臺灣高雄地方法院104年度重訴字第452號

• 裁判案由: 所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 105 年 05 月 20 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第452號原　　　告　陳欣宜
訴訟代理人　賴柏宏律師
王森榮律師
複代理人　　翁松崟律師
被　　　告　李宜滿
李澤賢
李澤儒
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國105 年5
月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬陸仟伍佰元，及自民國一０五年三月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，被告如以新臺幣壹拾參萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告李澤儒經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場。被告李澤儒雖分別於民國105 年3 月10日、4 月28日具狀表示因工作地點位於大陸地區，深怕請假影響工作，請求准予請假等情。然被告李澤儒並未提出無法向雇主請假之證明，且經本院函覆告知得委任代理人到場，其復未陳明有何不能委任代理人到場之情事，堪認其無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，就被告李澤儒部分一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於104 年5 月16日與訴外人即被告之被繼承人林美惠簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）12,600,000元向林美惠買受其名下坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（權利範圍為100,000 分之2,445 ）及其上同段3417建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號13樓，權利範圍全部，共有部分3490建號，權利範圍100,000 分之2743，與上述土地，下合稱系爭房地），交屋期限為同年6 月30日。嗣林美惠於同年5 月31日死亡，被告為林美惠之繼承人，於同年6 月3 日與原告簽立系爭契約之增補契約，約定被告同意繼續履行系爭契約，原告須配合被告先行辦理繼承登記，再辦理所有權移轉登記，交屋期限延至繼承登記完成後1 個月。兩造另口頭約定被告辦理繼承登記之期限為同年6 月30日，並於7 月31日前完成所有權移轉登記、交屋。詎被告遲至同年8 月14日始完成繼承登記、11月3 日方辦畢所有權移轉登記，且於12月2 日才由被告李宜滿、李澤賢（下稱被告李宜滿等2 人）交付系爭房地予原告。被告自104 年8 月1 日起至12月2 日止，有遲延給付情事。縱認兩造未口頭約定辦理繼承登記之期限為104 年6 月30日，被告完成繼承登記仍屬交屋期限之停止條件，被告本應依系爭契約第8 條第2 項約定隨時提供辦理過戶所需證件至原告順利取得完整無瑕疵之產權為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事。被告李澤儒故意阻礙而不辦理繼承登記，即係以不正當行為阻條件之成就，應視為條件已成就，被告自104 年8 月1 日至12月2 日止（共計124 日）應負遲延給付之責，即依系爭契約第12條第3 項約定，按日以買賣總價千分之0.5 計算違約金，每日為6,300 元（計算式：12,600,000×0.5/1,000 ＝6,300 ），合計781,200 元（
6,300 ×124 ＝781,200 ），爰依系爭契約第12條第3 項約
定，提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告781,200 元，及民事準備二狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，聲請宣告假執行。
三、被告部分：
㈠被告李澤儒未於最後言詞辯論期日到場，惟於之前言詞辯論期日到場並提出書狀以：林美惠於簽立系爭契約後2 日即因病入院，旋於104 年5 月31日死亡，被告須辦理治喪事宜並處理林美惠生前未完事宜，故兩造簽立增補契約時，並未約定於104 年7 月31日前完成繼承、所有權移轉登記及交屋，僅於增補契約第1 條、第3 條約定原告須配合被告辦理繼承登記後再辦理所有權移轉登記，交屋期限延至繼承登記完成後1 個月。又繼承登記於繼承開始之日起6 個月內為之，均屬合法，被告始終有履約之意願及誠意，惟繼承人間尚須研議繼承方式及登記事宜，被告李宜滿等2 人未會同被告李澤儒，擅自於104 年8 月14日就系爭房地辦理繼承登記為被告公同共有，被告李澤儒於同年8 月26日接獲高雄市政府地政局三民地政事務所（下稱三民地政）通知始知悉繼承登記完成乙事。被告李宜滿等2 人配合訴外人正禾不動產仲介股份有限公司（下稱正禾不動產）擅自辦理繼承登記，致開始起算交屋期限而生遲延情事，應由被告李宜滿等2 人與正禾不動產負給付違約金之責。縱被告李澤儒應給付違約金，應以收受三民地政通知後1 個月，即同年9 月26日為交屋期限末日，起算至被告李澤儒於同年10月16日郵寄交付所有權移轉登記所需相關資料為止。被告李澤儒就系爭房地之繼承權，自系爭房地辦理繼承登記時起，一再遭受默示及侵害等語，資為抗辯，並答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
㈡被告李宜滿等2 人則以：增補契約並無約定於104 年7 月31日前完成繼承、所有權移轉登記及交屋。被告簽立增補契約並配合辦理繼承、所有權移轉登記，甚有誠意履約，並無刁難情事。惟因被告李澤儒之職業關係，時常出國，致稍有延誤情事，應屬社會常情可容許，並非故意不提供所有權移轉登記相關文件，此乃非簽立增補契約時所得預料之情事變更，依民法第227 條之2 規定，被告可請求展延交屋期限，被告應無遲延情事。系爭契約之違約金約定，據訴外人即代書莊中岳於簽立增補契約時告知，僅係形式而已，縱被告應給付違約金，每日6,300 元亦有過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實：
㈠原告104 年5 月16日與林美惠簽立系爭契約，約定原告以12,600,000元向林美惠買受系爭房地，交屋期限為同年6 月30日。
㈡林美惠於104 年5 月31日死亡，被告為林美惠之繼承人，於同年6 月3 日與原告簽立系爭契約之增補契約。
㈢系爭房地於104 年8 月14日由被告李宜滿等2 人辦理繼承登記為被告公同共有，嗣於同年11月3 日辦理所有權移轉登記，並於12月2 日由被告李宜滿等2 人交付系爭房地予原告。五、本件爭點：
㈠被告履行交屋期限為何？有無遲延情事？
㈡如被告有遲延情事，原告得請求違約金為若干？違約金是否過高而應酌減？
六、得心證理由：
㈠被告履行交屋期限為何？有無遲延情事？
⒈原告主張兩造於104 年6 月3 日簽立增補契約，除約定被告同意繼續履行系爭契約，原告須配合被告先行辦理繼承登記，再辦理所有權移轉登記，交屋期限延至繼承登記完成後1 個月外，另口頭約定被告辦理繼承登記之期限為同年6 月30日，並於7 月31日前完成所有權移轉登記、交屋。被告對於兩造簽立增補契約乙節，固無爭執，惟否認另與原告口頭約定被告辦理繼承登記之期限為同年6 月30日，7 月31日前完成所有權移轉登記、交屋乙節。原告應就此部分有利於己之事實，負舉證之責。經查：原告雖以證人即正禾不動產仲介趙志文證述：兩造簽立增補契約過程中，有人口頭提及給予1 週至10天辦理繼承登記等語，為其論據。然趙志文另證述：系爭契約第17條特別約定事項第2 項約定，如履約過程中發生繼承情事，林美惠之繼承人可選擇是否繼續履約，嗣因林美惠死亡，為確認被告是否繼續履約，故簽立增補契約，增補契約並未記載被告應何時辦理繼承登記，因為當時被告正在辦理治喪事宜，無法確定何時辦理繼承登記，於增補契約並未確定辦理繼承登記之時間，只是當下曾經有人詢問被告何時可以辦妥等語（本院卷第167 至168 頁），證人即代書莊中岳亦證述：其於兩造簽立增補契約時在場，增補契約係其草擬，第3 條所謂結案時間係指交屋時間，交屋時間通常在所有權移轉登記之後，因為林美惠突然辭世，繼承人表示不知道被繼承人之財產狀況，其擔心如果財產狀況很複雜，短時間可能無法辦好繼承登記，所以就約定以繼承登記完成後再開始辦理買賣事宜，雙方並未預估何時要完成繼承登記等語（本院卷第170 頁），核與增補契約第1 條「. . .
全體繼承人一致同意繼續履行賣方（即林美惠）與甲方（即原告）所簽訂. . . 之房地買賣合約，唯甲方需配合乙方之繼承人先行辦理繼承登記後再將上述之不動產依買賣方式過戶予甲方」、第3 條「本買賣契約之結案時間雙方同意延至繼承登記完成後最遲1 個月內完成」（本院卷第13頁）之文義相符。足見，兩造簽立增補契約時並未確定被告辦理繼承登記之期限，充其量僅係過程中有人提及預估辦理繼承登記所需時間而已，難認兩造另有口頭約定乙事。否則，系爭契約因李美惠死亡，為確定繼承人是否繼續履行，兩造乃簽立增補契約，如當場另有口頭約定事項，應無不於增補契約加註之理。是原告主張兩造另口頭約定被告辦理繼承登記之期限為同年6 月30日，並於7 月31日前完成所有權移轉登記、交屋云云，並無可採。
⒉按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。使法律行為效力發生或消滅，為附條件法律行為之本質，如以已發生權利之行使繫於條件之方法設定權利，則非附條件之法律行為。茍當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至。依增補契約第1 條、第3 條之文義，被告交屋期限繫於被告辦理繼承登記之事實發生，即以之為既存債務履行之期限始日，則屬清償期之約定，並非條件。是原告主張被告完成繼承登記係交屋期限之停止條件，被告李澤儒故意阻礙而不辦理繼承登記，即係以不正當行為阻條件之成就，應視為條件已成就云云，並無可採。至於，若債務人因其違反誠信之行為致該事實不發生，固應認其期限已屆至。然繼承登記由繼承人一人即得為之，非必全體繼承人始可。是縱被告李澤儒不辦理繼承登記，亦未必使被告李宜滿等2 人無從辦理，而致繼承登記之事實不發生，自難因此謂期限已屆至而應自原告主張之104 年7
月1 日起算1 個月之交屋期限。
⒊依民法第229 條第2 項、第3 項規定，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。依增補契約之文義，佐以證人趙志文、莊中岳上開證述，兩造就被告辦理繼承登記乙事並無確定期限，辦理繼承登記雖非系爭契約之主義務，惟仍屬被告履行系爭契約之附隨義務，依上述規定，被告應自原告催告或催告期限屆滿時，起算1 個月之交屋期限，待被告於催告期限內完成繼承登記，再依增補契約第3 條約定，自繼承登記完成後起算1 個月為交屋期限，堪予認定。被告李澤儒雖抗辯：自繼承開始之日起，6 個月內辦理繼承登記均屬合法云云。惟土地法第73條第2 項規定，得於6 個月內辦理繼承登記，乃配合遺產及贈與稅法第23條規定，此觀之土地法第73條之立法理由甚明。兩造於簽立增補契約過程中並無提及依土地法辦理，且系爭契約，自簽立日起至交屋期限末日止，即自104 年5 月16日起至6
月30日止，期間不過1 月又15日，買賣雙方之締約目的既預計於在此期間履行完畢，倘認被告辦理繼承登記之期限為6 個月，顯非兼顧買賣雙方權益及締約目的之解釋，是不得援用土地法第73條第2 項規定之期間而認被告辦理繼承登記之期限為6 個月，被告李澤儒此部分抗辯，要非可採。
⒋原告於104 年7 月31日寄發存證信函催告被告於收受後1
個半月內完成繼承登記及所有權移轉登記、交屋，另透過趙志文以通訊軟體LINE傳送存證信函翻拍照片聯繫被告李澤儒及其配偶等節，並有存證信函、收件回執、截圖畫面為證（本院卷第14至18頁背面）。被告李宜滿等2 人先受送達，被告李澤儒部分嗣於同年8 月6 日經由通訊軟體LINE獲知。堪認於原告之催告最後到達被告李澤儒時，即104 年8 月6 日生催告之效力，該存證信函所載催告期限1
個半月（即45日），已包含催告被告辦理繼承登記並於完成繼承登記後1 個月內交屋，末日104 年9 月20日即為原告催告被告交屋期限。被告李宜滿等2 人於期限內之同年8 月14日已完成繼承登記，則繼承登記之事實於是日確定，依上述說明及增補契約第3 條約定，被告交屋期限應自104 年8 月14日起算1 個月，即至同年9 月14日止。
⒌被告李宜滿等2 人雖抗辯：因被告李澤儒之職業關係，時常出國，致稍有延誤情事，應屬社會常情可容許，並非故意不提供所有權移轉登記相關文件，此乃非簽立增補契約時所得預料之情事變更，依民法第227 條之2 規定，被告可請求展延交屋期限，被告應無遲延情事云云。然按所謂情事變更，係指法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，客觀之情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平而言。倘係債務人主觀之履約障礙，自非屬情事變更。是被告李澤儒因職業關係時常出國所致延誤，純係其主觀之履約障礙，非屬情事變更，被告李宜滿等2 人此部分抗辯，並無可採。⒍李澤儒固抗辯：被告李宜滿等2 人，擅自於104 年8 月14日就系爭房地辦理繼承登記為被告公同共有，被告李澤儒於同年8 月26日接獲三民地政通知始知悉繼承登記完成乙事，被告李宜滿等2 人擅自配合正禾不動產辦理繼承登記，致開始起算交屋期限而生遲延情事，應由被告李宜滿等2 人與正禾不動產負給付違約金之責。縱被告李澤儒應給付違約金，應以收受三民地政通知後1 個月，即同年9 月26日為期限末日云云。然繼承登記並非全體繼承人會同始得為之，又被告間如何辦理繼承登記，係由繼承人全體或部分辦理，均非原告所問，亦與原告無涉，自不得以被告李澤儒未會同辦理繼承登記為由而謂其應遵守之交屋期限與其餘繼承人有異，甚至無庸負擔遲延給付之責。況且被告李澤儒所提接獲三民地政通知之信封影本（本院卷第69頁）郵戳並不清晰，無法辨認日期，姑且不論其係何時收受，均不影響增補契約係以完成繼承登記日起算1 個月之交屋期限，而非自知悉繼承登記事實日起算。況且，被告李澤儒並未舉證證明其事後知悉，至交屋期限末日即104
年9 月14日之期間，有何不可歸責於己之事由，無法辦理所有權移轉登記及交屋而須展延期限，其此部分抗辯，自無足採。
⒎被告之交屋期限為104 年9 月14日，已如前述。系爭房地於104 年11月3 日辦理所有權移轉登記，並於12月2 日由被告李宜滿等2 人交付系爭房地予原告，乃兩造所不爭執之事實。則被告自104 年9 月15日起至104 年12月1 日（即交屋前1 日）止，共78日有給付遲延情事，應可認定，原告逾此範圍之主張，並無可採。被告李澤儒雖謂其於104 年10月16日郵寄交付所有權移轉登記所需相關資料云云，然此情縱為真實，被告本除所有權移轉登記義務外，尚須交付系爭房地予原告，自非得以被告李澤儒已經交付移轉登記所需相關資料而解免其遲延給付之責，此部分抗辯，應無足採。
㈡如被告有遲延情事，原告得請求違約金為若干？違約金是否過高而應酌減？
⒈按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金。查系爭契約第12條第3 項、第4 項約定：乙方（即出賣人林美惠、林美惠之繼承人）若有給付遲延之情事，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至乙方完全給付時為止。本條所規定之違約金，並不妨害損害賠償請求權之行使。有系爭契約在卷可考（本院卷第9 頁反面）。系爭契約第12條第3 項之違約金，雖未載明係何種違約金，然如有遲延情事，原告除得請求違約金外，並得請求不履行之損害賠償，則堪認系爭契約約定違約金之真意，係以強制債務之履行為目的，確保債權效力之強制罰，屬懲罰性違約金之性質，應可認定。被告李宜滿等2 人雖抗辯系爭契約之違約金約定，據代書莊中岳於簽立增補契約時告知，僅係形式而已云云。然違約金既為系爭契約所明載，自有拘束契約雙方之效力，甚至及於賣方之繼承人即被告，況被告李宜滿等2 人並未就此部分有利於己之事實，舉證以實其說，所辯自無可採。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況，及如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準。經查：依系爭契約第12條第3 項約定，按買賣總價款每日千分之0.5 之違約金，每日為6,300 元，換算每月為189,000 元（30×6,300 ＝189,
000 ）。被告遲延給付，致原告不能如期取得系爭房地，無法就系爭不動產為使用收益，依通常情形受有相當於系爭房地租金之損害，而依土地法第97條第1 項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。則系爭房地之租金上限為每月105,000 元（12,600,000×10% ÷12＝105,000 ），衡以系爭房地周
遭租金行情，應未達每月105,000 元，且原告尚得另請求被告賠償遲延給付之損害賠償。是按系爭房地買賣總價年息百分之5 計算懲罰性違約金，即每月52,500元，換算每日1,750 元（52,500÷30＝1,750 ），應足達強制履行之
目的。原告主張得向被告請求之違約金每日6,300 元，應酌減為每日1,750 元，較為合理。被告遲延給付期間自104 年9 月15日起至104 年12月1 日止，共計78日，原告得請求之違約金為136,500 元（78×1,750 ＝136,500 ），
逾此範圍之請求，應非有理。
七、綜上所述，原告依系爭契約第12條第3 項約定，請求被告給付136,500 元，及自民事準備二狀繕本送達最後一位被告翌日（即105 年3 月19日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分，判命被告給付之金額未逾500,000 元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，併諭知相當擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應駁回之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項本文、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 20 日民事第二庭 法 官 陳宛榆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 20 日書記官 王立山