臺灣高雄地方法院104年度訴字第1418號

• 裁判案由: 請求違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 105 年 04 月 22 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1418號原　　　告　富興土地開發有限公司
法定代理人　鄭羽庭
訴訟代理人　吳易修律師
被　　　告　姜志遠
訴訟代理人　柯尊仁律師
上列當事人間請求違約金事件，本院於民國105 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬貳仟伍佰元，及自民國一百零四年六月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾壹萬貳仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊欲整合高雄市三民區建工段（下稱建工段）特定區域之土地及房屋，被告在此特定區域內原有坐落建工段816 、817 地號土地暨其上448 建號即門牌號碼○○區○○○路00號建物（下合稱系爭房地），兩造遂於民國103 年5
月6 日簽訂「房屋、土地整合出售授權委託書」（下稱系爭契約），議定被告委託原告代為整合出售系爭房地，委託金額為新臺幣（下同）1,100 萬元，委託期間則自103 年5 月6 日至104 年5 月6 日止；且被告在委託期間內不得中途解約不賣，否則以違約論，須賠償原告勞務成本，以委託金額10％為違約金。伊於簽約後，即陸續支出相關承辦人員之人事成本、車馬費、電信費及持續將近1 年與各建商、住戶磋商等勞務成本，詎被告於104 年5 月4 日寄發存證信函予伊，違法解約，伊自得依上揭約定請求被告給付違約金110 萬元（計算式：1,100 萬元×10％＝110 萬元）。縱認伊不得
請求違約金，被告於104 年4 月間將系爭房地出售予訴外人陳○○、許○○，亦已陷於給付不能或給付遲延，伊得向被告請求賠償所受損害55萬元，爰依系爭契約第4條第3項，民法第226條第1項及第231條第1項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付110萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日即104年6月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：⒈被告應給付55萬元，及自104 年9 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於簽立系爭契約前，曾向伊保證系爭房地之委託出售價格與鄰近建物一樣或相當，伊始同意簽約，事後竟發現鄰近建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路00號、33號建物之委託出售價格各為2,000 萬元、1,700 萬元，伊非至愚之人，如非遭到原告詐欺，焉有以1,100 萬元簽立系爭契約之理，伊遂以被詐欺為由，先口頭向原告主張撤銷伊遭詐欺之意思表示，後又寄發存證信函為之，系爭契約視為自始無效，伊無違約可言；縱認伊應給付違約金，然建商須於104 年5 月6 日期限前，與建工段全部土地所有權人成功簽訂買賣契約，才算成功整合，方能要求伊支付仲介服務費55萬元，惟於系爭契約之委託期間後期，顯無成功整合希望，即便伊如期履約，原告仍無法完成整合，無法向伊收取仲介服務費之利益，再者，本件違約金係針對勞務成本之賠償，但原告對其勞務成本之支出，並無舉證，復未舉證說明因伊未履約致原告遭受何等損害，縱有損害，亦屬投資風險，原告應自行承擔，至多應以原告曾尋獲之買家即訴外人郡都建設有限公司（下稱郡都公司）為計算基準，遑論原告依系爭契約可得請求之仲介服務費為55萬元，違約金卻高達110 萬元，顯然過高，應予酌減為11萬元；此外，伊得依據民法第549 條第1 項規定隨時終止系爭契約，要無何等給付不能或給付遲延之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈被告於103 年4 月24日買賣登記取得系爭房地所有權（見院一卷第16頁至第19頁），經玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山商銀）於同日就系爭房地設定第一順位最高限額抵押權，擔保債權總金額為648 萬元（見院一卷第16頁至第19頁），且玉山商銀設定上開最高限額抵押權前，曾於同年3 月14日對系爭房地進行鑑價，估其總價值為600
萬0056元；又截至103 年5 月6 日止，玉山商銀之債權本金為574 萬9,978 元（見院一卷第114 頁至第115 頁）。⒉原告欲整合建工段特定區域之土地及房屋，經該特定區域包含被告在內之多數所有權人表示同意。其後，兩造即於103 年5 月6 日簽訂系爭契約。
⑴系爭契約第1 、2 、3 條約定略以：被告委託原告代為整合系爭房地，委託整合出售金額為1,100 萬元，委託期間自103 年5 月6 日至104 年5 月6 日止。
⑵系爭契約第4 條第1 項約定略以：被告願付整合出售金額5 ％作為服務費給原告。
⑶系爭契約第4 條第3 項約定略以：被告在委託整合期間內不得中途解約不賣，否則以違約論，須賠償原告勞務成本，以整合出售金額10％為違約金。
⒊原告確實尋得郡都公司願意收購系爭房地。惟郡都公司法定代理人於104 年2 月16日寄發存證信函予被告，通知被告買賣不成立買賣契約解除，並聲明放棄優先購買權，要求被告於同年3 月2 日前攜帶其身分證、印章、買賣契約書正本（需收回），前往高雄銀行建國分行辦理終止不動產買賣價金信託並領回系爭房地權狀正本（見院一卷第32頁至第33頁）。
⒋被告於104年4月間，將系爭房地分別移轉所有權予陳○○或供訴外人許○○辦理預告登記「不動產所有權移轉之請求權」、限制範圍「全部」（分見院一卷第16頁至第19頁、第160頁至第161頁、第171頁至第176頁）。
⒌被告於104 年5 月4 日寄發存證信函予原告，聲明略以：其解除與原告於103 年5 月6 日簽訂系爭契約之委託關係，並主張原告以欺瞞手段刻意壓低系爭房地之價值，致與相鄰建物之價差達1,000 萬元，造成被告重大損失，於建商（即郡都公司）發函解約及通知領回相關證件時，被告已口頭向原告聲明解除系爭契約等節（見院一卷第29頁至第31頁）。
㈡爭執部分：
⒈原告先位主張被告應給付違約金，有無理由？如為有理由，金額應為若干？
⑴系爭契約是否經被告以其遭到原告詐欺為由，依民法第92條規定合法撤銷其意思表示？
⑵如未經合法撤銷，被告得否請求酌減違約金？金額應為若干
⒉原告備位主張被告應負給付不能或給付遲延之損害賠償責任，有無理由？如為有理由，金額應為若干？
四、本院得心證之理由：
㈠按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，亦即當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院著有44年台上字第75號、21年上字第2012號等判例可參。本件被告雖抗辯其因遭到詐欺而簽立系爭契約等語，惟證人即原告業務人員張○○結證：伊當初代表原告與被告接洽系爭房地整合事宜，被告與訴外人即系爭房地原所有權人均表示被告當初取得系爭房地之買賣價格為850萬元，後經兩造各自計算金額，乃合意系爭契約之
委託金額為1,100萬元，當時被告曾擔心簽約價格吃虧，但
每戶房地坪數不同，價格本即無法相同，又伊係於郡都公司不願購買系爭房地後，才聽到被告表示委託金額過低或遭詐欺等言語（見院一卷第181頁至第185頁），佐以被告係向玉山商銀辦理貸款而購得系爭房地，業如上述，被告自有繳交貸款本息之經濟考量，而系爭房地既經玉山商銀設定最高限額抵押權，客觀上之交易價值亦受限囿，是系爭契約之委託價格，應係經被告自身審慎評估考慮購入成本暨相關經濟因素後，方為同意，堪可認定；衡以兩造均不爭執原告確有為被告覓得買家郡都公司，被告亦自認其當初有與郡都公司簽約之意（見院二卷第12頁），苟被告發現其遭原告惡意詐欺，應無同意出售系爭房地予郡都公司之理；再參以玉山商銀曾於103年3月14日對系爭房地進行鑑價，評估其總價值為
600萬0056元同如前述，玉山商銀為求確保其債權日後得獲
滿足，應無故意不當評估系爭房地價值之理，是兩造於同年5月6日簽訂系爭契約時，被告以1,100萬元作為委託價格，
應無何等明顯低於市價之情形。復酌以系爭房地與鄰近其他不動產之實際坐落位置、面積大小、所有權人之洽商意願與能力等節，俱屬不一，原告身為專業土地開發公司，應無遽向被告保證各該不動產之委託整合價格一律等同或相當之理，復被告別無舉出其他具體證據，以資證明其遭原告詐欺之事實，難認被告就此已盡其舉證責任，是縱鄰近建物即門牌號碼○○區○○○路00號、33號建物之委託出售價格高於系爭房地，亦無從採為有利於被告之認定。故被告抗辯其遭詐欺之事實，非可採信，自無從援用上開規定以撤銷其意思表示。
㈡按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求，即應衡酌債權人實際上所受之損害情形（包括積極損害及消極損害）（最高法院83年度台上字第2879號、103 年度台上字第2654號判決意旨參照）。次按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252 條以職權減至相當之數額，至於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院著有49年台上字第807 號、51年台上字第19號及79年台上字第1915號等判例可參。經查：
⒈系爭契約第4 條第3 項明文約定，被告在103 年5 月6 日至104 年5 月6 日之委託期間內，不得中途解約不賣，否則以違約論，須賠償原告勞務成本，且以整合出售金額10％為違約金乙節，兩造對此並無爭執，已如上述，又前揭約定之違約金，屬損害賠償預定性質，亦為兩造所不爭（分見院一卷第5 頁、第56頁），復被告無從援引民法第92條規定撤銷系爭契約之意思表示，同如前述，揆諸前揭說明，原告主張被告應按約給付違約金，當屬有據。被告抗辯原告所受相關損害均屬投資風險，原告應自行承擔等語，洵無足採。
⒉原告主張：建工段整合區域雖以全部整合為佳，然若部分住戶不願整合或有釘子戶等情形，經建商自行評估整合區域之範圍與規模，若減縮後之整合土地適於建築，建商仍得整合建築之，非以全部整合為必要，又除郡都公司外，伊另行覓得買家願以1,600 萬元價格購買系爭房地，建工段土地目前已為部分整合（約20餘戶住戶）並完成點交程序，倘被告當初依約履行，被告可獲得約800 萬元之利潤，系爭契約以整合金額10％計算違約金，並無違反比例原則等語。惟上開事實俱為被告所否認，本院審酌原告確於104 年2 月16日前，為被告覓得買家郡都公司，相距系爭契約103 年5 月6 日簽立時間，已約9 月，酌以買賣契約之簽立，事前須花費相當之勞力、時間及費用，居中協商斡旋，此為事理之常，原告雖未能提出其所受損害及所失利益數額之單據，然其確為履行系爭契約而支出相關費用，受有損害，堪可認定。再參以系爭契約第4 條第1 項約明，如原告成功協助被告出售系爭房地，則原告得向被告請求整合出售金額5 ％作為服務費，以系爭契約之委託整合出售金額1,100 萬元計算即為55萬元（計算式：1,100
萬×5 ％＝55萬）；佐以系爭房地位在高雄市市區中心，
被告如依約履行，將擴大整合區域與範圍，有助於提升整合後之不動產全體經濟價值，原告應可得居中洽商謀求更高利潤等節，認原告得請求之違約金應酌減為41萬2,500
元（計算式：55萬×9 ／12＝41萬2,500 ），較屬相當。
原告主張應按系爭契約原訂數額110 萬元給付，顯屬過高；被告抗辯僅需支付11萬元，則嫌過低，俱無足採。
⒊至被告雖執原告提出之原證5-1 至5-4 各該契約為據，辯稱：各該契約之特約條款均載明如契約簽訂後3 個月內，買方無法順利與建工段等42筆土地、36戶建物、未保存登記地上物之全部所有權人簽訂買賣合約，並單獨申請建照開發，則雙方同意另行協商，如無法達成協議，則雙方同意無條件解約等字句，堪認原告須成功整合建工段全部房地後，方能向伊請求仲介服務費，既系爭契約所定期間屆滿後，原告尚未全部整合成功，自無預期利益之損失等語。然上開原證5-1至5-4所示各該契約，均為訴外人林○○與建工段其他地號土地所有權人之買賣契約，與本件訴訟之當事人俱不相同，難以逕自比附援引，甚或進以論斷原告並無何等預期利益之損失，附此敘明。
㈢原告先位之訴依系爭契約之約定，請求被告給付違約金部分，為一部有理由，則就其備位之訴請求部分，即無庸審酌。五、綜上所述，原告本於系爭契約之法律關係，請求被告給付違約金41萬2,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年6 月28日（見院一卷第24頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍以外之請求，則屬無據，應予駁回。又本判決第一項所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請，僅促請本院為職權發動。另被告聲明願供擔保請准宣告免為假執行，經核與法律規定相符，爰酌定如主文所示相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 22 日民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 饒志民
法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 22 日書記官 吳和卿