭建廣告招牌與設置洗車機營業，違反停車場法第11條第1 項、第25條及系爭租約之約定，經被告分別於100 年9 月1 日、101 年7 月4 日及102
年6 月25日函請改善，嗣分別於101 年7 月26日、同年10月1 日及12月7 日遭被告依停車場法第35條、第37條規定裁罰3,000 元、6,000 元及15,000元。
㈣原告向被告申請續約，遭被告於102 年7 月9 日以高市交停管字第00000000000 號函覆原告不同意續約申請，原告復於102 年7 月18日再次申請續約，仍遭被告於102 年7 月25日以高市交停管字第00000000000 號函覆不同意。
四、兩造爭執事項：
被告不同意原告續約之申請，有無違反誠信原則？原告主張其有優先承租權，訴請被告與之續約，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠市有土地之出租屬私經濟行為，有締約自由原則之適用，被告本有審酌及否准出租之權限。又系爭租約第2 條已明訂：「系爭租約租賃期限屆滿後，原告應返還土地，但被告仍欲出租作原來使用時，得標廠商得於租賃期滿半年前申請續約，『經被告同意』者，得依原來契約條件取得優先承租權，但續約以1 次（4 年）為限」，可知須租約期滿後被告仍欲將系爭土地出租作原來使用，且經被告同意之情況下，原告始取得續租系爭土地之權利。換言之，被告對於是否續租予原告，仍保有裁量、決定之權限，不因原告請求續租，被告即負有予原告優先承租之義務，是被告依約本得考量利弊得失，而不同意原告續約之申請。
㈡原告雖主張：被告要求原告提供資料、補申請臨時建照、拆除非停車場設施，已表現有續約之意，若無續約之意，自不應命原告耗費資財辦理前開事項，且被告之停車管理中心主任蘇俊欽於102 年2 月19日現場會勘時，已允諾原告可續約，故被告不同意其續約之申請，已違反誠信原則云云，惟查：
⒈按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148
條第2 項定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨參照）。又當事人締結之契約一經合法成立，即應受其拘束，權利人得依約行使其權利。縱權利人未在相當期間內行使其權利，亦須有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，始得認其嗣後再為權利之行使，係違反誠實信用原則（最高法院88年度台上字第2694號判決意旨參照）。
⒉原告主張交通局停車管理中心主任蘇俊欽在現場會勘時有同意續租（見本院卷一第112-113 頁），原告應負表見代理之授權人之責，並提出便條紙1 紙為證（見本院卷一第62頁），惟證人蘇俊欽於本院審理中已證述：是否出租、續約要由市長核定，我沒有權責答應原告續約，也沒有答應原告續約，我們是停車場管理機關，有責任讓停車場各項營運設施合法，才要求原告申請臨時建照，只要在契約有效期間，就有義務讓停車場營運符合相關規定（見本院卷一第148-149 、150 頁），而證人即亦在會勘現場，受原告委託申請臨時建照之洪毓良於本院審理中亦證稱：會勘當時是說建築物部分處理好後，後續續約部分才可以繼續談，原告訴訟代理人侯美嬙當時有說要趕快將建築物部分處理好再附到續約的申請當附件，我不確定蘇主任在原告訴代說完後有無同意，只告知原告訴代趕快處理等語、「（問：102 年2 月19日會勘，有無聽到證人蘇主任表示原告若將建築物拆除或申請臨時建築許可後，即同意原告續租？）僅說資料齊備後才能做後續續約的動作，請儘快將建築物許可部分處理好」等語（見本院卷一第151-152 、153 頁），足見2 位證人均證述當時蘇俊欽未同意續約。又證人蘇俊欽亦否認上開便條紙為其書寫（見本院卷一第148 頁），原告亦自承未親見蘇俊欽書寫，而係高雄市議會副議長蔡昌達服務處人員交付（見本院卷一第112 頁），則其稱該便條紙為蘇俊欽指示之內容，顯係推測之詞，原告復未能提出其他舉證以證此情，其主張業獲得蘇俊欽同意續租云云，自非可採。
⒊復查，系爭租約第5 條第1 項約定「原告應按標租用途當停車場使用」，然原告於租賃期間未經核准，擅自設置攤販、搭建廣告招牌與設置洗車機等營業，違反停車場法第11條第1 項、第25條及系爭租約之約定，經被告分別於100 年9 月1 日、101 年7 月4 日及102 年6 月25日函請停止改善，嗣分別於101 年7 月26日、同年10月1 日及12月7 日遭被告依停車場法第35條、第37條規定裁罰3,000 元、6,000 元及15,000元等情，為兩造所不爭執，並有各該高雄市政府函文、違反停車場法裁處書在卷可稽（見本院卷一第14、16-19 頁），堪認被告抗辯原告承租期間多次違約，增加被告管理困難一情，並非虛妄。又系爭租約第5 條第2 項前段亦約明「原告如欲在租賃土地上搭建任何建物，需經被告同意，依規定申請建照，並以被告名義為起造人，由原告出資興建. .
. . 」，惟原告未經被告同意，亦未申請建照，即在系爭土地上興建如附圖編號152 （1 ）至152 （6 ）所示之辦公室、廁所等地上物，業經被告於102 年2 月19日現場會勘時指明，被告遂要求原告於102 年4 月底前就停車場附屬設施申請臨時建照，其餘非停車場之附屬設施立即拆除，有會勘紀錄在卷可證（見本院卷一第95頁），顯見原告未取得建照及設置非停車場設施均屬違約，被告依據法律及系爭租約，本得要求原告停止違約行為，並履約申請建照，此與被告同意原告續約實屬二事，原告逕以被告要求其合法履約，即謂被告有意續約，尚屬牽強。
⒋承上所述，本件經查無被告承辦人員向原告允諾續租之事實，而原告申請臨時建照、拆除非停車場設施等，均係其依系爭租約及法律本應履行之義務，被告要求原告在租約屆至前依約、依法履行，衡情並無犧牲原告利益以圖利被告之情形，雙方行使權利及負擔義務之方式亦無違反公共利益，而被告要求原告合法履約，亦難認已使原告產生被告不行使續約裁量權之正當信賴，從而被告考量原告之過往違約紀錄、系爭租約所定租金與目前行情之落差等因素，行使裁量權，不同意原告之續約申請，自無違反誠實信用原則。
㈢被告既未同意原告之續約申請，且其裁量權之行使亦無違反誠信原則而適法，依前揭約定，原告自未取得優先承租權，其訴請被告與之續約，即無理由。
六、綜上所述，原告依系爭租約，請求被告將系爭土地續租予其經營，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文第一、二項所示。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭租約已於102 年7 月21日租期屆滿而終止，但反訴被告自102 年7 月22日起迄今仍占有系爭土地，拒不返還，其興建如附圖編號152 （1 ）至152 （6 ）所示之地上物（下稱系爭地上物）亦未拆除，其因經營大型停車場而變更原小型車停車格及花台等既有設施，皆未回復原狀，無權占有系爭土地而獲相當於租金之利益，致原告受有損害，為此依民法第962 條、第767 條第1 項中段、系爭租約第5 條第2 款、第3 款，提起反訴，擇一請求被告拆除系爭地上物後，返還系爭土地，併返還按系爭土地申報地價年息5%計算之不當得利金，其中102 年7 月22日起至103 年3 月19日止之金額合計2,231,600 元，自103 年3 月20日起至拆屋還地日止每月金額為281,650 元，並聲明︰㈠反訴被告應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將上開土地騰空返還反訴原告。㈡反訴被告應給付反訴原告2,231,600 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。㈢反訴被告應自103 年3 月20日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付反訴原告281,650 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：伊自系爭租約屆滿後即未再占有系爭土地或經營停車場，並於102 年7 月26日將系爭土地點交返還反訴原告，即使之後仍有訴外人陳達芳、戴玉鳳等人占用部分停車場，伊亦未向渠等收取停車費，自無不當得利問題。系爭地上物雖均為反訴被告於承租期間所設置或興建，惟係以反訴原告為起造人而申請臨時建照，所有權屬反訴原告所有，反訴被告自無權拆除。縱有不當得利，反訴原告請求之金額過高，應以系爭租約所定租金為計算標準等語，資為抗辯。並聲明︰㈠反訴原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭租約於102 年7 月21日屆滿後，兩造並未簽訂新租約。㈡系爭土地至今仍存在由反訴被告在租賃期間所興建或設置之系爭地上物，系爭地上物均有向高雄市政府工務局申領臨時建照，起造人為反訴原告。
㈢系爭土地面積14685.25平方公尺，102 年1 月申報地價為每平方公尺4,603 元。兩造同意如反訴原告不當得利請求有理由，102 年1 月以後申報地價皆以每平方公尺4,603 元計算。
四、兩造爭執事項：
㈠反訴被告在102 年7 月22日以後是否無權占有系爭土地？反訴原告請求反訴被告拆除系爭地上物、返還系爭土地，是否有理由？
㈡反訴原告請求反訴被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？其金額應為若干？
五、本院之判斷：
㈠反訴被告在102 年7 月22日以後仍占有系爭土地：
反訴被告對於系爭租約期間占有系爭土地之事實並不爭執，僅抗辯已於102 年7 月26日撤離、點交返還系爭土地，然查，反訴被告並未將系爭土地返還反訴原告，理由如下：
⒈關於反訴被告在系爭土地上興建設置之建物，系爭租約第5
條第2 項業明訂：「反訴被告如欲在租賃土地上搭建任何建物，需經反訴原告同意，依規定申請建照，並以反訴原告名義為起造人，由反訴被告出資興建，建物完成後所有權即無償歸反訴原告所有. . . . . . 租賃期限屆滿或終止時，無條件負責拆除回復原狀或經反訴原告同意後，按現狀無償點交反訴原告管理；如逾期未回復原狀，由反訴原告代為執行，所需費用由履約保證金扣抵. . . . 」；同條第3 項另約定：「除前款建物外，反訴被告於租賃土地上之任何設施，在租賃期限屆滿或終止契約時，應無條件清除或遷移且不得要求任何補償，逾期未清除之地上物，均視為廢棄物，由反訴原告代為清除，所需費用由履約保證金中扣除. . . . 」，有系爭租約在卷可按（見本院102 年度鳳補字第478 號卷第7 頁反面）。反訴被告亦曾切結承諾於系爭租約屆滿或終止時，無條件將系爭土地上之建物拆除回復原狀，有經反訴被告核章書立之切結書可徵（見本院卷二第115 頁），足見反訴被告於系爭租約屆滿後，負有將系爭土地上建物拆除、回復原狀之義務。
⒉惟系爭租約期滿後，系爭土地上至今仍存在由反訴被告在租賃期間所興建或設置之系爭地上物及八德停車場招牌，反訴被告迄未主動拆除等情，為兩造所不爭執，並經本院先後於103 年7 月18日、104 年4 月17日會同兩造及地政人員現場履勘屬實，分別製有複丈成果圖、勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷一第212-214 頁、216-219 頁、本院卷二第139-174 、179 頁），反訴被告雖辯以系爭地上物為反訴原告所有，故無權拆除云云，惟反訴被告於102 年9 月23日即寄送申請書1 份，警告反訴原告不得強拆系爭地上物，否則即提毀損告訴，有申請書1 份在卷可按（見本院卷一第266
頁），嗣反訴原告於102 年9 月27日至系爭土地欲清除地上物時，亦遭反訴被告阻撓而無法進行，同為反訴被告所不爭執（見本院卷一第326 頁），觀之反訴被告所持理由：因兩造續約之爭執須待司法判決，若將來有續租反訴被告可繼續使用，不必重建，才阻撓拆除等語（見本院卷一第326 頁），可知反訴被告係積極以系爭地上物之權利人自居，而拒不拆除，而非基於非所有權人之考量，故其辯稱無權拆除云云，無非推託之詞，不足採信。
⒊又系爭地上物其中附圖編號152 （6 ）所示廁所，原為1 棟鐵皮屋〈104 年1 月21日至3 月11日間已拆除大部分，僅餘附圖編號152 （6 ）所示廁所〉，該鐵皮屋及附圖編號152
（1 ）所示建物其中鐵皮屋部分，乃反訴被告前於系爭租約期間，即分別出租予訴外人陳達芳、戴玉鳳及所屬旗鴻通運有限公司（下稱旗鴻公司），系爭租約期滿後，反訴被告未告知租約終止，亦未要求搬離或遷出，陳達芳、戴玉鳳及旗鴻公司仍在反訴被告授意下繼續使用上述鐵皮屋，但未繳付租金等節，業據證人陳達芳於本院審理時證述：我從97、98年間開始承租鐵皮屋作倉庫使用，承租時有聽反訴被告說他們向反訴原告承租4 年，4 年後還有優先權，所以我跟反訴被告口頭約定租8 年，我繳租金到102 年8 月之後，反訴被告都沒來收錢，後來侯美嬙跟我說反訴被告在訴訟中，先不要繳錢，等訴訟完再跟我說如何處理，反訴被告並未告知與反訴原告的契約已終止，反訴被告或其他人也未曾請我搬離，我就繼續使用但沒付租金，直到103 年9 到12月間反訴原告派人來勸導我搬離等語（見本院卷二第5-6 頁），及證人戴玉鳳於本院審理中證稱：從反訴被告開始營業，我的公司旗鴻通運有限公司就承租附圖編號152 （1 ）鐵皮屋下方的停車格，承租時反訴被告有跟我說是向反訴原告承租，聽反訴被告說可以做8 年，我就跟反訴被告口頭約定租8 年，我繳租金到102 年8 月之後，反訴被告都沒來收錢，後來侯美嬙有跟我說在訴訟中，先不要繳錢，等處理好再看怎麼做，反訴被告並未告知與反訴原告的契約已終止，反訴被告也未曾請我搬離或別再停放車子，我就繼續使用但沒付租金，直到103 年12月間才有反訴原告派人勸導我搬離等語明確（見本院卷二第11-12 頁），核與本院於104 年4 月17日至系爭土地現場履勘時，發現編號152 （1 ）之地上物目前仍堆放旗鴻公司之堆高機、鐵桶、箱子、帆布等物，電力可使用，並有旗鴻公司車輛停放系爭土地等情吻合，此有勘驗筆錄及現場照片可參（見本院卷二第140-141 、147-148 、156 頁），足證反訴被告在系爭租約屆滿後，並未請求陳達芳、戴玉鳳及旗鴻公司返還租賃物，反而授意、容任渠等繼續占有使用甚明。
⒋再系爭土地上由反訴被告所申設之00-00-0000-00-0 、00-00-0000-00-0 、00-00-0000-00-0 電號，均非公共用電，在系爭租約終止後即102 年7 月起至103 年9 月仍有用電紀錄，每期電費數百至數千元，有臺灣電力股份有限公司鳳山區營業處103 年10月24日鳳山字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷一第297-298 頁），顯見反訴被告在租約屆滿後，猶繼續使用停車場內電力設施，此與本院在租約屆滿近2 年後之104 年4 月17日至現場履勘時，發現附圖編號152 （1
）、152 （2 ）建物內電燈仍可使用乙情相符（見本院卷二第140 頁）。且履勘當天停車場內尚停放10餘輛自小客車及貨車、機車，其中1 輛車牌號碼00-00 板車，車身有記載反訴被告之公司名稱，經本院查詢該板車登記在反訴被告名下，有勘驗筆錄、勘驗照片、車籍查詢資料在卷可考（見本院卷第二第140 、151 、176 頁），益徵反訴被告不僅阻撓反訴原告收回系爭土地拆除地上物，更有由自己或容任他人積極使用系爭土地之事實，則其主張已撤離、未再占有使用系爭土地，即難認為真。
⒌反訴原告通知不續約後，固曾於102 年7 月26日會同反訴被告進行系爭土地點還暨設施回復勘查作業，惟當天因發現系爭土地未回復履約前原狀，仍存有系爭地上物、部分垃圾雜物及廣告招牌，反訴被告因而計劃派員將未清除之建物及地上物視為廢棄物而清除；另反訴被告簽約前將小型車格變更為大型車格，造成廠內設施損壞，曾切結願無條件修復，當天亦發現未回復出租前之情況，反訴被告因而計畫函文命反訴被告回復設施，否則將沒收設施回復保證金，此均載明於系爭土地（八德停車場）點還暨設施回復勘查會議紀錄（見本院卷一第260-261 頁），反訴被告雖據此主張已點交返還系爭土地，惟反訴原告嗣於102 年9 月27日欲依上開會議記錄至現場清理系爭地上物時，竟遭反訴被告阻撓而無法拆除，業如前述，應認反訴被告之阻撓，即為拒絕返還系爭土地之意思，加以反訴被告在系爭租約終止後，仍有前述繼續利用系爭土地之事實，堪認反訴被告並未返還系爭土地占有予反訴原告，且此不因反訴被告未向陳達芳、戴玉鳳收取租金，或其自行廢弛停車場之經營而有異，故反訴被告在102 年7 月21日租約屆滿後仍繼續占有系爭土地未返還，已堪認定。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第450 條第1
項、第455 條所明揭。又占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，占有被妨害者，得請求除去其妨害，民法第962 條前段、中段分別定有明文。系爭租約因兩造未續約，已於102 年7 月21日租期屆滿而終止，則反訴被告在租約終止後，已無繼續占有系爭土地之正當權源，卻未拆除系爭地上物並返還系爭土地，持續占有至今，其自102 年7 月22日起自屬無權占有，反訴原告為系爭土地之管理者，則反訴原告依民法第962 條前段、中段，請求反訴被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，即屬有據。
㈢反訴原告請求不當得利，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。反訴被告無權占用反訴原告管理之系爭土地，顯係無法律上原因受有利益，致反訴原告受有損害，則反訴原告依民法第179 條規定，請求反訴被告自102 年7 月22日起至返還土地之日止，給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10﹪為限；而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價，法定地價又係指申報地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148 條所明揭。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照）。
⒊原告主張不當得利金，應依高雄市政府處理被占用市有不動產作業要點第4 條第1 款規定，以被佔用市有土地之當期土地公告地價總額之年利率5 ﹪計收（見本院卷一第139 頁），反訴被告則主張應以系爭租約原訂租金額為計算標準。本院審酌系爭土地於99年1 月之公告地價為3,014 元，至102
年1 月公告地價提高為4,603 元，有原告提出之查詢結果、系爭土地登記謄本為證（本院卷一第20、236 頁），足見系爭土地之地價較諸系爭租約簽訂時確有大幅上漲，若仍依系爭租約原訂租金為不當得利金之標準，顯不合理。又系爭土地位於高雄市仁武區澄觀路與八德南路之交岔路口，作為停車場使用，北側皆為住宅及工廠，東側是空地及工廠，西側是住宅區，南面臨澄觀路，澄觀路南側有許多商家，附近無捷運站、公車站，商業活動不多，澄觀路上方即國道10號公路，鄰近國道10號仁武交流道，約1 公里距離有高雄榮民總醫院，交通、生活機能非佳，有本院勘驗筆錄、GOOGLE地圖資料在卷可參（本院卷一第228-1 頁、本院卷二第140-141
頁），因認以系爭土地102 年1 月起之申報地價年息4 ％即每月225,320 元（計算式：14,685.25 平方公尺×4,603 元
×4%÷12＝225,320 元，小數點以下無條件捨去），計算被
告所受相當於租金之利益，應屬適當公允。從而，原告請求被告自102 年7 月22日起至103 年3 月19日（提反訴前一日）止，給付1,772,517 元〈計算式：225,320 元×（7+26/3
0 ）月＝1,772,517 元〉，及自103 年3 月20日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告225,320 元之不當得利金，同屬有據。
六、綜上所述，反訴原告依民法第962 條前段、中段、第179 條規定，請求被告將系爭地上物拆除、返還系爭土地予反訴原告；並給付原告1,772,517 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即103 年3 月27日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，暨自103 年3 月20日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告225,320 元，核屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文第三至十項所示。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日民事第二庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日書記官 彭帥雄