臺灣高雄地方法院103年度訴字第638號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 06 月 30 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第638號原　　　告　張秀碧
訴訟代理人　許飛陽
被　　　告　陳吳麗華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表一所示不動產遷讓返還原告，並應給付原告如附表二「應給付金額欄」所示金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣伍拾貳萬為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾叁萬玖仟肆佰肆拾壹元預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國102 年10月23日，取得經本院拍賣程序所購如附表一所示不動產（下稱系爭不動產）之權利移轉證書，並於同年11月7 日辦妥所有權移轉登記。惟系爭不動產遭被告無權占有，致伊受有無法使用收益之損害，依民法第767 條規定，自得請求被告返還該不動產。又被告無權占用期間，受有相當於租金之利益，且侵害伊之權利，致伊受有損害，依民法第179 條前段之規定，伊得按以系爭不動產之公告現值及契稅標準現值，依週年利率10％計算之不當得利金額，請求被告返還如附表一不當得利欄所示金額。爰依民法第767 條第1 項、第179 條前段規定，提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭不動產遷讓返還原告，及給付原告如附表一「不當得利」欄所示金額。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自96年1 月起，已向系爭不動產前手所有人即訴外人方○○承租該屋，租期為5 年，嗣於101 年1 月20日再與方○○續定租約，租期迄至106 年1 月19日止，每月租金新臺幣（下同）8,000 元，依民法第425 條之規定，原告應承受前揭租約，自不得請求伊遷讓系爭不動產。又伊於續約時，業將租賃期間之租金，一次給付方○○48萬元完畢，原告亦不得依前揭租約，請求伊給付租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭不動產原係方○○所有，經其債權人聲請強制執行，由本院以102 年度司執字第73823 號執行事件（下稱系爭強制執行事件）受理在案，原告於該執行事件拍定買受系爭不動產，經本院於102 年10月23日核發權利移轉證書，原告並於同年11月7 日辦妥所有權移轉登記。
㈡系爭不動產於96年6 月5 日，經訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱中小企銀），向本院聲請假扣押，經本院查封在案。
㈢系爭不動產於系爭強制執行事件之拍賣公告，於「點交情形」欄，記載不點交；於「使用情形」欄，記載「本件係調假扣押案卷拍賣。本件據本院96年6 月5 日查封筆錄所載，經在場人即訴外人陳韻如稱：由其母承租使用；…；債權人之代理人於同年6 月21日具狀陳報稱：目前為第三人吳麗華無償使用中；惟實際占有使用情形，投標人應自行查明。」
㈣被告係系爭不動產之現占有人。
四、本件之爭點
㈠原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，有無理由？
㈡原告依民法第179 條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由及數額若干？
五、本院得心證之理由：
㈠原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2 項亦有明文。所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，最高法院71年度台上字第3636號判決意旨參照。又執行債務人如於執行查封後，得任意訂立、延長租賃契約之期限，使承租人對拍定人主張民法第425 條所定權利，將使拍定人延後取得房屋之占有時間，衡諸常情，勢必降低應買意願，影響債權人經由執行程序實現債權，自屬前揭「其他有礙執行效果行為」至明，合先敘明。
⒉經查，系爭不動產原係方○○所有，經其債權人聲請強制執行，由系爭強制執行事件受理在案，原告於該執行事件拍定買受系爭不動產，經本院於102 年10月23日核發權利移轉證書，原告並於同年11月7 日辦妥所有權移轉登記乙節，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱前揭強制執行事件卷宗核閱無誤，又依強制執行法第98條第1 項之規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權」，是原告自102 年10月23日起，取得系爭不動產之所有權，依法得行使民法第767 條第1 項所定權利，堪予認定。
⒊而按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條雖有明文。被告固稱自96年起即向方○○承租該不動產，有買賣不破租賃原則之適用云云。惟查，系爭不動產於96年6 月5 日，經中小企銀，向本院聲請假扣押，經本院查封在案乙節，亦為兩造所不爭執，且經調取本院96年度執全字第2914號卷為憑，而參諸被告陳稱：伊於96年1 月起承租該屋，租期5
年，至101 年1 月止等語（見本院卷第35頁反面），顯見被告與方○○就系爭不動產之前次租約，該租期於96年6
月5 日查封後業已屆滿。其次，被告與方○○就系爭不動產之第二份租約，租期自101 年1 月20日起至106 年1 月19日止乙節，有該租約在卷可查（見本院卷第36至38頁），足認上開第二份租約係系爭不動產查封後所定，依前揭說明，該第二份租約之簽訂，自屬有礙執行效果之行為，對債權人及拍定人之原告當不生效力。故被告前揭所辯，要無可取。
⒋被告係系爭不動產之現占有人乙節，復為兩造所不爭，而承前述，被告既不得持第二份租約，對原告主張民法第425 條規定之權利，且被告亦無法提出其他占有系爭不動產之合法權源，則原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，自屬有據。
㈡原告依民法第179 條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由及數額若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。承上所述，既認被告係無權占有系爭不動產，且已侵害原告之權利，並獲有不當得利，依前揭說明，原告自得請求被告賠償相當於租金之損害。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；第97條、第99條及第101 條之規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。而土地法第97條所謂土地價額指法定地價；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，亦分別為土地法施行法第25條、土地法第148 條所明定。再所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
⒊經查，系爭不動產距台鐵後庄站約500 公尺，附近有臺灣省私立高雄仁愛之家附設慈惠醫院、私立巧芝麻托兒所、中庄國小、後庄國小、樂育高中、和春技術學院、大寮中庄郵局及統一超商等生活資源機構乙節，業經原告陳報在卷（見本院卷第19頁）；又參酌系爭不動產拍賣前，經高雄市建築師公會鑑價後，亦認該不動產所在地區交通及日常生活尚屬便利，公共設施接近性不錯，半徑800 公尺內有市場、醫院、學校及車站等，鑑定土地及建物價值合計4,727,740 元乙情，亦有系爭不動產鑑估報告書及所附資料可稽（見本院102 年度司執字第64815 號卷）；及原告係以3,301,300 元拍定系爭不動產（見系爭強制執行事件卷宗）；暨被告與方○○就系爭不動產，於租賃期間所約定租金為每月8,000 元（見本院卷第37頁）等各節交互以觀，認被告所占用之系爭不動產以持份土地公告現值及契稅標準現值之週年利率7 ％，計算每年相當於租金之不當得利為適當，並據此計算被告於附表二所示期間，就使用系爭不動產相當於租金之不當得利數額，核屬有據，逾此部分之請求即非正當，不應准許。
⒋復按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第181 條、第182 條第2 項及第203 條分別定有明文。原告自102
年10月23日起，取得系爭不動產之所有權，而被告自斯時起就系爭不動產之占用並無合法權源乙節，已如前述，是被告自102 年10月23日起對原告所有之系爭不動產有「無正當權源而占有」之不當得利，且該占有已因不能返還，自應償還價額，則依前揭說明，被告應自102 年10月23日起即應將相當於租金之利益及利息返還原告，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即102 年12月24日（見本院卷第16頁送達證書）起至清償日止之利息，即屬有據，逾此部分之請求即非正當，不應准許。
⒌至被告雖辯稱第二份租約所示租期之租金，以現金一次給付方○○完畢，原告不得再請求租金，固以方○○之證述及第二份租約之記載為據云云。惟查，第二份租約雖載明租金5 年已收付48萬元（見本院卷第37頁），然方○○證稱：伊缺錢始將系爭不動產出租予被告，第一份租約租期5 年，租金每月8,000 元，被告係以現金一次付清，第二份租約係接續，租期、租金亦同。…但被告就第二份租約之租金，係按月給付現金（後改稱：以匯款方式付租金，…無法提供匯款證明）云云（見本院卷第74、76頁）。依方○○前揭所述，關於第二份租約之租金給付方式，前後矛盾不一，且無法舉證以實其說，更與被告所述齟齬，則其所言，自難遽為有利被告之認定。另被告雖提出奇妙商行所屬帳戶明細，表示101 年1 月20日之528,000 元提款係付租之憑證，惟觀之上開帳戶明細（見本院卷第92、93頁），縱認該帳戶係由被告使用，充其量僅能認定被告於是日有提款之事實，然此與該款項業交付方○○係分屬二事，不得混為一談。此外，被告復無提出其他具體證據證明前開租金業全部付訖，即便第二份租約已為租金付訖之記載，亦不足為有利被告之認定，故被告上開所辯，委無可採。
六、綜上所述，被告占用系爭不動產，對原告無民法第425 條規定適用之餘地，亦無法認定被告業將該不動產之租金付訖。從而，原告依民法第767 條第1 項、第179 條前段規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，並給付原告如附表二所示之不當得利，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核原告就勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併以准許。
八、又原告就不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2 之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件不當得利部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用（最高法院96年度第4 次民庭會議決議參照），而原告既就所有物返還及除去妨害部分之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果，不生影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日民事第七庭 法 官 何佩陵
上為正本係依原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日書記官 秦富潔
附表一
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│編號│ 不 動 產 │不當得利欄 │
│ │ │①起訴前：自102.11.7起至102.│
│ │ │ 12.16 止之其中38日│
│ │ │②起訴後：自102.12.17 起至返│
│ │ │ 還日止 │
├──┼────────────┼──────────────┤
│1 │高雄市○○區○○段第000 │被告應給付原告新臺幣（下同）│
│ │地號土地（權利範圍： │16,226元，及自起訴狀繕本送達│
│ │242/10000 ） │翌日即102 年12月24日起至清償│
├──┼────────────┤日止，按週年利率5 ％計算之利│
│2 │高雄市○○區○○段第000 │息，暨自102 年12月17日起至返│
│ │建號（門牌號碼：高雄市○│還系爭不動產之日止，按月給付│
│ │○區○○○路000 號0 樓之│原告12,828元。 │
│ │0 ，權利範圍：全部） │ │
├──┼────────────┤ │
│3 │高雄市○○區○○段第000 │ │
│ │建號（共同使用部分，權利│ │
│ │範圍：225/10000 ） │ │
└──┴────────────┴──────────────┘
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│附表二： │
├──┬─────┬─────┬──────────────────┬─────────────┤
│編號│系爭不動產│無權占用之│起訴前：自102.11.7起至102.12.16 止之│ 給付義務人及應給付金額 │
│ │返還義務人│不動產 │ 其中38日 │ （新臺幣） │
│ │ │ │不當得利損害金計算式： │ │
│ │ │ │【土地持份之公告現值價額+ 契稅標準現│ │
│ │ │ │值】×週年利率7 ％×38/365＝38日之不│ │
│ │ │ │當得利損害金 │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │起訴後：自102.12.17起至返還日止 │ │
│ │ │ │每月之不當得利損害金計算式： │ │
│ │ │ │【土地持份之公告現值價額+ 契稅標準現│ │
│ │ │ │值】×週年利率7 ％÷12月＝每月之不當│ │
│ │ │ │得利損害金 │ │
├──┼─────┼─────┼──────────────────┼─────────────┤
│001 │陳吳麗華 │如附表一 │起訴前38日之不當得利損害金之計算式 │被告應給付原告11,219元，及│
│ │ │所示 │： │自起訴狀繕本送達翌日即102 │
│ │ │ │【（ 21968x1482.7x242/10000）+751200│年12月24日起至清償日止，按│
│ │ │ │ 】× 7% × 38/365 ＝ 11219 元（元以│週年利率5 ％計算之利息，暨│
│ │ │ │ 下四捨五入） │自102 年12月17日起至返還系│
│ │ │ │ │爭不動產之日止，按月給付原│
│ │ │ │每月之不當得利損害金之計算式： │告8,980 元。 │
│ │ │ │【（ 21968x1482.7x242/10000）+751200│ │
│ │ │ │ 】× 7% ÷ 12 月 ＝8980元（元以下四│ │
│ │ │ │ 捨五入） │ │
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