臺灣高雄地方法院103年度簡上字第374號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 11 月 26 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第374號上　訴　人　李蔡玉
訴訟代理人　李茹芳
被 上 訴人　嘉新資產管理開發股份有限公司
法定代理人　張剛綸
訴訟代理人　李文禎律師
複 代 理人　黃君介律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國103 年7 月29日本院岡山簡易庭103 年度岡簡字第29號第一審判決提起上訴，經本院於民國103 年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付不當得利超過新臺幣貳萬貳仟柒佰玖拾參元及自民國一○三年一月一日起至返還如附圖所示A 、B 部分土地之日止按年給付新臺幣伍仟玖佰柒拾捌元之部分及該部分假執行宣告之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落於高雄市○○區○○○段00000 地號土地（係自同段380 地號土地分割而來，而同段380 地號於地籍整理前為田寮鄉牛稠埔段6-4 地號) （下稱系爭土地）為被上訴人所有，上訴人前於民國93年10月14日向被上訴人承租系爭土地，租賃期間至98年12月31日止，承租面積
455 平方公尺，而於簽訂租約時，上訴人請求整建於系爭土地上之原建物，經兩造於94年10月20日協議，上訴人願照原建物所使用之範圍整建，惟建物設計圖需事先經被上訴人審核同意，被上訴人遂同意上訴人為重新整建。而上訴人送交被上訴人審查之建築設計圖，建物一樓總面積為267 平方公尺，然嗣經地政機關實測後，上訴人所建門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○00000 ○000 ○00000 號之四棟相連二層樓建物（即如附圖所示A 部分之建物，下稱系爭建物）之面積竟達387.33平方公尺，且該建物高度亦較原設計圖高出1
公尺以上，上訴人顯有違約之情，是於98年12月31日租約屆滿後，被上訴人即以上訴人違反兩造協議為由，不再與上訴人續約，且自租約屆滿後，上訴人亦未再給付租金，故兩造間之租賃關係業已消滅，上訴人即屬無權占用系爭土地，爰依民法第767 條之規定，請求上訴人返還系爭土地上如附圖所示編號A 、B 部份。又上訴人於98年12月31日租約屆滿後繼續占用系爭土地，因而受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179 條之規定，請求上訴人給付自99年1 月1 日起至102 年12月31日止之相當於租金不當得利23,915元（計算式：申報地價128 元×占用面積467.09平方公尺×10％×4 年
＝23,915元），及自103 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利5,978 元等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭土地如附圖所示A 部份，面積387.33平方公尺之之地上物拆除，並將土地返還予被上訴人，及將同地號土地上如附圖所示B 部分，面積為79.76 平方公尺之土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人23,915元，及自民國103 年1 月1 日起至交還土地之日止，按年給付5,978
元。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。
二、上訴人則以：伊之父親於民國50年間向訴外人朱萬成購買系爭土地約面積2 分多（2000平方公尺），有同意書為證，僅因故未辦理移轉登記，而伊長年使用系爭土地，部份用以耕作，部分用作建築房屋。嗣因系爭土地登記為被上訴人所有，被上訴人即要伊承租系爭土地，伊則表示要讓伊重建房屋才向被上訴人承租，而兩造於94年10月20日經租賃協調會，被上訴人同意伊重建房屋，伊遂與被上訴人簽訂租賃契約，而伊所重建之系爭建物於99年初興建完成，均係依照原建物之位置、面積建造，即符合被上訴人之要求，被上訴人於興建過程中亦有派人監工，詎料被上訴人趁伊房屋蓋好後，竟欲拆屋還地，使伊無家可歸，且並通知臺灣電力公司將伊所使用之電表收走，使伊自93年後均無電可用，被上訴人若拆除系爭房屋，即應賠償伊16億元等語資為抗辯。並聲明：請求駁回被上訴人之訴。
三、原審審理結果，認上訴人係無權占有使用系爭土地如附圖所示A 、B 部分，而為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人提起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補陳：伊已向訴外人朱萬成購買系爭土地，系爭土地在當時為日本株式會社所有，管理人為朱萬成，惟因法令限制農地不得部分轉讓，方未辦理系爭土地之所有權移轉登記，然系爭土地應仍屬伊所有，被上訴人如欲取得系爭土地，即應向伊購買系爭土地；且伊重建系爭建物均係依建築圖而施作，之所以面積較建築圖為多，僅係為避免下雨滴水而加作屋簷，並非未按圖施作；且被上訴人與台電人員勾結不讓伊用電等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：請求駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠ 系爭土地登記所有權人為被上訴人，被上訴人前於93年10月14日起至98年12月31日止將系爭土地出租予上訴人使用，承租面積為455 平方公尺。
㈡ 系爭土地現由上訴人占有使用並建有系爭建物。
五、得心證之理由：
㈠ 按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文。次按依土地法所為之登記，有絕對效力，為土地法第43條所明定。又稱稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。是依上開規定，於因買賣之法律行為而取得不動產所有權之情形，應為不動產所有權之登記方生移轉所有權之效力。
㈡ 經查，被上訴人為系爭土地之登記所有權人，此有土地登記謄本在卷可稽( 參原審卷第6 頁) ，則依前揭說明，系爭土地應屬被上訴人所有。上訴人固主張其現所使用系爭土地部分係由其父親向訴外人朱萬成購買，僅因礙於當時法令限制而未為移轉登記，故其方為系爭土地之所有權人等情，並提出朱萬成於54年2 月14日所簽署之同意書為證( 參原審卷第29頁) ，惟查，朱萬成於簽署該同意書時並非系爭土地之所有權人，其當時之土地所有權人為大崗山殖產株式會社，此有台灣省高雄縣土地登記簿可參( 參原審卷第69頁) ，則此既無證據顯示朱萬成為系爭土地之管理人，其是否有權出售系爭土地已非無疑；再由該同意書之內容係謂：本人( 即朱萬成) 願讓售予原告興建住宅等語，然並未記載讓售之金額，且復查無其他證據足資證明當時曾有約定讓售之金額，自難認朱萬成已與上訴人之父達成買賣價金之合意，自無從依該同意書逕得推認朱萬成與上訴人間必存有買賣契約，該同意書亦可能僅屬朱萬成表達其出售意願之文件而已，況其後亦未為移轉之登記，其自不得主張已為有效取得該所有權者，是上訴人主張其已因買賣而取得系爭土地之所有權云云尚非可採。
㈢ 再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。系爭土地為被上訴人所有業如前述，而上訴人現仍占有使用系爭土地，則依前揭說明，自應由上訴人舉證證明其就系爭土地具有合法占用權源。經查，兩造間之租賃期限係自93年10月14日起至98年12月31日止，此為兩造所不爭執如前，則自99年1 月1 日起，上訴人既未再與被上訴人訂立租賃契約，復未能提出其另有何合法占用系爭土地之法律依據供本院審酌，應認上訴人係無權占用系爭土地，則被上訴人依民法第767 條請求上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，即屬有據。至上訴人固主張系爭建物均依當時設計圖施作，且被上訴人並告知台電人員而不欲讓伊用電云云，然核此均未能反推上訴人與被上訴人間仍存有租賃契約或其他合法使用之法律關係，自仍難認上訴人具合法占有使用系爭土地之正當權源。
㈣ 再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院亦著有61年台上字第1695號判例意旨足參。本件上訴人既無合法權源占有系爭土地，其即受有使用系爭土地之利益，並致被上訴人受有損害，該項利益依其性質無法返還，被上訴人自得請求上訴人償還相當於租金之利益。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。本院審酌系爭土地係位於高雄市田寮區崗安路，與土地公廟、警局相鄰，且前鄰崗安路，交通方便，此有勘驗筆錄在卷可佐( 參原審卷第27、28頁)
，足認系爭土地坐落位置交通尚稱便利，且商業、生活機能佳，認被上訴人所得請求相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報地價年息10% 計算為適當，被上訴人主張按系爭土地申報地價總價年息10% 計算，尚屬合理。又系爭土地於99年之申報地價為120 元，102 年之申報地價為128 元，此有高雄市政府地政局路竹地政事務所函文在卷可稽( 參本院卷第30頁) ，則被上訴人自99年至101 年間所得請求之金額應為16,815元( 計算式：120 元x467.09 平方公尺x10%x3年=16,815 元，元以下四捨五入) ，其於102 年1 月1 日起按年所得請求之金額為5,978 元( 計算式：128 元x467.09 平方公尺x10%=5,978元) 。從而，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付自99年1 月1 日起至102 年12月31日止之相當於租金之不當得利共22,793元( 計算式：16,815+5,978=22,793)，及自103 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止按年給付5,978 元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條及第179 條等規定，請求上訴人應將系爭建物拆除並返還系爭土地，暨給付自99年1 月1 日起至102 年12月31日止相當於租金之不當得利22,793元，及自103 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止按年給付相當於租金之不當得利5,978 元，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，則無理由，不應准許。原審就命上訴人給付自99年1 月1 日起至102 年12月31日止相當於租金之不當得利部分，其判決超過上開應准許之金額，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第二項所示；至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴判決並為假執行之宣告，依法核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 26 日民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽

法 官 陳芸珮

法 官 呂佩珊
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 26 日書記官 鄧思辰