臺灣高雄地方法院104年度訴字第240號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 104 年 09 月 18 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第240號原　　　告　川盛股份有限公司
法定代理人　陳園璁
訴訟代理人　阮文泉律師
被　　　告　鑫玉堂文具股份有限公司
法定代理人　陳秋金
訴訟代理人　楊譜諺律師
上列當事人間給付租金等事件，經本院於民國104 年8 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬陸仟柒佰零柒元，及自民國一百零四年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬叁仟元為被告供擔保後，得為假執行，但被告以新台幣壹佰貳拾萬陸仟柒佰零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國101 年8 月13日就高雄市○○區○○○路000 號1 樓部分建物、及同區武漢街72號1 樓部分建物（下合稱系爭建物），簽立租賃契約（下稱系爭契約），約定租期自101 年9 月1 日起至107 年1 月31日止，嗣因被告向原告表示經營困難，兩造復於102 年11月4 日就系爭契約簽訂「增補契約書」（下稱系爭增補契約）。於103 年9 月起，被告每月應給付租金（含稅）新台幣（下同）206,069
元。被告自103 年9 月、10月未依約於每月1 日繳納租金，經原告於同年9 月16日、10月9 日分別向被告催告未果，被告於同年10月15日以存證信函終止契約。原告於同年10月23日以被告未按期繳納租金、違約提前終止租約為由，通知被告終止系爭契約，被告於同日收受通知。被告於103 年11月26日將系爭建物返還。系爭契約因可歸責於被告之事由提前終止，依系爭契約第5 條約定，原告沒收50萬元之保證金並請求3 個月租金計算之懲罰性違約金。爰依附表請求依據欄所示之約定，請求被告給付租金、房屋稅、違約金及懲罰性違約金，並聲明：㈠被告應給付原告1,945,917 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於103 年10月23日雖發函通知被告，僅提及終止契約之事由，未明確為終止契約之意思表示。被告於103 年11月26日將系爭建物騰空返還予原告，應認兩造於103
年11月26日以點交方式合意終止系爭契約。其次，高雄市於103 年8 月1 日發生氣爆，系爭建物位於氣爆區，於同月1
日至5 日無法對外營業，直至同月15日始解決氣爆造成之漏水問題。高雄市政府雖於同年11月20日完成道路修復、通車，然因商圈道路交通受創，致被告營運業績下滑超過50% 。上開情形非契約成立當時所得預料，請求依民法第227 條之2 第1 項規定，酌減103 年8 月至系爭契約終止日期間之租金。而原告未曾向被告為終止契約之意思表示，其請求因契約終止後所生之違約金均屬無據。縱認原告得為請求，請依民法第252 條之規定予以酌減。再者，原告負有返還保證金50萬元之義務，被告請求以返還保證金請求權或不當得利債權，與原告主張之租金、違約金等債權為抵銷等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於101 年8 月13日就系爭建物簽立系爭契約，約定租期自101 年9 月1 日起至107 年1 月31日止，嗣因被告向原告表示經營困難，兩造復於102 年11月4 日就系爭契約簽訂系爭增補契約。
㈡被告於簽立系爭契約時，已給付原告保證金500,000 元。
㈢被告未給付103 年9 月、10月租金，經原告於103 年9 月16日、10月9 日分別向被告催告繳納租金，被告嗣於103 年10月15日寄發存證信函予原告，表示終止租賃契約，預定於103 年11月30日前將系爭建物騰空返還，經原告於103 年10月15日收受上開存證信函。
㈣原告於103 年10月23日委託律師寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，經被告於同日收受在案。
㈤被告於103 年11月26日將系爭建物返還予原告。
㈥被告因氣爆事件自高雄市政府社會局領有受災店家重建期間繼續僱用工作者慰助金223,200 元及受災店家影響營業慰問金26萬元，合計483,200 元。
㈦被告對原告依系爭增補契約第2 條請求102 年9 月1 日至103 年8 月31日之租金（含稅）252,000 元不爭執。
㈧被告對原告依系爭租約第6 條請求房屋稅25,744元不爭執。㈨倘系爭契約於103 年10月23日經原告依約定終止，被告對原告請求如附表所列項目及計算方式均不爭執。
四、本件爭執事項：
㈠系爭契約於何時終止？終止依據為何？
㈡於系爭契約終止後，原告得請求被告給付租金若干？被告請求依民法第227 條之2 規定予以酌減租金，有無理由？
㈢原告得否請求被告給付違約金、懲罰性違約金？如可，應如何計算？被告請求依民法第252 條規定予以酌減，有無理由？
㈣就原告本件請求，被告得否主張抵銷？若可，金額若干？
五、本院之判斷：
㈠系爭契約於何時終止？終止依據為何？
⒈經查，兩造於101 年8 月13日訂立系爭契約，復於102 年11月4 日簽訂系爭增補契約，約定修正原租金條件，自103 年9 月1 日以後，恢復原契約條件。系爭契約第2 條約定：「租賃期限自101 年9 月1 日起至107 年1 月31日止，共計5 年5 個月。. . . 本件契約租賃期限係依乙方（即被告，以下同）要求訂定，乙方於租賃契約屆滿前，不得以任何理由主張提前終止租賃契約。. . . 。」、第3
條第1 、2 項約定為「租金甲（即原告，以下同）、乙雙方議定每月為190,540 元，乙方應於每年第1 個月首日一次給付12期發票日為每期第1 日之租金支票給付甲方。上開租金之營業稅由乙方負擔，乙方應支付租金同時，以相同方法一併支付之。. . . 。第3 年起之租金，以經前項方式調整後之租金，再加5,716 元整為每月租金. . . 。」，第5 條為「乙方如在租賃契約期中不履行本契約，甲方得終止本租約，. . 」，有系爭契約（見本院卷第8 頁、第9 頁）、系爭增補契約（見本院卷第11頁）可佐，為兩造所不爭執。堪認兩造約定租賃期間為101 年9 月1 日起至107 年1 月31日止，因該期間為被告所請求，被告不得主張提前終止租賃契約，並應於每月1 日給付租金，及自103 年9 月1 日起，每月應給付206,069 元（計算式：每月租金【190,540 元＋5,716 】×1.05＝206,069 元含
稅），若不履行契約，原告得終止契約。所謂被告不履行契約之情形，諸如：被告未於每月1 日繳納租金、租金繳納不足額、提前終止契約等，應均屬之。
⒉次查，被告未於103 年9 月1 日、10月1 日繳付同期租金，經原告於103 年9 月16日、10月9 日分別催告繳納，被告遲延未繳付，復於同年10月15日以存證信函對原告表示終止系爭契約，經原告於同月16日收受等節，有原告提出之函文、回執、存證信函（見本院卷第12頁至第15頁）及被告提出之存證信函、投寄摘要（見本院卷第67頁至第70頁）可證，為兩造所不爭執，堪認被告有遲延交付兩期租金，並違反系爭契約第2 條約定，主張提前終止契約之情形。原告主張被告有不履行契約之情形，依系爭契約第5
條約定，其得終止契約等語，應屬有據。
⒊再查，原告於103 年10月23日以系爭存證信函通知被告，被告於同日收受該通知，有原告提出之存證信函及回執可佐（見本院卷第16頁至第19頁），為兩造所不爭執。其中系爭存證信函內容第㈠項係說明：系爭契約之租賃期間自101 年9 月1 日起至107 年1 月31日止，被告於契約屆滿前，不得以任何理由主張提前終止，自第3 年起被告每月應繳納原告196,256 元，被告所繳保證金50萬元為保證履行租賃契約義務；被告於租約期間不履行，原告得終止租約並沒收保證金50萬元作為懲罰性違約金，因可歸責於被告事由致租約提前終止，原告得沒收保證金50萬元外，並得請求相當3 個月之租金作為懲罰性違約金，租賃關係消滅時，被告應於翌日將租賃物騰空並交還原告，如不及時交還，原告得按日請求依平均日租金3 倍計算之違約金；被告若提前終止租約，應於終止當月將未支付之分攤數額連同營業稅給付原告，於103 年9 月1 日回復原租賃契約條件等語，即原告重申被告不得以任何理由終止契約，倘被告有不履行契約之情形，將致終止契約之法律效果。系爭存證信函第㈡項則說明：被告自103 年9 月起未依約給付租金，原告通知被告於7 日內給付，未獲被告給付，被告於103 年10月15日通知原告於103 年10月16日起終止契約，被告有違約致租約提前終止之事由；原告委請律師代理通知被告，依約沒收保證金50萬元，並請被告於函到翌日起7 日內給付積欠之租金、房屋稅、3 個月之懲罰性違約金、依平均日租金3 倍之違約金等金額，並交還系爭建物等語，即被告有未依約給付租金、違約主張提前終止租約等情形，原告對被告主張終止租約之法律效果。依上開㈠、㈡項內容觀之，原告已明示被告有違約之情事，導致租約需提前終止，並向被告請求返還系爭建物、給付租約終止之違約金，即無繼續出租系爭建物予被告之意願，一般人均可得知原告有終止租約之真意。被告辯稱原告並未於系爭存證信函表達終止租約之意思云云，要無可採。是依上開說明，原告本得依系爭契約第5 條約定，主張終止契約，其以系爭存證信函之送達作為終止契約之意思表示，合於契約之約定。原告主張系爭契約已於存證信函送達之日即103 年10月23日合法終止等情，即堪採信。
⒋綜上，被告有不履行契約之情形，原告依系爭契約第5 條約定，於103 年10月23日合法終止系爭契約。被告陳稱兩造於103 年11月26日以點交方式合意終止契約等語，即不足採。
㈡於系爭租約終止後，原告得請求被告給付租金若干？被告請求依民法第227 條之2 規定予以酌減租金，有無理由？
⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第227 條之2 第1 項、第442 條分別定有明文。次按，民法第442 條規定乃同法第227 條之2 所揭櫫之情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。倘契約成立後，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意參照旨）。即於定期之不動產租賃契約，於契約成立後，有情事變更之情形，非於契約成立時所得預料，租金依原約定顯失公平，當事人得依民法第227 條之2 第1 項規定請求法院調整租金。惟法院得調整之範圍，應以尚未給付或尚未發生之租金為限（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照），蓋於聲請法院調整租金前，承租人倘按原約定租金額給付，即生發生清償之效力。
⒉經查，系爭契約於103 年10月23日終止，業如前述，被告自103 年9 月起即未繳納租金，為兩造所不爭執，是原告請求被告給付103 年9 月1 日至103 年10月23日期間之租金，即屬有據。被告辯稱：高雄市於103 年8 月1 日發生氣爆，系爭建物位於氣爆區，影響營運業績，請求依民法第227 條之2 酌減103 年8 月至租約終止期間之租金等語。依上開判決意旨，被告已支付103 年8 月租金，既生清償之效力，自不得依民法第227 條之2 第1 項規定請求調整103 年8 月之租金。其次，被告主張於103 年8 月1 日至同月5 日因氣爆導致無法對外營業，復因漏水，直至同月15日始解決，政府雖於同年11月20日完成道路修復並開放通車，但商圈道路交通受創，影響被告營運業績下滑超過50 %等語，並提出高雄市氣爆災區圖、災損照片、氣爆管制路段及範圍、103 年8 月至10月間之損益表等為證（見本院卷第51頁至第63頁），原告對於上開證據均不爭執；又高雄市發生氣爆事件，多條道路損壞，人員傷亡慘重，系爭建物位於氣爆區域內，政府進行災區管制，交通不便，商業活動劇降，被告所陳因氣爆事件造成營運業績下滑等節，與常理並無違背。再者，向原告承租同處建物之訴外人寶貫生活館有限公司（下稱寶貫公司），因氣爆事件，致營運業績深受影響，有該公司104 年7 月16日函文1 份（見本院卷第145 頁）在卷可參；佐以被告經高雄市政府社會局認定為受災店家，領取重建期間繼續僱用工作者及影響營業之慰助金等節，有高雄市政府社會局函文（見本院卷第97頁）可證。益徵氣爆事件影響災區之商業活動，政府以核發慰助金方式減輕商家之財務負擔，災區道路雖於3 個月內修復，但商家於災區重建期間面臨暫停營業或業績明顯下滑等情形，應為可預見之事。基於衡平之理念，氣爆事件為重大意外災害，被告於訂約時無可預見，顯然不利於被告使用系爭建物經營營業行為，倘令被告於災區道路開通前應依約繳納月租金196,256 元，顯失公平。是被告主張依民法第227 條之2 之規定聲請酌減租金等語，應予准許。本院認被告於氣爆事件後曾向原告提出調降租金為15萬元之請求，而原告領得補助款10萬元，同意由訴外人寶貫公司分兩期於租金中抵扣，有被告103 年8 月22日函文、寶貫公司104 年8 月5 日函文（見本院卷第64頁、第154 頁）各1 份可佐，並審酌兩造可得利益、系爭建物位置、交通情況及商業繁榮程度等因素，認系爭建物於103 年9 月1 日至103 年10月23日期間之租金，調整為每月15萬元，另加計營業稅之結果，原告得請求被告給付274,355 元（計算式：150,000 元×1.05＋150,000
×23/31 ×1.05＝274,355 元，元以下四捨五入）。
㈢原告得否請求被告給付違約金、懲罰性違約金？如可，應如何計算？被告請求依民法第252 條規定予以酌減，有無理由？
⒈按違約金之種類可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約金。所謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金。惟該違約金既為損害賠償總額之預定，故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償。至於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其成立解釋上應限於當事人間明示之約定。當事人約定之違約金究屬何種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間之意思不明，依民法第250 條第2 項規定則視為係預定債務不履行之損害賠償總額。
⒉經查，系爭契約第5 條約定：「其他可歸責於乙方違約事由致本租約提前終止時，甲方得沒收乙方所繳之保證金50萬元，以及請求相當3 個月之租金，做為懲罰性違約金」、第13條約定：「租賃關係消滅時，乙方應於翌日立即將租賃物遷空並交還與甲方，…，如不即時交還租賃物時，甲方得按日向乙方請求依平均日租金3 倍計算之違約金至交還租賃物為止」。上開第5 條約定，因可歸責於被告之事由致契約終止，明示原告可請求懲罰性違約金，源於被告要求租約期間達5 年5 個月，為使被告不任意提前終止，促其履行契約，約定被告違約致租約終止時，原告得請求約定之數額，包括沒收保證金、加收3 個月之租金，以作為懲罰。至第13條約定被告應於租賃關係消滅之翌日即交還租賃物，違者則按日計其違約金，係為避免被告於租賃關係消滅後怠於返還租賃物，造成原告收回租賃物之困難，使原告無法使用租賃物，受有損害，屬賠償額預定性違約金之性質。次查，被告未依約繳納租金，違約主張提前終止租約，就系爭契約之終止有可歸責之事由，原告依系爭契約第5 條之約定，請求懲罰性違約金，即有所據。再者，系爭契約於103 年10月23日終止，業如前述；被告於同年11月26日返還系爭建物，亦為兩造所不爭執。依系爭契約第13條之約定，被告應於系爭契約終止之翌日即103 年10月24日將系爭建物騰空交還與原告，被告違反約定，遲至103 年11月26日始返還，原告依系爭契約第13條約定，請求被告給付違約金，核屬有據。
⒊次按，當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。查，被告對系爭契約倘於103 年10月23日經原告合法終止，原告得依系爭契約第5 條、第13條請求違約金等節並不爭執，惟爭執違約金之約定過高。本院分述如下：
⑴系爭契約第5 條懲罰性違約金部分：本院審酌被告承租系爭建物以經營文具買賣為目的，訂約後發生氣爆事件，影響業績，承租意願下降，肇致契約終止；系爭契約原約定租賃期間至107 年1 月31日止，因可歸責於被告之事由致契約提前於103 年10月23日終止，致原告需再行招租，耗費時間、人事成本；若被告依約履行，原告預期受有3 年3 個月租金之利益，及兩造所受之損害、社會經濟狀況等客觀情狀，並考量原告已沒收50萬元保證金相當2.5 個月之租金（每月租金含稅為206,069 元）為懲罰，認被告違約致契約終止之違約金約定為3 個月租金部分，應酌減為1.5 個月之租金。是原告依系爭契約第5 條約定，除沒收保證金50萬元外，得請求被告給付相當1.5 個月租金之違約金即309,103 元（計算式：196,256 元×1.5 個月×1.05＝309103元），為有理
由，逾此數額，即屬無據。
⑵系爭契約第13條違約金部分：本院審酌被告於系爭租約終止後，未即時返還系爭建物之原因，原告受有無法使用收益之實際損害，及社會經濟狀況等一切客觀情狀，認原告請求按日給付以日租金三倍計算之違約金誠屬過高，應酌減為以日租金1.5 倍計算之違約金為適當。則原告請求自103 年10月24日至同年11月26日止，計34日之1.5 倍日租金為違約金，即345,505 元（計算式：（196,256 ×12/365）×1.5 個月×34×1.05＝345,505
元）為有理由，逾此數額，則無理由。
㈣就原告本件請求，被告得否主張抵銷？若可，金額若干？
⒈被告同意原告請求附表編號1 之租金252,000 元、編號4
之房屋稅25,744元（即兩造不爭執事項㈦、㈧）；承上，原告得請求給付之金額為1,206,707 元（計算式：租金252,000 元＋租金274,355 元＋違約金345,505 元＋房屋稅25,744元＋懲罰性違約金309,103 元＝1,206,707 元）。⒉被告主張於系爭契約終止後，伊依約返還系爭建物予原告，依系爭契約第4 條約定、民法第179 條規定，原告應返還50萬元之保證金，伊以50萬元之保證金返還請求權或不當得利債權抵銷原告本件之請求等語。查，系爭契約第4
條約定：「乙方應繳納甲方保證金50萬元整，以保證履行本租賃契約義務。租賃期滿，於乙方搬遷交還租賃物並履行本契約書各條之約定時無息退還上開保證金. . . 。」等語，則被告所稱50萬元之保證金返還請求權，係指於系爭契約期滿時，應交還系爭建物，履行契約各條約定時，始得主張之請求權。惟系爭契約因可歸責於被告之事由提前於103 年10月23日終止，並無上開第4 條所稱契約期滿、被告履行契約約定之條件存在，是被告並無依系爭契約第4 條之約定取得保證金返還請求權。再者，系爭契約因可歸責於被告之事由提前終止，業如前述，依系爭契約第5 條約定，原告得沒收被告所繳之保證金50萬元。基此，原告沒收50萬元保證金，並非無法律上原因受有利益，被告主張原告無法律上原因受有利益，伊對原告有50萬元不當得利之債權云云，不足採認。綜上，被告並無50萬元之保證金返還請求權或不當得利債權，是其主張以此抵銷原告之請求，洵屬無據。
六、綜上所述，原告依附表請求依據欄所示之約定，請求被告給付1,206,707 元，及自起訴狀繕本送達（見本院卷第25頁送達證書）翌日即104 年1 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核就原告勝訴如判決第一項命被告給付部分，並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，既經駁回，假執行之聲請已失依附，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 18 日民事第一庭 法 官 楊佩蓉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 21 日書記官 鍾錦祥
附表（原告之請求）
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│項│ 項 目│金額（含稅）│ 請求依據 │ 備 註 │
│次│ │ │ │ │
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│1 │102 年9 月│ 252,000元 │系爭增補契約第│期間每月租金調降為170,540 元（稅外加）│
│ │1 日至103 │ │2 條 │170,540元×12個月＝2,046,480元 │
│ │年8 月31日│ │ │被告於102年9月支付1,806,480元 │
│ │之租金 │ │ │餘款240,000元×1.05＝252,000元（含稅）│
├─┼─────┼──────┼───────┼───────────────────┤
│2 │103 年9 月│ 358,958元 │系爭契約第3條 │每月租金190,540元＋5,716元＝196,256元 │
│ │1 日至103 │ │ │每月租金含稅196,256元×1.05＝206,069元│
│ │年10月23日│ │ │（196,256 元×1.05）＋（196,253/31×23│
│ │之租金 │ │ │ ×1.05）＝358,958元 │
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│3 │103 年10月│ 691,009元 │系爭契約第13條│平日日租金3倍：19,356元（未稅） │
│ │24日至103 │ │ │（196,256×12/365）×3倍＝19,356元 │
│ │年11月26日│ │ │（19,356元×8天×1.05）＋（19,356元× │
│ │之違約金 │ │ │ 26天×1.05）＝691,009元 │
│ │ │ │ │ │
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│4 │103 年7 月│ 25,744元 │系爭契約第6條 │房屋稅：212,736元＋53,025元＝265,788元│
│ │1 日至103 │ │ │被告承租190.54坪 │
│ │年11月26日│ │ │（265,788元×190.54坪/837.7坪）×1.05 │
│ │房屋稅 │ │ │＝63,478元（含稅） │
│ │ │ │ │（63,478元/12×4個月）＋（63,478/12/30│
│ │ │ │ │×26天）＝25,744元（含稅） │
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│5 │懲罰性違約│ 618,206元 │系爭契約第5條 │每月租金196,256元（未稅） │
│ │金 │ │ │196,256元×3個月×1.05＝618,206元（含 │
│ │ │ │ │ 稅） │
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│ │ 合 計 │1,945,917元 │ │ │
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