臺灣高雄地方法院106年度重訴字第97號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 107 年 04 月 10 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第97號原　　　告　劉錦英
劉健谷
陳癸栢
共　　　同
訴訟代理人　何旭苓律師
被　　　告　宏泰人壽保險股份有限公司
兼法定代理　魯奐毅
人
共　　　同
訴訟代理人　李昌明律師
林彣鴻 律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國107年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告劉錦英負擔百分之二十八、劉健谷負擔百分之二十六，其餘由原告陳癸栢負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告宏泰人壽保險股份有限公司（下稱宏泰人壽）、訴外人興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）、財資企業股份有限公司（下稱財資公司）等，於坐落高雄市○○區○○段000 ○000 ○000 ○00000 ○000 地號等五筆土地上，共同開發興建集合式住宅大樓，並以預售屋方式辦理銷售事宜。宏泰人壽於銷售時向原告等表示B5戶房屋之公設比為33.80%，附屬建物僅有陽台、雨遮；提供予原告等人之A 、B 棟平面( 原證1-1 、1-2 即卷一第200-201 頁) 、B 棟雙數層平面配置圖( 卷一第86頁) 及B5戶平面圖( 卷一第202 頁)
等廣告圖為說明後，並未依消費者保護法第11條之1 第1 、3 項規定給予合理之審閱期間，係在簽約當日由被告公司人員自行回溯倒填；劉錦英、劉秀美、李喬茵即分別向被告買受下列房地( 下稱系爭買賣契約) ：
①原告劉錦英於102 年7 月1 日與被告訂立房屋土地預定買賣契約書( 審重訴卷第44-125頁契約書，下稱系爭19樓房地契約) ，向被告預購買受門牌號碼高雄市○○區○○路0000號19樓房地( 104 年12月24日以買賣為原因移轉予原告，卷一第95頁建物謄本) ，總價金新臺幣( 下同) 30,400,000元。②訴外人劉秀美於102 年7 月1 日與被告訂立房屋土地預定買賣契約書( 審重訴卷第126-212 頁契約書，下稱系爭20樓房地契約) ，向被告預購買受門牌號碼高雄市○○區○○路
0000號20樓房地，總價金28,700,000元；劉秀美於104 年3
月27日將上開權利讓與原告劉健谷( 104 年12月24日以買賣為原因移轉登記予劉健谷，卷一第97頁建物謄本) 。
③訴外人李喬茵於102 年6 月29日與被告訂立房屋土地預定買賣契約書( 卷一第3-85頁契約書，下稱系爭36樓房地契約)
，向被告預購買受門牌號碼高雄市○○區○○路0000號36樓房地，總價金33,580,000元；李喬茵於104 年10月22日將上開權利讓與原告陳癸栢( 104 年10月29日由被告依履約信託登記予訴外人臺億建築經理股份有限公司，卷一第99頁建物登記謄本、卷一第219 頁筆錄) 。
㈡兩造訂立之房屋土地預定買賣契約書，於契約書附件三：房地及汽車停車空間面積說明貳、房屋面積說明如左：本社區大樓各戶面積一、主建部分：即一般所稱室內面積。二、附屬建物部分：陽台、雨遮( 雨遮僅登記面積，但不計價) 。三、共有部分詳下列：. . . .4. 地上三層至三十八層: 梯廳、樓梯間、電梯間及其他法令應列入共同使用部分之分擔( 審重訴卷第73頁、第159 頁，卷一第33頁) 。四、房屋共用部分持分面積計算：1.專有部分：主建物、附屬建物。2.當戶住家共用部分面積= 【當戶房屋專有面積/( 1- 約33.
08% ) 】- 當戶房屋專有部分面積。( 33.80%公設比內不含一樓夾層鄰里會議中心、二樓社區圖書館之公共受益面積持分) ( 審重訴卷第74頁、第160 頁，卷一第34頁) 。
㈢被告於銷售過程從未告知附屬建物包括梯廳走廊、廣告圖亦均標示系爭梯廳走廊非在各戶室內專有部分內，且均無走廊標示，訂約後之建議隔間配置圖及尺寸圖內，亦未將之劃入室內專有部分範圍內；銷售人員於推銷時所提供之廣告圖或圖示，均將系爭梯廳走廊區域與其他共用部分標示為斜線(
準備四狀、卷一第200-201 頁) ，明顯與大門內之室內專有部分為留白不同；原證2(卷一第202 頁) 之B5戶平面圖亦未將系爭梯廳走廊區域劃入住戶專用範圍；而兩造訂約後，被告曾寄發「毛胚. 建議隔間配置」「毛胚. 尺寸圖」等圖示予原告等( 卷一第203-206 頁) ，該圖示均與訂約前提示予原告等之A 、B 棟平面( 原證1-1 、1-2 即卷一第200 -201頁) 、B 棟雙數層平面配置圖( 卷一第86頁) 及B5戶平面圖(卷一第202 頁) 等廣告圖相符。被告所稱系爭梯廳走廊為附屬建物而得登記為專有部分，不合於兩造契約約定，且於法不符。
㈣兩造房屋土地預定買賣契約書附件一總價款說明，雖於貳、一、2.附屬面積合計約：含⑴走廊約：19.41 平方公尺之記載( 審重訴卷第71頁、第157 頁，卷第31頁) ；惟係被告於訂約時所私自黏單於上，且原告難以察覺附件一所載內容與契約約定有異。且與上開契約及廣告圖之記載均不符；被告所為顯係以詐欺方式，將電梯前方應登記為梯廳走廊之區域( 下稱系爭梯廳走廊) ，予以登記為原告等房屋專有之室內面積範圍內。且附件一黏單關於走廊之記載因違反公寓大廈管理條例第7 條之強制規定，依民法第71條規定即無效，仍應計入大樓共用部分面積計算，方屬合法及合於契約約定(
卷一第178 頁) 。
㈤依上足認被告銷售時所稱及契約約定之公設比均為33.80%；惟原告等人於裝潢設計規劃時，方發現系爭3 戶之B5房屋實際可使用之大門內室內專有面積短少近6 坪( 19.41 平方公尺) 之多，換算公設比劉錦部分為39.62%、劉健谷與陳癸栢部分均為39.89%，經向被告查詢，被告則告以係將「房屋大門外電梯前方長形梯廳走廊區域( 即原證1-1 、1-2,卷第200 -201頁) 部分均登記為原告等三人專有之主建物面積範圍內」；其後又故意使地政機關將房屋外電梯前方梯廳走廊區域錯誤登記為專有部分。
㈥高雄市政府工務局已於106 年6 月14日以高市工務建字第10633718800 號函明確表示系爭大樓房屋外電梯間前方之梯廳走廊區非專有部分( 卷第209 頁正背面、第176 頁) ；且系爭電梯前方梯廳走廊屬建築技術規則建築設計施工編第1 條第47所謂之昇降機間，又兼具連通數專有部分之走廊性質，依公寓大廈管理條例第7 條，最高法院101 年台上字第1834號判決意旨，及內政部營建署106 年5 月5 日台內營字第1060806460號函文可知，系爭梯廳走廊為法定共用部分且不得為專有專用。
㈦被告違反審閱期間規定且契約第6 條第2 項約定及附件一(
審建卷第71頁、第157 、卷一第31頁) 找補計算方式明顯不利於原告，原告依消費者保護法第11條之1 第3 項、第12條及民法第247 條之1 等規定，主張契約第6 條第2 項約定及附件一黏單所載價金分配計價方式不構成兩造買賣契約之內容，即僅指附件一之黏單係一部無效，並非主張全部無效解除契約(準備四狀，卷二第4頁)。
㈧原告劉錦英、劉健谷二人得請求被告賠償下列項目：( 卷一第218 頁筆錄、卷一第277 頁準備三狀、卷二第240 頁以下)
①因上開專有坪數不足及公設比與原約定不符屬嚴重瑕疵，原告二人依民法第184 條第1 項後段( 準備四狀，卷二第3 頁背面) 、第227 條第1 項、第226 條第1 項、第360 條，公司法第23條第2 項( 卷二第4 頁) 等規定；因劉健谷已以低於原買受價格2,870 萬元更低之2,500 萬元之價格出賣予第三人，受有實際減損370 萬元價金減損之損害、劉錦英亦主張受有同樣損害( 卷一第279 頁背面、卷二第240 頁背面民事準備七狀) ；另主張劉錦英之房屋短少19.57 平方公尺面積，以每平方公尺面積85,649元計算，共減損1,676,151 元價金之損害、劉健谷則減損1,597,206 元之損害；應由被告應連帶賠償，並請擇一而為判決。
②依104年修正前消費者保護法第51條，104年修正前公平交易法第32條，公司法第23條第2 項，請求被告連帶賠償上開賠償金額三倍之違約金，倘損害額以370 萬元計算，劉錦英、劉健谷各請求1,110 萬元；倘損害額以上開1,676,151 元計算，劉錦英請求5,028,453 元，若認過高，請求類推適用兩造契約第25條第1 項規定按房地總價15% 計算違約金即4,
560,000 元、倘損害額以上開1,597,206 元計算，劉健谷請求4,791,618 元，如認過高，亦請求類推適用兩造契約第25條第1 項規定按房地總價15% 計算違約金即4,305,000 元(
卷二第240 頁背面)。
㈨原告陳癸栢請求下列各項目：先位部分：
①陳癸栢以起訴狀繕本之送達為依民法第92條撤銷兩造買賣契約之意思表示（於106 年2 月3 日送達繕本，卷一第114 頁），撤銷後依民法第114 條第1 項自始無效，得依民法第
179 條規定請求返還價金；如認撤銷無理由時，即主張得依兩造契約第25條第1 項、第6 條第3 項，民法第359 條（應負35 4條瑕疵責任）、第226 條、第256 條規定，以起訴狀繕本送達為解除兩造買賣契約之意思表示（審重訴卷第29頁），請求返還已付價金10,080,000元。
②依契約第25條第1 項請求賠償15% 違約金依公平交易法第31、32條及消費者保護法第51條請求懲罰性違約金，並依公司法第23條第2 項被告連帶賠償違約金5,037,000 元。
備位部分：
①因陳癸柏以每平方公尺96,193元向被告買受系爭房地，被告短少專有部分面積19.57 平方公尺計算，損害額共1,882,497 元，被告二人依依民法第184 條第1 項後段、第227 條第1 項、第226 條第1 項、第360 條，公司法第23條第2 項等規定，應連帶賠償原告。另依修正前公平交易法第31、32條及消費者保護法第51條，公司法第23條第2 項應連帶賠償倍3 懲罰性違約金另同上另二人懲罰性3 倍違約金為4,657,491 元，若認過高，原告亦請求亦房地總價15% 計算為5,037,000 元；而陳癸栢尚有價金23,500,000元未為給付，與上開被告應連帶賠償之金額合計7,529,988 元或6,919,497 元抵銷後，被告對原告之房屋價金請求權僅餘16,031,576元，超過部分即不存在。
②請求確認被告公司對陳癸栢之價金請求權在超逾16,031,576元以外部分不存在。( 準備書三狀，卷一第277 頁、卷二第241 頁背面，準備七狀)
聲明( 卷一第277 頁、卷二第240-243頁)
劉錦英、劉健谷方面：
㈠被告應連帶給付原告劉錦英9,120,000 元、給付劉健谷8,610,000 元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。劉癸栢方面：
先位聲明：㈠被告應連帶給付陳癸栢15,117,000元及各如前呈附表( 卷二第54頁背面、卷一第27頁) 所示利息起算日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：確認宏泰人壽保險股份有限公司就門牌號碼高雄市○○區○○路0000號36樓房地對原告陳癸栢所餘之新臺幣23,500,000元買賣價金請求權逾新臺幣16,031,576元以外部分不存在(卷二第241頁背面)。
二、被告則以：
㈠原告三人於102 年6 、7 月間與宏泰人壽簽訂買賣契約書，其中劉健谷、陳癸栢分別係受讓原買受人劉秀美、李喬茵之權利；兩造簽訂買賣契約已明確將「走廊」列為區分所有權「登記專有」面積之範圍，並未歸屬在公共設施範圍；且宏泰人壽製作之相關契約紙本或廣告文宣均未提及「室內面積」字句，亦無「室內面積」記載，僅將建物之登記區分為「專有部分」「共有部分」，與原告指摘之廣告平面配置圖，以不同顏色區分將走廊歸類屬於建物專有面積登記範圍，而未歸類為公共設施面積登記範圍，相互一致，並無原告所指虛偽不實、引人錯誤之廣告表示或隱瞞交易內容重大資訊等情。另雙方均在買賣契約書第1 條「契約審閱」約定下簽章確認，足認宏泰人壽確有履行該條款所約定之審閱契約事項。
㈡補充規定第12點所謂「共有部分登記之項目」包含「走廊」之前提係以該建物依主管建築機關備查之圖說標示為「共用部分」及「約定專有部分」為限，倘建物「走廊」依主管建築機關備查之圖說標示非屬「共用部分」，而為「約定專有部分」或標示為「專有部分」，則受理建物所有權第一次登記之地政機關，無權且不得將「走廊」列入公共設施登記面積範圍，仍應將之登記為「專有部分」。補充規定第11點係將屬性歸屬「共有部分」之騎樓，應如何為所有權之登記，明確規範仍以主管建築機關備查之圖說標示為準，倘主管建築機關備查之圖說將「騎樓」標示為專有部分，則受理之登記機關仍應將「騎樓」登記為專有面積範圍，是原告購買之建物關於走廊部分，既經主管建築機關備查圖說標示為專有部分，地政機關依法登記為專有面積。
㈢買賣契約既已載明走廊登記之面積屬區分所有權專有部分，宏泰人壽無何隱瞞、施用詐術之情事，原告主張撤銷契約、解除契約、減少價金，請求賠償所受損害與懲罰性賠償金等均無理由；宏泰人壽依約已完成所有權移轉登記且合於債之本旨，並無違約、物之瑕疵或侵權行為情事，魯奐毅亦無使原告損害之行為，原告請求魯奐毅連帶負責亦無理由。又如認陳癸栢先位之訴為有理由時，依法應回復原狀，則宏泰人壽為同時履行抗辯，陳癸栢須將買受取得之房屋與土地所有權一併返還宏泰公司，始得行使請求返還對價給付之權利。因陳癸栢違反買賣契約第14條第4 項約定，經被告催告未於指定期限內辦理融資貸款，被告已於106 年1 月20日發文解除與間買賣契約並沒收15% 共5,037,000 元價金，並請提供銀行帳號以退還剩餘價金，因陳癸栢主張訴訟審理中要求暫勿辦理清償提存，故被告雖未辦理清償提存，亦未將房地所有權移轉登記予陳癸栢即有理由( 卷第154-155 頁) 。
㈣雙方買賣契約之附件四「毛胚屋戶& 精裝修戶建材設備表」記載，三樓以上各戶室內建物係採用YKK 、日本不二、三協大同、昭和、中華、國賓高水密性氣密鋁門窗並附紗門或紗窗，而宏泰人壽於建物內係安裝與日本YKK 品牌相同等級之國賓廠牌高水密性氣密門窗，實已符合買賣契約約定，原告主張廣告不實無足採。
聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項及本件爭點：( 卷二第93-95 頁、第128-130 頁調整)
不爭執事項：
㈠原告劉錦英於102 年7 月1 日與被告訂立房屋土地預定買賣契約書( 審重訴卷第44-125頁契約書) ，向被告預購買受門牌號碼高雄市○○區○○路0000號19樓房地( 104 年12月24日以買賣為原因移轉予原告，卷一第95頁建物謄本) ，總價金新臺幣( 下同) 30,400,000元。訴外人劉秀美於102 年7
月1 日與被告訂立房屋土地預定買賣契約書( 審重訴卷第
126 -212頁契約書) ，向被告預購買受門牌號碼高雄市○○區○○路0000號20樓房地，總價金28,700,000元；劉秀美於104 年3 月27日將上開權利讓與原告劉健谷( 104 年12月24日以買賣為原因移轉登記予劉健谷，卷一第97頁建物謄本)
。訴外人李喬茵於102 年6 月29日與被告訂立房屋土地預定買賣契約書( 卷一第3-85頁契約書) ，向被告預購買受門牌號碼高雄市○○區○○路0000號36樓房地，總價金33,580,000元；李喬茵於104 年10月22日將上開權利讓與原告陳癸栢( 104年10月29日由被告依履約信託登記予訴外人臺億建築經理股份有限公司，卷一第99頁建物登記謄本、卷一第219
頁筆錄) 。陳癸栢尚有買賣價金23,500,000元未為給付。劉健谷事後於106年5月22日已出售予訴外人盧宜薇(原證22之2，卷二第105 頁) ，並在106 年6 月16日以買賣為原因移轉登記，盧宜薇跟劉健谷並在106 年6 月16日訂立增補契約書，由劉健谷保留本件請求之相關權利( 原證23，卷二第109
頁)。
㈡原證四之1(卷一第86頁) 及原證1-1 、1-2 、原證2(卷一第200-202 頁) 之B5戶平面圖，均為被告公司銷售時之B 棟雙數層平面配置圖之廣告圖。兩造訂約後，被告曾寄發「毛胚. 建議隔間配置」「毛胚. 尺寸圖」等圖示予原告等( 卷一第203-206 頁) 。
㈢高雄市政府工務局於106 年6 月14日以高市工務建字第10633718800 號函說明三，表示有關系爭大樓各樓層所有權人獨立門戶外連接昇降機前之「等待搭乘空間」，依相關函釋規定非屬公寓大廈管理條例之專有部分( 卷一第209 頁) 。兩造對於原證7(卷一第210 頁) 、原證12( 卷一第243 頁) 函文之真正均不爭執( 卷二第93頁背面筆錄) 。
㈣系爭大樓建造執照及使用執照之竣工圖均將系爭電梯前方梯廳走廊部分標示為室內專有面積( 卷一第216-217 頁) ；劉健谷所有之B5即門牌號碼裕誠路1689號20樓之建物第一登記係登記為「總面積及層次面積均為193.16平方公尺，另附屬建物陽台面積19.12 平方公尺」( 卷一第97頁) 。劉錦英所有B5即門牌號碼為同號19樓之建物第一登記亦登記為「總面積及層次面積均為193.16平方公尺，另附屬建物陽台面積19.12 平方公尺、雨遮9.14平方公尺」( 卷一第95頁) 。陳癸栢所買受之B5即門牌號碼同號36樓( 登記所有權人為臺億建築經理股份有限公司，卷一第99頁) 之建物第一次登記亦登記「總面積及層次面積均為193.16平方公尺，另附屬建物陽台面積19.12 平方公尺」( 卷一第99頁) 。均將上開電梯前梯廳走廊所在面積共19.57 平方公尺( 即等待搭乘空間) (
原證22-1至22-3卷二第103-108 頁謄本註記) 加計入原告三人之室內專有面積範圍內，而未另列為附屬建物，亦未計入共有部分範圍計算。( 卷一第217 頁筆錄、卷二第93頁背面筆錄)
㈤兩造所訂房屋土地預定買賣契約書第30、31頁記載「本社區大樓各戶面積：一、主建物部分：即一般所稱室內面積。二、附屬建物部分：陽台、雨遮( 雨遮僅登記面積，但不計價) 。三、共用部分詳如下列：. . . . .4. 地上三層至三十八層：梯廳、樓梯間、電梯間及其他法令應列入共同使用部分之分擔。四、房屋共用部分持分面積計算：1.專有部分：主建物、附屬建物。2.當戶住家共用部分面積= 【當戶房屋專有面積/{1-( 約33.80%) }-當戶房屋專有部分面積。(
33.80%公設比內不含一樓夾層鄰里會議中心、二樓社區圖書館之公共受益面積持分) 」( 審重訴卷第73-74 、159-160
頁，卷一第33-34頁)(卷二第94頁、第101頁)。
㈥兩造所訂房屋土地預定買賣契約書第65頁附圖一所標示房屋平面圖上有以黃色螢光筆標示範圍，將系爭走廊標示入入螢光筆範圍內( 審重訴卷第108 頁、194 頁，卷一第69頁) (
卷二第95頁)。
本件爭點：
㈠原告三人以因被告宏泰人壽違反審閱期間規定，且契約第6
條第2 項約定及附件一( 審建卷第71頁、107 頁、第157 頁、卷一第31頁) 找補計算方式明顯不利於原告，原告依104
年修正前消費者保護法第11條之1 第2 項、第12條、第14條及民法第247 條之1 ，及公寓大廈管理條例第7 條與民法第71條等規定；認為契約第6 條第2 項約定及附件一黏單、及契約第65頁附圖一所載價金分配計價方式不構成兩造買賣契約之內容，僅指附件一之黏單、附圖一係一部無效；另增加主張兩造間買賣契約之個別磋商條款亦屬無效；有無理由。(卷二第95頁、第81頁背面) 。
㈡劉錦英、劉健谷二人主張被告宏泰人壽將系爭梯廳走廊違法登記為主建物專有部分，造成被告事實上債之給付專有部分面積不足而有瑕疵( 物及權利瑕疵) ，並構成不完全給付而無法補正，另亦構成故意以背於善良俗方法加損害於他人之侵權行為；原告二人依民法第227 條第1 項、第226 條第1
項及第360 條、民法第184 條第1 項後段，104 年修正前之公平交易法第31條第21條第1 項等規定，請求被告賠償下列損害：①劉健谷請求受有370 萬元或1,597,206 元價金之損害，請求擇一為判決( 卷一第279 面背面、280 頁、卷二第240 背面、第243 頁) 。②劉錦英請求受有370 萬元或1,
676,151 元價金之損害，請求擇一為判決( 同上) 。③原告二人另依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179
條規定請求被告返還溢領，同上數額之價金。有無理由( 卷二第94頁、第81頁背面) 。
㈢原告劉錦英、劉健谷二人主張因被告宏泰人壽之業務人員於銷售時未誠實揭露系爭梯廳走廊將登記為專有之事實，使原告等人買受系爭B 棟房屋之專有部分面積不足，得依104 年修正前消費者保護法51條、公平交易法第32條第1 項規定，請求被告賠償3 倍懲罰性違約金：①劉錦英請求1,110 萬元中之542 萬元或5,028,453 元( 卷一第281 頁、卷二第240
頁背面) 。②劉健谷請求1,110 萬元中之491 萬元或4,791,618 元。有無理由。( 同上) 。
㈣原告劉錦英、劉健谷二人主張類推兩造契約第25條第1 項約定，請求被告宏泰人壽賠償依買賣總價金15% 計算之違約金，即劉錦英請求4,560,000 元、劉健谷請求4,305,000 元，有無理由(卷二第240背面-241頁、第243頁)。
㈤原告陳癸栢先位依民法第92條規定以起訴狀繕本之送達( 卷第114 頁，於106 年2 月3 日送達) 為撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第114 條第1 項、第179 條規定，請求被告宏泰人壽返還已付價金10,080,000元，有無理由。
㈥如認陳癸栢之撤銷買賣不生效力時，陳癸栢依兩造契約第25條第1 項、第6 條第3 項及民法第359 條( 應負同法第354
條瑕疵責任) 、第226 條、第256 條等規定，以起訴狀繕本送達為解除兩造間買賣契約之意思表示，並請求被告宏泰人壽返還已付價金10,080,000元，有無理由。
㈦陳癸栢依兩造買賣契約第25條第1 項約定，請求被告宏泰人壽賠償按買賣總價金15% 計算之違約金5,037,000元 ；另依104 年修正前消費者保護法51條、公平交易法第32條第1 項規定，請求被告宏泰人壽賠償3 倍懲罰性違約金共5,647,491 元，有無理由。( 卷二第94頁背面、第82頁背面、卷二第241 頁背面、第243 頁) 。
㈧原告三人依公司法第23條第2 項規定，請求被告二人就上開各給付，應負連帶賠償責任，有無理由 。
㈨陳癸栢備位主張因被告宏泰人壽出賣系爭房屋專有坪數不足，公設比與原約定不符屬嚴重瑕疵，減損房屋價值1,882,497 元( 卷二第241 背面) ，被告二人依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項及第360 條、民法第184 條第1 項後段、104 年修正前之公平交易法31條第21條第1 項及公司法第23條第2 項等規定，應連帶賠償陳癸栢、或被告應依民法第
359 條、第179 條規定，應返還溢領之1,882,497 元；另應依104 年修正前公平交易法第32條及消費者保護法第51條，公司法第23條第2 項規定，連帶賠償3 倍懲罰性違約金
5,647,491 元；兩者合計為7,529,988 元；陳癸栢尚有價金23,500,000元未為給付，兩者抵銷後，被告宏泰人壽對於陳癸栢之價金請求權僅餘16,031,576元( 聲明未變更) ，超過部分即不存在，有無理由。( 卷二第95頁、第82頁背面、卷二第241 頁背面) 。
㈩被告宏泰人壽抗辯因陳癸栢違反兩造房地預定買賣契約第14條第4 項約定，經催告而未於指定期間內辦理融資貸款程序及應繳納貸款餘額，宏泰人壽已於106 年1 月20日以存證信函解除兩造間買賣契約關係，並依契約第25條第2 項約定，沒收已繳納房地總價15% 之違約金( 卷一第154 頁背面、第157-160 頁) ；宏泰人壽所為解除契約之意思表示，是否生合法解除兩造間買賣契約關係之效力。
四、原告三人以因被告宏泰人壽違反審閱期間規定，且契約第6
條第2 項約定及附件一( 審建卷第71頁、107 頁、第157 頁、卷一第31頁) 找補計算方式明顯不利於原告，原告依104
年修正前消費者保護法第11條之1 第2 項、第12條、第14條及民法第247 條之1 ，及公寓大廈管理條例第7 條與民法第71條等規定；認為契約第6 條第2 項約定及附件一黏單、及契約第65頁附圖一所載價金分配計價方式不構成兩造買賣契約之內容，僅指附件一之黏單、附圖一係一部無效；另增加主張兩造間買賣契約之個別磋商條款亦屬無效；有無理由。(卷二第95頁、第81頁背面) 。
㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條之一第1 、3
、4 項分別定有明文。消費者仍得主張該條款仍構成契約之內容，立法目的應在於使消費者針對契約內容為充分之了解，不至於因此而簽訂顯失公平之契約，但如欲主張該不夠成契約內容之規定者，須符合無有合理期間審閱特定條款者，始足稱之，而非指其期間均應給予30天之審閱期。
㈡本件兩造所簽訂之系爭買賣契約，係宏泰公司預定用於同類成屋買賣契約條款而訂定之契約，性質上屬定型化契約條款並無疑義。惟原告或讓與權利之原買主等人係在102 年6 至7 月間與宏泰公司簽訂系爭房地買賣契約書之事實為原告所自陳( 起訴狀) ，且原告等人與宏泰公司簽訂之系爭房屋土地預定買賣契約書第一條均已明載「本契約於民國102 年6
月26日經甲方攜回審閱5 日( 契約審閱期間至少5 日) 」(
審重訴卷44頁、第130 頁、卷一第4 頁) ，並分別由劉錦英、劉秀美、李喬茵等3 人於該條文下方簽名蓋章，審酌原告三人買受系爭房地之價格在2 千8 百餘萬元至3 千3 百餘萬元間( 審重訴卷第36頁之1 ，附表3)，價格甚高，並非經濟上弱者而無相當資力學經歷之人，當可明瞭其所簽訂系爭買賣契約上開條文之內容及效果，且原告或原買受人自收訖相關買賣契約文件辦理所有權移轉登( 陳癸栢尚未辦理) 及期間多次繳納房地價金及辦理相關手續均予以配合而未曾主張審閱期間不足，迄至提起本件訴訟並繫屬本院之106 年1 月12日止已逾3 年半之久，堪認原告等人於訂約時已對契約內容有充分了解；參以消費者保護法審閱期間在於使消費者針對契約內容為充分之了解，不至於因此而簽訂顯失公平之契約之立法目的以觀，本件原告於提起本件訴訟後始爭執該契約條款未經給予合理審閱顯失公平，系爭買賣契約書中任一契約條款不構成契約內容，並因而主張契約第6 條第2 項約定及附件一關於「附屬建物含走廊約：19.41 平方尺、5.87坪」等約定不構成契約內容之主張( 卷一第278 頁) ，應認為均無理由。
㈢系爭買賣契約第6 條第2 、3 項分別約定「土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分乙方( 宏泰公司) 均應全部找補；其超過部分，甲方只找補百分之二為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物（不含雨遮面積）、共有部份價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位停車空間價款及面積），無息於交屋時一次結清。」「前款之土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分超過百分之三（含）以上者，甲方得解除本契約（含汽車停車空間之買賣契約），解約時乙方返還甲方已兌現價金，並加計年息百分之二利息予甲方，甲方不得再對乙方主張任何權利。」( 審重訴卷第46頁、第132 頁，卷一第6 頁) ；與內政部在103 年9 月29日所頒布之預售屋買賣契約書範本第五條關於：「房地面積誤差及其價款找補一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。二、依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限( 至多找補不超過百分之二) ，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。三、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。」之規範並無明顯出入；亦難認為上開約定對原告等人而言有何顯失公平或違反誠信原則可言，原告主張並無理由。
㈣原告另主張系爭買賣契約書附件一之黏單、附圖一均應一部無效：其中附件一之黏單原告三人分別主張：其中關於①「貳、一、房屋面積合計約：335.14平方公尺即101.38坪。1.主建物面積約：173.67平方公尺即52.54 坪。2.附屬建物面積約：48.10 平方公尺即14.55 坪。含（1)陽台約：19.30
乎方公尺即5.84坪。走廊約：19.41 平方公尺即5.87坪。(
2)雨遮約：9.39平方公尺即2.84坪」( 卷一第216 頁背面筆錄、審重訴卷第71頁劉錦英之契約」、②「貳、一、房屋面積合計約：321.02平方公尺即97.11 坪。1.主建物面積約：17 3.67 平方公尺即52.54 坪。2.附屬建物面積約：38.71
平方公尺即11.71 坪。含（1)陽台約：19.30 乎方公尺即
5.84坪。走廊約：19.41 平方公尺即5.87坪。( 2)雨遮約：0.00平方公尺即0.00坪」( 卷一第216 頁背面筆錄、審重訴卷第157 頁劉秀美之契約」、③「貳、一、房屋面積合計約：321.02平方公尺即97.11 坪。1.主建物面積約：173.67平方公尺即52.54 坪。2.附屬建物面積約：38.71 平方公尺即11.71 坪。含（1)陽台約：19.30 乎方公尺即5.84坪。走廊約：19.41 平方公尺即5.87坪。( 2)雨遮約：0.00平方公尺即0.00坪」( 卷一第216 頁背面筆錄、卷一第31頁李喬茵之契約」，原告三人主張買賣契約附件一上開約定係被告在買賣成立後方自行黏貼於契約內之事實，為被告所否認( 卷一第216 頁背面) ，原告則主張銷售人員於計算總價後加計停車位價格，客戶決定買受時即由銷售人按各買戶之情形計算後黏貼其上沒有再針對附件一之部分再為說明( 卷一第216
頁背面) ，是依原告主張，足認係原告等決定買受後當場計算加總後列載在附件一，縱為以黏貼方式加於契約作為附件，亦可推知均為原告等人於買受時所可知悉，如有疑義原告等人於訂約時並無不能提出或當場表示異議之理，竟迄至本件審理，與訂立系爭買賣契約之時間相距已逾3 年半之久方提出上開主張顯不合理；是原告三人主張被告於與原告訂契約時未特別再為說明附件一部分之詞並無理由。
㈤而附圖一即房屋平面圖( 使照後交付圖) ( 審重訴卷第108
頁、第194 頁，卷一第68頁) ，亦均由原告等人或其等前手在平圖上加蓋有印文，足認確實經原告等人確認無誤，上開附件一或附圖一之約定並無任何顯失公平或顯然違反誠信原則之情形應堪認定；依上開說明，原告主張並無理由。
㈥原告另又主張系爭買賣契約書附圖一雖屬個別磋商條款，但仍屬定型化契約條款原告仍主張一部無效( 卷二第95頁筆錄) ，惟依上開說明，系爭買賣契約雖屬定型化契約條款，惟依上開說明，難認為有何顯失公平或違反誠信原則之情形存在，附件一或附圖一之記載亦無由從契約文義或解釋認定有何顯失公平或顯然違反誠信原則之情形，原告主張並無理由。
㈦「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」「定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。」另「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」消費者保護法第12、14條，民法第247 條之1 分別定有明文。原告主張上開契約各條款或附件、附圖、個別磋商條款，並無何任顯失公平或違反誠信原則情形，依契約約定相關條款亦無任何未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非原告等人所得預見者之情形存在，或有何合於上開民法第247 條之1 規定要件之一；是原告原告依104 年修正前消費者保護法第11條之1 第2 項、第12條、第14條( 消費者保護法在104
年修正之上開條文部分與原告主張無涉) 及民法第247 條之1 等規定而主張系爭買賣契約一部無效，均無理由。
㈧另原告等人以系爭梯廳現狀於建物登記謄本均登記為區分所有權人之專有部分並約定專用，係違反公寓大廈管理條例第7 條規定，應屬無效部分，本院意見如下：
①按，「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」公寓大廈管理條例第7 條定有明文。是以如不屬於公寓大廈管理條例第7 條各款之情形即得約定專有。又按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，公寓大廈管理條例第3 條第4 、5 款亦分別規定甚明。上開條例第7 條第1 款至第5 款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，不得約定為專用部分而成為專用權之客體，如有以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，固應認係違反強制或禁止規定而為無效。
②經本院履勘現場結果，原告主張之系爭梯廳走廊( 即系爭昇降機前梯廳) 為同樓層四戶均各有獨立之梯廳走廊，中間則另有四戶共用之梯廳間及大樓共用緊急昇降機( 現作客梯使用)等，有本院勘驗現場所繪製之筆錄及簡圖可參( 卷二第
301-307 頁、第308 頁簡圖) ；是系爭梯廳走廊於使用上確實可以供原告等專有住戶專用應無疑義，且大樓另有合於法規應有之緊急昇降機一部，而其他專有部分之通行或出入無需經由系爭梯廳走廊方能出入，且亦非屬大樓之巷道、防火巷弄或基礎或上開第3 款所稱之構造物，亦非為全體區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分應可認定，則系爭梯廳走廊在使用上並非上開公寓大廈管理條例第7 條第1 、2
、3 、5 款所規定法定共用部分而不得約定為專用之共用部分甚明。
③而就系爭梯廳走廊是否為上開公寓大廈管理條例第7 條第4
款所定「約定專用有違法令使用限制之規定」之法定共用部分：
④按依公寓大廈管理條例第56條第1 項規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」，參酌內政部85年03月11日（85）台內營字第8572341 號函示以「按公寓大廈管理條例第四十四條( 修法後為56條) 所稱『起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說』，該圖說共用部分之標示，係依本條例第七條及第四十五條規定不得獨立使用之共用部分，由建築師依起造人委託予以繪製標示；該圖說標示之專有部分即為前開共用部分以外之其餘部分。」之說明( 卷三第28頁) ，是有關公寓大廈管理條例專有部分及共用部分之區別，即應由建築師設計時予以界定。
⑤而本件設計建築師群旺建築師事務所謝慶旺建築師於送件申請建築執照時所提出之相關圖說，就系爭梯廳所在位置均標示為專有部分，有高雄市政府工務局107 年1 月9 日高市工務建字第10639564600 號函文所附相關建築執照申請時檢送附有專有部分等之詳細圖說及建築師簽認資料可參( 卷二第298-299 頁、第267 頁) ；並有高雄市政府工務局上開函文併為檢附之內政部96年11月8 日內授營建管字第0960807061號函說明二所載，亦認定建築師申請建築執照時所檢附之詳細圖說及規約草約，並非主管建築機關審查項目( 卷二第269 頁) ，足認建築主管機關亦認為就原始起造之公寓大廈有關專有、共有或法定共用、約定共用之認定，係由負責設計之建築師認定。
⑥本件負責設計監造系爭華人匯大樓之建築師謝慶旺，於送件申請建築執照時，均將系爭梯廳所在標示為專有部分已如上述；而謝慶旺建築師亦以「依公寓大廈管理條例第3 條第3
款規定專有部分以具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者即已足，以應現今建築技術上不斷發展精進及人民生活多需求之社會生活演變；次技建築技術規則建築設計施工編第55條第1 項第1 款規定. . . . 華人匯建案原已依法留設一座可供緊急用之昇降機供各戶區分所有權人通達各樓層(
包含避難層即地面層) 公共梯廳使用，考量因應現今建築技術不斷發展精進( 譬如以感應卡管控人員使用電梯之前往樓層技術純熟，且相當常見於現今高級公寓大廈以維隱私及保安) ，以及部分資力豐厚之社會菁英非常注重隱私之社會生活需求演變，乃於各該建案各戶專有部分內之最外緣空間(
即如系爭梯廳走廊) 毗鄰處增設得與外部直接通行之通路，即各戶均增設一般昇降機直接連接各戶專有之走廊空間，以使各戶除得於公共梯廳經可供緊急用之昇降機與外部直接通行，亦得於專有部分之走廊( 如系爭梯廳走廊) 經增設一般昇降機與外部直接通行，是以，暫不計各戶尚有以樓梯與外部直接通行( 一為經公共梯廳之可供緊急用昇降機通路、另一為經專有走廊之一般昇降機通路) ，該走廊( 如系爭系爭梯廳走廊) 係各戶專有部分之一部並未與其他戶專有部分相連，是以其他251 戶區分所有權人，並無任何生活上必要須使用他人專有部分內之走廊始得與外部直接通行，該走廊並非其他251 戶區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，該走廊自有使用上獨立性，本為各該戶之專有部分. . .
. 」( 該建築師事務所函復本院宜股106 年10月6 日( 106)群旺字第1000021 號函( 卷二第174 頁) ；是依建築師送件之建造執照詳細圖面及說明，難認系爭梯廳登記為專有部分有何違法令使用之限制而構成違反公寓大廈管理條例第7 條第4 款所規定不能為約定專用之情形。
⑦況依民法第758 條「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」之規定，我國物權係以登記為生效要件；而土地法第37條第1 項所謂土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。同法第43條則規定依土地法所為之登記，有絕對效力。而系爭梯廳走廊現況在建物登記謄本均登記為專有部分，有本院函高雄市政府地政局鹽埕地政事務所( 下稱鹽埕地政) 106 年11月17日高市地鹽測字第10670849300 號函及建物登記謄本可參( 卷二第137 頁、第147 頁、第159 頁) ，並為兩造所不爭執，是主管建物登記之機關既准將系爭梯廳走廊登記為區分所有各戶之專有部分，依法應認為有絕對效力，於未依法變更登記前亦難認為有任何違反違令情事；綜上應認系爭梯廳走廊並無違法令使用限制而有不能約定專用之情事。
⑧雖鹽埕地政於本件審理中在建物登記謄本其他登記事項註記：「本建號之連接昇降機前的等待搭乘空間( 19.57 平方公尺，即系爭梯廳走廊，卷二第147 頁) 計入專有面積，尚在釐清中；惟經本院函詢結果，內政部以該註記「係參酌該部89年7 月17日台內中地函示意旨，登記錯誤且涉及訴訟或行政救濟事實標的，為使第三人有知悉機會，避免受不利益，可減少因信賴登記善意取得而生之紛爭，參依民事訴訟法第254 條精神，同意登記機關辦理註記. . . . 」亦有該部107 年3 月5 日內授營建字第1070803413號函可參( 卷三第21頁) ，足認地政機關所為註記僅在減低將來善意第三人主張信賴登記可能衍生之相關問題，並不生影響本件系爭梯廳走廊現狀均登記為各戶專有部分之事實；是系爭梯廳既然登記為原告等人專有( 陳癸栢尚未登記為所有權人，惟其買受部分之系爭梯廳走廊亦登記為專有部分) 已如上述，亦難認定有何違反公寓大廈管理條例第7 條規定不得約定專用之情形。
⑨至內政部雖以「昇降機廂運行之垂直空間係通達各樓層且有固定使用方法，並屬住戶生活利用上不可或缺之共用部分，自不待言。至昇降機廂駐停於建『築物各樓層時，供使用者進出及等待搭乘等之空間係昇降機運行使用所必需之空間，應為一體且不得分離。又據本編第242 條規定：層建築物昇降機道併同昇降機間應以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備及該處防火構造之樓地板自成一個獨立之防火區劃。……』且供共同使用，是供昇降機廂運行之垂直空間與其於各樓層供使用者進出及等待搭乘等之空間，已未具有使用上之獨立性，與條例第3 條第3 款專有部分之定義未合，非屬條例規定之專有部分。」，固有內政部106 年5 月5 日台內營字第1060806460號函文可參( 卷一第210 頁背面) ；惟查，本院依上開說明，認應不受內政部行政函釋之拘束，況內政部僅以昇降機之垂直空間為各樓層出入及防火之必需，即認定與昇降機連通之空間未具使用上獨立性，惟本件負責設計之建築師既已考量因應現今建築技術不斷發展精進( 譬如以感應卡管控人員使用電梯之前往樓層技術純熟，且相當常見於現今高級公寓大廈以維隱私及保安) ，而將系爭梯廳走廊規劃為各戶專有部分，並經送申請建築執照、使用執照均未遭退回，並已依法由地政機關登記為專有部分均如上述，則內政部事後所為解釋，本院基於上述理由認為並不受其函釋意旨之拘束，併為說明。
⑩況兩造買賣契約第6 條第1 項亦約定「房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準」( 審重訴卷一第46、132 頁，本院卷一第6 頁) ，而就系爭梯廳走廊係登記為原告等買受人專有之事實已如上述，原告所為給付義務應認已合於契約約定；雖契約附件一(審重訴卷一第71、157頁，本院卷一第31頁)
係將系爭梯廳走廊載為附屬建物面積內，然宏泰人壽所為給付係將之登記為原告等買受之人專有，於未經登記機關撤銷前，亦難認被告所為給付使原告等人受有何不利益可言，是原告主張宏泰人壽所為係不完全給付，亦無理由。原告雖以華人匯大樓各樓層之同一樓層均僅有一消防栓、出水口及水帶箱等公共消防救設備設置在公共梯廳間( 卷二第314 頁)
，因而主張系爭梯廳走廊不能專用，惟建築技術規則施工編第113-114 條僅規定建築物應依用途分類分別設置滅火設備、警報設備及標示設備，應設置之數量及構造應依建築設備編之規定，建築技術規則建築設備編亦僅有設置上開滅火設備之材料、水箱及送水等規範，且區分所有大樓既未禁止設置於公共梯廳間，各樓層僅設置一套消防滅火設備在公共梯廳間，僅在供緊急時使用，不能認為原告之專有專用權利因而受有何影響可言，原告主張並無可採。原告聲請再函查高雄市政府消防局( 卷二第314 頁背面) 及工務局、內政部營建署( 卷三第34頁背面、第35頁) ，本院均認無必要，併為說明。
⑪綜上所述，本件系爭梯廳走廊既登記為原告等各戶專有，對原告等人就本件建物登記之所有權利顯較契約約定範圍並無不利；原告三人以因被告宏泰人壽違反審閱期間規定，且契約第6 條第2 項約定及附件一之找補計算方式明顯不利於原告，原告依104 年修正前消費者保護法第11條之1 第2 項、第12條、第14條及民法第247 條之1 ，及公寓大廈管理條例第7 條與民法第71條等規定；認為契約第6 條第2 項約定及附件一黏單、及契約第65頁附圖一所載價金分配計價方式不構成兩造買賣契約之內容，僅指附件一之黏單、附圖一係一部無效；另增加主張兩造間買賣契約之個別磋商條款亦屬無效等，均無理由。
五、劉錦英、劉健谷二人主張被告宏泰人壽將系爭梯廳走廊違法登記為主建物專有部分，造成被告事實上債之給付專有部分面積不足而有瑕疵( 物及權利瑕疵) ，並構成不完全給付而無法補正，另亦構成故意以背於善良俗方法加損害於他人之侵權行為；原告二人依民法第227 條第1 項、第226 條第1
項及第360 條、民法第184 條第1 項後段，104 年修正前之公平交易法第31條第21條第1 項等規定，請求被告賠償下列損害：①劉健谷請求受有370 萬元或1,597,206 元價金之損害，請求擇一為判決( 卷一第279 面背面、280 頁、卷二第240 背面、第243 頁) 。②劉錦英請求受有370 萬元或1,676,151 元價金之損害，請求擇一為判決( 同上) 。③原告二人另依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告返還溢領，同上數額之價金。有無理由( 卷二第94頁、第81頁背面) 。
㈠依上開說明，系爭梯廳走廊登記為主建物專有部分，係基於負責設計之建築師送件申請建築執照時所提出之相關圖說，就系爭梯廳所在位置均標示為專有部分，而內政部函釋亦認定建築師申請建築執照時所檢附之詳細圖說及規約草約，並非主管建築機關審查項目，建築主管機關亦認為就原始起造之公寓大廈有關專有、共有或法定共用、約定共用之認定，係由負責設計之建築師認定等情，均如上述；是本件既由登記機關依負責送件之建築師提出之相關圖說而將系爭梯廳走廊登記為各戶專有部分，且目前仍登記為專有部分並未變更登記，即難認為宏泰人壽有何違法登記行為或有何背於善良風俗而加損害於原告之行為，亦無法認定被告所為債之給付專有部分面積不足而造成瑕疵給付行為並構成不完全給付而無法補正之債務不履行行為，或認為被告就本件登記行為有何構成故意以背於善良俗方法加損害於原告等人之侵權行為；劉錦英、劉健谷依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項及第360 條、民法第184 條第1 項後段請求被告負損害賠償責任，即均無理由而應予駁回。原告聲請函翊峰科技股份有限公司查明系爭大樓磁卡機之功能( 卷二第35頁) ，本院上開理由業已說明，認無再為查明之必要。
㈡次按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。」「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。」，104 年修正前之公平交易法第21條第1 項、第30條、第31條第1 項固均定有明文。惟查本件宏泰人壽就系爭梯廳走廊既登記為各住戶專有部分，出賣予原告等人之後亦確實登記為各戶專有部分，而專有登記及專用使原告等人取得系爭梯廳走廊之所有權得以完整利用及行使，難認宏泰公司所出賣予原告等人系爭房地之商品或廣告即無任何虛偽不實或有何引人錯誤之表示或表徵可言，原告此部分主張並無理由。
㈢是原告主張系爭房地契約書附件三( 審訴卷第73-74 頁、第159-160 頁，卷一第33-34 頁) 所載公設比僅約33.8% 亦有不實，惟系爭梯廳走廊既登記為專有，公設比計算即無違誤，原告此部分之主張亦無理由。
㈣從而，劉健谷主張受有370 萬元或1,597,206 元價金之損害，請求擇一為判決、劉錦英主張受有370 萬元或1,676,151
元價金之損害，請求擇一為判決( 同上) ，均無理由而應予駁回。
㈤另物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，同法第359
條前段亦有明定。買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號裁判意旨參照）；倘買受人就該部分價金業為給付，即得依不當得利之規定，請求出賣人返還。就原告二人依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告返還溢領同上數額之價金，有無理由，本院意見如下：①查以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者，均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。系爭梯廳走廊現狀登記為原告等各區分所有人所專有亦得為專用等情雖如上述；惟查，系爭梯廳走廊通往公用梯廳方向之門，確屬法規規範之常閉式防火門之事實，業經高雄市工務局派員會同本院現場履勘確認無誤，有勘驗筆錄及草圖可參( 卷二第305-308 頁) ，並有原告提出之現場照片可參( 卷二第319 頁)。
②再者，內政部以107 年3 月12日函送之內政部營建署107 年2 月6 日函文說明「按建築技術規則建築規則施工篇第76條規定略以. . . . . 有關防火門之構方及組件，不得任意變更或破壞，目前超過3 公尺高乘3 公尺寬之防火門者，由.
. . . . . ；次按本部營建署102 年5 月30日營署建管字第1022911290號函示『. . . . 在不妨礙避難逃生原則下，於防火門( 安全門) 往避難方向之他側設置可開啟防火門原有插梢的鎖孔，以兼顧逃生安全及使用上的實際需要，尚非法所不許』是如防火門設置磁力鎖等管制設備，往避難方向，於平時仍應免用任何形式之鑰匙即可開啟；至如合於上開規定於往避難方向之他側須以鑰匙、刷卡感應等方式始可開啟，尚非法所不許. . . . 。』」( 卷三第104-105 頁) ；另高雄市政府工務局亦以107 年3 月9 日高市工務建字第10731706800 號函以「. . . . . 是如防火門設置磁力鎖等管制設備，往避難方向，於平時仍應免用任何形式之鑰匙即可開啟；至如合於上開規定於往避難方向之他側以鑰匙、刷卡應應等方式始可開啟，尚非法所不許，本市○○區○○路0000號19、20、36樓住戶前走廊( 即系爭梯廳走廊) 通往梯廳間之防火門現況防火標章型號. . . . 檢送前揭防火門之出廠證明、商品驗證登錄證書及建築用防火門型式試驗報告書(
卷第106-122 頁) ；是依本院現場勘驗結果及上開主管機關函文說明，足認系爭梯廳走廊因屬上開法規規範之常閉式防火門，因而在往公用梯廳方向一側不能使用需以鑰匙方能開啟之上鎖方式以達完整防盜及保有隱私之用途，對買受者之原告等人而言，顯然使用上確實有未能達於一般專有部分應具備之通常效用已堪認定。
③惟劉錦英、劉健谷二人係主張宏泰人壽實際交付之專有部分坪數面積短少不足而構成權利瑕疵( 卷二第58頁準備五狀、卷二第91頁筆錄、卷二第164 頁陳述意見狀) ，惟被告出賣系爭房屋之專有部分坪數面積並無不足已如上述；原告既未主張係因上開防火門因素以致不合專有部分得為使用之效能，本院基於處分權原則，即無從審酌原告依民法第359 條減少價金之請求有無理由；是原告此部分主張依民法第179 條規定請求宏泰人壽返還減價後之價金，亦無理由而無從准許。
㈥是原告就本爭點之主張亦無理由而應予駁回。
六、原告劉錦英、劉健谷二人主張因被告宏泰人壽之業務人員於銷售時未誠實揭露系爭梯廳走廊將登記為專有之事實，使原告等人買受系爭B 棟房屋之專有部分面積不足，得依104 年修正前消費者保護法51條、公平交易法第32條第1 項規定，請求被告賠償3 倍懲罰性違約金：①劉錦英請求1,110 萬元中之542 萬元或5,028,453 元( 卷一第281 頁、卷二第240
頁背面) 。②劉健谷請求1,110 萬元中之491 萬元或4,791,618 元。有無理由。( 同上) 。
㈠劉錦英、劉健谷雖主張宏泰人壽業務人員於銷售時未誠實揭露系爭梯廳走廊將登記為專有之事實而使原告等人買受系爭B 棟房屋之專有部分面積不足；惟查，系爭梯廳走廊登記為專有並得專用已如上述，並無專有部分面積不足之情事，原告主張依上開規定，請求宏泰人壽賠償懲罰性違約金，均無理由。
七、原告劉錦英、劉健谷二人主張類推兩造契約第25條第1 項約定，請求被告宏泰人壽賠償依買賣總價金15% 計算之違約金，即劉錦英請求4,560,000 元、劉健谷請求4,305,000 元，有無理由(卷二第240背面-241頁、第243頁)。
㈠兩造買賣契約書第25條第1 項約定「除經雙方個別磋商同意之約定外，乙方違反「主要建材及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」「瑕疵擔保責任」之規定者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應退還甲方已兌現之房地價款外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償依房地總價款百分之十五計算之違約金予甲方，但前開應賠償之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」( 審訴卷一第65、151 頁，本院卷一第25頁) ，有買賣契約可參。
㈡原告係主張被告出賣系爭房屋之專有部分坪數面積不足而構成權利瑕疵，惟本件並無專有坪數面積不足而構成權利瑕疵之情事已如上述，原告主張類推上開契約第25條第1 項約定已無理由；況依上開第25條第1 項係約定解除契約時得併請求賠償違約金，而本件縱有如本院上開認定之瑕疵存在，亦僅因消防門之因素，使原告無法任意自內側將其專有系爭梯廳走廊通往公共梯廳方向之門以鑰匙方式上鎖而受有使用上限制，其瑕疵尚非嚴重，未達於原告得主張解除契約之程度，原告二人主張類推適用兩造買賣契約書第25條第1 項約定，請求宏泰人壽賠償懲罰性違約金，亦無理由而應予駁回。八、原告陳癸栢先位依民法第92條規定以起訴狀繕本之送達( 卷第114 頁，於106 年2 月3 日送達) 為撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第114 條第1 項、第179 條規定，請求被告宏泰人壽返還已付價金10,080,000元，有無理由。
㈠依上開說明，被告出賣系爭房屋並無未施用詐術或有何脅迫使原告陷於錯誤而買受，亦無專有部分坪數面積不足之情事，陳癸栢先位主張依民法第92條規定以起訴狀繕本之送達(
卷第114 頁，於106 年2 月3 日送達) 為撤銷買賣契約之意思表示，並不生合法解除買賣契約之效力，陳癸栢依民法第114 條第1 項、第179 條規定，請求被告宏泰人壽返還已付價金10,080,000元，即無理由而不應准許。
九、如認陳癸栢之撤銷買賣不生效力時，陳癸栢依兩造契約第25條第1 項、第6 條第3 項及民法第359 條( 應負同法第354
條瑕疵責任) 、第226 條、第256 條等規定，以起訴狀繕本送達為解除兩造間買賣契約之意思表示，並請求被告宏泰人壽返還已付價金10,080,000元，有無理由。
㈠依本院上述各爭點之說明，陳癸栢主張依兩造契約第25條第1 項及民法第359 條、第226 條、第256 條等規定，以起訴狀繕本送達為解除兩造間買賣契約之意思表示，並不生合法解除買賣契約效力，陳癸栢請求宏泰人壽返還已付價金10,080,000元，亦無理由而應予駁回。
㈡另兩造買賣契約書第六條第1 項就系爭房屋面積約定以地政機關登記完竣之面積為準，而被告就系爭梯廳走廊依約登記為原告所有( 陳癸栢部分尚未登記，惟係登記為專有為兩造所不爭執) 登記面積自無任何不足，顯無任何登記不足或實際交付面積不足之情形，陳癸栢主張依買賣契約書第6 條第3 項約定，以土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）有誤差且不足部分超過百分之三以上為由而為解除契約之意思表示，不生合法解除效力，陳癸栢請求宏泰人壽返還已付價金10,080,000元，亦無理由。十、陳癸栢依兩造買賣契約第25條第1 項約定，請求被告宏泰人壽賠償按買賣總價金15% 計算之違約金5,037,000元 ；另依104 年修正前消費者保護法51條、公平交易法第32條第1 項規定，請求被告宏泰人壽賠償3 倍懲罰性違約金共5,647,491 元，有無理由。( 卷二第94頁背面、第82頁背面、卷二第241 頁背面、第243 頁) 。
綜上所述，陳癸栢本項主張均無理由而應予駁回。
、原告三人依公司法第23條第2 項規定，請求被告二人就上開各給付，應負連帶賠償責任，有無理由。
㈠又「公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。」公司法第23條第2 項固定有明文。惟查本件依上開各爭點之說明，宏泰人壽出賣系爭房地予原告等人，並無任何違反法令而使原告受損害之事實，原告請求被告二人負連帶賠償責任，亦無理由而均應予駁回。
、陳癸栢備位主張因被告宏泰人壽出賣系爭房屋專有坪數不足，公設比與原約定不符屬嚴重瑕疵，減損房屋價值1,882,497 元( 卷二第241 背面) ，被告二人依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項及第360 條、民法第184 條第1 項後段、104 年修正前之公平交易法31條第21條第1 項及公司法第23條第2 項等規定，應連帶賠償陳癸栢、或被告應依民法第
359 條、第179 條規定，應返還溢領之1,882,497 元；另應依104 年修正前公平交易法第32條及消費者保護法第51條，公司法第23條第2 項規定，連帶賠償3 倍懲罰性違約金5,647,491 元；兩者合計為7,529,988 元；陳癸栢尚有價金23,500,000元未為給付，兩者抵銷後，被告宏泰人壽對於陳癸栢之價金請求權僅餘16,031,576元( 聲明未變更) ，超過部分即不存在，有無理由。( 卷二第95頁、第82頁背面、卷二第241 頁背面) 。
㈠依上開各爭點之說明，陳癸栢備位主張因宏泰人壽出賣系爭房屋專有坪數不足，公設比與原約定不符屬嚴重瑕疵，減損房屋價值1,882,497 元即無理由；原告請求被告二人依上開各法律規定負賠償責任，或返還溢領之價金，及就陳癸栢未給付之價金予以抵銷，及超過部分被告之價金請求權即不存在等之主張，即均無理由而應予駁回。
、被告宏泰人壽抗辯因陳癸栢違反兩造房地預定買賣契約第14條第4 項約定，經催告而未於指定期間內辦理融資貸款程序及應繳納貸款餘額，宏泰人壽已於106 年1 月20日以存證信函解除兩造間買賣契約關係，並依契約第25條第2 項約定，沒收已繳納房地總價15% 之違約金( 卷一第154 頁背面、第157-160 頁) ；宏泰人壽所為解除契約之意思表示，是否生合法解除兩造間買賣契約關係之效力。
㈠原告等人之主張均無理由已如上述，而被告亦未提起反訴，是就被告抗辯依兩造契約約定解除契約是否合法部分，即毋庸再為論述，併為說明。
、綜上所述，本件原告三人依民法侵權行為、回復原狀給付不能、不完全給付債務不履行、契約約定及公平交易法、消費者保護法等之法律關係；劉錦英、劉健谷二人請求被告應連帶給付劉錦英9,120,000 元、給付劉健谷8,610,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。劉癸栢則先位聲明請求被告連帶給付15,117,000元 及各如前呈附表( 卷二第54頁背面、卷一第27頁) 所示利息起算日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。備位聲明：確認宏泰人壽保險股份有限公司就門牌號碼高雄市○○區○○路0000號36樓房地對原告陳癸栢所餘之新臺幣23,500,000元買賣價金請求權逾新臺幣16,031,576元以外部分不存在( 卷二第241 頁背面) 。均無理由而應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。
、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。原告聲請傳訊證人陳清彬、李喬茵、劉秀美(卷二第101頁)等，亦均認無必要，併為說明。
、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 10 日民事第四庭 法 官 林玉心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 10 日書記官 王立山