臺灣高雄地方法院103年度訴字第902號

• 裁判案由: 返還停車位
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 12 月 19 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第902號原　　　告　港都保全股份有限公司
法定代理人　潘美芳
訴訟代理人　何曜男律師
被　　　告　李慧娟
訴訟代理人　陳文政
劉燕女
上列當事人間返還代墊款事件，經本院於民國103 年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其經由本院95年度執字第12740 號強制執行程序（下稱系爭執行程序）於民國95年7 月6 日拍賣取得訴外人林炳吉所有坐落高雄市前鎮區○○段○○段0000地號土地（權利範圍55/10000），及其上同段4567建號房屋（即門牌號碼高雄市前鎮區○○○路000 號13樓之1 ，下稱系爭房屋），暨其共同使用部分即同段4666建號（權利範圍62/10000），並於95年8 月4 日辦畢所有權移轉登記。系爭房屋所屬國家藝術廣場大廈（下稱系爭大廈）為高屋建設股份有限公司（下稱高屋公司）興建，由訴外人蕭輝隆向高屋公司購買系爭房屋，依訂購房屋預約書（下稱系爭預約書）第4 條約定，蕭輝隆同時購買系爭大廈地下1 樓編號101 號停車位（下稱系爭停車位），系爭停車位為系爭房屋所屬共同使用部分，為系爭大廈公共設施之一部分，應於系爭房屋所有權移轉時隨同移轉，雖系爭執行程序拍賣公告並未載明所拍賣之系爭房屋包含系爭停車位，但亦未載明系爭停車位不在拍賣之列，而系爭停車位所在之系爭共同使用部分與系爭房屋均經債權人聲請查封登記，系爭停車位所在之公共設施乃查封效力所及，業經執行法院併予拍賣，原告經由系爭執行程序取得系爭房屋同時，亦取得系爭停車位相關權利。又系爭大廈住戶就區分所有建物之買賣，已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍，而有分管契約存在，具有拘束各該分管契約當事人之效力，原告依系爭執行程序拍定取得系爭房屋暨共同使用部分，而繼受前手依分管契約之系爭停車位使用權，原告支付拍定價金取得系爭房屋所有權，包含共同使用部分，即係取得系爭停車位專用權之對價，被告自何晉添受讓系爭停車位，對於分管契約處於明知或可得而知之狀態，自應受分管契約之拘束，不得否認原告取得系爭停車位專用權。再區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之所有權亦隨之移轉與同一人，且使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的，被告與何晉添間之系爭停車位買賣行為，僅具債權效力，不得對抗原告。另依被告所提「國家藝術廣場地下室車位停車位置證明書」（下稱系爭證明書）背面備註欄第2 點之記載，顯係須停車位與主建物一同轉讓，轉讓後須向管委會報備，而非停車位未與主建物一同轉讓，僅須向管委會報備即生取得停車位所有權及專用權之效力，系爭房屋之原所有權人蕭輝隆固將系爭停車位售予訴外人何晉添，惟並未將主建物一同移轉，故何晉添並未取得系爭停車位之所有權，被告向何晉添買受系爭停車位，對原告自不生效力。被告無權占有系爭停車位，原告自得依民法第767
條第1 項中段規定，請求被告返還系爭停車位。並聲明：被告應將系爭停車位返還原告。
二、被告則以：高屋公司興建系爭大廈時分為A 、B 、C 棟建築，原告拍賣取得系爭房屋位於A 棟，蕭輝隆於77年8 月29日向高屋公司購買系爭房屋時包含系爭停車位，高屋公司於80年5 月交屋後，蕭輝隆將系爭停車位使用權售予高雄市前鎮區○○街00號（下稱B 棟）19樓2 號房屋之詹建中，詹建中復於80年11月6 日將B 棟19樓2 號房屋及系爭停車位使用權售予何晉添，何晉添再於83年11月27日將B 棟19樓2 號房屋及系爭停車位使用權售予被告，蕭輝隆於81年8 月8 日將系爭房屋售予訴外人大一實業有限公司（下稱大一公司）黃坤明之不動產買賣契約書上並無就系爭停車位使用權一併出售，且系爭房屋因無車位使用權故於管理費收據之「車位管理費」欄未記載收取金額，B 棟19樓2 號房屋之管理費收據按月皆載有收費記錄，可知系爭停車位使用權早已非系爭房屋所有而屬B 棟19樓2 號房屋所有，又依系爭預約書第7 條約定，系爭大廈停車位並無獨立產權，車位持分並不算入共同持分而歸屬高屋公司所有，購買車位者僅有車位使用權，被告取得系爭停車位使用權並無不法，另依系爭證明書備註欄第2 點記載，車位之轉讓需向管理委員會報備，被告已向系爭大廈管委會報備，係有權占有使用系爭停車位，原告請求顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第188 、189 頁）：
（一）系爭房屋於80年5 月2 日為所有權第一次登記。
（二）原告於98年7 月6 日向本院民事執行處投標拍賣取得系爭房及基地暨其共同使用部分（4666建號），經本院發給95年7 月19日95雄院隆民治95執字第12740 號不動產權利移轉證書，並辦畢所有權移轉登記。
（三）兩造均為系爭大廈之區分所有權人，且均為前開共同使用部分之共有人。
（四）系爭停車位設置於系爭大廈之公共區域範圍內，確實未具備得聲請單獨編列建號並取得所有權狀之要件。
（五）卷附之國家藝術廣場訂購房屋、土地預約書（見本院卷第15至35頁）之形式為真正。
（六）系爭大廈之建商高屋公司與各承購戶間，就系爭大廈之公共設施之管理範圍，係透過卷附之國家藝術廣場訂購房屋、土地預約書，訂有分管契約。
（七）蕭輝隆於77年間向高屋公司購買系爭房屋及系爭停車位，蕭輝隆之後將系爭房屋賣給大一公司；而詹建中於80年間將B 棟19樓2 號房屋所有權及系爭停車位使用權一併轉賣何晉添，何晉添於83年間將B 棟19樓2 號房屋及系爭車位使用權一併出售給被告。
（八）系爭證明書、簽呈、讓車位使用權（見本院卷第47至50頁）之形式真正不爭執。
（九）系爭證明書沒有詹建中之登記，但有蕭輝隆讓與何晉添及何晉添讓與被告的記載。
（十）系爭證明書備註欄第2 點記載，停車位應隨同主建物房屋一同轉讓，不能單獨出售。
（十一）高雄銀行苓雅分行83年12月30日函文（見本院卷第108
頁），其上記載大一公司黃坤明將系爭房屋抵押貸款時，即不包含系爭停車位。
四、本件之爭點：原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告返還系爭停車位，有無理由？本院敘述判斷意見如下：
（一）新舊法適用之抉擇：
⒈按現行民法第799 條係於98年1 月23日修正，公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，而系爭大廈為高屋公司所興建，建築竣工日期為80年1 月31日，於80年3 月27日核發使用執照，於80年5 月2 日辦竣第一次所有權登記，共有A 棟（民權二路380 號、382 號）、B 棟（長江街92號）、C 棟（長江街90號）3 棟，有建物登記謄本、高雄市政府工務局使用執照手抄本等附卷可稽（見本院卷第9 、109 至117 、184 頁），則系爭大廈於現行民法第799 條規定修正公布前及公寓大廈管理條例施行前，即已建築完成並辦畢登記，雖本件係涉及區分所有權及使用權等法律關係，究應適用民法舊法或公寓大廈管理條例及修正後民法等不同時期生效的法源，實務上固歸納為適用新法規定，或以新法規定作為舊法法理，抑或有應適用行為時之舊法，不足而一，揆其原因，因有些舊法時期之規範，並未因新法生效施行而被廢止，因此產生新舊法皆可適用之情形。
⒉惟本院認為大致而言，民法舊法強調區分所有權之創制，公寓大廈管理條例著重在公寓大廈管理機制，民法新法則對私權法制進行統整及重述，除非立法者於立法當時有應溯及既往之例外明文或意旨，法律應以不溯及既往為原則，而依84年6 月30日所公布之公寓大廈管理條例，當時該條例除於第43條定有「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。」溯及該條例施行前即84年前已取得建造執照之公寓大廈亦有適用之規定外，並無其他溯及既往之明文規定，且依民法物權編施行法第8 條之5 就此處並無溯及既往之特別規定，則本件爭議自不得依當時尚未修正施行之民法規定及公寓大廈管理條例規定，作為本件認定事實之基礎（最高法院96年度台上字第2025號、102 年度台上字第103 號及103 年度台上字第900 號等判決意旨，亦同此見解），合先敘明。（二）系爭停車位為系爭大廈之共同使用部分而屬全體區分所有權人共有：
⒈系爭大廈竣工日期80年1 月31日，於80年3 月27日取得使用執照，於80年5 月2 日辦竣第一次所有權登記，已如前述，其時間係在84年6 月28日公寓大廈管理條例公布施行前，按當時有效之土地登記規則第73條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」又依於85年7 月前修正之內政部訂頒之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11點規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬80年9 月18日台內營字第0000000 號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第73條規定辦理建物所有權第一次登記。內政部80年9 月18日台內營字第0000000 號函說明二明確記載基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」亦即，於80年9 月18日之前，依使用執照記載如商場地下室等非屬共同使用性質，得申請核發門牌號，得依上揭土地登記規則規定，辦理建物所有權第一次登記，內政部72年6 月16日台內地字第159690號及71年5 月28日台內營字第84397 號函亦為相同之函示。據此規定，公寓大廈之地下層，在一定之條件下若具備「依使用執照記載非屬共同使用性質」與「已編列門牌」2 項要件，即可申請單獨編立建號，得為獨立之建物區分所有權之客體，個人得據而取得單獨所有權，亦即大廈之地下層並非當然屬於全體建物區分所有權人之共用部分。反之，若縱具有構造上獨立性與外部通行之直接性，但若性質上係作為區分所有建築物之共用部分使用者，例如附建有防空避難等其他設備或作為區分所有人之法定停車位（建築法第102 條之1 ）使用者，該地下室應解釋為欠缺使用上之獨立性，當然不具專有部分之成立要件，不得作為區分所有權之客體，縱各區分建築物於辦理所有權第一次登記時，未為該共同使用部分之登記，亦無礙其附屬於區分所有權建築物之性質（最高法院80年度台上字第1717號及100 年度台上字第2244號判決意旨參照）。
⒉依高雄市政府工務局103 年9 月25日函文及所附使用執照竣工平面圖之記載（見本院卷第144 、145 頁），系爭停車位所屬地下1 層之用途為「台電變電室」，其主要規劃作為變電室，法定停車位為82輛，查無系爭停車位等情，顯見系爭大廈地下1 層係以人為方式變更使用執照所載用途劃分為若干汽車停車位，系爭停車位自屬系爭大廈公共設施範圍內，且未獨立編列建號，使用執照亦無記載「非屬共同使用性質」，復未具有使用上之獨立性，即非屬前揭土地登記規則規定，可申請單獨編列建號，並辦理建物所有權第一次登記甚明，此亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第㈣項）。按98年1 月23日修正前民法第799 條前段規定：「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。」可知數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依該規定推定其為各區分所有人所共有。系爭停車位既設置於區分所有建築物之公共設施範圍內，且未具有使用上之獨立性，在性質上不得單獨為所有權之客體，已如前述，自屬系爭大廈之共同使用部分，又系爭停車位與公共設施共同編列單一建號即4666建號，而未將停車位使用空間另行獨立編列建號，則共同使用部分之登記權利範圍，自包括系爭停車位在內，應屬全體區分所有人共有。
（三）系爭停車位其使用權之取得及效力為何：
⒈按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第1 種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；第2 種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位者，因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。本件系爭大廈全部公共設施只編列單一建號即4666建號，系爭停車位附屬於4666建號中，共同使用部分之登記權利範圍包括系爭停車位在內而屬全體區分所有人共有，已如前述，系爭停車位屬上述第2 種停車位之性質，且兩造均為系爭大廈區分所有權人，對公共設施即4666建號建物又均有應有部分為共有人，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第㈢項），則兩造之應有部分均及於系爭停車位。
⒉次按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30十日施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束（最高法院102 年度台上字第1279號判決意旨參照）。又公寓大廈就公共設施（共同使用部分）約定專用之情形，如經以表彰停車位使用權之證明書方式記載，並向管理委員會為登記，即足以表彰分管契約之協議，因管理委員會為依法執行區分所有權人會議決議事項及管理維護工作所設立之組織，且住戶可隨時向其查詢該公寓大廈之相關事項，則其所為停車位分管使用之登記狀態，即有公示性，應肯認其具有相當之公信力，得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有權人。另依內政部（79）台內地字第819823號令第2 點規定：「區分所有建物共同使用部分經依法登記完畢，嗣後所有權人為因應實際需要，如經相關區分所有權人及他項權利人同意，得將其共同使用部分權利範圍之一部，移轉於其他區分所有權人。」可知公寓大廈之起造人或建築業者得將共用部分為區分所有權人設定專用權，約定供特定區分所有權人使用，且區分所有權人復得將約定專用之權利移轉於其他區分所有權人，又約定專用之情形，如經以表彰停車位使用權之證明書方式記載，並向管理委員會為登記，得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有權人。
⒊依系爭預約書第4 條約定：「購買車位：甲方（即蕭輝隆）購買本大廈地下1 樓101 號計1 個停車位。車位價款已包含於前條房屋價款內，其付款辦法應於房屋分期付款表之簽約開工及29、37、45、53、61期等7 期繳納。」第7
條約定：「地下室權屬：本預約房屋共同使用之地下室總面積約1051.47 平方公尺（約318.07坪），按甲方建物面積比例隨同房屋為甲方所共有作為公共設施，其非屬共同使用部分之汽車停車場總面積計約3219平方公尺（約973.75坪）其使用權屬乙方（即高屋公司）所有使用，交屋後使用權屬購買車位者所有。（附件㈣）」，附件㈣地下室權屬同意書記載：「茲同意國家藝術廣場地下室除公共設施部分總面積1051.47 平方公尺（約318.07坪）係本大樓客戶共同持分所有外，其餘停車位置總面積3219平方公尺（約973.75坪）除緊急避難時提供本大廈住戶使用外，產權與使用權均屬高屋公司所有，交屋後使用權屬購買車位者所有。」可知系爭大廈之建商高屋公司於銷售系爭大廈區分所有建物時，就停車位部分係採另外銷售，如需使用停車位者需另付款購買，而購買車位位編號為何，均以地下室車位停車位置證明書記載為準，有系爭預約書及系爭證明書在卷可佐（見本院卷第15至27、50頁），顯見建商出售時，即由建商先行分配地下室停車位，經各區分所有建物之住戶同意買受，則各區分所有權人就系爭大廈之停車空間，成立按原建商分配位置使用之分管契約，停車位約定屬分管契約所約定之專用部分，各共有人即應受該分管契約之約束，依該分管契約為管理、使用、收益特定部分，或不得管理、使用、收益特定部分，此亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第㈥項）。
⒋蕭輝隆於77年8 月29日除向建商高屋公司買受系爭房屋外，另加價購買系爭停車位，有系爭預約書附卷足憑（見本院卷第15至27頁），依前所述，蕭輝隆與其他區分所有權人就系爭停車位已成立分管契約，而由蕭輝隆就系爭停車位取得約定專用權，又依蕭輝隆與大一公司於81年8 月8
日簽訂之不動產買賣契約書觀之（見本院卷第83、84頁），蕭輝隆將系爭房屋及土地出售大一公司時，並未記載同時出售系爭停車位，且大一公司於83年12月間提供系爭房屋及土地向高雄銀行申請貸款時，並未提供系爭停車位權證等相關資料，亦有高雄銀行苓雅分行83年12月30日函文在卷可參（見本院卷第108 頁），反觀詹建中與何晉添於80年11月6 日簽訂之不動產買賣契約書（見本院卷第77、78頁），詹建中將B 棟19樓2 號房屋出售何晉添時，同時載明出售標的包含系爭停車位，何晉添與被告於83年11月27日簽訂之不動產買賣契約書（見本院卷第80至82頁），何晉添將B 棟19樓2 號房屋出售被告時，亦載明出售標的包含系爭停車位，何晉添並出具「讓車位使用權」，載明將系爭停車位使用權讓與被告（見本院卷第49頁），可知蕭輝隆將系爭房屋出售大一公司前，早已將系爭停車位之約定專用權讓與詹建中，因此未於買賣契約書記載出售標的包含系爭停車位，大一公司將系爭房屋及土地向高雄銀行申請貸款時，也因此未提供系爭停車位申請鑑價貸款，參以系爭房屋自81年12月20日起之管理費收據即無收取車位管理費，然B 棟19樓2 號房屋自80年12月18日起之管理費收據即有收取車位管理費（見本院卷第85至87頁），系爭大廈管理組長於83年12月21日所出具之簽呈，其上載明系爭停車位由蕭輝隆讓與詹建中，詹建中讓與何晉添，何晉添讓與被告，並載明：「A 棟13樓之1 號第1 手屋主蕭輝隆賣屋時，有言明不含車位」等語（見本院卷第47頁），系爭證明書背面亦經系爭大廈管理委員會蓋章確認蕭輝隆將系爭停車位讓與何晉添，何晉添再讓與被告（見本院卷第50頁背面），其上雖漏列詹建中之姓名，亦無礙於被告已間接輾轉自蕭輝隆處取得系爭停車位之約定專用權，依前所述，約定專用之情形，如經以表彰停車位使用權之證明書方式記載，並向管理委員會為登記，得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有權人，則被告雖非系爭房屋所有權人，惟既亦為系爭大廈之區分所有權人，且輾轉受讓自系爭房屋原所有權人蕭輝隆對系爭停車位專用使用權，自得拘束嗣後受讓取得系爭房屋所有權之原告，被告抗辯其可專用系爭停車位，洵屬有據，原告主張：被告與何晉添間之系爭停車位買賣行為，僅具債權效力，不得對抗原告云云，委不足採。
⒌另原告主張：系爭停車位為系爭房屋所屬共同使用部分，應於系爭房屋所有權移轉時隨同移轉，原告經由系爭執行程序取得系爭房屋同時，亦取得系爭停車位相關權利，且使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的，系爭證明書背面備註欄第2 點亦記載停車位應隨同主建物一同轉讓不能單獨出售等語，然系爭停車位並無單獨編列建號，所有區分所有權人應有部分抽象存在於共有物即停車位全部，已於前述，從而若未受讓約定專用停車位使用權者，縱受讓區分所有權建物及共用部分，亦非當然取得約定專用停車位使用權，且被告為系爭大廈之區分所有權人，亦為公共設施即4666建號建物之共有人，其應有部分抽象存在於共有物即停車位全部，被告對於系爭停車位自非僅有使用權而無所有權，並非與所有權分離而單獨為買賣標的，而系爭證明書背面備註欄第2 點之記載應係指停車位不得單獨出售予非系爭大廈之區分所有權人，被告為系爭大廈之區分所有權人，並無違背相關規定，原告此部分主張，亦無足採。
（四）原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告返還系爭停車位，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。經查，原告雖經由系爭執行程序拍賣取得系爭房屋及共用部分，並於95年8 月4 日辦妥所有權移轉登記，有本院權利移轉證書、系爭建物登記謄本、異動索引等附卷可按（見本院卷第7 至14頁），惟原所有權人蕭輝隆於81年9 月16日出售系爭房屋予大一公司前，早已將系爭停車位專用使用權讓與詹建中，復由詹建中讓與何晉添，再由何晉添讓與被告，並得拘束嗣後受讓取得系爭房屋所有權之原告，已於前述，被告占有使用系爭停車位，即非無權占有，原告請求被告返還系爭停車位，洵屬無據。
五、綜上所述，系爭停車位為系爭大廈之共同使用部分而屬全體區分所有權人共有，被告為系爭大廈之區分所有權人，亦為公共設施即4666建號建物之共有人，其應有部分抽象存在於共有物即停車位全部，被告雖非系爭房屋所有權人，惟輾轉受讓自系爭房屋原所有權人蕭輝隆對系爭停車位專用使用權，復經以表彰停車位使用權之證明書方式記載，並向管理委員會為登記，而得拘束嗣後受讓取得系爭房屋所有權之原告，被告即非無權占用系爭停車位，從而，原告主張其為所有權人，依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告應將系爭停車位返還原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 19 日民事第五庭法 官 秦慧君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 22 日書記官 黃振祐