臺灣高雄地方法院103年度訴字第1114號｜法律人

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1114號原　　　告　美而好水產股份有限公司法定代理人　羅傳榮訴訟代理人　柯尊仁律師複代理人　柯俊銘被　　　告　曾陳金卿曾盈宏曾盈富曾珮汝上四人共同訴訟代理人　黃厚誠律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103年9月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○○地號之土地如附圖所示A 、B 、C 部分（面積五一一點八二平方公尺）之租金，自民國一百零三年五月十五日起，應調整為每月新臺幣壹萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○00000 地號之土地如附圖所示A 、B 、C 部分（面積511.82平方公尺，下稱系爭土地），原為訴外人郭進旺所有，於民國70幾年間出租予訴外人即被告之被繼承人曾進忠，每月租金新臺幣（下同）5,000 元，雙方未約定租賃期間。嗣原告於97年8 月20日向郭進旺買受系爭土地，並辦理所有權移轉登記完畢。查系爭土地之租金自70幾年間起迄今，已有30年之久未調整，而依相鄰之同段第000-0地號土地（面積1326平方公尺）於102 年3月6 日租約所定每月5 萬元租金之比例計算，系爭土地租金應為每月19,299元始為允當。為此，爰依民法第442 條規定，提起本訴，請求自起訴狀繕本送達翌日起調整系爭土地之租金，及被告按月給付調整後之租金等語，並聲明：㈠被告向原告承租系爭土地之租金，應調整為每月19,299元。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付原告19,299元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均以：系爭土地之價值縱有漲幅，然其非坐落於市中心繁華地段，參酌土地法地97條第1 項、第105 條規定，其租金應以系爭土地申報地價每平方公尺1,600 元，按被告承租面積511.82平方公尺計算其總額年息5 ％，即每月租金應為3,412 元，始屬適當，而系爭土地目前每月租金5,000 元，已高於上開租金標準，顯見原告請求為無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠兩造就系爭土地成立不定期租賃關係，租金每月5,000 元。㈡被告自70幾年間承租系爭土地後，迄今均未曾調整租金。四、本院得心證之理由：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照），是並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。又租用基地建築房屋，雖依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，以不超過土地申報總價額年息10％為限。惟土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1 項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照），合先敘明。㈡查被告自70幾年間起承租系爭土地，均係按月繳交租金5,000 元，從未調整乙節，為兩造所不爭執。又系爭土地每平方公尺之公告現值，於78年7 月時為2,000 元、79年7 月時為2,400 元、80年7 月為3,000 元，102 年1 月則為5,700 元等情，有系爭土地之地價謄本1 紙附卷可按（本院卷第54頁），顯見系爭土地自73年間起迄今，隨社會經濟狀況之變更，已然大幅增值，但兩造就系爭土地之租金卻未曾調整，是原告主張依民法第442 條規定請求調整被告承租系爭土地之租金，應屬有據。㈢系爭土地於80年前後迄今，公告地價上漲為2 至3 倍，已如前述，而系爭土地位處○○○觀光魚市內，假日人潮眾多，商業繁盛，有交通示意圖（本院卷第89頁）、現場照片8 張（本院卷第98至101 頁）在卷可稽，足見系爭土地之利用價值非淺。又被告自承系爭土地係供作魚類加工之營業使用（本院卷第52頁反面），可見被告因承租系爭土地而獲得商業上之利益，而非一般供住居所用，租金自不受土地法第97條規定之限制。再參以與系爭土地相鄰之同段第629-1 地號土地（面積1,326 平方公尺），於102 年3 月6 日出租時，約定每月租金50,000元，換算每平方公尺之租金約38元，有土地租賃契約書（本院卷第12頁）可參，且為被告所不爭執（本院卷第84頁）；而上開第629-1 地號土地之出租面積為系爭土地承租面積2 倍有餘，且更鄰近魚市中心區，利於出租攤位收益，有上開交通示意圖、現場照片8 張可佐。本院審酌上情，認系爭土地之租金調整為現租金每月5,000 元之2 倍即10,000元，應屬適當。又本件依原告之聲明，可知原告係請求自起訴狀繕本送達翌日即103 年5 月15日起調整租金，而被告自承提存系爭土地之租金至103 年4 月30日（本院卷第85頁），是其請求系爭土地之租金自103 年5 月15日起，調整為每月10,000元，即有理由。至原告逾上開金額之請求，則屬無據。㈣末按將來給付之訴，有預為請求之必要得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。本件被告固有依租賃契約按月給付原告租金義務，惟原告並未主張及證明被告有積欠租金之情事，原告自無預為請求必要，故其請求被告自103 年5 月15日起，按月給付調整後之租金，即無必要，不應准許。五、綜上所述，原告依民法第442 條規定請求調整與被告間就系爭土地自103 年5 月15日起之租金為每月10,000元，為有理由，應予准許。原告逾上開範圍之其餘請求，均無理由，應予駁回。又調整租金之訴為形成判決，性質上無從宣告假執行；另原告請求將來給付部分亦無理由，是其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。至兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與本判決所得心證無影響，爰不予逐一論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。中華民國 103 年 10 月 20 日民事第六庭法官林裕凱正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 10 月 21 日書記官郭淑芳

臺灣高雄地方法院103年度訴字第1114號

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