104年度重訴字第397號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：105 年 02 月 17 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第397號原　　　告　吳照興被　　　告　中容倉儲貿易股份有限公司法定代理人　涂玉華被　　　告　鑫象貿易有限公司法定代理人　涂歆惟被　　　告　意富洋行即涂怡欣共　　　同訴訟代理人　利美利律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105 年2 月3 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告中容倉儲股份有限公司、意富洋行即涂怡欣應自坐落高雄市○○區○○段地號四十號土地（權利範圍十萬分之七二六）、同段地號三十六號土地（權利範圍十萬分之四二三），及同段九二三建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號二一樓之六房屋遷出，並返還予原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告中容倉儲貿易有限公司、意富洋行即涂怡欣負擔分九分之八，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分以新臺幣叁佰玖拾貳萬元為被告供擔保後得假執行，但被告以新臺幣壹仟壹佰伍拾捌萬元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告於民國104年5月21日，經由本院103年度司執字第84892號強制執行（下稱系爭執行事件）程序，拍定取得坐落高雄市○○區○○段00地號土地（權利範圍10萬分之726）、同段36地號土地（權利範圍10萬分之423），及同段923建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000號21樓之6（面積264.99平方公尺、陽台2.08平方公尺，權利範圍全部；共有部分：同段983建號權利範圍10萬分之696、同段984建號權利範圍10萬分之1428）（下稱系爭房地），並於同年6月9日收受法院核發之不動產權利移轉證明書後，於同年6月22日辦畢所有權移轉登記。詎系爭房地遭被告三人無權占有使用迄今，原告自得依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房地。為此提起本訴，並聲明：㈠被告自系爭房地遷出並返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均以：查系爭房地原為訴外人涂玉華所有，原告係經由系爭執行事件拍賣取得所有權，而該拍賣公告中已載明「拍定後不點交」，乃緣自被告鑫象貿易有限公司（下稱鑫象公司）與涂玉華前就系爭房地訂有租賃契約，租期自102 年1 月1 日起至106 年12月31日止；另被告意富洋行即涂怡欣（下稱涂怡欣）亦與涂玉華就系爭房地立有租賃契約，租期自100 年6 月5 日至108 年6 月4 日止。租賃起因則涂玉華為涂歆惟、被告涂怡欣之姑姑，涂玉華前擔任涂歆惟、被告涂怡欣之父即訴外人涂益豐之保證人，而涂益豐因所從事之養豬事業遭逢口蹄疫事件，無力償還銀行債務，致涂玉華受牽連，涂歆惟、被告涂怡欣遂與涂玉華簽立上述房屋租賃契約，由被告鑫象公司、涂怡欣承租系爭房地經營事業，以對涂玉華有所彌補，涂玉華亦因此以較優惠之價格計算租金。被告涂怡欣所經營之意富洋行於92年間設立及設稅籍，被告鑫象公司於101 年間設立及設稅籍，斯時二者之設立地點均為系爭房地址，益徵上述房屋租賃契約屬實。依民法第425 條第1 項規定，上述房屋租賃契約，對於系爭房地受讓人即原告仍繼續存在，而原告取得系爭房地所有權後，被告鑫象公司、涂怡欣自104 年7 月起迄今均有將租金依法提存，故被告係基於上述房屋租賃契約而合法占用系爭房地，原告請求為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠、系爭房地原為涂玉華所有，受系爭執行事件拍賣後，於104 年5月21日由原告拍定取得所有權，並於同年6月22日辦畢所有權移轉登記。㈡、系爭房地現為被告占有使用。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第767 條第1 項、第425 條定有明文。本件原告為系爭房地之所有權人，被告鑫象公司、涂怡欣則抗辯其向前所有權人涂玉華承租系爭房地故有權占有，基此，本件之爭點闕為：被告鑫象公司、涂怡欣是否有買賣不破租賃之適用，而有合法占有之權源。茲分述如下：㈠、被告涂怡欣抗辯其與涂玉華承租系爭房地，業據其提出房屋租賃契約書1份在卷可佐，惟依該租賃契約書所示，租賃期間自100年6月5日至108年6月4日（共8年），已逾5年，且未經公證，依前開法條所示，並無買賣不破租賃之適用，依債之相對性，自不得以其與涂玉華之租賃關係，對抗原告。㈡、被告鑫象公司亦抗辯其與涂玉華承租系爭房地其中之2 坪暨停車位1 個，並提出房屋租賃合約書1 份、涂玉華102 年、103 年各類所得扣繳暨免扣繳憑單為證。查鑫象公司與涂玉華承租系爭房地租賃期間為102年1月1日至106年12月31日，每月租金為新臺幣（下同）2,000元，此有上開合約書1紙在卷可證；依涂玉華102年、103年各類所得扣繳暨免扣繳憑單所示，確各有所得金額為24,000元、扣繳單位為鑫象公司、格式代號51固定資產租賃之收入，與前開租賃之租金情形相符。又參之鑫象公司公司設立處所即於系爭房地上，此有公司變更登記表附卷、高雄市政府高市府經商公字第00000000000號函文附於執行卷可佐（執行卷影卷），且系爭房地係於103年6月16日始由涂玉華之債權人王怜珺聲請拍賣，此經本院調取執行事件卷宗查閱屬實，而於102年間涂玉華對於鑫象公司之租賃已依法申報繳稅，可見上開租賃顯早於強制執行程序，非臨訟製作，足認應屬真實。原告雖主張鑫象公司成立於101年12月26日，故於101年12月18日不可能與原告簽訂租約云云。惟公司雖未經設定登記，固不能謂其具有獨立之人格，而不得為法律行為之主體。然以公司名義為法律行為者，依公司法第19條第2項規定，既應由行為人自負其責，當非不應認行為人為該法律行為之主體。苟嗣後公司完成登記，已承受此項法律行為者，自此公司即成為該法律行為之主體。而鑫象公司為法定代理人涂歆惟為董事之一人公司，則涂歆惟於公司登記之前，以鑫象公司為名預先承租系爭房地，並確作為公司登記營業之場所，顯為設立公司之必要，故此登記前所取得之權利及負擔之義務，於設立登記後並應認當然移轉於公司，並無租賃契約無法存在之情形。基此，鑫象公司於向涂玉華承租系爭房屋，並於買賣前業已占有，應有買賣不破租賃之適用，故其占有系爭房屋，應有合法權源，原告請求返還自無理由。㈢、至被告中容公司，迄今均未能舉證證明其有何權利占有系爭房地，其占有自非合法。五、綜上所述，被告涂怡欣、中容公司對於系爭房地欠缺合法占有之權利，而原告因買賣不破租賃應受讓涂玉華與鑫象公司之租賃關係，故原告請求被告涂怡欣、中容公司遷出並返還系爭房地為有理由，應予准許，至其對於鑫象公司之請求，則為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、至鑫象公司所抗辯對於地下3 樓停車位1 個具有租賃權，並提出停車位租賃合約書（下稱合約1）為證，惟經本院查閱系爭執行事件卷宗，涂玉華於系爭房地受查封時，業提出鑫象公司停車位租賃合約書（下稱合約2）作為鑫象公司合法占有停車位之權源，然細核合約1、2兩者，非但租賃時間、標的物租金不同、甲方印文、乙方鑫象公司所書寫之字體亦非相同，其中顯有可疑，況於系爭執行案件中，被告鑫象公司主張其具有使用權源而聲明異議時，亦無提出任何停車位使用權源為證，故上開合約1、2是否臨訟所撰寫非無疑義。惟依卷附拍賣公告表示系爭房是否具有停車位使用權應由拍定人自行查明，且原告亦無於本件訴訟中主張其具有何特定停車位之使用權，訴請被告或占有人應予返還，故停車位並非為本件訴訟判決之範圍內，原告應另行請求，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由。依民事訴訟法第79條，第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 2 月 17 日民事第一庭法官鄭瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 2 月 17 日書記官郭素蓉

臺灣高雄地方法院104年度重訴字第397號

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