臺灣高雄地方法院106年度訴字第494號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 107 年 11 月 06 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第494號原　　　告　普嘉投資股份有限公司
法定代理人　郭淑雲
訴訟代理人　張清富律師
被　　　告　長成國際開發股份有限公司
法定代理人　吳蘭
訴訟代理人　林伯祥律師
被　　　告　尚亨運動用品股份有限公司
法定代理人　陳妍孜
訴訟代理人　王銘鈺律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告長成國際開發股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元。
被告尚亨運動用品股份有限公司應給付原告新臺幣壹萬零壹佰伍拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告長成國際開發股份有限公司負擔三分之一、被告尚亨運動用品股份有限公司負擔三百分之一，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告分別以新臺幣參拾柒萬伍仟元、新臺幣參仟肆佰元為被告長成國際開發股份有限公司、尚亨運動用品股份有限公司供擔保後得假執行。但被告長成國際開發股份有限公司、尚亨運動用品股份有限公司如分別以新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元、新臺幣壹萬零壹佰伍拾玖元供擔保後，得免為假執行。事實及理由
一、原告主張：
㈠原告就其所有高雄市○○區○○段○○段0000號土地，於95年4 月1 日與訴外人長信物業管理股份有限公司（下稱長信公司）訂立房屋租賃契約，約定由長信公司於其上興建商場（即同段3043建號建物，門牌號碼高雄市○○區○○○路
00000 號房屋），興建完成後所有權歸原告所有，再由原告出租予被告長成國際開發股份有限公司（下稱長成公司）。惟興建商場建蔽率不足，原告另買受同段1284-1、1271、1296-4號土地（嗣1284-1、1296-4地號與上開1296地號合併為1284地號後，再分割增加1284-1、1284-2地號）及其上門牌號碼高雄市○○○路0 巷00號未保存登記房屋供合併建築使用。
㈡原告與長成公司訂立房屋租賃契約，將上開興建完成之門牌號碼高雄市○○區○○○路00000 號建物及高雄市○○○路0 巷00號未保存登記房屋（合稱系爭房屋），出租予長成公司（下稱系爭租約），租期自96年7 月1 日至103 年12月31日，每月租金新臺幣（下同）175,000 元，雖租約第7 條約定得以原條件自動續約2 年（即至105 年12月31日止），然長成公司仍應於自動續約後租期屆至時交還。
㈢長成公司於上開自動續約期間將系爭房屋出租予尚亨運動用品股份有限公司（下稱尚亨公司）作為商業使用，長成公司於租期屆滿後仍拒絕交還系爭房屋；迄107 年3 月31日將系爭房屋遷讓交還原告( 起訴請求交還房屋部分撤回，卷第
244 頁) ，被告自106 年1 月1 日至返還房屋日之107 年3
月31日止，應按月給付相當於租金之不當得利35萬元予原告，共525 萬元，且被告二人不當得利給付義務屬不真正連帶債務，其中一人為一部或全部給付時，他被告於給付範圍得免給付義務。依民法第第179 條規定，提起本件訴訟。
㈣因長成公司已在106 間匯款1,225,000 元予原告為補償，另應扣除押租金350,000 元，原告同意扣除不請求；但長成公司在107 年1 月1 日至107 年3 月31日交還房屋前之電費共10,159元未繳納，原告已代繳得自押租金中扣除；是原告請求被告應給付3,685,159 元( 計算式：5,250,000-1,225,000-350,000+10,159=3,685,159，卷第283頁)。
㈤兩造租約第9 條雖有違約金請求數額約定，但原告係依不當得利法律關係請求，不受損害賠償總額預定之限制，依民法第181 條規定可知。又如認原告請求需受違約金數額限制，原告追加依民法第177 條第2 項不得無因管理之規定，請求被告給付( 卷第246-247 頁) 。
聲明：㈠被告長成國際開發股份有限公司應給付原告3,685,159 元。㈡被告尚亨運動用品股份有限公司應給付原告3,685,159 元。㈢被告其中一人就上開聲明為一部或全部之給付時，他被告於給付範圍免給付義務。㈢願供擔保，請准宣告假執行( 卷第244 頁、卷第283頁減縮請求) 。
二、被告長成公司以：
㈠長信公司與原告95年4 月1 日訂約時，門牌號碼高雄市○○區○○○路00000 號建物尚未興建，足認租約標的僅為土地；高雄市○○區○○○路00000 號建物係長信公司出資興建並借名登記為原告名義，長信公司未將建物權利讓與原告。長信公司與原告間之租賃實質關係乃租用基地建築房屋，長成公司既承受長信公司權利與原告訂立租約，兩造間亦屬租地建屋關係，故非有土地法第103 條規定事由，原告不得終止租約。
㈡縱認非租地建屋契約，則系爭租約於103 年12月31日屆期，長成公司在103 年12月31日仍繼續繳納租金，雖未另簽新租賃契約書，依民法第451 條規定，兩造自104 年1 月1 日起已成立不定期之租賃關係，且被告迄今均按月繳納租金，並未違約，非有土地法第100 條規定，原告不得終止契約。況倘認上開建物為長信公司借名登記，長信公司方為實質處分權人，應由長信公司將系爭建物拆除返還，且長信公司已多次表示願協同辦理拆除執照，原告拒不配合，原告起訴請求長成公司返還建物及給付不當得利，顯無理由。( 長成公司在106 年7 月11日提起反訴，卷第191 頁，之後在107 年10月19日撤回反訴，卷第330頁，原告同意，卷第327頁)。
聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、被告尚亨公司以：
㈠訴外人長信公司始為系爭建物出資起造人，由長成公司與原告簽訂租賃契約，合法出租予尚亨公司，尚亨公司非無權占有人；不動產承租人於取得占有使用收益後將占有之不動產轉租予第三人並移轉占有，次承租人係基於一定法律關係自轉租人取得占有，而轉租人對出租人又有占有權利，應認次承租人對出租人合法占有權源，成立占有連鎖，依最高法院101 年台上字第224 號民事判決意旨，不構成無權占有；尚亨公司自104 年8 月9 日起向長成公司承租系爭建物；縱依原告主張其與長成公司租賃契約已於105 年12月31日屆至，長成公司基於建物所有人地位將系爭建物出租予長成公司，尚亨公司非無權占有，基於債權相對性原則，原告不得以其與長成公司間租賃契約已屆期對抗尚亨公司。
㈡又承租人於租賃屆滿後，未將租賃物返還，因租賃物原係基於出租人意思而移轉占有於承租人，縱有違反占有權人意思之情形，依最高法院83年台上字第2311號民事判決意旨，承租人既非出於積極之侵奪而占有租賃物，即非無權占有，出租人不得對之行使占有物返還請求權。
㈢長成公司與原告就系爭建物簽訂96年7 月1 日起至103 年12月31日，並無禁止轉租之約定，原告亦不否認自租期屆滿之日至本件起訴前，系爭建物仍繼續出租予長成公司並收取租金，依民法第541 條規定已構成不定期租賃，而不定期租賃非有土地法第100 條各款事由，出租人不得無故終止，原告未舉證有何土地法第100 條各款事由存在，其與長成公司租賃關係仍存續，尚亨公司亦基於與長成公司租賃關係而占有系爭建物，即非無權占有，原告請求遷讓房屋及不當得利即無理由。
聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、不爭執事項及本件爭點：( 卷第232 正背面筆錄、第245-246 頁、第264頁、第327頁)
不爭執事項：
㈠原告與長信物業管理股份有限公司於95年4 月1 日訂立房屋租賃契約書，原告將系爭建物坐落之基地高雄市○○區○○段○○段0000號土地全部( 後合併分割為系爭1284、1284之1 、1284之2 號) 出租予長信公司，租期自95年4 月1 日至103 年3 月31日止，雙方約定以租地興建商場方式訂約，實際由長信公司興建系爭建物( 卷第63、98頁) 。原告與長成公司96年5 月24日訂立房屋租賃契約書，將系爭建物全部出租予長成公司，租期自96年7 月1 日起至103 年12月31日止。有房屋租賃契約及土地登記謄本可參。
㈡原告曾於104 年8 月4 日寄發存證信函予被告長成公司與訴外人一亨運動用品股份有限公司，表明曾協議達成決議另與一亨公司訂租約( 卷第107-109 頁) 。長成公司則於104 年8 月7 日寄發存證信函予原告否認曾有上開協議決議( 卷第141-154 頁) 。長成公司另於104 年3 月12日寄發存證信函予原告表達擬續約(卷第155頁)。
㈢本件經會同新興地政事務所現場履勘，有履勘筆錄及繪製有收件文號106 年7 月28日新法土字第12400 號複丈成果圖可參(卷第208-211頁、第226-227頁)。
㈣被告已於107年3月31日將系爭房屋騰空交還予原告。
㈤長成公司已給付1,225,000 元，原告已扣除35萬元押租金未為請求；原告已代墊系爭房屋107 年1 至3 月電費10,159元(卷第266 、318 頁) 。
本件爭點：
㈠原告依民法第179 條、第181 條規定，主張被告二人應依不真正連帶債務關係，給付自106 年1 月1 日起至107 年3 月31日止，每月以35萬元計算共525 萬元相當於租金之不當得利，在扣除被告已給付1,225,000 元、押租金339,841 元(
押租金35萬元，扣除原告代墊之電費10,159元) 後，請求被告二人給付3,685,159 元，有無理由。
㈡原告追加依民法第177 條第2 項不法無因管理關係，請求被告返還不當得利，有無理由。
㈢被告長成公司抗辯押租金返還應加計利息期間從96年7 月1
日起至107 年3 月31日共10年6 個月，總額為183,750 元，並以此數額為抵銷抗辯，有無理由。(卷第328頁筆錄增列)
五、法院的判斷：
㈠原告與長成公司在96年5 月24日所訂房屋租賃契約書約定租賃期間自96年7 月1 日至103 年12月31日止，而契約書第7
條約定「. . . . 租期屆滿乙方( 長成公司) 享有優先承租權，乙方遷移其營業設備後之現狀返還甲方，其以本契約之原條件自動續約二年後為雙方房屋之點交期。. . . . 租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂書面契約，其租賃條件另議。」、第9 條約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以現狀，完成點交，交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日應給甲方新臺幣陸仟元違約金。」，均有租賃契約書可參( 卷第33頁) ；是依原告與長成公司間房屋租賃契約書之約定，原告主張長成公司於延展逾二年期日之105 年12月31日時兩造租賃契約已因租期屆滿當然終止，即有理由，長成公司依約應在106 年1 月1 日依約騰空遷讓交還系爭房屋予原告。而原告與長成公司間既已明文約定自動展延租期二年，即不能認為有民法視為不定期租賃關係之適用，被告此部分抗辯並無理由。
㈡長成公司雖以長信公司與原告間為租用基地建築房屋，並借用原告名義登記為所有權人，長成公司承受長信公司權利與原告訂立租約，兩造間亦屬租地建屋關係，故非有土地法第103 條規定事由，原告不得終止租約。惟查：
1.按租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回基地，土地法第103 條第1 款定有明文。原告與長信公司所訂之房屋租賃契約書約定租賃標的物為高雄市○○區○○段○○段0000地號全部，租賃期間自中華國民95年4 月1 日至103 年3 月31日止共8 年之事實，均有房屋租賃契約書可參( 卷第23頁) ，則依契約書約定為定有期限之租賃契約甚明，縱為租地建屋契約，原告在契約期限屆滿後，依上開土地法之規定，亦得請求長信公司將土地遷讓交還。
2.況且原告與長信公司上開房屋租賃契約書第21條約定「. .
. . . 商場地上物以甲方( 原告) 名義為起造人，由乙方(
長信公司) 負責興建，於其建築完成後，充為租賃標的物之一部分，不得要求增加租金. . . 」( 卷第27頁) ，足認依原告與長信公司契約約定，長信公司興建完成後之商場地上物係充作租賃標的物之一部分，亦難認定原告與長信公司間係屬租地建屋之約定，原告與長信公司既明文約定由長信公司興建地上物，起造人名義則自始均為原告名義，並同意興建完成後作為租賃標的物之一部分，即應認定系爭房屋確為原告所有；被告雖抗辯長信公司係借名登記為原告名義，惟房屋租賃契約書並未載明係借名登記，被告就所抗辯亦未能舉證證明之，所為抗辯並無理由。
㈢是原告於租賃關係終止後，請求長成公司遷讓交還系爭房屋，於法為有理由。而被告長成公司在租賃關係終止後，已無合法權源而仍繼續占用系爭房屋，雖轉租予尚亨公司，然應認為長成公司為間接占有人，仍因轉租而受有利益，原告依民法第179 條規定，請求長成公司繼續占用期間應給付相當於租金之不當得利，於法即有理由而應該准許。
㈣再者，基於給付而受利益之給付型不當得利，所謂「無法律上之原因」，係指受益人之得利欠缺「財貨變動之基礎權利及法律關係」之給付目的而言，依舉證責任分配原則，應由主張該不當得利返還請求權存在之人即原告，舉證證明其給付欠缺給付目的。而善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益，民法第952 條定有明文。經查尚亨公司係自104 年8 月9 日起向長成公司承租系爭房屋用以經營體育用品店，租約仍存續中，而原告與長成公司租約並未禁止轉租，原告亦明知系爭房屋係由尚亨公司經營體育店之事實，依上開說明，尚亨公司占用系爭房屋自始推定為善意占有人，依法享有占有物使用收益之法律上原因，自無不當得利可言；原告主張尚亨公司於原告與長成公司租約屆滿後仍占用系爭房屋而獲有不當得利，惟並未能證明尚亨公司嗣後已變更為明知無權占用之事實而仍持續占有，是尚亨公司基於與長成公司租賃關係而占用系爭房屋，即無不當得利可言；原告請求尚亨公司給付相當租金之不當得利，即無理由而不應准許。
㈤次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念( 最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照) 。長成公司抗辯每月出租予尚亨公司之租金僅175,000 元，惟未提出租賃契約書，僅提出匯款單為證( 卷第273-274
頁) ，然長成公司嗣後提出與尚亨公司之租賃協議書則約定106 年度起之租金經折讓後每月租金為18萬元，有租賃協議書可參( 卷第329 頁) ，原告對於租賃協議書之真正亦未為爭執( 卷第328 頁筆錄) ，則長成公司將系爭房屋出租予尚亨公司所獲得之利益即為每月18萬元，原告僅得請求在範圍內相當租金之不當得利，超過此數額之請求則無理由；是自106 年1 月1 日至返還房屋日之107 年3 月31日止，原告得請求長成公司給付之不當得利金額合計為270 萬元( 計算式：180,000 ×15=2,700,000) ，其餘金額之請求則無理由。
㈥又所謂無因管理，係指無法律上義務，而為他人管理事務之行為而言，且不論適法無因管理或不法管理行為，均須管理人有為他人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於該他人之意思，始能對該他人主張無因管理（最高法院103 年度台上字第2191號裁判意旨參照）。是不法管理仍以管理人明知為他人之事務，而作為自己事務管理為要件，倘管理人主觀上認係自己之事務而管理，即與不法管理之要件不符。本件被告長成公司於租期屆滿後繼續間接占有系爭房屋、尚亨公司基於與長成公司之租賃關係而繼續占用系爭房屋，均係為自己而為，顯與上開無因管理需有為他人管理之意思方能構成，原告追加依民法第177 條第2 項不法無因管理關係，請求被告返還不當得利，亦均無理由而不應准許。
㈦而長成公司已給付原告1,225,000 元，另有押租金35萬元之事實，亦為兩造所不爭執，應自原告請求中予以扣除，扣除後原告得請求長成公司給付之不當得利金額為1,125,000 元；另原告代墊電費10,159元之事實亦為被告所不爭執，惟原告代墊之對象為尚亨公司，有臺灣電力公司繳費憑證可參(
卷第285 頁），是原告請求返還代墊款部分，應由實際用電之尚亨公司負返還義務，原告請求尚亨公司給付10,159元亦有理由。
㈧長成公司雖以其就系爭房屋有增建屬有益費用之支出且依民法第431 條規定應償還被告建造費用( 卷第103 頁，因反訴部分撤回) 等語；惟查，原告與長信公司所訂租賃契約書，載明建物完成充作租賃物一部，不得請求任何補償( 卷第27頁第21條) 、與長成公司所訂租賃契約書亦載明租約期滿現況點交，僅有提前終止合約時原告方需賠償建築地上物及營業損失( 卷第33頁，第9 及第8 條) ；是依約被告已同意拋棄對於地上物及增建部分之費用償還請求權，長成公司依民法第431條所為抗辯即無理由，併為說明。
㈨長成公司另抗辯就押租金部分應計算法定利息共183,750 元並予以扣除；惟關於給付有確定期限者自期間屆滿時起負遲延責任，無確定期限者則自催告時未為給付方負遲延責任，民法第229 條定有明文，而原告與長成公司房屋租賃契約約定長成公司給付之35萬元已載明為押租金或擔保金性質( 卷第31頁) ，足認係在擔保被告在租賃期間或租賃屆滿後無任何應負損害賠償義務之情事，應認為原告所負押租金返還義務非屬給付有確定期限之給付，而需在兩造租賃期間屆滿後經確認長成公司無損害賠償責任發生，並經長成公司催告原告返還，原告仍不返還時，方負遲延責任，長成公司既未提出曾催告原告返還押租金而遭拒絕之證明，所抗辯應自96年7月1日起加計利息並為抵銷抗辯，即無理由而應予駁回。
五、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求長成公司給付
1,125,000 元、依返還代墊款法律關係，請求尚亨公司給付10,159元部分之主張為有理由；原告其餘主張及超過上開應准許部分之請求，均無理由而應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。七、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張陳述併所提之證據，經核對判決結果均不生影響，不再一一論述，附此敘明。被告聲請傳證人作證(卷第189頁)亦認無必要而不再予以傳訊。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。因此判決如主文。訴訟費用由兩造比例負擔。
中 華 民 國 107 年 11 月 6 日民事第四庭 法 官 林玉心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 6 日書記官 王立山