105年度重訴字第150號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：107 年 02 月 09 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第150號原　　　告　金利興股份有限公司法定代理人　Richard Jay Reitknecht 訴訟代理人　劉健右律師陳和君律師被　　　告　萬利通股份有限公司法定代理人　陳田熞訴訟代理人　尤中瑛律師被　　　告　陳天華訴訟代理人　蔡文欽被　　　告　四通行即張貴珍台豪企業有限公司法定代理人　陳天寶訴訟代理人　蔡文欽被　　　告　葉建全陳明亨當事人間拆屋還地等事件，本院民國107 年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告萬利通股份有限公司應於原告給付新台幣貳佰捌拾伍萬捌仟玖佰捌拾貳元之同時，將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地上如附圖所示B1、B2、C1、C2、D 、E 、F1之一樓含地下層之建物及地上物拆除，並將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地返還予原告。二、被告陳天華應將坐落高雄市三民區○○段○○段三一四之四、三一六之二、三一七、三一九地號土地上如附圖所示A1、A2、A3、F1之二樓、F2、F3、F4、F5之建物及地上物拆除，並將高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地返還予原告。三、被告陳天華、台豪企業有限公司應自坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地上如附圖所示E 、F1之一樓含地下層之建物及地上物內遷出。四、被告陳天華、台豪企業有限公司、四通行即張貴珍應自坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示B1、B2之建物及地上物內遷出。五、被告陳天華、台豪企業有限公司、葉建全應自坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示C1、C2之建物及地上物內遷出。六、被告陳天華、台豪企業有限公司、陳明亨應自坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示D 之建物及地上物內遷出。七、被告四通行即張貴珍、葉建全應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示B2、C2之招牌拆除。八、原告其餘之訴駁回。九、訴訟費用由被告萬利通股份有限公司負擔五分之二、被告陳天華、台豪企業有限公司各負擔十五分之一、被告四通行即張貴珍、葉建全、陳明亨各負擔四十五分之一，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序事項（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1項第2 款、第7 款定有明文。而所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之，此有最高法院 100 年度台抗字第716 號裁定要旨可資參照。（二）坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）原係訴外人南和興產股份有限公司所有（下稱南和公司），南和公司曾於民國85年10月16日與被告萬利通股份有限公司（下稱萬利通公司）就系爭土地簽定土地租賃契約書，將系爭土地出租予被告萬利通公司作為建築基地使用。被告萬利通公司承租系爭土地後，於其上建有同段706 建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街000 號，即如附圖所示B1、B2、C1、C2、D 、E 、F1之一樓含地下層之建物，下稱系爭建物）。於97年間，因南和公司將系爭土地之所有權移轉予萬年通股份有限公司（下稱萬年通公司），由萬年通公司於97年8 月1 日與被告萬利通公司簽定土地開發租賃契約書，並於99年3 月1 日重新與被告萬利通公司簽定土地租賃契約書，租賃期限至102 年7 月31日為止，嗣經續約將租賃期限展延至104 年7 月31日為止（下稱系爭租約）。萬年通公司與原告於104 年7 月間合併，以原告為存續公司，因此系爭土地登記為原告所有，萬年通公司與被告萬利通公司關於系爭租約之權利義務亦均由原告承受。且系爭土地之租賃期限已於104 年7 月31日屆期終止，原告及被告萬利通公司並未再續租，被告萬利通公司卻拒不拆屋還地，被告陳天華、四通行即張貴珍、台豪企業有限公司（下稱台豪公司）、葉建全、陳明亨為系爭土地直接占有人，無權占用系爭土地，亦拒絕遷出為由，提起本件訴訟，嗣於訴訟繫屬期間，因被告萬利通公司援引系爭租約第10條約定為同時履行抗辯，主張在原告依前開約定提出系爭土地上建物之補償金以前，其不負返還系爭土地及搬遷之義務，而追加備位訴訟，請求被告萬利通公司應將坐落高雄市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地上如附圖所示B1、B2、C1、C2、D 、E 、F1之一樓含地下層之系爭建物所有權移轉登記予原告，並將系爭建物交付予原告；將系爭土地返還予原告。原告並追加陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨等為被告。經查，系爭租約第10條之約定性質究為補償或價購？與被告萬利通公司所負拆屋還地之義務間，是否立於對待給付地位？乃先、備位訴訟之共同爭點，且先、備位訴訟均以被告萬利通公司向原告租地建屋為其基礎事實，且被告陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨亦為系爭土地直接占有人，核與民事訴訟法第 255條第1 項第2 款規定相符，就原告追加備位訴訟及追加被告，應准許之。貳、實體事項一、原告主張：系爭土地原係訴外人南和公司所有，南和公司曾於85年10月16日與被萬利通公司就系爭土地簽定土地租賃契約書，將系爭土地出租予被告萬利通公司作為建築基地使用。被告萬利通公司承租系爭土地後，於其上建有系爭建物。於97年間，因南和公司將系爭土地之所有權移轉予萬年通公司，由萬年通公司於97年8 月1 日與被告萬利通公司簽定土地開發租賃契約書，並於99年3 月1 日重新與被告萬利通公司簽定土地租賃契約書，租賃期限至102 年7 月31日為止，嗣系爭租約經續約將租賃期限展延至104 年7 月31日為止。萬年通公司與原告於104 年7 月間合併，以原告為存續公司，因此系爭土地登記為原告所有，萬年通公司與被告萬利通公司關於系爭租約之權利義務亦均由原告承受。且系爭土地之租賃期限已於104 年7 月31日屆期終止，原告及被告萬利通公司並未再續租，被告萬利通公司於租賃期限屆期後仍繼續占用系爭土地拒不返還原告，顯屬無權占有，已侵害原告所有權，故原告得請求被告萬利通公司拆除系爭建物後返還系爭土地。此外，如附圖所示B1部分，為被告台豪公司向被告萬利通公司承租後，轉租予被告陳天華，再由被告陳天華轉租予被告四通行即張貴珍，現由被告四通行即張貴珍占用；如附圖所示C1部分，為被告台豪公司向被告萬利通公司承租後，轉租予被告陳天華，再由被告陳天華轉租予被告葉建全，現由被告葉建全占用；如附圖所示D 部分，為被告台豪公司向被告萬利通公司承租後，轉租予被告陳天華，再由被告陳天華轉租予被告陳明亨，現由被告陳明亨占用；如附圖所示E 部分，為被告台豪公司向被告萬利通公司承租後，轉租予被告陳天華，現由被告陳天華占用；如附圖所示F1一樓部分，為被告台豪公司向被告萬利通公司承租後，轉租予被告陳天華，現由被告陳天華占用；如附圖所示F1二樓、F2、F3、F4、F5、A1、A2、A3之部分，為被告陳天華自行搭建（下稱系爭增建部分），現由被告陳天華占用；如附圖所示B2、C2部分為被告四通行即張貴珍及葉建全共同製作之招牌，B2為被告四通行即張貴珍使用，C2為被告葉建全使用。為此，爰依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段規定，請求被告被告陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨應自前各該占用部分遷出，被告萬利通公司及陳天華並應於拆除各自所興建部分後，將系爭土地返還原告，被告四通行即張貴珍、葉建全應將前揭招牌拆除。系爭租約第10條雖約定「本件租賃契約於租期屆滿或中途終止租約時乙方（按：即被告萬利通公司）座落本基地之建物，甲方（按：即原告）應依市價補償乙方」，然系爭租約第10條之補償義務與被告萬利通公司上開拆遷義務並無對待給付關係，亦不生同時履行抗辯問題。且爭租約第10條之補償範圍僅及於系爭建物（即如附圖所示B1、B2、C1、C2、D 、E 、F1之一樓含地下層之建物），而不包含被告陳天華增建部分（即如附圖所示F1二樓、F2、F3、F4、F5、A1、A2、A3之部分）。又被告萬利通公司於系爭租約到期後，無法律上原因，繼續占用系爭土地，獲有相當於租金之利益，致原告受損害，爰依民法第179 條規定，請求被告萬利通公司自104 年8 月1 日起至交還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之利益，參酌系爭土地每月合理租金含營業稅為新臺幣（下同）50,925元，因此請求被告萬利通公司應按月給付原告50,925元之不當得利。如經審理認為被告萬利通公司占有使用系爭土地係有合法權源，且原告依系爭租約第10條約定負有於系爭租約期滿後，以市價買回系爭建物之義務，爰備位主張依買賣之法律關係，請求萬利通公司將系爭建物所有權移轉登記予原告，將系爭建物交付予原告，將系爭土地返還予原告等語。並聲明：（一）先位聲明：①被告萬利通公司應將坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及系爭土地上如附圖所示B1、B2、C1、C2、D 、E 、F1之一樓含地下層之建物及地上物拆除，並將系爭土地返還予原告。②被告陳天華應將坐落高雄市○○區○○段○○段00000 ○00000 ○000 地號土地及系爭土地上之系爭增建部分拆除，並將系爭土地返還予原告。③被告萬利通公司應自104 年8 月1 日起，至履行第 1項義務且被告陳天華履行第2 項義務之日止，按月給付原告50,925元。④被告陳天華、台豪公司應自坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及系爭土地上如附圖所示E 、F1之一樓含地下層之建物及地上物內遷出。⑤被告陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司應自坐落系爭土地上如附圖所示B1、B2之建物及地上物內遷出。⑥被告陳天華、台豪公司、葉建全應自坐落系爭土地上如附圖所示C1、C2之建物及地上物內遷出。⑦被告陳天華、台豪公司、陳明亨應自坐落系爭土地上如附圖所示D 之建物及地上物內遷出。⑧被告四通行即張貴珍、葉建全應將坐落系爭土地上如附圖所示B2、C2之招牌拆除。（二）備位聲明：①被告萬利通公司應將坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及系爭土地上如附圖所示B1、B2、C1、C2、D 、E 、F1之一樓含地下層之系爭建物所有權移轉登記予原告。②並將系爭建物交付予原告，將系爭土地返還予原告。二、被告分別答辯如下：（一）被告萬利通公司：系爭租約之租期固於104 年7 月31日屆至，然而系爭租約第10條明定原告於租期屆滿，收回系爭建物之同時，應依市價向被告萬利通公司價購系爭建物（包含陳天華增建如附圖所示F1二樓、F2、F3、F4、F5、A1、A2、A3之部分），使土地及房屋同歸一人所有，以發揮不動產之最大經濟效益。是在原告未依系爭租約第10條履行其補償（價購）義務之前，依民法第264 條規定，被告萬利通公司自得拒絕履行返還系爭土地之義務。又目前實際占有使用系爭土地之人為被告陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨，被告萬利通公司自不因占有系爭土地而受利益，如經審理認為被告萬利通公司仍有不當得利，則有關利得數額之核定應按系爭租約所定租金每月24,700元計算，始為適當等語。並聲明原告之訴駁回。（二）被告陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨：均同意原告之主張，但希望可以有足夠的拆除或搬遷時間，但原告應給予金錢補償，並協助拆除或搬遷等語置辯。三、兩造不爭執事項：（一）系爭土地原係訴外人南和公司所有，南和公司曾於民國85年10月16日與被告萬利通公司就系爭土地簽定土地租賃契約書，將系爭土地出租予被告萬利通公司作為建築基地使用。被告萬利通公司承租系爭土地後，於其上建有系爭建物。（二）於97年間，因南和公司將系爭土地之所有權移轉予萬年通公司，由萬年通公司於97年8 月1 日與被告萬利通公司簽定土地開發租賃契約書，並於99年3 月1 日重新與被告萬利通公司簽定土地租賃契約書，租賃期限至102 年7 月31日為止，嗣經續約（即系爭租約）將租賃期限展延至104 年7 月31日。（三）萬年通公司與原告於104年7月間合併，以原告為存續公司，因此系爭土地登記為原告所有，萬年通公司與被告萬利通公司關於系爭租約之權利義務亦均由原告承受。且系爭土地之租賃期限已於104 年7 月31日屆期終止，原告及被告萬利通公司並未繼續續租。（四）系爭租約第10條約定：「本件租賃契約於租期屆滿或中途終止租約乙方（即被告萬利通公司）座落本基地之建物，甲方（即原告）應依市價補償乙方」。（五）如附圖所示複丈成果圖編號A1、A2、A3部分，均為被告陳天華興建及使用。（六）如附圖所示複丈成果圖編號B1部分（四通行），為系爭建物之一部份，為被告萬利通公司興建，由被告萬利通公司出租予被告台豪公司，由被告台豪公司負責人陳天寶之胞弟即被告陳天華管理使用，嗣由被告陳天華轉租予被告四通行即張貴珍使用。（七）如附圖所示複丈成果圖編號C1部分（嘉振汽車），為系爭建物之一部份，為被告萬利通公司興建，由被告萬利通公司出租予被告台豪公司，由被告陳天華管理使用，嗣由被告陳天華轉租予被告葉建全使用。（八）如附圖所示複丈成果圖編號B2、C2部分為被告四通行即張貴珍及葉建全共同製作之招牌，編號B2為被告四通行即張貴珍使用；編號C2為被告葉建全使用。（九）如附圖所示複丈成果圖編號D 、E 部分（台豪汽車），為系爭建物之一部份，為被告萬利通公司興建，由被告萬利通公司出租予被告台豪公司，由被告陳天華管理使用，編號D 部分再由被告陳天華轉租予被告陳明亨使用；E 部分則由被告陳天華自己使用。（十）如附圖所示複丈成果圖編號F1一樓部分，為系爭建物之一部份，為被告萬利通公司興建，由被告萬利通公司出租予被告台豪公司，由被告陳天華管理使用，編號F1二樓部分及編號F2均為被告陳天華搭建。編號F1一、二樓、F2、F3、F4、F5均供被告陳天華使用。四、本件爭點：（一）被告萬利通公司、陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨在系爭租約屆滿後，有無合法權源占用系爭土地？被告萬利通公司所為同時履行抗辯，是否可採？（二）原告應給付被告萬利通公司補償金若干？原告請求被告自系爭土地及系爭建物遷出，被告萬利通公司並應拆除系爭建物，被告陳天華並應拆除系爭增建部分，騰空返還系爭土地予原告，有無理由？（三）被告萬利通公司自104 年8 月1 日起至交還系爭土地之日止，是否受有相當於租金之不當得利？數額若干？五、得心證之理由（一）被告萬利通公司、陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨在系爭租約屆滿後，有無合法權源占用系爭土地？被告萬利通公司所為同時履行抗辯，是否可採？1.原告主張系爭租約已於104 年7 月31日屆滿，被告萬利通公司自104 年8 月1 日起無權占用系爭土地迄今，應自系爭建物遷出，並拆除系爭建物，將系爭土地返還原告。被告陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨在被告萬利通公司喪失占有系爭土地之合法權源後，亦無權繼續使用坐落在系爭土地上之系爭建物，亦應自系爭建物遷出。被告萬利通公司則以：原告依系爭租約第10條約定，負有於租期屆滿時，就系爭房屋依市價補償萬利通公司之義務，萬利通公司在原告未履行上開義務前，自得拒絕自系爭建物遷出及返還系爭土地等語置辯。被告陳天華、四通行即張貴珍、台豪公司、葉建全、陳明亨則以：均同意原告之主張，但原告應給予金錢補償等語置辯。 2.經查：（1）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，有最高法院99年度台上字第1421號判決意旨可資參照。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264 條第1 項亦有明定。所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張之。（2）又系爭租約性質上為基地租賃契約，觀諸系爭租約第2 條約定文義至明（見本院卷一第24頁），而系爭租約期滿後，被告萬利通公司依民法第455 條前段規定，固負有返還租賃標的物（即系爭土地）之義務，惟就被告萬利通公司徵得原告同意，在系爭土地上興建之合法建物，因未能續租所受損失究應如何處理，雙方則於系爭租約第10條約定，原告應依市價補償潤成公司（見本院卷一第25頁），惟系爭土地上之建物倘未經雙方議定或鑑定補償價額，一旦租期屆滿即逕先拆除，勢將無從判斷系爭租約第10條所稱「市價」之補償標準，可見原告與被告萬利通公司締結系爭租約時，已合意於租期屆滿時，原告負有按地上建物市價補償被告萬利通公司建屋損失之義務，被告萬利通公司則負有返還系爭土地予原告之義務，且其間立於互為對待給付關係，以衡平雙方之財產權益。（3）原告固主張系爭租約第10條之補償義務，與潤成公司依民法第455 條所負返還租賃物義務之間，不具對待給付關係，並引用最高法院59年台上字第850 號判例要旨、83年度台上字第2400號判例要旨為其論據。惟按最高法院59年台上字第850 號判例，僅在闡釋所謂同時履行抗辯，乃雙方之債務基於同一雙務契約而發生，非就基地租賃契約之當事人得否於租約終止時，為互負補償金給付與租賃物返還之約定而為解釋。至於最高法院83年度台上字第2400號判例，則在闡釋耕地三七五減租條例第17條第2 項規定之補償義務，與同條第1 項第5 款規定之終止租約收回耕地，係以各該法律分別賦予出租人補償義務、承租人返還耕地義務，其權源本非出於雙務契約當事人間之約定，自非立於互為對待給付之關係，核與系爭租約性質上為基地租賃，且經雙方當事人本於契約自由原則，訂定契約終止時之補償約款情形不同，自不能比附援用。附此敘明。（4）再者，被告萬利通公司辯稱：系爭租約第10條所謂「補償」之真意為「價購」，亦即於租期屆滿時，使原告與潤成公司就系爭土地上之建物成立買賣關係，原告應與潤成公司就買賣價格進行議價，並依議價之結果買受系爭土地上之建物云云，並主張原告與訴外人東旺陽股份有限公司（下稱東旺陽公司）間之租賃契約與本件系爭租約情形類似，應作相同解釋，並引用本院105 年度訴字第1800號判決，認定：原告與訴外人東旺陽公司間之租地建屋契約中，關於原告應依市價補償東旺陽公司之約定，解釋為原告於簽立基地租賃契約時，即有取得建物所有權，使建物與土地所有權同歸一人之意思等語，為其論據（見本院卷三第 86頁正反面）。惟基於契約相對性，原告與被告萬利通公司所訂系爭租約內容及其解釋，應視系爭土地及其上建物產權情形為斷，尚不受原告與東旺陽公司訂立之基地租賃契約所拘束。況系爭房屋坐落之基地，除系爭土地外，尚包括非原告所有之同地段319 地號土地之事實，有附圖所示之複丈成果圖可參，是以原告縱於系爭租約期間屆滿後，向被告萬利通公司買受系爭房屋，無解於系爭房屋就坐落同地段319 地號土地部分，仍處於土地、建物所有權各異之狀態，上情與原告向東旺陽公司收購土地上建物後，得使建物與土地所有權同歸一人之情形不同，自不能將系爭租約第10條有關「依市價補償」之約定，與原告和東旺陽公司所訂租約為相同解釋，附此敘明。（二）原告應給付被告萬利通公司補償金若干？原告請求被告自系爭土地及系爭建物遷出，被告萬利通公司並應拆除系爭建物，被告陳天華並應拆除系爭增建部分，被告四通行即張貴珍、葉建全應將如附圖所示B2、C2之招牌拆除，騰空返還系爭土地予原告，有無理由？ 1.按被告在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回。有最高法院29年上字第895 號民事判例要旨足參。次按被告在裁判上援用民法第264 條所定之同時履行抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付，法院應為原告提出對待給付，被告即向原告為給付之判決，不得遽將原告之訴駁回，雖兩造對於原告應提出對待給付之金額有所爭執，而原告主張其應提出對待給付之金額較低者，法院為前述同時履行判決時所定原告提出對待給付之金額，仍應以其應提出之金額為準，不受原告主張之拘束，如僅以原告主張其應提出之金額較低，遽行駁回其訴，於法即有未合。最高法院亦著有70年度台上字第1189號判決要旨可資參照。 2.原告主張：依系爭租約第10條約定，原告之補償範圍僅及於系爭建物，不包含系爭增建部分等語，查觀諸系爭租約第10條約定：「本件租賃契約於租期屆滿或中途終止租約乙方（即被告萬利通公司）座落本基地之建物，甲方（即原告）應依市價補償乙方」，該建物補償約定於系爭租約99年3 月1 日訴外人萬年通公司與被告萬利通公司重新簽訂租約時，始載於租約之內，而系爭增建部分中之如附圖編號A1鐵皮倉庫部分為被告陳天華於11年前（約96年間）興建，如附圖編號F1所示建築二樓部分，為被告陳天華於20年前（約87年）所搭建等情，業具被告陳天華具結陳述在卷（見本院卷三第122 頁），可見99年3 月1 日訴外人萬年通公司與被告萬利通公司約定系爭租約第10條時，系爭增建部分已存在，然系爭租約之當事人為原告與被告萬利通公司，且系爭租約第10條已載明「乙方（即被告萬利通公司）座落本基地之建物，甲方（即原告）應依市價補償乙方」，依契約文意解釋及探求當事人真意，原告補償範圍應僅止於被告萬利通公司自行興建而坐落於系爭土地之建物，即系爭建物，而不包括系爭增建部分，原告上開主張為有理由。系爭房屋市價業經原告推薦，由本院委請財團法人中華工商研究院（下稱鑑定機構）進行鑑定，經鑑定機關現場勘查，以不動產價值分析原則，從系爭建物附近之不動產市場概況及區域因素進行分析，再就系爭建物之結構、建築型態、建築樓層、屋齡、使用權屬、使用維護及建築面積進行個別因素分析，再依成本法（指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法）估價，復斟酌規劃設計費用、廣告銷售費用、管理費用、稅捐、利息及一般投資興建者能接受之利潤率等因素，經扣減系爭建物累計折舊額後，認系爭建物折舊後之現值為每坪16,284元，按系爭建物總面積為175.57坪計算，其總值為2,858,982 元等情，有系爭建物之鑑定研究報告書為憑。原告雖不同意該鑑定結果，主張：系爭建物鋼筋混凝土部分約佔25% ，鋼鐵部分約佔75% ，惟鑑定報告書於認定折舊時卻未同樣將兩種建材予以考量，僅以佔系爭建物約25% 之鋼筋混凝土即逕認定系爭建物之耐用年數為60年，而完全未考量佔系爭建物約75% 之鋼鐵其耐用年數為何，若考量系爭建物鋼筋混凝土及鋼鐵所佔比例，分別計算折舊，系爭建物之成本總價應為2,303,647 元等語（見本院卷二第205-209 頁）。對於原告之質疑，鑑定機關回覆表示：「本案系爭建物之主要結構牆為鋼筋混凝土，鋼鐵建材區域僅為天花板、牆面部分，在此等結構條件下，假以一般市場維護與使用習慣而言，本案整體建物在60年內尚可正常使用，故依系爭建物現況使用情形為整體使用，自無將兩種建材分別計算折舊之基礎」，有鑑定機構106 年10月11日（106 ）中北法純字第 10015號函在卷可稽（見本院卷三第15-16 頁）。可認鑑定機構對於系爭建物之估價結果，應屬可採，堪認原告依系爭租約第10條應補償被告萬利通公司之「市價」以2,858,982 元為適當。 3.被告萬利通公司另辯稱：原告應按系爭房屋之樓層高度、各層樓板面積，依高雄市拆遷補償條例計算補償價額為4,817,403 元，始合乎系爭租約第10條所謂「市價」（見本院卷二第26頁）云云。惟按高雄市拆遷補償條例係為政府機關辦理公共工程拆遷補償及救濟所設，其立法目的在使因興辦公共工程遭拆遷對象，得易地重建原有建築，以為救濟，此觀諸該條例第1 、5 、7 、8 條觀諸甚明，核與系爭租約第10條係在衡平基地出租人與承租人間之財產權益有別，自難逕予比附援為系爭租約第10條鑑估建物市價之基礎。況系爭房屋於86年6 月25日興建完成（見本院卷一第55頁建物登記謄本），於104 年7 月31日系爭租約期限屆滿時，乃18年之舊屋，自當予以折舊，始符現況補償之意旨，自不能逕以新屋重建費用遽認為市價，附此敘明。 4.系爭租約第10條約定係使原告按市價向被告萬利通公司提出補償金之同時，被告萬利通公司即負有返還系爭土地予原告之義務，已如前述，則於原告依市價提出補償金 2,858,982元之同時，被告萬利通公司即應拆除系爭建物，將系爭土地騰空返還原告。原告先位訴訟請求被告萬利通公司拆除系爭建物，未逾前揭被告萬利通公司應負拆除義務之範圍，為有理由。 5.被告陳天華於本院審理時陳稱：系爭建物登記為被告萬利通公司所有，係由被告台豪公司（負責人陳天寶是伊胞兄）向被告萬利通公司承租，但是租金及房屋稅都是伊在繳納，也都是伊在使用，台豪公司自1996年11月2 日就開始向被告萬利通公司承租，自從原告本件起訴時起（按：約105 年1 月間），台豪公司就沒有再向萬利通公司承租，最後一筆租金是繳至104 年12月31日止等語（見本院卷二第13-14 頁，本院卷三第122 頁背面），被告葉建全及陳明亨均於本院審理時稱：有向陳天華承租系爭建物之部分廠房經營使用，租約簽到109 年等語（見本院卷二第76頁），被告四通行即張貴珍亦於本院審理時稱：曾向陳天華承租系爭建物之部分廠房，但沒有說要租到何時等語（見本院卷二第15頁）。且有被告台豪公司向被告萬利通公司承租系爭土地之土地使用同意書在卷可參（見本院卷二第17頁），可見系爭建物雖由台豪公司出面承租，然租金及房屋稅均由被告陳天華繳納，且自105 年1 月起，台豪公司即未再向被告萬利通公司承租，因此，本院認定：系爭房屋係由被告陳天華以被告台豪公司之名義向被告萬利通公司承租，被告陳天華再分別將系爭建物如附圖所示B1、C1、D 部分分別轉租予被告四通行即張貴珍、葉建全及陳明亨，目前仍在轉租及使用狀態中，惟台豪公司自105 年1 月起即未再向被告萬利通公司承租系爭建物。因被告陳天華目前未再以被告台豪公司名義與被告萬利通公司就系爭房屋訂有租約，而屬無權占有使用系爭建物，原告請求被告陳天華、台豪公司自系爭建物遷出，為有理由。被告四通行即張貴珍、葉建全及陳明亨僅憑其與被告萬利通公司簽立之轉租租約，亦無從相續取得占有使用系爭土地之合法權利，而為無權占有人，原告本於系爭土地所有權人之地位，依民法第767 條規定，請求被告四通行即張貴珍、葉建全及陳明亨分別自系爭土地上之系爭建物如附圖所示B1、C1、D 部分遷出，為有理由。再者，原告於本件審理中業分別以書狀狀繕本之送達向被告陳天華、台豪公司、四通行即張貴珍、葉建全及陳明亨為遷出之催告，被告陳天華、台豪公司、四通行即張貴珍、葉建全及陳明亨自斯時起即知悉被告萬利通公司在系爭租約期滿後，已不再續租系爭土地，猶繼續占用系爭土地，即難謂為善意占有人。至於被告陳天華因系爭建物拆除後，無從履行其與被告四通行即張貴珍、葉建全及陳明亨間之轉租租約衍生之債務糾葛，則屬另一問題，尚不影響被告萬利通公司應依系爭租約履行其拆屋還地對待給付義務之判斷結果。此外，被告陳天華、四通行即張貴珍、葉建全無權占用系爭土地，業已認定如上，是以原告請求被告陳天華並應拆除系爭增建部分，被告四通行即張貴珍、葉建全應將如附圖所示B2、C2之招牌拆除，亦屬有理由。（三）被告萬利通公司自104 年8 月1 日起至交還系爭土地之日止，是否受有相當於租金之不當得利？數額若干？查被告萬利通公司於104 年7 月31日系爭租約期滿後，在原告按市價履行給付補償金義務前，依民法第264 條規定，均得拒絕自己給付，業經本院審認如前，而原告迄本院言詞辯論終結之日止，均未按市價向被告萬利通公司提出補償金之事實，為兩造所不爭執，則被告萬利通公司在原告履行對待給付義務前，仍本於系爭租約繼續占有使用系爭土地迄今，即有法律上之原因，核與民法第179 條規定之不當得利要件有間，原告猶依民法第179 條規定，請求被告萬利通公司返還自104 年8 月1 日起至交還系爭土地之日止，所受相當於租金之不當得利，即屬無據，不應准許。六、綜上所述，原告先位主張依民法第455 條、第767 條規定，請求被告萬利通公司將系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告部分，經被告萬利通公司依民法第264 條為同時履行抗辯，原告前開請求於其給付補償金2,858,982 元予萬利通公司公司之同時，為有理由，應予准許。原告先位主張依民法第767 條規定，請求被告陳天華、台豪企業有限公司、四通行即張貴珍、葉建全、陳明亨自系爭建物各自占用部分遷出；被告陳天華將系爭增建部分拆除，並將系爭土地返還原告；被告四通行即張貴珍、葉建全應將如附圖所示B2、C2之招牌拆除，亦均有理由。原告先位主張依民法第179 條規定，請求被告萬利通公司自104 年8 月1 日起至交還系爭土地之止日，按月給付原告50,925元部分，為無理由，應予駁回。七、末按原告就本件訴訟為先、備位訴之客觀預備合併，並請求本院按先、備位順序之請求加以裁判，且於先位訴訟有理由時（含為對待給付判決），備位之訴即毋庸裁判，亦即以因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件。本院既經審理先位訴訟，認原告於提出對待給付之同時，被告萬利通公司即負有拆屋還地之義務，而為如主文第1 項所示先位訴訟有理由之對待給付判決，即無再予審究備位訴訟有無理由之必要。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中華民國 107 年 2 月 9 日民事第二庭法官郭任昇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 2 月 9 日書記官葉姿敏

臺灣高雄地方法院105年度重訴字第150號

關鍵資訊