104年度重訴字第104號｜民事：交付買賣標的物等｜裁判日期：104 年 06 月 17 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第104號原　　　告　楊翔然訴訟代理人　林鴻駿律師被　　　告　黃俊峯黃孫阿仁黃柏憲黃千祐上三人訴訟代理人　楊雪貞律師當事人間交付買賣標的物等事件，本院民國104 年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告黃俊峯應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地及其上同段一五五建號門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○巷○弄○號之鋼筋混凝土加強磚造三層建物全部交付原告。被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地及其上同段一五五建號門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○巷○弄○號建物之鋼筋混凝土加強磚造三層建物全部騰空遷讓交還原告。被告黃俊峯應自民國一百零三年十一月一日起至交付上開房地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣陸萬伍仟參佰伍拾元由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳佰壹拾柒萬元為被告黃俊峯、黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐供擔保後，得假執行。但被告黃俊峯、黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐如以新臺幣陸佰伍拾萬元為原告預供擔保後，免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：被告黃俊峯於民國103 年9 月18日將其所有坐落高雄市○○區○○段000 地號及其上同段155 建號（權利範圍均為全部，門牌號碼為高雄市○○區○○路000 巷0 弄0 號，下合稱系爭房地）出售予原告，約定買賣價金為新台幣（下同）650 萬元，兩造並簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約，見原證1 ，審重訴卷第9 至17頁）在案，原告已依系爭契約第5 條所約定買賣價金給付方式履約完畢（見原證2 ，審重訴卷第18頁），並於103 年10月14日登記為系爭房地之所有權人，依系爭契約第9 條第6 款約定，被告黃俊峯最遲應於103 年10月31日交付系爭房地，惟被告黃俊峯迄今未履行，原告爰依前揭契約約定及民法第348 條規定，請求被告黃俊峯交付系爭房地。其次，經原告現場察看結果，系爭房地現仍由被告黃俊峯之家人即被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐占有中，原告既已價購系爭房地並登記為所有權人，則被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐屬無權占有，爰依民法第767 條規定，請求伊等騰空交還。另因被告黃俊峯最遲應於103 年10月31日交付系爭房地，是被告等自103 年11月1 日起即屬違約及無權占有，依系爭契約第9 條第6 款末段規定，被告黃俊峯每日應賠償3,250 元（一個月應賠償97,500元），而被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐則因無權占有而獲得相當於租金之利益，參以當地出租行情約每月25,000元（見原證4 ，審重訴卷第368 至40頁），原告自得依民法第179 條規定請求伊等按月給付相當於租金之損害25,000元，上開違約金及不當得利法律關係屬不真正連帶債務。再者，原告曾會同被告黃俊峯至現場履勘系爭房地，且系爭房地之買賣尚有泛太建築經理股份有限公司所承辦之不動產買賣價金履約保證申請書可佐，原告購買後亦委請高雄市鳳山地政事務所複丈建物，並辦理火災、地震保險及每月21日繳納向台灣銀行貸款之利息（見原證8 至11，審重訴卷第79至91頁），是被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐辯稱系爭房地係假買賣乙節，並非事實。為此，爰依前揭法律規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告黃俊峯應將系爭房地交付原告；㈡被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐應將系爭房地騰空遷讓交還原告；㈢被告黃俊峯或被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐應自103 年11月1 日起至交還系爭房地之日止，按月給付原告25,000元，如任一被告給付時，其他被告於給付範圍內，免除給付責任；㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：㈠被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐（下稱被告黃孫阿仁等3 人）則以：伊等否認原告與被告黃俊峯間的買賣是真正。系爭買賣契約約定被告黃俊峯如遲延交付買賣標的物，應賠償原告每日3250元（每月為97500 元），但原告只請求每月25000 元，可徵買賣契約是假的。而且系爭買賣有履約保證約定，被告黃俊峯還沒有交付房屋完成履約，價金不可能交給被告黃俊峯。伊等多年來居住於系爭房地，原告買房子竟然沒有看房子，顯係被告黃俊峯欲將伊等趕出家門，而與原告製造假買賣，係原告與另一被告黃俊峯通謀虛偽意思表示所為原告自無從請求被告黃俊峯交付系爭房地及賠償。其次，伊等為被告黃俊峯之家人，系爭房地並未真正賣出，伊等自可居住，非無權占有，不同意給付每月相當於租金之損害予原告。又系爭買賣契約縱為真正，系爭房地既尚未點交予原告，原告僅得本於買賣契約請求被告黃俊峯交付系爭房地等語置辯。爰聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告黃俊峯則以：伊因長期借貸且罹患重大疾病，已於103年9 月18日將系爭房地出售予原告，伊與原告請求被告黃孫阿仁等現住人搬離未果，所有違反系爭契約之損失，請求由被告黃孫阿仁等現住人承擔。再者，本件買賣係真買賣，伊同意將系爭房地交付予原告，違約之損害賠償部分伊不同意，之前伊有跟原告約定不點交，才以低於行情價200 萬元之價格賣給原告，當時就有講到如要上法院的事情，律師費用由原告自己出，跟法院拍賣一樣是不點交，所以原告不可以向伊請求。再者，原告尚有50萬元買賣價金未交付伊，原告提起本訴亦無正當理由。被告無本領承買系爭房屋，則請回復原狀塗銷系爭房地所有權移轉登記等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。三、兩造間不爭執之事項：㈠系爭房地原登記為被告黃俊峯所有，已於103 年10月14日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予原告，惟迄今該房地尚未點交予原告。㈡系爭房地現由黃孫阿仁等3人占用中。㈢被告黃孫阿仁等3人分別為被告黃俊峯之配偶、子女。四、兩造間爭執之事項：㈠原告與被告黃俊峯就系爭房地之買賣是否為真正？原告依買賣契約第9 條及民法第348 條規定請求被告黃俊峯交付系爭房地，有無理由？㈡被告黃孫阿仁等3 人占用系爭房地有無合法使用權源？原告得否請求伊等騰空遷讓交還系爭房地予原告？㈢原告得否請求被告黃俊峯按月給付違約金或被告黃孫阿仁等3 人按月給付相當於租金之不當得利？如可，金額應如何計算？五、本院得心證之理由㈠原告與被告黃俊峯就系爭房地之買賣是否為真正？原告依買賣契約第9 條及民法第348 條規定請求被告黃俊峯交付系爭房地，有無理由？ ⒈按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345 條定有明文；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348 條第1 項分別定有明文。該條項所謂交付其物於買受人，係指移轉其物之占有於買受人而言，最高法院41年台上字第1564號判例意旨參照。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。（最高法院19年上字第2345號判例參照）。再按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項前段固有明文，但第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例要旨參照）。本件原告主張與被告黃俊峯間就系爭房地成立買賣契約，約定被告黃俊峯應於103 年10月31日交付系爭房屋，原告業已交付買賣價金650 萬元，系爭房地已於103 年10月14日登記為原告所有等情，業據其提出不動產買賣契約書、泛太建經專戶收支明細暨點交確認單、土地及建物所有權狀各件影本為憑（本院卷第9 頁至第20頁），被告黃俊峯亦不否認系爭房地買賣契約為真正，原告之主張堪信屬實。從而被告黃孫阿仁、黃柏憲、黃千祐辯稱原告與被告黃俊峯間就系爭房地之買賣係通謀虛偽意思表示所為，揆諸前開說明，被告黃孫阿仁等三人自應就原告與被告黃俊峯間就系爭房地買賣契約及所有權移轉登記之債權及物權行為係通謀虛偽所為負舉證責任。 ⒉經查：系爭房地買賣係由泛太建築經理股份有限公司仲介，原告亦有到系爭房地現場，並有申請地政事務所複丈建物之事實，為被告黃孫阿仁等三人所不爭執，故被告黃孫阿仁等3 人主張原告買房子沒有看房子云云，即不足採。再者，觀之原告與被告黃俊峯間的買賣契約雖約定被告黃俊峯如遲延交付買賣標的物，應每日賠償3250元，即一個月應賠償97500 元，原告於本件訴訟雖訴請被告黃俊峯應給付違約金每月25000 元，及被告黃俊峯尚未交付系爭房地，買賣價金600 萬元已交付被告黃俊峯等情，參酌原告提出之泛太建經專戶收支明細暨點交確認單、土地及建物所有權狀各件影本，系爭房地既已移轉登記為原告所有，買賣價金600 萬元交付被告黃俊峯，尾款50萬元由具公信力之代書保管，於系爭房屋交付後交付買賣價金尾款50萬元，亦合乎常情，難認有通謀虛偽買賣之情。從而被告黃孫阿仁等3 人既未舉證證明，被告黃孫阿仁等3 人辯稱系爭房地買賣為原告與被告黃俊峯通謀而為虛偽意思表示者，即不足採。 ⒊次查，被告黃俊峯與原告間買賣契約約定被告黃俊峯應於 103 年10月31日點交系爭房屋，並於附加條款約定本案若經訴訟始能完成交屋，其訴訟費用由賣方負擔，有買賣契約及被告黃俊峯提出之附加條款約定在卷可稽（本院卷第13頁、第128 頁），被告黃俊峯辯稱伊跟原告約定不點交云云，被告黃俊峯既未舉證證明，尚難以被告黃俊峯寄給原告之存證信函（本院卷第129 頁）遽為有利於被告黃俊峯之認定。再者，兩造間附加條款第三條約定，買賣價金保留款50萬元交由代書保管，待確定交屋後交由賣方收取（本院卷第128 頁）。被告黃俊峯辯稱原告尚有50萬元買賣價金未交付伊，原告提起本訴亦無正當理由，請求回復原狀塗銷系爭房地所有權移轉登記云云，洵屬無據，為無理由。本件原告依系爭房地買賣契約第9 條及民法第348 條規定請求被告黃俊峯交付系爭房地，揆諸前開說明，洵屬有據，應與准許。㈡被告黃孫阿仁等3 人占用系爭房地有無合法使用權源？原告得否請求伊等騰空遷讓交還系爭房地予原告？按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第758 第1 項、第765 條、第767 條第1 項分別定有明文。再按請求返還所有物之訴，應以現在占有人為被告，該占有包括直接占有人及間接占有人。又受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第942 條定有明文。類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人。本件原告主張被告黃孫阿仁等3 人目前占用系爭房地，為其等所不爭執，惟辯稱伊等與被告黃俊峯是同財共居的關係，系爭房地還是被告黃俊峯占有中，伊等係合法占有云云，則被告黃孫阿仁3 人究為系爭房屋之自己占有人或占有輔助人，攸關彼等應否負無權占有人之義務。經查：被告黃柏憲、黃千祐均已成年，被告黃俊峯現住嘉義縣中埔鄉社口村，並未與被告黃孫阿仁同戶籍，有被告等人戶籍資料在卷可稽，而被告黃俊峯曾以存證信函要求被告黃孫阿仁等搬離系爭房地（本院卷第100 至101 頁），堪認被告黃俊峯早已搬離上開房屋，未與其他被告三人共同居住。是以，被告黃孫阿仁等3 人已非基於夫妻、子女共同生活之關係，附隨被告黃俊峯居住於系爭房地，非被告黃俊峯之占有輔助人，而係基於自己之利益占用系爭房地。系爭房地業已移轉所有權為原告所有，被告黃孫阿仁等3 人為系爭房地現占有人，又非系爭房屋所有權人，復無其他合法占用權源，自屬無權占用系爭房地，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告黃孫阿仁等3 人騰空遷讓返還系爭房地，應屬有據。㈢原告得否請求被告黃俊峯按月給付違約金或被告黃孫阿仁等3 人按月給付相當於租金之不當得利？如可，金額應如何計算？⒈按當事人約定如債務人不於適當時期履行債務時，即須支付違約金者，其違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債權效力之一種強制罰（參照最高法院六十八年六月二十六日六十八年度第九次民事庭庭推總會議決議）。查兩造所訂系爭房地買賣契約第9 條第6 款約定：「最遲不得逾民國103 年10月31日. . . . 每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金」之內容，揆諸前開說明，系爭買賣契約第9 條第6 款違約金之約定應屬懲罰性違約金之性質。被告黃俊峯辯稱不是懲罰性違約金，是損害額之預定云云，尚不足採。又被告黃俊峯辯稱伊簽訂系爭買賣契約時，因精神痛苦，沒有看清楚契約及附件之約定云云，既未舉證以實其說，亦不足採。再按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院著有79年台上字第1612號民事判例）。至於違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害、利益、債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形，亦即債權人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度台上字第978 號、90年度台上字第857 號、99年台上字第599 號判決要旨可資參照）。本院審酌系爭房地位於巷弄內，巷口連接文衡路，雖非商業區，文衡路上商店林立，有機車行、五金行、診所，約5 分鐘之距離有郵局，距離文山國小走路約10分鐘、鳳山火車站後站走路約15分鐘（本院卷第93、118 頁），如原告將系爭房地出租他人可得之利益，原告請求被告黃俊峯應自103 年11月1 日起至交還系爭房地之日止，按月給付原告25,000元之違約金，尚屬適當，為有理由。 ⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文，無權占有他人之不動產，固可能獲得相當於租金之利益，惟按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權，最高法院33年上字第604 號判例可資參照。準此，土地所有權移轉登記與土地之交付係屬兩事，前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件，故不動產買賣契約成立後，其收益權依民法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記是否已完成無關，亦即行使土地之收益權，以先經交付為前提。經查：本件原告固於103 年9 月18日向被告黃俊峯購買系爭房地，並於103 年10月14日辦畢所有權移轉登記，惟被告黃俊峯迄今尚未將系爭房地交付予原告使用等情，為兩造所不爭執，依前開法律見解及說明，被告黃俊峯既未將系爭房地交付原告，則原告仍未取得系爭房地之收益權，自不因被告黃孫阿仁等3 人之無權占用行為，而受有相當於租金之收益權損害，其依民法第179 條請求被告黃孫阿仁等3 人給付相當於租金之不當得利，即屬無據，不予准許。六、綜上所述，本件原告依民法第348 條規定、系爭買賣契約第9 條第6 款之約定，請求被告黃俊峯應將系爭房地交付原告，並自103 年11月1 日起至交還系爭房地之日止，按月給付原告25,000元之違約金；及依民法第767 條之規定，請求被告黃孫阿仁等3 人應將系爭房地騰空遷讓交還原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告及被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額為准、免假執行之宣告。七、又原告就不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2 之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件不當得利部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用，而原告既就交付及騰空遷讓交還系爭房地之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 104 年 6 月 17 日民事第六庭法官朱慧真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 6 月 18 日書記官顏宗貝

臺灣高雄地方法院104年度重訴字第104號

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