臺灣高雄地方法院105年度簡上字第290號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 106 年 07 月 21 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第290號上　訴　人　吳○○
吳○○
訴訟代理人　吳○○
被上訴人　　柯○○
訴訟代理人　邱國逢律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決第三項關於命上訴人吳○○自民國一○四年九月十六日起至同年九月三十日止，按月給付新台幣捌仟元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
原判決第四項關於命上訴人吳○○自民國一○四年九月十六日起至同年九月三十日止，按月給付新台幣壹萬元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人吳○○負擔五分之二、吳○○負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國102 年間將其所有，門牌號碼為高雄市○○區○○路00號房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）出租予上訴人，其中吳○○承租該房屋1 樓供營業使用；吳○○則承租該房屋2 至4 樓供住家使用，租賃期間自102 年1 月1 日起至103 年12月31日止，前者租金為每月新台幣（下同）8,000 元，後者租金為每月10,000元（吳○○承租部分，下稱甲租約，吳○○承租部分下稱乙租約，合稱系爭租約）。系爭租約於103 年12月31日到期後，兩造間因上訴人仍繼續支付系爭房屋租金，而有不定期租賃關係存在。惟被上訴人於104 年間因有收回系爭房屋供訴外人即被上訴人之子邱○○一家人自住使用之必要，遂於104 年8 月4 日以存證信函向上訴人預告將於104 年9 月15日終止系爭租約（該信函業於104 年8 月6 日送達上訴人）。系爭租約既於104 年9 月15日終止，上訴人依約即應將系爭房屋遷空交還被上訴人，詎被上訴人拒不搬遷，仍無權占有系爭房屋迄今，其所為顯無法律上原因，且致被上訴人無法使用收益系爭房屋而受有損害，吳○○、吳○○自104 年9 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有相當於租金之不當得利依序為8,000 元、10,000元。為此，爰依民法第767 條、第455 條、第179 條及土地法第100 條第1 款之規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠吳○○應將系爭房屋1 樓遷讓返還予被上訴人。㈡吳○○應將系爭房屋2 至4 樓遷讓返還予被上訴人。㈢吳○○應自104 年9 月16日起至遷讓返還系爭房屋1 樓之日止，按月給付被上訴人8,000 元。
㈣吳○○應自104 年9 月16日起至遷讓返還系爭房屋2 至4
樓之日止，按月給付被上訴人10,000元。
二、上訴人則以：兩造就系爭房屋有不定期限租賃契約存在，非有土地法第100 條規定事由，不能收回系爭房屋。惟被上訴人擁有房屋2 棟以上，且其住家占地廣大，非不能供自己配偶及同戶內之直系親屬同住，而無收回系爭房屋自住之必要，被上訴人據此事由終止系爭租約為不合法。況上訴人在系爭租約存續期間仍依約遵期繳租，並未積欠房租，被上訴人請求上訴人遷讓房屋，並給付相當於租金之不當得利為無理由等語置辯。
三、原審判決吳○○應將系爭房屋1 樓遷讓返還予被上訴人；吳○○應將系爭房屋2 至4 樓遷讓返還予被上訴人；吳○○應自104 年9 月16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人8,000 元；吳○○應自104 年9 月16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人10,000元；並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋為被上訴人所有。
㈡上訴人為兄妹，訴外人即本件訴訟代理人吳○○為上訴人之父。
㈢被上訴人於102 年1 月1 日分別與吳○○、吳○○就系爭房屋1 樓、2 至4 樓簽訂甲、乙租約，每月租金依序為8,000
元、10,000元，租賃期間均自102 年1 月1 日起至103 年12月31日止，上訴人均邀吳○○擔任甲、乙租約之連帶保證人。
㈣上訴人於系爭租約原定租期103 年12月31日屆滿後，仍繼續向被上訴人繳納租金，持續占有系爭房屋為使用收益，且未據被上訴人為反對之意思，期間有不定期限之租賃關係存在。
㈤邱○○為被上訴人之長子，目前在「臨海醫院附設護理之家」工作（址設高雄市○○區○○○路000 號5 樓），其子即被上訴人之孫子現年5 歲，與邱○○夫妻同住，自104 年8
月起就讀於高雄市道明外僑學校。
㈥被上訴人名下有門牌號碼為：高雄市○○區○○路00巷00號房屋（權利範圍全部，現供自住，下稱有光路房屋）；高雄市○○區○○○路000 號2 樓之32房屋（權利範圍1/2 ，下稱大同一路房屋，現與其他共有人出租供經營SPA 會館之用）；高雄市○○區○○○路000 ○000 ○000 號房屋（權利範圍均為2/5 ，以下合稱沿海一路房屋，由被上訴人與邱○○按應有部分2/5 、1/5 之比例分別共有，目前出租供經營臨海醫院之用）；臺北市○○區○○○路○段000 巷0 弄00號房屋（權利範圍全部，下稱中山北路房屋）。
㈦吳○○在系爭房屋1 樓經營珍果商行，並於103 年3 月間以上開地址辦理營業登記。
㈧上訴人於104年11月27日、105年3月31日分別提存系爭房屋
104 年9 月、10月、105 年1 月、2 月之租金。上訴人另以存證信函寄送匯票予被上訴人，以繳交104 年12月租金，惟被上訴人拒絕受領。
㈨吳○○於106 年3 月15日提存系爭房屋1 樓104 年11月、105 年3 月至106 年2 月之租金。
五、本件爭點：
㈠甲、乙租約是否彼此依存？其法律效果應否一體適用？
㈡被上訴人以收回自住為由終止系爭租約，有無理由？
㈢上訴人有無積欠租金達二個月以上？被上訴人據此終止系爭租約，有無理由？
㈣被上訴人請求上訴人遷讓房屋，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？
六、得心證之理由：
㈠甲、乙租約是否彼此依存？其法律效果應否一體適用？
1.按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按契約聯立者，係指數個契約（典型或非典型）具有互相結合之關係而言。其結合之主要情狀有二，一為單純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（如訂立一個書面）而結合，相互間不具依存關係，亦即彼此間不發生任何牽連。另一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，亦即其個別契約是否有效、成立，雖應就各該契約判斷之，惟設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其認定，有最高法院94年度台上字第1348號判決參照。準此，當事人間訂立內容相仿之數個契約，倘當事人之真意有使數契約一同成立、生效、解消之密切關係存在，則數個契約中如有終止其中一契約，且該終止事由非該契約所獨有時，則另一契約亦應同生終止之效果，先予敘明。
2.經查，吳○○、吳○○雖分別就系爭房屋1 樓、2 至4 樓與被上訴人簽立甲、乙租約，惟兩造在磋商議約階段，均以將系爭房屋全棟一起出租為目的，俟簽約階段因考量上訴人承租系爭房屋後，欲將該屋1 樓交予吳○○經營珍果商行，並辦理營業登記之需求，始分別就系爭房屋1 樓、2 至4 樓簽立租約，兩契約所訂租期一致乙情，業據兩造陳明在卷（見本院卷一第151 頁正背面），足見兩造締約之真意係欲一同出租、承租系爭房屋1 至4 樓。佐以系爭房屋之構造乃一棟透天厝，連結1 至4 樓之樓梯設在系爭房屋中間，非經由1
樓大門不能通往2 至4 樓，亦即系爭房屋並無其他獨立出入口之事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第80頁背面），暨系爭房屋1 樓大門係以遙控器操作開合，而被上訴人於締約後僅交付1 支遙控器予上訴人等情，亦經上訴人自承無訛（見本院卷一第126 頁背面），益徵系爭房屋1 樓與2 至4 樓內部相通，且只有一個對外出入口，性質上本係一體使用，是經探求當事人真意，兩造就系爭房屋租賃雖簽立甲、乙租約，惟其間緊密依存，就甲、乙租約之效力存否，應為一致、相同之判斷，亦即其中一契約終止時，另一契約亦應同生終止之法效果，應堪認定。
㈡被上訴人以收回自住為由終止系爭租約，有無理由？
1.按土地法第100 條第1 款規定，出租人收回自住或重新建築時，得收回房屋。所謂「收回自住」，係指客觀上有收回自住之正當事由及必要者情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為已足；所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內。有最高法院48年台上字第228 號判例、83年度台上字第1942號判決要旨可資參照。
2.經查，被上訴人主張因長子邱○○一家三口在外租屋，每月租金高達3 萬6,000 元，惟租屋空間仍不敷使用，且被上訴人自住之有光路房屋不能容納邱○○一家人同住，而有收回系爭房屋供邱○○一家人自住使用之必要等情，有證人即邱○○配偶林○○證稱：「我跟邱○○在外租屋，月租金36,
000元，有光路房屋是供我公婆（按：指被上訴人夫妻）、
小叔同住，有光路房屋一樓為客廳、廚房、車庫；二樓為我公婆、小叔房間及小客廳；三樓為佛堂、休息室；我小姑在過年及寒暑假會回來住在婆婆家」等語為憑（見本院卷一第102-103頁），並有戶籍謄本、勞工保險加保申請表、租賃
契約暨繳付租金之網路匯款資料在卷足佐（見原審卷第21
-22、106、108-111頁、本院卷一第83-86頁）。又被上訴人名下除系爭房屋外，另有大同一路房屋、沿海一路房屋及中山北路房屋，並與邱○○分別共有沿海一路房屋之事實，固為兩造所不爭執，惟其中大同一路現供出租SPA會館使用；
沿海一路房屋則出租供臨海醫院使用；中山北路房屋則遠在臺北市，係在邱○○一家人目前生活圈之外，均不適宜供邱○○一家人居住使用，有土地及建物登記謄本、Google網路查詢資料、現場照片及地籍圖為證（見原審卷第120 -132頁、本院卷一第54-67頁）。參以系爭房屋距被上訴人夫妻居
住之有光路房屋甚近，便於被上訴人與兒孫彼此探望，共享天倫，且系爭房屋1樓至4樓之空間足供邱○○一家人使用，其所在位置交通便利，可助邱○○一家人就業、就學，以解邱○○一家人在外租屋所面臨使用空間不足及租金過高之困境，較諸上訴人坦承：吳○○已不再居住系爭房屋2至4樓，吳○○目前在臺北工作，僅利用系爭房屋1樓供作營業登記
地址，以經營網拍業務（見本院卷一第74頁、本院卷二第81頁背面）等語，可見上訴人並無租用系爭房屋供居住使用或作為實體店面營業之需求，系爭房屋目前處於閒置狀態，權衡兩造之利益及土地法第100條第1款係以充分利用土地為目的之立法意旨，認被上訴人客觀上既有收回系爭房屋供自己兒孫居住之必要，即得依土地法第100條第1款規定終止系爭租約。上訴人徒空言抗辦被上訴人無收回自住之正當理由及必要性云云，為不足採。本院既已審認被上訴人得依土地法第100條第1款規定行使系爭租約終止權，即無再予審究爭點㈢所示終止事由存否之必要。
㈢被上訴人請求上訴人遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？
1.依民法第450 條第2 項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、第450 條第3 項明定：「終止租賃契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」；而出租人依土地法第100 條所列各款事由請求返還房屋，仍應依民法第450 條第3 項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在，有最高法院87年度台上字第1922號判決要旨可資參照。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段定有明文。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，亦有最高法院75年台上字第801 號判例要旨足參。
2.經查：
⑴被上訴人有土地法第100 條第1 款規定之終止事由存在，業經本院審認如前，被上訴人據此於104 年8 月4 日以郵局204 號存證信函，向上訴人預告將於104 年9 月15日終止系爭租約，並將系爭房屋收回自住之意思，上開信函業於104 年8 月6 日送達上訴人乙節，有存證信函暨回執在卷可稽（見原審卷第23-27 頁），足認被上訴人已於104 年8 月4 日終止租約前之先期通知，依民法第450 條第3 項規定，自應以通知後一個月之末日為契約終止期，是以系爭租約已於104
年9 月30日經被上訴人合法終止，兩造自斯時起即無租賃關係存在，被上訴人主張契約終止期為104 年9 月15日，核與前引規定不合，為不可採。上訴人自104 年10月1 日因系爭租約終止，而喪失占有使用系爭房屋之合法權源，乃無權占有人，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，係屬有據。
⑵上訴人雖辯稱：吳○○已於105 年2 月19日通知被上訴人，自105 年3 月1 日起不再繼續承租系爭房屋2-4 樓，並搬離上址云云，且在原審105 年3 月1 日言詞辯論期日即陳明上情，嗣於原審105 年4 月26日言詞辯論期日當庭交付前開存證信函影本予被上訴人訴訟代理人收受（見本院卷一第5 頁正背面，原審卷第115 頁），然而上訴人亦坦承：彼等並未交還大門遙控器予被上訴人，亦未點交系爭房屋2-4 樓予被上訴人（見本院卷一第126 背面-127頁），參以系爭房屋2
-4樓房間內仍遺有沙發、鐵床等傢俱之事實，亦據上訴人陳述明確（見本院卷一第126 頁背面），可見系爭房屋2-4 樓仍在上訴人管領使用範圍內，要難認吳○○已拋棄占有。況系爭租約於104 年9 月30日業經上訴人合法終止，已如前述，吳○○於105 年2 月19日寄發存證信函時，兩造間實無可資終止之租賃關係存在，吳○○所為自不生終止效果，亦無從據此解免吳○○自104 年10月1 日起無權占用系爭房屋2
-4樓之責任，附此敘明。
⑶上訴人另辯稱：吳○○承租系爭房屋1 樓後，已花費30萬元整修系爭房屋水電、牆壁油漆及漏水，倘非被上訴人於兩造締約之初表明可將系爭房屋長期出租供吳○○營業使用，吳○○尚不至於投入上開金錢整修房屋，詎被上訴人率爾收回系爭房屋，已違誠信原則，而屬權利濫用云云。惟被上訴人否認曾同意長期出租系爭房屋供上訴人營業，亦否認上訴人有修繕系爭房屋情事，上訴人復未舉證以實其說，難予採信。
3.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條規定甚明。又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利，有最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。經查：
⑴系爭租約業於104 年9 月30日終止，惟上訴人迄未遷讓交還系爭房屋予被上訴人等情，已如前述，則上訴人自104 年10月1 日起繼續占用系爭房屋即欠缺法律上原因，而為無權占有行為，且獲有相當於租金之利益，被上訴人依民法第179
條規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，係屬有據。而系爭租約就吳○○所占用系爭房屋1 樓、吳○○所占用系爭房屋2-4 樓分別定有租金8,000 元、10,000元，據此標準計算吳○○、吳○○所獲不當得利分別為每月8,000 元、10,000元，被上訴人請求吳○○、吳○○自104 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月各給付被上訴人8,000 元、10,000元，為有理由，應予准許。至於被上訴人請求自104 年9 月16日起算至104 年9 月30日止之不當得利部分，因仍屬租約存續期間，為無理由，不應准許。
⑵上訴人雖辯稱：其業以郵局存證信函檢送匯票寄送104 年9
月至12月及105 年1 月至106 年4 月之租金予被上訴人，另於106 年3 月15日提存104 年11月及105 年3 月至106 年2
月租金，要無不當得利云云（見本院卷一第6 頁正背面、卷二第2 背面-3頁），並提出郵政匯票、收件回執、存證信函、提存書為憑（見本院卷二第10-53 、68-70 頁）。惟系爭租約已於104 年9 月30日終止，自104 年10月1 日起即無給付租金問題，上訴人於系爭租約終止事後再為租金給付，因非依債務本旨而為給付，且未經被上訴人受領，自不生清償效力，上訴人前開辯解亦非可採。
七、綜上所述，上訴人自104 年10月1 日起無權占有系爭房屋迄今，被上訴人依民法第767 條請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。又上訴人無權占用系爭房屋，係無法律上之原因受有相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人依民法第179 條之規定請求吳○○、吳○○返還自104 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，依序各按月給付相當於租金之不當得利10,000元、8,000 元予被上訴人，為有理由，應予准許，逾此範圍者（即請求上訴人返還自104 年9 月16日起至104 年9 月30日止所受相當於租金之不當得利）為無理由，不應准許。原判決就前開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第1
至3 項所示。原判決就前開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤，上訴人猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日民事第二庭 審判長法官 賴文姍
法 官 郭任昇
法 官 陳美芳
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日書 記 官 陳美月