106年度訴字第950號｜民事：確認會議無效｜裁判日期：106 年 11 月 23 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第950號原　　　告　百世文教企業股份有限公司法定代理人　王百世訴訟代理人　李玲玲律師王明一律師被　　　告　觀雲大樓管理委員會法定代理人　郭清美訴訟代理人　黃見志律師上列當事人間請求確認會議無效事件，本院於民國106年11月3日言詞辯論終結，判決如下：主文確認觀雲大樓民國一○六年三月四日區分所有權人會議如附件所示第三案之決議無效。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：原告為觀雲大樓一樓店面即門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋(下稱173號房屋)，及2樓同路175號房屋(下稱175號房屋，與173號房屋下合稱系爭房屋)之所有權人。觀雲大樓於民國97年5月8日成立被告觀雲大樓管理委員會，原約定管理費收取為店面住戶減半收取。原告另每月補貼被告800元。嗣觀雲大樓於106年3月4日由召開106年度區分所有權人會議決議如附件所示第3案店面住戶管理費調整為與現有住戶相同之決議（下稱系爭決議），未調整其他住戶管理費，被告費用亦無捉襟見肘之情形，系爭決議未考量店面住戶與一般住戶使用之公共設施及服務不同，逕以多數決方式作成系爭決議，實已違反公序良俗、平等原則及誠信原則，屬權利濫用，故系爭決議應屬無效。為此，爰依民法第148條、第72條、第56第2項提起本件訴訟。並聲明：確認系爭決議無效。二、被告則以：觀雲大樓店面出售前與被告協商日後租售時管理費回復與一般住戶相同。觀雲大樓105年度區分所有權人會議中，店面住戶亦同意調高店面住戶管理費之決議，被告請其自行提出調整幅度，惟後遭拒。然原告享有管理公司收取信件、定點巡邏、監視器注意安全之維護，與自地下室停車場電梯聯外，使用公用部分之服務及設備與一般住戶相同，被告並有維護原告店面外公有之植栽。且因原告經營餐飲業，公用水電費用因此增加，大樓各項設備運轉隨之增加耗損，原告客人隨意停放車輛亦係管理公司負責管制，增加管理公司工作內容，原告亦曾因施放鞭炮導制店面外公用區域地板焦黑，增加清潔工作內容，復增加垃圾清運量，再者一般住戶亦保受油煙困擾，影響居家安全，故系爭決議將店面管理費調至與一般住戶相同並無權利濫用之情事等詞置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠觀雲大樓於97年5月8日成立被告管委會。㈡原告為觀雲大樓店面即系爭房屋之所有權人㈢被告於106 年2 月10日寄發由主任委員郭清美召集106 年度3 月4 日區分所有權人會議之通知單，其中一則討論事項為追認店面管理費調整、住戶規約修改。㈣觀雲大樓區分所有權人會議於106 年3 月4 日召開，應出席人數為15人，已出席人數12人，作成如附件所示第3案之系爭決議。四、兩造爭執事項：系爭決議是否無效？五、得心證之理由㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條第10條第2項定有明文。即公寓大廈管理費用之收取，係供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法應按區權人共有之應有部分比例分擔。又管理費用係用於人事費、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故管理費用之收取，應符合使用者付費之公平原則，調漲管理費亦須有正當且必要之理由。另區權人會議經由多數決作成之決議，與少數區權人之權益發生衝突時，其是否藉由多數決方式，形成對少數區權人不利分擔之決議或約定，應有充分理由，且是否係以損害少數區權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區權人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損害他人為主要目的，但不能單憑該決議對少數區權人現有權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。㈡觀雲大樓區分所有權人會議於106年3月4日召開，應出席人數為15人，已出席人數12人，將原按一般住戶百分之50收取之店面管理費調漲至與一般住戶相同乙節為兩造所不爭。原告主張系爭決議無效為被告所否認，並以前詞為辯。經查：⒈被告辯稱店面住戶曾同意租售後管理費與一般住戶相同云云，嗣105年區分所有權人會議原告亦同意提高管理費等節均為原告所否認。被告就此部分之陳述均未舉證以實其說，復自陳同意調漲至與一般住戶相同係原告前手應允(見本院卷第188頁)，被告未證明原告知悉此情並同意，故自不得以其與前手屋主之協議拘束原告。又原告縱有同意調整管理費，然該時亦未就調整之比例合意，難認原告就系爭決議已為同意之表示。 ⒉觀雲大樓委任之管理公司有提供所屬住戶收取信件之服務，系爭房屋外亦設有監視器及巡邏點，系爭房屋使用所有之地下室停車位時，須搭乘公用電梯至1樓，始能進入系爭房屋內，系爭房屋外之植栽為公有等情，為原告所不爭執。被告並提出掛號郵件登記簿為證(見本院卷第212至221頁)，可見原告信件非全數自行收取，亦有經管理公司代收後領取之情形，足認原告就收信及使用上開公用設施等部分之權利確與一般住戶無相異，且非全未受管理公司安全維護。 ⒊原告經營餐飲業為兩造不爭，縱管理公司須負責管制原告客人隨意停放之車輛，避免妨礙交通及進出，增加工作內容，及原告曾施放鞭炮致公用區域地板焦黑，增加清潔工作內容，復增加垃圾清運量等節均屬實。然衡情大樓管理公司及清潔公司費用均為定期定額，除另有約定外，鮮少因工作量增加致需另支出額外費用。被告亦自陳均未因此額外增加支付管理公司或清潔公司之費用(見本院卷第189頁)。又觀雲大樓之垃圾清運係委外支付固定價額，非依照垃圾噸數或多寡有異，為被告所述(見本院卷第164、189頁)。是區分所有權人繳交由被告管理之費用，未因原告上開行為另行支出而有減少之情事。 ⒋區分所有權人繳納之管理費主要係在分擔公用費用之支出，負擔共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，並非為彌補或補償管理委員會或區分所有權人之不便或主觀感受而設。原告與一般住戶之權利有上揭相同，且未因作為店面使用而增加修繕、管理、維護費用，復考量175號房屋須經173號房屋進出，無獨立出入口，與一般住戶需搭乘電梯或使用共有空間之樓梯進出尚有不同，且因出入口非設置在觀雲大樓內部，構造上其出入非與一般住戶同受管理公司相同之維護，即便有監視器及巡邏點之設置，然實際上所受之安全維護密度一般住戶尚有差距。縱系爭房屋即店面應分擔之修繕、管理、維護費用即管理費比例有縮小與一般住戶差距而調整之必要，仍應考量前揭不同為適當之調整。系爭決議未思慮前揭差異性，逕調整至與一般住戶完全相同之收取標準，難謂非屬權利濫用。至若一般住戶因系爭房屋經營餐飲業權利受有損害，此亦係一般住戶與店面住戶原告私法上權利義務關係，要與管理費之收取之主要目的無涉。六、縱上所述，原告享有之權利與一般住戶尚有些微不同，雖系爭店面為餐飲業使用，但未因此增加共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用。即使區分所有權人認為原告應負擔與其享有之權利比例上相近之管理費，仍應綜合考量系爭房屋所受安全維護受限於出入口設置位置，與一般住戶難以相同比擬等一切情狀為調整，難謂與一般住戶相同為適當。從而，原告主張系爭決議店面繳交與一般住戶相同之管理費係權利濫用而無效等語，自有理由，應予准許。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 106 年 11 月 23 日民事第七庭法官楊詠惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 11 月 23 日書記官冒佩妤

臺灣高雄地方法院106年度訴字第950號

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