106年度重訴字第214號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：107 年 04 月 03 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第214號原　　　告　彭福佐原　　　告　彭福佑共　　　同訴訟代理人　蔡玫眞律師被　　　告　鄭龍順鄭莊看即世明汽車商行共　　　同訴訟代理人　林怡廷律師兼訴訟代理人謝綺文當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107 年3 月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地號土地上如附件所示之鋼構架及地上物拆除（面積範圍詳如附件之複丈成果圖），並將該土地騰空返還予原告。二、被告應連帶賠償原告自民國（下同）106 年7 月1 日起至返還前開土地之日止，每月新臺幣（下同）5 萬元。三、被告鄭龍順應自106 年2 月1 日起至返還前開土地之日止，按日給付原告4,000 元之違約金。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告連帶負擔。事實及理由壹、程序事項一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 款定有明文。原告原起訴聲明：㈠被告鄭龍順、世明汽車商行即鄭莊看應將坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地號土地上之地上物（實際占用面積以經地政機關測量後為準）拆除，並將該土地騰空返還予原告。㈡被告鄭龍順、世明汽車商行即鄭莊看應連帶賠償原告自民國106 年2 月1 日起至返還前開土地之日止，相當於租金之損害賠償每月新臺幣（下同）5 萬元。㈢被告鄭龍順、世明汽車商行明鄭莊看應自106 年2 月1 日起至返還前開土地之日止，按日給付原告6,000 元之違約金等語。嗣因被告謝綺文於本院審理中自承為前開土地之現占有人，是以原告追告謝綺文為本案被告，並變更、減縮聲明為：㈠被告鄭龍順、世明汽車商行即鄭莊看、謝綺文應將坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地號土地上如附圖所示之地上物拆除（占用3737地號土地之面積為231.23平方公尺、占用3731地號土地之面積為42.05 平方公尺），並將該土地騰空返還予原告。㈡被告鄭龍順、世明汽車商行即鄭莊看、謝綺文應連帶賠償原告自106 年7 月1 日起至返還前開土地之日止，相當於租金之損害賠償每月5 萬元。㈢被告鄭龍順應自106 年2 月1 日起至返還前開土地之日止，按日給付原告6,000 元之違約金等語。經核為就占有使用之被告謝綺文追加為被告，並就請求返還土地之面積範圍予以確定，本於同一基礎事實而為變更及追加，另就違約金之請求減縮僅對被告鄭龍順為請求，按前揭說明，自屬合法。二、當事人適格所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義，與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是在給付之訴，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務人提起，即為當事人適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。查原告以被告3 人為被告（含追加被告謝綺文），認被告3 人為本件拆屋還地、損害賠償等給付訴訟之適格當事人而提起訴訟，按諸前揭規定，當事人即屬適格。貳、實體事項一、原告主張：㈠原告之父親於101年9月1日與訴外人侯○秀及被告鄭龍順代理原告簽訂土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），將原告所有坐落高雄市三民區三塊厝段42072、42073、42074、42075地號（嗣配合地政整合系統作業改新地號為同段三小段3737、3731地號）土地（下合稱系爭土地，若僅單純指涉前揭同段三小段3737或3731地號土地，則僅以3737地號土地、3731地號土地稱之）出租，租期至103年8月31日，期限屆至後，未再簽訂租約而改為不定期租賃關係，直至105年3月，訴外人侯○秀不再承租，僅由被告鄭龍順1人承租，嗣因原告父親於102年間中風至103年間死亡，原告疏未注意系爭租賃契約，迨於105年10月間始發現3731地號土地轉租予太古風格景觀有限公司（下稱太古公司）、3737地號土地上設置薇風情MOTEL巨型看板。原告欲收回系爭土地自用，乃105年11月30日寄發存證信函通知被告鄭龍順終止系爭租賃契約。雖原告已表示終止租約，惟轉租之太古公司仍在施工，薇風情 MOTEL巨型看板之招牌亦未移除，原告即再於105年12月26日以信函告知太古公司及薇風情MOTEL，被告有違法轉租情事，同日並以存證信函表示欲收回系爭土地，請被告遷讓返還土地，該轉租提供擺放之盆栽及設施始有搬離、拆除跡象。原告乃再於106年1月17日寄發存證信函請求被告於1月31日前遷讓返還系爭土地，然被告自106年2月起即未再給付同租金金額之損害賠償金。又被告鄭龍順於101年9月1日與被告簽約時仍為世明商行之負責人，惟其違反系爭租賃契約第8 條規定，將負責人變更為被告鄭莊看，並於103年12月1日經高雄市政府經濟發展局核准，被告違反系爭租賃契約第6、7條約定，除有違約轉租或借與他人使用情事外，更占用系爭土地繼續經營中古汽車買賣。㈡薇風情MOTEL 巨型看板較世明商行招牌為新，應係98年8 月之八八風災後重新搭建，絕非原本即已存在，經原告向主管機關高雄市政府工務局建築管理處舉報，被告已僱工人及機具拆除看板及招牌，該看板及招牌確為被告設置及轉租或借予他人使用，顯有違反系爭租賃契約第6 、7 條約定情事，被告應一併遷讓返還系爭土地予原告，並連帶賠償原告所受之損失。㈢依系爭契約第16條約定，被告鄭龍順除應支付相當於原租金之賠償外，每逾期限1 日，更應給付原告6,000 元之違約金等語。爰依民法第767 條第1 項前段、第184 條第1 項、第185 條第1 項規定、系爭租賃契約之約定，聲明求為判令：㈠被告等應將系爭土地及其上之工作物拆除後全部遷讓返還原告。㈡被告等應自106 年7 月1 日起至遷讓交地日止，按月連帶賠償原告50,000元。㈢被告鄭龍順應自106 年2 月1 日起至返還前開土地之日止，按日給付原告6,000 元之違約金。二、被告則以：訴外人侯○秀與被告鄭龍順共同向原告承租系爭土地，雙方並於101年9月1日簽定系爭租賃契約，約定租期自101年9月1日起至103年8月31日止，租期屆滿後被告鄭龍順仍繼續為租賃物之使用收益，出租人即原告並未表示反對，仍繼續收取被告鄭龍順繳納之租金迄今，而系爭租賃契約並無預先排除不定期租賃之約定，是系爭租賃契約租期屆滿後，原告、侯○秀與被告鄭龍順間成立不定期租賃契約。又系爭租賃契約租賃標的為土地而非房屋，依系爭租賃契約第6條、第10條約定，租賃物限於修理及買賣汽車之用，承租人可因使用便利而搭設與租賃用途有關遮蓋物。而系爭土地上之建物於系爭租賃契約101年9月訂立時即已存在，該建物上方係作為被告汽車買賣廣告之用，而薇風情汽車旅館之廣告係設立於該建物上，並非使用系爭土地，且於系爭租賃契約訂立前即為出租人即原告父親所明知，並非被告承租後所蓋，系爭土地並無轉租或借予他人使用情事。又系爭土地被告係依約用以作汽車買賣使用，被告為出售高級車輛而於現場以強化植栽方式創造車輛銷售環境，係依約於汽車買賣和修理之合理範圍內使用承租土地，並無原告所稱轉租或借予他人使用情事。另系爭租賃契約之承租人為被告鄭龍順個人，並非公司、法人或被告世明商行，並無變更契約主體或負責人名稱等情事，被告世明商行固原為被告鄭龍順獨資，於成立不定期租賃關係後於103年12月1日變更負責人為鄭莊看，惟承租人仍為被告鄭龍順並無變更。又民法第451條所指承租人仍為租賃物之使用收益，該承租人應包含承租人之家屬，鄭莊看為被告鄭龍順同居共財之母親，固住於該處，惟被告世明商行仍由被告鄭龍順親自經營，系爭租賃契約之並無承租主體或負責人變更情事，被告鄭龍順並無違反系爭租賃契約情事，原告終止系爭租賃契約，顯於法未合。況原告終止系爭租賃契約之意思表示需對全體承租人為之始生效力。本件原告僅對被告鄭龍順為終止系爭租賃契約之意思表示，洵非適法，系爭租賃契約效力仍存在。又被告世明商行並非系爭租賃契約之當事人，原告自不得依系爭租賃契約關係請求被告世明商行返還租賃物及給付違約金，被告間更無連帶給付責任。另不當得利應以實際受益人被告，並無連帶給付不當得利情事。再者，原告援引系爭租賃契約法律關係為請求，卻僅對被告鄭龍順單獨起訴，未列侯○秀為共同被告，並無法達成將系爭土地收回自用之目的，原告提起本訴當事人適格顯有欠缺，原告之訴欠缺權利保護之必要，是原告請求為無理由等語置辯，並聲明：原告之訴均駁回。三、不爭執事項㈠原告2 人為系爭土地即高雄市○○區○○○段○○段0000○0000地號土地之所有權人，系爭土地各247 、355 平方公尺。㈡被告鄭龍順及訴外人侯○秀於101年9月1日向原告二人承租系爭土地，租期自101年9月1日至103年8月31日止，系爭租賃契約中並明定租金每月5萬元，乙方（即被告鄭龍順及訴外人侯○秀，下均同）就租賃物限於修理及買賣汽車之用，非經甲方書面同意不得變用途（第6條）。乙方就租賃物非經甲方書面同意，不得將租賃物轉租與他人，或借與他人使用（第7條）。乙方不得變更承租主體組織或負責人名義（第8條）、乙方不得在承租土地上建築房屋或其他工作物。租期屆滿或終止契約後，乙方即應將租賃物交還甲方（即原告2人，下均同），如有遲延，乙方除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限一日應給付甲方6,000元。㈢兩造之租賃契約已為不定期租賃關係，訴外人侯○秀業已脫離不定期租賃關係之當事人。㈣原告2 人前於105 年11月30日寄發存證信函予被告鄭龍順，表示將於106 年1 月31日前收回系爭土地，即終止租賃契約之意。㈤被告鄭龍順經營之世明汽車商行，業於103 年8 月15日歇業。被告鄭莊看之世明汽車商行於103 年12月1 日核准設立。㈥被告鄭龍順、鄭莊看、謝綺文均為系爭土地之現占有人。㈦系爭土地中3737地號土地，其上有被告3 人所搭建之鋼構架，佔用土地面積231.23平方公尺。㈧系爭土地中3731地號土地，其上有被告3 人所搭建之地上物，佔用土地面積42.05 平方公尺。㈨被告鄭龍順按月給付5萬元予原告至106年6月份止。四、爭執事項㈠被告鄭龍順是否將3731地號土地轉租予太古公司從事田園造景植栽? ㈡被告鄭龍順就系爭土地中之3737地號土地出租大型招牌廣告? ㈢被告鄭龍順是否有違反系爭租賃契約，變更負責人之情事?㈣系爭租賃契約是否已因原告寄發前揭存證信函催告而合法終止? ㈤原告請求被告拆除地上物並返還系爭土地是否於法有據? ㈥原告請求被告3 人自106 年7 月1 日起至返還系爭土地之日止，連帶給付相當租金之損害賠償5 萬元是否於法有據? ㈦原告請求被告鄭龍順自106 年2 月1 日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告6,000元違約金，是否有據? 五、本院得心證之理由㈠被告鄭龍順是否將3731地號土地轉租予太古公司從事田園造景植栽? ⒈被告鄭龍順辯以其僅將盆栽臨擺放於3731地號土地上，以強化植栽方式創造車輛銷售環境，並未轉租予太古公司從事田園造景植栽云云。然查98年8 月時，3731地號土地僅有停放中古待售車輛，此見GOOGLE圖像照片在卷可佐（見院一卷第163 頁），何以嗣後突增如此大量之盆栽? 苟被告鄭龍順未將3731地號土地出租予太古公司經營庭園造景，該大量盆栽僅為被告鄭龍順自己所有以創造車輛銷售環境，又何需「此地無銀三百兩」於事發之後移除該盆栽而改停放汽車，顯見被告鄭龍順心虛，遭原告發現渠等違法轉租3731地號土地，而將上開盆栽移除無疑。再以3731地號土地內放置之盆栽，其中不乏有中、大型盆栽，非人力得以徒手搬動，且幾乎占滿3731地號土地，此見原告所呈之3731地號土地翻拍照片在卷可佐（見院一卷第135 、第138 頁），按經營中古汽車賣場，重點在於中古汽車之實體陳列，供消費者實地觀察比較，而系爭土地車水馬龍，寸土寸金，被告鄭龍順謂以強化植栽方式創造車輛銷售環境，竟擺滿植栽，未見汽車陳列，而被告經營汽車賣場主要地點之3737地號土地，卻又無盆栽以創造車輛銷售環境，其所辯已難認與常情相符。 ⒉被告謝綺文自承其於99年初，其夫即被告鄭龍順因重病住院，由其負擔家計，遂改變多元方式經營，涉略土地、房屋、汽車旅館仲介，此有被告謝綺文寄予原告之信件可佐（見院一卷第152 頁），顯然被告謝綺文代被告鄭龍順將3731地號土地轉租予太古公司從事植栽，而收取租金。 ⒊綜上，堪認被告鄭龍順將3731地號土地轉租予太古公司從事田園造景植栽至明。㈡被告鄭龍順就系爭土地中之3737地號土地出租大型招牌廣告? ⒈查3737地號土地其上設有大型招牌廣告之鐵架，其中設置寫有「薇風情MOTEL 」之帆布廣告，此有原告所呈之翻拍照片可佐（見院一卷第81-82 頁），又3737地號土地座落於中華路及同盟路之交岔路口，俗稱「三角窗」，往來行車頻繁，廣告商機無限，顯見被告設置大型廣告鐵架，供商家承租使用，以賺取租金，難謂與常情有違，是被告鄭龍順就3737地號土地架設鐵架以出租大型招牌廣告無疑。 ⒉至被告鄭龍順則辯以該廣告看板早於系爭租賃契約簽訂前即已存在，並非事後搭設云云。惟被告謝綺文自承其多角化經營，業如前述，顯見被告等人將系爭土地非單純經營汽車買賣甚明。再以系爭租賃契約乃每年簽訂，被告鄭龍順於98年9 月1 日始成為承租人（見院一卷第123 頁），而98年8 月時，3737地號土地僅世明汽車商行之看板，及停放經營中古車輛，並未有大型廣告看板鐵架暨廣告，此見GOOGLE圖像照片在卷可佐（見院一卷第164 頁），然於100 年11月時，3737地號土地上即加蓋有大型廣告看板鐵架暨「薇風情MOTE L」招牌廣告，此有GOOGLE街景圖像在卷可查（見院一卷第165 頁），並持續至103 年3 月、103 年4 月、104 年3 月、105 年3 月、106 年3 月（見院一卷第166-168 頁、第170 -172頁），期間長達5 年有餘，苟非被告鄭龍順、謝綺文所出租，而出租以賺取租金之利益非少，何以未見被告鄭龍順、謝綺文訴請薇風情汽車旅館返還使用之不當得利，或移除該招牌，容任其長期無償使用，顯然與常情相違，綜上可認，前揭廣告招牌應為被告鄭龍順、謝綺文為增加營收而於3737地號土地上增設大型廣告招牌招商出租甚明。 ⒊被告鄭龍順另辯以該大型廣告看板鐵架乃建於建物之上，並非使用系爭土地，故無違反系爭租賃契約之違法轉租之情事云云。按諸租賃之法律關係，乃包含將租賃物之使用收益轉予承租人而獲得固定之租金利益而言，系爭租賃契約之使用目的限定在汽車修理及買賣，且明定不得轉租，此見系爭租賃契約第7 條自明，即不得藉系爭土地再向他人出租以獲得利益而言。苟如被告鄭龍順所解釋，何不將系爭土地蓋大樓，一樓作汽車賣場，其餘樓層均轉租他人，豈不更佳? 準此以言，被告鄭龍順既將系爭土地增設大型廣告看板鐵架，出租大型廣告以獲取租金，即屬違反系爭租賃契約，被告鄭龍順曲解文字，故作有利於己之解釋，難認有理由。 ⒋綜上，被告鄭龍順確係就系爭土地中之3737地號土地出租大型招牌廣告。㈢被告鄭龍順是否有違反系爭租賃契約，變更負責人之情事? 系爭租賃契約第8 條規定，乙方不得變更承租主體組織或負責人名義，而被告鄭龍順經營之世明汽車商行，確於103 年8 月15日歇業。被告鄭莊看之世明汽車商行於103 年12月1 日核准設立等情，此均為兩造所不爭執，且有系爭租賃契約、高雄市政府經濟發展局商業登記基本資料可佐（見院一卷第32-33 頁），世明汽車商行之負責人確由被告鄭龍順改為被告鄭莊看，已變更負責人名義，顯已違系爭租賃契約。㈣系爭租賃契約是否已因原告寄發前揭存證信函催告而合法終止? ⒈系爭租賃契約既有前揭未經出租人之同意而違法轉租、變更負責人等違約情事，且系爭租賃契約已屬不定期租賃法律關係，兩造得隨時終止系爭租賃契約，則原告以存證信函之方式終止兩造之系爭租賃契約，自屬合法。 ⒉被告鄭龍順辯以該大型廣告於系爭租賃契約訂立前即為出租人即原告父親所明知云云。查被告未能就原告之父親是否明知，舉證以實其說，且轉租之禁止既為系爭租賃契約所明定，原告之父親是否明知即非所問，前揭主張難認有理由。㈤原告請求被告拆除地上物並返還系爭土地是否於法有據? ⒈租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1 項、第455 條前段、第451 條定有明文。次以所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段亦有明定。且系爭租賃契約第16條規定，租賃物期間屆滿後，或有前條之情形終止契約時經催告並自通知終止之日起，乙方應即交還租賃物與甲方，如有遲延，乙方除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限一日應給付甲方6,000 元之違約金等語。 ⒉經查，系爭租賃契約之租期自101 年9 月1 日至103 年8 月31日止，而被告等人仍繼續使用系爭土地，並於3737地號、3731地號土地各蓋有鐵皮鋼構建物，按民法第451 條之規定，系爭租賃契約已成為不定期之租賃契約。又兩造之系爭租賃契約既經原告合法行使終止契約之意思表示而終止，則被告亦不爭執使用系爭土地之事實，則被告占有使用系爭土地已無合法權源，是則原告依民法第455 條或第767 條第1 項前段或系爭租賃契約第16條之規定，請求被告等人將如附件複丈成果圖所示之系爭土地上之地上物全部拆除，並將系爭土地騰空返還予原告自屬有據。 ⒊被告鄭龍順辯以系爭土地上之鐵皮建物，乃被告鄭龍順與訴外人等，於82、83年間興建完成，早於系爭租賃契約成立前即已存在，且於94年、98年翻修3737地號土地上之建物時，原告之父親亦承諾「日後欲出售系爭土地時，始會停止續租」云云。查系爭土地上之鐵皮建物固為被告所興建使用迄今，惟該建物所坐落之系爭土地，被告既已喪失合法之占有權源，自應負擔拆屋還地之責，此與建物究係於系爭租賃契約存在之前或之後無涉。又被告稱原告父親曾承諾「日後欲出售系爭土地時，始會停止續租」云云，此承諾既未經被告舉證以實其說，復屬不確定性之條件，更未見諸於系爭租賃契約之明文，即難認有此約款存在，縱然確實有該承諾，該承諾於98年間，迄今8 年有餘，原告父親亦已去世，而原告欲收回自用或出售，悉聽原告之意願，何來執此承諾約款作限制原告收回系爭土地之抗辯，更屬無稽。㈥原告請求被告3 人自106 年7 月1 日起至返還系爭土地之日止，連帶給付相當租金之損害賠償5 萬元是否於法有據? ⒈因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段分別定有明文。又無權占有他人之房屋，屬侵害房屋所有人之所有權，應成立侵權行為，房屋所有人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害，最高法院67年度台上字第3622號判例意旨參照。 ⒉經查，被告3 人不爭執迄今仍使用系爭土地，則按諸前揭說明，被告3 人自應成立共同侵權行為，是原告依民法第184 第1 項前段、第185 條第1 項前段之規定，請求被告3 人自106 年7 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付5 萬元，自屬有據。㈦原告請求被告鄭龍順自106 年2 月1 日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告6,000元違約金，是否有據? ⒈違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度台上字第2529號判決要旨參照。 ⒉經查，系爭租賃契約第16條規定，租賃物期間屆滿後，或有前條之情形終止契約時經催告並自通知終止之日起，乙方應即交還租賃物與甲方，如有遲延，乙方除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限一日應給付甲方6,000 元之違約金等語，此為兩造所不爭，且有系爭租賃契約可佐。 ⒊被告鄭龍順為系爭租賃契約之承租人，並有前揭之違法轉租、變更負責人等違約之情事，原告業已於105 年11月30日終止系爭租賃契約，而被告鄭龍順迄今仍使用系爭租賃契約未交還系爭土地，則原告依前揭系爭租賃契約之約定，請求被告鄭龍順按日給付違約金，自屬有據。惟徵諸前揭條款之原意，出租人除得請求租金之損害賠償每月5 萬元外，尚得請求每日6,000 元之違約金，顯應定性為懲罰性違約金，而該違約金每月已達18萬元，近3 倍於租金，衡酌系爭土地坐落中華路、同盟路之交岔路口，地段良好，商機無限、被告實際利用情形，違約金與原告所受之實際損害相較，顯相懸殊，是已本院依職權酌降為每日4,000 元為妥。六、綜上所述，原告依民法第450 條、第455 條、第767 條、第184 條1 第1 項前段、第185 條、系爭租賃契約之規定，請求被告拆屋還地及連帶給付侵權損害賠償; 請求被告鄭龍順按日給付違約金，於如主文（含附表）所示範圍內，即認有據，應予准許；違約金逾上開範圍之部分，則屬無據，應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中華民國 107 年 4 月 3 日民事第五庭法官沈宗興以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 4 月 3 日書記官吳和卿

臺灣高雄地方法院106年度重訴字第214號

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